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不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文第1篇

原房產(chǎn)證仍有效

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō),最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題是,不動(dòng)產(chǎn)登記后,之前的房產(chǎn)證等證書(shū)是否依然有效?是否需要立即申請(qǐng)更換呢?

對(duì)此,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第105條明確規(guī)定:“本實(shí)施細(xì)則施行前,依法核發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)繼續(xù)有效。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)?！焙?jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是在產(chǎn)權(quán)未變更、轉(zhuǎn)移的情況下,可以一直持有舊證書(shū),老百姓不用著急去換新證。

如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記呢?《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請(qǐng)書(shū),并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的,可以提供復(fù)印件,復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。

專家還表示,如果當(dāng)事人不申請(qǐng),登記機(jī)構(gòu)不會(huì)主動(dòng)或強(qiáng)制登記。

三類主體可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢問(wèn)題,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確提出,國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度,并把查詢主體限定為權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān),而這三類主體 查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料的范圍也不一樣。

根據(jù)細(xì)則,權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料。因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。其他有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的,依照本條規(guī)定辦理。

專家表示,將查詢主體限制在權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān),這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

如何才能進(jìn)行查詢呢?根據(jù)實(shí)施細(xì)則,權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料:查詢申請(qǐng)書(shū);查詢目的的說(shuō)明;申請(qǐng)人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的,提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。

權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的,還應(yīng)當(dāng)提交人的身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)。權(quán)利人查詢其不動(dòng)產(chǎn)登記資料無(wú)需提供查詢目的的說(shuō)明。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)查詢的,應(yīng)當(dāng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員的工作證。

小區(qū)內(nèi)道路綠地登記為業(yè)主共有

建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn),業(yè)主在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),能否也對(duì)此進(jìn)行登記呢?《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》提出,包括道路、綠地以及公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等可一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

在去年3月份的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見(jiàn)稿)》中,相關(guān)條款要求辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文第2篇

一、證明材料

證明，作動(dòng)詞，用可靠的材料來(lái)表明或判定人或事物的真實(shí)性；作名詞 ，證明書(shū)或證明信。

房屋登記中的證明材料，是指房屋登記因法定要件遺失需要證明，或因共有關(guān)系事實(shí)需要證明的各種相關(guān)具有法律意義上的證據(jù)材料，由公信力機(jī)構(gòu)出具，起著證明作用，證明和確認(rèn)登記材料和事實(shí)的客觀真實(shí)、合法有效，具有一定證據(jù)或法律效力的文書(shū)。

我們先看一案例：A房屋抵押貸款期滿還款后，從銀行取回房屋他項(xiàng)權(quán)證后，不慎丟失了，尋找無(wú)果。按照《房屋登記辦法》第四十九條規(guī)定，申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)；（四）證明房屋抵押權(quán)消滅的材料；（五）其他必要材料。

如果A申請(qǐng)注銷登記，則必須準(zhǔn)備齊全上述證件和材料，登記機(jī)關(guān)才能受理。A已還清貸款，丟失了房屋他項(xiàng)權(quán)證，A沒(méi)必要再次申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證。一般情況下，登記機(jī)構(gòu)會(huì)要求A在當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)刊上刊登遺失聲明后，作廢已丟失了的房屋他項(xiàng)權(quán)證，期滿后，再持遺失聲明、銀行出具證明房屋抵押權(quán)消滅的材料及其他材料申請(qǐng)注銷登記。這里遺失聲明就是證明材料，它的作用就是與其它注銷登記需要提供的要件材料結(jié)合起來(lái)形成一個(gè)牢不可破證據(jù)鏈條，證實(shí)A已償還了銀行貸款，登記機(jī)關(guān)可以受理A注銷登記申請(qǐng)。

二、什么情況下需要證明材料

1.法定要件遺失

法定要件，根據(jù)《物權(quán)法》《房地產(chǎn)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)時(shí)必須提供的材料和要件。

如《房屋登記辦法》第三十條，因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明；（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測(cè)繪報(bào)告；（七）其他必要材料。

其中，申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告等就是法定要件。這些法定要件結(jié)合起來(lái)，存在著客觀上的必然聯(lián)系，合法依程序發(fā)生，證明不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)來(lái)源真實(shí)，可以依法記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，取得物權(quán)受到法律保護(hù)。

當(dāng)然，申請(qǐng)人身份證明遺失，可以通過(guò)公安機(jī)關(guān)補(bǔ)辦身份證、臨時(shí)身份證或戶籍證明等辦法來(lái)解決，但其他法定要件遺失后，則只有通過(guò)公信力機(jī)關(guān)出具證明和證明材料形成證據(jù)鏈條才能佐證客觀事實(shí)存在并確鑿發(fā)生。

由于申請(qǐng)人原因遺失了《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等規(guī)章規(guī)定必須提供的法定要件，相關(guān)法定機(jī)關(guān)不可以或不必要補(bǔ)（有時(shí)補(bǔ)發(fā)可能違法或產(chǎn)生嚴(yán)重法律后果）。一是不可以補(bǔ)的，如轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)中的一方死亡的買賣合同、贈(zèng)與合同、繼承合同、分割協(xié)議等，因?yàn)楹贤环剿劳?，只有通過(guò)公證機(jī)關(guān)出具相關(guān)證明材料，登記機(jī)構(gòu)才能取信受理申請(qǐng)；二是不必要補(bǔ)的，如申請(qǐng)注銷登記時(shí)的房屋他項(xiàng)權(quán)證、房屋所有權(quán)證書(shū)、預(yù)告登記證明、在建工程抵押登記證明等。

登記機(jī)構(gòu)依據(jù)《房屋登記辦法》《土地登記辦法》等規(guī)章規(guī)定要求申請(qǐng)人提供法定要件有：房屋權(quán)屬證書(shū)類的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證、在建設(shè)工程抵押登記證明和預(yù)告登記證明等；人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)；建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明等。

2.共有關(guān)系不明

一是申請(qǐng)登記時(shí)需要共有關(guān)系證明材料的。《房屋登記辦法》第十三條明確，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。登記機(jī)關(guān)依法要求共有房屋登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。只有申請(qǐng)人提供結(jié)婚證，證明結(jié)婚時(shí)間節(jié)點(diǎn)，登記機(jī)構(gòu)才能知道申請(qǐng)登記的房屋是否為夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，或是婚前財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，或根據(jù)雙方約定一方所有。上述要求主要基于《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有；夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。第十九條規(guī)定， 夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償。

對(duì)于達(dá)到法定結(jié)婚年齡或離婚后未再婚的申請(qǐng)人，登記機(jī)關(guān)一般會(huì)提示申請(qǐng)人舉證不動(dòng)產(chǎn)為單獨(dú)所有的法定證據(jù)，排除共有財(cái)產(chǎn)購(gòu)買可能。

同時(shí)，對(duì)有撫養(yǎng)（扶養(yǎng)）、監(jiān)護(hù)關(guān)系人的申請(qǐng)人提供有效證明材料，也不例外。

如果登記機(jī)關(guān)不審查共有關(guān)系（監(jiān)護(hù)人）證明材料，則登記機(jī)關(guān)不僅沒(méi)盡到審慎責(zé)任，還會(huì)因此卷入不必要訴訟之中。此為登記機(jī)關(guān)無(wú)奈之舉，但并不違法。

二是不動(dòng)產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)移和抵押申請(qǐng)時(shí)需要的共有關(guān)系證明材料。首先，登記機(jī)關(guān)在受理不動(dòng)產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)移和抵押申請(qǐng)時(shí)，只有物權(quán)人才有權(quán)處置。但我國(guó)部分地方由于歷史上登記制度不健全的原因，出現(xiàn)和存在著“隱性共有人” 現(xiàn)象，尤其在《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》實(shí)施前，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)共同申請(qǐng)登記要求不很嚴(yán)格情況下，如房改房、商品房登記在共有人一方名下的情況很多，“隱性共有人”客觀存在（本人在《房屋登記機(jī)構(gòu)審查申請(qǐng)人婚姻狀況的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策》一文中已有論述，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》2012年第10期）。其次，部分地方登記機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)人個(gè)人申請(qǐng)，不查驗(yàn)是否共有情況客觀存在，所以處分不動(dòng)產(chǎn)（分割、轉(zhuǎn)移和抵押）時(shí)，必須查驗(yàn)共有關(guān)系證明材料。最后，繼承類轉(zhuǎn)移登記所需的公證書(shū)，就是很好的共有關(guān)系證明材料。因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)沒(méi)有實(shí)質(zhì)審查權(quán)利，很難對(duì)共同關(guān)系人進(jìn)行審查，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，前置公證程序，公證共有關(guān)系人，保證繼承登記時(shí)不發(fā)生意外，降低登記風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，共有關(guān)系證明材料在房屋登記中，如果申請(qǐng)人不舉證，就不能保證房屋登記的準(zhǔn)確性和公正性。

三、證明材料可以采信前提

采信證明材料的首要條件是證明材料來(lái)源必須是發(fā)證機(jī)關(guān)或公信力機(jī)構(gòu)出具的，才具有法律效力。其次，就是申請(qǐng)人基本材料中缺少了一項(xiàng)法定要件或共有關(guān)系證明材料，補(bǔ)齊了這一法定要件（共有關(guān)系）的證明材料，配合其他法定材料，在法理上可以形成證據(jù)鏈條，有力證明登記事實(shí)（物權(quán)來(lái)源、轉(zhuǎn)移、變更）確已客觀發(fā)生，真實(shí)存在，合法、合程序。則可以受理登記申請(qǐng)，并記載于登記簿。再次，不可濫用證明材料。證明材料可以佐證基本事實(shí)，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記審核委員會(huì)多數(shù)以上人員同意并簽字。證明材料不能代替法定要件，不可濫用，如果濫用必然導(dǎo)致登記事實(shí)不夠嚴(yán)肅，甚至經(jīng)不起推敲，登記機(jī)構(gòu)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。最后，采用證明材料應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)，每一業(yè)務(wù)件只能限定一個(gè)或兩個(gè)證明材料，多則濫用。

綜上所述，采用證明材料，必須是公信力機(jī)構(gòu)出具的，才能保證登記真實(shí)可信，經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)。

四、婚姻登記記錄證明取舍的利與弊

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，婚姻登記記錄證明在取得不動(dòng)產(chǎn)和處置不動(dòng)產(chǎn)登記中尤顯得重要。如“未婚登記記錄證明”反映申請(qǐng)人婚姻狀況，決定登記購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)定性為婚前或婚后財(cái)產(chǎn)；處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有婚姻登記記錄證明就不能保護(hù)婚姻當(dāng)事人（隱性共有人）的權(quán)利。

當(dāng)然，民政部門不出具婚姻登記記錄證明，意味著登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)申請(qǐng)人婚姻狀況不全面，如果登記簿記錄物權(quán)登記狀況不真實(shí)，利害關(guān)系人一旦通過(guò)法律途徑維護(hù)合法權(quán)益，登記機(jī)構(gòu)難辭其責(zé)，難卻訴訟風(fēng)險(xiǎn)，難免賠償責(zé)任。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為代表國(guó)家行使登記職責(zé)的公信力機(jī)構(gòu)，力求保證登記簿登記結(jié)果真實(shí)準(zhǔn)確，降低登記錯(cuò)誤帶來(lái)的不必要訴訟和賠償風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要求符合法定結(jié)婚年齡的公民出具婚姻狀況記錄證明合法合理。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文第3篇

關(guān)鍵詞:房屋登記 合理審慎 審查職責(zé)

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914（2012）01-281-02

房屋作為現(xiàn)代社會(huì)中個(gè)人和家庭的重要財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅，是當(dāng)事人必須到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了登記才生效的，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房屋登記出現(xiàn)了新的登記類型，如何更好地保護(hù)房地產(chǎn)交易安全，切實(shí)保障房屋權(quán)利人合法權(quán)益，對(duì)房屋機(jī)構(gòu)提出的新的更高的要求，房屋登記機(jī)構(gòu)稍有不慎，就可能面臨行政訴訟的危險(xiǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式，有觀點(diǎn)認(rèn)為明確必須實(shí)質(zhì)審查，對(duì)合同的合法性、身份證件的真假等進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)質(zhì)性審查增加成本，有些問(wèn)題登記機(jī)構(gòu)是無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，容易出現(xiàn)導(dǎo)致賠償，主張形式審查。嚴(yán)格上講，《物權(quán)法》沒(méi)有回答不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)質(zhì)審查或是形式審查?！段餀?quán)法》在第12條對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)做了四個(gè)方面的規(guī)定，查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

一、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)

1.《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)及其職責(zé)。第十二條第一款為查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他的必要材料。對(duì)于“查驗(yàn)”二字的理解，筆者認(rèn)為查驗(yàn)是指查看驗(yàn)收的意思，而不是指查驗(yàn)無(wú)誤，也就是說(shuō)不要求登記登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提供的相關(guān)材料的真?zhèn)巫鞒鰷?zhǔn)確無(wú)誤的判斷，這對(duì)于登記機(jī)構(gòu)也是不可能做到的。但也不是完全的形式審查，有一些材料是需要的，如對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)的真?zhèn)螒?yīng)該審查，因?yàn)榉课輽?quán)屬證書(shū)是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出，審查其真?zhèn)螌?duì)于登記機(jī)構(gòu)是一種責(zé)任。但對(duì)于假造的身份證、結(jié)婚證等證件，登記機(jī)構(gòu)是無(wú)法辨別其真假的，比如夫妻雙方的共有房產(chǎn)，由于夫妻鬧糾紛，房屋是登記在女方名下的，按照相關(guān)法律規(guī)定，共有的財(cái)產(chǎn)在處分時(shí)，需要共有人同意處分的書(shū)而意見(jiàn)。此時(shí)女方找來(lái)了一個(gè)持假身份證的假丈夫，將房屋賣給了善意第三人，并持假結(jié)婚證以夫妻名義向登記機(jī)構(gòu)提出賣房申請(qǐng)。此時(shí)，登記機(jī)構(gòu)在查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的材料時(shí)，登記機(jī)構(gòu)要對(duì)原來(lái)女方原登記檔案中留存的相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)，如果女方的原登記檔案留存有其身份證復(fù)印件，登記機(jī)構(gòu)工作人員通過(guò)比對(duì)，只要盡到勤勉謹(jǐn)慎的審查，是可以核對(duì)出申請(qǐng)人與檔案留存的復(fù)印件的人是否是同一人，但是對(duì)于那個(gè)假丈夫的身份證，由于登記機(jī)構(gòu)的工作人員不具備檢驗(yàn)身份證真假的專業(yè)知識(shí)，不可能辨認(rèn)出身份證的真假，也無(wú)法辨認(rèn)結(jié)婚證件的真假。據(jù)此，登記機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人辦理轉(zhuǎn)移登記，在此種情形下，登記機(jī)構(gòu)是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，再比如如果是某人撿到了某人遺失的房證，并偽造了權(quán)利人的身份證，持房屋權(quán)屬證書(shū)，又賣給了第三人，第三人由于相信了房證，和當(dāng)事人到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，此種情形下，如果登記機(jī)構(gòu)的工作人員沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)原來(lái)的登記檔案資料，或者雖然進(jìn)行了比對(duì)，但沒(méi)有將檔案中真實(shí)權(quán)利人留存的證件和申請(qǐng)人進(jìn)行比對(duì)而辦理了轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)是否有過(guò)錯(cuò)的，還需要區(qū)別對(duì)待。因此，登記機(jī)構(gòu)在盡到合理審慎的職責(zé)時(shí)，也不能做到完全比對(duì)，如二代身份證與一代身份證頭像因年代長(zhǎng)而發(fā)生了變化，當(dāng)事人簽字也會(huì)因時(shí)間不同而有很大差別，登記機(jī)構(gòu)不可能具備做筆跡鑒定的能力。

因此，《房屋登記辦法》第十一條規(guī)定，“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或提供虛假材料申請(qǐng)房屋登記?！钡诰唧w要求實(shí)踐中，一旦因此發(fā)生行政訴訟，各地法院對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任，究竟到審查到什么范圍，也有不同的審判標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果。

2.第十二條第二款是就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。對(duì)于“詢問(wèn)”二字的理解，是指詢問(wèn)就與登記事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題向申請(qǐng)人詢問(wèn)。只要是與登記事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題，登記機(jī)關(guān)都有權(quán)向登記申請(qǐng)人詢問(wèn)，比如申請(qǐng)登記的事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、房屋是否有共有人、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛等。因此詢問(wèn)是法律賦予登記機(jī)構(gòu)的一種權(quán)力，同時(shí)也是一種義務(wù)。也就是說(shuō)，登記機(jī)關(guān)詢問(wèn)時(shí)，申請(qǐng)人就應(yīng)該如實(shí)回答；如果不詢問(wèn)而發(fā)生了錯(cuò)誤的登記，就是沒(méi)有盡到職責(zé)。由于登記機(jī)構(gòu)工作人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)熟練程度不一，對(duì)同一事項(xiàng)的詢問(wèn)會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果，對(duì)于詢問(wèn)的事項(xiàng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做詢問(wèn)記錄，并且詢問(wèn)完之后，要經(jīng)申請(qǐng)人簽章確認(rèn)。如果不進(jìn)行詢問(wèn)記錄，一旦因?yàn)樯暾?qǐng)人在申請(qǐng)登記時(shí)沒(méi)有如實(shí)回答登記機(jī)構(gòu)的詢問(wèn)，并發(fā)生了錯(cuò)誤登記，引發(fā)了糾紛，申請(qǐng)人極可能說(shuō)當(dāng)時(shí)是如實(shí)回答，造成的登記錯(cuò)誤完全是登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，從而引起不必要的糾紛。

3.第十二條第三款為如實(shí)、及時(shí)登記。登記機(jī)構(gòu)將登記申請(qǐng)的事項(xiàng)進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的登記，將應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確地記入房屋登記簿，提高工作效率，同時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)增加內(nèi)部審查環(huán)節(jié)，確保登記正確，避免發(fā)生登記記載的事項(xiàng)與登記申請(qǐng)的不一致。如果登記機(jī)構(gòu)將登記申請(qǐng)事項(xiàng)登記錯(cuò)誤，從而引發(fā)了紛紛，登記機(jī)構(gòu)是有過(guò)錯(cuò)的。

第十二條第四款為法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該款還需要相應(yīng)的法律法規(guī)予以細(xì)化。

二、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任

《物權(quán)法》第21條專門規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的責(zé)任:當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；從該款可以看出，由于登記申請(qǐng)人自己弄虛作假而登記機(jī)關(guān)已經(jīng)盡到了自己的職責(zé)而登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不承擔(dān)責(zé)任；因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。該款規(guī)定了由于登記機(jī)構(gòu)工作人員的失職等而登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任?？梢?jiàn)，如果登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查的責(zé)任，則登記機(jī)關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)危瑢?duì)相關(guān)法律關(guān)系的真實(shí)性也要進(jìn)行審查。一旦沒(méi)有盡到審查義務(wù)就都要承擔(dān)全部責(zé)任，但是在實(shí)踐中登記機(jī)關(guān)是不可能進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，那樣登記機(jī)構(gòu)的工作效率將大大降低，職責(zé)和責(zé)任都會(huì)加重，在目前情形下，登記機(jī)構(gòu)是不能承擔(dān)如此重的責(zé)任，也是不可能做到的。否則對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的登記，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人來(lái)說(shuō)，就可以登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)審查不嚴(yán)的責(zé)任。如果登記機(jī)構(gòu)完全承擔(dān)形式審查的責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行形式審查。只確定這些申請(qǐng)登記的材料符合形式要件，就為當(dāng)事人辦理了登記手續(xù)。如此，將會(huì)產(chǎn)生很多的錯(cuò)誤，從而大大減弱了登記的公信力，對(duì)于交易安全帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，權(quán)利人的合法權(quán)益權(quán)利很難切實(shí)得到保障。

三、房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)

從《物權(quán)法》中規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)和責(zé)任中可以看出，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任既不是完全的實(shí)質(zhì)審查，也不是完全的形成審查。在實(shí)踐中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記的行政案件，各地人民法院在審理此類案件時(shí)，審判的標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，各地登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所要求和所審查相關(guān)材料也不盡相同。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)。

1.對(duì)于申請(qǐng)材料的查驗(yàn)。查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和房屋登記證明、登記證明是否真實(shí)、有效。查驗(yàn)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿記載信息是否沖突。申請(qǐng)人、人為自然人的，申請(qǐng)書(shū)等有關(guān)申請(qǐng)材料上相應(yīng)姓名、簽名應(yīng)與身份證明上的姓名相符。申請(qǐng)人為非自然人的，申請(qǐng)書(shū)等有關(guān)申請(qǐng)材料上相應(yīng)名稱、印章與單位名稱相符。申請(qǐng)材料內(nèi)容應(yīng)與申請(qǐng)登記的事項(xiàng)相互對(duì)應(yīng)；申請(qǐng)材料之間的內(nèi)容應(yīng)相互對(duì)應(yīng)；詢問(wèn)結(jié)果與申請(qǐng)材料相互對(duì)應(yīng)。權(quán)利來(lái)源證明材料、其他有關(guān)證明材料應(yīng)為依法有管理職權(quán)部門出具。證明材料應(yīng)在規(guī)定的有效使用期限內(nèi)。查驗(yàn)申請(qǐng)人或人在申請(qǐng)書(shū)、詢問(wèn)記錄等申請(qǐng)材料上是否簽名（章）。收取的申請(qǐng)材料按照規(guī)定齊全完整，并符合法定形式。

2.詢問(wèn)申請(qǐng)人。申請(qǐng)人是否與身份證明記載的主體信息相符；對(duì)共有情況詢問(wèn)。申請(qǐng)登記的房屋是否有共有人；共有性質(zhì)是按份共有還是共同共有，屬按份共有的，應(yīng)詢問(wèn)申請(qǐng)人的共有份額；按份共有人處分本人所擁有份額，其他共有人是否知情。需要進(jìn)一步詢問(wèn)的其他有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在詢問(wèn)筆錄上簽字。

3.按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公告和實(shí)地查看。需公告的，公告期屆滿且無(wú)異議或異議不成立。需實(shí)地查看的房屋，實(shí)地查看結(jié)果應(yīng)與申請(qǐng)材料記載房屋信息一致。

4.合法性審查。一是申請(qǐng)所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記的房屋在規(guī)劃驗(yàn)收證明或建設(shè)工程規(guī)劃許可證明的范圍內(nèi)，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的房屋在預(yù)銷售許可證范圍內(nèi)，申請(qǐng)其它登記的房屋在登記簿記載的范圍內(nèi)。二是申請(qǐng)登記事項(xiàng)符合法律、法規(guī)、規(guī)章的要求。三是申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿的記載不沖突。四是不存在不予登記情形。

參考文獻(xiàn):

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策法規(guī)司,住宅與房地產(chǎn)業(yè)司,村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室.房屋登記辦法釋義.北京：人民出版社，2008

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文第4篇

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)異議登記；構(gòu)成要件；法律效力

[中圖分類號(hào)]D923.2　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1672―2728(2010)11-0146-04

一、不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的價(jià)值

起源于普魯士法的不動(dòng)產(chǎn)異議登記是物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記法上的重要制度，隨著交易安全的日益重視，近代各國(guó)確立了物權(quán)的公示公信原則。在一般情況下，登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人都是一致的，但在某些情況下可能會(huì)產(chǎn)生登記簿記載內(nèi)容與產(chǎn)權(quán)證書(shū)不一致或者發(fā)生登記記載的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致的情形。在此情況下，當(dāng)事人對(duì)權(quán)屬會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，根據(jù)物權(quán)公示公信原則，首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿記載的內(nèi)容確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的狀況，這就是所謂權(quán)利的正確性推定性規(guī)則。同時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)登記的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不符的情形時(shí)，也即出現(xiàn)錯(cuò)誤登記或者遺漏登記時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定允許當(dāng)事人或利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記。然而由于更正登記需要異議的一方搜集相當(dāng)?shù)淖C據(jù)，否則，法院或者登記機(jī)構(gòu)不會(huì)受理其更正登記的請(qǐng)求，這就客觀上需要給予異議人搜集證據(jù)的時(shí)間。而在此期間，登記簿記載的權(quán)利人可能對(duì)其房屋進(jìn)行處分，第三人善意取得該房屋權(quán)利，從而可能導(dǎo)致最終真正權(quán)利人雖然有證據(jù)證明登記簿的記載確有錯(cuò)誤，但房屋已經(jīng)被處分，無(wú)法要求返還房屋，這就需在法律上設(shè)計(jì)一項(xiàng)制度，允許真正權(quán)利人對(duì)現(xiàn)實(shí)權(quán)利的正確性提出異議，即異議登記。異議登記是指利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的物權(quán)歸屬等事項(xiàng)有異議，通過(guò)異議登記以保護(hù)其權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！币虼?，異議登記的價(jià)值在于：一方面給予真正權(quán)利人一種臨時(shí)性的救濟(jì)措施，使其有緩沖時(shí)間來(lái)收集證據(jù)?！爱愖h登記盡管無(wú)阻止登記簿記載的權(quán)利人(登記名義人)處分權(quán)利的效力，但可以擊破登記簿冊(cè)的記載的公信力，故有防止真正權(quán)利人喪失權(quán)利之功用。”另一方面可阻斷不動(dòng)產(chǎn)登記公信力和推定力，警示與登記簿記載的權(quán)利人發(fā)生交易的第三人，避免其由于交易而可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?！爱愖h登記并不導(dǎo)致土地登記簿的‘封鎖’，亦即不導(dǎo)致土地登記簿凍結(jié)。登記權(quán)利人雖有可能僅是登記上的權(quán)利人，但對(duì)權(quán)利仍可以進(jìn)行處分；導(dǎo)致所阻卻與排除的，只是第三人對(duì)該項(xiàng)處分行為的善意取得。”

二、不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的構(gòu)成要件

(一)不動(dòng)產(chǎn)異議登記的前提條件。不動(dòng)產(chǎn)異議登記的本質(zhì)價(jià)值在于修正登記錯(cuò)誤，因此異議登記的前提條件之一是現(xiàn)有登記錯(cuò)誤，但是如何認(rèn)定登記錯(cuò)誤確是實(shí)務(wù)界的一個(gè)難點(diǎn)。有學(xué)者大致將能夠證明登記錯(cuò)誤的事實(shí)分為三種情況，分別加以解釋，筆者認(rèn)為值得借鑒。該學(xué)者認(rèn)為：其一，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原始取得的基礎(chǔ)上，即通過(guò)法律直接規(guī)定、法院判決、事實(shí)行為等取得的物權(quán)，一旦其沒(méi)有在登記冊(cè)中得以顯示，登記即屬錯(cuò)誤；其二，原在登記冊(cè)中記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，非出于權(quán)利人真實(shí)意思的原因而發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)缺乏原登記權(quán)利人的意思表示為基礎(chǔ)，原登記權(quán)利人可以憑借原登記記載以及這種變動(dòng)缺乏當(dāng)事人必要意思表示的事實(shí)來(lái)主張登記錯(cuò)誤；其三，在當(dāng)事人作出的處分或者保留不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)意思表示時(shí)，只要形式上符合法律，就應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。

根據(jù)《物權(quán)法》第19條第2款的規(guī)定，請(qǐng)求異議登記還需不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記為前提條件，但是對(duì)于此條規(guī)定，筆者認(rèn)為有欠妥當(dāng)。首先，從異議登記設(shè)立的價(jià)值上當(dāng)事人申請(qǐng)異議登記的目的是在于打破登記的公信力，避免不動(dòng)產(chǎn)為第三人善意取得，從而為其通過(guò)民事訴訟進(jìn)行權(quán)利確認(rèn)或者為直接辦理更正登記收集更多的證據(jù)，即提供一種臨時(shí)性的保障措施。異議登記并不是對(duì)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)本身進(jìn)行的登記，而是更正登記的一種輔助手段，其最終目的是為了更好地實(shí)現(xiàn)更正登記，因此，不能將更正登記視為異議登記的前提條件。其次，這條規(guī)定會(huì)給實(shí)務(wù)操作帶來(lái)困難。以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記為前提條件，那么申請(qǐng)人需提供哪些材料來(lái)證明權(quán)利人的不同意更正登記事實(shí)?是需要登記權(quán)利人的書(shū)面證明不同意更正登記還是申請(qǐng)人自身的承諾抑或登記機(jī)關(guān)的書(shū)面證明?若是登記權(quán)利人的書(shū)面證明，在實(shí)務(wù)中是很難辦到的，因?yàn)榈怯洐?quán)利人不同意更正登記肯定有其原因所在，如果讓其提供書(shū)面證明，從而使申請(qǐng)人能夠提出異議登記，只會(huì)損害登記權(quán)利人的利益，登記權(quán)利人不可能做不利于自己的事情。如果是申請(qǐng)人自身的承諾即可，其作用是非常有限的，從常理上看，申請(qǐng)人都會(huì)作出有利于自己的陳述。如果是登記機(jī)關(guān)的拒絕更正為其申請(qǐng)的前提條件，也無(wú)異于時(shí)間、精力、財(cái)力的浪費(fèi)，因?yàn)楫愖h登記是更正登記的輔助手段，如果不管利害關(guān)系人有沒(méi)有證據(jù)，都要求其先申請(qǐng)更正登記，在登記機(jī)構(gòu)拒絕其更正登記申請(qǐng)之后才能申請(qǐng)異議登記。如果在異議登記申請(qǐng)期限內(nèi)，申請(qǐng)人收集了充分的證據(jù)證明其是真實(shí)權(quán)利人，而后又申請(qǐng)更正登記，無(wú)非是又重走更正登記的程序，造成了登記機(jī)構(gòu)時(shí)間、精力上的浪費(fèi)。

建設(shè)部頒發(fā)的《房屋登記辦法》第76條規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、房屋的登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記。”該規(guī)定明確了《物權(quán)法》第19條第2款以登記權(quán)利人的不同意更正為前提時(shí)，利害關(guān)系人需要提供的材料，但是以登記權(quán)利人的不同意更正為前提條件，不免在實(shí)務(wù)上造成登記機(jī)構(gòu)時(shí)間、精力、財(cái)務(wù)上的浪費(fèi)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)異議登記的申請(qǐng)主體?！段餀?quán)法》第19條第2款及《房屋登記辦法》第76條明確利害關(guān)系人是異議登記的申請(qǐng)主體，那么利害關(guān)系人是否包括登記的權(quán)利人，學(xué)界存在爭(zhēng)論，贊成說(shuō)認(rèn)為利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)作廣義理解，凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人，也即包括登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的登記簿記載的權(quán)利人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括，原因在于登記權(quán)利人的權(quán)利已經(jīng)因登記而獲得了登記公信力的保護(hù)，沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記來(lái)否認(rèn)自己的權(quán)利，即使登記權(quán)利人認(rèn)為登記錯(cuò)誤，也完全可以憑借自身的地位優(yōu)勢(shì)，通過(guò)告知真正的權(quán)利人并出具書(shū)面同意，直接進(jìn)行更正登記，無(wú)需借助臨

時(shí)性的異議登記。筆者贊同后一種觀點(diǎn)，認(rèn)為異議登記的利害關(guān)系人沒(méi)有必要包括登記權(quán)利人，而應(yīng)當(dāng)是登記權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，因?yàn)樵O(shè)立異議登記的本質(zhì)是為了更好地進(jìn)行更正登記，而登記權(quán)利人本身已可以通過(guò)更正登記來(lái)解決自己的權(quán)利問(wèn)題，無(wú)需通過(guò)異議登記這個(gè)前置性的程序來(lái)促進(jìn)更正登記的達(dá)成，否則無(wú)異于自找麻煩，任何一個(gè)理性人都不會(huì)如此行為。臺(tái)灣學(xué)者也認(rèn)為：“異議登記須因假處分或經(jīng)土地權(quán)利登記名義人同意者，極為罕見(jiàn)，而大多訴請(qǐng)法院以假處分裁定后為之?！绷硪环矫妫瑢W(xué)界對(duì)于房屋登記機(jī)構(gòu)是否可依職權(quán)進(jìn)行登記存在疑義。筆者認(rèn)為，在某些特殊情形下，應(yīng)當(dāng)賦予登記機(jī)構(gòu)以異議登記權(quán)利，這樣不僅有利于警示第三人，也可以對(duì)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為自己登記有誤的情況進(jìn)行及時(shí)更正。這些情形包括：首先，權(quán)利人、利害關(guān)系人直接申請(qǐng)撤銷產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，在此情形下，登記機(jī)構(gòu)需對(duì)利害關(guān)系人的申請(qǐng)材料進(jìn)行調(diào)查，花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，因此在調(diào)查期內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)通過(guò)異議登記以警示第三人，防止房屋權(quán)利人惡意登記，侵害真正權(quán)利人及第三人的利益。其次，利害關(guān)系人、權(quán)利人申請(qǐng)復(fù)議或提訟，要求復(fù)議機(jī)關(guān)、人民法院撤銷登記機(jī)構(gòu)的權(quán)屬登記行為時(shí)，為防止惡意登記，保護(hù)第三人的權(quán)益，可以賦予登記機(jī)構(gòu)以異議登記權(quán)。再次，當(dāng)事人對(duì)于已登記的房屋權(quán)屬產(chǎn)生糾紛，民事案件正在人民法院審理中，當(dāng)事人未向人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全或者當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全而人民法院不同意采取財(cái)產(chǎn)保全措施的，在民事案件審結(jié)之前，房屋登記機(jī)構(gòu)可以在登記簿上記載權(quán)屬糾紛情況。最后，登記機(jī)構(gòu)在審查權(quán)利人申請(qǐng)的登記材料時(shí)，發(fā)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)異議登記彌補(bǔ)自己的錯(cuò)誤行為，以保全登記行為的物權(quán)效力。

(三)不動(dòng)產(chǎn)異議登記申請(qǐng)內(nèi)容。根據(jù)《房屋登記辦法》第76條的規(guī)定，利害關(guān)系人申請(qǐng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是房屋登記簿記載的事項(xiàng)，利害關(guān)系人認(rèn)為其有錯(cuò)誤提出異議。而且該內(nèi)容僅限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的情形；對(duì)于登記簿上的其他事項(xiàng)，不能申請(qǐng)異議登記。原因在于異議登記的目的是打破登記的公信力，避免房屋為第三人善意取得，登記的公信力來(lái)自于權(quán)利推定效力，此效力是由《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！币虼水愖h登記的內(nèi)容只能是房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，對(duì)于房屋的自然狀況記載，如房屋的面積、位置、用途等事項(xiàng)并不包括，也不影響對(duì)交易相對(duì)人善惡意的判斷并進(jìn)而影響善意取得的構(gòu)成。

三、不動(dòng)產(chǎn)異議登記的法律效力＼

異議登記具有典型的物權(quán)效力，可以對(duì)抗第三人，異議登記正當(dāng)時(shí)，第三人不能以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得物權(quán)，因此異議登記具有保全物權(quán)的效力。然而異議登記如何保全物權(quán)的效力，學(xué)界有不同的認(rèn)識(shí)，主要有權(quán)利處分有條件無(wú)效說(shuō)(事后阻斷說(shuō))和權(quán)利禁止處分說(shuō)(事前防止說(shuō))兩種不同的觀點(diǎn)。權(quán)利處分有條件無(wú)效說(shuō)認(rèn)為異議登記不能剝奪或者限制登記權(quán)利人的處分權(quán)，該權(quán)利人仍然可以將作為異議對(duì)象的物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或者變更，登記機(jī)構(gòu)也必須辦理相應(yīng)的變更登記，只有在異議確屬正確時(shí)，該物權(quán)變動(dòng)才喪失法律效力。德國(guó)法上采取此種方式確立異議登記的法律效力，原因在于權(quán)利處分有條件無(wú)效說(shuō)保證了登記權(quán)利的流動(dòng)性，此種規(guī)定在給交易者提供交易對(duì)象可能是假的信息的同時(shí)，將是否交易的主動(dòng)權(quán)交由交易者自己判斷，并因此享受利益或者自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。德國(guó)法認(rèn)為登記權(quán)利代替了實(shí)際權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易功能負(fù)擔(dān)在登記權(quán)利之上，如何保持登記權(quán)利的流動(dòng)性成為德國(guó)法的重要使命。權(quán)利禁止處分說(shuō)認(rèn)為，異議登記的直接法律效力，是阻止登記名義人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利，使登記權(quán)利喪失正確性推定效力和公信力，因此，異議登記后，登記權(quán)利處分已不可能行使了。我國(guó)《房屋登記辦法》第78條規(guī)定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書(shū)面通知申請(qǐng)人?！?/p>

根據(jù)此條規(guī)定，我國(guó)立法上對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記的法律效力采取的是權(quán)利禁止處分說(shuō)，筆者認(rèn)為有欠妥當(dāng)，其規(guī)定顯然不利于登記權(quán)利的流動(dòng)。《房屋登記辦法》第23條規(guī)定，自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于下列時(shí)限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，異議登記為1個(gè)工作日。以一個(gè)工作日審查異議登記申請(qǐng)競(jìng)能導(dǎo)致異議登記產(chǎn)生處分禁止的效力，完全背離了正常的邏輯發(fā)展。異議登記不能確切的證明其所針對(duì)的登記存在錯(cuò)誤，也不能證明申請(qǐng)者是真實(shí)權(quán)利人。在這種不確定的情況下，冒然限制或者禁止權(quán)利人的處分權(quán)，以禁止物權(quán)的流轉(zhuǎn)和排除登記的公信力，可能會(huì)產(chǎn)生不利于登記權(quán)利人的后果，也無(wú)疑壓縮了登記權(quán)利人與第三人意思自治的空間。但是，若采用權(quán)利處分有條件無(wú)效說(shuō)，則可以明顯克服權(quán)利禁止處分說(shuō)的缺陷，當(dāng)異議登記不能推定到更正登記時(shí)，之前在異議期間內(nèi)登記權(quán)利人的處分行為效力不受影響，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓可以順利進(jìn)行；即使其能夠成功推進(jìn)到更正登記，原來(lái)的登記權(quán)利人所為的處分行為也不是絕對(duì)無(wú)效，在此種情況下，仍存在著真實(shí)權(quán)利人對(duì)該處分行為的追認(rèn)可能性。這樣不僅有利于促進(jìn)登記權(quán)利的流通，而且可以提高交易的效率，保護(hù)第三人的利益。此外，有學(xué)者認(rèn)為，異議登記采用事后阻斷方式，但這并不絕對(duì)，在異議登記與財(cái)產(chǎn)保全相互聯(lián)結(jié)時(shí)，則應(yīng)采用事前防止的方式，也即權(quán)利禁止處分說(shuō)，財(cái)產(chǎn)保全是民事訴訟法中保全財(cái)產(chǎn)的一項(xiàng)制度，《民事訴訟法》第92條規(guī)定，人民法院對(duì)于可能因當(dāng)事人一方的行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，可以根據(jù)對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)，作出財(cái)產(chǎn)保全的裁定；當(dāng)事人沒(méi)有提出申請(qǐng)的，人民法院在必要時(shí)也可以裁定采取財(cái)產(chǎn)保全措施。在財(cái)產(chǎn)保全的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，就必須將處分權(quán)限制反映在登記簿上從而減少給第三人帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)，如何將財(cái)產(chǎn)保全落實(shí)到登記簿上，就涉及到財(cái)產(chǎn)保全裁定與異議登記的銜接，即登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院或者仲裁機(jī)關(guān)的裁定辦理相應(yīng)的異議登記，而在此種情況下，異議登記產(chǎn)生的效力是禁止被保全人處分權(quán)利。

四、不動(dòng)產(chǎn)異議登記的消滅

《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！币虼耍谏暾?qǐng)異議登記之日起十五日內(nèi)，申請(qǐng)人未向法院的，不動(dòng)產(chǎn)異議登記消滅。當(dāng)申請(qǐng)人十五日內(nèi)向法院時(shí)，根據(jù)《房屋登記辦法》第79條的規(guī)定：“異議登記期間，異議登記申請(qǐng)人，人民法院不予受理或者

駁回其訴訟請(qǐng)求的，異議登記申請(qǐng)人或者房屋登記簿的權(quán)利人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、相應(yīng)的證明文件等材料申請(qǐng)注銷異議登記?！碑愖h登記并不消滅。只有在法院不予受理或者駁回訴訟請(qǐng)求后，由申請(qǐng)人持相關(guān)材料申請(qǐng)注銷登記。但是在一般情形下，申請(qǐng)人并不會(huì)去登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷登記，從而使異議登記處于持續(xù)狀態(tài)，真正權(quán)利人的處分行為得不到法律的保護(hù)。

在此，涉及的一個(gè)問(wèn)題是《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定的十五日是除斥期間還是法定期間。若該期間是除斥期間，那么當(dāng)該期間屆滿時(shí)，無(wú)論申請(qǐng)人是否，異議登記都應(yīng)當(dāng)自動(dòng)失效。若為法定期間，那么當(dāng)事人在此期間提訟，則異議登記繼續(xù)存續(xù)，發(fā)揮保全物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力，并不當(dāng)然消滅。筆者認(rèn)為，就《物權(quán)法》第19條的條文而言，十五日的期間經(jīng)過(guò)，申請(qǐng)人不的，異議登記不再具有警示的作用，原登記的公信力恢復(fù)，第三人可以信賴原登記而善意取得物權(quán)。但當(dāng)申請(qǐng)人時(shí)，異議登記仍應(yīng)當(dāng)有效，可以阻斷登記的公信力。而當(dāng)異議登記失效后或被法院駁回后，法律明文規(guī)定由申請(qǐng)人持相關(guān)材料注銷登記，那么登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行注銷登記呢?筆者認(rèn)為申請(qǐng)人不或者不申請(qǐng)仲裁不是登記機(jī)構(gòu)職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，也不是其所能查知的，既然異議登記因當(dāng)事人申請(qǐng)而為，其注銷亦應(yīng)依當(dāng)事人申請(qǐng)而為之，如果申請(qǐng)人不申請(qǐng)注銷而導(dǎo)致不良后果，《物權(quán)法》第19條第2款已明確規(guī)定由申請(qǐng)人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

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不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)范文第5篇

2007年2月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同。雙方約定甲公司將某小區(qū)的套房屋賣給李某。合同簽訂后，李某依照協(xié)議約定，交付了首付費(fèi)用18萬(wàn)，于2007年6月入住。因該房未到約定辦理登記過(guò)戶時(shí)間，李某為保護(hù)自己合法權(quán)益，于2007年12月1日向房屋登記機(jī)構(gòu)提交了身份證明、商品房預(yù)購(gòu)合同、《預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)》等材料，申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。房屋登記機(jī)構(gòu)做出《復(fù)函》以暫無(wú)相關(guān)具體規(guī)定為由，不予受理。李某提出訴訟，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)損害了自己的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院撤銷《復(fù)函》，判令登記機(jī)構(gòu)依法受理預(yù)告登記申請(qǐng)，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

評(píng)析：

1　預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，目的是為將發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，也就是說(shuō)，進(jìn)行了預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有對(duì)抗效力。

2　預(yù)告登記的適用范圍。《物權(quán)法》實(shí)施后，對(duì)預(yù)告登記的適用范圍作出了明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！薄斗课莸怯涋k法》第六十七條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房，以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形可以申請(qǐng)預(yù)告登記?！北景钢?，李某購(gòu)買的是預(yù)購(gòu)商品房，可按相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)預(yù)告登記。

3　本案房屋登記機(jī)構(gòu)的回函是否正確。本案發(fā)生時(shí)雖然《房屋登記辦法》尚未出臺(tái)，但《物權(quán)法》已經(jīng)施行，那么房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》的要求實(shí)施預(yù)告登記制度，對(duì)提交的預(yù)告登記申請(qǐng)進(jìn)行受理。本案房屋登記機(jī)構(gòu)未予受理是自身工作的失職，屬于行政不作為，但李某申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)未能提供雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定，因此房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以要件不齊為由告知李某其申請(qǐng)不予受理，才是穩(wěn)妥的做法。

案例二：

李某與王某于1998年結(jié)婚，二人有子李甲。李某于2008年9月向甲公司預(yù)購(gòu)了一套在建商品房，合同上購(gòu)房人為李某人名字。李某到登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，并與銀行辦理了商品房抵押貸款手續(xù)，進(jìn)行了房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

2009年1月，李某因病死亡。李某父母和李甲均表示放棄對(duì)房屋的繼承，同意將房屋登記在王某一人名下，并辦理了公證。王某持繼承權(quán)公證書(shū)到登記機(jī)構(gòu)要求把預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記權(quán)利人改為王某人。登記機(jī)構(gòu)審查繼承權(quán)公證書(shū)后認(rèn)為，其子李甲尚未成年，不能放棄繼承權(quán)，不能登記為王某一人。王某認(rèn)為登記在自己名下，是為今后還款和賣房方便，并不損害未成年人李甲的利益，且已辦理繼承權(quán)公證，登記機(jī)構(gòu)拒絕辦理于法無(wú)據(jù)。

評(píng)析

1　未成年人能否放棄繼承權(quán)?我國(guó)《繼承法》雖未明確規(guī)定未成年人不得放棄繼承權(quán)，但最高人民法院《繼承法意見(jiàn)》第八條規(guī)定：“法定人被繼承人行使繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)，不得損害被人的利益。法定人一般不能被人放棄繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)。明顯損害被人利益的，應(yīng)認(rèn)定其行為無(wú)效?！蓖瑫r(shí)，《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益?！?/p>