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商業(yè)規(guī)劃方案范文第1篇

一、指導(dǎo)思想

以建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的*品市場(chǎng)信息體系為目標(biāo)，以滿足市場(chǎng)需求和提高人民生活水平為出發(fā)點(diǎn)，以?xún)?yōu)化市場(chǎng)布局和調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為主線，注重發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，避免低水平重復(fù)建設(shè)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)城市社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、編制原則

1、城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是指根據(jù)城市總體規(guī)劃和*業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求，在充分反映城市*業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)城市未來(lái)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的*業(yè)功能、結(jié)構(gòu)、空間布局和建設(shè)規(guī)模所做的統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。

2、編制規(guī)劃必須廣泛征求各方面意見(jiàn)，提高透明度和社會(huì)公眾參與度。

3、城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要根據(jù)縣城的*業(yè)定位，體現(xiàn)縣級(jí)城市*業(yè)特色。

4、城區(qū)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要與縣城總體規(guī)劃相銜接，服從城市總體規(guī)劃。

三、規(guī)劃程序和時(shí)間安排

編制規(guī)劃要按照調(diào)查研究、規(guī)劃文件編寫(xiě)以及規(guī)劃論證的程序進(jìn)行。

1、調(diào)查研究

6月至7月上旬，舉辦專(zhuān)班人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，集中開(kāi)展調(diào)查研究、匯總分析各類(lèi)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)據(jù)，形成對(duì)我縣城區(qū)*業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的分析預(yù)測(cè)，提出規(guī)劃總目標(biāo)和各類(lèi)*業(yè)區(qū)域、*業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃框架。

2、規(guī)劃文件編寫(xiě)

7月中旬至9月中旬，完成各種規(guī)劃文件編寫(xiě)和繪制全市城區(qū)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃圖紙。

3、規(guī)劃論證及規(guī)劃修改、完善

*月下旬，規(guī)劃編制單位向論證會(huì)議提交全套規(guī)劃材料，并解釋規(guī)劃的具體內(nèi)容，聽(tīng)取專(zhuān)家和公眾代表的意見(jiàn)。論證結(jié)束后，要根據(jù)論證意見(jiàn)進(jìn)行修改和完善，對(duì)未采納的意見(jiàn)應(yīng)作出書(shū)面說(shuō)明。

4、規(guī)劃上報(bào)驗(yàn)收

*月，形成*縣城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制正式文本上報(bào)上級(jí)有關(guān)部門(mén)評(píng)審驗(yàn)收，然后按法定程序上報(bào)縣政府批準(zhǔn)，施行。

四、規(guī)劃期限

本次*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃期限分近期（**年—**年）、遠(yuǎn)期（**年—**年）。

五、方法步驟

1、深入調(diào)查研究，全面準(zhǔn)確掌握城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)狀

在調(diào)查內(nèi)容上，按照《*縣城市總體規(guī)劃（修編）》（**—**），全面調(diào)查縣城建成區(qū)和規(guī)劃區(qū)各*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)全面摸清和掌握農(nóng)村集鎮(zhèn)、集貿(mào)市場(chǎng)的*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)情況。

在調(diào)查方式上，采取普查和座談相結(jié)合，調(diào)查現(xiàn)狀和掌握業(yè)主建設(shè)意向相結(jié)合，同時(shí)采取各種形式征求社會(huì)各界對(duì)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的意見(jiàn)和建議。

在調(diào)查研究過(guò)程中，發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃部門(mén)及縣政府辦公室要重點(diǎn)做好城市發(fā)展的總體定位；統(tǒng)計(jì)部門(mén)和規(guī)劃編制專(zhuān)班共同做好各類(lèi)數(shù)據(jù)匯總分析，在準(zhǔn)確把握城市總體定位基礎(chǔ)上由規(guī)劃編制專(zhuān)班提出*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目標(biāo)，并形成基礎(chǔ)資料研究的文本初稿。

2、堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)制定規(guī)劃

我縣城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要體現(xiàn)滿足城鄉(xiāng)市場(chǎng)需求，提高人民生活水平，創(chuàng)新消費(fèi)服務(wù)方式，改善產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，提升*業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，服務(wù)城市建設(shè)的基本要求。要堅(jiān)持*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與城市規(guī)劃相結(jié)合原則，*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與本縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相結(jié)合原則，*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)優(yōu)化布局相結(jié)合原則。

一是科學(xué)確定我縣*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃總體目標(biāo)，包括：（1）城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總目標(biāo)、結(jié)構(gòu)與布局方面的目標(biāo)；（2）城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均營(yíng)業(yè)面積、連鎖企業(yè)銷(xiāo)售額或零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重等綜合性指標(biāo)；（3）城市*業(yè)對(duì)我縣經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)指標(biāo)；（4）城市*業(yè)在區(qū)域*貿(mào)發(fā)展中的定位與功能目標(biāo)。

二是科學(xué)確定具體目標(biāo)和規(guī)劃布局，包括：（1）城市*業(yè)中心規(guī)劃目標(biāo)和布局；（2）城市內(nèi)的區(qū)域*業(yè)中心規(guī)劃目標(biāo)和布局；（3）社區(qū)*業(yè)規(guī)劃目標(biāo)和布局；（4）*業(yè)街（步行街）規(guī)劃目標(biāo)和布局；（5）農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃目標(biāo)和布局；（6）生產(chǎn)資料市場(chǎng)規(guī)劃目標(biāo)和布局；（7）其他*品交易市場(chǎng)、小*品交易市場(chǎng)規(guī)劃和布局；（8）物流基地的規(guī)劃目標(biāo)和布局；（9）城郊*業(yè)和農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃目標(biāo)和布局；（*）其他類(lèi)型*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃目標(biāo)和布局。三是在規(guī)劃工作中必須切實(shí)做到：（1）按照市場(chǎng)目標(biāo)定位、不同經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、適當(dāng)集中的原則，對(duì)現(xiàn)有*品市場(chǎng)，根據(jù)形勢(shì)發(fā)展分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行分析。對(duì)其結(jié)構(gòu)、布局確需要重新考慮和調(diào)整的應(yīng)予重新審定。對(duì)空缺的市場(chǎng)要逐一甄別，有名無(wú)實(shí)的要予以注銷(xiāo)或據(jù)實(shí)改換市場(chǎng)名稱(chēng)；（2）按照現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展需要，在對(duì)未來(lái)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)安排上，把重點(diǎn)從傳統(tǒng)的百貨店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到超市連鎖店、專(zhuān)賣(mài)店等新型業(yè)態(tài)上來(lái)。在大型超市、連鎖店等新型業(yè)態(tài)的布點(diǎn)上，與人口密度、*業(yè)流向、交通狀況等因素結(jié)合起來(lái)統(tǒng)籌考慮，既支持新型業(yè)態(tài)的擴(kuò)張，又兼顧傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的生存與發(fā)展；（3）圍繞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，因地制宜地發(fā)展各類(lèi)專(zhuān)業(yè)合作社，培育規(guī)范各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品中介流通組織，大力發(fā)展農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍；（4）高速公路、鐵路的建成通車(chē)，必將極大改變我縣的交通狀況，也必將對(duì)我縣*業(yè)物流產(chǎn)生巨大的影響。充分把握這一契機(jī)，努力通過(guò)嫁接聯(lián)姻、筑巢引鳳等多種形式把我縣建成恩施州區(qū)域物流中心。

按照上述要求，認(rèn)真做好規(guī)劃文本、規(guī)劃說(shuō)明和規(guī)劃圖的編寫(xiě)和繪制。

3、廣泛征求意見(jiàn)，充分論證

一是從調(diào)查階段起，切實(shí)做好調(diào)查與規(guī)劃的銜接，充分聽(tīng)取和采納各方面的意見(jiàn)，特別是采取座談和發(fā)放征求建設(shè)意向表的方式掌握近期、遠(yuǎn)期的業(yè)主建設(shè)意向。

二是在規(guī)劃編制階段，搞好各有關(guān)部門(mén)對(duì)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃布局的充分醞釀，定期不定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議具體*討，有針對(duì)性的發(fā)放規(guī)劃征求意見(jiàn)書(shū)，吸納公民和社會(huì)各界的意見(jiàn)，補(bǔ)充完善規(guī)劃。

三是認(rèn)真做好規(guī)劃的專(zhuān)家評(píng)審、上報(bào)備案等工作。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)

*

七、職責(zé)分工

縣*務(wù)局：負(fù)責(zé)全縣城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制的日常工作，負(fù)責(zé)對(duì)主要*業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研；負(fù)責(zé)整個(gè)規(guī)劃的編寫(xiě)、總纂。

清江工業(yè)園區(qū)管委會(huì)辦公室：負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)范圍編制工作的協(xié)調(diào)和工業(yè)園區(qū)*業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展調(diào)研。

縣規(guī)劃管理局：負(fù)責(zé)與城市總體規(guī)劃的銜接、提供相關(guān)資料和參與城市*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的審定。

縣發(fā)展改革局：負(fù)責(zé)*縣**年到**年的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算。

縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)編制工作的經(jīng)費(fèi)落實(shí)。

縣建設(shè)局：負(fù)責(zé)城區(qū)*業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃。

縣交通局：負(fù)責(zé)城區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、路網(wǎng)的規(guī)劃、布局。

縣衛(wèi)生局：負(fù)責(zé)城區(qū)公共醫(yī)療服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、布局。

縣統(tǒng)計(jì)局：負(fù)責(zé)城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的調(diào)查和分析。

縣旅游局：負(fù)責(zé)城區(qū)旅游網(wǎng)點(diǎn)公共配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、布局。

縣環(huán)保局：負(fù)責(zé)城區(qū)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的環(huán)保規(guī)劃、布局。

縣工*局：負(fù)責(zé)提供城區(qū)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本情況的相關(guān)資料。

縣國(guó)土資源局：負(fù)責(zé)城區(qū)*業(yè)用地規(guī)劃、土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)等有關(guān)數(shù)據(jù)。

縣廣電局：負(fù)責(zé)在縣電視臺(tái)及《*網(wǎng)》開(kāi)辟征求意見(jiàn)專(zhuān)欄，廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)，提高公眾參與度。

縣消防大隊(duì)：負(fù)責(zé)城區(qū)*業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的消防規(guī)劃布局。

商業(yè)規(guī)劃方案范文第2篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；建筑；設(shè)計(jì)方案

商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一項(xiàng)典型代表，集中了餐飲、娛樂(lè)等多項(xiàng)功能，提升了商業(yè)綜合體的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案，應(yīng)該符合城市的基礎(chǔ)需求，最大化的展示商業(yè)綜合體的用途，滿足城市發(fā)展的需求，最主要的是為人們提供服務(wù)，所以商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案的復(fù)雜性比較高，進(jìn)而增加了建筑設(shè)計(jì)的壓力。

一、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)的特征

商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)的特征較為明顯，強(qiáng)調(diào)了商業(yè)綜合體的作用，同時(shí)為建筑方案提供設(shè)計(jì)方向。

1、空間尺度大

空間尺度大是商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中最顯著的特征，融合了多功能的空間，在很大程度上擴(kuò)張了內(nèi)部尺寸，體現(xiàn)了綜合體空間的匹配性?？臻g尺度大決定了商業(yè)綜合體建筑方案的設(shè)計(jì)形式，需要積極聯(lián)合各個(gè)空間，完善大尺度空間的設(shè)計(jì)。

2、功能多樣化

商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案非常注重商業(yè)化的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)多功能的相互結(jié)合，例如：餐飲和娛樂(lè)、購(gòu)物和休閑等，促使多種功能體現(xiàn)在同一個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，確保各項(xiàng)功能都能開(kāi)放，以免商業(yè)綜合體過(guò)于閉塞。

3、交通體系豐富

商業(yè)綜合體的交通線路都是以系統(tǒng)的方式存在的，構(gòu)成龐大的交通體系。商業(yè)綜合體的交通體系，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案融合到一起，維護(hù)交通體系的運(yùn)行秩序，保障交通體系的規(guī)劃性設(shè)計(jì)。

二、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)的方案分析

商業(yè)綜合體內(nèi)包含的功能模塊比較多，而且建筑設(shè)計(jì)特征明顯，必須完善建筑方案設(shè)計(jì)，才能保障商業(yè)綜合體建設(shè)的科學(xué)性。

1、平面布局

商業(yè)綜合體的平面布局，要符合城市建設(shè)的流向，布局上不能出現(xiàn)矛盾問(wèn)題，順應(yīng)城市建設(shè)的方向[1]。商業(yè)綜合體平面布局設(shè)計(jì)，要具備拉動(dòng)性的特點(diǎn)，帶動(dòng)周?chē)慕?jīng)濟(jì)水平。例如：城市中的商業(yè)綜合體平面布局，可選擇商業(yè)街、廣場(chǎng)附近，為人們提供休閑、娛樂(lè)及用餐的場(chǎng)所，由此不僅提升商業(yè)綜合體的經(jīng)濟(jì)效益，而且滿足人們出行的心理需求，商業(yè)綜合體的平面布局，具有地標(biāo)的特性，逐漸成為城市的象征。

2、空間設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體建筑方案中的空間設(shè)計(jì)部分，需要考慮空間模塊之間的功能關(guān)系，確保空間設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)性。商業(yè)綜合體的性質(zhì)有明顯的不同，設(shè)計(jì)師應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)目的，采取多樣化的設(shè)計(jì)方式制定建設(shè)方案。商業(yè)綜合體空間設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵是公共空間，因?yàn)楣部臻g的人口流量要高于單獨(dú)的功能空間，所以強(qiáng)化公共空間設(shè)計(jì)，深化公共空間的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，注重公共空間尺寸、結(jié)構(gòu)等因素的設(shè)計(jì)，利用公共空間連接周?chē)墓δ苣K，提高空間設(shè)計(jì)的整體性水平。

3、功能劃分

商業(yè)功能是綜合體建筑設(shè)計(jì)方案功能劃分中的重點(diǎn)，商業(yè)功能需符合市場(chǎng)化發(fā)展的狀態(tài)[2]。一般情況下，商業(yè)功能占有很大的比重，不論是占地面積，還是需求設(shè)計(jì)，都處于整置。例如：某城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案中，各個(gè)樓層均涉及不同的功能劃分，商業(yè)綜合體的功能劃分為六個(gè)部分，整個(gè)商業(yè)綜合體地上5層，地下1層，分別規(guī)劃了功能設(shè)計(jì)，零售比例49.20%，分布在-1、1、2、3、4層，餐飲比例41.33%，分布在-1、1、2、3、4、5層，娛樂(lè)占比5.20%，集中分布在4層，中庭促銷(xiāo)空間占比4.27%，分布在-1、1層，超市分布在整個(gè)-1層，不計(jì)入占比，同時(shí)-1到5層還包括其與功能的劃分，充分合理的利用商業(yè)綜合體各部分的功能。

4、交通設(shè)計(jì)

交通是商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案中的重點(diǎn)，根據(jù)商業(yè)綜合體的位置，設(shè)計(jì)車(chē)行、人行交通線以及交通方式，規(guī)劃出交通示意圖并進(jìn)行評(píng)估，主要分析行車(chē)系統(tǒng)，確保其在商業(yè)綜合體中的獨(dú)立性，除此以外，還要設(shè)計(jì)出安全的人行通道，以免商業(yè)綜合體交通設(shè)計(jì)影響周?chē)慕煌ㄟ\(yùn)行，營(yíng)造舒適的交通環(huán)境。商業(yè)綜合體中，設(shè)計(jì)交通流線時(shí)，應(yīng)該合理規(guī)范會(huì)合、交叉等位置設(shè)計(jì)，優(yōu)化交通運(yùn)行的設(shè)計(jì)，可采取環(huán)島運(yùn)行的方式，防止車(chē)輛集中，由此加快交通流速，維護(hù)商業(yè)綜合體附近的交通通暢。

5、服務(wù)區(qū)設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案中的服務(wù)區(qū)，是指貨運(yùn)、卸貨等項(xiàng)目服務(wù)，盡量減少服務(wù)區(qū)對(duì)商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的干擾[3]。根據(jù)商業(yè)綜合體的要求，服務(wù)區(qū)可劃分為地下和地下兩部分設(shè)計(jì)，地上需采取流線型的設(shè)計(jì)方式，便于提高貨運(yùn)的水平，減少貨車(chē)停留的時(shí)間，而且貨車(chē)要集中停運(yùn)，以免過(guò)度分散。地下服務(wù)區(qū)設(shè)計(jì)要注重凈高和坡道設(shè)計(jì)，為貨運(yùn)、卸貨提供可靠的條件。

三、商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中的技術(shù)應(yīng)用

商業(yè)綜合體的數(shù)量越來(lái)越多，建筑設(shè)計(jì)方案中引入了光照設(shè)計(jì)技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，用于滿足綜合體現(xiàn)代化的發(fā)展。

1、光照設(shè)計(jì)技術(shù)

光照設(shè)計(jì)有助于降低商業(yè)綜合體的耗電量，其為建筑設(shè)計(jì)方案中的核心技術(shù)。隨著商業(yè)綜合體建筑的多樣化、大規(guī)模發(fā)展，能源節(jié)約成為建筑設(shè)計(jì)中較為關(guān)注的項(xiàng)目。商業(yè)綜合體中采取光照設(shè)計(jì)技術(shù)，合理規(guī)劃建筑與光照的關(guān)系，促使商業(yè)綜合體的光照設(shè)計(jì)能夠達(dá)到理想狀態(tài)，同時(shí)還能消除光照設(shè)計(jì)中潛在的法律糾紛，既要保障商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中的光照合理，又要確保光照能夠配合建筑地理位置，體現(xiàn)光照設(shè)計(jì)技術(shù)的科學(xué)性。

2、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)

商業(yè)綜合體在城市中的位置不確定，針對(duì)位于復(fù)雜環(huán)境中的綜合體建筑，可以引入物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，連接商業(yè)綜合體內(nèi)的各個(gè)功能模塊，加強(qiáng)通信控制的力度，提供優(yōu)質(zhì)的通信服務(wù)[4]。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)能夠輔助商業(yè)綜合體熟悉周?chē)沫h(huán)境，同時(shí)將信息提供給服務(wù)用戶(hù)，用戶(hù)根據(jù)商業(yè)綜合體選擇出行時(shí)間。物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，促使商業(yè)綜合體朝向智能化的方向發(fā)展，應(yīng)用在商業(yè)綜合體的安防、通信、交通等多個(gè)功能模塊，保障商業(yè)綜合體的智能化，體現(xiàn)了高質(zhì)量的服務(wù)水平。

結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)綜合體是城市建設(shè)中不可缺少的項(xiàng)目，為了保障商業(yè)綜合體的建設(shè)效益，需規(guī)范建筑設(shè)計(jì)方案中的內(nèi)容，積極落實(shí)建筑設(shè)計(jì)方案，圍護(hù)商業(yè)綜合體的質(zhì)量和效益，同時(shí)優(yōu)化技術(shù)應(yīng)用，加強(qiáng)商業(yè)綜合體的穩(wěn)定性，體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)方案的優(yōu)質(zhì)性，以便拓寬商業(yè)綜合體的功能。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧治濤.淺談城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2014，34：258.

[2]李超.基于商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案的分析[J].建筑技術(shù)，2013，06：536-539.

商業(yè)規(guī)劃方案范文第3篇

[關(guān)鍵詞] 地理信息系統(tǒng) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 空間分析模型

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和商業(yè)領(lǐng)域面向外資的全面開(kāi)放，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作越來(lái)越引起各級(jí)政府和學(xué)術(shù)界的重視。日益復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃提出了更高的要求，國(guó)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃研究雖然在商業(yè)功能、布局、規(guī)模、組織方式等方面，都積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是還是普遍存在缺乏定量分析、技術(shù)手段相對(duì)滯后等問(wèn)題。

地理信息系統(tǒng)（簡(jiǎn)稱(chēng)GIS）是20世紀(jì)60年代隨計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展而產(chǎn)生的一門(mén)研究空間信息的全新技術(shù)。它能把各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)信息同地理位置及有關(guān)的視圖結(jié)合起來(lái)，利用計(jì)算機(jī)圖形與數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)來(lái)采集、存儲(chǔ)、編輯、顯示、轉(zhuǎn)換、查詢(xún)和輸出地理圖形及其屬性數(shù)據(jù)。同時(shí)，它具有很強(qiáng)的區(qū)域綜合能力和動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)功能，可以通過(guò)模型集成分析，提高商業(yè)分析和方案評(píng)價(jià)的水平和效率。

本文在全面分析我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，將先進(jìn)的地理信息系統(tǒng)技術(shù)引入商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，設(shè)計(jì)出一套基于GIS技術(shù)、面向城市商業(yè)管理者、適合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃信息系統(tǒng), 為城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理提供了實(shí)用和有效的信息化工具。

一、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃需要解決的問(wèn)題

商務(wù)部為了完善城市整體的商業(yè)結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)水平，促進(jìn)整個(gè)商貿(mào)流通領(lǐng)域的健康發(fā)展，提出制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃所考慮的主要是城市流通領(lǐng)域各要素的布局和安排，具有一定的特殊性。

1.城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要指明城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)。其中總體目標(biāo)包括城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總規(guī)模、城市商業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)指標(biāo)、城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均營(yíng)業(yè)面積等綜合性指標(biāo)。具體目標(biāo)包括城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)的總規(guī)模；商業(yè)街結(jié)構(gòu)與布局方面的目標(biāo)；各類(lèi)市場(chǎng)的總規(guī)模、結(jié)構(gòu)與布局方面的目標(biāo)；物流基地布局、特色與產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能的目標(biāo)；城郊商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)等。

2.城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)確定各級(jí)商業(yè)中心、商業(yè)街、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)、物流基地的規(guī)劃布局，進(jìn)一步指出其區(qū)位、規(guī)模、發(fā)展重點(diǎn)等。

3.城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)指明社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局，確定其優(yōu)先發(fā)展的零售與生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)、類(lèi)型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)面積，主要零售與生活服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商圈半徑。

4.城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)指明大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的適宜布局區(qū)域，確定其數(shù)量、種類(lèi)、布局原則和設(shè)置導(dǎo)向。

二、我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)信息系統(tǒng)的要求

根據(jù)我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃GIS管理信息系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：

1.能夠方便地實(shí)現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)據(jù)的采集和編輯

作為一個(gè)GIS的應(yīng)用系統(tǒng)，在建立時(shí)通常已有數(shù)據(jù)庫(kù)和圖形的支撐，這是信息系統(tǒng)建立的基礎(chǔ)。但是，規(guī)劃系統(tǒng)的用戶(hù)可能會(huì)面臨對(duì)規(guī)劃底圖的修改、新網(wǎng)點(diǎn)的添加、屬性數(shù)據(jù)的修改等問(wèn)題，所以作為一個(gè)完善的用戶(hù)系統(tǒng)應(yīng)包括實(shí)現(xiàn)這些功能的模塊。

2.能夠輕松實(shí)現(xiàn)現(xiàn)狀網(wǎng)點(diǎn)的查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)分析

對(duì)現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總量、業(yè)態(tài)、業(yè)種、營(yíng)業(yè)面積的查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)分析，是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的基礎(chǔ)，也是進(jìn)一步制定一系列規(guī)劃目標(biāo)的具體數(shù)據(jù)支撐，方便的分區(qū)域統(tǒng)計(jì)功能可以輕松地了解各個(gè)目標(biāo)區(qū)域的網(wǎng)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況、業(yè)態(tài)分布狀況等。

3.能夠?qū)^(qū)域網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃影響因素進(jìn)行直觀的統(tǒng)計(jì)分析

每個(gè)區(qū)域的人口、交通、土地價(jià)值等因素都會(huì)影響到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，方便的分區(qū)域影響因素分析可以有助于決策者考量區(qū)域的商業(yè)總量是否合適、能否支撐大型業(yè)態(tài)的存在、是否改建或新建商業(yè)中心等。

4.能夠根據(jù)已知條件進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)布局空間分析

空間分析一直是地理信息系統(tǒng)有力而獨(dú)特的工具，通過(guò)空間分析模型的建立，可以判斷大型業(yè)態(tài)的選址是否合適、能否建立新的商業(yè)中心、商圈的范圍等。

5.能夠根據(jù)已知要素對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)

該功能實(shí)際上是地理信息系統(tǒng)輔助決策功能的體現(xiàn)，據(jù)信息科學(xué)專(zhuān)家分析，用于政府機(jī)關(guān)進(jìn)行宏觀分析決策的信息85%以上與空間(地理)定位信息有關(guān)。由于決策的實(shí)施帶來(lái)經(jīng)濟(jì)實(shí)體與地理環(huán)境的改變，政府的每一項(xiàng)具體政策都要落實(shí)到區(qū)域單元上，并對(duì)政策實(shí)施實(shí)體及周?chē)鷳B(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響。不考慮空間因素對(duì)統(tǒng)計(jì)決策者進(jìn)行輔助決策來(lái)說(shuō)顯然是不完整的，因此網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃信息系統(tǒng)應(yīng)具有一定的評(píng)價(jià)分析功能，從而為管理者提供決策的輔助信息。

6.能夠方便地進(jìn)行規(guī)劃結(jié)果的顯示和輸出

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃系統(tǒng)應(yīng)能夠以人機(jī)交互方式來(lái)選擇顯示的對(duì)象與形式，這種交互表現(xiàn)在：可以設(shè)置顯示環(huán)境、定義制圖環(huán)境、顯示地圖要素、定義字形符號(hào)、設(shè)置字符大小和顏色、標(biāo)注圖名和圖例、繪圖文件編輯等方面。GIS不僅可以輸出全要素地圖，還可以根據(jù)用戶(hù)需要，分層輸出各種專(zhuān)題圖、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)圖、圖表及數(shù)據(jù)等。

三、基于我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求的GIS管理信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃信息系統(tǒng)是在建立城市商業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上，利用地理信息系統(tǒng)(GIS)技術(shù)，緊密結(jié)合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特點(diǎn)，運(yùn)用城市商業(yè)布局基本理論和方法，開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算機(jī)管理和輔助決策的軟件系統(tǒng)。

根據(jù)系統(tǒng)總體目標(biāo)及設(shè)計(jì)原則，結(jié)合地理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)平臺(tái)的特點(diǎn)，把系統(tǒng)分成5個(gè)功能子系統(tǒng)，它分別是采集編輯子系統(tǒng)、數(shù)據(jù)查詢(xún)子系統(tǒng)、空間分析子系統(tǒng)、方案評(píng)價(jià)子系統(tǒng)、成果輸出子系統(tǒng)，見(jiàn)圖所示。

圖城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃GIS系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

采集編輯子系統(tǒng)主要包括：地圖的輸入、屬性數(shù)據(jù)的修改與添加、圖層管理。其中，地圖的輸入主要是指提供以Shapefile格式的點(diǎn)、線、面形式的圖層輸入，提供其他地圖數(shù)據(jù)格式如AutoCAD格式的導(dǎo)入；屬性數(shù)據(jù)的修改與添加，主要是指提供對(duì)選定網(wǎng)點(diǎn)、道路等實(shí)體空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的修改和添加，提供外部數(shù)據(jù)庫(kù)的導(dǎo)入和系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的導(dǎo)出。圖層管理主要指提供現(xiàn)有圖層的開(kāi)啟和關(guān)閉、添加新圖層、修改圖層屬性、放大縮小平移圖層等基本圖層管理功能。

2.數(shù)據(jù)查詢(xún)子系統(tǒng)

數(shù)據(jù)查詢(xún)子系統(tǒng)主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的查詢(xún)、網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢(xún)、區(qū)域商業(yè)指標(biāo)查詢(xún)。

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的查詢(xún)，主要提供對(duì)某一網(wǎng)點(diǎn)屬性信息查詢(xún)的功能，具體包括精確查詢(xún)、模糊查詢(xún)兩種形式；網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢(xún)，主要提供各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的查詢(xún)。具體包括：按道路的精確查詢(xún)和模糊查詢(xún)，即可以查詢(xún)某一道路上的不同面積、不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種、不同銷(xiāo)售額網(wǎng)點(diǎn)的情況；按區(qū)域的精確查詢(xún)和模糊查詢(xún)，即可以查詢(xún)某一區(qū)域內(nèi)不同面積、不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種、不同銷(xiāo)售額網(wǎng)點(diǎn)的情況；自定義查詢(xún)，即構(gòu)造復(fù)雜的查詢(xún)條件以滿足用戶(hù)較高級(jí)的查詢(xún)分析需要等；區(qū)域商業(yè)指標(biāo)查詢(xún)，主要提供一定區(qū)域內(nèi)商業(yè)數(shù)據(jù)的查詢(xún)，為管理者了解該區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平提供了便捷的方法。系統(tǒng)根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，為用戶(hù)提供分區(qū)域查詢(xún)?nèi)司虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積和建筑面積、人均零售業(yè)銷(xiāo)售額、地均零售業(yè)銷(xiāo)售額、購(gòu)買(mǎi)力指標(biāo)、連鎖經(jīng)營(yíng)比重、市場(chǎng)飽和度、服務(wù)覆蓋率和服務(wù)重疊率等。

3.空間分析子系統(tǒng)

空間分析子系統(tǒng)是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃信息系統(tǒng)進(jìn)行空間分析的核心模塊，主要包括商圈分析、吸引力分析兩個(gè)模塊。

商圈分析主要是根據(jù)商圈內(nèi)的客戶(hù)空間分布數(shù)據(jù)，了解商圈內(nèi)消費(fèi)者的年齡構(gòu)成、消費(fèi)水平、教育文化水平、消費(fèi)傾向等，對(duì)管理者選擇購(gòu)物中心位置、確定適當(dāng)?shù)纳唐方M合、估計(jì)銷(xiāo)售量以及規(guī)劃銷(xiāo)售活動(dòng)都至關(guān)重要。GIS提供集成從簡(jiǎn)單到復(fù)雜的商圈分析模型的平臺(tái)。對(duì)于基于經(jīng)驗(yàn)法則確定的商圈，只需要應(yīng)用簡(jiǎn)單的緩沖區(qū)分析技術(shù)或地址編碼技術(shù)就可以完成商圈的劃分；對(duì)于基于雷利法則、赫夫法則確定的商圈，則需要通過(guò)二次開(kāi)發(fā)的方法將模型嵌入GIS平臺(tái)，從而獲得更合理的商圈。

吸引力分析將提供某商業(yè)集聚區(qū)所能吸引的各社區(qū)及全市消費(fèi)者估算值，以便管理者確定商業(yè)集聚區(qū)的等級(jí)。通常是根據(jù)哈夫模型計(jì)算某社區(qū)消費(fèi)者選擇商業(yè)集聚的概率，有了該社區(qū)消費(fèi)者選擇商業(yè)集聚的概率后再乘上該社區(qū)的消費(fèi)者數(shù)便可得出某社區(qū)消費(fèi)者選擇某商業(yè)集聚地的消費(fèi)者數(shù)。再把各社區(qū)的選擇者數(shù)累計(jì)，便可得到某商業(yè)集聚區(qū)所吸引的消費(fèi)者數(shù)。

4.方案評(píng)價(jià)子系統(tǒng)

方案評(píng)價(jià)子系統(tǒng)主要是對(duì)規(guī)劃師提出的商業(yè)中心布局方案進(jìn)行輔助評(píng)價(jià)決策，從而提高方案的科學(xué)性。主要包括重心重合度評(píng)價(jià)和規(guī)劃影響因素評(píng)分兩個(gè)模塊。

重心重合度評(píng)價(jià)是根據(jù)重心模型分別判斷人口與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的重心點(diǎn)分布情況，通過(guò)對(duì)中心點(diǎn)位置的定性比較，分析目前商業(yè)布局的合理性。

規(guī)劃影響因素評(píng)分是通過(guò)將評(píng)價(jià)區(qū)域劃分成縱橫間距相等的方格網(wǎng)，以坐標(biāo)網(wǎng)格為評(píng)價(jià)單元，以網(wǎng)格中點(diǎn)為一個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)，計(jì)算各網(wǎng)格中心點(diǎn)上規(guī)劃影響因素的綜合分值，根據(jù)分值確定商業(yè)中心級(jí)別數(shù)和級(jí)別分界值。

5.成果輸出子系統(tǒng)

成果輸出子系統(tǒng)主要是輸出各類(lèi)成果圖。主要包括：分類(lèi)統(tǒng)計(jì)圖輸出、專(zhuān)題圖輸出、規(guī)劃成果圖輸出。

四、結(jié)語(yǔ)

本文在研究我國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求的基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的GIS空間分析技術(shù)，設(shè)計(jì)出適合我國(guó)國(guó)情、面向城市商業(yè)管理者的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃信息系統(tǒng)框架結(jié)構(gòu)，該系統(tǒng)包括采集編輯、數(shù)據(jù)查詢(xún)、空間分析、方案評(píng)價(jià)、成果輸出五大功能子系統(tǒng)，為城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理提供了實(shí)用和有效的信息化工具。

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商業(yè)規(guī)劃方案范文第4篇

關(guān)鍵詞：歷史建設(shè)用地，盤(pán)活開(kāi)發(fā)，控制性詳細(xì)規(guī)劃，收益測(cè)算

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1.引言

如何盤(pán)活歷史建設(shè)用地實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，是城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備和經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須面臨的問(wèn)題。然而，城市中的歷史建設(shè)用地沉淀多年，總會(huì)有種種問(wèn)題尚未解決，如農(nóng)民征地欠款未付清、留用地不落實(shí)、產(chǎn)權(quán)邊界混亂、土地私下買(mǎi)賣(mài)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系不清等。問(wèn)題久拖不決，歸根到底就是城市規(guī)劃對(duì)地塊賦予的市場(chǎng)價(jià)值無(wú)法解決歷史遺留問(wèn)題。

以增城市金竹新城為例，位于增城市核心地區(qū)，面積2.65km2，是增城市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)之一，市政府曾經(jīng)兩度委托著名高校編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，但由于在規(guī)劃中對(duì)農(nóng)民、產(chǎn)權(quán)、成本等問(wèn)題未作深入研究，導(dǎo)致方案的可操作性不足，難以指導(dǎo)金竹新城的實(shí)際開(kāi)發(fā)工作。有鑒于此，需要從操作、發(fā)展和市場(chǎng)的視角來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)策略分析，從而指導(dǎo)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，為土地盤(pán)活開(kāi)發(fā)提供技術(shù)支撐。

2.制約土地盤(pán)活開(kāi)發(fā)的問(wèn)題分析

2.1 用地權(quán)屬混亂

經(jīng)過(guò)10多年間不斷的征用、轉(zhuǎn)賣(mài)、出讓、劃撥、建設(shè)等一系列或合法或違法的行為，金竹新城內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系已經(jīng)十分混亂，產(chǎn)權(quán)、債權(quán)等相互間糾葛不清，給新城再次啟動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)極大阻礙。涉及問(wèn)題主要是：（1）原征地單位在征地過(guò)程中尚欠農(nóng)民征地補(bǔ)償款本息約2500萬(wàn)元，還需要落實(shí)提留地21ha（316畝）。（2）原征地公司私下轉(zhuǎn)賣(mài)土地帶來(lái)的遺留問(wèn)題未得到解決，已經(jīng)預(yù)收280戶(hù)的單位及個(gè)人土地款9611萬(wàn)元，涉及面廣、影響大，有待妥善處理。（3）部分用地在銀行抵債，且存在銀行又再次轉(zhuǎn)賣(mài)資產(chǎn)包的現(xiàn)象。（4）由于土地測(cè)量不準(zhǔn)等因素，部分用地則出現(xiàn)重復(fù)出賣(mài)的現(xiàn)象，需要補(bǔ)劃低償。（5）部分公建項(xiàng)目在本區(qū)選址，涉及占用原規(guī)劃的農(nóng)村提留地，需要考慮重新置換。

2.2 問(wèn)題根源判斷

生態(tài)環(huán)境、用地條件良好是金竹新城的優(yōu)勢(shì)，但陷于歷史開(kāi)發(fā)的遺留問(wèn)題，土地權(quán)屬、債權(quán)債務(wù)一直混亂不清，導(dǎo)致新城不能更好開(kāi)發(fā)，土地閑置、利用效率低下，建筑也不能得到有效的建設(shè)和整治，經(jīng)濟(jì)上也只能是只見(jiàn)投入不見(jiàn)產(chǎn)出，還帶來(lái)了較大的失業(yè)問(wèn)題和社會(huì)矛盾。歸結(jié)起來(lái)，問(wèn)題的根源所在主要有以下幾個(gè)方面（見(jiàn)圖1）：

圖1金竹新城開(kāi)發(fā)存在問(wèn)題根源判斷

2.3 既有規(guī)劃方案評(píng)析

國(guó)內(nèi)兩座著名高校分別于2003年和2006年編制了金竹新城的控制性詳細(xì)規(guī)劃（規(guī)劃范圍大致相同）。03版規(guī)劃把金竹新城定位為市級(jí)居住休閑購(gòu)物中心，大型市級(jí)公益服務(wù)設(shè)施較多，容積率基本在1.5-1.8之間（商業(yè)地塊容積率高達(dá)3-5.5），其中居住用地比重為42.29%（112.06ha），公共設(shè)施用地比重為18.63%（49.36ha），其中核心區(qū)商業(yè)金融、文化娛樂(lè)用地20.6ha）。06版規(guī)劃把金竹新城定位為居住片區(qū)和組團(tuán)級(jí)公共服務(wù)中心，商業(yè)規(guī)模則大為降低，僅有9.53ha，商住用地為11.42ha，居住用地容積率基本是1.3，商業(yè)用地為2.0，商住用地為2.5。

總體上，上述兩個(gè)方案都是按一般的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃套路進(jìn)行，偏向于物質(zhì)性規(guī)劃，缺少對(duì)重大問(wèn)題處理的策略建議，未能切中問(wèn)題的關(guān)鍵，導(dǎo)致方案可操作性不強(qiáng)。主要問(wèn)題有以下幾點(diǎn)：（1）方案對(duì)本區(qū)自然地形、地貌考慮不足，基本鏟平、填平較好的山體、水體；（2）方案對(duì)歷史遺留問(wèn)題的處理考慮欠缺，沒(méi)有考慮農(nóng)民拆遷安置、廠房處理以及區(qū)內(nèi)地塊產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的事實(shí)，路網(wǎng)走向沒(méi)有考慮產(chǎn)權(quán)線，方案可操作性不強(qiáng)；（3）方案對(duì)地區(qū)的功能定位也未作深入研究；（4）方案對(duì)市場(chǎng)的需求規(guī)模把握不足，03版規(guī)劃僅商業(yè)金融用地就高達(dá)20.6公頃，超出了一個(gè)縣城市場(chǎng)環(huán)境所能否承受的容量；（5）地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與規(guī)劃功能用途不匹配，比如03版規(guī)劃，商業(yè)地塊容積率在3-5.5之間，推算平均層數(shù)將至少在10層以上，而一般商場(chǎng)、超市等的建筑不可能達(dá)到10層，大批量的辦公建筑又超過(guò)了市場(chǎng)需求。

3 規(guī)劃思路與開(kāi)發(fā)方案

3.1任務(wù)的提出

在前兩版規(guī)劃失敗的基礎(chǔ)上，再次啟動(dòng)金竹新城用地的盤(pán)活開(kāi)發(fā)，需要摸清土地、產(chǎn)權(quán)、建筑以及歷史遺留問(wèn)題等現(xiàn)狀情況，提出一攬子的解決問(wèn)題的方案和策略，重點(diǎn)解決以下6方面的問(wèn)題：

圖2金竹新城開(kāi)發(fā)策劃工作任務(wù)示意圖

3.2 規(guī)劃方案構(gòu)思

根據(jù)上述的目標(biāo)任務(wù)，在03、06版控規(guī)的基礎(chǔ)上，主要在如下幾方面進(jìn)行規(guī)劃方案優(yōu)化：（1）重視路網(wǎng)設(shè)計(jì)與權(quán)屬邊界的關(guān)系契合，盡量不穿越已有完整權(quán)屬出讓手續(xù)的用地，對(duì)于有爭(zhēng)議的或產(chǎn)權(quán)暫時(shí)難以處理的用地，則通過(guò)路網(wǎng)分清界限，減少開(kāi)發(fā)障礙；（2）商業(yè)中心、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)模不宜過(guò)大，應(yīng)重點(diǎn)考慮居住功能。（3）切實(shí)考慮處理農(nóng)村建設(shè)用地的可操行。第一，把提留地具體落實(shí)到社，并盡可能公平的使每個(gè)社的提留地都能沿路、沿街。第二，提留地盡量安排在未建空地上，方便村民馬上使用，從而支持政府整合土地。第三，提留地盡量安排在南部國(guó)有產(chǎn)權(quán)用地上，利于通過(guò)合作或拍賣(mài)作為商住用地開(kāi)發(fā)籌集舊村改造和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金。第四，村民住宅用地則基本原址保留或在現(xiàn)有村集體用地上劃定。

3.3 相關(guān)重大問(wèn)題的處理

總結(jié)來(lái)說(shuō)，金竹新城的盤(pán)活關(guān)鍵要進(jìn)行農(nóng)村問(wèn)題的處理，括歷史欠賬清償、提留地補(bǔ)劃和新村建設(shè)三大方面：（1）與金星村各經(jīng)濟(jì)社達(dá)成按現(xiàn)行利率復(fù)利計(jì)算來(lái)清償歷史征地補(bǔ)償欠款，建議村集體或社要提留一部分征地款，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地的開(kāi)發(fā)資金以及村民的社?；?；（2）按照沿路劃定、分地到社、肥瘦搭配、方便啟動(dòng)、統(tǒng)一管理和彈性處理的思路對(duì)提留地進(jìn)行劃定，以保障村民收入不低于廣州市內(nèi)村民平均收入水平的原則，基于提留地面積及其商業(yè)價(jià)值，確定提留地的基準(zhǔn)容積率為1.5左右；（3）規(guī)劃在現(xiàn)有的村址上通過(guò)整治、改建，建設(shè)農(nóng)民新村，按聯(lián)排住宅和農(nóng)民公寓相組合的方式，規(guī)劃的村生活用地為10.7ha；（4）規(guī)劃需要拆除住宅建筑7.56萬(wàn)m2，新建建筑9.6萬(wàn)m2,即新村拆遷復(fù)建需要的資金量為：7.56×550（拆遷成本）+9.6×1500（建設(shè)成本）=1.86億元。建議通過(guò)國(guó)有權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地拍賣(mài)或者合作建房來(lái)籌集改造資金，需要增加建設(shè)15.5萬(wàn)m2的住宅（按樓面地價(jià)1200元測(cè)算），分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或發(fā)展?jié)摿^好的集體提留地塊上，容積率約需增加0.5-1.5。由此，計(jì)得商住用地提留地的綜合容積率約為3.0；其余提留地綜合容積率為1.5-2.0。

3.4 方案指標(biāo)控制測(cè)算

根據(jù)調(diào)查和本規(guī)劃方案，政府開(kāi)發(fā)金竹新城需投入的成本為11.1億元?？紤]到當(dāng)前市場(chǎng)的嚴(yán)峻性，以及增城處理歷史遺留問(wèn)題的緊迫性，在市場(chǎng)能接受范疇內(nèi)，建議北片平均凈容積率不低于2，土地拍賣(mài)平均樓面地價(jià)約1400元/m2，拍賣(mài)保護(hù)價(jià)為11億元。

4 實(shí)施建議

4.1 出讓時(shí)序

從開(kāi)發(fā)時(shí)序上，先啟動(dòng)不涉及拆遷安置以及產(chǎn)權(quán)相對(duì)集中區(qū)域，先啟動(dòng)大居住地塊的建設(shè)，或者大居住地塊和沿路的商業(yè)地塊捆綁開(kāi)發(fā)。分四期開(kāi)發(fā)：一期開(kāi)以居住為主，集商貿(mào)、文化娛樂(lè)、體育休閑為一體的綜合新區(qū)；二期開(kāi)發(fā)村生活用地及經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地區(qū)域；三期規(guī)劃建設(shè)市級(jí)文化設(shè)施及商業(yè)設(shè)施；四期開(kāi)發(fā)征地拆遷、整合難度較大的荔城大道沿線地塊，以居住功能為主。從運(yùn)作模式上，為刺激大開(kāi)發(fā)商參與從而獲得較好的市場(chǎng)，同時(shí)也較快形成一個(gè)新城區(qū)，建議近期采取大地塊模式進(jìn)行出讓?zhuān)梢粋€(gè)開(kāi)發(fā)商按規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，出讓地塊內(nèi)市政、公建配套設(shè)施由開(kāi)發(fā)商建設(shè)，歸政府管理，政府收益用于二期土地整理和開(kāi)發(fā)。

4.2 收益測(cè)算

規(guī)劃建議首期先采取大地塊的形式進(jìn)行出讓給一家綜合實(shí)力較強(qiáng)的發(fā)展商開(kāi)發(fā)，規(guī)模61.08ha，商業(yè)凈用地94360 m2，居住凈用地295223 m2，平均容積率≤2.20，商業(yè)建筑量176352 m2，居住建筑693685 m2。地塊范圍內(nèi)市政道路以及路燈、市政綠化、市政管網(wǎng)等公服配套設(shè)施由開(kāi)發(fā)商按規(guī)劃要求建設(shè)或委托專(zhuān)業(yè)統(tǒng)建商統(tǒng)建，完成后無(wú)償移交政府使用、管理，公共停車(chē)場(chǎng)、文化體育設(shè)施，由開(kāi)發(fā)商按規(guī)劃要求建設(shè)，歸開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理。根據(jù)土地出讓收益，樓面地價(jià)取1400元/ m2，可獲得土地出讓收入11.97億元，扣除上繳上級(jí)收益2021萬(wàn)元，即增城政府可得凈收入為11.76億元。

首期土地若按大地塊整體出讓?zhuān)醋诘貎?nèi)公建設(shè)施（預(yù)測(cè)10792.3萬(wàn)元）由開(kāi)發(fā)商按規(guī)劃負(fù)責(zé)建設(shè)，土地所需投入15348萬(wàn)元（之前已經(jīng)投入26961.9萬(wàn)元）即可拍賣(mài)首期土地。即首期拍賣(mài)土地實(shí)際凈收益為：117665萬(wàn)元-15348萬(wàn)元-10792.3萬(wàn)元=75335.1萬(wàn)元。此部分收益預(yù)留35094萬(wàn)元處理歷史問(wèn)題；剩余還可以用于啟動(dòng)第二期的土地整合計(jì)劃，包括府前路以南的新農(nóng)村建設(shè)，約21420.0萬(wàn)元；南部的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要6847萬(wàn)元；尚有1.2億元盈余，并換取了一個(gè)新城區(qū)。

5 結(jié)語(yǔ)

從以上案例分析可以看出，一個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)營(yíng)城市的理念。一個(gè)不科學(xué)的規(guī)劃是無(wú)知的，一個(gè)解決不了實(shí)際問(wèn)題的規(guī)劃是無(wú)能的。城市規(guī)劃既不能丟失其理想性和科學(xué)性，但也不能拋開(kāi)現(xiàn)實(shí)紙上畫(huà)畫(huà)、墻上掛掛，需要在規(guī)劃編制之前理清地塊盤(pán)活開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題，解決這些問(wèn)題需要的資金成本，從而通過(guò)規(guī)劃賦予地塊市場(chǎng)價(jià)值，通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)解決歷史遺留問(wèn)題。有作為的規(guī)劃關(guān)鍵是在科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性和可操作性之間取得平衡點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 鄧毛穎.城鄉(xiāng)規(guī)劃信息傳播與溝通：揭開(kāi)城鄉(xiāng)規(guī)劃神秘的面紗――以增城市為例[J].規(guī)劃師，2010（11）：12-16.

商業(yè)規(guī)劃方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目；策劃；市場(chǎng)

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義：對(duì)于策劃，美國(guó)哈佛企業(yè)管理叢書(shū)的定義是：“策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理?！薄＞唧w來(lái)說(shuō)就是人們針對(duì)某一特定問(wèn)題，從若干可供選擇的有關(guān)未來(lái)事件的設(shè)想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進(jìn)行的構(gòu)思、規(guī)劃、論證、比較選擇等一系列行動(dòng)過(guò)程。策劃實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)根據(jù)已經(jīng)掌握的現(xiàn)實(shí)資料，預(yù)測(cè)事物的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)圍繞某一事物或活動(dòng)的特定目標(biāo)，全面構(gòu)思、分析與事物或活動(dòng)目標(biāo)有關(guān)的各方面內(nèi)容，并形成一份系統(tǒng)完整的書(shū)面方案的活動(dòng)。

項(xiàng)目策劃就是從識(shí)別項(xiàng)目開(kāi)始，經(jīng)過(guò)機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目選定、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目規(guī)劃等一系列行動(dòng)來(lái)指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程，它也是激發(fā)創(chuàng)意，有效地運(yùn)用項(xiàng)目中的有限資源，選定可行的方案、達(dá)成預(yù)定的目標(biāo)、解決難題的過(guò)程。

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。地產(chǎn)項(xiàng)目策劃按照策劃階段的不同可以分為項(xiàng)目前期策劃、項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的策劃。其中，地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目所作的全局策劃，能為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營(yíng)提供指導(dǎo)；項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃和運(yùn)營(yíng)階段的策劃只是針對(duì)項(xiàng)目在不同階段所做的專(zhuān)業(yè)化或單一化策劃。

雖然目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于蓬勃期，國(guó)家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施，確保我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過(guò)程中依然曝露出許多不足之處。

（一）市場(chǎng)調(diào)研不充分。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)常常忽視前期規(guī)劃的重要性，不愿時(shí)間和金錢(qián)投入到市場(chǎng)調(diào)研與分析上，盲目進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，很多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案缺少詳細(xì)合理的可行性研究。也有些開(kāi)發(fā)商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究如蜻蜓點(diǎn)水般的一帶而過(guò)，忽視了對(duì)項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，套用已有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，過(guò)高估計(jì)開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)前景，盲目的投資建設(shè)，而且易導(dǎo)致后期產(chǎn)生較多的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。

（二）項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確。由于我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)還不成熟，項(xiàng)目策劃位缺乏專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重分離，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合管理的經(jīng)驗(yàn)，片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，使得項(xiàng)目定位脫離實(shí)際市場(chǎng)需求，不能準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶(hù)群的實(shí)際消費(fèi)需求，使得目標(biāo)客戶(hù)群的定位發(fā)生偏差，不能形成有效的供給，導(dǎo)致我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)相對(duì)完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產(chǎn)權(quán)分散，無(wú)法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，十分不利于今后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

（三）項(xiàng)目選址不合理。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性投資，項(xiàng)目選址關(guān)系著未來(lái)商鋪生意的投資收益和發(fā)展前景。而然個(gè)別開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和人文環(huán)境，未能考慮城市規(guī)劃、交通條件、客流規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，缺乏對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置考察及經(jīng)營(yíng)狀況長(zhǎng)期策劃，盲目的將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)在居民少的地段、死巷等位置，結(jié)果導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)火火開(kāi)店，靜悄悄關(guān)門(mén)的局面。

（四）項(xiàng)目規(guī)劃不可行。開(kāi)發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，往往忽視了項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，用商用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)，脫離商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)，不能充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的特征。有些開(kāi)發(fā)商不惜重金打造標(biāo)志性商業(yè)建筑，過(guò)于注重建筑外觀設(shè)計(jì)及投入，而忽視了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，缺乏相關(guān)的配套設(shè)施，導(dǎo)致內(nèi)部空間利用率下降。更有一些開(kāi)發(fā)商崇洋，使得商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息完全與國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況不符，導(dǎo)致水土不服，利用價(jià)值下降。

針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程存在的不足，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)更加科學(xué)性和合理性。

（一）重視市場(chǎng)調(diào)查分析。市場(chǎng)調(diào)查分析關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過(guò)程中一定要重視市場(chǎng)調(diào)查分析。重點(diǎn)加加對(duì)項(xiàng)目的地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，全面調(diào)查不同層次的消費(fèi)者需求、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、以及價(jià)位承受能力。加大對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性研究，開(kāi)發(fā)商提高對(duì)擬建項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)能力，避免盲目投資建設(shè)，而提高決策的準(zhǔn)確性和可行性。

（二）抓住市場(chǎng)缺口，準(zhǔn)確定位。為了提高項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率，開(kāi)發(fā)要通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的策劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合。要善于發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)及潛在需求，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境后，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶(hù)群的實(shí)際消費(fèi)需求，運(yùn)用正確的手段和方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的定位。在項(xiàng)目策劃過(guò)程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應(yīng)突出項(xiàng)目的個(gè)性化，從而使得策劃方案具有創(chuàng)意，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式也要根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行合理規(guī)劃，從而使項(xiàng)目的功能、效益和成本相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（三）合理選擇項(xiàng)目地址。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)性投資，項(xiàng)目選址對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)尤為重要。一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)，而且還能促進(jìn)項(xiàng)目的長(zhǎng)久發(fā)展。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，他們對(duì)銷(xiāo)售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買(mǎi)到商品，而是逐漸上升到便利地買(mǎi)到高質(zhì)的商品，尤其是對(duì)購(gòu)物便利性需求更高，商業(yè)項(xiàng)目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商家在選址的過(guò)程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利），認(rèn)真規(guī)劃，為消費(fèi)者提供更加便利的條件。

（四）切實(shí)可行的策劃方案。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要立足市場(chǎng)需求，在追逐商業(yè)地產(chǎn)高額利潤(rùn)的同進(jìn)，更要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，科學(xué)編寫(xiě)策劃方案，充分體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性、可行性和項(xiàng)目規(guī)劃的合理性與多樣性。策劃人員要結(jié)合國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況，準(zhǔn)確把握商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息等情況，合理把項(xiàng)目?jī)?nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，提高內(nèi)部空間的利用率，充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征，同時(shí)也致力于滿足目標(biāo)客戶(hù)的需要。策劃人員也要時(shí)刻掌握所策劃項(xiàng)目的相關(guān)信息，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，隨時(shí)讓策劃方案與市場(chǎng)變化相符合，確保策劃的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。

總體來(lái)說(shuō)，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的研究國(guó)內(nèi)還處于起步階段，而國(guó)外方面的研究雖然比較完善。國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的研究雖不能生搬硬套于我國(guó)的具體情況，但可以結(jié)合國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況加以借鑒，找出適合我國(guó)基本國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：