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商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文第1篇

由于社區(qū)商業(yè)所處的開發(fā)階段存在差異性，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)在空間布局上有很大不同，本文通過選取南京4個典型社區(qū)商業(yè)，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的空間布局模式進(jìn)行總結(jié)，為政府進(jìn)行社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)提供政策建議，同時對于社區(qū)商業(yè)招商及業(yè)態(tài)組合、入駐等提供依據(jù)。

一、典型社區(qū)商業(yè)的選取

（一）社區(qū)商業(yè)選取標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)果

通過對南京社區(qū)商業(yè)市場上眾多商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行比較、選擇，選取的社區(qū)商業(yè)同時滿足《南京市新建地區(qū)公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃指引》中的居住社區(qū)級公共配套設(shè)施和《南京市社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中的大、中型社區(qū)商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，具體包括明發(fā)濱江新城、亞東城、托樂嘉花園、左鄰右里家園4個項(xiàng)目，項(xiàng)目分布主城、江寧、江北，區(qū)域布局上相對均衡，能夠滿足南京典型社區(qū)商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，具有很強(qiáng)的代表性。

（二）典型社區(qū)商業(yè)的類型劃分

依據(jù)社區(qū)商業(yè)所處的開發(fā)階段，將社區(qū)商業(yè)劃分為起步型、過渡型、成熟型三個階段，其中起步型是指正在開發(fā)或者已經(jīng)開發(fā)完成，正處于銷售、招商階段的社區(qū)商業(yè)類型；過渡型是指商業(yè)開發(fā)已經(jīng)全部結(jié)束，仍有部分商鋪處于銷售或者招租階段的社區(qū)商業(yè)類型；成熟型是指商業(yè)已經(jīng)全部銷售、招租完成，形成良好的商業(yè)市場氛圍，且具有一定的區(qū)域吸引力的社區(qū)商業(yè)類型，是集聚人氣的區(qū)域。

從典型社區(qū)商業(yè)來看，4個項(xiàng)目涵蓋了上述3種類型，其中亞東城、托樂嘉兩個項(xiàng)目均為成熟型社區(qū)商業(yè)，明發(fā)濱江新城為過渡型社區(qū)商業(yè)，左鄰右里則為起步型社區(qū)商業(yè)。

二、典型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局分析

處于不同開發(fā)階段的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，受運(yùn)營期限的影響，商業(yè)業(yè)態(tài)在空間布局上呈現(xiàn)出較為明顯的差異，從豎向空間來看，不管處于何種開發(fā)階段的社區(qū)商業(yè)，二層空置率明顯高于一層。

（一）成熟型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局

1.亞東城

從一層的業(yè)態(tài)布局來看，亞東城社區(qū)商業(yè)布局呈現(xiàn)兩個組團(tuán)分散布局的特點(diǎn)，屬于入口集中型布局模式，業(yè)態(tài)布局上東側(cè)組團(tuán)由于臨近地鐵站、學(xué)校等，除超市外，業(yè)態(tài)布局以餐飲、專業(yè)店、專賣店及少量的家庭服務(wù)、銀行及ATM等基礎(chǔ)配套為主，大量的人流為專業(yè)店的運(yùn)營提供條件；而西側(cè)則以滿足本社區(qū)居民需求為主，以較為高檔的餐飲、家庭服務(wù)、休閑娛樂及社區(qū)診所為主，但受人流量的限制，空置現(xiàn)象明顯，空置率達(dá)到28.7%。

從二層的業(yè)態(tài)局部來看，東側(cè)由于靠近學(xué)則路地鐵站及部分高校的影響，除超市外，業(yè)態(tài)布局非常集中，以餐飲和服裝店為主，滿足大量人流的低端消費(fèi)；而西側(cè)入口處則以滿足本小區(qū)的居民服務(wù)為主，業(yè)態(tài)布局上以家庭服務(wù)類、休閑娛樂類、部分高端餐飲為主。

2.托樂嘉

從一層的業(yè)態(tài)布局來看，托樂嘉社區(qū)商業(yè)底層商鋪業(yè)態(tài)在空間上的布局呈現(xiàn)非常明顯的集聚性，主要以家庭服務(wù)類、餐飲及部分休閑娛樂和少量的專業(yè)店為主，尤其是小區(qū)入口處以餐飲店、食雜店、便利店形成的集聚業(yè)態(tài)為主，便于流量的集散，同時對于吸引周邊局面的消費(fèi)起到很好的吸納作用；而小區(qū)中軸線上則基本上以家庭服務(wù)類的業(yè)態(tài)為主，滿足小區(qū)居民的臨時性家庭服務(wù)功能。

從二層的業(yè)態(tài)布局來看，入住業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，除超市外，餐飲店、賓館、家庭服務(wù)、專業(yè)店（以服裝為主）等業(yè)態(tài)平均布局，且從小區(qū)主入口區(qū)位看，仍以餐飲店、便利店等業(yè)態(tài)為主，越向內(nèi)部，家庭服務(wù)類業(yè)態(tài)增加，且空置率也增加。小區(qū)主入口的人流集散功能為餐飲店、便利店、休閑娛樂（賓館）等業(yè)態(tài)提供了順暢的人流，而離居住區(qū)越近，招租越困難，且業(yè)態(tài)也轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝シ?wù)類為主。

（二）過渡型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局

從一層的業(yè)態(tài)空間布局來看，中心廣場―小區(qū)入口處，多以專業(yè)店、專賣店為主，包括服裝店、藥店、母嬰店、推拿店，以及著名品牌的專賣店，而菜場、超市也是小區(qū)主入口的重要布局業(yè)態(tài)，對于輻射整個小區(qū)的居民起著重要的人流集散的功能；從小區(qū)中軸線來看，以餐飲店、食雜店、便利店為主，相間伴有家庭服務(wù)店、專業(yè)店、書店等業(yè)態(tài)；從小區(qū)主要道路沿線業(yè)態(tài)布局來看，以家庭服務(wù)類業(yè)態(tài)、餐飲等業(yè)態(tài)占絕對優(yōu)勢，也體現(xiàn)了線狀輻射居民服務(wù)的功能。

目前，業(yè)態(tài)空置的情況主要以中軸線和小區(qū)主要道路沿線部分物業(yè)空置，尤其是小區(qū)中軸線的中間位置，由于受同業(yè)間的競爭較大，空置現(xiàn)象較為明顯，空置率達(dá)到21.3%。另外，除餐飲、家庭服務(wù)類業(yè)態(tài)外，其他業(yè)態(tài)在該區(qū)位難以“存活”。

從二層業(yè)態(tài)布局來看，與底層商鋪業(yè)態(tài)空間布局差異最大的是空置率問題，不管是位于小區(qū)主入口、中軸線上還是沿街商鋪，空置率都較高。具體分析為，與居住區(qū)臨近的主入口及中軸線上，業(yè)態(tài)招租率較高。除大型超市外，小區(qū)主入口以便利店、餐飲店、賓館等為主，中軸線則以專業(yè)店（育教）、家庭服務(wù)類為主，且主要布局在主入口一側(cè)，離主入口越遠(yuǎn)，空置率越高。而沿街商鋪二層則以家庭服務(wù)和育教、休閑娛樂類業(yè)態(tài)為主，但空置情況則與小區(qū)主入口的距離相左，即距離小區(qū)入口越遠(yuǎn)，招租越容易，空置率越低。

（三）起步型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局

由于左鄰右里社區(qū)商業(yè)尚未銷售完成，商鋪招租仍較為困難，空置率較高，尤其是小區(qū)主入口南側(cè)，空置率高達(dá)83.5%，基本無業(yè)態(tài)入住。從入住業(yè)態(tài)來看，以餐飲、家庭服務(wù)類為主，但受目前招租不順利的影響，部分商鋪被租來作為臨時居住用房，這與社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)和管理初衷相悖。

三、結(jié)論

（一）業(yè)態(tài)布局與空間區(qū)位具有很大的相關(guān)性，人流量的集散功能約束業(yè)態(tài)布局模式

從業(yè)態(tài)的空間布局來看，不同業(yè)態(tài)的布局模式與空間區(qū)位具有很強(qiáng)的相關(guān)性。一般來說，超市、菜場，基本位于小區(qū)主入口的開敞空間，便于人流量的集散；而小區(qū)主入口也是專業(yè)店（服裝店、藥店）、餐飲店（含便利店、食雜店）等集中的區(qū)域；而家庭服務(wù)類（包括眾多服務(wù)社區(qū)居民的業(yè)態(tài)）則集中在小區(qū)中軸線上，滿足本小區(qū)居民的就近服務(wù)需求；休閑娛樂、餐飲店等業(yè)態(tài)則沿小區(qū)主要道路沿線布局，滿足小區(qū)居民的臨時性消費(fèi)需求。

（二）業(yè)態(tài)布局與開發(fā)階段關(guān)系不大，而同一社區(qū)商業(yè)豎向空間業(yè)態(tài)布局差異大，區(qū)位可達(dá)性影響業(yè)態(tài)組合

不管處于何種開發(fā)階段的社區(qū)商業(yè)，其業(yè)態(tài)布局與開發(fā)階段關(guān)系并不明顯，從入住的業(yè)態(tài)差異來看，同一社區(qū)商業(yè)豎向空間業(yè)態(tài)布局的差異更為明顯，受到區(qū)位可達(dá)性的影響，業(yè)態(tài)組合在豎向空間上表現(xiàn)出明顯差異。一般來說，菜場、餐飲店（含便利店、食雜店）、家庭服務(wù)類、專業(yè)店類業(yè)態(tài)多集中于一層，而大型超市、休閑娛樂、賓館、育教、高端餐飲店多位于二層。

（三）業(yè)態(tài)招租率從小區(qū)入口向周邊輻射遞減，空置率則逐步提升

從社區(qū)商業(yè)的空置情況來看，小區(qū)主入口業(yè)態(tài)招租率最高，空置現(xiàn)象較少，而隨著向小區(qū)內(nèi)部中軸線、道路沿線的延伸，空置率明顯提升，即業(yè)態(tài)招租率呈現(xiàn)以小區(qū)入口>小區(qū)中軸線>主要道路沿線的特征，也表明人流的集散和可達(dá)性是影響社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)入駐的重要因素。

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文第2篇

這一年，大連萬達(dá)開始實(shí)施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽、南昌、濟(jì)南、青島、長春、天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。號稱中國家居第一品牌的南方香江集團(tuán)，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自4月開發(fā)山東聊城光彩大市場項(xiàng)目大獲全勝后，迅速開發(fā)安慶、南昌、景德鎮(zhèn)等項(xiàng)目，一年內(nèi)連克多個大盤，漸顯省城和二級城市“通吃”的王者之氣。聲名顯赫的新希望集團(tuán)也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂購高管團(tuán)隊(duì)連手打造的“樂客多”大型連鎖購物中心也將成立，銀太百貨與樂客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國搶灘商業(yè)地產(chǎn)。如今，全國各地已是追隨者眾，長城內(nèi)外，大江南北，二、三級城市都紛紛開發(fā)商業(yè)步行街、購物廣場甚至Shopping Mall等。商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開發(fā)商追捧的市場熱點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤豐厚，通?？梢再u到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進(jìn)入“微利時代” (王石語)，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時，開發(fā)商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動的企業(yè)行為；其次，我國現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對落后(特別是二級以下城市)，我國加入世貿(mào)組織后，很多國際零售、家居、餐飲、娛樂業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動了國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國很多城市快速擴(kuò)張，城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了余地。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強(qiáng)烈需求。長期以來，我國民間投資渠道狹窄，儲蓄存款利率低，投資股市風(fēng)險大，投資中心商圈的商鋪則普遍認(rèn)為是分險小、回報快、增值大的理財手段。全國各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。

然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤從來都是與高風(fēng)險相伴。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨(dú)特的贏利模式。如若開發(fā)商缺乏對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識，缺乏對商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作模式的掌握，毫無疑問將面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。

那么，什么是商業(yè)房地產(chǎn)（以下討論的商業(yè)房地產(chǎn)范疇特指商鋪，不包括寫字樓和酒店）的“運(yùn)作模式”？根據(jù)我們的實(shí)踐，這種模式可以用下圖表示：

本文以地級市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為例，具體闡述如下：

一、拿地應(yīng)盡可能在城市中心商圈，最差也應(yīng)在中心商圈邊緣，并處于與次級商圈過渡地帶。

因?yàn)橹行纳倘ι啼伒淖饨鸲槌鞘凶罡哒?，本身具有良好的積聚和放大財富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。雖說中心商圈地價偏高甚至很高，但一般地說，地級城市的地價因素對此類項(xiàng)目的利潤形成只構(gòu)成一般敏感而非高度敏感(也有少數(shù)城市中心商圈地價過高而對利潤高度敏感，如安慶和萍鄉(xiāng)地價達(dá)500～600萬元/畝)。據(jù)2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過程中，對該項(xiàng)目所作的敏感性分析顯示，在地價為200萬元左右時，各敏感性因素對項(xiàng)目利潤的影響程度依次為：平均售價變化±1%，影響利潤±2.92%；建筑密度變化±1%，影響利潤±1.56%；銷售率變化±1%，影響利潤±1.25%，地價和單位建筑成本相同，其變化±1%，影響利潤－＋0.94%。其中，平均售價的敏感性比地價和單位建筑成本高3.1倍，比銷售率高2.3倍，比建筑密度高1.9倍；建筑密度的敏感性比地價和單位建筑成本高1.66倍，比銷售率高1.3倍；銷售率的敏感性比地價和單位建筑成本高1.33倍（引自拙文《××購物廣場項(xiàng)目敏感性因素分析》）。

所購?fù)恋剡€必須有足夠規(guī)模，使得項(xiàng)目有足夠大的營業(yè)面積成為旗艦店，便于建成運(yùn)營后，或自成中心商圈，或與原有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑核心商圈。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般地說，購物中心項(xiàng)目占地面積應(yīng)在15～30畝，商業(yè)步行街項(xiàng)目占地則應(yīng)更大些。

二、做一個好的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。

本文論及的開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃，是指通過對項(xiàng)目地商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究后，對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積占比，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，為招商和營銷策劃等工作打下良好基礎(chǔ)?？梢哉J(rèn)為，商業(yè)規(guī)劃集中體現(xiàn)出開發(fā)商對商業(yè)理解的廣度和深度。

在做商業(yè)規(guī)劃時，要特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)。上世紀(jì)90年代以來，眾多新業(yè)態(tài)如便利店，專賣店、超市、大賣場、購物中心（Shopping Mall）等象雨后春筍般的涌現(xiàn)，這些新業(yè)態(tài)以其全新的商業(yè)理念和蓬勃的生機(jī)，沖擊著我國舊有商業(yè)格局，使之發(fā)生了許多深刻的變革。在地級市商業(yè)開發(fā)中引進(jìn)新業(yè)態(tài)，可以強(qiáng)力沖擊原有商業(yè)格局，為項(xiàng)目今后的開業(yè)運(yùn)營成功奠定基礎(chǔ)，還可引起市民的高度關(guān)注和興趣，為售樓炒作提供重要題材。

其次，要注意業(yè)態(tài)組合。業(yè)態(tài)組合科學(xué)合理，可使項(xiàng)目增加靚麗的賣點(diǎn)，有力促進(jìn)樓盤銷售，還可使項(xiàng)目建成后聚集人氣，形成商氣，確保項(xiàng)目開業(yè)興旺。

因此，針對項(xiàng)目地原有商業(yè)業(yè)態(tài)狀況引進(jìn)新的業(yè)態(tài)并進(jìn)行恰當(dāng)組合，將提升項(xiàng)目的商業(yè)競爭力，促使項(xiàng)目成為新的商業(yè)熱點(diǎn)和新的商業(yè)中心（拙文《地級市單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合初探》對此進(jìn)行了探討）。

三、通過招商，引進(jìn)眾多國內(nèi)甚至國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。

“招商先行”是作者參與成功開發(fā)河南某購物廣場項(xiàng)目的重要手段。該公司在項(xiàng)目開發(fā)前期即以免一年租金、送裝修等各種方式與國美電器公司達(dá)成初步協(xié)議，并通過系列硬廣告、新聞會和軟性宣傳文章，將“國美”即將入駐的信息導(dǎo)播給廣大市民，甚至造成部分市民在國美開張前大半年就開始持幣待購“國美”電器。開發(fā)商由此為項(xiàng)目爭得大量“眼球”，也挖掘出非常好的賣點(diǎn)，結(jié)果租賃給國美和周鄰的商鋪不僅提高了賣價，銷售也非常順利。

四、注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對項(xiàng)目精心包裝。

精心包裝項(xiàng)目，是房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的常見手法。

從消費(fèi)者角度分析，業(yè)主購買商鋪為的是獲取長期穩(wěn)定和較高的投資回報。黃金商圈商鋪的租金高則高矣，但他還擔(dān)心這種收入不能穩(wěn)定而持久，因此，引入商業(yè)物業(yè)管理和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念進(jìn)行項(xiàng)目包裝，就是針對投資者的疑慮并為其釋放投資風(fēng)險、解除后顧之憂的“利器”。

從開發(fā)商角度看，對項(xiàng)目開業(yè)后進(jìn)行物業(yè)管理和統(tǒng)一運(yùn)營管理也是非常重要的。一般地說，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總會有部分商鋪如最高樓層或位置較偏的商鋪不能售罄而成為自留物業(yè)，項(xiàng)目配套設(shè)施部分如電梯、扶梯、中央空調(diào)、管理用房、未公攤的面積、室外公共用地、停車場等也不能出售，這其中有些可以轉(zhuǎn)為開發(fā)商的固定資產(chǎn)。通過良好的物業(yè)管理和有創(chuàng)意的運(yùn)營管理，項(xiàng)目開業(yè)后生意火爆，使得商鋪?zhàn)饨鹕仙娃D(zhuǎn)讓費(fèi)提高，那么這部分固定資產(chǎn)也肯定升值。此時，開發(fā)商可謂進(jìn)退皆宜：進(jìn)，可有穩(wěn)定的租金收入，增加優(yōu)良資產(chǎn)比重（這對有上市公司背景或銀企關(guān)系好的開發(fā)商猶為重要）；退，可將其抵押融資，以增加開發(fā)商現(xiàn)金流，還可選擇其它穩(wěn)妥而可行的“撤退”方案全身而退。至于物業(yè)管理和運(yùn)營的成本則完全可以收回，并不增加開發(fā)商的壓力。

五、通過系列硬廣告和軟性文章進(jìn)行宣傳，通過事件營銷進(jìn)行造勢，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑，“筑壩蓄水”。

應(yīng)該說，這些內(nèi)容已屬于營銷策劃的范疇，本文不贅述。但以作者親歷多個商業(yè)盤所積累的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)來看，此招非常有效，真所謂所向披靡，無堅(jiān)不摧。

六、通過適當(dāng)劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客群。

商鋪價格高的特征決定了商鋪銷售更易受“總價論”的制約。因此，適當(dāng)劃小商鋪面積來控制“總價”，是制定商業(yè)規(guī)劃和營銷政策時重點(diǎn)考慮的內(nèi)容之一。此舉不僅可降低投資門坎，吸吶更多的潛在客戶前來投資商鋪，還可提高售價，增加單位開發(fā)面積收益。

推出商鋪?zhàn)赓U政策有一石二鳥的作用：

1、通過短期租賃（如一年），可以降低業(yè)主的首付，從而數(shù)倍放大目標(biāo)消費(fèi)群體；

2、部分業(yè)主出于對黃金商圈的推崇，對于購買商鋪的長遠(yuǎn)收益已有期盼，但擔(dān)心投資的前期收益，通過短期租賃，則可打消其顧慮，堅(jiān)定購鋪的信心。

當(dāng)然，推出商鋪?zhàn)赓U政策必須注意：

1、根據(jù)國家現(xiàn)行法規(guī)和政策，所有對外的正式文件和廣告、宣傳材料等，均不得出現(xiàn)“返租”字樣；

2、為避免今后長期運(yùn)營所可能遇到的法律問題，租賃期限原則上不宜太 長，但具體年限應(yīng)視業(yè)態(tài)選擇和招商成果而定。

3、如需為引進(jìn)百貨業(yè)態(tài)或大型超市業(yè)態(tài)提供大賣場，則該商鋪的租賃合同要精心設(shè)計(jì)，避免留下后遺癥。

七、開盤

有人曾說過：房地產(chǎn)營銷是“無缺陷”營銷。當(dāng)我們切實(shí)做好前述流程的各項(xiàng)工作，同時做好工程規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)，抓好工程質(zhì)量和進(jìn)度，處理好與政府各部門的關(guān)系……，總之整合好開發(fā)商所有的資源時，“金日開盤”自然也就能為開發(fā)商賺得“滿盤滿缽”了。

本文討論的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式雖以地級城市為例進(jìn)行闡述，但其原則同樣適合省會一類大城市，只不過在這類大城市操盤，商業(yè)競爭更為激烈，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)必須更為規(guī)范罷了。

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文第3篇

引言：

金正海悅天地項(xiàng)目，是石家莊市金正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的集商業(yè)、辦公、餐飲、賓館、文化、休閑娛樂等功能為一體的特大型高層群體商業(yè)綜合樓。項(xiàng)目用地位于石家莊橋西區(qū)裕華西路以南，中華大街以西地塊。項(xiàng)目總用地為39345.9平方米，總建筑面積34.02萬平方米。建筑由一座建筑高度為150米的超高層賓館寫字樓及五座一類商業(yè)辦公樓聯(lián)結(jié)整體五層商業(yè)裙樓組成。項(xiàng)目用地處于石家莊市橋西中心區(qū)特殊的地理位置，意圖東北側(cè)的萬象天成等項(xiàng)目共同營造新的城市商業(yè)圈。項(xiàng)目本身依托東五里村舊城區(qū)改造項(xiàng)目，除完成住宅區(qū)開發(fā)任務(wù)之外，以君樂美家居城、婚紗影城、美食一條街、商業(yè)百貨為主要商業(yè)業(yè)態(tài)并引進(jìn)沃爾瑪超市等大型商業(yè)品牌，打造綜合性的商業(yè)城的功能。結(jié)合商業(yè)功能設(shè)置，同時安排了大型的商業(yè)辦公、公寓型辦公、豪華酒店、大型餐飲和洗浴、影城、健身等功能，共同構(gòu)筑超大型商業(yè)航母。該項(xiàng)目是石家莊市重點(diǎn)城市改造項(xiàng)目之一。

與城市規(guī)劃相結(jié)合，外部交通空間規(guī)劃是設(shè)計(jì)成敗的關(guān)鍵。

在特定的功能要求上，營造優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和交通環(huán)境是本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)重點(diǎn)。建設(shè)用地緊鄰城市干道裕華路，且由高架橋?qū)⒅苓吔ㄖ綦x，對于充分吸納周邊商業(yè)人群處于不利環(huán)境。設(shè)計(jì)緊緊抓住能夠沿裕華路展開的有利地形，借助與高架橋之間的城市綠地環(huán)境，建筑周邊做適當(dāng)退讓，保留商業(yè)場所所必需的人流交通場地?？傮w上把與住宅區(qū)之間的道路規(guī)劃為商業(yè)一條街的建設(shè)模式，建立二層外廊及平臺南北聯(lián)系，擴(kuò)大交通空間容量，人流互動，與金正威尼斯城共同形成龐大的商業(yè)建筑群體，以適應(yīng)不同商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式的環(huán)境。

從城市設(shè)計(jì)角度去思考，獲得該建筑群與城市交通的良好銜接和融合關(guān)系。建設(shè)用地南北向縱深較小，而東西向沿街道幅面較大，給商業(yè)建筑多種經(jīng)營提供了便利的交通環(huán)境。

二、商業(yè)設(shè)計(jì)的核心是交通流線組織

商業(yè)店鋪的功能組織與區(qū)域劃分，源自于各種商業(yè)業(yè)態(tài)和管理模式的不同。如何把不同經(jīng)營性質(zhì)的店鋪有序的組織起來，形成與主力店相適應(yīng)，并有機(jī)聯(lián)系在一起的整體環(huán)境，是設(shè)計(jì)的關(guān)鍵工作。以“城”的概念，營造良好的空間環(huán)境，方便顧客購物，使之成為一種文化享受，把購物過程變成享受的過程。

商業(yè)建筑功能布置，按照建設(shè)意圖和市場銷售需要，營造不同的商業(yè)文化氛圍。把主力商業(yè)與小型店鋪相融合，合理分區(qū)并能良好的組織人流，是平面設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的難點(diǎn)在于交通組織設(shè)計(jì)和不同業(yè)態(tài)的區(qū)位分布。建筑設(shè)計(jì)首先把君樂美、五家大型餐飲、婚紗攝影等大型商業(yè)主體分別設(shè)置在四至五層重要的區(qū)位和節(jié)點(diǎn)處，分別設(shè)置直接對外的獨(dú)立門廳和交通體系，形成主體商業(yè)區(qū)位分布的主體框架。在其他位置設(shè)置較小型商業(yè)店鋪，并通過主要的交通主線聯(lián)系起來。一至三層設(shè)置中庭（室內(nèi)步行街）將若干小型店鋪相聯(lián)系，以中庭為主線，與枝狀分布的主力店交通相聯(lián)系，最終形成了三層以下以小型店鋪為主的商業(yè)步行街模式，同時連帶主力店的交通模式。中庭步行街分別設(shè)計(jì)了四處主要出入口，并通過自動扶梯、垂直電梯等交通方式，將人流引導(dǎo)至四至五層的長河空間。不僅在不同經(jīng)營模式的商業(yè)店鋪體系上概念分明，在人流組織上同樣形成了清晰的主次脈絡(luò)，把所有功能良好的融合在一起。

大型綜合性商業(yè)建筑的交通組織設(shè)計(jì)的核心，是在區(qū)別不同商業(yè)內(nèi)容和經(jīng)營模式的前提下，解決如何劃定人流、車流、物流等等不同流線需要的問題。其設(shè)計(jì)的復(fù)雜性取決于功能的多樣性以及建筑所處的區(qū)位環(huán)境。商業(yè)建筑的各種流線的出入口設(shè)計(jì)是關(guān)鍵，不僅僅由商業(yè)自身的性質(zhì)所決定，城市交通環(huán)境和周邊建筑性質(zhì)有時會對出入口設(shè)置起到?jīng)Q定性作用。

車流交通組織

車流組織與出入口設(shè)置，按照城市道路級別、規(guī)劃要求和車輛行駛方向，一般把出入口分別設(shè)置在城市支路上，并避開相鄰的道路交叉口、公共汽車站、學(xué)校等人車密集的區(qū)域。除地上必要的少量停車以外，充分利用地下空間，大多數(shù)車輛進(jìn)入地下停車庫，如此可保證地面廣場景觀和人流集散的有效性，車流不會對人流構(gòu)成影響。

地下車庫交通系統(tǒng)布置圖

按照建筑所需要的停車總量，合理劃分不同功能需要的分項(xiàng)庫容，并按照外部交通情況設(shè)置其出入口。本項(xiàng)目的特點(diǎn)是城市干道裕華路不能設(shè)計(jì)車輛主要出入口，以避免對主干道立交橋頭的交通壓力過大。按照功能需要，總停車位需要2200輛。考慮地面場地緊張的因素，全部車輛進(jìn)入地下二三層停車庫。如此特大型汽車庫，我們只能設(shè)置四個出入口，原因在于更多的出入口只能增加同一條道路上的交通壓力。關(guān)鍵的問題是保證出入口的出入便利和疏散的可靠性。

車庫內(nèi)部交通，按照功能停車需要和規(guī)范要求進(jìn)行區(qū)域劃分，并按照規(guī)范進(jìn)行車道、車位設(shè)計(jì)。首先在區(qū)位劃分的基礎(chǔ)上，合理劃定主要的交通干道，形成主要交通環(huán)路，有利于車位區(qū)域組織。把大規(guī)模車庫劃分為若干停車單元，從色彩上、形式上有秩序的設(shè)計(jì)，增加各單元的標(biāo)識性，形成有序的系統(tǒng)架構(gòu)。有機(jī)協(xié)調(diào)設(shè)備用房和管道系統(tǒng)，在建筑層高較低的情況下，合理劃分送排風(fēng)系統(tǒng)格外重要，避免粗大管道占用通道或停車空間，盡可能提高有效的停車空間。體現(xiàn)人文關(guān)懷，除設(shè)置疏散樓梯外，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了部分垂直電梯和自動扶梯，直通地下一層超市和地上各層商業(yè)，形成車流與人流的無縫對接，方便殘疾人活動和購物活動。

商業(yè)地下車庫設(shè)計(jì)，有別于普通車庫之處在于車輛種類的不確定性。本項(xiàng)目地下車庫除商業(yè)車輛外，部分為辦公、公寓車輛。因此，車庫設(shè)計(jì)必須有一定的兼容性。車位、通道、出入口高度、主車道凈高等必須滿足通過小型貨車及小型面包車通行的能力。在各個分區(qū)，分別標(biāo)識不同種類車型的位置。少量較長的車輛，一般回轉(zhuǎn)半徑較大，盡量安排在主車道一側(cè)。把不同需要?dú)w類，并找到解決問題的辦法是個系統(tǒng)問題，不僅在設(shè)計(jì)中提供條件，更需要在管理上進(jìn)一步落實(shí)。尤其在車流高峰時段，不僅靠監(jiān)控系統(tǒng)、停車設(shè)備系統(tǒng)管理指導(dǎo)，更直接有效的方式是人員疏導(dǎo)。

人流交通組織：

人流組織主要通過各商業(yè)功能的門廳和室內(nèi)步行街出入口引入。本項(xiàng)目用地除北側(cè)為公共建筑外，其它方向?yàn)榫幼^(qū)或居住辦公混合區(qū)。由于中華大街和裕華路均為城市主干道，相對人流較少。人流主要方向來自于西側(cè)前進(jìn)街，部分來自中華大街。所以，在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段，功能劃分及交通分析顯得格外重要。

為此，步行街出入口向西端開口，中庭向東延伸并逐段增設(shè)輔助入口。大量車輛在前進(jìn)街和中華大街輔路已經(jīng)入庫，為室外步行街及廣場人流引導(dǎo)創(chuàng)造了前提。建筑首層大多為商業(yè)店鋪直接對外，店鋪室外裝修統(tǒng)一簡潔，強(qiáng)調(diào)突出各個主要出入口及大型主力店出入口，增加出入口的標(biāo)識性。通過主要通道和主力店入口來組織人流交通，引導(dǎo)人流從室外廣場進(jìn)入各個區(qū)位。盡可能利用外部商鋪的貫通性，廣泛吸納人流進(jìn)入。

通過入口門廳、室內(nèi)中庭空間，分別設(shè)置電梯、自動扶梯等垂直交通，把大量人流輸送至各樓層。緊鄰位置設(shè)置樓梯間，不僅是疏散的需要，也是組織人流的輔助工具。電梯和自動扶梯的設(shè)置，要結(jié)合不同區(qū)域流量來確定，以適應(yīng)快節(jié)奏的現(xiàn)代生活需要。

五、貨流交通組織：

貨物流線設(shè)計(jì)結(jié)合建筑功能區(qū)域的劃分，從以上各種交通要素分析入手，努力與人流和主要車流避開，使之互不干擾。物流又根據(jù)不同商業(yè)功能分別組織其出入流線。重點(diǎn)考慮大型超市和百貨商場的流線，把同類小型商業(yè)店鋪分區(qū)設(shè)置其流線，梳理出貨流的通道，分散設(shè)置并相對集中，便于管理并避開人流。本工程設(shè)計(jì)中，首要考慮的是地下一層沃爾瑪超市的貨流，重要的是在首層設(shè)置大型集裝箱停車及卸貨平臺，提供必要的回轉(zhuǎn)場地。室內(nèi)設(shè)置轉(zhuǎn)存空間和檢驗(yàn)空間，由電梯輸送至其他樓層庫房。餐飲建筑功能設(shè)置多處專用電梯，考慮衛(wèi)生要求，潔污出入流線分離，電梯緊鄰樓梯間，便于人員操作活動。電梯直達(dá)廚房收貨區(qū)，設(shè)置入庫、垃圾回流及收集轉(zhuǎn)運(yùn)或粗加工的回旋空間。主體商業(yè)一般均設(shè)置自身需要的垂直電梯和樓梯，來滿足自身的交通需求，也是商業(yè)入駐的基本條件。

因此，我們通過認(rèn)真分析，把各種功能經(jīng)營模式和交通模式與空間認(rèn)知相結(jié)合，把看起來錯綜復(fù)雜的交通體系，不論是車流、貨流還是人流，把單一系統(tǒng)問題分解成幾條主干，然后把若干個子系統(tǒng)結(jié)合起來，就會找到其中的問題。分別形成的幾條主線有機(jī)結(jié)合，歸納成為一個統(tǒng)一的交通整體，各有歸屬，互為補(bǔ)充，就能夠形成區(qū)域感強(qiáng)、條理清晰的交通體系，構(gòu)成整體建筑群體的基本脈絡(luò)，交通才能很方便地為建筑服務(wù)。

第一著作人：李君奇1

性別男

出生年月1964.12.20

單位：河北建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司

職務(wù)： 副總建筑師

第二著作人：魏新春2

性別男

出生年月1963.4

單位：河北建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文第4篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)建筑 外部空間

1、現(xiàn)代商業(yè)建筑的表現(xiàn)形態(tài)

1.1傳統(tǒng)商鋪

在城市的每一個角落，“便利店、飲食店、發(fā)廊”等服務(wù)于大眾日常生活的傳統(tǒng)商鋪隨處可見，這些是商業(yè)建筑最開始的雛形，是商業(yè)地產(chǎn)的原始形態(tài)，其特點(diǎn)是具有很大的靈活性，有著比較齊全的服務(wù)種類，其出發(fā)點(diǎn)在于服務(wù)人們的基本日常生活。

1.2專業(yè)市場

專業(yè)市場是市場細(xì)分的產(chǎn)物，改革開放以來，從上世紀(jì)末開始，國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基本的溫飽型消費(fèi)不再能夠滿足人們的消費(fèi)需求的情況下專業(yè)市場形成了，該形態(tài)以全新的模式將眾多的消費(fèi)者吸引了過來，繁榮的同時推動了數(shù)碼廣場、家居建材城等專業(yè)市場的誕生。這一類型的商業(yè)建筑對地域性要求不高，通常偏居城市四周，不過特別注重“集群效應(yīng)”，上規(guī)模、有人氣、有商氣。

1.3大型商業(yè)中心MALL

整合區(qū)域中心、交通中心、消費(fèi)中心、娛樂中心、管理中心和集散中心為一體大型商業(yè)中心。這種商業(yè)建筑可以說是商業(yè)綜合體，這一形態(tài)能夠讓人們購物、休閑、美食等生活、消費(fèi)“一站式”配套服務(wù)。

1.4社區(qū)商業(yè)中心

伴隨著城市的規(guī)模與日俱增，將消費(fèi)完全集中于一個城市中心商業(yè)區(qū)是不現(xiàn)實(shí)的，根據(jù)人們就近消費(fèi)的原則，在社區(qū)、居住小區(qū)建設(shè)如社區(qū)超市、大型購物中心等商業(yè)建筑形態(tài)。

2、解構(gòu)――從商業(yè)綜合體到商業(yè)建筑單體設(shè)計(jì)

2.1當(dāng)代商業(yè)建筑的主要呈現(xiàn)形式：“商業(yè)綜合體”

商業(yè)建筑，狹義上就只從事商品交換或流通的公共建筑。商業(yè)綜合體是各城市商業(yè)建筑和社會經(jīng)濟(jì)相互作用發(fā)展的結(jié)果。一方面，城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，迅速加快了生活節(jié)奏，導(dǎo)致城市交通的日趨擁堵，傳統(tǒng)街道式商鋪的弊端被暴露無疑；另一方面，在物質(zhì)文明被充分滿足后，促進(jìn)了人們的精神生活需求的提升，人們從單一的物質(zhì)需求轉(zhuǎn)向多元化、復(fù)雜化的消費(fèi)需求，商業(yè)建筑特性必然會體現(xiàn)這種變化，因此商業(yè)建筑功能趨于多樣化、復(fù)合化、一體化方向發(fā)展，規(guī)模日趨龐大，功能也日趨完善，成為囊括購物、娛樂和休閑等多種業(yè)態(tài)共存的商業(yè)建筑綜合體。這是一個受多重作用而形成的特有的組織結(jié)構(gòu)，其內(nèi)部空間則包括資源配置、功能分區(qū)和流線組織等要素；其外部空間包含經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通區(qū)位、空間感受等要素。

2.2處理好建筑單體設(shè)計(jì)提升商業(yè)敏感性

在大型商業(yè)設(shè)計(jì)中，各功能塊聯(lián)系緊密，業(yè)態(tài)和功能錯亂復(fù)雜?！敖鈽?gòu)”是將“商業(yè)綜合體”化整為零的過程，在建筑單體設(shè)計(jì)時，建筑師的首要問題是從商業(yè)敏感性的角度分析建筑，解決好業(yè)態(tài)組合、流線組織和空間設(shè)計(jì)。

2.2.1 業(yè)態(tài)組合

城市綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)和購物業(yè)態(tài)模式多且復(fù)雜，如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)組合、配比和分布是在設(shè)計(jì)時首先要考慮的問題，功能性選擇是規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)模式的基礎(chǔ)，同時也應(yīng)該注意到業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程具有動態(tài)性，設(shè)計(jì)時擺在設(shè)計(jì)師面前的是受到空間資源約束的問題，設(shè)計(jì)的目的在于利用有限的空間創(chuàng)造出更多的商業(yè)價值，因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)落位的階段，建筑師必須提升業(yè)態(tài)組合的相關(guān)性確保分配比例與供求關(guān)系相匹配。

2.2.2 流線組織

具備完整清晰的流線在商業(yè)設(shè)計(jì)的初期必須要得以解決。平面組織設(shè)計(jì)時，合理劃分購物區(qū)和存儲區(qū)以及主、次通道，促使人流路線的均衡性實(shí)現(xiàn)最大化，保證顧客到達(dá)每一個柜臺的距離處于最均衡的狀態(tài)。采用水平流線和垂直交通的結(jié)合的流線組織形式，在清晰的分流了客流的同時，也促進(jìn)了交通體系的多元化、合理化、整體化。

2.2.3 空間設(shè)計(jì)

營業(yè)空間、休閑空間及相互串聯(lián)是大型商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。營業(yè)空間首先得體現(xiàn)出賣場自身獨(dú)有的特點(diǎn)，當(dāng)然也必須與商業(yè)整體協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)，比如燈光設(shè)計(jì)、流線組織等方面協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)；休閑空間作為商業(yè)建筑一體化不可或缺的元素，在大型商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)中愈來愈受到重視，有時僅僅是一個小景觀，也會給購物者帶去無限的愜意。商業(yè)設(shè)計(jì)中另一項(xiàng)重要內(nèi)容就是如何組織好大且空曠的內(nèi)部空間，設(shè)計(jì)可以充分借助高差、凹凸等工藝來引導(dǎo)組織，增強(qiáng)內(nèi)部空間的層次性和序列感。例如一個好的設(shè)計(jì)中豐富的休閑空間能給人在購物之余提供了游戲、休息和交流的場所，錯落的垂直交通空間與中庭相結(jié)合設(shè)計(jì)，讓人感受到其層次深遠(yuǎn)，商業(yè)空間的靈動性頓時增色許多！

3、“整合”――外部環(huán)境推動消費(fèi)意識的設(shè)計(jì)

大量數(shù)據(jù)表明，商業(yè)環(huán)境對消費(fèi)行為有著較大的影響，商業(yè)建筑良好的外部環(huán)境是引導(dǎo)消費(fèi)強(qiáng)有力動力所在?？紤]外部壞境要素的過程是將商業(yè)建筑整合到城市形態(tài)的過程，主要在設(shè)計(jì)上表現(xiàn)為規(guī)劃選址、交通規(guī)劃、景觀和外部空間塑造等等。

3.1規(guī)劃選址

每個城市的長遠(yuǎn)規(guī)劃和發(fā)展在城市的控規(guī)和詳規(guī)中有著明確的要求。商業(yè)行為的主體是人，趨于大眾化的消費(fèi)行為，人流量是建筑選址首先要考慮的因素。大型商業(yè)中心建筑在規(guī)劃和選址上，必須被動地適應(yīng)客流規(guī)律，除此之外，選取的地址還要有發(fā)展前景，有新的道路系統(tǒng)開發(fā)前景，有利于引導(dǎo)新的人流，創(chuàng)造新的商業(yè)體系，具有良好的遠(yuǎn)景規(guī)劃、商業(yè)定位，還要能解決大規(guī)模的停車問題。

3.2 交通流線的組織設(shè)計(jì)

城市的發(fā)展，市民生活節(jié)奏的加快，交通成為了比較嚴(yán)重的問題，直接制約了商業(yè)行為。反過來，城市商業(yè)活動的繁榮也對交通有了一定的作用，致使交通、人與車的矛盾日益復(fù)雜。在實(shí)際中，商業(yè)往往與交通、步行空間緊密相連，這就對流線的設(shè)計(jì)提出了更高的要求，處理好商業(yè)與交通的關(guān)系，進(jìn)行良好的外部流線組織，是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的重點(diǎn)之一。

3.3 外部空間的塑造

“外部空間是由人創(chuàng)造的有目的的外部環(huán)境，是比自然更有意義的空間。”但是，有活力、人性化的外部開放空間如何創(chuàng)造出來呢？這個問題值得我們設(shè)計(jì)人員進(jìn)行思考。外部空間的塑造囊括外部空間環(huán)境和建筑立面等元素的設(shè)計(jì)，這幾個元素有機(jī)的結(jié)合形成商業(yè)建筑的整體外部形象。商業(yè)活動注重人的參與意識的啟發(fā)，外部空間是人參與消費(fèi)的過渡地帶，能夠有效吸引和引導(dǎo)人流，是界面元素組成，那么商業(yè)建筑的外部空間就是多重界面的組合，而后，認(rèn)識才隨之產(chǎn)生。吸引和引導(dǎo)人流，就要求界面的連續(xù)性和可識別性。外部廣場，建筑立面，人流入口都是必不可少的元素。建筑師需要面對的是當(dāng)問題出來后，如何尋找一種設(shè)計(jì)上的策略將不同界面很好地整合在建筑外部空間形態(tài)上。在這個過程中，設(shè)計(jì)師要重視商業(yè)和娛樂的整合，商業(yè)空間和休閑空間結(jié)合，商業(yè)建筑與景觀相融合，多樣性和趣味性相協(xié)調(diào)。雖然建筑內(nèi)部有相對獨(dú)立性，但對消費(fèi)活動的產(chǎn)生，它仍不可能脫離外部空間環(huán)境設(shè)計(jì)而獨(dú)立存在。外部環(huán)境空間需求更加人性化，更需要彰顯休閑風(fēng)情。

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商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃分析范文第5篇

關(guān)鍵詞：建筑規(guī)劃； 商業(yè)建筑； 建筑設(shè)計(jì)

Abstract: commercial building has now become except residential building beyond, most of the attention, to the city vigor and landscape have the biggest impact on building types, commercial building planning design will face is more widely. This paper discusses how to building business planning and design, the reasonable construction, reasonable and appropriate commercial construction, so as to create a good social and economic benefits.

Keywords: construction planning; Commercial buildings; Architectural design

中圖分類號：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

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綜合性是現(xiàn)代商業(yè)建筑的發(fā)展趨勢，建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑的方式和功能都在發(fā)生著改變，不同的策劃定位、商業(yè)特色和地方人文都影響著商業(yè)建筑的模式，這就需要我們不斷改進(jìn)我們的項(xiàng)目產(chǎn)品，打造更加符合商業(yè)需求的最佳策劃方案和設(shè)計(jì)作品，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價值，讓商戶感受到持續(xù)經(jīng)營的優(yōu)越組合空間，讓客戶感受到購物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗。

一、商業(yè)建筑策劃

商業(yè)建筑一般投資規(guī)模大，風(fēng)險大，周期長，經(jīng)營成功的回報也大，不同商業(yè)形態(tài)決定不同商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)又取決與市場的定位，而定位的準(zhǔn)確性，建筑師才能對商業(yè)建筑各種功能、物業(yè)、設(shè)施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業(yè)建筑策劃思路產(chǎn)生不同的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)作品，投資產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益差異較大。好的建筑策劃已經(jīng)決定建筑設(shè)計(jì)的成功或失敗。

（1）市場調(diào)查商業(yè)建筑設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論。對外通過對消費(fèi)特點(diǎn)和趨勢，經(jīng)濟(jì)條件，交通狀況，周邊商業(yè)格局，城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，對內(nèi)通過對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)業(yè)鏈分布和面積占比例，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。為建筑師設(shè)計(jì)提供充分的設(shè)計(jì)依據(jù)。

（2）模式需求不管商業(yè)建筑是出租、出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業(yè)態(tài)，對于商業(yè)建筑來說，不同業(yè)態(tài)決定模式的不同，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、設(shè)計(jì)等都是由它自己來確定，不同業(yè)態(tài)有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)展商自行主張。缺乏定向設(shè)計(jì)的依據(jù)，所做設(shè)計(jì)看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設(shè)計(jì)必然從頭。言目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不同的建筑空問模式來分析和建議。

（3）在進(jìn)行商業(yè)建筑策劃的過程中，商業(yè)地產(chǎn)專家與建筑師是把握全局的關(guān)鍵人物。商業(yè)地產(chǎn)策劃師要具備多學(xué)科人才協(xié)同組織能力，根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域歷史文化特點(diǎn)，特別是根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)的總體理念，確定文化定位與市場定位。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般由發(fā)展商組織總體策劃，在投資立項(xiàng)中需要與商業(yè)經(jīng)營專家、商業(yè)業(yè)態(tài)店經(jīng)理人員、商鋪營銷策劃師、建筑規(guī)劃師、景觀規(guī)劃師、建筑師等進(jìn)行溝通。在實(shí)施建筑策劃時，還需城市規(guī)劃師、計(jì)算機(jī)人才共同參與，才能形成完整的建筑策劃方案。任何一方都不可能包辦代替，建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑策劃和設(shè)計(jì)方案。

（4）可持續(xù)發(fā)展和特色商業(yè)建筑是公共場所，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)建筑一般在5-6 年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質(zhì)，盡可能地少需要維修與保養(yǎng)，而同時，根據(jù)不同的項(xiàng)目環(huán)境和商業(yè)內(nèi)容進(jìn)行了靈活的適應(yīng)，最終讓投資者和消費(fèi)者感到持續(xù)的價值。功能齊全、業(yè)態(tài)豐富、空間多姿、特色鮮明，設(shè)計(jì)必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。

二、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的目的是讓建筑項(xiàng)目產(chǎn)生良好的、持久的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)里面是要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目達(dá)成一套動態(tài)的投資回報模式，是完成一件被消費(fèi)者最終接受和持續(xù)使用的建筑產(chǎn)品。前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營管理，每種情況都是非常復(fù)雜，都帶來很大的影響，建筑設(shè)計(jì)是一個重要的環(huán)節(jié)。而建筑師進(jìn)行商業(yè)建筑設(shè)計(jì)就是包容和消化這些意見、方案和專業(yè)價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設(shè)計(jì)作品。

（1）業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體的構(gòu)成是由商業(yè)本身產(chǎn)業(yè)的價值鏈決定的，什么樣的業(yè)態(tài)組合更有利于經(jīng)營。首先建筑師應(yīng)根據(jù)前期的規(guī)劃定位，招商，經(jīng)營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實(shí)際應(yīng)用出發(fā)，明確功能、空間、環(huán)境之間的關(guān)系，設(shè)計(jì)不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導(dǎo)客流、制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區(qū)鋪面分割及配套設(shè)施設(shè)計(jì)能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應(yīng)創(chuàng)造豐富，靈活多變，符合業(yè)態(tài)組合的合適空間來包容不同層面技術(shù)的需求。要做成一個綜合體，一定要做產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產(chǎn)生各種效益

（2）模式設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的策劃、設(shè)計(jì)在不同的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式下，有著截然不同的結(jié)果。只出租不銷售，重點(diǎn)考慮經(jīng)營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業(yè)建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業(yè)態(tài)也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業(yè)建筑，或開發(fā)周期不同，或經(jīng)營效果不同。那些不符合商業(yè)規(guī)律的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經(jīng)營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設(shè)計(jì)中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設(shè)計(jì)作品，要對多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)做充分的考慮。商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，對于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會更大。商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置；低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置；高端部分的景觀優(yōu)勢更有利于項(xiàng)目高價值的產(chǎn)品。但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測算，這種做法可以增加大約 30% 的經(jīng)濟(jì)回報，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對街角形成破壞。

（3）引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

人流、物流決定功能布局合理的引導(dǎo)系統(tǒng)是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。先確定人線，物流，出入口，通道形式，再作商業(yè)功能的布局，今天消費(fèi)群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多姿的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業(yè)投資者）的需求為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細(xì)節(jié)上表達(dá)更多趣味。進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。讓消費(fèi)群體感受到購物消費(fèi)的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經(jīng)營者創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）綠色建筑和特色

綠色建筑一方面可以節(jié)約能源，另一方面其帶來的的可持續(xù)收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前期的投入從而達(dá)到整體的價值實(shí)現(xiàn)，綠色建筑賦予建筑可持續(xù)發(fā)展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現(xiàn)是商業(yè)建筑，要強(qiáng)在恰到好處。商業(yè)建筑往往是城市商業(yè)文化的中心，不同城市有不同的風(fēng)格，因此，建筑師在使用自己建筑風(fēng)格和手法的時候，需要深入了解城市商業(yè)文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設(shè)計(jì)使商業(yè)建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業(yè)態(tài)特色，空間特色，人文特色在商業(yè)建筑中使用，不僅有著可以感知的物質(zhì)外殼，也表現(xiàn)出強(qiáng)烈商業(yè)建筑風(fēng)采。