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摘要：我國房地產行業(yè)經過多年的發(fā)展已然成為了國民經濟中的支柱產業(yè)。但是在會計核算方面，投資性房地產的后續(xù)計量方式與國外還是有很大的差異，我國上市公司中采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)少之又少，這導致了報表使用者在決策和數據使用中產生了很大的影響，雖然我國在2014年印發(fā)了《企業(yè)會計準則第39號———公允價值計量》，在推進公允價值計量工作中給出了更加詳盡的解釋和規(guī)定，但從實際應用來看，在經濟體制、信息公開程度、稅務政策方面還不夠完善，導致上市公司在運用公允價值計量時動力不強，即使運用了新準則，由于交易信息的不對等，增加了企業(yè)對數據獲取成本，也帶來了一定的經營風險。隨著我國“一帶一路”的逐步推進，國內企業(yè)會計準則與國際財務報告準則的持續(xù)趨同，帶來了良好的會計環(huán)境的同時，我國房地產稅也在積極改革中，資產評估行業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展并不斷革新。文章從會計準則入手，分析上市公司采用公允價值模式計量投資性房地產存在的問題，提出以該模式計量投資性房地產的會計、稅務處理改進建議，以期能促進公允價值在商業(yè)地產中的應用。

關鍵詞：投資性房地產；公允價值模式；成本模式；商業(yè)地產

一、以公允價值模式計量投資性房地產的相關理論

（一）投資性房地產的概念

投資性房地產是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，它應當能夠單獨計量和出售。這與企業(yè)自用的固定資產有很大的區(qū)別，它能在一定條件下實現資本的增值。

（二）公允價值的定義

公允價值指的是在有序交易前提下，買賣雙方在計量日發(fā)生的出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。這里需要強調的是，支付的價格應該是在有序市場中、無被迫及買賣雙方相互獨立的情況下發(fā)生的。

（三）投資性房地產公允價值計量模式的應用現狀

表1為2015~2017年投資性房地產計量模式在我國總體執(zhí)行情況，雖然各年采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)數在逐年增加，復合增長率達到20%，但相比擁有持有型房地產上市公司總數來說占比較少。在此次數據統(tǒng)計中，2017年擁有投資性房地產上市公司總數1706家，其中121家為房地產公司，采用公允價值模式計量投資性房地產的有21家，占比17％，其他行業(yè)為1585家，采用公允價值模式計量投資性房地產的有47家，占比2.9%。從數據可以看出，房地產行業(yè)采用公允價值模式計量所占比例較高。

（四）采用公允價值計量的重要性

資產負債表，表達的是在一定時點財務狀況的靜態(tài)報表，我國絕大多數企業(yè)一直以來采用成本模式計量投資性房地產，在資產負債表中體現的是建造時的歷史成本，隨著社會經濟環(huán)境發(fā)生急劇的變化，采用成本模式計量的投資性房地產忽略了后續(xù)價值變化，與市場上所反映的房地產價值相差較大，以至于不能真實、合理的反映企業(yè)重大資產，影響了報表使用者對未來資產增值的預判。而企業(yè)采用公允模式進行后續(xù)計量，通過科學嚴謹的評估以及專業(yè)評估人員的評判，一方面可以更精準的得到投資性房地產的現在價值，促進企業(yè)管理層從收益管理到企業(yè)價值管理的轉變，也可以吸引更多的投資以及借款，增強企業(yè)的資產實力。另一方面，隨著我國“一帶一路”的逐步推進，中國內地會計準則的修訂也在和國際會計準則持續(xù)趨同，在實物操作中也會減少因準則適用的不同帶來的轉換成本。

二、投資性房地產公允價值計量模式應用中存在的問題

根據上面數據統(tǒng)計，我國上市公司中只有極少數企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產，而這些企業(yè)在報表上雖然有了改進，但是在實際操作中，諸如獲取成本、披露內容、稅務處理上也出現了許多問題，筆者就目前實操中面臨的一些問題歸納如下。

（一）投資性房地產公允價值來源的可靠性問題

財務報告最基本的原則是真實地反映企業(yè)的財務信息，真實性原則依據各項報表數據來源的可靠性與計算的科學性，而公允價值計量與歷史成本計量的不同就在于數據源的計算方法及獲得方式上，歷史成本的獲得較為簡單且一目了然，而公允價值的取得方式根據可靠性不同分為三個層次，第一層次是最為可靠的方式即能夠獲得相同資產在活躍市場上的報價，第二層次是活躍市場中類似資產的報價、非活躍市場中相同資產報價，第三層次是不可觀察輸入值即企業(yè)對未來收益的估計。而我國目前尚無一個成體系的、開放的房地產交易平臺，導致在第一、二層級的取數上難免主觀性偏重，不利于數據的客觀性。

（二）公允價值計量披露不足

根據我國公允價值準則，企業(yè)在資產負債表日應披露以公允價值計量的資產金額及層次，如果是采用第二、三層輸入值還要披露相關描述性信息及估值技術。從目前已公布執(zhí)行公允價值計量投資性房地產的上市企業(yè)來看，部分企業(yè)在使用第二、三層次估值時，只披露了相關估值方法，并沒有披露所使用估值方法的參數信息及假設條件，采用收益法進行估值時，也沒有披露相關輸入的不可觀察輸入值的量化信息，有的企業(yè)受到內外部環(huán)境的影響，改變了原先的估值方法，沒有將變更的原因做出說明等。這些不充分的披露嚴重影響報表使用者的判斷，對決策結果有可能造成誤導，還有可能在出具報告時掩蓋了采用公允價值計量的真實目的。

（三）企業(yè)會計準則的指導性問題

我國投資性房地產會計準則規(guī)定企業(yè)可以選擇公允價值模式進行后續(xù)計量，只不過在選擇公允價值進行后續(xù)計量時有兩個必須同時滿足的條件，即投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并能夠取得同類或類似的相關信息。在實際應用中，首先準則中并沒有解釋活躍的房地產市場相關理論基礎，企業(yè)在運用準則時難免會根據自己的理解去執(zhí)行。其次是一旦對活躍的市場理解出現偏差，采用公允模式計量后不能再轉變?yōu)槌杀灸Ｊ?，在房地產市場處于上升期時，投資人期望普遍較高，企業(yè)估值較大，隨之企業(yè)愿意以公允模式計量，當房地產市場降溫，商業(yè)地產競爭加大時，存在價值回落的風險，進而影響企業(yè)的當年利潤與投資性房地產的公允價值，根據中國社科院的《中國房地產發(fā)展報告》（2018）指出，我國2018年將進入本輪房地產市場低點，市場整體呈下行態(tài)勢，在樓市調控政策“不放松”的大環(huán)境下，預示著房地產價格平穩(wěn)回落，基于此因素，企業(yè)在考慮計量方式時也不得不考慮未來市場的不確定因素給企業(yè)帶來的風險。

（四）公允價值計量涉及的稅務問題

1.企業(yè)所得稅方面的問題

在成本模式下，企業(yè)在處理投資性房地產折舊時會計與稅務處理基本相同，但是在公允價值模式下，根據準則的規(guī)定投資性房地產不計提折舊或攤銷，其賬面價值與公允價值變化記入公允價值變動損益，而會計上確認的此項損益在稅務上屬于未實現收入或支出，應做納稅調減或調增處理，形成了遞延所得稅。既然會計上不計提折舊或攤銷，在繳納企業(yè)所得稅時可否扣除？在企業(yè)所得稅法上并沒有明確規(guī)定，這種稅法的模糊規(guī)定也會給企業(yè)帶來一定的稅務風險。

2.房產稅方面的問題

根據房產稅的規(guī)定，計征方式有從價和從租兩種方法，從價征收的計稅依據是房屋原值，從租計征的計稅依據是租金收入，以擁有投資性房地產最多的購物中心為例，已出租部分采用從租計征，空置及自用部分采用從價計征，會計上的公允價值并不是房產稅的計稅基礎。但是，當采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時，根據準則的規(guī)定，應按照轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，由于在稅法上沒有做出明確的規(guī)定，在計征房產稅時會造成自用房產由于取得方式差異而采用不同的計稅基礎，造成房產稅稅負增加的情況。

三、投資性房地產公允價值計量存在問題的原因分析

針對采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)存在的一些問題，總結出以下兩方面原因。

（一）內部原因

從企業(yè)內部角度去分析，有的企業(yè)之所以選擇公允價值計量，除了更加符合準則要求外，更重要的是出于財務報表及指標的需要。在報表使用者參考財務報告時，會受許多人為因素的影響，導致了數據計算主觀性偏重，從而影響了報告的客觀性原則，在報表披露方面也由于主觀性偏多的原因，會出現披露信息不完善甚至不披露的現象。

（二）外部原因

從企業(yè)外部角度分析，我國的房地產市場尚不成熟，相關的房地產交易價格并沒有完全公開，尤其是像投資性房地產這種大額交易價格數據較難捕獲，相關的會計政策及稅務政策還處于逐步摸索階段，相關實施的細則仍不清晰，企業(yè)在實際執(zhí)行過程中難免有過多的自身裁量權，增加了企業(yè)的經營風險和稅務風險的同時也增加了外部中介機構的審計風險。

四、投資性房地產公允價值計量模式的改進措施

針對投資性房地產在運用公允價值進行后續(xù)計量中產生的諸多問題，筆者從四個方面提出改進措施。

（一）加快建設數據共享平臺，提升會計信息質量

根據我國會計準則關于公允價值計量的規(guī)定，應優(yōu)先采用最可靠的第一層級的輸入值，由政府主導建立的房地產交易數據共享平臺是未來采用公允價值計量的基礎。該平臺的建立可由住建委、稅務、評估中介等多部門參與，實現數據集成共享，實現一個公平、公正、公開的活躍的房地產網上交易、查詢平臺。這樣做的目的，首先可降低評估中介及需求企業(yè)對公允價值的獲取成本，企業(yè)在利用平臺進行估值時，可以有可靠的數據來源并有依可查。其次是通過公開的房地產交易信息平臺，可促進估價中介機構在操作時更加嚴謹，更有利于穩(wěn)定房地產價格，防止房地產泡沫，預防房價高估風險。最后，通過先進的互聯網、大數據共享等技術的加持，政府部門可以加強監(jiān)控房地產交易信息的同時對交易數據進行分類，為日后房地產稅的開征所運用的批量估值技術做好相關技術儲備工作。

（二）加強公允價值信息披露工作

采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)，由于估值數據計算的條件較多，為方便報表使用者閱讀信息，企業(yè)應采用統(tǒng)一的估值技術并就估值技術的方法進行簡要說明，在使用二、三層級輸入值時，應該就其輸入數值的假設條件及計算依據進行詳盡的披露，包括每一個投資性房地產的位置、新舊程度等重要信息，尤其是在采用收益法進行估值時，涉及未來的租金趨勢要有企業(yè)管理層對未來收益戰(zhàn)略方針的闡述，并就所闡述的戰(zhàn)略方針及未來收益做出承諾。針對購物中心估值時，應披露未來商場的租賃信息，考慮到商業(yè)機密的原因，租賃信息建議可不披露每一單體商戶，但應披露商場內各業(yè)態(tài)的未來收益情況，對于未來承諾與實際相差較大的，應有相關制度進行約束。披露信息如果故意隱瞞重要信息或不按規(guī)定為詳盡披露的，政府監(jiān)管部門應有相應的處罰措施，如果造成因故意隱瞞重要信息而給報表使用者造成經濟損失的，應追究相關責任人員。

（三）加快制定公允價值計量的實施細則

在充分考慮市場環(huán)境發(fā)展成熟度下，應加緊制定公允價值計量的實施細則。首先，可以比照國際會計準則的規(guī)定，對投資性房地產的后續(xù)計量均采用公允價值模式，如采用成本模式，應闡述不采用公允價值的原因。其次，應在準則中進一步明確活躍的房地產交易市場的類型，必要時可進行列舉，提高準則的可操作性。最后，完善非活躍房地產市場關于投資性房地產的應用準則，規(guī)范統(tǒng)一的估值技術，使準則的適用范圍可以覆蓋到不同的市場環(huán)境下。

（四）完善相關稅收政策

上文中提到我國的企業(yè)所得稅法并未對公允價值計量能否扣除折舊費給予明確的規(guī)定，各地方稅務局的答復也不統(tǒng)一。但根據有關文獻的測算結果顯示，不論折舊費按期扣除還是資產處置時一并計算，兩種情況對企業(yè)所得稅的影響是一致的，只不過是時間的問題。如果按期計提折舊并在應納稅所得額中抵減，形成遞延稅款。在當前優(yōu)化營商環(huán)境以及減稅降費的大背景下，可在規(guī)定中明確企業(yè)可自行選擇是否計提折舊并扣除，但一經選定就不能變更，這樣對于納稅人來說，可以根據自身的情況進行適當的籌劃。在房產稅方面，其計稅依據通常是房產的價值，但是由于較早時房地產市場不發(fā)達，對投資性房地產出租部分采用從租計征房產稅，自用部分采用從價計征兩種征收方式，這種征收方式存在諸多弊端，例如對于商業(yè)地產而言，簽署的合同均為使用面積，當除去商戶使用面積后再減掉辦公用面積后剩下的均是公共區(qū)域面積，會面臨從價計征，這樣會導致在同一個區(qū)域內從價從租雙重征收，導致企業(yè)稅負加重，另外，根據上面提到的出租面積在公允價值模式下轉為自用時會以公允價值從價計征房產稅，導致在不同核算方法下計稅依據的不同，給企業(yè)造成困擾。建議在政府主導的房地產交易平臺及市場發(fā)展成熟時，統(tǒng)一采用以公允價值計量的從價計征，一是有利于稅基的統(tǒng)一；二是可從稅收方面防止高估房產價值。

五、結語

通過本文的分析，在現階段可以從上面所闡述的四個技術層面解決公允價值計量方面的痛點問題，除此之外在公允價值的應用中我們還應該關注各方的協(xié)調運作，包括對財務人員的持續(xù)宣貫及培訓、評估行業(yè)的制度完善等。在全面推行公允價值之前，還應研究是否可以暫時進行成本與公允模式雙軌并行機制，公允為主成本為輔，以期能形成一整套的公允價值核算體系，保證企業(yè)資產的安全，從而促進公允價值在投資性房地產中的應用。

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[4]周小玲.投資性房地產公允價值計量模式應用研究———以中航地產為例[J].上海商學院學報,2018(04).

作者:王軒 單位:中糧置地北京弘泰基業(yè)房地產有限公司