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摘要：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是我國(guó)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)受國(guó)家的市場(chǎng)調(diào)控政策、市場(chǎng)飽和度、國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，也越來(lái)越復(fù)雜。為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠健康長(zhǎng)久地發(fā)展，建立一套健全、高效的企業(yè)內(nèi)部控制體系尤為重要。文章結(jié)合諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例，分析在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展普遍存在的漏洞，探討如何構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是承擔(dān)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的企業(yè)，作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬面流動(dòng)資金額度大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源廣泛且風(fēng)險(xiǎn)程度普遍較高。為了有效降低企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)能力，建立一套健全的內(nèi)部控制體系勢(shì)在必行。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的特殊風(fēng)險(xiǎn)

與其他商品生產(chǎn)行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨大量特殊風(fēng)險(xiǎn)，爛尾樓、斷頭工程、違章工程等都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果，不但造成了企業(yè)資金的虧損，也造成生產(chǎn)資料、社會(huì)資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，所以風(fēng)險(xiǎn)有一部分來(lái)自于周圍環(huán)境、交通和自身地理位置。在2002年深圳的街頭發(fā)生過(guò)一個(gè)案例，因?yàn)榍捌谝?guī)劃和建筑圖繪制出現(xiàn)問(wèn)題，一座二十層高的建筑物偏離了預(yù)定建造位置三米，當(dāng)時(shí)建筑技術(shù)不到位，綜合當(dāng)時(shí)因素考慮無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行平移作業(yè)，最終只得將建筑拆除，造成了超過(guò)200萬(wàn)的資金浪費(fèi)。房地產(chǎn)是國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此受到政府嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還需涉及購(gòu)置土地、政府規(guī)費(fèi)等方面，因?yàn)槲覈?guó)生產(chǎn)資料公有制的社會(huì)性質(zhì)，生產(chǎn)的每個(gè)環(huán)節(jié)都在政府的監(jiān)督和調(diào)節(jié)之內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要時(shí)刻遵守法律法規(guī)和地方規(guī)劃。2019年5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)白山興建的高爾夫球場(chǎng)及187棟已建成別墅被列為違章建筑，全部拆除，造成的損失高達(dá)百億，因?yàn)樵撓盗薪ㄖ拈_(kāi)發(fā)違反了2006年國(guó)務(wù)院下達(dá)的文件中關(guān)于明令禁止批復(fù)別墅、高爾夫球場(chǎng)用地的規(guī)定；無(wú)獨(dú)有偶，2018年浙江千島湖景區(qū)新建成的一系列旅游開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目也遭到了拆除，因?yàn)檫`反了千島湖水資源保護(hù)方面的地方法規(guī)，造成直接損失超過(guò)五十億。以上兩個(gè)案例還折射出房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金額度十分龐大，資金支出名目繁多，項(xiàng)目復(fù)雜，不確定因素多，開(kāi)發(fā)前、開(kāi)發(fā)中、開(kāi)發(fā)后都面臨大量支出，僅憑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金流是無(wú)法支撐的，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就必須背負(fù)大量負(fù)債和借貸，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，極易造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)。房地產(chǎn)一定程度上還會(huì)受到國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。20世紀(jì)90年代的日本房地產(chǎn)崩盤(pán)事件，就是因?yàn)閲?guó)家的貨幣寬松政策和國(guó)民的瘋狂炒房，該次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫事件不但引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，還直接造成了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系面臨的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系尚且面臨大量體制、結(jié)構(gòu)問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)存在權(quán)責(zé)不清、職責(zé)不明的問(wèn)題。崗位劃分和職責(zé)劃分不清，存在一人承擔(dān)多種職責(zé)，單人精力有限、任務(wù)沉重，極易引發(fā)工作上的失誤，或者多人、多部門(mén)共同承擔(dān)同一職責(zé)，責(zé)任人之間互相推諉，責(zé)任難以落實(shí)到人。還存在企業(yè)內(nèi)部一人獨(dú)大，獨(dú)占開(kāi)發(fā)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、財(cái)務(wù)大權(quán)，造成企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)工作受阻，企業(yè)決策極易成為一言堂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及的方面極廣，企業(yè)內(nèi)部人員涉及金融類、政法類、建筑類、銷售類等，對(duì)企業(yè)內(nèi)部人員的個(gè)人素養(yǎng)和職業(yè)道德有較高的要求，反之，可能會(huì)發(fā)生在職人員利用職務(wù)之便索取回扣、保障費(fèi)等非法費(fèi)用。2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)碧桂園下屬一售樓員向客戶索取5萬(wàn)元所謂的“誠(chéng)意金”，后又索取5萬(wàn)元“好處費(fèi)”，作為為客戶保留手下一處房產(chǎn)的回報(bào)。最后該客戶未能夠購(gòu)得心宜房產(chǎn)而將售樓員告上法庭，最終該售樓員遭企業(yè)開(kāi)除，但仍然給碧桂園的企業(yè)形象造成了一定傷害。信息交換不及時(shí)，信息溝通不對(duì)等也是房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨的問(wèn)題。不論是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的信息交流，還是同一企業(yè)內(nèi)上下信息的上下流通，都缺乏協(xié)調(diào)性和共享性，沒(méi)有建立完善的信息管理監(jiān)督系統(tǒng)，而導(dǎo)致同行無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)內(nèi)部矛盾等問(wèn)題。

三、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系

一是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)，建立健全法人代表和企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，完善企業(yè)內(nèi)部人員職責(zé)范圍和管理權(quán)限，權(quán)責(zé)到人，職責(zé)到位，保障各個(gè)人員工作的獨(dú)立性，激發(fā)員工的創(chuàng)造性和工作積極性。強(qiáng)化管理層的管理意識(shí)，健全的管理體系約束高級(jí)管理人員的越級(jí)、越界行為，保證內(nèi)部控制體系的權(quán)威性。二是加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)的建設(shè)。一個(gè)企業(yè)的風(fēng)控部門(mén)，在整條企業(yè)的大船中起到的是領(lǐng)航員的作用，應(yīng)該提高風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)人員的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知能力，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，培養(yǎng)企業(yè)員工尤其是高層管理的行業(yè)敏感性，提高格局意識(shí)。建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，細(xì)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的流程和責(zé)任，在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，最大限度發(fā)掘行業(yè)風(fēng)口和企業(yè)機(jī)遇，降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和成本支出，讓風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)成為幫助企業(yè)避開(kāi)冰山和礁石的燈塔。三是加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)企業(yè)員工道德規(guī)范培訓(xùn)。企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)的軟實(shí)力，也是企業(yè)自身凝聚力的一環(huán)。擁有良好的企業(yè)文化能夠提高企業(yè)員工的工作效能，同時(shí)也會(huì)增強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)和工作積極性。同時(shí)要用正確的價(jià)值觀和法律觀念引導(dǎo)員工，提高員工總體服務(wù)意識(shí)和法律意識(shí)，加強(qiáng)員工對(duì)外來(lái)誘惑的抗腐蝕能力，繼而降低違規(guī)違法行為的發(fā)生概率。四是加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的金額開(kāi)支龐大且名目繁多，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中很容易產(chǎn)生一些灰色收入，容易滋生企業(yè)內(nèi)部的腐敗和拉幫結(jié)派，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。為此，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)的職能，保障內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)的職權(quán)極為必要，尤其要保障內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立，保障內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為達(dá)到該效果，應(yīng)該合理設(shè)置內(nèi)部審計(jì)的機(jī)構(gòu)，確保其能完整使用審計(jì)權(quán)，確立其在企業(yè)內(nèi)部的權(quán)威性，無(wú)審計(jì)時(shí)起到無(wú)形監(jiān)督，有審計(jì)時(shí)則為有形監(jiān)督；配備具有企業(yè)責(zé)任感、專業(yè)素養(yǎng)的審計(jì)人員，為保持審計(jì)部門(mén)的獨(dú)立性，不可由會(huì)計(jì)部門(mén)或其他企業(yè)內(nèi)部人員兼職審計(jì)工作。五是構(gòu)建房地產(chǎn)信息交流、溝通、共享平臺(tái)。進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代后，大數(shù)據(jù)和物流網(wǎng)成為產(chǎn)業(yè)的全新熱點(diǎn)，也為信息共享提供了平臺(tái)和技術(shù)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立健全的對(duì)外信息機(jī)制，與媒體機(jī)構(gòu)、信息機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，拓展企業(yè)信息傳播的渠道，推動(dòng)行業(yè)內(nèi)信息共享平臺(tái)的建設(shè)。同時(shí)也應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部建立有效的企業(yè)信息傳遞機(jī)制，不論是向上還是向下的信息都應(yīng)該對(duì)等、通暢，很多企業(yè)內(nèi)就存在由下到上的信息傳遞通道閉塞的情況，不利于高層了解低層員工工作狀態(tài)，也不利于企業(yè)內(nèi)部員工的互相監(jiān)督，容易造成高層管理和決策者對(duì)企業(yè)內(nèi)部問(wèn)題評(píng)估的不全面，繼而導(dǎo)致企業(yè)日常管理和決策工作的失誤。但是在消息交流、交換的過(guò)程中，企業(yè)也要注意自身商業(yè)機(jī)密和企業(yè)內(nèi)部信息的安全管理，加強(qiáng)企業(yè)員工的保密意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)信息安全系統(tǒng)的防御能力，避免產(chǎn)生泄密事故，對(duì)企業(yè)造成傷害。

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作者:商紅波 單位:靖江華東城市建設(shè)有限公司