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泡沫經(jīng)濟特點范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01

在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟?？梢姡康禺a(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性，但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。本文將對這些問題進行分析和探討。

一、房地產(chǎn)泡沫與泡沫經(jīng)濟

1.經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟

房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟泡沫的一種，但經(jīng)濟泡沫并不等于泡沫經(jīng)濟。經(jīng)濟泡沫是經(jīng)濟發(fā)展中不可避免的，是市場經(jīng)濟中的正?，F(xiàn)象，它雖然也會對經(jīng)濟的發(fā)展造成一定的損害和浪費，但經(jīng)濟泡沫是可以通過市場機制的自發(fā)調(diào)節(jié)予以緩解或消除的，但泡沫經(jīng)濟是與市場機制無關(guān)甚至相反的一種對經(jīng)濟發(fā)展極為有害的經(jīng)濟現(xiàn)象。

泡沫經(jīng)濟，顧名思義是指經(jīng)濟運行狀態(tài)像泡沫一樣，繁榮的表面終究難逃破滅的結(jié)局。泡沫經(jīng)濟往往伴隨著商品價格的大起大落，但泡沫經(jīng)濟不是一般意義上的商品價格漲落，而是專指由過度投機而導(dǎo)致的商品價格嚴重偏離商品價值、先暴漲后驟跌的現(xiàn)象，是社會資金過于集中某一部門、同一商品反復(fù)轉(zhuǎn)手炒賣而導(dǎo)致該部門短期內(nèi)扭曲膨脹、生產(chǎn)部門因缺乏足夠的資金而長期衰退的一種必然結(jié)果。

2.泡沫經(jīng)濟的運行機制

泡沫經(jīng)濟之所以能夠創(chuàng)造虛假繁榮是因為它具有一種特殊的運行機制。在正常的市場機制中，商品價格上升必然會導(dǎo)致商品需求下降。而泡沫經(jīng)濟則不然，它會出現(xiàn)違規(guī)律的變化，價格上漲，市場需求增加；價格下跌，市場需求下降得更快， 正所謂“買漲不買落”。

為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢?主要是因為人們購買這種商品不是為了消費， 而是為了投機獲利。當(dāng)人們普遍認為某種商品價格會上漲時，人們就會搶購這種商品；他們同樣知道該種商品價格將來會下降，但是他們堅信自己能趕在價格下降以前將持有的商品賣出去，因為市場上有比自己更傻的人。同一商品的反復(fù)交易會迭加商品價格，使其遠遠偏離商品價值；而價格上漲堅定了大眾的信念，又會吸引更多投機者的加入，直到某一天，市場沒有足夠的需求時(或是因為信心不足，或是因為缺乏資金)，市場出現(xiàn)價格可能將要回落的信號，人們猜測投機已經(jīng)走到了盡頭，于是大量拋出商品，而市場需求不足、商品價格瞬間下跌，市場從此一撅不振。這就是一個完整的泡沫經(jīng)濟演變過程。

當(dāng)然并不是所有商品都可以成為泡沫經(jīng)濟的載體，它必須具備一定的條件。首先，這種商品的供給是稀缺的，市場始終保持供不應(yīng)求局面。其次，交易便利，費用低廉，這樣投機的熱情才能順利得到實現(xiàn)，市場利好的消息才能不斷被擴散出去，市場需求和價格能以很快的速度被推到。房地產(chǎn)正是這種商品之一。

另外，泡沫經(jīng)濟的發(fā)生還需要足夠貨幣供給支撐。因此，泡沫經(jīng)濟的上演總是需要以宏觀擴張的貨幣政策和銀行體系寬松的信貸政策為依據(jù)。無論泡沫經(jīng)濟曾經(jīng)如何絢麗多彩，但從一開始就注定了難逃破裂的結(jié)局。因為再寬松的銀行信貸環(huán)境也要受到信貸規(guī)模的限制，汲養(yǎng)泡沫經(jīng)濟生存的資金鏈注定要斷裂，從而導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟連鎖反應(yīng)。

二、房地產(chǎn)泡沫的防范

1.加強土地供應(yīng)的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量

一方面，嚴格執(zhí)行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據(jù)土地市場行情適時收購?fù)恋鼗蛟黾油恋爻鲎專员阏{(diào)控土地供應(yīng)增量；同時也可根據(jù)房地產(chǎn)市場價格調(diào)控新投放市場建設(shè)用地的用途，如可確保中低價位商品房和經(jīng)濟適用房用地。另一方面可以通過設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發(fā)，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以調(diào)節(jié)土地供給、盤活存量。

2.加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測與調(diào)控，限制房地產(chǎn)投機和炒作

建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調(diào)查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控。嚴格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機，嚴查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，加強稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。

3.建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機制

各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點，加強對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標體系和主要指標的量化區(qū)間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，加強對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控；通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

4.利用貨幣金融政策調(diào)控市場，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為

政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手.完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫的房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。采取引導(dǎo)性消費的政策進行推進，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康成長。合理的房價上升是正常的，是國民經(jīng)濟增長的重要標志。

參考文獻：

[1]劉國光,王洛林,李京文.2006年:中國經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測.

泡沫經(jīng)濟特點范文第2篇

起因

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。從理論上講，任何商品都有發(fā)生經(jīng)濟泡沫和泡沫經(jīng)濟的可能性，每個商品產(chǎn)生泡沫機會的多少及其對國民經(jīng)濟的影響程度也是不同的。根據(jù)世界各國和地區(qū)的實踐經(jīng)驗分析，股票和房地產(chǎn)是產(chǎn)生泡沫幾率最高的，所以房地產(chǎn)和股票是泡沫經(jīng)濟的主要載體或“多發(fā)區(qū)”。學(xué)者認為造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失，所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候，價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產(chǎn)價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)投機也是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個重要原因，投機價格機制是房地產(chǎn)泡沫運行的內(nèi)在機制之一。價格上升時，人們認為今后價格還要上升，需求量反而增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，房地產(chǎn)持有人紛紛拋售，反而增加了供給量，由于無人接手買入，需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌（見圖1）。

兩者的關(guān)系

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性，但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析：

（1）房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

（2）房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經(jīng)濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產(chǎn)市場，其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

（3）同時也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性，主要表現(xiàn)在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之間時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致房價猛跌，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。

目前狀況

2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，對促進消費、擴大內(nèi)需發(fā)揮了積極作用，成為拉動國民經(jīng)濟增長的重要力量。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長、資金到位情況較好，商品房銷售市場供銷兩旺、房地產(chǎn)價格有所上升。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全年房地產(chǎn)投資完成10106億元，比上年增長29.7%。全年到位資金13128億元，增長37.6%，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長水平。全年商品房竣工面積39510萬平方米，銷售面積32247萬平方米，分別比上年增長21.5%和29.1%。實現(xiàn)銷售收入7671億元，增長34.1%，其中銷售給個人7039億元，增長35.8%，所占比重為92.5%。由于受土地交易價格和建筑材料價格上漲的影響，商品房銷售價格有所上揚，全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，比去年上漲3.8%，其中商品住宅平均銷售價格為2212元/平方米，上漲3.9%。與2003年GDP增長率9.1%和城鎮(zhèn)居民收入增長率9%相比，商品房價格增幅基本合理。從地區(qū)看，廣東、吉林、河北、云南、新疆等地區(qū)商品房平均銷售價格出現(xiàn)不同程度的下降；上海、浙江、重慶等地的商品房平均銷售價格上漲幅度超過10%以上。

從總體上看，商品住宅銷售價格漲幅增加，非住宅用房銷售價格漲幅減小，土地交易價格持續(xù)大幅上漲。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市市場調(diào)查顯示，2003年全年房屋銷售價格比去年同期上漲4.8%，土地交易價格上漲8.3%，房屋租賃價格上漲2.2%。在土地交易中，居民住宅用地交易價格上漲13.1%，其中豪華住宅用地價格上漲4%、普通住宅用地價格上漲13.5%、商業(yè)旅游娛樂用地價格上漲7%、工業(yè)用地價格上漲1.2%、其他用地價格上漲6.4%。但并不是所有城市土地交易價格都上漲。

必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，一方面指建材等價格上漲帶來的成本增加，另一方面指新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。建筑材料價格方面，2003年全國居民消費價格總水平上升了1.2%，生產(chǎn)資料價格總水平上升了8.1%。在統(tǒng)計的9大類生產(chǎn)資料價格（黑色金屬、有色金屬、化工產(chǎn)品、原煤、石油及制品、木材、建材、機電產(chǎn)品、汽車）中，除了木材、機電產(chǎn)品和汽車價格有所下降以外，其他幾大類產(chǎn)品價格均出現(xiàn)上漲，其中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的鋼材、石油及制品、有色金屬、化工產(chǎn)品等價格上漲較多，漲幅分別達到20.1%、11.8%、8%和6.6%。建筑品質(zhì)方面，比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。全國商品房銷售價格的實際增幅是基本合理的。

從我國當(dāng)前的情況分析，有理由認為，只要國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫第二次”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟要崩盤”。

房地產(chǎn)泡沫的防范

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。具體對策如下：

（1）加強土地供應(yīng)的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量。一方面，嚴格執(zhí)行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據(jù)土地市場行情適時收購?fù)恋鼗蛟黾油恋爻鲎?，以便調(diào)控土地供應(yīng)增量；同時也可根據(jù)房地產(chǎn)市場價格調(diào)控新投放市場建設(shè)用地的用途，如可確保中低價位商品房和經(jīng)濟適用房用地。另一方面可以通過設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅收制度，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發(fā)，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉(zhuǎn)讓土地或出租土地，以調(diào)節(jié)土地供給、盤活存量。

（2）加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測與調(diào)控，限制房地產(chǎn)投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調(diào)查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調(diào)控。嚴格商品房預(yù)售審核管理、防止以預(yù)售為名的土地投機，嚴查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓，加強稅收征管和恢復(fù)征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉(zhuǎn)讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉(zhuǎn)讓增收期房轉(zhuǎn)讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。

泡沫經(jīng)濟特點范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)市場;

美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯?P?金德伯格認為:泡沫即是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發(fā)生價錢會進一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產(chǎn)圖利的投機者,而對資產(chǎn)的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價錢的暴跌,著末以金融危急了結(jié)?！焙喍灾?任何一種經(jīng)濟泡沫都可以被籠統(tǒng)的定義為:一種價格背離其價值的現(xiàn)象。在市場上,一種產(chǎn)品在其產(chǎn)品價值的上下做一定范圍內(nèi)的價格波動,是合理的,這時候的經(jīng)濟泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經(jīng)濟。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關(guān)注的“泡沫”其實通常指產(chǎn)品或資產(chǎn)大受人們追捧而引起該產(chǎn)品或資產(chǎn)的價格不合理大幅度的提升,貌似出現(xiàn)一片繁榮,而其實已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫了。超出合理水平的經(jīng)濟泡沫膨脹,顯然背離了產(chǎn)品的經(jīng)濟基礎(chǔ),是經(jīng)濟行為中的風(fēng)險行為。

一、房地產(chǎn)泡沫

(一)房地產(chǎn)泡沫的主要特征

借助上個世紀70年代日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破裂,可以進一步理解房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經(jīng)濟突飛猛進,生產(chǎn)和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產(chǎn)商、建筑公司甚至一些中小企業(yè)開始蠢蠢欲動,利用土地擔(dān)保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產(chǎn)開發(fā)的循環(huán)動作。股票和房地產(chǎn)價格暴漲成為現(xiàn)實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機構(gòu)也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業(yè)用地和住宅用地更是達到了75%以上。當(dāng)?shù)搅?988年,連續(xù)多年的地價指數(shù)暴漲逼近2倍,日本已經(jīng)不得不接受房地產(chǎn)泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產(chǎn)總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產(chǎn)泡沫先破滅,和曾經(jīng)的美國一樣。日本由此完成了一個房地產(chǎn)泡沫形成到破裂的全部過程,世界經(jīng)濟史上亦是空前。

由日本房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生、發(fā)展及最后的破裂可以總結(jié)出,房地產(chǎn)泡沫的主要特征應(yīng)該包括以下幾種:首先,房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種特殊形態(tài),并且這種形態(tài)的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產(chǎn)泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續(xù)性,沒有穩(wěn)定的周期和頻率。最后,房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為,貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。

(二)房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業(yè)來說,他們的發(fā)展也都與地產(chǎn)密切相關(guān)。物以稀為貴,房地產(chǎn)有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生也成為可能。

2.地價的虛構(gòu)性和房地產(chǎn)市場的不充分性。土地在人類經(jīng)濟活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產(chǎn)。而地價的虛構(gòu)性正是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致而產(chǎn)生的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟交易活動中,供大于求一旦出現(xiàn),其資產(chǎn)性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構(gòu)。而現(xiàn)實的市場地價中,一般虛構(gòu)部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產(chǎn)市場與常規(guī)自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現(xiàn)在買賣雙方的信息不對稱性上,即構(gòu)成了房地產(chǎn)市場的不充分性,更導(dǎo)致了地價虛構(gòu)性的形成和加強。

3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實物資產(chǎn)。出于投機目的的虛假需求的膨脹,經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生原理是一樣的,但房地產(chǎn)也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統(tǒng)的支持無法完成投機需求的實現(xiàn),另一方面銀行系統(tǒng)為了自身的利益又很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,這樣大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),就給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

4.政府部門的調(diào)控和監(jiān)管不足。在金融系統(tǒng)有巨大傾向性地把房地產(chǎn)作為最佳貸款項目時,房地產(chǎn)金融行業(yè)開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構(gòu),直接或間接向房地產(chǎn)貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復(fù)抵押貸款也甚為嚴重。對此,作為主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展的政府部門理應(yīng)采取有效措施引流資金,進行強有力的監(jiān)管、調(diào)控,以避免資金鏈無限拉長,造成經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的局面。

(三)房地產(chǎn)泡沫的危害

當(dāng)年,日本房地產(chǎn)泡沫的破滅引起了一系列不良反應(yīng):重創(chuàng)經(jīng)濟、財政危機、通貨緊縮、產(chǎn)業(yè)抑制等等。而事實上,房地產(chǎn)泡沫的危害不僅僅表現(xiàn)在這些方面,房地產(chǎn)過熱,一旦泡沫形成房地產(chǎn)價格的過快上升就會最終導(dǎo)致新的房產(chǎn)積壓,給整個國民經(jīng)濟帶來持久而深遠的負面影響。空置商品房的積累,又促使了不規(guī)范的住房抵押貸款操作,而房地產(chǎn)價格便跟著虛高,極大加重消費者的負擔(dān)。

日本的前車之鑒告訴我們,一旦經(jīng)濟不振,金融危機便會應(yīng)運而生,種種的連鎖反應(yīng),最后社會問題也隨之而來,整個國民經(jīng)濟將受到無法估量的巨大損失。

二、經(jīng)濟泡沫與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

(一)知其利害,用其之長

房地產(chǎn)泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現(xiàn)代市場經(jīng)濟活動中已經(jīng)達成共識。這主要是基于對經(jīng)濟泡沫的認識和房地產(chǎn)業(yè)的自身特點:首先,經(jīng)濟泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經(jīng)濟;另一方面,經(jīng)濟泡沫中確實存在不實因素和投機因素。其次,就是要充分認識到房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì),房地產(chǎn)業(yè)是實體經(jīng)濟,房地產(chǎn)業(yè)部門也是實業(yè)部門,即其本身不是泡沫經(jīng)濟。但從事實出發(fā)分析,房地產(chǎn)業(yè)確實含有經(jīng)濟泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的發(fā)生。比如地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。

事實上,房地產(chǎn)業(yè)沒有一點經(jīng)濟泡沫是不現(xiàn)實的,也是行不通的。由此可見,房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟泡沫的共存和利害,其關(guān)鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟。而怎樣利用現(xiàn)有理論知識、政府政策和市場規(guī)律,合理處理二者之間的關(guān)系,是作為房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)人士要做的,且切實要做好,以發(fā)揮其有利的一面造福社會。

(二)剖析現(xiàn)狀,均衡發(fā)展

目前,我國房地產(chǎn)市場存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面:首先,房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。近幾年來,房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國形成較大的規(guī)模,并呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。當(dāng)前政府應(yīng)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。其次,房地產(chǎn)市場秩序有待于進一步整頓。房地產(chǎn)市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權(quán)益,所以解決好房地產(chǎn)市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區(qū)和城市,一些開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規(guī)進行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規(guī)以預(yù)購、認購等形式違規(guī)收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現(xiàn)象屢見不鮮。這些都嚴重影響到了房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,同時也可能導(dǎo)致部分地區(qū)房價過快上漲、結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結(jié)構(gòu)不合理,也成為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的詬病。

三、結(jié)束語

早在2003年,政府在《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中就明確指出:“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！笔聦嵣?房地產(chǎn)業(yè)無論對國民經(jīng)濟的發(fā)展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當(dāng)今新的形勢下,我國房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點,就要充分認識房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟泡沫的關(guān)系,保持高度的理性,及早采取避免和應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的措施,有效地進行宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確督導(dǎo),以防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和擴大。

參考文獻:

[1]郭松海.房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識[M].北京:中國環(huán)境科學(xué)出版社,2008.

[2]李坤望.國際經(jīng)濟學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.

泡沫經(jīng)濟特點范文第4篇

關(guān)鍵詞：虛擬經(jīng)濟;虛擬資本;衍生金融商品;電子貨幣;網(wǎng)絡(luò)銀行

一、馬克思、恩格斯考察虛擬資本的思維邏輯

虛擬資本是馬克思提出來的,對此人們了解得更多的是股票,而股票為什么和怎樣成為虛擬資本,則往往做一般地分析。要深入地理解馬克思經(jīng)濟學(xué)中的虛擬資本論,必須考察其思維邏輯。

1.虛擬資本想象論。在馬克思以前,法國古典學(xué)派經(jīng)濟學(xué)家西斯蒙第曾提出過“想象的資本”這一概念,他說:“國家有息證券不過是一種想象的資本,它代表有來償還國債的一部分年收入。與此相等的一筆資本已經(jīng)消耗掉了;它是國債的分母,但國家有息證券所代表的并不是這筆資本,因為這筆資本早已不再存在。但新的財富必然會由產(chǎn)業(yè)勞動產(chǎn)生;而在這個財富中每年都有一部分預(yù)先指定給那些曾經(jīng)貸出這個被消耗的財富的人;這個部分是用課稅的方法從生產(chǎn)這些財富的人那里取走,然后付給國家債權(quán)人的。并且人們根據(jù)本國通行的資本和利息的比率,設(shè)想一個想象的資本,這個資本的大小和能產(chǎn)生債權(quán)人應(yīng)得年利的那個資本相等”【①西斯蒙第《政治經(jīng)濟學(xué)新原理》第2卷,第229-230頁,轉(zhuǎn)引自《馬克思恩格斯全集》第25卷,第540頁】。這樣的論述表明:在西斯蒙第看來,國債之所以是“想象的資本”,是因為“與此相等的資本已經(jīng)消耗掉了”。而以后通過發(fā)行國家有息債券,以利息的形式,償付給國家的債權(quán)人,只不過是以征稅的形式,從創(chuàng)造的社會財富中取走的一部分,這部分的多少取決于“本國通行的資本和利息的比率”,也就是說“設(shè)想一個想象的資本”額度,使“這個資本的大小和能產(chǎn)生債權(quán)人應(yīng)得年利的那個資本相等”?？梢?“想象的資本”,是由于國債不代表資本而產(chǎn)生的,但為了從財富中取走一部分用于對國家債權(quán)人付息,又不得不“設(shè)想一個想象的資本”。

馬克思在《資本論》第三卷中,曾用過“幻想的虛擬的資本”這一概念,他也是從給國家的貸款“本來不是作為資本耗費的,不是作為資本投入”的這一角度闡述的,由于不是作為資本耗費的、不是作為資本投入的,因而這種貸款作為資本已經(jīng)不再存在,所以才把“國家付款看成是自己的幼仔(利息)的資本,看成是幻想的虛擬的資本”。如果僅從這一點來觀察,則馬克思批判地繼承了西斯蒙第的這一學(xué)說,但需要提出的是,馬克思的論述比西斯蒙第前進了一大步:(1)假定“債權(quán)人不能要求債務(wù)人解除契約,而只能賣掉他的債權(quán),即他的所有權(quán)證券?！边@樣的假定,意味著政府只付息,不還本,國債所有者要收回本金,只有把它賣掉。(2)假定國債能在市場上賣掉,“一旦債券賣不出去,這個資本的假象就會消失”。(3)指出了“不管這種交易反復(fù)進行多少次,國債的資本仍然是純粹的虛擬資本”。馬克思的論述表明:國債作為“虛擬資本”是對投資者即購買國債者而言,因為購買國債的人把它的投入當(dāng)作對國家的貸款,即當(dāng)作生息資本來看待,而出賣國債的政府又不把它當(dāng)作資本來運用。

馬克思考察國債是虛擬資本以后,進一步考察股票。他認為:股票是信用制度創(chuàng)造的聯(lián)合的資本,這種資本的價值也純粹是幻想的。為什么是幻想的?他們分析的邏輯是:(1)股票本來是代表資本的所有權(quán)證書,代表的是現(xiàn)實的在企業(yè)中執(zhí)行職能的資本,代表的是股東預(yù)付的貨幣額,但具有雙重的存在:一次是作為所有權(quán)證書即股票的資本價值的存在;另一次是作為這是企業(yè)實際已經(jīng)投入或?qū)⒁度氲馁Y本的存在。作為所有權(quán)證書產(chǎn)生對這個資本所實現(xiàn)的剩余價值的所有權(quán);作為實際已經(jīng)投入的資本創(chuàng)造并實現(xiàn)剩余價值。馬克思認為資本具有雙重的存在是矛盾的,也就是說,既然股票作為所有權(quán)資本就不能作為職能資本。(2)怎樣解決這一矛盾呢?馬克思認為解決這一矛盾的辦法是讓股票在市場上買賣,“A可以把這個證券賣給B,B可以把它賣給C,這樣的交易并不會改變事情的本質(zhì)?！薄劲佟恶R克思恩格斯全集》第25卷,第530頁】也就是說,通過交易使賣者把它的證券轉(zhuǎn)化為資本,使買者取得預(yù)期可得剩余價值的證書,體現(xiàn)股票作為所有權(quán)資本的存在。(3)既然要讓股票作為所有權(quán)資本在市場上買賣,其資本價值如何確定,是考察股票是否是虛擬資本的又一邏輯起點。馬克思認為,股票作為所有權(quán)資本的價值與它代表的現(xiàn)實的職能資本的價值變動無關(guān),而與它的收益大小有關(guān),收益的大小怎么體現(xiàn)股票的價值,也就是把收益資本化。進一步說,也就是以現(xiàn)有市場利息率去衡量,所得到的收益是多少投資帶來的,“假定一張股票的名義價值即股票原來代表的投資額是100鎊,又假定企業(yè)提供的不是5%而是10%,那么,在其他條件不變的情況下,在利息率是5%時,這張股票的市場價值就會提高到200鎊,因為這張股票按5%的利息率資本化,現(xiàn)在已經(jīng)代表200鎊的虛擬資本。用200鎊購買這張股票的人,會由這個投資得到5%的收入?！薄劲凇恶R克思恩格斯全集》第25卷,第529頁】這樣的假定表明:股票的價值也就是它在市場上買賣的價格,始終是資本化的收益,而資本化的尺度是“現(xiàn)有利息率”,換句話說,股票的價值是按現(xiàn)有利息率計算可取得的收益所幻想出的資本。為什么是“幻想的資本”,因為股票的價值不是由現(xiàn)實收入決定的,而是由預(yù)期得到的收入決定的,在上述假定的條件下,用200英鎊購買這張股票的人,會由這個投資得出5%的收入。但這只是一種可能性,而不是現(xiàn)實性,因為股票的價值除了決定于收益的大小外,還決定于其他因素,如投機等。

從馬克思考察股票為什么是虛擬資本的思維邏輯,我們能發(fā)現(xiàn),股票之所以成為虛擬資本,不在于股票本身,而在于股票買賣。從股票不能作為職能資本與所有權(quán)資本的雙重性存在,導(dǎo)出股票必須買賣才能體現(xiàn)它作為所有權(quán)資本的存在,再從買賣的價值確定,導(dǎo)出虛擬資本。股票作為虛擬資本體現(xiàn)在收益的資本化上,其資本化以現(xiàn)有的利息率和未來的收益為尺度。股票作為虛擬資本與國債作為虛擬資本不同,前者含有實現(xiàn)預(yù)期的價值的含義,而后者沒有這一層意思,因為國債的收益是既定的,而且是有保證的。

2.虛擬資本制造論。除馬克思考察國債和股票具有虛擬資本的性質(zhì)外,恩格斯還指出商業(yè)匯票也具有虛擬資本的性質(zhì)。在資本主義經(jīng)濟條件下,在商業(yè)信用中商品的買賣,其貸款的清算,能夠通過商業(yè)匯票來進行,商業(yè)匯票是企業(yè)開出的定期支付的憑據(jù)。如果開出的匯票時間間隔過長,得到匯票的企業(yè)家就可以把匯票拿到銀行去貼現(xiàn),以期獲得貨幣資本。在《資本論》第三卷中,馬克思指出,“在東印度貿(mào)易上,人們已經(jīng)不再是因為購買了商品而開出匯票,而是為了能夠開出可以貼現(xiàn)、可以換成現(xiàn)錢的匯票而購買商品”。①意思是:人們不是為了支付而開出匯票,開出匯票是為了貼現(xiàn),獲得資金。恩格斯認為,這是一種“創(chuàng)造虛擬資本的方法”,這種方法存在的基礎(chǔ)是因為存在著漫長的商品運輸時間,如果商品運輸時間縮短了,這種制造虛擬資本的方法便喪失了基礎(chǔ)。也就是說,由于商品運輸時間過長,買者難以在短期內(nèi)收到賣者發(fā)的貨,賣者也難以在短期內(nèi)收到買者支付的貨款,因而才具有開出匯票并以匯票向銀行貼現(xiàn)的必要性和可能性,如果商品運輸時間縮短了,這種必要性和可能性便消失了。恩格斯把開出匯票并把匯票貼現(xiàn)看成是“制造虛擬資本”,其含義有兩個方面:一個以商業(yè)匯票代替貨幣資本作為貨幣來支付;二是將商業(yè)匯票向銀行貼現(xiàn)提前獲得貨幣資本。前者,是商業(yè)信用取代銀行信用,后者,是銀行信用取代商業(yè)信用。前一個取代節(jié)約了社會貨幣資本,后一個取代,新增了社會貨幣資本,可見,恩格斯論述的因開出商業(yè)匯票和商業(yè)匯票貼現(xiàn)而制造的虛資本,有節(jié)約和新增社會貨幣資本的意思。恩格斯從這個意義上考察虛擬資本與馬克思考察國債是虛擬資本不同:國債之所以是虛擬資本是因為它本身不作為資本而存在,但又要設(shè)想出一個資本額度去付息;也與馬克思考察股票是虛擬資本不同,正如上述股票之所以為虛擬資本,其價值具有幻想的成份;而開出商業(yè)匯票和商業(yè)匯票貼現(xiàn)“制造”的虛擬資本,其價值不具有幻想的成份,因為一般說來它們的發(fā)生都是以貿(mào)易為基礎(chǔ)(當(dāng)然在貿(mào)易上也會存在著欺詐)。

3.虛擬資本派生論。繼恩格斯考察開出商業(yè)匯票和商業(yè)匯票貼現(xiàn)“制造虛擬資本”以后,馬克思指出銀行家資本的最大部分是純粹虛擬的,這是因為:(1)銀行家資本的一部分投在有息證券上,這部分資本不在銀行的實際業(yè)務(wù)中發(fā)揮資本的職能,而是作為準備金看待,其中包括國債、股票、匯票以及土地抵押證等。國債是對收益的可靠支取憑證,股票是現(xiàn)實資本的所有權(quán)證書,應(yīng)當(dāng)說與利率相關(guān),都是有息證券,而匯票對開出和收取匯票的人來說,雖然不是有息證券,但對貼現(xiàn)者(即銀行)來說,也是有息證券,也與利率相關(guān),貼現(xiàn)要權(quán)衡當(dāng)時利息率的高低。既然與利息率相關(guān),而且利息率是變動的,那么它們的資本的價值就不以它們所代表的現(xiàn)實資本的價值為轉(zhuǎn)移。進一步說“既然它們只是代表取得收益的權(quán)利,并不代表資本,那么,取得同一收益的權(quán)利就會表現(xiàn)在不斷變動的虛擬貨幣資本上。”②所以,這里所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”,首先是指他擁有的作為準備金看待的資本價值即取得收益的權(quán)利的不確定(不斷變動的)而言。其次所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”是就銀行家的資本大部分并不代表他自己的資本,而是代表公眾在他那里存入的資本而言。第三,所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”還是就“有各種方式使用同一資本,甚至同一債權(quán)在不同人手里以不同的形成出現(xiàn)”而言,因為,在這種狀況下,一切資本好象都會增加一倍,有時甚至增加兩倍。對此,馬克思引用了亞當(dāng)·斯密的論述加以印證,斯密說:“即使在貨幣借貸上,貨幣也似乎只是一種憑證,依靠這種憑證,使某個所有者不使用的資本從一個人手里轉(zhuǎn)到另一個人手里。這種資本,同作為資本轉(zhuǎn)移工具的貨幣額相比,不知可以大多少倍;同一貨幣可以連續(xù)用來進行許多次的借貸,正象可以用來進行許多次的購買一樣?！雹垴R克思引用斯密的論述旨在說明:(1)對出賣商品的人來說,貨幣代表的是他商品的轉(zhuǎn)化形式,即實現(xiàn)的價值,但在每一個價值都表現(xiàn)為資本價值的今天,如果出賣商品的人不是將貨幣作為購買而是將它貸出,則這樣的貨幣就是作為資本價值的存在。(2)貨幣在貸出者手中作為資本價值的存在能夠由一個人手里轉(zhuǎn)移到另一個人手里,這種轉(zhuǎn)移是代表一個資本,還是代表多個資本,“取決于它有多少次作為不同商品資本的價值形式執(zhí)行職能?！币簿褪钦f要看它實現(xiàn)了多少次商品資本的價值。(3)由于商品資本的價值實現(xiàn)為貨幣后能夠用于借貸,而且借入的貨幣又能夠用于購買,所以同一個貨幣在實現(xiàn)許多次購買的同時,在借貸中又先后代表著各個資本。(4)貨幣在借貸中,先后代表著資本,使一切資本好象都會增加一倍,甚至增加兩倍,其實這只不過是同一資本在不同人手里轉(zhuǎn)移。所以,馬克思所謂的銀行家里的資本的最大部分純粹是虛擬的,包含著同一資本在不同人手里轉(zhuǎn)移,從而使一切資本翻倍增加的意思。第四,就發(fā)行銀行而言,所謂的“銀行家的資本的最大部分純粹是虛擬的”,是就缺乏黃金保證發(fā)行的那一部分銀行券。由此發(fā)行的這一部分銀行券之所以是虛擬資本就在于銀行家能夠通過發(fā)行銀行券擴大貼現(xiàn),貼現(xiàn)是要扣除利息的,因而用于貼現(xiàn)的銀行券是銀行家的生息資本,只不過由于發(fā)行的這一部分銀行券缺乏價值保證即黃金保證,所以是虛擬的。綜述以上四個方面考察銀行家的資本絕大部分純粹是虛擬的內(nèi)容,能夠發(fā)現(xiàn)虛擬資本,既反映在銀行家的非實際業(yè)務(wù)中,如保存的準備金中,又反映在銀行家的實際業(yè)務(wù)中,如資金來源和資金運用中,同時表明,銀行家的虛擬資本既在職能資本中存在,又在非職能資本中存在。

4.虛擬資本的相對論?！疤摂M”的德文fiktiv有兩個含義:(1)是“derphantasieentstammend,nichtwirklich:einc-eweltbeschreiben”,即“來自想象,幻想的,非真實的,如:描述一個虛擬、虛幻的世界”;(2)是vorgetauscht,即“裝的、假裝的、模糊的”。在德文中,與“虛擬”對應(yīng)的詞是wirklich,意思是:真正的、現(xiàn)實的、事實上的。所以,我們能夠確定,馬克思指出的虛擬資本(dasfiktivkapital)是相對真實資本(daswirklicheskapital)而言。真實資本是指“已投資于企業(yè),并在企業(yè)中發(fā)揮作用的資本,或由股東支出的,用于企業(yè)中起資本作用的貨幣”(《資本論》德文版,第三卷,第484頁)。相對而言,沒有投資于企業(yè),不在企業(yè)中發(fā)揮作用的資本,都可以認為是“虛擬資本”。貨幣資本也是貨幣,從這個意義上說,沒有投資于企業(yè),不在企業(yè)中發(fā)揮作用,但又要增值的貨幣,都是虛擬資本。但在《資本論》中,馬克思沒有作出這樣籠統(tǒng)的概括,而是針對具體的問題,從具體到抽象,從不同視角,考察“虛擬資本”?？梢婑R克思研究資本問題總是相對不同的事物而言。如果我們設(shè)定在什么條件下,確認某一事物是真實的,那么,離開了設(shè)定的條件,就能夠確認某一事物是虛擬的。這是認識論上的辯證法。

二、考察虛擬經(jīng)濟需要界定不同的概念

馬克思在《資本論》中,在考察虛擬資本時,運用了不同的概念,如“虛擬資本”、“幻想資本”、“幻想的虛擬的資本”、“虛擬的貨幣資本”、“這種‘貨幣資本’的最大部分純粹是虛擬的”等,應(yīng)當(dāng)說不同的概念有著不同的含義,表達不同的意思。

但在我國,人們在考察虛擬經(jīng)濟時,總是把不同的概念攪在一起,混為一談,比如把虛擬資本等同于有價證券把虛擬經(jīng)濟等同于虛擬資本、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟、泡沫經(jīng)濟等。由于概念不清,討論問題時,往往對不上口徑。如果細致地思考則:

1.虛擬資本不完全等同于有價證券。評介馬克思恩格斯考察虛擬資本的思維邏輯,我們能夠發(fā)現(xiàn)虛擬資本存在的形式有:國債、股票、匯票、缺乏價值保證的銀行券等。它們作為虛擬資本的物質(zhì)載體有一個共同點,即都是有價證券,有價證券作為虛擬資本的載體,相對職能資本來說,有以下特點:(1)它不是勞動生產(chǎn)物,本身沒有凝結(jié)價值。(2)它不能在生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中發(fā)揮作用,不是職能資本。(3)職能資本是現(xiàn)實的資本,它的市場價值即是它的價格一般取決于現(xiàn)實的市場評價,而有價證券是非職能資本,因而也是非現(xiàn)實資本,它的市場價值即它的價格,一般不完全取決于現(xiàn)實的市場評價,而很大程度上取決于預(yù)期。(4)它不是價值符號,而是價值收益索取的證明書。價值符號是價值實體的代表,它能兌換,但不能增值。而價值收益索取證明書,一般不能與價值實體對換,而尋求增值。有價證券的特點表明:虛擬資本只不過是能代表取得一定收益的所有權(quán)證書。由于取得同一收益的權(quán)利表現(xiàn)在不斷變動的有價證券所代表的資本價值上,所以把有價證券稱作虛擬資本。由此,我們能夠說虛擬資本是其價值不確定的生息貨幣資本。生息貨幣資本與貨幣資本不同:貨幣資本與商品資本、生產(chǎn)資本相聯(lián)系,是再生產(chǎn)過程中資本存在的一種形式,是一種過渡的資本形式,而生息貨幣資本與商品資本,生產(chǎn)資本沒有直接的聯(lián)系,不是再生產(chǎn)過程中資本存在的一種形式,更不是一種資本的過渡形式。生息貨幣資本與信用制度、利息相聯(lián)系。

有價證券是虛擬資本的載體,但不能說虛擬資本都反映為有價證券。從上述馬克思、恩格斯考察虛擬資本的思維邏輯中,我們能夠發(fā)現(xiàn),他們從多種角度,在不同的意義上定義了虛擬資本。概括地說,馬克思從國債運用的非資本性和利息支付的資本設(shè)想,表明國債是虛擬資本;從股票市場價值取決于股票收益資本化,表明股票是虛擬資本;恩格斯從商業(yè)信用取代銀行信用,銀行信用又取代商業(yè)信用,指出開出匯票和匯票貼現(xiàn)制造虛擬資本;馬克思從銀行保持的準備金不代表資本,只代表取得收益的權(quán)利,其價值是不確定的意義上,指出了銀行家資本的構(gòu)成大部分是虛擬資本。如果說上述虛擬資本都因以有價值證券作為載體,因而與有價證券有關(guān),則馬克思指出的銀行家的資本大部分不代表他自己的資本,而代表存款人的資本,以及同一資本在不同人手里轉(zhuǎn)移使得一切資本好象增加了若干倍,因而也是虛擬資本的論述,就不純粹以有價證券作為載體,而是以所有權(quán)的歸屬和轉(zhuǎn)移作為載體?？梢?馬克思所指出虛擬資本的含義,既包括著有價證券所代表的資本價值的不確定性,也包含著所有權(quán)歸屬的不確定性,前者以有價證券作為載體,后者以運用資本的權(quán)利作為載體。

2.虛擬經(jīng)濟不完全等同于虛擬資本。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,為了表達新生事物,人們引進了“虛擬”這一概念,如虛擬工廠(virtualfactory)、虛擬辦公室(virtualoffice)、虛擬銀行(virtualbank)、虛擬大學(xué)(virtualuniversity)等。在這里virtual沒有虛假、虛幻的意思,而是指事實實際的而不是名義上的狀態(tài)(almaostwhatisstatedinfactbutnotinname),也就是說事物的現(xiàn)實狀態(tài)與它自身的過去傳統(tǒng)的名義狀態(tài)相分離。如果我們把這種狀態(tài)分離用哲學(xué)的“異化”來表達,則虛擬是對事物狀態(tài)異化的理論概括,虛擬經(jīng)濟也就是對經(jīng)濟事物狀態(tài)異化的概括。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,有載體異化的經(jīng)濟活動,如電子商務(wù)。電子商務(wù)在網(wǎng)上為顧客提供信息,讓顧客選擇,提供商品,送貨上門,一般人稱為“虛擬企業(yè)”,虛擬企業(yè)與實體企業(yè)相比有它們的共性,即提供商品信息,滿足顧客需求,但有它們的個性,沒有可供觀感的商品,沒有可容納顧客的營業(yè)場所等,所以,載體異化了。虛擬資本如股票,即可以把它稱為載體異化的虛擬經(jīng)濟(因為它的載體是表現(xiàn)為所有權(quán)資本的有價證券,而不是職能資本的產(chǎn)出要素),又可以把它稱為功能異化的虛擬經(jīng)濟,股票之所以稱為虛擬資本不存在于它具有分割剩余價值的功能,而在于它能夠作為商品在市場上買賣,通過買賣實現(xiàn)增值,這就說它能夠作為商品在市場上買賣,實現(xiàn)價值增值,賦予了它新的功能。除了功能異化的虛擬經(jīng)濟外,還有形式異化的虛擬經(jīng)濟,如一種權(quán)利派生或轉(zhuǎn)化為另一種權(quán)利,如銀行資產(chǎn)證券化和期權(quán)等。這種狀況表明:虛擬經(jīng)濟能夠有多種活動或狀態(tài)存在,如果以貨幣來計量這種活動的價值,并以此求得增值,則以貨幣計量的價值便成為虛擬資本,可以說虛擬資本是人們從事的實體經(jīng)濟以外的,以一定的價值求得價值增值的活動。這表明,虛擬經(jīng)濟中包括著虛擬資本,但虛擬經(jīng)濟不完全等于虛擬資本,二者涵蓋的內(nèi)容是有差別的。

3.虛擬經(jīng)濟不同于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟。網(wǎng)絡(luò)是一個系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟是通過系統(tǒng)提供信息的一種經(jīng)濟活動。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的存在為虛擬經(jīng)濟的產(chǎn)生、發(fā)展創(chuàng)造了條件,但如果從網(wǎng)絡(luò)的客觀存在來說,它不是虛擬的,而是實在的,比如IT產(chǎn)業(yè),它是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的重要組成部分,它是實體經(jīng)濟而非虛擬經(jīng)濟。但如果以網(wǎng)絡(luò)為條件構(gòu)建電子商務(wù)活動,形成虛擬企業(yè),則網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生的活動又成為虛擬經(jīng)濟。問題在于基于什么而言,或者說從什么意義上講,它是虛擬的或非虛擬的。

4.虛擬經(jīng)濟不同于泡沫經(jīng)濟。泡沫經(jīng)濟是呈現(xiàn)在人們面前的轉(zhuǎn)瞬即逝的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。這種經(jīng)濟現(xiàn)象一般通過市場價格的急劇上升又急劇下跌表現(xiàn)出來。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有人為的操縱、人們預(yù)期的失誤等。這種現(xiàn)象的存在有別于經(jīng)濟周期正常的波動。經(jīng)濟周期正常波動受客觀因素制約,時間較長,呈現(xiàn)著階段性;泡沫經(jīng)濟的波動是非正常的、受主觀因素制約、時間較短、不呈現(xiàn)階段性。泡沫經(jīng)濟除了反映在市場價格的波動中外,還會反映在其他領(lǐng)域,如虛報產(chǎn)值、虛報GDP等。前者可稱為價格泡沫,后者可稱為產(chǎn)值泡沫或GDP泡沫,可見泡沫經(jīng)濟有多種表現(xiàn)形式。在虛擬經(jīng)濟中有可能存在泡沫經(jīng)濟,但不能說必然存在泡沫經(jīng)濟。這就是說虛擬經(jīng)濟中還會不存在泡沫。所以虛擬經(jīng)濟不等于泡沫經(jīng)濟。而且泡沫經(jīng)濟不等于價格泡沫。這就是說泡沫經(jīng)濟不一定反映為價格過度上漲。

5.泡沫經(jīng)濟不同于經(jīng)濟泡沫。經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟增長的狀況中存在著泡沫,如價格泡沫、產(chǎn)值泡沫等。在經(jīng)濟增長中存在一定泡沫是不可避免的,從一這意義上說是正常的。經(jīng)濟泡沫進一步發(fā)展,可能成為泡沫經(jīng)濟?？梢哉f從經(jīng)濟泡沫到泡沫經(jīng)濟是一個從量變到質(zhì)變的過程。但泡沫經(jīng)濟是不正常的,畸形的經(jīng)濟。

三、當(dāng)代值得關(guān)注的虛擬經(jīng)濟

人們在考察虛擬經(jīng)濟時,多注重有價證券的市場特別是股票的上市流通,這自然是需要的。但在當(dāng)代經(jīng)濟金融化的趨勢下,更值得我們關(guān)注的虛擬經(jīng)濟,應(yīng)當(dāng)是金融衍生商品交易、電子貨幣和網(wǎng)絡(luò)銀行。

1.衍生金融商品是在原本金融商品的基礎(chǔ)上派生的。如果說原本金融商品是銀行借貸契約、公司股票和政府或企業(yè)債券,則衍生金融商品便是在它們的基礎(chǔ)上派生的金融資產(chǎn)證券、股票及債券期貨和期權(quán)。衍生金融商品相對于原本金融商品而言有其共性,但更有其個性。最重要的個性是與實體經(jīng)濟過程的聯(lián)系不同,從而增值能力不同。公司股票和企業(yè)債券是實體資本的副本,與個別經(jīng)濟過程密切相關(guān),其增值能力取決于個別經(jīng)濟過程的業(yè)績和回報。但這一點,國債卻不同:國債的增值能力不取決于個別經(jīng)濟過程的業(yè)績和回報,而取決于政府的還本付息能力。政府的還本付息能力取決于國家的財政收入,國家的財政收入不取決于個別經(jīng)濟過程,而與整個社會經(jīng)濟活動相關(guān)。如果我們把其增值能力與個別經(jīng)濟過程密切相關(guān)的公司股票和企業(yè)債券,稱為第1類虛擬資本,則我們能夠把其增值能力與個別經(jīng)濟過程不密切相關(guān),而與社會經(jīng)濟活動密切相關(guān)的國債,稱為第2類虛擬資本。

按馬克思虛擬資本的相對論,沒有投資于實體經(jīng)濟企業(yè),不在實體經(jīng)濟企業(yè)中發(fā)揮作用但又要求增值的貨幣都是虛擬資本,則銀行借貸的貨幣資本也應(yīng)列入虛擬資本之列,銀行借貸活動也是虛擬經(jīng)濟活動。銀行借貸活動關(guān)系的載體是借貸契約,借貸契約與實體經(jīng)濟活動過程密切相關(guān),因而其增值能力取決于個別經(jīng)濟過程。但銀行作為“存款者的集中和貸款者的集中”,其增值能力又不完全取決于個別經(jīng)濟過程,而取決于社會經(jīng)濟過程。從這個意義上說,作為虛擬資本的銀行借貸資本,處于第1類虛擬資本和第2類虛擬資本之間,可稱作準第2類虛擬資本。

金融衍生商品是在前三類金融原本商品的基礎(chǔ)上派生的。比如金融資產(chǎn)證券,便產(chǎn)生于銀行貸款資產(chǎn)證券化。貸款資產(chǎn)證券化使得債權(quán)債務(wù)關(guān)系起了變化:證券化以前,銀行與借款人的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是雙向的、個別的。證券化以后,銀行把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給金融資產(chǎn)證券的購買者,使得債權(quán)債務(wù)關(guān)系集合化和社會化,也就是說,債權(quán)人是廣大的金融資產(chǎn)證券的購買者,債務(wù)人不是個別的借款人,而是集合的借款人。這樣,證券化資產(chǎn)的增值能力,不取決于個別借款人的經(jīng)濟狀況,而取決于整個社會的經(jīng)濟狀況。從這個意義上說,金融資產(chǎn)證券與個別經(jīng)濟過程的關(guān)系不直接。由此我們把它稱作第4類虛擬資本。

股票、債券的期貨、期權(quán)交易,其對象是期貨、期權(quán)合同,由于買進與賣出的合同能夠抵消,不必在合同到期時實地結(jié)算、交割某一種金融資產(chǎn),所以,絕大多數(shù)交易者不必在實際結(jié)算時,真正擁有這種商品,只是根據(jù)其價格的漲落支付差額。其增值能力完全取決于當(dāng)事人的心理預(yù)期,可以說這類交易完全與實體經(jīng)濟過程無關(guān),由此我們能夠把這一類交易活動稱作第5類虛擬資本。把虛擬資本從而虛擬經(jīng)濟作以上的劃分,表明在當(dāng)代,虛擬經(jīng)濟活動有相當(dāng)一部分,獨立于實體經(jīng)濟過程。影響虛擬經(jīng)濟活動的因素有別于影響實體經(jīng)濟活動的因素。虛擬經(jīng)濟活動有其自身的規(guī)律。

2.電子貨幣的興起,對社會經(jīng)濟生活帶來不可忽視的影響:(1)電子貨幣的出現(xiàn),改變著消費者與企業(yè)家之間的交換方式。網(wǎng)上購物,電子交易能夠完全取代支票和現(xiàn)金。但在這里需要權(quán)威機構(gòu)的支持和信任,包括商家和銀行,它們是能夠被充分信任的第三者。(2)電子貨幣的出現(xiàn)改變著人們儲蓄與投資的方式,有剩余的收入者能夠在家通過電腦儲蓄和投資,并獲取大量的金融產(chǎn)品變動的信息,可以通過四通八達的網(wǎng)絡(luò)去希望去的交易場所。(3)電子貨幣的出現(xiàn),使90%以上的財富在電腦網(wǎng)絡(luò)里從一個賬戶轉(zhuǎn)到另一個賬戶并大大提高創(chuàng)造和追逐財富的速度。有人說,這個速度相對于20年前大約有3倍以上的提高。有人說,流通中的貨幣相對于中央銀行的真實儲備,從1974年的8:1上升到20:1。(4)貨幣電子化,不僅能節(jié)約資金給付、交換的時間,而且能從優(yōu)選擇資金的成本和收益,如能夠在最佳的時刻上選擇最優(yōu)的利率和匯率。

3.網(wǎng)絡(luò)銀行的出現(xiàn)是上個世紀90年代金融領(lǐng)域中的一件大事,網(wǎng)絡(luò)銀行又稱虛擬銀行,是虛擬經(jīng)濟的重要組成部分,考察虛擬經(jīng)濟不能不關(guān)注網(wǎng)絡(luò)銀行。1995年10月,全球第一家網(wǎng)絡(luò)銀行“安全第一網(wǎng)絡(luò)銀行”(SecurityFirstNetworkBank)在美國誕生。這家銀行沒有地址,只有網(wǎng)址,營業(yè)廳就是主頁畫面,所有交易都通過互聯(lián)網(wǎng)進行,員工只有10人,1996年存款達1400萬美元,估計1999年存款金額達4億美元。在美國,已經(jīng)有400家金融機構(gòu)推出了網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)。據(jù)調(diào)查,在2000年以前,有16%的家庭使用互聯(lián)網(wǎng)的電子銀行業(yè)務(wù),帶來的利潤占所有銀行利潤的30%。網(wǎng)絡(luò)銀行的出現(xiàn)對經(jīng)濟的影響是:(1)在網(wǎng)絡(luò)銀行的世界里,銀行的規(guī)模不能再以分行數(shù)、人員數(shù)去衡量。(2)在網(wǎng)絡(luò)銀行的世界里,各銀行的金融產(chǎn)品一目了然,客戶很容易挑選出最有利的產(chǎn)品,銀行很難再靠單純的存放款業(yè)務(wù)生存,而必須推出特殊、高附加值的投資理財業(yè)務(wù)。(3)不論是實體銀行還是虛擬銀行,當(dāng)前都處于一個以客戶為導(dǎo)向的金融時代,設(shè)計出高附加值、個人特色強的金融產(chǎn)品是銀行經(jīng)營的核心所在。個人只要在網(wǎng)絡(luò)銀行上留下姓名、年齡、職業(yè)、家庭等資料,只要用鼠標回答薪金所得、不動產(chǎn)狀況,電腦就可以自動評估信用等級。中國臺灣玉山銀行開辦了個人貸款業(yè)務(wù),只要信用評級在60分以上,就可獲得60萬元以下貸款。(4)網(wǎng)絡(luò)銀行對人才的需求有新的標準,不僅需要銀行家,而且需要經(jīng)濟學(xué)家、數(shù)學(xué)家和自然科學(xué)家,他們能設(shè)計模型,預(yù)測發(fā)展趨勢,成為金融世界的先知先覺者。當(dāng)然,網(wǎng)絡(luò)銀行的發(fā)展也要受到制度環(huán)境、投入成本、運作條件和法律保障等約束,但科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,人類理念的更新,網(wǎng)絡(luò)銀行在虛擬經(jīng)濟中的地位將與時俱進。

虛擬經(jīng)濟源于經(jīng)濟主體又超越原經(jīng)濟主體,擴展了人類經(jīng)濟活動的空間,縮短了人類經(jīng)濟活動的時間,改變著人類經(jīng)濟活動的價值觀、信息掌握、資源配置以及運作方式,對社會經(jīng)濟的發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。

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泡沫經(jīng)濟特點范文第5篇

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)

經(jīng)濟學(xué)上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"

根據(jù)他的觀點，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價市區(qū)進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設(shè)時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

3．2導(dǎo)致金融危機

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險。

3．3造成生產(chǎn)和消費危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔(dān)；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當(dāng)期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會危機

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當(dāng)大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進而可能導(dǎo)致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費者及投資者對未來價格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價格在人們未來的預(yù)期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產(chǎn)價格下跌，消費者預(yù)期價格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風(fēng)險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強市場統(tǒng)計和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度

加強和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

5．4加強金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟發(fā)生；再次，要加強投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。

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