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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第1篇

[關(guān)鍵詞]城市軌道交通；溢價(jià)回收；聯(lián)合開發(fā)

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.061

1 引 言

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的迅速增長，政府逐漸意識到城市軌道交通建設(shè)的重要性，并且不斷地加大其投資，城市軌道交通建設(shè)取得了很大的進(jìn)步，從而促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，軌道交通建設(shè)是一項(xiàng)耗資巨大的工程，在建設(shè)階段，它需要投入巨大的資金；在運(yùn)營階段，它的成本又偏高，所以，在中國國內(nèi)各大城市的軌道交通公司存在著虧損經(jīng)營和政府補(bǔ)貼的現(xiàn)象。如圖1所示[1]-[3]。

從圖1可以看出，一方面，城市軌道交通建設(shè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)狀況；另一方面，城市軌道交通建設(shè)又間接提高沿線房地產(chǎn)的價(jià)值，但是這些價(jià)值并沒有得到合理的分配，它們被周圍人群無償享有卻不用付出任何費(fèi)用，這兩方面存在著嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。

為了解決上述兩者之間的不平衡，有必要通過某種形式即溢價(jià)回收把城市軌道交通建成后給沿線人群和企業(yè)帶來的利益的一部分作為其建設(shè)費(fèi)用與運(yùn)營成本予以還原，以此減輕政府和軌道交通建設(shè)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

2 受益對象及溢價(jià)回收模式

城市軌道交通開發(fā)利益按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可以有很多種分類，按與項(xiàng)目主要目標(biāo)效益相關(guān)程度可以分為直接效益和間接效益，直接效益即與項(xiàng)目主要目標(biāo)效益密切相關(guān)的效益，間接效益即與項(xiàng)目非主要目標(biāo)效益相關(guān)的效益[4]。不同的效益形式對應(yīng)著不同的受益對象，不同的受益對象又有不同的受益形式，但在中國這些受益群體得到的益處大部分沒有得到回收，而在國外卻得到回收，如圖2所示。

圖2 城市軌道交通開發(fā)利益分析

2.1 受益對象

從圖2可以看出，城市軌道交通受益對象可以分為五類：軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產(chǎn)開發(fā)商和政府。

軌道交通乘客：眾所周知，交通擁堵已經(jīng)成為很多大中小城市的一大難題，很多人因?yàn)閾矶潞偷溶嚩速M(fèi)了大量時(shí)間，而城市軌道交通具有快速、準(zhǔn)時(shí)等優(yōu)點(diǎn)，可以節(jié)約人們的出行時(shí)間和費(fèi)用，與此同時(shí)，城市軌道交通在舒適度和安全性方面，也比公共汽車和私家車要高出很多。

沿線商家：軌道交通建成通車后會吸引大量的旅客，這些旅客可能成為沿線商家商品的潛在購買者，因此，沿線商家客流增多，營業(yè)額自然而然會上升。同時(shí)對于這些商家來講，若商鋪屬于他們已經(jīng)購買的，這些商鋪也會因?yàn)榈罔F的建成而升值。

沿線業(yè)主：人們買房一般有兩個(gè)目的，一是用來居住，二是用來投資，不管是出于何種原因，區(qū)位的選擇對于購房者來說都是非常重要的，在地鐵旁買房居住，可以使人們出行方便，同時(shí)房產(chǎn)會增值，若是為了投資，在地鐵旁買房更是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

沿線房地產(chǎn)開發(fā)商：一個(gè)好的區(qū)位對于房地產(chǎn)開發(fā)商也是至關(guān)重要的。城市軌道交通沿線的房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)檐壍澜煌ǖ倪\(yùn)行可以使其土地（未建房）和已建房升值，從而從中獲得巨大的利潤。

政府：政府獲得效益主要來自兩個(gè)方面，第一方面，通過對沿線受益群體征稅可以使稅收增加；第二方面，乘坐軌道交通可以減少噪聲和空氣污染，這也為政府增添了無形的效益。

2.2 溢價(jià)回收模式

城市軌道交通的建成給軌道交通乘客、沿線商家、沿線業(yè)主、沿線房地產(chǎn)開發(fā)商和政府帶來許多益處，但是在中國這些益處大部分沒有被回收，其中只有直接效益的受益對象軌道交通乘客的益處通過票價(jià)的形式予以回收，其他受益對象都在無償享有。因此，我們應(yīng)該借鑒國外的溢價(jià)回收模式對這些無償享有者的益處進(jìn)行回收。

國外的溢價(jià)回收模式主要有兩種：第一種，以美國為代表的基于稅收的溢價(jià)回收模式；第二種，以中國香港為代表的聯(lián)合開發(fā)的溢價(jià)回收模式。

2.2.1 基于稅收的溢價(jià)回收模式

對城市軌道交通開發(fā)基于稅收的溢價(jià)回收模式有如下各種不同的實(shí)施方法：土地增值稅、特別收益評估稅、稅收增額融資、分列稅率制土地稅和房產(chǎn)稅等。下面對這些稅收進(jìn)行總結(jié)和介紹，如表1所示[5]-[8]。

2.2.2 聯(lián)合開發(fā)的溢價(jià)回收模式

在香港，聯(lián)合開發(fā)也叫“地鐵+物業(yè)”的溢價(jià)回收模式，即首先選出地鐵車站用地，這塊土地需要有發(fā)展?jié)摿ΑＦ浯?，向政府遞交申請，取得開發(fā)地鐵車站上部空間的權(quán)利；再次，尋找可以一起合作的地產(chǎn)開發(fā)商；最后，發(fā)展商和地鐵公司一起分享出售物業(yè)所獲得的利潤[9]。

2.3 我國城市軌道交通溢價(jià)回收建議

溢價(jià)回收模式種類繁多，每一種模式都有其特定的社會背景和特定的回收對象，因此，我國在借鑒國外的溢價(jià)回收策略時(shí)不僅要結(jié)合其特定的背景，而且也要結(jié)合我國具體的國情。

基于稅收的溢價(jià)回收模式在我國實(shí)施遇到的障礙是我國稅收方面的法律體系不完善，我國關(guān)于城市軌道交通全國規(guī)范性文件只有1997年制定并且于2001年修訂的《城市地下空間開發(fā)管理規(guī)定》、2004年制定《市政公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》和2005年制定《城市軌道交通運(yùn)營管理辦法》等[10]，這些文件基本上沒有涉及溢價(jià)回收相關(guān)方面。近幾年，我國也在不斷完善這方面，2011年年初，上海和重慶成為我國房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市。2014年全國兩會的開幕，開征房地產(chǎn)稅成為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。通過部分城市房地產(chǎn)稅的試行和房產(chǎn)稅成為焦點(diǎn)問題，這些都會為我國將來其他稅種的實(shí)行打下堅(jiān)定的法律基礎(chǔ)。不久的將來，我國在稅收方面的法律體系會越來越完善。

聯(lián)合開發(fā)的溢價(jià)回收模式目前在我國難以實(shí)施主要是因?yàn)橥恋氐娜〉梅绞?，我國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，經(jīng)營性用地只能通過“招拍掛”的方式獲得土地，這樣就使得軌道交通企業(yè)在拿地時(shí)很難拿到軌道交通站點(diǎn)沿線的土地，因?yàn)樗麄兒茈y與實(shí)力雄厚的“地產(chǎn)大亨”相競爭。但值得關(guān)注的是，近年來也有一些城市在努力嘗試突破“招拍掛”的土地出讓方式，例如上海、深圳、南京、廣東等，其別需要關(guān)注的是廣東省，他們提出政府可以通過把土地作為資產(chǎn)以作價(jià)形式入股到地鐵公司，這無疑是一大突破[11]。因此，雖然目前我國在實(shí)施聯(lián)合開發(fā)方面還有一些困境，但是，其他城市仍然可以借鑒上述一些城市的經(jīng)驗(yàn)，靈活運(yùn)用土地出讓方式，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通與沿線土地聯(lián)合開發(fā)。

總之，筆者認(rèn)為，在這些試點(diǎn)城市的帶領(lǐng)下，其他的一些城市也會緊隨其后，不斷完善，不斷突破，同時(shí)，我國在稅收和土地方面的法律體系也會逐步完善，通過各方共同努力，在我國實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開發(fā)的溢價(jià)回收模式將不再是難題。

3 城市軌道交通開發(fā)溢價(jià)度量方法研究

3.1 評估模型介紹

互換論建立在如下的基本假設(shè)上：在一個(gè)平原城市中，這個(gè)城市屬于單核的沒有地形特點(diǎn)，所有工作者通過交通系統(tǒng)到唯一的市中心上班，他們的效率相同，房屋類型也相同，同時(shí)住宅密度和地形特點(diǎn)等外界事物不需要考慮。當(dāng)一個(gè)家庭在考慮居住區(qū)位時(shí)，他會選擇總費(fèi)用最低，即隨著距離市中心越來越遠(yuǎn)而把逐漸增加的交通費(fèi)用與逐漸下降的住宅費(fèi)用之間進(jìn)行“互換”，其數(shù)學(xué)表達(dá)式如下 [12]：

Y=Pz×Z+P（x）×G+K（x）（1）

式中：Y―家庭的收入；Pz―其他商品的單價(jià)； P（x）―距離市中心x處的住宅地價(jià)； K（x）―距離市中心x處的交通費(fèi)；Z―其他商品的數(shù)量； G―家庭住房面積。

若求地鐵對周邊商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)程度需對互換理論進(jìn)行修改，在總利潤一定時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會在這種互換關(guān)系會追求總投資最低，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為[13]：

I=V（x）×S+Mp+R（2）

式中：I―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資；R―其他的投資；V（x）―距離消費(fèi)者聚集區(qū)中心x的商業(yè)樓地價(jià)：S―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積；M―擴(kuò)大市場占有份額投資的期初現(xiàn)值。

根據(jù)市場平衡條件，即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商追求總投資最低，建立地鐵對周邊商業(yè)地產(chǎn)增值簡單預(yù)測模型，推導(dǎo)過程略，地產(chǎn)增值的數(shù)學(xué)模型關(guān)系式[13]：

ΔV=[SX（]α[Q×f×（Δt×w+ΔF）β[]S[SX）]×[SX（]（1+i）n-1[]i（1+i）n[SX）]（3）

式中：ΔV―商業(yè)地產(chǎn)樓地價(jià)的增值；α和β為相關(guān)系數(shù)，β>1；Q―被研究城市商業(yè)項(xiàng)目的平均年客流量；f―城市消費(fèi)者平均每年的購物出行的頻率；Δt―地鐵建設(shè)前后的購物出行時(shí)間差；W―該城市小時(shí)人均工資；ΔF―地鐵票價(jià)差；S―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均面積；i―還原率；n―商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營年限。

3.2 參數(shù)的選取

文章以昆明市地鐵2號線周邊商業(yè)地產(chǎn)為研究對象，來度量地鐵對周邊商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)程度。

3.2.1 參數(shù)α、β的選取

通過對一線城市譬如北京、上海、廣州等地鐵沿線商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者交通成本節(jié)省額與投資年值差額關(guān)系的取樣和統(tǒng)計(jì)，并考慮到他們與昆明在人均收入水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的差異，故確定α為0.01，在誤差不大的情況下，β取值為1[14]。

3.2.2 參數(shù)S、Q、i的選取

①城市商業(yè)項(xiàng)目的平均面積很難獲得，故選取昆明市地鐵2號線沿線幾個(gè)具有代表性的商場，取其平均值作為S的取值。昆明王府井百貨建筑面積34000平方米米；同德廣場建筑面積90000平方米；濱江―俊發(fā)廣場48000平方米；欣都龍城56660平方米；金鷹國際購物中心113700平方米；雙龍商場建筑面積75000平方米；昆明西山萬達(dá)廣場100000平方米，昆明走廊總建筑面積為22061平方米，柏聯(lián)百盛總建筑面積50000平方米，S取值為65491平方米。②商業(yè)項(xiàng)目的平均日客流量參考。昆明王府井百貨20072人/天，除去商場盤點(diǎn)結(jié)算的日子，每年按360日計(jì)算，平均年客流量為7225920人/年（以上數(shù)據(jù)通過百度文庫商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告、百度百科、商場官網(wǎng)獲得）。③對于商業(yè)房地產(chǎn)收益還原率i的取值需要經(jīng)過三步，第一，調(diào)查統(tǒng)計(jì)各大型商業(yè)物業(yè)及商業(yè)路線的商業(yè)用房年收益水平和平均價(jià)格。第二，利用逐漸趨近迭代法求i。第三，建立灰色模型預(yù)測商業(yè)地產(chǎn)收銀還原率，由于i的求取較復(fù)雜，故本文參照西安市收益還原率和昆明市商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告[12]，粗估i為10%[15]。

3.2.3 參數(shù)f、w、n、ΔF、Δt的選取

①根據(jù)昆明市居民平均出行購物的頻率設(shè)居民平均出行的頻率為每周一次，所以消費(fèi)者平均每年的購物出行的頻率f為52.14次/年。②根據(jù)云南省人力資源和社會保障廳關(guān)于公布2013年度全省在崗職工月平均工資、企業(yè)退休人員月平均基本養(yǎng)老金和2014年度企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)個(gè)人賬戶利息計(jì)算辦法的通知（云人社發(fā)〔2014〕77號），可知2013年度全省在崗職工年平均工資為44188元，月平均工資為3682元，按每月21.75天，每天8小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，取21.16元/天。③假設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)從開發(fā)到經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間n為70年。④昆明公交出行速度市區(qū)取15km/h，郊區(qū)取25km/h（實(shí)地測量），昆明地鐵2號線平均時(shí)速約為34km/h（咨詢地鐵客服人員獲得）。消費(fèi)者的出行距離通過百度地圖獲得，則ΔF和Δt的值如表2所示。

3.3 數(shù)據(jù)分析與結(jié)果

以上確定了各個(gè)參數(shù)的取值，把這些取值代入式（3）進(jìn)行試算，計(jì)算結(jié)果如表3所示。

將昆明市地鐵2號線周邊商業(yè)地產(chǎn)增值數(shù)據(jù)輸入統(tǒng)計(jì)軟件，如圖3所示。

依據(jù)上述表和圖可以看出昆明市地鐵2號線周邊的商業(yè)地產(chǎn)隨著距離市中心越來越遠(yuǎn)所受的影響也越來越大，升值潛力也逐漸增大。

同時(shí)，這個(gè)結(jié)論在現(xiàn)實(shí)生活中有一定的理論指導(dǎo)意義，它證明地鐵的確會給沿線商業(yè)地產(chǎn)帶來增值，為將來實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開發(fā)的溢價(jià)回收模式提供了理論指導(dǎo)。

4 結(jié) 論

城市軌道交通開發(fā)會產(chǎn)生巨大的收益，但這些收益大部分沒有被回收而被沿線的人群無償占有，與此同時(shí)，城市軌道交通建設(shè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)狀況，這兩者之間出現(xiàn)失衡，因此，我們應(yīng)借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國的具體國情，逐步實(shí)施基于稅收的溢價(jià)回收模式和聯(lián)合開發(fā)的溢價(jià)回收模式。

在互換理論修改的基礎(chǔ)上，以昆明市地鐵2號線周邊的商業(yè)地產(chǎn)為實(shí)例，進(jìn)行城市軌道交通開發(fā)溢價(jià)度量，結(jié)果表明地鐵2號線會給周邊的商業(yè)地產(chǎn)帶來增值，這種增值隨著距離市中心越來越遠(yuǎn)，增值越來越大。

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商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第2篇

我國醫(yī)藥衛(wèi)生消費(fèi)支出早在13年前就已成為我國居民繼家庭食品、教育支出后的第三大消費(fèi)。（數(shù)據(jù)來源衛(wèi)生部2004年12月2日的第三次國家l生服務(wù)調(diào)查分析報(bào)告）2015年4月7日，由復(fù)旦大學(xué)牽頭的健康風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警治理協(xié)同創(chuàng)新中心公布的數(shù)據(jù)顯示，從1991年到2013年，我國人均醫(yī)療費(fèi)用的年均增長率為17.49%。健康風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警治理協(xié)同創(chuàng)新中心首席戰(zhàn)略科學(xué)家郝模教授表示：“現(xiàn)實(shí)情況就是醫(yī)療費(fèi)用過快增長，已遠(yuǎn)超同期GDP增長?！?/p>

市場龐大而誘人

記者雖然沒有拿到2016年全國醫(yī)藥消費(fèi)支出的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但根據(jù)常理推斷，隨著我國人口進(jìn)入老齡化，醫(yī)藥衛(wèi)生的消費(fèi)必然會隨著老齡化的到來而增加。

中國的醫(yī)療過去是官方獨(dú)家，但官辦的醫(yī)療，醫(yī)療保險(xiǎn)都只能在公立醫(yī)院報(bào)銷，不對民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)開放，這就造成了患者扎堆到公立醫(yī)院就診的情況。而隨著就醫(yī)人數(shù)的不斷攀升，官方的醫(yī)療機(jī)構(gòu)也越來越接近飽和的程度，醫(yī)患矛盾也變的越來越突出。

于是社會呼吁進(jìn)一步開放民營資金進(jìn)入醫(yī)療教育領(lǐng)域的訴求越來越強(qiáng)烈，終于在2014年，國家發(fā)展改革委、衛(wèi)生計(jì)生委、人力資源社會保障部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)有關(guān)問題的通知》，放開非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)價(jià)格，鼓勵(lì)社會辦醫(yī)。

開放民營醫(yī)療引用社會資本、盤活量存，不僅可以削減國家財(cái)政預(yù)算，也增加了更多的就業(yè)機(jī)會，為國家經(jīng)濟(jì)提供了活力。在這樣的大環(huán)境下，很多民間資本開始聞風(fēng)而動(dòng)。2015年開始，國際頂尖的外資連鎖醫(yī)院就已紛紛布局國內(nèi)。

2015年1月，世界頂級醫(yī)療集團(tuán)美國梅奧醫(yī)療集團(tuán)（Mayo Clinic）宣布與高瓴資本在中國成立合資公司惠每醫(yī)療管理有限公司，正式落腳中國。2015年7月，在廣東自貿(mào)區(qū)新公布的創(chuàng)新方案中，美國麻省總醫(yī)院中國醫(yī)院的建設(shè)規(guī)劃被透露，擬三年內(nèi)開業(yè)。根據(jù)目前已經(jīng)透露的三方簽訂的框架協(xié)議，這家建在中國的麻省醫(yī)院由珠海橫琴國聯(lián)康華醫(yī)療投資有限公司投資，麻省總醫(yī)院和廣東省中醫(yī)院共同管理和經(jīng)營。初建規(guī)模為500張床位，將從美國麻省總醫(yī)院引醫(yī)療團(tuán)隊(duì)以及醫(yī)療設(shè)備。

醫(yī)療行業(yè)水很深

盡管外資醫(yī)院看中中國市場，相關(guān)投資風(fēng)起云涌，但高端私立醫(yī)院，尤其是全科大型醫(yī)院的投資運(yùn)營情況目前卻不甚樂觀。以2014年5月開業(yè)，總投資上百億的上海國際醫(yī)學(xué)中心為例，盡管醫(yī)院配套堪比五星級酒店，并且與上海超過八家的三級醫(yī)院簽訂了合作協(xié)議，但該院開業(yè)一年多來，病床入住率僅一成左右，每年運(yùn)營成本卻超億元，生存艱難。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端醫(yī)院本來面臨的目標(biāo)受眾就有限，如今還面臨三甲醫(yī)院的國際部、特需部門以及高端?？漆t(yī)院的競爭，并且后者更受患者認(rèn)可（三甲醫(yī)院的高端特需部門除掛號費(fèi)外，一些藥物的報(bào)銷仍可進(jìn)醫(yī)保系統(tǒng)），加之醫(yī)生多點(diǎn)執(zhí)醫(yī)至今仍為完全放開，導(dǎo)致其難以達(dá)到理想中的盈利效果。

“私立醫(yī)院的投資水很深，普遍的前期投資時(shí)間都在4～5年左右，越是高端，醫(yī)院建設(shè)的時(shí)間就越長，而且口碑的樹立需要很長時(shí)間的積累，這對資本的要求就比較高?！庇羞^安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院、新世紀(jì)兒童醫(yī)院等多個(gè)民營醫(yī)院投資經(jīng)歷的弘暉資本創(chuàng)始合伙人王暉對記者表示。

盡管如此，2017年1月18日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在瑞士達(dá)沃斯召開的“2017冬季達(dá)沃斯”年會上還是公開表示，正在考慮做連鎖醫(yī)院。王健林稱：“引進(jìn)國際醫(yī)院是萬達(dá)在中國的創(chuàng)新，滿足高端人群對健康醫(yī)療需求的同時(shí)，也使所在城市醫(yī)療水平達(dá)到國際一流，帶動(dòng)中國高端醫(yī)療水平提升?！边@是王健林第一次向外界公開萬達(dá)做醫(yī)院的計(jì)劃，也被外界認(rèn)為是萬達(dá)正式向醫(yī)療健康領(lǐng)域做出實(shí)質(zhì)性動(dòng)作的信號。

萬達(dá)的醉翁之意

既然高端醫(yī)療并沒有想象中的那么美好，那王健林為什么還要帶領(lǐng)萬達(dá)跨界殺入醫(yī)療領(lǐng)域呢？

“兩方面原因，第一個(gè)，不動(dòng)產(chǎn)雖然很賺錢，但是不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)金流不持續(xù)、不穩(wěn)定，我們需要轉(zhuǎn)型。第二個(gè)方面，人們發(fā)展之后，我發(fā)現(xiàn)在中國隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以后，人們追求最重要的就是健康、娛樂，我做的娛樂就是高興的事情，做的體育就是健康的事情，所以我就往旅游、體育、娛樂這方面去發(fā)展。”在談及萬達(dá)為什么要轉(zhuǎn)型時(shí)王健林表示，“因?yàn)橹袊尼t(yī)療過去是官方獨(dú)家。一年前對民營企業(yè)開放，允許民營企業(yè)搞綜合性醫(yī)院。第二，允許外國醫(yī)師到中國來執(zhí)業(yè)。幾個(gè)月前剛剛有一個(gè)規(guī)定，醫(yī)院的醫(yī)生也可以經(jīng)過自己私人出去批準(zhǔn)，增加收入。這些都是很大的變化，為民營醫(yī)院發(fā)展提供了一個(gè)條件。而我們最大的優(yōu)勢，就是在中國有幾百個(gè)這種大型的商業(yè)中心，或者建設(shè)的團(tuán)隊(duì)，有這個(gè)能力。所以我們也在思考要不要進(jìn)軍健康這個(gè)產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)可能是未來我們一個(gè)在做的，一個(gè)計(jì)劃要做的?！?/p>

其實(shí)官方消息總是具有一定的滯后性，萬達(dá)早在王健林公開表示進(jìn)軍醫(yī)療健康領(lǐng)域之前就已經(jīng)開始布局了。公開信息顯示，2016年1月6日，萬達(dá)就曾與英國國際醫(yī)院集團(tuán)（下稱IHG）在北京簽訂合作協(xié)議，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國際醫(yī)院，總投資150億元，建成后該項(xiàng)目將由IHG運(yùn)營管理并使用IHG品牌。

據(jù)了解，與萬達(dá)合作的IHG是全球頂尖國際醫(yī)療集團(tuán)，成立于1978年，總部設(shè)在英國，已在全球超過50個(gè)國家管理450多個(gè)醫(yī)療項(xiàng)目，客戶包括22個(gè)國家政府、聯(lián)合國、世界銀行以及全球的高端客戶群。

在王暉看來，萬達(dá)涉足醫(yī)院投資很有可能是出于兩大原因：其一，通過醫(yī)院項(xiàng)目可以以更低的成本拿到土地，政府方面可以爭取到更多優(yōu)惠。其二，項(xiàng)目建成后，萬達(dá)依舊可以依托酒店、配套住宅來賺錢，高端醫(yī)院成為聚攏人氣的一種方式。

當(dāng)然，王輝分析的自然有其道理，但是記者卻認(rèn)為王健林自己提到的“現(xiàn)金流”可能才是促使萬達(dá)跨界醫(yī)療的主要原因。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第3篇

一、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目周期理論認(rèn)為任何項(xiàng)目從開始到結(jié)束都可以概括為項(xiàng)目機(jī)會分析、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施和項(xiàng)目后期處理四個(gè)部分。每一個(gè)階段都對應(yīng)著項(xiàng)目的實(shí)施情況和特定需求。本文結(jié)合項(xiàng)目周期理論，從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目最終結(jié)束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，必須從項(xiàng)目實(shí)施的每個(gè)環(huán)節(jié)和相應(yīng)的任務(wù)出發(fā)，針對每一個(gè)環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理理論支出，風(fēng)險(xiǎn)管理可以劃分為風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析與研究。首先，資金風(fēng)險(xiǎn)識別是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，重點(diǎn)尋找項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，明確風(fēng)險(xiǎn)管理對象。風(fēng)險(xiǎn)評估是結(jié)合公司的實(shí)際情況，分析項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出盡可能多的可行性方案，防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對是針對相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，從相關(guān)的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標(biāo)和未來發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)控制方案， 并加以執(zhí)行。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對方案實(shí)施的效果進(jìn)行反饋和監(jiān)督，對方案執(zhí)行的效果進(jìn)行評價(jià)，并進(jìn)行適時(shí)地糾正和修改。 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長的特殊性， 本文將房地產(chǎn)開發(fā)分為四個(gè)階段，并對每個(gè)階段可能遇到的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期通常要進(jìn)行可行性的研究?？尚行匝芯侩A段是投資決策的重要依據(jù)，是項(xiàng)目管理前期工作的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，對擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)前期另一個(gè)重要工作是保證開發(fā)土地的按時(shí)取得。土地項(xiàng)目的基本情況包括有項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時(shí)，還必須進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目場地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，計(jì)算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。這些資料是可行性報(bào)告對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的依據(jù)。

在項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，計(jì)算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項(xiàng)目實(shí)施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報(bào)告中，對取得土地的價(jià)款以及相應(yīng)的拆遷費(fèi)用必須做好詳細(xì)的預(yù)算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對這一部分風(fēng)險(xiǎn)予以充分的考慮。在項(xiàng)目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設(shè)的樓盤規(guī)劃也必須與相應(yīng)的資金予以配套。

（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)非常復(fù)雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期也相應(yīng)會較長，大量資金必須占用在一個(gè)項(xiàng)目上；另一方面，房地產(chǎn)市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進(jìn)存在較大的問題。

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程，資金的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在建設(shè)周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個(gè)項(xiàng)目上，加大了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項(xiàng)目開發(fā)過程中，同時(shí)保證開發(fā)項(xiàng)目有條不紊地進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實(shí)力能夠支撐現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需要；其次，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，如何保證項(xiàng)目建設(shè)的速度和資金供給的速度匹配是建設(shè)過程中資金風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。

（三）產(chǎn)品銷售過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的影響較大。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營周期長達(dá)十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項(xiàng)目開發(fā)前期向銀行和其他機(jī)構(gòu)所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項(xiàng)目、競拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達(dá)成平衡，以及如何有效實(shí)現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點(diǎn)。

（四）售后服務(wù)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務(wù)項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構(gòu)件的使用壽命，確定上述維護(hù)工作的時(shí)間安排，必要時(shí)還可進(jìn)一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)工作和費(fèi)用的合理化。售后服務(wù)可以分為外包和自主經(jīng)營兩類。如果實(shí)行物業(yè)外包對企業(yè)來說就沒有資金風(fēng)險(xiǎn)，但是自主經(jīng)營就必須對相應(yīng)的資金流出予以控制。

二、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制措施

資金鏈對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項(xiàng)目開發(fā)。針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風(fēng)險(xiǎn)，可以通過下面的相關(guān)措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項(xiàng)目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個(gè)方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國內(nèi)的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項(xiàng)目的資金需要和資金融通的風(fēng)險(xiǎn)和收益情況等因素，確定投資結(jié)構(gòu)，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目自身和各融資方式的特點(diǎn)，對融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要項(xiàng)目的各種成本進(jìn)行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項(xiàng)目開始初期，做好成本管理的基礎(chǔ)工作，對相關(guān)原材料的價(jià)格進(jìn)行收集和整理，做好各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本定額，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對相關(guān)的預(yù)算方案進(jìn)行修改，并形成考核目標(biāo)，加強(qiáng)預(yù)算的有效執(zhí)行。第二，實(shí)行全面成本管理。結(jié)合基礎(chǔ)工作的成本定額、財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃，分析對照各部門、各項(xiàng)目工程的成本責(zé)任考核指標(biāo)，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的成本數(shù)據(jù)，嚴(yán)格日常成本管理控制。第三，嚴(yán)格執(zhí)行考核標(biāo)準(zhǔn)，對各班組的成本控制執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

（三）在銷售過程中加速項(xiàng)目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產(chǎn)商品進(jìn)行流通時(shí)，房地產(chǎn)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間對開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產(chǎn)資金全部循環(huán)過程，流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間主要取決于房地產(chǎn)貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進(jìn)資金的回流，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應(yīng)的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產(chǎn)市場供求信息，正確運(yùn)用銷售心理學(xué)和財(cái)務(wù)杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預(yù)售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運(yùn)用有效的營銷手段，不僅可提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，還可降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）加快房地產(chǎn)體系配套政策改革有效解決房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)還需要相關(guān)宏觀政策的幫助。擴(kuò)大參與房地產(chǎn)信貸融資的金融機(jī)構(gòu)的范圍，允許有一定實(shí)力的非國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款是緩解房地產(chǎn)商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關(guān)政策，規(guī)范目前在中國房市尋找投資機(jī)會和參與投資的私募基金的運(yùn)作行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。監(jiān)管部門應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進(jìn)行直接融資。

房地產(chǎn)業(yè)對我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制對房地產(chǎn)企業(yè)具有非常重要的意義，關(guān)系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)和政府共同作用的結(jié)果。繼金融危機(jī)后，融資問題逐漸成為房地產(chǎn)市場的核心問題，如何解決資金問題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的良好運(yùn)作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

［1］樊幻靈：《論我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善》，《中國房地產(chǎn)金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈風(fēng)險(xiǎn)控制》，《財(cái)會通訊》（綜合?中）2009年第7期。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第4篇

6月16日，中國內(nèi)地首座、全球第6座迪士尼度假區(qū)――上海迪士尼度假區(qū)在細(xì)雨中正式開園迎接中外游客。開園當(dāng)天并非節(jié)假日，但上海迪士尼度假區(qū)的售票門口卻排起數(shù)公里長的隊(duì)伍。這樣高漲的入園熱情在正式開園前的試運(yùn)營期間就已出現(xiàn)，游客訪問總量就達(dá)到了60萬人。

《小康》記者了解到，2015年我國新增大型主題公園30多家，新增大型游樂設(shè)施400多臺，截至2015年年底，全國大型游樂設(shè)施已達(dá)到2.04萬臺套。來勢洶洶的“主題公園經(jīng)濟(jì)”正在席卷全國各大城市。 受追捧的背后是消費(fèi)觀念的變化

上海迪士尼樂園開園迎客，一年能有多少旅游收入？從上海迪士尼官方公布的價(jià)格看，主要有兩種，平日門票價(jià)為370元，高峰日門票價(jià)為499元。但受到開幕和暑期影響，9月1日前都執(zhí)行499元價(jià)格。但這未影響到消費(fèi)者的購買熱情，不管哪里有賣，馬上就被搶購一空，而原本370元、499元兩檔的門票甚至也被炒至上千元。

攜程旅游網(wǎng)的《上海迪士尼旅游報(bào)告》顯示，全國游客游上海迪士尼人均消費(fèi)在2219元，如果按照年接待1500萬游客算，迪士尼將創(chuàng)造330億元旅游收入，占上海GDP0.5%左右，占上海旅游收入6.5%左右，其產(chǎn)業(yè)鏈與示范效應(yīng)將在未來釋放更大空間。雖然還未開園就迎來業(yè)內(nèi)其他主題公園的艷羨，但也從另一方面向中國消費(fèi)者普及了主題公園的消費(fèi)文化。

7月，國內(nèi)各大主題樂園也進(jìn)入暑假檔期，迎來了一年當(dāng)中的傳統(tǒng)旺季。在距離廣州市區(qū)25公里處的廣州長隆旅游度假區(qū)，32歲的辣媽許小姐正帶著她五歲的兒子在長隆歡樂世界的迷你過山車前排隊(duì)等候。許小姐告訴《小康》記者，每個(gè)周末只要有空自己就會帶孩子到游樂園度過周末，雖然參觀多次已無太大興趣，但對于小朋友來說吸引力依舊如初。

“70、80后這代生長在經(jīng)濟(jì)水平、生活水平和受教育水平都明顯高于上一代的年輕父母們，在消費(fèi)理念、生活方式和培育孩子的觀念等方面都發(fā)生了根本性的變化，他們更會享受生活、更愛追求豐富新鮮的體驗(yàn)。尤其生活在大城市里的群體，每年把數(shù)千元用在娛樂活動(dòng)上已并不是什么新鮮事兒，所以長隆、迪士尼這樣的主題樂園受到追捧毫不意外，因?yàn)樗闷鹾狭水?dāng)下的時(shí)代特征和消費(fèi)需求。”廣州廣之旅國際旅行社股份有限公司市場銷售人員齊向凱認(rèn)為，主題樂園在中國市場潛力巨大。《小康》記者梳理發(fā)現(xiàn)，70后和80后在眾多主題樂園的消費(fèi)群體中，父母是主題樂園親子游的主力消費(fèi)人群，在孩子身上舍得花錢也是這類“新生代”父母的典型特征。 主題公園發(fā)展：從1.0時(shí)代到3.0時(shí)代

從時(shí)間上看，雖然我國的游樂業(yè)發(fā)展起步較晚，但也已經(jīng)走上正軌。公開資料顯示，國內(nèi)的主題樂園建設(shè)從上個(gè)世紀(jì)90年代開始，大致經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一階段，也就是以華僑城為代表的1.0時(shí)代，推出的主題樂園以微縮景觀為主，例如深圳的錦繡中華、世界之窗，北京的世界公園，長沙的世界之窗等。這些主題公園以濃縮世界各地的人文和自然景觀為主，輔以歌舞表演，提供的是相對單一的參觀游覽。

第二階段則大致從新世紀(jì)開始，全國各地開始興建各種娛樂型的主題樂園，這些主題樂園紛紛從國外引進(jìn)各種大中型的娛樂設(shè)施，讓游客入園后可以體驗(yàn)各種游樂設(shè)備和3D電影的特殊視聽效果，游客的參與性更強(qiáng)，這個(gè)階段被稱為主題樂園的2.0時(shí)代。代表性的主題樂園有深圳的歡樂谷，常州的中華環(huán)球恐龍城、嬉戲谷，廣州的長隆歡樂世界等。

和2.0時(shí)代的主題樂園相比，3.0時(shí)代的主題樂園更強(qiáng)調(diào)主題性和文化性，除了主題樂園必備的各種大型游樂設(shè)施，它們的主題性更加鮮明，與此同時(shí)，更加關(guān)注與粉絲的互動(dòng)。

根據(jù)《2015年全球主題公園游客量數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，2015年全球排名前10名主題公園集團(tuán)中，華僑城、長隆、華強(qiáng)方特、宋城分列第四、七、八、十位。由此可以看出，國內(nèi)主題樂園已經(jīng)具備了可以與世界一流主題樂園一決高下的實(shí)力。 內(nèi)地主題公園陷入惡循環(huán)

主題公園熱潮洶涌，資本的春天撲面而來。然而，近30年來國內(nèi)主題公園的起起伏伏、投資的潮起潮落又無時(shí)不在警示風(fēng)險(xiǎn)。雖然主題公園數(shù)量逐年上升，市場空間也不斷擴(kuò)大，但與迪士尼、環(huán)球影城等國際主題公園巨頭相比，國內(nèi)主題公園的劣勢仍很明顯，行業(yè)整體盈利狀況也頗讓人擔(dān)憂。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的《中國主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，近年內(nèi)地主題公園優(yōu)勝劣汰加劇，70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實(shí)現(xiàn)盈利?！缎】怠酚浾吡私獾?，在一個(gè)總?cè)丝诓坏?00萬的常州，就已經(jīng)開業(yè)了三家不同主題的主題樂園，分別是中華環(huán)球恐龍城、嬉戲谷和淹城水世界樂園，除了中華環(huán)球恐龍城略有盈利外，其他幾家并不賺錢，而在距離不遠(yuǎn)的無錫、蘇州和上海也都有若干家不同形式的主題樂園。事實(shí)上，目前我國平均每省市擁有的主題公園約有20個(gè)，有些省份甚至達(dá)50多個(gè)，一座城市擁有多達(dá)10個(gè)主題公園的現(xiàn)象并不少見。

有旅游專家分析說，內(nèi)地很多主題公園專業(yè)人才極度缺乏，在主題建設(shè)上盲目跟風(fēng)，園區(qū)內(nèi)容以模仿和山寨為主，同時(shí)過于依賴門票收入，而忽略了園區(qū)衍生產(chǎn)品開發(fā)，由此造成部分主題公園管理不善。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè) 投入產(chǎn)出模型 關(guān)聯(lián)效應(yīng)

中圖分類號:F293•30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1007-1369(2010)5-0026-12

“金磚四國”是重要的新興市場國家,近幾年經(jīng)濟(jì)迅速增長。2006年至2008年,四國經(jīng)濟(jì)平 均增長率為10.7%,到2025年,金磚四國在世界經(jīng)濟(jì)增長中的份額將從2003年的20%增長到4 0%。而根據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比例較高,在4%―7%之間。但是這僅僅從量上反映出房 地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),沒有反映出房地產(chǎn)業(yè)對其上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用。因此,明 確房地產(chǎn)業(yè)與其上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng),從質(zhì)上確定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用,可以 為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的制定提供理論依據(jù)。并且,通過關(guān)聯(lián)效應(yīng)的測定,可以明確房地產(chǎn)業(yè) 與其他產(chǎn)業(yè)在供求方面的數(shù)量關(guān)系,這對于房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。 但是四國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展均處于初級階段,政策體系仍不健全,房地產(chǎn)業(yè)對與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián) 效應(yīng)仍不穩(wěn)定。而發(fā)達(dá)國家經(jīng)歷了快速城市化和工業(yè)化階段,國民經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定發(fā)展階段, 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展充分而且成熟。因此,本文將巴西、印度、中國金磚四國包括巴西、 印度、俄羅斯、中國,但經(jīng)合組織提供的三個(gè)時(shí)期俄羅斯投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)均為0,因 此,本文僅選取巴西、印度與中國。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用與西方七國 1997年,俄羅斯與西方七國組成八國集團(tuán),但由于與金磚四國有重合且經(jīng)合組織提 供的三個(gè)時(shí)期俄羅斯投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)均為0,因此,本文中沿用西方七國這一舊的說 法。進(jìn)行對比分析,明確發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用的大小,找出房 地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不協(xié)調(diào)之處,為產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展提出政策建議。

引言

國外部分學(xué)者對不同國家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治觥agliari等人從辦 公、零售和倉儲三個(gè)角度,對比分析了1985―1995年澳大利亞、加拿大、英國和美國商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出關(guān)系 Pagliari J L,Webb J R,Canter T A, Lieblich F A. Fundamental Compariso n of International Real Estate Returns.Journal of Real Estate Res earch,1997,13(3):317-347。Liu等人對澳大利亞、美國、荷蘭、加拿大、丹麥、法國 、日本房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行研究 Liu C, Song Y, Langston C. Economic Indicator Comparisons of Multinatio n Real Estate Sectors Using the OECD Input-output Database. The Int ernational Journal of Construction Management, 2005(5):59-75。Song等人用假設(shè)提取法取代了傳統(tǒng)的 投入產(chǎn)出分析方法,從1960―1990年中抽取了5個(gè)時(shí)間段,對OECD七個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)與其他 產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行研究。從總關(guān)聯(lián)效應(yīng)來看,澳大利亞、法國和美國房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng) 在研究期內(nèi)始終排在前五位,并且隨著樣本國家經(jīng)濟(jì)的成熟,房地產(chǎn)業(yè)的總關(guān)聯(lián)效應(yīng)逐步提 高 Song Y,Liu C, Langston C. A Linkage Measure Framework for theReal Estate Sector.International Journal of Strategic Property Management,2005 (9):121-143。但是,這些研究僅僅是對發(fā)達(dá)國家進(jìn)行對比,目前還沒有學(xué)者將發(fā)展中國家和發(fā)達(dá)國 家對比。

在國內(nèi),大多數(shù)文獻(xiàn)僅針對我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究。況偉大、中國投入產(chǎn)出學(xué)會課 題組、王岳平等計(jì)算得出我國房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)均小于1 ,房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用都小于國內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的平均水平 況偉大.房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究.中國城市經(jīng)濟(jì).2006(5):40-42;中國投入產(chǎn)出學(xué)會課題組.我國目前產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析――2002年投入產(chǎn)出表系列分析報(bào)告之 一.統(tǒng)計(jì)研究,2006(11):3-8;王岳平,葛岳靜.我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的投入產(chǎn)出關(guān)聯(lián)特征分析.管理世界,2007(2):61-68。然而,一些學(xué)者認(rèn)為 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長,拉動(dòng)力大。李啟明認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門相互關(guān)聯(lián)。 根據(jù)投入產(chǎn)出模型測算,每100億元房地產(chǎn)產(chǎn)出可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元李啟明.論中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系.中國房地產(chǎn),2002(6):13-16。 任木榮等認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高,以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭引領(lǐng)第三產(chǎn)業(yè)乃至 整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是下一階段我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯著特征 任木榮,蘇國強(qiáng),何曉春.房地產(chǎn)業(yè)與三次產(chǎn)業(yè)的灰關(guān)聯(lián)分析.統(tǒng)計(jì)與決策,2009(2) :116-118。

在這些研究的基礎(chǔ)上,部分學(xué)者將我國與發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行對比研究。王國軍 等利用我國1997年投入產(chǎn)出表及美國、日本、英國、澳大利亞七八十年入產(chǎn)出表 ,將我國房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)與OECD四國進(jìn)行對比研究,認(rèn)為我國房地產(chǎn)業(yè)的主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)大 多屬于第二產(chǎn)業(yè),與行政機(jī)關(guān)及其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度過高,與自身關(guān)聯(lián)度過低,房地產(chǎn)業(yè)受政 府的干預(yù)比較大、政策性比較強(qiáng) 王國軍,劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究.經(jīng)濟(jì)研究,2004(8):3 8-47。趙龍節(jié)等利用中美兩國2002年投入產(chǎn)出表,將我 國房地產(chǎn)業(yè)與美國進(jìn)行對比,我國房地產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)中的生產(chǎn)部門關(guān)聯(lián)度高于美國,而與 第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較低,對建筑業(yè)和金融業(yè)的依賴性強(qiáng)于美國,而與自身的關(guān)聯(lián)性較弱,認(rèn)為 我國房地產(chǎn)業(yè)尚處在數(shù)量積累和擴(kuò)張的粗放發(fā)展階段,而美國已走向質(zhì)量提升的集約發(fā)展階 段 趙龍節(jié),閆永濤.中美房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比較分析.經(jīng)濟(jì)社會體制比較,2007 (2 ):110-116。

雖然國內(nèi)已有的研究將我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)與發(fā)達(dá)國家進(jìn)行了對比分析,總結(jié)出我國房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些特點(diǎn),取得了有價(jià)值的成果。但是,已有研究關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)大小沒 有得出一致的結(jié)論。并且,已有文獻(xiàn)引用數(shù)據(jù)來源于不同的國家,而各個(gè)國家產(chǎn)業(yè)劃分存在 一定差異,并且數(shù)據(jù)所處年份不一致,這導(dǎo)致計(jì)算結(jié)果存在較大偏差。此外,已有研究多用 一個(gè)時(shí)間點(diǎn)對我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)進(jìn)行分析,而我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)得較晚,制度體系不健 全,以單一年份的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,不能排除房地產(chǎn)業(yè)在某一年份表現(xiàn)出的特殊性,不利于分 析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的共性。因此,本文采用經(jīng)合組織的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù),將巴西、印 度和我國房地產(chǎn)業(yè)與意大利、英國、加拿大、日本、美國、法國、德國等七個(gè)發(fā)達(dá)國家進(jìn)行 對比研究,明確發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的大小,總結(jié)出發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共 同特點(diǎn)以及我國的獨(dú)有的特點(diǎn),闡明與發(fā)達(dá)國家存在的差異及發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng) 變化的趨勢,為充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用、及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的制定提出 政策建議。

研究方法及數(shù)據(jù)來源

從投入產(chǎn)出關(guān)系來看,某一產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)反映了該產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng) 作用。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是某一產(chǎn)業(yè)對直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響, 該產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用,用完全消耗系數(shù)表示;前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是某一產(chǎn)業(yè)對直 接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響,該產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生供給推動(dòng)作用 ,用完全分配系數(shù)表示。

完全消耗系數(shù)計(jì)算公式如下:

意大利、英國、加拿大、日本、美國、法國、德國等“西方七國”城市化率均達(dá)到穩(wěn)定階段 ,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟,對于發(fā)展中國家探索房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向具有很強(qiáng)的參考性。巴西、 印度與中國同樣處于快速城市化和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段,三者可進(jìn)行相互對比借鑒。因此,本 文選取該十個(gè)國家作為對比研究對象。為保持統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源的一致性,我們利用經(jīng)合組 織(OECD)最新的1995年、2000年、2005年投入產(chǎn)出表(37×37部門)對樣本國家進(jìn)行 分析 由于各個(gè)國家每隔幾年編制一份投入產(chǎn)出表,且編制投入產(chǎn)出表需要的時(shí)間比較 長,經(jīng)合組織(OECD)僅公布了Mid-1990s、Early 2000s、Mid-2000s三個(gè)時(shí)期樣本國家 的投入產(chǎn)出表。其中意大利、英國、加拿大、日本、美國、法國、德國、巴西和中國九個(gè)國 家投入產(chǎn)出表均為1995、2000、2005年。而印度為1993/1994、1998/1999、2003/2004年, 為表述方便,本文表格中均將印度標(biāo)為1995、2000、2005年。。由于在上世紀(jì)90年代,中國對產(chǎn)業(yè)分類進(jìn)行調(diào)整,OECD提供的19 95中國投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出值均為0,因此,本文僅對2000年及2005年中國房地 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行分析。

計(jì)算結(jié)果及其分析

1.房地產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)

從完全分配系數(shù)來看,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn),七個(gè)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)單位最終產(chǎn)品和服務(wù)分配到 第三產(chǎn)業(yè)的比例顯著高于第二產(chǎn)業(yè)。其中,意大利和美國對第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)最高,均 在0.4以上,與第二產(chǎn)業(yè)的差距也最大。而三個(gè)發(fā)展中國家呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。在三個(gè)研究 時(shí)點(diǎn),巴西房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)高于第二產(chǎn)業(yè),但二者相差不多。印度在19 93/1994年階段,對第三產(chǎn)業(yè)分配比例低于第二產(chǎn)業(yè)。此后,對第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)快速 上漲。在2003/2004年階段達(dá)到0.468502,遠(yuǎn)高于第二產(chǎn)業(yè),同時(shí)也超過所有發(fā)達(dá)國家。20 00年 中國房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)為0.360973,低于第二產(chǎn)業(yè), 2005年兩系數(shù)均出 現(xiàn)下降,二者差距縮小,但與第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)仍低于第二產(chǎn)業(yè)。以上數(shù)據(jù)表明,發(fā)達(dá) 國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高,房地產(chǎn)業(yè)更多的是為服務(wù)型產(chǎn)業(yè)提品和服務(wù),同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)完 全分配系數(shù)比較穩(wěn)定。而經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國,房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián) 產(chǎn)業(yè)正由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)過渡,完全分配系數(shù)波動(dòng)也比較大。這些特征符合各國的發(fā)展 現(xiàn)狀。發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主,而三個(gè)發(fā)展中國家仍處在由“二、三、一”向“三、 二、一”過渡的階段。在未來的發(fā)展道路上,發(fā)展中國家應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的推動(dòng)作用,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

從具體產(chǎn)業(yè)來看,在所有樣本國家中,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融 保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)完全分配系數(shù)均高于0.01,而這些產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),通 過 這些產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可以間接、有力地推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但巴西、印度、中國房地產(chǎn)業(yè)與 這些主要后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)仍低于七個(gè)發(fā)達(dá)國家。因此,在調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)與“三 次產(chǎn)業(yè)”后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)的同時(shí),應(yīng)注意調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)與具體產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。從與發(fā)達(dá)國家房 地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)的差距出發(fā),逐步調(diào)整房地產(chǎn)業(yè),促進(jìn)其健康發(fā)展,發(fā)揮其對經(jīng)濟(jì)的推 動(dòng)作用。

2.房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)

從完全消耗系數(shù)來看,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn),“西方七國”與第二產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)平均值分別 為0.122682、0.123369和0.118101。印度與巴西略低于“西方七國”。印度與第二產(chǎn)業(yè) 完全 消耗系數(shù)為0.103319、0.121033和0.100684,巴西均不足0.1。而在研究期內(nèi),中國房 地產(chǎn) 業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)顯著高于任何一個(gè)樣本國家。在2005年和2000年,分別為0.3 4 2323和0.634983。雖然該系數(shù)在研究期內(nèi)大幅下降,但仍是“西方七國”平均值的兩倍多 ,是巴西和印度的三倍以上。

在巴西,房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)小于其他樣本國家,并呈現(xiàn)出下降趨勢,到2005 年僅為0.039854。發(fā)達(dá)國家之間,該系數(shù)相差較大,但總體呈上升趨勢。但中國房地產(chǎn)業(yè) 對 第三產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)呈現(xiàn)出相反的變化趨勢(見表2)。2000年,發(fā)達(dá)國家平均值為0.23 8440,2005年該系數(shù)小幅上升至0.243156。中國則由0.321857降低至2005年的0.222493 。

從以上分析可以看出,發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對第三產(chǎn)業(yè)消耗量高于對第二產(chǎn)業(yè)消耗量 ,巴西與印度也呈現(xiàn)出同樣的特征,而中國對第二產(chǎn)業(yè)的消耗量高于對第三產(chǎn)業(yè)消耗量。并 且,中國房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對其他產(chǎn)業(yè)的總消耗量高于“西方七國”、印度和巴西。其中對 第二產(chǎn)業(yè)的消耗量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樣本國家,這說明中國房地產(chǎn)業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用顯著 高于“西方七國”、印度和巴西,房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對物質(zhì)型產(chǎn)品的消耗遠(yuǎn)高于其他國家, 房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率仍處在較低水平。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展,中國房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率有所上 升,其對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐步下降。

從與房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)高的具體產(chǎn)業(yè)來看,各個(gè)樣本國家存在差異,但是全部樣本國家 單位房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出需要建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)投入多于其他產(chǎn)業(yè)。在英、加、日 三國,100元房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出需完全消耗3元以上的建筑業(yè)產(chǎn)出、5元以上的金融保險(xiǎn)業(yè)產(chǎn)出以 及3元以上的其他商服業(yè)產(chǎn)出,其他發(fā)達(dá)國家與巴、印、中的消耗系數(shù)略低但高于其他產(chǎn)業(yè) 。因此,在印、巴、中三國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。并且 ,針對各國的差異,調(diào)整好與房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)較高的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度和影響力系數(shù)

通過計(jì)算,得到各個(gè)樣本國家全部37個(gè)產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度與影響力系數(shù),在此基礎(chǔ)上,將兩個(gè)系數(shù) 按大小分別進(jìn)行排序。限于篇幅,僅將各樣本國房地產(chǎn)業(yè)系數(shù)值及位次列出,具體結(jié)果見表 3和表4。

由表3可以看出,在所有樣本國家中,美國房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最高,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)均高 于0.70。但是在所有樣本國家中,德國和印度房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)所有產(chǎn)業(yè)中 位 次最靠前,對經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用最為顯著,從另一個(gè)角度來講,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對德國和印度房地 產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用最大;日本房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最低,三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)均在0.51以下,2005 年 降至0.363837,其他發(fā)達(dá)國家感應(yīng)度系數(shù)均處于0.50至0.76之間。中國房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度 系數(shù)平均值為0.6309731,相對于其他樣本國家而言,處于中等水平。

從影響力系數(shù)來看,相對于其他樣本國家而言,美國房地產(chǎn)業(yè)系數(shù)值最大,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn) 平均值為0.735297,對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用最大;意大利與巴西系數(shù)值最小,房地產(chǎn)業(yè)對 國 民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不足;其余樣本國家影響力系數(shù)均在0.52至0.75之間。同時(shí)期內(nèi),中國 房 地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)處于0.59至0.77之間,平均值高于巴西和印度。與發(fā)達(dá)國家相比,中國 房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)較高,對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用處于較高水平。

在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)各發(fā)達(dá)國家感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)發(fā)生了不同方向、不同幅度的變化,但 多數(shù)發(fā)達(dá)國家都處于較穩(wěn)定的水平,變化幅度較小。僅美國影響力系數(shù)從1995年的0.66536 5 增長到2005年的0.784116,日本和德國感應(yīng)度系數(shù)出現(xiàn)大幅下降 2005年,日本房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)下降到0.363837,不僅低于其余六個(gè)發(fā)達(dá)國家 ,也低于同期的三個(gè)發(fā)展中國家。。而在三個(gè)發(fā)展中國家 , 兩個(gè)系數(shù)均出現(xiàn)了大幅度的變化。巴西與印度感應(yīng)度系數(shù)出現(xiàn)大幅上漲,至2005年,兩國系 數(shù)均在0.70以上。但中國卻出現(xiàn)明顯的下降,到2005年,降低為0.567803。伴隨著感應(yīng)度 系 數(shù)的下降,中國房地產(chǎn)影響力系數(shù)也出現(xiàn)了下降,而印度出現(xiàn)了較大幅度的上升。從感應(yīng)度 和影響力系數(shù)的變化中可以看出,發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟,其影響力和感應(yīng)度處于 比較穩(wěn)定的水平,而處于快速城市化進(jìn)程中的發(fā)展中國家,房地產(chǎn)業(yè)仍處于成長階段,容易 受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步的影響,在成長過程中出現(xiàn)較大的波動(dòng)變化。

雖然在研究期內(nèi)發(fā)達(dá)國家之間感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)大小存在很大的差異,并且部分國家 感應(yīng)度系數(shù)大于影響力系數(shù),部分國家影響力系數(shù)大于感應(yīng)度系數(shù)。但是從兩系數(shù)在所有產(chǎn) 業(yè)中的位次來看,研究期內(nèi)所有樣本國家感應(yīng)度系數(shù)位次始終高于影響力系數(shù)位次。這表明 ,無論是發(fā)達(dá)國家,還是處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國,房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作 用比拉動(dòng)作用更為顯著。從另一方面反映出,國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)作用大 于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

盡管各國房地產(chǎn)業(yè)與部分產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)、完全分配系數(shù)較高,但是這只局限于少數(shù)產(chǎn)業(yè) ,從整體來看,無論是西方發(fā)達(dá)國家,還是處于快速發(fā)展進(jìn)程中的巴西、印度和中國,房地 產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)均小于1,且在國民經(jīng)濟(jì)37個(gè)產(chǎn)業(yè)中位次靠后。從表3來看,十 個(gè)樣本國家在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)的感應(yīng)度系數(shù)均低于1且位次均在24位之后,從表4來看,除印度 2003/2004年影響力系數(shù)處于28位外,樣本國家在各研究時(shí)點(diǎn)感應(yīng)度系數(shù)均在30位之后。這 些數(shù)據(jù)表明,十個(gè)樣本國家房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和推動(dòng)作用低于所有產(chǎn)業(yè)的平均值,對經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用不足。盡管發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段,影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù) 呈現(xiàn)出上漲的趨勢,但是從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看,即使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟了,兩系數(shù)值也不 會超過1,其對國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用和拉動(dòng)作用均小于37個(gè)產(chǎn)業(yè)的平均值。因此,從房地產(chǎn) 業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)來看,房地產(chǎn)業(yè)不適宜作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

小結(jié)及政策建議

綜合以上分析,相對于“西方七國”,巴西、印度和中國房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)高,單位產(chǎn) 出所需中間投入量多,房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率相對低下。并且,與其他樣本國家不同,中國房地 產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對第二產(chǎn)業(yè)的消耗量高于對第三產(chǎn)業(yè)的消耗量,這表明中國房地產(chǎn)業(yè)對技術(shù)服 務(wù)消耗少,對存量開發(fā)和質(zhì)量改善不足,消耗物質(zhì)型產(chǎn)品多,中國房地產(chǎn)業(yè)仍處于數(shù)量粗放 增長階段。因此,發(fā)展中國家,尤其是中國,應(yīng)改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù),提高生產(chǎn)效率。同 時(shí),根據(jù)發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu),加強(qiáng)對存量房的開發(fā),改善存量房 屋質(zhì)量,將對物質(zhì)產(chǎn)品的消耗轉(zhuǎn)化為對服務(wù)型產(chǎn)品的消耗,拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。