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商業(yè)土地評(píng)估方法范文第1篇

物業(yè)稅的概念自從進(jìn)入國(guó)人的視野，多年來(lái)一直備受社會(huì)關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)評(píng)估值的準(zhǔn)確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準(zhǔn)確性。雖然物業(yè)稅的開(kāi)征比較復(fù)雜，2011年我國(guó)選擇上海、重慶作為試點(diǎn)城市，暫時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，采用市場(chǎng)價(jià)格作為稅基，不過(guò)對(duì)物業(yè)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)講，進(jìn)行房地產(chǎn)個(gè)案評(píng)稅能夠盡可能的準(zhǔn)確評(píng)估待估對(duì)象的價(jià)值。但是物業(yè)稅征收對(duì)象數(shù)目龐大，評(píng)稅時(shí)間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評(píng)估必須兼顧準(zhǔn)確與快速高效兩個(gè)原則。在這種情況之下，國(guó)家地稅總局提出實(shí)行批量評(píng)稅的思路。試點(diǎn)評(píng)稅證實(shí)這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評(píng)估工作試點(diǎn)城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評(píng)稅采取的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方案也有一定的差異。本文將針對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行分析研究。

二、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估基本方法

無(wú)論地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度如何，房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)常采用的方法不外乎市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評(píng)稅中，同樣主要應(yīng)用這三種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。從本質(zhì)上來(lái)講，模擬評(píng)稅時(shí)所采用的方法和普通房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所采用的方法基本一致。由于考慮到評(píng)稅快速高效以及實(shí)際可行性的要求，模擬評(píng)稅的實(shí)際工作中采用批量評(píng)稅的方法。采取批量評(píng)稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準(zhǔn)價(jià)格。

（一）成本法是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過(guò)分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價(jià)值。其中房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用重置成本法，地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級(jí)。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類(lèi)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，綜合、工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估首選成本法進(jìn)行。

（二）市場(chǎng)比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評(píng)估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細(xì)類(lèi)劃分設(shè)定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過(guò)大量（三個(gè)以上）同一分區(qū)的相同細(xì)類(lèi)可比實(shí)例評(píng)估樣本房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而由樣本房地產(chǎn)價(jià)值修正待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)樣本房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)。另外為計(jì)稅的方便性和易操作性起見(jiàn)，市場(chǎng)法評(píng)估分區(qū)是在房地產(chǎn)價(jià)格聚類(lèi)的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級(jí)別的影響因素得到的。市場(chǎng)法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個(gè)大類(lèi)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，在居住類(lèi)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)純收益反算其市場(chǎng)價(jià)值的方法。在待評(píng)稅房地產(chǎn)所在的評(píng)稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設(shè)定在區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類(lèi)似的商用房地產(chǎn)的租金及售價(jià)價(jià)格案例測(cè)算原始基準(zhǔn)價(jià)格。在此基礎(chǔ)上通過(guò)因素修正確定待評(píng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，主要是指人均國(guó)民生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入三項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)而言具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)估實(shí)際工作遇到的問(wèn)題總結(jié)出的房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)。

（一）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類(lèi)房地產(chǎn)比重相對(duì)較大一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化程度。而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)落后，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類(lèi)的安置房等如今進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，占據(jù)了交易市場(chǎng)的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估測(cè)算過(guò)程中出現(xiàn)多種評(píng)估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的正常交易案例相對(duì)較少，交易成交價(jià)參差不齊應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評(píng)估的準(zhǔn)確度。如果評(píng)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會(huì)使得評(píng)估結(jié)果不能很好的表達(dá)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)某些特定評(píng)估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對(duì)偏少，這給評(píng)估工作帶來(lái)了極大的不便。例如，利用市場(chǎng)法對(duì)某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)居住類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，該市有關(guān)部門(mén)提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠(yuǎn)，另外四宗案例則出自同一個(gè)小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價(jià)格遠(yuǎn)低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價(jià)值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細(xì)類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況差異較大在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后，商業(yè)類(lèi)型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點(diǎn)狀分布，較為成熟的商圈相對(duì)較少，這樣的布局顯然不利于評(píng)估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)某類(lèi)商業(yè)形態(tài)樣本量太少（比如商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)），使得評(píng)估結(jié)論說(shuō)服力不強(qiáng)。另外，盡管是在同一評(píng)估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類(lèi)型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來(lái)了困難。

四、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估方法探究

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估最突出的特點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估工作中分區(qū)和確定基準(zhǔn)價(jià)值帶來(lái)了難度。鑒于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)在房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方面的這些特點(diǎn)，在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)根據(jù)地區(qū)的特點(diǎn)制定適合該地區(qū)的評(píng)估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來(lái)講，大型城市房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價(jià)格聚類(lèi)性明顯，價(jià)格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言在選取可比實(shí)例時(shí)要合理選擇適當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例，特別是針對(duì)某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。在評(píng)稅過(guò)程中，三種基本的評(píng)稅方法都需要相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評(píng)估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)適當(dāng)確定原始樣本商業(yè)用房的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應(yīng)具有一定的代表性，能夠較好的表達(dá)該地區(qū)的商業(yè)細(xì)類(lèi)發(fā)展水平。在聚類(lèi)明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點(diǎn)狀分布，這無(wú)疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設(shè)定不同商業(yè)類(lèi)型原始樣本商業(yè)用房時(shí)，要在分析該地區(qū)客觀(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級(jí)，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時(shí)也要對(duì)部分修正因素進(jìn)行調(diào)整。特殊情況下，可對(duì)具體對(duì)象進(jìn)行個(gè)案評(píng)稅。

（三）評(píng)稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類(lèi)物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估上文提到某市開(kāi)發(fā)區(qū)居住類(lèi)用房的評(píng)估案例，由于可比實(shí)例不合理，不能應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，可以應(yīng)用成本法代替市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，特殊情況下還可以考慮個(gè)案評(píng)估。一般來(lái)講，每個(gè)評(píng)估分區(qū)內(nèi)都能找到三個(gè)以上的可比實(shí)例，但是無(wú)疑可比實(shí)例數(shù)量越多房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果越接近真實(shí)價(jià)值。當(dāng)住宅類(lèi)房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時(shí)，可以考慮參考成本法評(píng)估待估房地產(chǎn)價(jià)值。

（四）利用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)采用不同方法評(píng)估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)際價(jià)值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過(guò)了；第二種情況是針對(duì)安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類(lèi)物業(yè)成本法評(píng)估價(jià)值高于市場(chǎng)法評(píng)估值的現(xiàn)象，應(yīng)尊重市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果。從房地產(chǎn)評(píng)估原理上講，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣(mài)方的角度和買(mǎi)方的角度來(lái)看。從賣(mài)方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，即賣(mài)方愿意接受的價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。從買(mǎi)方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買(mǎi)方愿意支付的價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)?？梢?jiàn)，如果房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上大量賣(mài)方房源來(lái)自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴(yán)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，因?yàn)檫@種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣(mài)方獲得該類(lèi)房地產(chǎn)所付出的直接投資遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費(fèi)的代價(jià)。而市場(chǎng)法的評(píng)估很好的遵循了替代原理，因此選用市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果更具科學(xué)性。

商業(yè)土地評(píng)估方法范文第2篇

[關(guān)鍵詞]地下水 污染風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估方法 探討

[中圖分類(lèi)號(hào)]TU991.11+2 [文獻(xiàn)碼]B [文章編號(hào)]1000-405X（2013）-6-188-1

0 前言

對(duì)地下水污染進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是推進(jìn)水污染綜合治理的重要環(huán)節(jié)，，對(duì)人們的生產(chǎn)生活會(huì)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。從國(guó)際來(lái)看，美國(guó)、英國(guó)、意大利、日本、澳大利亞、加拿大等國(guó)家都對(duì)地下水污染的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法有比較深入的研究，基本形成了包括危害辨別、效應(yīng)分析、暴露評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)表征評(píng)估等在內(nèi)的評(píng)估方法體系。從國(guó)內(nèi)來(lái)看，我國(guó)從90年代已經(jīng)開(kāi)始了環(huán)境污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的研究。但對(duì)地下水污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法尚沒(méi)有建立完整成熟的體系，這亟待在實(shí)踐中予以健全完善。本文著眼于地下水污染風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)解決，對(duì)一些評(píng)估方法進(jìn)行探討和評(píng)價(jià)。

1 危害辨別評(píng)估法分析

危害辨別評(píng)估法是最常見(jiàn)、最基本的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，也是地下水污染評(píng)估的第一步。該評(píng)估方法的基本操作原理是，先收集齊污染物的資料和數(shù)據(jù)，然后進(jìn)行抽樣調(diào)查和分析，通過(guò)對(duì)污染物的生物成分和化學(xué)成分的分析，判斷抽樣污染物是否產(chǎn)生危害。如果會(huì)產(chǎn)生危害，那就是目標(biāo)污染物，進(jìn)而就可以對(duì)目標(biāo)污染物進(jìn)行危害類(lèi)型和危害等級(jí)的確定。大體來(lái)講，主要有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。一是資料收集環(huán)節(jié)。首先，對(duì)選定的評(píng)估分析區(qū)的環(huán)境、水文、地質(zhì)、土地利用、污染源分布等情況進(jìn)行調(diào)查和和收集。其次，對(duì)評(píng)估分析區(qū)所在的地下水化學(xué)成分、污染物類(lèi)別、污染物濃度、污染波及面、受害物體、危害暴露途徑和時(shí)間等情況進(jìn)行調(diào)查分析。最后，對(duì)與地下水周?chē)h(huán)境相關(guān)的因素以及能夠協(xié)助進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的因素進(jìn)行資料收集。二是確定目標(biāo)污染物環(huán)節(jié)。一般地，凡是在檢測(cè)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)污染超標(biāo)的。都是目標(biāo)污染物。確定目標(biāo)污染物的方法一般是通過(guò)計(jì)算污染指數(shù)進(jìn)行，有機(jī)物與無(wú)機(jī)物的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同。有機(jī)物污染是否發(fā)生，只要有檢出就說(shuō)明已經(jīng)發(fā)生；無(wú)機(jī)物污染是否發(fā)生，要與地質(zhì)環(huán)境決定的特定區(qū)域環(huán)境值比對(duì)才能確定。三是危害的最終辨別。危害辨別的目的是就目標(biāo)污染物對(duì)人體是否有危害進(jìn)行評(píng)估，對(duì)地下水是否存在致癌物質(zhì)等進(jìn)行確定。一般，可以參照歐美建立的權(quán)威的毒理數(shù)據(jù)庫(kù)，辨別目標(biāo)污染物對(duì)人體的危害。

2 效應(yīng)評(píng)估法分析

危害辨別法對(duì)目標(biāo)污染物難以完成精確的定量分析，這就需要借助效應(yīng)評(píng)估法完成。該評(píng)估方法主要操作如下。先對(duì)目標(biāo)污染物進(jìn)行致病機(jī)理分析，然后根據(jù)檢測(cè)或者實(shí)驗(yàn)所得的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)分析所得結(jié)果。對(duì)暴露劑量與毒性反應(yīng)之間的變化情況以圖表形式呈現(xiàn)出來(lái)。制作的圖表能夠清晰地證明，在不同的環(huán)境條件下，不同的目標(biāo)污染物具有不同的毒性反應(yīng)。比如，目標(biāo)污染物如果要確定為是致癌污染物，那么就需要對(duì)致癌的可能性程度進(jìn)行量化呈現(xiàn)。怎么呈現(xiàn)出來(lái)呢？目前參照的呈現(xiàn)數(shù)據(jù)，主要有世界衛(wèi)生組織簡(jiǎn)明國(guó)際化學(xué)評(píng)估文件與環(huán)境衛(wèi)生準(zhǔn)則美國(guó)環(huán)境保護(hù)署綜合風(fēng)險(xiǎn)信息系統(tǒng)、毒性物質(zhì)與疾病登記署最小風(fēng)險(xiǎn)濃度、美國(guó)環(huán)境保護(hù)署暫行毒性因子等。

3 暴露評(píng)估法分析

暴露評(píng)估法是通過(guò)人體對(duì)污染物接觸程度高地進(jìn)行評(píng)估的一種方法，主要包括對(duì)接觸強(qiáng)度、頻率、時(shí)間等因素進(jìn)行測(cè)量、估算、預(yù)測(cè)。該評(píng)估方法的主要操作環(huán)節(jié)如下：一是對(duì)人體接觸污染物的特定環(huán)境進(jìn)行評(píng)估。一般地，人體容易在住宅小區(qū)、商業(yè)街區(qū)、休閑園區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)等區(qū)域接觸地下水污染物。住宅小區(qū)，由于是居民用水集中區(qū)，小區(qū)內(nèi)土地資源也非常緊張，所以導(dǎo)致接觸污染水源非常集中。商業(yè)街區(qū)，這些區(qū)域往往是人流量最大的區(qū)域，各種水源污染物暴露集中度、涉及面非常高。休閑園區(qū)，這些區(qū)域多為公園、海灘、浴場(chǎng)、草原、森蓮等，人體也很容易與污染水源接觸。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，從事水稻種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖、畜牧養(yǎng)殖等活動(dòng)，直接接觸污染水源的時(shí)間長(zhǎng)、接觸程度深，是非常容易受到地下水污染的區(qū)域。二是對(duì)與地下水關(guān)聯(lián)性因素進(jìn)行評(píng)估。地下水一定是要憑借一定的環(huán)境介質(zhì)進(jìn)行輸送接觸的，否則地下水污染物實(shí)現(xiàn)不了對(duì)人體的侵害。因此，必須對(duì)人體可能通過(guò)哪些環(huán)境介質(zhì)接觸到地下水污染物進(jìn)行評(píng)估，比如土壤、空氣等，這些關(guān)聯(lián)性因素需要評(píng)估其介質(zhì)作用性高低。三是對(duì)接觸地下水污染物的主要人群要進(jìn)行評(píng)估和界定。一般地，住宅小區(qū)的受污染人群，涵蓋了小區(qū)內(nèi)12歲以上的成年人和12歲以下的兒童；商業(yè)街區(qū)的受污染人群，多數(shù)為成年人，尤其是工業(yè)區(qū)內(nèi)的，基本都是成年人；休閑園區(qū)，受污染的人群多為園區(qū)的工作人員，游玩者也會(huì)有一定程度的被污染。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)的受污染人群，則為從事農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)者和從該區(qū)域流通出去的產(chǎn)品的消費(fèi)者。四是對(duì)接觸污染物途徑進(jìn)行評(píng)估。一般地，人體被污染物侵害，通過(guò)入口、入鼻、入皮膚等形式進(jìn)行。入口侵害，一般是直接飲用受污染的地下水或者吃了用受污染地下水灌溉、養(yǎng)殖長(zhǎng)大的農(nóng)副產(chǎn)品。入鼻侵害，一般是將受污染的地下水作為洗浴使用時(shí)，水中的有害物質(zhì)經(jīng)過(guò)汽化后進(jìn)入鼻子。入皮膚侵害，一般是將受污染的地下水來(lái)洗澡或者擦洗物品，在洗浴或擦洗過(guò)程中經(jīng)過(guò)皮膚侵害人體。

4 風(fēng)險(xiǎn)表征評(píng)估法分析

風(fēng)險(xiǎn)表征評(píng)估法是基于人體被目標(biāo)污染物侵害概率的一種評(píng)估方法。這是以上三種評(píng)估方法基本實(shí)施完畢后。進(jìn)行的最后一個(gè)評(píng)估舉措。主要有以下兩方面的操作：一是對(duì)總體受污染風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。綜合地下水污染物被人體吸收各種途徑的可能性，得出人體受地下水污染物侵害的總體風(fēng)險(xiǎn)程度。二是對(duì)評(píng)估結(jié)論不確定進(jìn)行充分估量。由于多數(shù)評(píng)估方法評(píng)估得出的結(jié)論是基于一定的條件和假設(shè)前提下形成的，必然對(duì)最終的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論會(huì)產(chǎn)生影響。這就需要對(duì)評(píng)估誤差進(jìn)行充分評(píng)估，主要要圍繞調(diào)查收集樣本的情況、毒性反應(yīng)情況、接觸途徑情況等進(jìn)行全面評(píng)估，對(duì)有偏差的評(píng)估進(jìn)行糾正。

5 小結(jié)

地下水污染風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方法除了以上常見(jiàn)的四種之外，還有其讓一些尚在探索階段的評(píng)估方法。應(yīng)用這些評(píng)估方法一定要遵循“綜合運(yùn)用、因地制宜”的原則，也就是說(shuō)這些評(píng)估方法是一環(huán)扣一環(huán)的方法體系，需要綜合應(yīng)用，但也必須結(jié)合選定的評(píng)估區(qū)域環(huán)境實(shí)際以及評(píng)估的預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以取得最大的評(píng)估效果。

參考文獻(xiàn)

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[2]張麗君.地下水脆弱性和風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)研究進(jìn)展綜述[J].水文地質(zhì)工程地，2006（06）.

商業(yè)土地評(píng)估方法范文第3篇

關(guān)鍵詞：抵押貸款評(píng)估；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)防范

 

 一、待估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范

 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)后，首先要確定待估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，待估的資產(chǎn)均應(yīng)取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件。與其他的目的的資產(chǎn)評(píng)估一樣，抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)權(quán)問(wèn)題至關(guān)重要。在確定了評(píng)估范圍之后，評(píng)估人員必須對(duì)抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行仔細(xì)、謹(jǐn)慎和嚴(yán)格的界定。

 1．抵押人的名稱(chēng)必須與產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的所有權(quán)人的名稱(chēng)一致。如有差異，必究；共原因，弄清來(lái)龍去脈并予以說(shuō)明。

 2．在抵押人最終產(chǎn)權(quán)文件尚未辦妥之前，必須提供相應(yīng)的替代文件。所有替代文件上的權(quán)益人必須與抵押人一致。如在房產(chǎn)證尚未辦妥之前，必須要有建設(shè)項(xiàng)目證、建設(shè)工程規(guī)劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項(xiàng)房地產(chǎn)或在建工程的產(chǎn)權(quán)所有者。

 3．評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人的產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，還要親自驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件并在復(fù)印件上簽字注明“復(fù)印件與原件相符”字樣，以示負(fù)責(zé)。以避免抵押人將資產(chǎn)重復(fù)抵押貸款而增加風(fēng)險(xiǎn)。

 4．如果抵押人的產(chǎn)權(quán)是從別人手中轉(zhuǎn)讓的，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)卻沒(méi)有過(guò)戶(hù)，此時(shí)除了要驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓合同及付款憑證之外，一定要在產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件上進(jìn)行抵押登記和保留產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的原件，以防止產(chǎn)權(quán)的重復(fù)抵押和虛假合同，最大限度減少風(fēng)險(xiǎn)。

 抵押貸款中，最常見(jiàn)的就是機(jī)器設(shè)備和房地產(chǎn)評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證或房地產(chǎn)證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、紅線(xiàn)圖、土地轉(zhuǎn)讓合同、補(bǔ)償合同協(xié)議、建筑物報(bào)建批文、竣工驗(yàn)收等用以申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的相差文件資料；（3）經(jīng)鑒證的商品房預(yù)售契約。對(duì)于較大、較復(fù)雜的建筑工程（特別是工業(yè)建筑）還需準(zhǔn)備建筑安裝工程預(yù)決算資料、建筑施工圖和設(shè)備基礎(chǔ)圖、企業(yè)入賬會(huì)計(jì)憑證等。

 對(duì)設(shè)備評(píng)估時(shí)，要求委托方提供的資料有：（1）設(shè)備原值的會(huì)計(jì)資料；（2）大型設(shè)備或高精尖設(shè)備的有關(guān)資料，如：購(gòu)買(mǎi)合同、融資租賃合同；購(gòu)買(mǎi)發(fā)票；設(shè)備說(shuō)明書(shū)、運(yùn)行記錄，事故記錄，大修理、技術(shù)發(fā)行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報(bào)告，以及相關(guān)資料；（4）進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口批文、進(jìn)口報(bào)關(guān)單，商檢鑒定書(shū)等文件；（5）機(jī)動(dòng)車(chē)行駛證等。

 對(duì)于產(chǎn)權(quán)尚未界定清晰的資產(chǎn)，應(yīng)要求資產(chǎn)占有單位辦妥產(chǎn)權(quán)界定的有關(guān)手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)歸屬證明，方能進(jìn)行評(píng)估。防范權(quán)證不齊，產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險(xiǎn)。

 二、評(píng)估方法的風(fēng)險(xiǎn)防范

 眾所周知，重置成本法用于持續(xù)使用假設(shè)前提下資產(chǎn)的評(píng)估，不宜評(píng)估非續(xù)用狀態(tài)下的資產(chǎn)。而在我國(guó)抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估總是以持續(xù)使用為前提，采用重置成本對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。所謂資產(chǎn)的抵押，實(shí)際上是資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的抵押，而并非資產(chǎn)本身的抵押。抵押期間，抵押資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權(quán)人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產(chǎn)的權(quán)力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常的使用其所有的資產(chǎn)，但無(wú)處置權(quán)。換言之，其產(chǎn)權(quán)雖然沒(méi)有轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已牌凍結(jié)狀態(tài)。借款人將其擁有的資產(chǎn)處置權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻栀J雙方約定的抵押有效期的一權(quán)換一權(quán)。借款人在合同規(guī)定的期限內(nèi)若能償還貸款本息，則將收回其資產(chǎn)處置權(quán)，反之，不能如期歸還貸款本息，產(chǎn)權(quán)將可能發(fā)生轉(zhuǎn)移，而形成最終的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。該特殊目的下資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)該是該財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值。因?yàn)橹羵鶆?wù)人履行債務(wù)前，銀行實(shí)際上擁有該資產(chǎn)的處置權(quán)和收益權(quán)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，銀行只通過(guò)拍賣(mài)或變賣(mài)方式行使處置權(quán)和收益權(quán)，不會(huì)該資產(chǎn)進(jìn)“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”。由此看來(lái)，在該評(píng)估目的下，采用重置成本法的前提“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”是不存在的，在以抵押貸款為目的評(píng)估中，根據(jù)具體抵押資產(chǎn)的情況，評(píng)估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評(píng)估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場(chǎng)快速變現(xiàn)因素，可采用市場(chǎng)折扣法。

 成為抵押物的資產(chǎn)除本身因有的特點(diǎn)外，又產(chǎn)生一些新的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)也有著不同點(diǎn)。

 1．注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生處置清償，需實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，是在未來(lái)的某一時(shí)點(diǎn)，因此，應(yīng)側(cè)重對(duì)預(yù)期可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價(jià)的參數(shù)。

 2．抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性。無(wú)論抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無(wú)力還貸而最終發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。作為金融機(jī)構(gòu)而言，是以經(jīng)營(yíng)資金為主的，當(dāng)然希望貸款人能如期還本付息，而達(dá)到經(jīng)營(yíng)資金盈利的目的。但能否收回使用價(jià)值和流通價(jià)值一致的現(xiàn)金，正是金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產(chǎn)則存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還需付出相應(yīng)的處理費(fèi)用。

3．抵押貸款資產(chǎn)一般價(jià)值相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況來(lái)看，絕大部分企業(yè)是以房地產(chǎn)作抵押，少數(shù)在房地產(chǎn)抵押的同時(shí)，也加以機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)作抵押。這都是因?yàn)榈盅嘿Y產(chǎn)的價(jià)值必須與貸款的額數(shù)相匹配，而企業(yè)的各類(lèi)資產(chǎn)中往往以房屋土地或在建工程等固定資產(chǎn)投資金額世大，能滿(mǎn)足抵押貸款的要求。價(jià)值相對(duì)較低的一些其他資產(chǎn)一般不用來(lái)作為抵押資產(chǎn)。

 4．分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力。由于抵押資產(chǎn)存在最終變賣(mài)的可能，抵押權(quán)人一般要考慮其在市場(chǎng)上的流動(dòng)性，根據(jù)目前市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)潛在收益能力使其在市場(chǎng)上有一定的流動(dòng)性。而不象有些無(wú)形資產(chǎn)雖然其價(jià)值很高（如許多商標(biāo)品牌評(píng)估價(jià)值都很高），但目前在我國(guó)市場(chǎng)上的流動(dòng)性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產(chǎn)。

 抵押貸款的資產(chǎn)評(píng)估是各類(lèi)不同目的的資產(chǎn)評(píng)估的一種，它理應(yīng)遵循資產(chǎn)評(píng)估的普遍原則，即遵循獨(dú)立性、客觀(guān)性和科學(xué)性工作原則之外，還要遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和公開(kāi)市場(chǎng)原則等操作原則。還要遵循主要權(quán)利益體變動(dòng)原則，即以被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)為前提或假設(shè)前提，確定被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)上的市場(chǎng)公平價(jià)值。

 除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)根據(jù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

 1．安全性原則。由于被抵押的資產(chǎn)在貸款全部還清以前具有物質(zhì)保證的功能，所以評(píng)估時(shí)要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產(chǎn)的非正常貶損甚至消失。因此評(píng)估時(shí)，除了現(xiàn)時(shí)公平市場(chǎng)價(jià)值的考慮之外，對(duì)資產(chǎn)的使用、經(jīng)濟(jì)壽命、適用性和其他因素的未來(lái)情況都要進(jìn)行預(yù)測(cè)。如對(duì)于附屬主體建筑的簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)、車(chē)庫(kù)、臨時(shí)建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現(xiàn)行價(jià)值，但不宜列入評(píng)估范圍?；螂m然進(jìn)行了評(píng)估卻須予以特別說(shuō)明。以防抵押期間這部分資產(chǎn)價(jià)值損失。

 2．真實(shí)性原則。由于抵押期間被抵押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的未來(lái)不確定性，所在評(píng)估時(shí)務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。排除任何不真實(shí)的因素，以保證抵押權(quán)人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。而對(duì)不能提供任何產(chǎn)權(quán)證明和可以辨別的虛假情況，不能認(rèn)可其資產(chǎn)權(quán)屬，不能評(píng)估其價(jià)值。

 3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對(duì)抵押資產(chǎn)的未來(lái)收益或市場(chǎng)狀況不應(yīng)予以樂(lè)觀(guān)的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明抵押資產(chǎn)（如房地產(chǎn)）價(jià)值可能上升。但在評(píng)估時(shí)仍以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來(lái)的升值不予考慮。然而對(duì)未來(lái)可能的減值則應(yīng)給予充分的重視。

 針對(duì)不同的資產(chǎn)抵押，應(yīng)采用不同的評(píng)估方法。房地產(chǎn)情況復(fù)雜，價(jià)值較大，在評(píng)估時(shí)稍有疏忽就會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果。為此，必要時(shí)最好選用兩種或兩種以上方法評(píng)估，相互驗(yàn)證后確定評(píng)估值。因采用的評(píng)估方法不同，選用的數(shù)據(jù)、參數(shù)都會(huì)有所不同，所以評(píng)估結(jié)果也會(huì)有不小的差別。評(píng)估時(shí)應(yīng)從資產(chǎn)評(píng)估的效率和相對(duì)合理角度 ，按各種評(píng)估方法的特點(diǎn)，明確其最適宜發(fā)揮作用的范圍選用好評(píng)估方法，將有利于提高資產(chǎn)評(píng)估的質(zhì)量和效率，免除因評(píng)估方法選用不當(dāng)形成的風(fēng)險(xiǎn)。如整體商品房（辦理土地使用權(quán)出讓?zhuān)哂型耆a(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法和收益法；行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)與土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用（征地或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及前期費(fèi)用）分別估價(jià)再綜合的方法，可用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)比較法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法。在評(píng)估中，評(píng)估人員一般應(yīng)注意到某些特定的、特別目的和特別設(shè)計(jì)的資產(chǎn)，因其特有的性質(zhì)、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，這種資產(chǎn)很少在公開(kāi)的市場(chǎng)上出售，因而在價(jià)值上受到嚴(yán)格的限制或沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值。如專(zhuān)門(mén)的煉油廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)或特殊生產(chǎn)企業(yè)中的一些專(zhuān)有資產(chǎn)，在抵押時(shí)不能按照市場(chǎng)價(jià)值定義評(píng)估，而應(yīng)采用重置成本折余法評(píng)估。某些市場(chǎng)價(jià)值極有限的專(zhuān)用資產(chǎn)，一般不宜單獨(dú)作抵押。

 抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對(duì)于抵押貸款評(píng)估來(lái)說(shuō)，其一般在企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗，貸款難以收回時(shí)加大，對(duì)此，評(píng)估師應(yīng)保持應(yīng)有的職業(yè)道德和職業(yè)謹(jǐn)慎，充分關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，可采用市場(chǎng)調(diào)查、同行業(yè)咨詢(xún)、借助于專(zhuān)家?guī)椭?，采取有效的方法?lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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 [3]楊笑寒．個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制[j]．環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，2005，(8)．

商業(yè)土地評(píng)估方法范文第4篇

信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的主要根源，對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的管理是商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容。不良貸款率反映了商業(yè)銀行貸款的質(zhì)量，不良貸款率的上升意味著貸款質(zhì)量有所下降，顯示著信用風(fēng)險(xiǎn)增大。我國(guó)商業(yè)銀行近幾年的不良貸款率逐步上升，引發(fā)了社會(huì)各界的關(guān)注，但我們不應(yīng)盲目夸大銀行所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)理性看待不良貸款率上升問(wèn)題，并進(jìn)一步尋找其中的原因及管理的對(duì)策。

一、我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分，也是我國(guó)商業(yè)銀行利潤(rùn)的主要來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上半年我國(guó)上市商業(yè)銀行的利潤(rùn)增速為2.58%，較上年10.66%的增速有明顯下滑。從貸款業(yè)務(wù)的角度看，利潤(rùn)代表了商業(yè)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，而不良貸款則代表了銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。從表1可以看出，現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)銀行所面臨的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀。

從表1中可以看出，我國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款余額不斷提高，撥備覆蓋率不斷下降，這暗示了商業(yè)銀行所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)在上升，商業(yè)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力降低。

二、我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率上升的原因分析

（一）GDP增速放緩

明斯基認(rèn)為由于私人信用創(chuàng)造理論，機(jī)構(gòu)的內(nèi)在特性使得他們經(jīng)常面臨周期性危機(jī)和破產(chǎn)浪潮，并認(rèn)為借款企業(yè)的結(jié)構(gòu)變化與經(jīng)濟(jì)周期有密切的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，套期保值企業(yè)增加并且借款增多，銀行往往存在代際遺忘的特征，金融脆弱性隨之增強(qiáng)；在經(jīng)濟(jì)不濟(jì)時(shí)，龐茲企業(yè)增多，銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)凸顯。明斯基的金融脆弱性理論與GDP增速和市場(chǎng)違約率負(fù)相關(guān)的理論不謀而合。當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，總需求下降造成企業(yè)的盈利能力下降，最終導(dǎo)致違約率上升。而違約率與不良貸款率成正相關(guān)，我國(guó)不良貸款率也與GDP增速負(fù)相關(guān)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷

房地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)率在60%左右，房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響巨大。通過(guò)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速可以看出，房地產(chǎn)投資速度不斷降低，這從側(cè)面反映出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度趨緩，這與前幾年我國(guó)出臺(tái)控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀(guān)調(diào)控政策有著不可分割的關(guān)系，當(dāng)然也與房地產(chǎn)行業(yè)盲目擴(kuò)張，造成市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況密不可分。據(jù)《2015年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2015年6月末，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)19.3萬(wàn)億元?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段已過(guò)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)有所下滑，勢(shì)必提升商業(yè)銀行的不良貸款率，提高商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（三）小微企業(yè)貸款增加

我國(guó)的小微企業(yè)數(shù)量在政策的春風(fēng)下明顯增加，保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但我們需要認(rèn)識(shí)到小微企業(yè)生存能力較弱，銀行貸款給小微企業(yè)通常會(huì)增加信用風(fēng)險(xiǎn)。從虧損的角度看，我國(guó)小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)較弱，與其他類(lèi)型企業(yè)相比，虧損的數(shù)量仍居首位。從表2可以看出，我國(guó)工業(yè)虧損企業(yè)中小型工業(yè)類(lèi)企業(yè)虧損的數(shù)量最多。由此，我們可以簡(jiǎn)單地推測(cè)出規(guī)模較小企業(yè)的盈利能力、適應(yīng)市場(chǎng)的能力相對(duì)較弱，其虧損的數(shù)量大于規(guī)模較大的企業(yè)。而同時(shí)，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)小微企業(yè)貸款的數(shù)額在增加，這無(wú)疑會(huì)提高商業(yè)銀行的不良貸款率，加大商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（四）P2P等互聯(lián)網(wǎng)貸款平臺(tái)發(fā)展的沖擊

近年來(lái)我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展迅速，《2015中國(guó)網(wǎng)貸運(yùn)營(yíng)模式調(diào)研報(bào)告》顯示，在2010-2015年短短數(shù)年中，全國(guó)正常運(yùn)營(yíng)的P2P網(wǎng)貸數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到了2520家，行業(yè)累計(jì)交易規(guī)模也已突破萬(wàn)億元。P2P的迅速發(fā)展對(duì)我商業(yè)銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生了不小的影響，一方面使得中小型貸款流向P2P平臺(tái)，造成銀行的客戶(hù)源減少；另一方面，競(jìng)爭(zhēng)也使得貸款行業(yè)的利息水平下降，降低了商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率?？傮w來(lái)看，P2P網(wǎng)絡(luò)貸款行業(yè)的發(fā)展會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)造成沖擊。面對(duì)P2P網(wǎng)絡(luò)貸款的發(fā)展和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的下滑，商業(yè)銀行為了追求利潤(rùn)，可能會(huì)降低對(duì)貸款客戶(hù)的信用審核標(biāo)準(zhǔn)、減少審核的程序。這樣將導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款客戶(hù)質(zhì)量下降，不良貸款率上升。

（五）商業(yè)銀行信用評(píng)估的方法不完善

1997年，克瑞格從銀行角度研究了信貸市場(chǎng)的脆弱性，提出了“安全邊界”概念?！鞍踩吔纭笔倾y行在貸款中收取的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，當(dāng)由于不測(cè)事件使得未來(lái)沒(méi)有重復(fù)過(guò)去的良好記錄時(shí)，為銀行提供一種安全保護(hù)。克瑞格認(rèn)為銀行不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法是導(dǎo)致信貸市場(chǎng)脆弱的主要原因。我國(guó)商業(yè)銀行的信用評(píng)估起步較晚，評(píng)估方法存在較多問(wèn)題。首先，數(shù)據(jù)來(lái)源不準(zhǔn)確。授信企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面，往往不能真實(shí)反映企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。其次，評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)更新不及時(shí)。企業(yè)的信用評(píng)級(jí)一般都是一年更新一次，但銀行并沒(méi)有每年進(jìn)行及時(shí)地分析調(diào)整，企業(yè)內(nèi)外部的變化沒(méi)有反映在評(píng)級(jí)結(jié)果上。最后，五級(jí)分類(lèi)的信用評(píng)估方法存在一次主觀(guān)性。分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有真正意義上的量化，往往存在不同工作人員主觀(guān)上的差異，導(dǎo)致信用評(píng)估的結(jié)果差異較大。我國(guó)商業(yè)銀行信用評(píng)估方法的不完善，在一定程度上造成銀行對(duì)貸款客戶(hù)的信用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，無(wú)法有針對(duì)性地對(duì)不同客戶(hù)制定不同水平的貸款利率，也無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別有信用風(fēng)險(xiǎn)的客戶(hù)。

三、降低商業(yè)銀行不良貸款率的對(duì)策分析

加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制。有效的內(nèi)部控制有助于信貸及風(fēng)險(xiǎn)信息在銀行內(nèi)部不受阻滯地分享和交流，防止出現(xiàn)隱瞞、欺詐等犯罪行為，增強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和控制的及時(shí)性。建立相關(guān)的制度、企業(yè)文化，如：稽核制度、報(bào)告制度和強(qiáng)有力的信用文化；強(qiáng)調(diào)團(tuán)體合作的重要性并創(chuàng)造相應(yīng)的激勵(lì)制度，如鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)合作來(lái)提高貸款項(xiàng)目的透明度，以貸款質(zhì)量作為考核制度減少不良貸款發(fā)生的可能性。

商業(yè)土地評(píng)估方法范文第5篇

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評(píng)估 資產(chǎn)重組 上市公司 評(píng)估方法

一、上市公司資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

（1）資產(chǎn)評(píng)估方法及對(duì)象更加復(fù)雜。目前資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)很多，如兼并、收購(gòu)、資產(chǎn)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐鶆?wù)重組等。這主要決定于主體的重組原因、兼并或收購(gòu)對(duì)象狀況等。因此，為了有效地評(píng)估不同對(duì)象的資產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)有選擇地運(yùn)用不同的評(píng)估的方法，甚至綜合多種方法一起使用。所以，評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜化導(dǎo)致資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣化。那么評(píng)估業(yè)務(wù)的內(nèi)容也將變得更加復(fù)雜，那么在評(píng)估的時(shí)候，評(píng)估師必須根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀，評(píng)估的原因及目的，以及行業(yè)的市場(chǎng)狀況等，從而能更加合理地選擇相應(yīng)的方法來(lái)評(píng)估對(duì)象。

（2）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果有效性較高。以2009年資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為例，該年有57家上市公司需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，最終85.96%的公司采納最終結(jié)果作為交易的最終依據(jù)；而其中的7.02%是根據(jù)市場(chǎng)情況，按最終交易結(jié)果定價(jià)的，但他們都是企業(yè)之間的并購(gòu)重組；除此之外，其他公司是依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的結(jié)果進(jìn)行了下浮?？偟膩?lái)說(shuō)，大部分上市公司都直接按照評(píng)估結(jié)果作為最終交易價(jià)格，少數(shù)則在評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上進(jìn)行了上浮或下調(diào)。

（3）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)狀況。還是以2009年評(píng)估行業(yè)為例，該年的業(yè)務(wù)量有77家企業(yè)，主要是并購(gòu)、資產(chǎn)出售等。這些業(yè)務(wù)的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)情況如下：66.23%業(yè)務(wù)是選擇了北京的評(píng)估機(jī)構(gòu)，33.77%選擇了評(píng)估對(duì)象所在地的評(píng)估機(jī)構(gòu)而非北京的注冊(cè)機(jī)構(gòu)而其中有17家評(píng)估機(jī)構(gòu)參與了這些評(píng)估業(yè)務(wù)，但每個(gè)單位承擔(dān)的業(yè)務(wù)量卻差距明顯，有一家承做了12家業(yè)務(wù)之多，而另外承做數(shù)量最少的一家僅做了1家。

二、上市公司重組資產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題

（1）評(píng)估方法的選擇及使用問(wèn)題。如上文所述，評(píng)估方法眾多，每種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，也有其特定的使用條件，因此，在較為復(fù)雜時(shí)應(yīng)選用多種評(píng)估方法進(jìn)行多角度評(píng)估。然而，在使用條件及其特點(diǎn)的不同，即便是評(píng)價(jià)同一對(duì)象也可能會(huì)產(chǎn)生不一樣的結(jié)果，從而影響投資人的決策及其權(quán)益。

（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)及其人員的監(jiān)管問(wèn)題。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象可能是建筑物、土地、無(wú)形資產(chǎn)、設(shè)備等，因此對(duì)這些東西的評(píng)估需要涉及相關(guān)的行業(yè)組織，而這幾項(xiàng)又分別歸屬于建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部管理。各部門(mén)在評(píng)估時(shí)都有屬于自己的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)有一定程度上的差異，但各部門(mén)之間的溝通與協(xié)調(diào)又不足。因此，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的管理比較混亂，“多頭管理”情況嚴(yán)重。

（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量有待提升。由于起步較晚，我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)還不成熟，又存在行業(yè)管理問(wèn)題，執(zhí)業(yè)質(zhì)量也需要進(jìn)一步提高：部分執(zhí)業(yè)人員為避免自己可能要承擔(dān)的責(zé)任，經(jīng)常在評(píng)估報(bào)告中加“特別事項(xiàng)說(shuō)明”一條，從而將自己的責(zé)任排除在外，由上市公司自己或會(huì)計(jì)師等其他中介機(jī)構(gòu)；評(píng)估報(bào)告中設(shè)定過(guò)多的假設(shè)條件，使評(píng)估結(jié)果不符合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，不符合實(shí)際的評(píng)估報(bào)告必定不能真正體現(xiàn)評(píng)估對(duì)像的價(jià)值；評(píng)估機(jī)構(gòu)為追求效率或降低評(píng)估成本而不按正常評(píng)估程序進(jìn)行，從而導(dǎo)致評(píng)估工作的效果。

三、如何完善上市公司重組資產(chǎn)評(píng)估工作

（1）對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。為避免因“多頭管理”影響評(píng)估業(yè)，應(yīng)該建立統(tǒng)一的資格審批和監(jiān)管機(jī)制。相關(guān)法律規(guī)定我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格必須遵循嚴(yán)格的資格審查，相關(guān)部門(mén)確認(rèn)之后才能正式營(yíng)業(yè)，并且必須接受有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)一監(jiān)督和管理，這樣使資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理更加有序。

為資產(chǎn)評(píng)估業(yè)建立相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì)，從而可以由行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。行業(yè)協(xié)會(huì)不僅可以監(jiān)督管理業(yè)內(nèi)企業(yè)的行為，而且還能結(jié)合業(yè)內(nèi)需要制訂統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范，建立統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，建立統(tǒng)一的資格認(rèn)證體系，從而規(guī)范每個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的評(píng)估行為。

（2）加大對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果直接影響了投資者或委托人的權(quán)益，影響其在資產(chǎn)重組中的決策行為，甚至因評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確（一般價(jià)值偏高）而損害某些權(quán)益人的利益。因此，為避免評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師作出違反行業(yè)道德的行業(yè)，應(yīng)該加強(qiáng)行為監(jiān)督機(jī)制，使評(píng)估過(guò)程更加規(guī)范，評(píng)估結(jié)果更加真實(shí)。與此同時(shí)，還可以讓行業(yè)協(xié)會(huì)及評(píng)估單位進(jìn)行自我監(jiān)督。

（3）有效地選擇合適的評(píng)估方法。評(píng)估方法很多，各有所長(zhǎng)，而每一資產(chǎn)重組的對(duì)象、目的、市場(chǎng)狀況各有不同，因此，評(píng)估師應(yīng)該根據(jù)評(píng)估對(duì)象的情況靈活多變地選擇合適的評(píng)估方法。目前，具體的方法主要有：收益現(xiàn)值的評(píng)估方法適用于評(píng)估對(duì)象具有良好的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平，較佳的獲利能力；清算價(jià)格方法則適用于評(píng)估對(duì)象存在經(jīng)營(yíng)不善的情況，且長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，毫無(wú)發(fā)展前途可言；重置成本方法則適用于評(píng)估對(duì)象在經(jīng)營(yíng)管理方面較差，但還是有一定的發(fā)展前景，獲利較低。

（4）加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的再教育。目前，我國(guó)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的教育形式是一站式，且受傳統(tǒng)教育的影響，教育方法脫離實(shí)際，實(shí)用性不強(qiáng)，且其再教育缺乏。而評(píng)估業(yè)的評(píng)估工作是需要與時(shí)俱進(jìn)，這就需要加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員的再教育，可以從這幾方面著手：

引進(jìn)激勵(lì)機(jī)制，建立再教育經(jīng)歷、學(xué)識(shí)、職稱(chēng)與其工資或獎(jiǎng)金直接掛鉤，從而激發(fā)執(zhí)業(yè)人員對(duì)再教育的積極性。建立內(nèi)容豐富的培訓(xùn)體系。受時(shí)間、空間、收入水平、受教育程度等的限制，相關(guān)人員對(duì)再教育的需要會(huì)各有差異，因此，可以由行業(yè)協(xié)會(huì)、大專(zhuān)院?；蛟u(píng)估機(jī)構(gòu)自行舉辦各種類(lèi)型的培訓(xùn)以滿(mǎn)足不同執(zhí)業(yè)人員的需求。

與時(shí)俱進(jìn)增加培訓(xùn)的內(nèi)容，市場(chǎng)在發(fā)展，評(píng)估需求也是不斷在變化，因此，培訓(xùn)部門(mén)、機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容不斷更新，根據(jù)新出現(xiàn)的問(wèn)題，在培訓(xùn)中有針對(duì)性的提供相應(yīng)的解決辦法，或案件分析。

參考文獻(xiàn)：

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