前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文，相信會(huì)為您的寫作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第1篇

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；改革；管理

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的主要內(nèi)容及意義

1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)，具有在自然或法律范圍內(nèi)不可移動(dòng)的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)于物權(quán)制定了的一項(xiàng)法律制度，由專屬部門在權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變更情況進(jìn)項(xiàng)登記，本質(zhì)上具有司法效果。從最早2007年《物權(quán)法》的制定，到2013年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度的提議再到2016年1月21日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，這一系列的相關(guān)工作彰顯了我國(guó)政府與領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)工作的積極重視的態(tài)度以及銳意改革的決心，標(biāo)志著我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示上取得了改革的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的意義

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。它的建立為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易提供了清晰的產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易、獲取、處置進(jìn)行了規(guī)范。簿證統(tǒng)一是保護(hù)物權(quán)保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權(quán)力矛盾，同時(shí)也生成了反腐敗等衍生價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在形式上讓土地與房屋實(shí)現(xiàn)了房地合一，簡(jiǎn)化了工作程序，在流程上實(shí)行一站式管理，使管理更高效，促進(jìn)了房產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此前，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度按不動(dòng)產(chǎn)所屬經(jīng)濟(jì)范疇來(lái)登記信息，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，相應(yīng)信息未進(jìn)行實(shí)名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記之后，對(duì)公職人員的房產(chǎn)信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實(shí)施后國(guó)家對(duì)公民的住房信息了解更全面，提高了房產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)確性，房產(chǎn)投資人群拋售房產(chǎn)，在一定程度上減弱了住房空置的現(xiàn)象，提高了我國(guó)住房使用效率。在該制度改革的同時(shí)也為國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地三權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)）分立的制度管理提供了保障，進(jìn)一步保證了農(nóng)民的合法利益。從長(zhǎng)期看為房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等新稅制的健全奠定了制度基礎(chǔ)。此外，依此制度建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，以電子存儲(chǔ)的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行登記，提高了信息的安全性與準(zhǔn)確性，符合大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求，是管理技術(shù)的一項(xiàng)革新。

二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度加強(qiáng)管理的具體思路及措施

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從2007年《物權(quán)法》頒布至今，經(jīng)歷了近10年的時(shí)間，可見改革任務(wù)的任重道遠(yuǎn)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的客觀環(huán)境決定了改革的實(shí)施進(jìn)度。首先，我國(guó)缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)制與條例，不同部門、不同地域?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)分別管理，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)了難度。其次，該項(xiàng)工作的管理過程觸及了部門和個(gè)人的利益，實(shí)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一登記制度需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)改革管理：

1.提高員工素質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記工作是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)跟蹤的工作，隨著交易事項(xiàng)的頻繁發(fā)生，給該項(xiàng)工作帶來(lái)大量的工作量，需要相關(guān)工作人員要有認(rèn)真、細(xì)致的工作態(tài)度，要依據(jù)該項(xiàng)工作的時(shí)態(tài)特性及時(shí)進(jìn)行信息登記與更新工作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要相關(guān)工作人員既要有法律知識(shí)又要掌握土地管理領(lǐng)域的測(cè)繪等專業(yè)技術(shù)，這就需要管理部門要加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善員工隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)素質(zhì)。

2.加強(qiáng)部門管理

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)土地、林權(quán)、房產(chǎn)等進(jìn)行的統(tǒng)一管理，該制度的實(shí)施需要國(guó)土、房管、農(nóng)林等多個(gè)職能機(jī)構(gòu)的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態(tài)，要加強(qiáng)部門間的溝通與銜接工作，建立統(tǒng)一的工作局面。

3.注重制度建設(shè)

任何一項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)都是制度的革新，不動(dòng)產(chǎn)登記制度從分別登記到統(tǒng)一登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據(jù)與之相配伍。國(guó)家及相關(guān)制度建設(shè)部門要做好頂層制度規(guī)劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領(lǐng)與規(guī)范改革的腳步，同時(shí)要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，消除改革的不利因素，確保新制度實(shí)施期間的平穩(wěn)過渡。

4.實(shí)施違規(guī)問責(zé)

落實(shí)責(zé)任制，是保證制度實(shí)施的有效途徑。不動(dòng)產(chǎn)管理是對(duì)產(chǎn)權(quán)、財(cái)權(quán)的管理，在管理過程中常常觸及的是個(gè)人的利益，極易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在制度推行中，要對(duì)工作人員的錯(cuò)誤及違規(guī)行為給予相應(yīng)的處罰，要加強(qiáng)員工的自律性管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將人為因素的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

5.拓寬登記領(lǐng)域

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關(guān)基礎(chǔ)制度的建立和完善，我國(guó)該項(xiàng)工作也應(yīng)該不斷的拓寬登記的領(lǐng)域與范圍， 要擴(kuò)大公示及交易安全維護(hù)等方面的權(quán)利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進(jìn)行的更測(cè)底。

三、結(jié)束語(yǔ)

伴隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)法制得到了不斷的完善與健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的變革，規(guī)范了物權(quán)及產(chǎn)權(quán)管理，在法制層面上創(chuàng)建了良好的交易環(huán)境，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。改革至今，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革實(shí)施的合理性、合法性。相關(guān)部門及個(gè)人要重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在最大范圍內(nèi)維護(hù)該項(xiàng)制度，推進(jìn)此項(xiàng)改革的進(jìn)程。

參考文獻(xiàn)：

不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第2篇

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

中圖分類號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-0992（2010）11-0000-01

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，法律明確了宅基地屬于用益物權(quán)的范疇，結(jié)束了學(xué)界多年的宅基地使用權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)論，構(gòu)建了現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度。然而《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定過于簡(jiǎn)單，籠統(tǒng)，多是準(zhǔn)用性標(biāo)準(zhǔn)，因而給實(shí)踐中帶來(lái)了適用的困難。

一、宅基地的概念與特征

1.宅基地的概念。

宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員．按照法律法規(guī)規(guī)定用于建造自己住房的土地。 現(xiàn)行立法上，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體。

2.歷史原因。

我過現(xiàn)行農(nóng)村宅基地登記制度問題的由來(lái)是有其歷史原因的。我過宅基地制度經(jīng)歷了一下幾個(gè)時(shí)期。第一，1949年國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期，農(nóng)村繼續(xù)進(jìn)行并基本完成了，消滅了延續(xù)幾千年的土地所有制。第二 社會(huì)主義探索時(shí)期，建立農(nóng)村宅基地適用權(quán)。第三，改革開放完善農(nóng)村宅基地。1978年后實(shí)行了以為核心的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權(quán)屬于集體、宅基地使用權(quán)屬于農(nóng)民的權(quán)利分配框架。第四，現(xiàn)行立法嚴(yán)格管理宅基地。中國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地權(quán)利制度是在《憲法》框架下，由《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》等法律規(guī)范所組成的，嚴(yán)格限制土地的流轉(zhuǎn)。

二、現(xiàn)行關(guān)于登記的法律規(guī)定及問題解析。

1.現(xiàn)行法律規(guī)定。

我國(guó)目前關(guān)于農(nóng)村宅基地登記散見于《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《土地實(shí)施條列》等等法律法規(guī)中，其中重要的如下：第一，《物權(quán)法》。第10條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第152條規(guī)定:宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,第153條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規(guī)定了申請(qǐng)房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2.現(xiàn)行法律規(guī)定的缺陷分析。

第一 權(quán)利主體界定不清。

由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請(qǐng)宅基地。戶的概念是不準(zhǔn)確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請(qǐng)宅基地再進(jìn)行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農(nóng)村集體成員，而繼承人脫離原集體經(jīng)濟(jì)組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集體經(jīng)濟(jì)組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進(jìn)程中，一部分農(nóng)村已沒有集體經(jīng)濟(jì)組織了，那么在法律法規(guī)中涉及經(jīng)濟(jì)組織的將面臨尷尬境地。因而無(wú)論從理論還是實(shí)踐來(lái)看，突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是勢(shì)在必行的。

第二 登記面積問題。

由于規(guī)定是每戶面積不得超過國(guó)家省自治區(qū)直轄市的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么就會(huì)激發(fā)農(nóng)民分戶搶地的現(xiàn)象。而且歷史原因，對(duì)于已經(jīng)超標(biāo)的并無(wú)相關(guān)規(guī)定。

第三 權(quán)利期限不清。

通過上述法律法規(guī)可以看出國(guó)家對(duì)于農(nóng)村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權(quán)利期限的限制，只要仍是集體經(jīng)濟(jì)組織的人員其永久享有宅基地適用權(quán)，房屋是永久繼承的。如果不進(jìn)行變更登記，那么將來(lái)在原房屋上進(jìn)行擴(kuò)建等就會(huì)造成原權(quán)利人與使用權(quán)人權(quán)利界定不清的問題。

三、實(shí)踐調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問題。

法律法規(guī)我們可以從理論上邏輯推導(dǎo)出相應(yīng)的問題，但是實(shí)踐中的問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于理論問題。本文作者對(duì)北京市郊區(qū)面臨搬遷的農(nóng)村進(jìn)行了初步調(diào)研發(fā)現(xiàn)了一系列的問題，現(xiàn)歸納如下：

1.登記意識(shí)嚴(yán)重缺失。

作者調(diào)查的14個(gè)村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證，本文作者認(rèn)為這個(gè)證過于簡(jiǎn)單，只有正房主體結(jié)構(gòu)的標(biāo)識(shí)，院子長(zhǎng)寬的米數(shù)。問題有二，其一,是農(nóng)民后又進(jìn)行了擴(kuò)建等等，無(wú)論是否超過國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)，都沒有進(jìn)行從新登記。其二，產(chǎn)權(quán)證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上的房子依據(jù)什么給予保護(hù)？還有個(gè)別村子全村是二層三層樓房設(shè)計(jì)。登記時(shí)如何登記？

2.村民超標(biāo)占地現(xiàn)象嚴(yán)重。

很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數(shù)不勝數(shù)，尤其面臨即將拆遷，為了多爭(zhēng)得前拆補(bǔ)償費(fèi)更是瘋狂搭建。那么對(duì)于這些建筑應(yīng)給如何登記呢？如果嚴(yán)格依照法律規(guī)定，農(nóng)村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢(shì)必引發(fā)糾紛。

3.農(nóng)村耕地建設(shè)用地化嚴(yán)峻。

本次調(diào)查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農(nóng)村集體土地所有制，農(nóng)村很多耕地用途最終以各種方式轉(zhuǎn)入私營(yíng)廠長(zhǎng)手中，因而農(nóng)村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。

4.農(nóng)村房屋私下交易嚴(yán)峻。

這些糾紛主要涉及兩個(gè)方面。其一，農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無(wú)過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國(guó)家明確規(guī)定居民戶口不可以買農(nóng)民房，所以目前發(fā)生糾紛也多。

四 建議

農(nóng)村宅地基問題關(guān)系重大，因而對(duì)于其解決時(shí)破在眉睫的事情。筆者認(rèn)為應(yīng)該逐步改革我土地制度，完善房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。可以從以下幾點(diǎn)入手：

1.完善房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記制度。

對(duì)于目前房屋的現(xiàn)狀，無(wú)論是原始狀態(tài)還是進(jìn)行翻蓋翻修等，依據(jù)國(guó)家省自治區(qū)直轄市的標(biāo)準(zhǔn)給予登記，個(gè)別地方可以適當(dāng)延伸。對(duì)于因繼承買賣等原因取得房屋產(chǎn)權(quán)的，不是經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以協(xié)商解決，在目前土地還不能流轉(zhuǎn)非本經(jīng)濟(jì)組織情況下，可以協(xié)商納入經(jīng)濟(jì)組織或者本經(jīng)濟(jì)組織成員給予賠償會(huì)回贖。

2.可以考慮商用房登記制度。

可以考慮將農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)分為住宅與商用房。實(shí)際上農(nóng)村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權(quán)人與使用權(quán)人不統(tǒng)一的問題?；蛘咧鸩浇⒂袃斒褂弥贫?。 從國(guó)家目前的形勢(shì)出發(fā)，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和世界金融危機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展，積極推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。我們應(yīng)當(dāng)盡快消除對(duì)宅基地上的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的種種限制。

3.完善相關(guān)部門的職責(zé)。

農(nóng)村宅基地問題頗多也與個(gè)別部門職能缺位有關(guān)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地規(guī)劃整理，逐步建立統(tǒng)一的登記的登記制度。制定統(tǒng)一的面積標(biāo)準(zhǔn)，及統(tǒng)一的準(zhǔn)確的測(cè)量方法。同時(shí)制定房屋評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)進(jìn)行房屋分類與估價(jià)。也要加強(qiáng)部門效率，簡(jiǎn)化審批程序。

4.宣傳力度。

農(nóng)民權(quán)利意識(shí)淡薄，這就需要相關(guān)部門做好宣傳工作。讓農(nóng)民真正從登記中獲得實(shí)惠時(shí)，登記工作也就容易許多。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明．物權(quán)法研究[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002：472．

[2]王衛(wèi)國(guó)．中國(guó)土地權(quán)利研究[M]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997：139，114．

[3]鄒玉川．當(dāng)代中國(guó)土地管理[M]．北京：當(dāng)代中國(guó)出版社，1998

[4]史焉維 農(nóng)村房產(chǎn)制度初探[J] 《學(xué)術(shù)觀察》 2009

[5]上海市工商局金山分局課題組 對(duì)農(nóng)宅基地登記法律思考與對(duì)策[J] 《熱點(diǎn)研究》2009 ,6

[6]王長(zhǎng)勇 農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證中的疑難問題初論[J]《昆明理工大學(xué)學(xué)報(bào)》2008,3

[7]呂Q 《物權(quán)法》視角下我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度改革淺論[J]《政治與法律》2009,22

[8]冉敏 當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理存在的問題及對(duì)策[J] 《問題與探討》2009,1

[9]張永利 加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理《工作研究》2008,1

不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第3篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記；請(qǐng)求權(quán)制度

中圖分類號(hào)：G264文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1、不動(dòng)產(chǎn)概述

不動(dòng)產(chǎn)即是指任何國(guó)家、任何集體、任何企業(yè)、任何個(gè)人都不能須臾離開的生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，包括土地以及房屋、林木等地上定著物。因此，所有國(guó)家都在其財(cái)產(chǎn)法或者物權(quán)法中將不動(dòng)產(chǎn)作為重點(diǎn)內(nèi)容予以規(guī)范。在民事實(shí)體法上，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變化，如以不動(dòng)產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，必須經(jīng)過一定登記的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記要點(diǎn)分析

2.1、不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，保存于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人及利害關(guān)系人公開，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查閱。經(jīng)查閱，第三人可以知悉、了解特定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、負(fù)擔(dān)情況等。

2.2、登記請(qǐng)求權(quán)的三種類型

(1)變更登記請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)初始登記完成后，某一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因買賣、贈(zèng)與、分立、合并及設(shè)定他物權(quán)等發(fā)生變動(dòng)時(shí)，登記權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求登記義務(wù)人協(xié)助變更登記。變更登記請(qǐng)求權(quán)是基于合同債權(quán)而發(fā)生的一種請(qǐng)求權(quán)，也是最基本、最常見的一種登記請(qǐng)求權(quán)；(2)更正登記請(qǐng)求權(quán)。對(duì)已經(jīng)完成的登記，如有不正當(dāng)?shù)怯浀那樾?，?dǎo)致登記薄上的記載與實(shí)質(zhì)權(quán)利關(guān)系不一致時(shí)，“因不正當(dāng)?shù)怯浂懿焕嬷耍脤?duì)因更正而受不利益之人，請(qǐng)求為更正登記之同意。被請(qǐng)求人不為同意時(shí)，得以判決代之”；(3)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)。所謂預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，以致將來(lái)只能發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所期待的法律后果。

2.3、不動(dòng)產(chǎn)登記需要法定程序

登記程序的健全和切實(shí)履行是不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的必要條件。從我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，登一記程序的規(guī)定僅間接體現(xiàn)在第十一條中申請(qǐng)人的申請(qǐng)、十二條登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)和十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)上。

2.4、不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記的載體

不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)防范交易風(fēng)險(xiǎn)舉足輕重，它為當(dāng)事人進(jìn)行交易提供了完備的信息，交易人可以通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登一記簿來(lái)獲取有效的信息以備交易時(shí)使用。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是登記機(jī)構(gòu)記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和相關(guān)事項(xiàng)后，予以長(zhǎng)久保管和公示的簿冊(cè)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)外公示其登記事項(xiàng)，其所記載內(nèi)容具有公信力或?qū)沽Σ⒁源藶榻窈蟮牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的安個(gè)性提供保障。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)的設(shè)立依據(jù)

所謂登記請(qǐng)求權(quán)，是指登記權(quán)利人對(duì)登記義務(wù)人所享有的請(qǐng)求其履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的權(quán)利。登記請(qǐng)求權(quán)一般包括兩方面內(nèi)容：一是享有請(qǐng)求權(quán)的一方可以請(qǐng)求對(duì)方為其辦理登記手續(xù)。原則上，登記機(jī)構(gòu)只能應(yīng)登記申請(qǐng)人的請(qǐng)求才能辦理登記，且只能在登記請(qǐng)求的范圍內(nèi)進(jìn)行登記。二是負(fù)有辦理登記義務(wù)的一方，有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方協(xié)助辦理登記義務(wù)。可見在登記請(qǐng)求的過程中，依據(jù)法律和合同規(guī)定，一方有義務(wù)辦理登記手續(xù)，另一方有義務(wù)協(xié)助辦理登記手續(xù)。

3.1、合同約定

不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)作為民事主體的一項(xiàng)權(quán)利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干預(yù)。故而登記請(qǐng)求權(quán)也可以通過雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商約定雙方所享有和負(fù)有的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)合同法原理，如果合同明確約定由一方辦理登記，那么這一方就負(fù)有履行登記的義務(wù)，而另一方就有權(quán)要求該方在規(guī)定的時(shí)間里完成登記的權(quán)利，如果履行義務(wù)方未能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成相應(yīng)的登記手續(xù)，則權(quán)利方就可以通過司法途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利請(qǐng)求履行登記義務(wù)或者請(qǐng)求賠償一定的損失，又如物權(quán)失效前，應(yīng)為涂銷登記因而產(chǎn)生的涂銷登記請(qǐng)求權(quán)，擔(dān)保物權(quán)或被用于物權(quán)的設(shè)定登記的某種事物等都與物權(quán)承擔(dān)人之間有約定，其次，在特殊約定的基礎(chǔ)上，被省略的中間登記程序也可以產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)。

3.2、法律規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的目的在于使得不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信力，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的憑證，更是第三方善意第三人的信賴依據(jù)，維護(hù)市場(chǎng)交易安全。因此，不管是出賣人的主觀因素，還是市場(chǎng)交易中的客觀因素導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，享有登記請(qǐng)求權(quán)的一方有權(quán)要求對(duì)方履行或者協(xié)助履行登記義務(wù)，登記請(qǐng)求權(quán)制度不但能夠維護(hù)正常的交易秩序，保護(hù)權(quán)利人的利益，而且對(duì)物權(quán)法中的公示公信原則具有積極的確立和實(shí)施作用。

3.3、法律司法裁決

當(dāng)負(fù)有履行登記申請(qǐng)義務(wù)的一方不履行義務(wù)，雙方之間變產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬糾紛，權(quán)利人一方可以以此為由，訴至人民法院，法院經(jīng)過審查后作出相應(yīng)的生效判決，勝訴一方便可以依據(jù)此生效判決到相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更登記，依法取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

4、不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)的制度完善要點(diǎn)

4.1、明確不動(dòng)產(chǎn)登記公證的內(nèi)容

明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證事項(xiàng)，也可稱為法定公證，或強(qiáng)制公證、必須公證，即是指法律明文規(guī)定必須經(jīng)公證方可有效的重大法律行為、法律事件和文書，不經(jīng)公證不發(fā)生法律效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法定公證制度的確立是在立法將公證機(jī)關(guān)的審查作為一種制度進(jìn)行明確規(guī)定，并且與物權(quán)登記制度銜接的共同作用下形成的，而公證則是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法定公證制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記之前必須經(jīng)過的一個(gè)前置性程序，公證機(jī)關(guān)對(duì)引起物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，登記機(jī)關(guān)只對(duì)提交登記的申請(qǐng)及有關(guān)材料進(jìn)行形式審查。

4.2、明確登記合同中主要義務(wù)

在房地產(chǎn)買賣合同中，應(yīng)明確出賣人為登記義務(wù)人，買受人為登記權(quán)利人，將登記視為雙方當(dāng)事人所附的主要義務(wù)，任何一方不辦理登記手續(xù)可以視為其已經(jīng)違反了依據(jù)合同所應(yīng)負(fù)的主要義務(wù)。依據(jù)此規(guī)定，當(dāng)出賣人違反此義務(wù)時(shí)，買受人可以及時(shí)提訟，請(qǐng)求出賣人履行登記義務(wù)。此時(shí)，登記并不是依合同而產(chǎn)生的義務(wù)了，而是依民事法律行為以外的原因——法院判決而產(chǎn)生。根據(jù)前文第一章關(guān)于單方申請(qǐng)?jiān)瓌t的論述，在基于此類原因而產(chǎn)生的登記，可以實(shí)行單方申請(qǐng)登記。如瑞士民法典第665條第2項(xiàng)即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請(qǐng)求登記?！?/p>

4.3、建立個(gè)人交易誠(chéng)信查詢機(jī)制

就法律本身而言，在沒有明確登記請(qǐng)求權(quán)的法律地位之前，對(duì)強(qiáng)制解除合同所能采取的救濟(jì)手段比較有限。而民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則可以在保護(hù)登記權(quán)利人方面提供一些裨益。誠(chéng)實(shí)信用原則，是指民事主體在從事民事活動(dòng)、行使民事權(quán)利和履行民事義務(wù)時(shí)，應(yīng)本著善意、誠(chéng)實(shí)的態(tài)度，即講究信譽(yù)、恪守信用、行為合法、等。誠(chéng)信原則要求民事主體行使民事權(quán)利與他人設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系，均應(yīng)誠(chéng)實(shí)，不做假、不欺詐，不損害他人利益和社會(huì)利益。為保護(hù)交易公平，可以建立個(gè)人交易誠(chéng)信查詢機(jī)制，將侵害登記請(qǐng)求權(quán)的情況記入侵害方的個(gè)人誠(chéng)信檔案，并對(duì)多次反復(fù)不履行協(xié)助辦理登記義務(wù)的人員，在今后的交易行為中加以限制，以保護(hù)交易的公平。比如，以前違約多次的出賣人在今后的交易中，可以適當(dāng)加大其違約后所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，這與民法誠(chéng)實(shí)信用原則也是相適應(yīng)的。

5、結(jié)束語(yǔ)

完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)保護(hù)權(quán)利人的合法利益,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和諧與進(jìn)步具有重大意義，這是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法治化的必然要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔建遠(yuǎn).《物權(quán)法》,中國(guó)人民大學(xué)出版社,2009年第1版.

不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第4篇

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法抵押登記不動(dòng)產(chǎn)登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。

本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。

三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物?！绷硗?，民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說(shuō)明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！币虼?，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。

3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。

四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記?！?、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法

以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

【參考文獻(xiàn)】

[1]中華人民共和國(guó)物權(quán)法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.

[2]中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[EB/OL].國(guó)家法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù).http：//.

不動(dòng)產(chǎn)登記制度范文第5篇

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記 研究

中圖分類號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）20-0314-01

0 引言

我國(guó)一直以來(lái)都是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的國(guó)家，絕大部分人把土地作為安身立命的根本，有些居住于不同地域的人則以海域、林木或房屋等來(lái)維持生活，所以不動(dòng)產(chǎn)一直是政府進(jìn)行管理的重點(diǎn)。周朝中后期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度開始出現(xiàn)，并一直為私有制服務(wù)，直到公有制的建立，它才開始慢慢退去了歷史舞臺(tái)，而隨著改革開放的展開，不動(dòng)產(chǎn)登記制度再次出現(xiàn)。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)物權(quán)制度，指通過權(quán)利人或者是利害關(guān)系人的申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)一般被認(rèn)為是土地，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，土地及土地以上和以下的物件一起被劃分為不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)此本國(guó)法律還沒有詳細(xì)且全面的概述。近年來(lái)，受我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的影響，房產(chǎn)行業(yè)與政府的聯(lián)系越來(lái)越密切。參與房產(chǎn)行業(yè)的人數(shù)也不斷增多，買房的人炒房的人數(shù)量都是空前的，而法律對(duì)產(chǎn)權(quán)概述的不明確，導(dǎo)致了房產(chǎn)登記不統(tǒng)一，程序不科學(xué)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，必然會(huì)影響房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這對(duì)于更多的人將是福音，而對(duì)于少數(shù)人來(lái)說(shuō)卻是噩夢(mèng)[1]。

歸納來(lái)說(shuō)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)涉及和涵蓋的范圍很廣，種類也多，當(dāng)前一直處于較為混亂的狀態(tài)。它們不僅僅包括了國(guó)有土地、集體土地，還包括房屋的所有權(quán)、林木、海域等等，而隨著登記的普及，不同的不動(dòng)產(chǎn)所需辦理的不動(dòng)產(chǎn)證則各不相同。不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)，由于形式的不同對(duì)應(yīng)的登記制度也有差別，機(jī)構(gòu)也隨之變化。從登記的內(nèi)容、程序來(lái)看，現(xiàn)如今社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)登記、變動(dòng)公示具有很強(qiáng)的客觀性。

改革開放恢復(fù)不動(dòng)產(chǎn)制度開始，由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的范圍廣，種類多，一直采用多部門登記、分級(jí)登記的方式來(lái)進(jìn)行管理。雖然至周朝中后期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度就已經(jīng)出現(xiàn)，但這些都具有相對(duì)的隱私性，而專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)登記制度的工作人員專業(yè)性和法律性都還稍有欠缺。種種原因?qū)е碌怯浀牟唤y(tǒng)一及登記程序的非科學(xué)性[2]。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度涉及的相關(guān)問題

由于各方客觀因素及主觀原因的影響，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度具有這些突出性的問題。

第一，錯(cuò)誤登記、重復(fù)登記、遺漏登記。分散登記，導(dǎo)致各部門對(duì)于產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)、使用權(quán)等不明確，權(quán)利之間的交叉重復(fù)、矛盾沖突及登記時(shí)涉及到的登記內(nèi)容，都讓政府分部門有著很大的爭(zhēng)議，并有著各自的依據(jù)而造成登記錯(cuò)誤、登記重復(fù)或登記遺漏的現(xiàn)象。

第二，既加重了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，又不利于不動(dòng)產(chǎn)交易的安全保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的分散性，并沒有方便民眾，讓他們各個(gè)機(jī)構(gòu)的跑動(dòng)不僅僅浪費(fèi)時(shí)間、精力，同時(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)的交易帶來(lái)了麻煩。這也就是房?jī)r(jià)居高不下，而二手房市場(chǎng)低迷的原因之一。繁瑣的程序，讓人們不愿意去進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的交易，也不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，不能提供全面精準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)信息給國(guó)家。我國(guó)各部門各機(jī)構(gòu)的登記各自有不同，很難進(jìn)行統(tǒng)一的匯總，也不利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析。同時(shí)影響了政府對(duì)我國(guó)房產(chǎn)的監(jiān)控，也不利于宏觀調(diào)控，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及一系列的惠民工作的開展[3]。

3 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實(shí)施

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的具體實(shí)施，主要是從四個(gè)方面進(jìn)行改革。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。對(duì)于從業(yè)人員都需要有一定的專業(yè)性和法律性，并且通過培訓(xùn)，持證才可以上崗就業(yè)。并把此項(xiàng)工作的費(fèi)用歸于國(guó)家財(cái)政預(yù)算來(lái)保證經(jīng)費(fèi)的充足，同時(shí)也可以起著監(jiān)控的作用。

其次，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的依據(jù)進(jìn)行重新整理。建立以土地登記為中心的登記制度，保證不動(dòng)產(chǎn)的法律依據(jù)、登記技術(shù)依據(jù)都得到統(tǒng)一。專門的法律依據(jù)可以提供更加精準(zhǔn)的分類及登記標(biāo)準(zhǔn)，讓登記人員更加清楚自己的職責(zé)范圍，保證登記信息的準(zhǔn)確性和完整性，從而減少重復(fù)、遺漏和錯(cuò)誤的內(nèi)容出現(xiàn)。法律能夠維護(hù)民眾的權(quán)利，保證利益不被侵犯，還能夠懲罰違反法律的不法分子。具有著法制性，強(qiáng)制性。

再次，對(duì)于登記的內(nèi)容和方法進(jìn)行編寫。登記內(nèi)容包括：a：不動(dòng)產(chǎn)自然屬性描述部分；它包括不動(dòng)產(chǎn)的界址、面積、相鄰關(guān)系等。b：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利屬性部分；包括權(quán)利人信息（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人姓名、地址、聯(lián)系方式等）與權(quán)利狀況信息（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬類型、權(quán)屬期限、權(quán)屬變化情況等）。c：其他登記事項(xiàng)，如不動(dòng)產(chǎn)抵押登記、預(yù)告登記、異議登記等。在規(guī)范上，不能夠有政府來(lái)進(jìn)行獨(dú)斷，要保證登記的公平、公正、公開。保證內(nèi)容和方法的統(tǒng)一性，有利于提高登記的效率，還民眾節(jié)約了時(shí)間同時(shí)也贏得了民眾的擁護(hù)，更加利于推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行。

最后，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)資料的查詢和公示。這既能保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)利又能保障不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。同時(shí)，對(duì)于登記中所出現(xiàn)的錯(cuò)誤信息可以進(jìn)行改正[3]。

4 結(jié)束語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它不僅促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且為我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。雖然我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在很多的不足，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行時(shí)間也很短，但是未來(lái)的發(fā)展空間還很大，進(jìn)步的幅度也會(huì)會(huì)很大，并且能夠越來(lái)越完善。因此，為了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須制定完善的法律體系，規(guī)范登記制度、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)及內(nèi)容、方法，使不動(dòng)產(chǎn)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王小波.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的問題和完善[J].山西青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，26（4）：41-44.