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土地增值稅核算方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 財(cái)務(wù)核算

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的逐漸增加與發(fā)展，以及成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)部分。由于其開(kāi)發(fā)的規(guī)模性，時(shí)間周期的特點(diǎn)，往往所涉及的金額相對(duì)于較為龐大，那么其稅收也是在國(guó)家往年稅收額度中占有較大的比例。其稅收也為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)。為了對(duì)房地產(chǎn)的稅收進(jìn)行整治管理，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)其制定了一些相關(guān)的稅收政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅及企業(yè)所得稅匯算清繳是其中較為重要的兩個(gè)政策。其中，雖然這兩個(gè)稅種都是按增值額的計(jì)算征稅，但是其中，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是采取年中預(yù)繳，年終匯算清繳的形式，企業(yè)土地增值稅是實(shí)行項(xiàng)目清算。兩者之間有著顯著的區(qū)別。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅

土地增值稅，是指將土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者將其地上的建筑物及其附屬物品出售所獲得的利益增值量征收的稅種。主要對(duì)象是指土地以及其建筑物，主要是以增值額為計(jì)稅依據(jù)的，其計(jì)算方式較為復(fù)雜，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其計(jì)算尤其繁雜。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)以及使用。所繳納的土地增值稅是其的稅負(fù)的重要一部分。土地增值稅的稅率是根據(jù)實(shí)際情況而定，較為靈活，其活動(dòng)范圍在30%—60%。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅，即為在中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，以及獲得收入的其他組織以其經(jīng)營(yíng)所獲得的利益為征收對(duì)象的一個(gè)稅種。包括其銷售產(chǎn)品，提供勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)及各種途徑所得。房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售所得稅的管理主要分為兩個(gè)部分，分別是房屋的銷售和開(kāi)發(fā)建設(shè)工程部分。其繳納實(shí)行匯算清繳，每年繳納一次。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅與企業(yè)所得稅涉及財(cái)務(wù)核算的差異性

（一）相關(guān)匯算時(shí)間的差異

房地產(chǎn)的土地增值稅是按項(xiàng)目實(shí)施或銷售的項(xiàng)目進(jìn)行清算，只有當(dāng)項(xiàng)目符合清算條件的時(shí)候才能進(jìn)行清算，按收入扣除其項(xiàng)目后的增值額度進(jìn)行征稅。一般是在項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且其銷售程度達(dá)到一定程度后才進(jìn)行清算，如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間跨度較大，則清算時(shí)間就相對(duì)延長(zhǎng)。如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間跨度較短，則清算時(shí)間就相對(duì)縮短。

1、只有當(dāng)納稅主體符合以下條件才能對(duì)其進(jìn)行土地增值稅進(jìn)行清算。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)全部完成，并且銷售的。

（2）將未完成建設(shè)開(kāi)發(fā)未行決算的項(xiàng)目進(jìn)行整體的轉(zhuǎn)讓。

（3）將土地使用權(quán)進(jìn)行直接轉(zhuǎn)讓的。

2、稅務(wù)部門將對(duì)符合以下條件的納稅主體實(shí)行增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)完成，并且其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓銷售的建筑面積占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積的比例達(dá)到85%，或以上?；蛘唠m然比例未達(dá)到85%，其剩余建筑面積可以進(jìn)行銷售以外的或出租自用的。

（2）在國(guó)家允許其銷售期開(kāi)始，已經(jīng)達(dá)到三年，并且仍未完成其銷售的。

（3）納稅主體在沒(méi)有辦理土地增值稅繳納手續(xù)，兵器煽情注銷其稅務(wù)登記的。

（4）各個(gè)地方區(qū)域的有關(guān)國(guó)家稅務(wù)單位規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅是按年為單位進(jìn)行匯算清繳，也就是每年只進(jìn)行一次匯算，不管其銷售的產(chǎn)品是否完成，每年按照其銷售產(chǎn)品的收入減掉其項(xiàng)目后的應(yīng)納稅的金額進(jìn)行征稅。即為對(duì)其當(dāng)期利潤(rùn)的總額進(jìn)行計(jì)提，中間環(huán)節(jié)不作處理。

（二）相關(guān)計(jì)算成本的方式

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與其企業(yè)所得稅的統(tǒng)計(jì)其成本的方式也有所差異。房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅在對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本計(jì)算時(shí)，有幾項(xiàng)基本原則細(xì)分其成本的核算。國(guó)家稅務(wù)總局頒發(fā)關(guān)于《房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中有明確的規(guī)定。其所屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的各類耗費(fèi)的項(xiàng)目為其成本對(duì)象。計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅主要有以下幾個(gè)原則：1、是否可以對(duì)其進(jìn)行銷售。2、將項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行歸類。3、將項(xiàng)目建設(shè)中的對(duì)象的功能進(jìn)行區(qū)分。4、項(xiàng)目建設(shè)中的內(nèi)容根據(jù)不同用途功能等進(jìn)行價(jià)格的確定。而相對(duì)于房地產(chǎn)的土地增值稅在對(duì)其成本進(jìn)行計(jì)算時(shí)，只需要按照其功能是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅還是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行區(qū)分，從而進(jìn)行分開(kāi)清算。國(guó)家有關(guān)稅務(wù)部門規(guī)定，通過(guò)國(guó)家審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位才是房地產(chǎn)土地增值稅進(jìn)行清算的對(duì)象。如果其中含有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，或者對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行分期建設(shè)分別進(jìn)行清算。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，如果同時(shí)又普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)存在，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)分類，再分別進(jìn)行計(jì)算其增值額。

（三）相關(guān)扣除項(xiàng)目不同

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與其企業(yè)所得稅的統(tǒng)計(jì)其扣除項(xiàng)目的方式也有所區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)所得稅是在其銷售總額口述其項(xiàng)目后，對(duì)其項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)行計(jì)提的。其扣除項(xiàng)目主要是包括：其項(xiàng)目建設(shè)的成本投入，費(fèi)用使用，稅金的繳納，意外損失，其它合理指出等幾個(gè)主要內(nèi)容。而土地增值稅的扣除項(xiàng)目主要是包括企業(yè)支付的購(gòu)買土地的款項(xiàng)，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本，稅金的繳納以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用。雖然房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目的內(nèi)容數(shù)量一樣，但是其實(shí)質(zhì)還是有較大的區(qū)別。土地增值稅與企業(yè)所得稅的差異主要表現(xiàn)在：其項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括管理，銷售，財(cái)務(wù)在內(nèi)，其扣除的比例不同。但土地增值稅扣除項(xiàng)目中與企業(yè)所得土地增值稅是按其產(chǎn)生費(fèi)用的按照低于10%，進(jìn)行扣除。其加計(jì)扣除同樣也是不按照實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除的，而是按土地的成本以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用的總和的20%進(jìn)行額外的扣除。其中開(kāi)發(fā)成本是按照實(shí)際所產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除的，比并且能夠取得有效憑證。在房地產(chǎn)的企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中，按照國(guó)家規(guī)定，除規(guī)定的的情況能夠進(jìn)行預(yù)提外，其他都是按照實(shí)際成本的產(chǎn)生進(jìn)行計(jì)稅。

（四）相關(guān)利息的計(jì)算

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的企業(yè)所得稅中，對(duì)于利息的計(jì)算主要有兩種計(jì)算方式，分別是將其進(jìn)行資本化與費(fèi)用化處理。而土地增值稅利息的計(jì)算是單獨(dú)進(jìn)行扣除的。利息費(fèi)用是不能計(jì)入成本的，需要將其歸為財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行扣除。其財(cái)務(wù)費(fèi)中利息的成分，不能超過(guò)按銀行同種類同時(shí)期的貸款利率所核算的金額。其他費(fèi)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用所計(jì)算費(fèi)用低于用5%進(jìn)行扣除。如有不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘邲](méi)有金融機(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用所計(jì)算的總和的低于10%進(jìn)行扣除。這些扣除的計(jì)算方式，都是由各地區(qū)政府有關(guān)稅務(wù)部門進(jìn)行規(guī)定的。

三、結(jié)束語(yǔ)

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在日益成長(zhǎng)。稅收，作為國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，其對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)行業(yè)的調(diào)配的作用都是不可忽視的。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅及企業(yè)所得稅在房地產(chǎn)向國(guó)家繳納的稅收中是兩個(gè)非常關(guān)鍵的稅種。要將這兩個(gè)稅種的計(jì)算方式，核算模式等進(jìn)行詳細(xì)的了解與掌握，有利于提高企業(yè)按時(shí)按量對(duì)國(guó)家繳納稅費(fèi)，不僅僅規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，更加促進(jìn)了我國(guó)稅收的發(fā)展，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)范做出了貢獻(xiàn)，對(duì)于國(guó)家實(shí)行稅收政策進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的在一定程度上做出了積極的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王晗.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的財(cái)稅處理及匯算清繳問(wèn)題探討[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2011（27）：125-126

土地增值稅核算方法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)

自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房?jī)r(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過(guò)重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營(yíng)特征：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)

性；（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多，因此開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須具有計(jì)劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用等。

近幾年來(lái)，為控制地價(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，總額雖不大，增長(zhǎng)速度卻很快。1994年～2006年全國(guó)土地增值稅平均增長(zhǎng)速度91.27％，2006年～2008年全國(guó)土地增值稅收入從231億增長(zhǎng)到537億元。雖然增長(zhǎng)速度很快，但是與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)銷售收入對(duì)比，征稅過(guò)程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績(jī)和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問(wèn)題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問(wèn)題，對(duì)過(guò)往樓盤土地增值稅歷史追繳的問(wèn)題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來(lái)合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

1．過(guò)去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

1．分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬(wàn)元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬(wàn)元）。

如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。

2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1800～1900萬(wàn)元之間，已知為開(kāi)發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比例為10％。

籌劃過(guò)程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬(wàn)元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房?jī)r(jià)總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。

第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來(lái)的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房?jī)r(jià)至少要超過(guò)1976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1800～1900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬(wàn)元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

通過(guò)以上案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問(wèn)題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬(wàn)元的售價(jià)能獲利299.35萬(wàn)元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬(wàn)元的售價(jià)只能獲利216.16萬(wàn)元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少了83.19萬(wàn)元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測(cè)算分開(kāi)核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除金額為200萬(wàn)元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。

第一，分開(kāi)核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬(wàn)元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬(wàn)元）；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元。

第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬(wàn)元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬(wàn)元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開(kāi)發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計(jì)算扣除。

以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本1000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過(guò)程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬(wàn)元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策

（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問(wèn)題。同時(shí)，要簡(jiǎn)化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門對(duì)土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡(jiǎn)便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立正確的納稅籌劃觀

1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過(guò)程更重要的是公司管理層的決策過(guò)程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]江為鳳．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時(shí)代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例[J]．會(huì)計(jì)之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財(cái)會(huì)之窗．2010（5）：173～174

土地增值稅核算方法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算

對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)的核算會(huì)計(jì)，不能只做到對(duì)收入、費(fèi)用、所有者權(quán)益、支出、成本以及利潤(rùn)要素的處理、歸集，還要充分認(rèn)識(shí)到中小房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個(gè)什么樣的環(huán)境當(dāng)中。在項(xiàng)目未開(kāi)啟前，我們要對(duì)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行認(rèn)真思考，合理規(guī)劃，使會(huì)計(jì)核算具有針對(duì)性，做到心中有數(shù)。

一、現(xiàn)階段我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境

現(xiàn)階段，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個(gè)十分殘酷的環(huán)境當(dāng)中。一方面是土地價(jià)格的不斷攀升；另一方面是我國(guó)金融和稅收帶給房地產(chǎn)行業(yè)的壓力以及不斷出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，致使我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來(lái)越嚴(yán)峻。

1.1 中小房地產(chǎn)企業(yè)涉及繁多的稅收和規(guī)費(fèi)

取得土地時(shí)，不僅要上繳地價(jià)款、國(guó)有土地出讓金，還要上繳產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、契稅。取得之后，需要上繳土地使用稅，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地規(guī)定按上限計(jì)稅。還需要上繳印花稅，出讓商品房稅率按銷售合同總額的0.5‰計(jì)稅。中小房地產(chǎn)企業(yè)在存續(xù)期間需要交納車船稅和房產(chǎn)稅。在取得銷售許可證，開(kāi)始銷售時(shí)，要上繳營(yíng)業(yè)稅、地方教育費(fèi)附加、教育費(fèi)附加、城建稅、土地增值稅、價(jià)格調(diào)控基金、企業(yè)所得稅以及個(gè)人所得稅[1]。

中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅要交納眾多稅金，還要交納各種地方規(guī)費(fèi)。例如：新型墻體材料專項(xiàng)基金、異地綠化建設(shè)費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、報(bào)建費(fèi)、異地建設(shè)費(fèi)以及專項(xiàng)維修基金等。

1.2 有關(guān)中小房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策規(guī)定

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)售房款時(shí)，納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間是收到款項(xiàng)的當(dāng)天。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)眾多，例如：《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》、國(guó)稅2006的187號(hào)條例《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、財(cái)稅2006的21 號(hào)條例《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》、國(guó)稅2009的31號(hào)條例《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅都作出了明確規(guī)定。

二、現(xiàn)階段我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著重關(guān)注的問(wèn)題

2.1 對(duì)資金的可控性的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，大量資金涌入的同時(shí)需要承擔(dān)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，地價(jià)和建安成本都是難以控制的。目前，有眾多項(xiàng)目樓盤地價(jià)要高出建安成本數(shù)倍，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)將難以預(yù)計(jì)。相比土地出讓方就不用承擔(dān)責(zé)任，并且規(guī)定在一定期限內(nèi)不開(kāi)工或者不銷售，有權(quán)無(wú)償?shù)氖栈厮鲎尩耐恋?。市?chǎng)調(diào)節(jié)商品房的價(jià)格，如果土地買賣不能自由進(jìn)入市場(chǎng)，那么商品房的價(jià)格就會(huì)失去控制，資本將獲取暴利。

2.2 企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)不均衡，容易出現(xiàn)資金短缺，致使項(xiàng)目失敗

取得土地時(shí)要交納的土地出讓金、交易費(fèi)和契稅金額取決于雙方的成交價(jià)格。隨著國(guó)家土地資源的減少和對(duì)土地的管理調(diào)控，其價(jià)格短期內(nèi)還會(huì)呈上升趨勢(shì)。現(xiàn)今，開(kāi)發(fā)商為了更好的銷售商品房會(huì)采取一些有效的營(yíng)銷方法，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)估會(huì)擴(kuò)大廣告宣傳的力度，進(jìn)而增加了費(fèi)用[2]。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的解決辦法

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)致使大量的資金流動(dòng)，不僅要進(jìn)行戰(zhàn)略上的整體規(guī)劃，還要加強(qiáng)對(duì)資金的管理與核算。

3.1 會(huì)計(jì)核算要將收入進(jìn)行合理的延后，爭(zhēng)取多樣化的銷售形式

會(huì)計(jì)核算要盡量配合銷售部門，在確認(rèn)收入的時(shí)間和金額上要將企業(yè)利潤(rùn)最大化。在國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)條例中規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品（商品房）用于發(fā)放職工福利、對(duì)外進(jìn)行投資、分配給投資人或者股東、抵償債務(wù)等轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為視同銷售，其確認(rèn)的方法有兩種：一是按照企業(yè)在同一年度、同一地區(qū)銷售同類型商品房的均價(jià)進(jìn)行確認(rèn)；二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)年當(dāng)?shù)赝惿唐贩康脑u(píng)估價(jià)格或者市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)”可以對(duì)這一規(guī)定進(jìn)行有效運(yùn)用，將視同銷售的收入延后到工程項(xiàng)目清算時(shí)再確定，就可以有效的延遲企業(yè)預(yù)征土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和預(yù)征所得稅的交納，有效延長(zhǎng)中小房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用時(shí)間，同時(shí)也減少了銷售收入的數(shù)額，有效的控制了應(yīng)交稅費(fèi)。

3.2 根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)可以分類進(jìn)行收入核算，重視增值額

為了滿足市場(chǎng)和整體規(guī)劃的需求，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有車庫(kù)、商業(yè)和住宅等不同形式的物業(yè)，那么在會(huì)計(jì)核算中對(duì)每一種物業(yè)形態(tài)的收入要分開(kāi)進(jìn)行核算。這樣可以控制土地增值額的上升，避免多交土地增值稅，還可以將不同質(zhì)量的商品房區(qū)分開(kāi)來(lái)，避免延遲交房或者難以交房。

3.3 根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制原則進(jìn)行收入的確認(rèn)，盡量不代墊稅費(fèi)

中小房地產(chǎn)企業(yè)在未取得銷售許可證前采取的排號(hào)費(fèi)、誠(chéng)意金等向客戶收取費(fèi)用的形式都屬于違規(guī)的。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不支持這種違規(guī)的營(yíng)銷策略，若收取了此類收入可以在其他應(yīng)付款中進(jìn)行核算，但稅務(wù)部門會(huì)視為企業(yè)收取了房款，補(bǔ)交稅費(fèi)。對(duì)于企業(yè)收取的各類收入，要根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制的原則進(jìn)行確認(rèn)，在會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，要結(jié)合企業(yè)的整體規(guī)劃和物業(yè)形態(tài)進(jìn)行，還要遵守相關(guān)的會(huì)計(jì)制度和稅法等規(guī)定。

3.4 根據(jù)配比原則確認(rèn)期間費(fèi)用

銷售前會(huì)發(fā)生大量的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和廣告宣傳費(fèi)用，一般情況下，發(fā)生費(fèi)用時(shí)，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用或者是銷售費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件的中規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的商業(yè)用房、住宅和其他建筑物、地上附著物、配套設(shè)施等產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其收入要按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分月或分季計(jì)入當(dāng)期毛利，允許扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、稅費(fèi)后再計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納所得額，待產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再進(jìn)行調(diào)整”[3]。

3.5 根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制核算企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本

一般情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建安企業(yè)實(shí)行代扣代繳建安稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)只針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行征管，因此，會(huì)計(jì)上把開(kāi)發(fā)成本的支出按“總包”和“分包”進(jìn)行分類核算，按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算企業(yè)成本，不低估企業(yè)費(fèi)用，并做好工程項(xiàng)目的預(yù)算和決算。

會(huì)計(jì)核算是企業(yè)工作中一項(xiàng)十分重要的內(nèi)容，也是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作重點(diǎn)，要根據(jù)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身情況進(jìn)行核算，重視目前面臨的問(wèn)題，在實(shí)踐中摸索出符合現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的會(huì)計(jì)核算方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 魏艷. 淺析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題及解決辦法[J]. 全國(guó)商情（理論研究）. 2010（16）.

土地增值稅核算方法范文第4篇

一、增值稅預(yù)交與應(yīng)交應(yīng)通過(guò)兩個(gè)明細(xì)賬戶核算

一般納稅人對(duì)當(dāng)月預(yù)交的增值稅與上交上月的增值稅賬務(wù)處理是不同。實(shí)際工作中,企業(yè)當(dāng)月預(yù)交增值稅時(shí),通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(已交稅金)”賬戶核算。而當(dāng)月繳納上期增值稅則通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)――未交增值稅”賬戶核算。

例1:2009年9月20日,甲公司預(yù)交增值稅200 000元,通過(guò)銀行付訖;月末,經(jīng)計(jì)算甲公司當(dāng)月增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為520 000元,銷項(xiàng)稅額為980 000元;結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月未交增值稅。10月7日,甲公司通過(guò)銀行繳納上月未交增值稅。有關(guān)賬務(wù)處理如下:

9月20日,預(yù)交增值稅會(huì)計(jì)處理為:

借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(已交稅金) 200 000

貸:銀行存款200 000

9月30日,結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅:

結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅=(980 000-520 000)- 200 000=260 000 (元)

借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交稅金)260 000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――未交增值稅260 000

10月7日,上交增值稅會(huì)計(jì)處理為:

借:應(yīng)交稅費(fèi)――未交增值稅260 000

貸:銀行存款 260 000

二、并非所有稅費(fèi)都通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶核算

如前所述,企業(yè)繳納的稅費(fèi)有很多,但是,這些稅費(fèi)并非都通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶核算。其中,印花稅、耕地占用稅等均不通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶核算,而是直接繳納并計(jì)入相關(guān)費(fèi)用或資產(chǎn)賬戶。

例2:2009年1月8日,甲公司購(gòu)買印花稅票,支付稅款3 000元。以支票付訖。

借:管理費(fèi)用――稅金3 000

貸:銀行存款 3 000

三、企業(yè)代扣代繳的稅費(fèi)應(yīng)通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶核算

企業(yè)應(yīng)交未繳納稅費(fèi)一般應(yīng)通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶核算。但是,不屬于企業(yè)應(yīng)交未繳而應(yīng)由企業(yè)代扣代繳的稅費(fèi)也應(yīng)通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶核算。如,應(yīng)從職工個(gè)人工資收入中代扣代繳的的個(gè)人所得稅、來(lái)料加工代受托單位繳納的增值稅、消費(fèi)稅等。

代扣代繳是指按照稅法規(guī)定負(fù)有扣繳義務(wù)的單位或個(gè)人,在向個(gè)人支付應(yīng)稅所得時(shí),應(yīng)計(jì)算應(yīng)納稅額,從其所得中扣出并代為交入國(guó)庫(kù)。企業(yè)作為職工薪酬所得的支付者,是個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人之一。按照規(guī)定在向職工支付薪酬時(shí),應(yīng)代扣代繳職工個(gè)人所得稅。

例3:1月3日,甲公司根據(jù)“工資結(jié)算匯總表”結(jié)轉(zhuǎn)上月代扣代繳本單位職工個(gè)人所得稅36 800元。8日,簽發(fā)支票一張,上繳代扣代繳個(gè)人所得稅。

1月3日,結(jié)轉(zhuǎn)個(gè)人所得稅:

借:應(yīng)付職工薪酬――工資36 800

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交個(gè)人所得稅36 800

8日,上繳時(shí)個(gè)人所得稅:

借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交個(gè)人所得稅36 800

貸:銀行存款 36 800

四、應(yīng)交所得稅不因核算方法變更而變化

目前,大中型企業(yè)按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系要求,采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算企業(yè)所得稅,執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的小企業(yè)按應(yīng)付稅款法核算所得稅。但是,無(wú)論企業(yè)所得稅核算方法如何變化,企業(yè)通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅”(或“應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅”)賬戶核算企業(yè)應(yīng)交未繳的所得稅都是一致的。即按照稅法確認(rèn)的收支口徑計(jì)算應(yīng)納稅所得額,按應(yīng)稅所得與適用所得稅稅率計(jì)算繳納所得稅是一樣的。

例4:2008年12月2日,甲公司購(gòu)買并交付使用設(shè)備一臺(tái),價(jià)款500 000元,預(yù)計(jì)使用5年,預(yù)計(jì)凈殘值為零,稅法規(guī)定按10年計(jì)提折舊。甲公司按直線法計(jì)提折舊。2009年年末,經(jīng)計(jì)算甲公司實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)100 000元,適用所得稅稅率為25%。試分別按資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法和應(yīng)付稅款法進(jìn)行2009年甲公司有關(guān)所得稅的核算。

(一)資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法

1.計(jì)算所得稅

資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)=500 000-50 000=450 000(元)

資產(chǎn)賬面價(jià)值=500 000-100 000=400 000(元)

可抵扣暫時(shí)性差異=450 000-400 000=50 000(元)

遞延所得稅資產(chǎn)=50 000×25%=7 500(元)

應(yīng)交所得稅=(100 000+100 000-50 000)×25%=37 500(元)

借:所得稅費(fèi)用30 000

遞延所得稅資產(chǎn) 7 500

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅 37 500

2.上繳所得稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅37 500

貸:銀行存款37 500

(二)應(yīng)付稅款法

1.計(jì)算所得稅

企業(yè)應(yīng)納稅所得額=100 000+100 000-50 000

=150 000(元)

應(yīng)交所得稅=150 000×25%=37 500(元)

借:所得稅費(fèi)用37 500

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅37 500

2.上交所得稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交所得稅37 500

貸:銀行存款37 500

通過(guò)以上處理,可以看出,無(wú)論采用哪種所得稅核算方法,上繳給國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)交所得稅稅額都是相同的。

五、并非所有的價(jià)內(nèi)稅都計(jì)入當(dāng)期損益

與增值稅相比,消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、資源稅及城市維護(hù)建設(shè)稅等均屬于價(jià)內(nèi)稅,但是,企業(yè)發(fā)生的這些價(jià)內(nèi)稅并非都計(jì)入當(dāng)期損益。例如,企業(yè)自備原材料委托外單位加工的產(chǎn)品所支付的消費(fèi)稅計(jì)入庫(kù)存商品的成本;企業(yè)計(jì)算出自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品應(yīng)繳納的資源稅計(jì)入“生產(chǎn)成本”或“制造費(fèi)用”等賬戶。

例5:本月5日,甲公司發(fā)出甲材料一批,委托外單位準(zhǔn)備加工成庫(kù)存商品對(duì)外出售。支付加工費(fèi)100 000元,增值稅17 000元,消費(fèi)稅20 000元。均以支票付訖。

借:委托加工物資120 000

應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)17 000

貸:銀行存款137 000

自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品按規(guī)定應(yīng)該在消費(fèi)環(huán)節(jié)繳納資源稅,所繳納稅金計(jì)入產(chǎn)品成本。

例6:2008年12煤炭公司將自產(chǎn)的煤炭1 000噸用于產(chǎn)品生產(chǎn),每噸應(yīng)交資源稅5元。有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下:

借:生產(chǎn)成本5 000

貸:應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交資源稅 5 000

上交資源稅時(shí):

土地增值稅核算方法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題與對(duì)策

自從上個(gè)世紀(jì)九十年代初執(zhí)行分行的會(huì)計(jì)制度以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)向著更為規(guī)范化的方向發(fā)展。但是，其高速發(fā)展的時(shí)代已使其逐步進(jìn)入了調(diào)整時(shí)期，會(huì)計(jì)核算方面已經(jīng)出現(xiàn)了不少問(wèn)題，使得其會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的開(kāi)展不夠順利，這是非常值得我們注意的問(wèn)題。作為從事特殊商品開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其涉及的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)具有非常重要的意義，一旦處理不好，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和商品都比較特殊，不同于一般的企業(yè)，因而其會(huì)計(jì)核算也存在一定的特殊性，即房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)品的種類繁多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜以及經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算也不同。目前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在近些年國(guó)家宏觀調(diào)控政策日益加強(qiáng)的背景之下，面臨的生存環(huán)境日益嚴(yán)峻。一方面，政府壟斷的土地價(jià)格不斷攀升；另一方面，金融、稅收也不斷向房地產(chǎn)業(yè)施壓，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來(lái)越嚴(yán)酷。而作為房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)中的主要方面的會(huì)計(jì)核算工作，也存在著不少的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，問(wèn)題如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高，我們?cè)谶M(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，一定要注意會(huì)計(jì)核算方法的特殊性。目前影響房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)會(huì)計(jì)方面進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定，而目前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算還沒(méi)有真正按照這些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)執(zhí)行。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售主要包含了兩種，即自行開(kāi)發(fā)后進(jìn)行銷售，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受人委托并簽訂一定的合同進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后一種情況的銷售來(lái)說(shuō)，其收入確認(rèn)比較簡(jiǎn)單；而對(duì)于第一種銷售收入來(lái)說(shuō)，就顯得較為復(fù)雜，甚至可以說(shuō)具有很大的復(fù)雜性。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品耗資巨大，周期又長(zhǎng)，從而就形成了房地產(chǎn)企業(yè)往往采取預(yù)售或者分期收款的方式進(jìn)行銷售。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行商品的銷售，還應(yīng)該取得預(yù)售許可證或者銷售許可證，這些都會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中收入確認(rèn)的復(fù)雜性。（3）由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，其巨大的資金投入使得房地產(chǎn)企業(yè)往往習(xí)慣于采取舉債的方式來(lái)籌集資金，但是，其債務(wù)資本的回收周期又較長(zhǎng)，而且新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，而這正是房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)其進(jìn)行確定的原因所在，換句話說(shuō)，就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范。（4）房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，投資額度巨大，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的配比原則不能有效的實(shí)行；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)的初期成本費(fèi)用支出過(guò)于龐大，而其銷售的時(shí)候不一定能夠順利回收到全部資金，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本與銷售收入不具有配比性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的收益評(píng)價(jià)指標(biāo)并不能真實(shí)的反映企業(yè)的業(yè)績(jī)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的具體措施

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特殊性及其會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)中的會(huì)計(jì)核算存在著不少的問(wèn)題，那么，我們就要及時(shí)關(guān)注到這些會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的存在，比如說(shuō)要關(guān)注其收入會(huì)計(jì)核算在稅收上的問(wèn)題、成本費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算方式問(wèn)題，預(yù)售方式下流轉(zhuǎn)稅費(fèi)用核算不合理等現(xiàn)象的存在，認(rèn)真分析目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境，在每一個(gè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)之前，我們要認(rèn)真思考其會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算在項(xiàng)目開(kāi)始之初就具有非常強(qiáng)的針對(duì)性和科學(xué)性以及可行性。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下一些方面重點(diǎn)關(guān)注，采取一定的措施：（1）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這樣一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其巨大的資金投入除了意味著高回報(bào)率，但也面臨著更高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因而，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就應(yīng)該認(rèn)真分析市場(chǎng)形勢(shì)，并且正確評(píng)估自身的實(shí)力和地位，尤其要做好對(duì)資金的可控性工作，應(yīng)該對(duì)這方面要有非常清楚的認(rèn)識(shí)和了解。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)劃好企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，否則一旦出現(xiàn)資金問(wèn)題，就容易產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流非常不平衡，一不小心就會(huì)導(dǎo)致資金短缺問(wèn)題，有時(shí)甚至是非常嚴(yán)重的資金缺口，嚴(yán)重的情況還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，致使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要做好這些方面的會(huì)計(jì)核算工作，無(wú)論是爭(zhēng)取土地階段，還是房產(chǎn)銷售階段，這些都是必不可少的措施，一旦總體資金核算不到位，在當(dāng)今日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以及日益緊縮的貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易產(chǎn)生資金困難。（3）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額巨大，那么，其承擔(dān)的稅收費(fèi)用也就較大。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本投入高，要非常容易的在短期內(nèi)收回所有費(fèi)用，那幾乎是不可能的事情。因而，房地產(chǎn)企業(yè)就要盡可能的降低稅負(fù)，當(dāng)然是在合理合法的范圍之內(nèi)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)收入和成本支出方面下功夫。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以把收入確認(rèn)適時(shí)延后，爭(zhēng)取多種銷售形式。（4）房地產(chǎn)企業(yè)可以按照滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求或者是規(guī)劃的要求，按不同物業(yè)形態(tài)分類核算房地產(chǎn)企業(yè)的收入，從而不僅能夠更好的滿足管理上的需要，還可以為土地增值稅的預(yù)交和清算打下基礎(chǔ)，從而有效增加增值額。當(dāng)然，這些分開(kāi)核算都要符合土地增值稅的相關(guān)規(guī)定。（5）房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該按照政府的相關(guān)規(guī)定，在沒(méi)有取得相關(guān)預(yù)售許可證之前，盡可能的不要向客戶收取任何費(fèi)用，而是應(yīng)該按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)收入，盡可能不代墊預(yù)交稅金，一定要注意使會(huì)計(jì)核算符合相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定和稅法的規(guī)定。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流不平衡，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按配比原則確定期間的費(fèi)用。并且在沉重的稅負(fù)面前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真仔細(xì)的分析相關(guān)稅法，使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算具有科學(xué)可行的特征，按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算開(kāi)發(fā)成本。（6）房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商品銷售的時(shí)候，應(yīng)該盡可能的遵守一定的標(biāo)準(zhǔn)，主要是正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵循的法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。對(duì)于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定理論上是行得通的，但是，在實(shí)際的操作過(guò)程中，往往由于其銷售方式的多樣化和復(fù)雜性，其收入確認(rèn)工作有一定的困難。房地產(chǎn)企業(yè)還要引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，將銷售收入與成本配比建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問(wèn)題，擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，作為一個(gè)具有特殊性的行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該基于自身的行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目特殊性，采取措施積極的完善其會(huì)計(jì)核算制度，明確銷售收入核算的范圍，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售合同的簽訂并不能作為銷售實(shí)現(xiàn)的依據(jù)，從而努力完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算；繼續(xù)完善對(duì)房地產(chǎn)借款費(fèi)用的核算，明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象；對(duì)于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以按照分期開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區(qū)域作為成本核算的對(duì)象，從而進(jìn)一步完善成本核算；增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度；嚴(yán)格實(shí)行預(yù)收款項(xiàng)的預(yù)繳制度，確保稅款能夠按時(shí)繳納；改進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售模式下流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的核算方法等，才能真正從多方面來(lái)加強(qiáng)當(dāng)前新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]劉琳．房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)[J]．中國(guó)投資．2010（1）

[2]石善女．淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算[J]．中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品．2009（4）