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房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文第1篇

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過(guò)劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡(jiǎn)單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷(xiāo)售收入為4000萬(wàn)元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。若該企業(yè)按正常的銷(xiāo)售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬(wàn)元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)546（4000-3000-220-234）萬(wàn)元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅60（1200×5%）萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1140（1200-60）萬(wàn)元。可見(jiàn)，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過(guò)增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅2000×5％=100萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2000－1600-120-100-10=170萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至2500萬(wàn)元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅2500×5％=125萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－2100-125-12.5=262.5（萬(wàn)元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬(wàn)元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（主要指銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷(xiāo)售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬(wàn)元，增值率為25％，應(yīng)納120萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺180萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬(wàn)元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷(xiāo)售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷(xiāo)售公司，而后由銷(xiāo)售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷(xiāo)售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷(xiāo)售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬(wàn)元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬(wàn)元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷(xiāo)售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬(wàn)元），獲利潤(rùn)1500－（1200+77）=223（萬(wàn)元），比籌劃前增加223－180=43（萬(wàn)元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào):F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為,可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前,通過(guò)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的規(guī)劃與控制來(lái)進(jìn)行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國(guó)家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排。

3.經(jīng)濟(jì)原則。即企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)要進(jìn)行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟(jì)可行,稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所引發(fā)的其他費(fèi)用支出,需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來(lái)絕對(duì)的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此,如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見(jiàn)的方法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,分次單獨(dú)簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一棟精裝修的樓房,預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1 800萬(wàn)元(含裝修費(fèi)600萬(wàn)元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,等裝修時(shí)再簽600萬(wàn)元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點(diǎn)籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,總要獲得一定的利潤(rùn),但利潤(rùn)率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此,如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。

實(shí)際工作中,首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率),然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N:一是合理定價(jià),如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額,主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目,以高質(zhì)低價(jià)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。

假如定價(jià)1 000萬(wàn)元,增值率為25%,應(yīng)納土地增值稅為90萬(wàn)元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬(wàn)元)。但如果定價(jià)960萬(wàn)元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬(wàn)元),二者相比稅后利潤(rùn)增加50萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可以看出,企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí),通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。當(dāng)然,企業(yè)并不是把價(jià)定得越低越好,當(dāng)所提高的售價(jià)帶來(lái)的收益大于提高售價(jià)而增加的稅費(fèi)支出就是值得的。

(三)費(fèi)用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件,按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事前籌劃,把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍,由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門(mén)可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加任何開(kāi)支的情況下,通過(guò)費(fèi)用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè),一般都會(huì)發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資,利息費(fèi)用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?實(shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除,降低稅額;反之,開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多,利息費(fèi)用較低,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負(fù)較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā),而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶自己購(gòu)買(mǎi)和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況,適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí),才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)國(guó)家應(yīng)盡早完善稅務(wù)籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提,只有在稅法的引導(dǎo)和約束下企業(yè)才能更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從我國(guó)現(xiàn)階段完善稅收立法工作來(lái)看,筆者認(rèn)為應(yīng)解決以下問(wèn)題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡(jiǎn)明、操作性原則。

(二)增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí),樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務(wù)籌劃意識(shí)和籌劃能力是成功開(kāi)展稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員要樹(shù)立稅務(wù)籌劃意識(shí),規(guī)范稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)工作,包括設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會(huì)計(jì)賬目和編制真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表,發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的作用,盡可能使納稅人稅收負(fù)擔(dān)降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟(jì)效益,那么通過(guò)減輕稅收負(fù)擔(dān)可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時(shí),還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問(wèn)題,只有當(dāng)收益大于成本時(shí)這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時(shí)要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃是一種高層次的理財(cái)活動(dòng),要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專業(yè)知識(shí),還要具有嚴(yán)密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門(mén)學(xué)科,具備相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)的稅務(wù)籌劃專業(yè)人員。

參考文獻(xiàn):

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)精選百例[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2007.

房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)

新的時(shí)期，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競(jìng)爭(zhēng)力，就變得異常重要。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識(shí)，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟(jì)效益。

然而，筆者通過(guò)在房地產(chǎn)業(yè)從事會(huì)計(jì)工作的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運(yùn)用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動(dòng)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)實(shí)在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點(diǎn)，可以采用如下幾種方法進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元、城市維護(hù)建設(shè)稅35萬(wàn)元和教育費(fèi)附加15萬(wàn)元，合計(jì)550萬(wàn)元。而B(niǎo)銀行取得住房所有權(quán)以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營(yíng)業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營(yíng)業(yè)稅。如果A、B能達(dá)成協(xié)議，由B直接來(lái)代替A出售該房產(chǎn)，所得款項(xiàng)由B來(lái)優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負(fù)。

（2）通過(guò)選擇合作建房方式進(jìn)行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價(jià)值 12 億元的土地使用權(quán)，由 D 企業(yè)提供資金，合作開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權(quán)。比如雙方各可以得到價(jià)值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營(yíng)業(yè)稅，此時(shí) C 企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬(wàn)元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營(yíng)企業(yè)”，則可以無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅，因而有效降低稅負(fù)。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國(guó)家對(duì)境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人是指在中國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織。納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）在銀行開(kāi)設(shè)結(jié)算賬戶；（2）獨(dú)立建立賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；（3）獨(dú)立計(jì)算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應(yīng)納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和。包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的所有必要和正常的成本、費(fèi)用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額的一般計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)納稅收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額計(jì)算的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間及推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間的方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，才確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的方法，來(lái)推遲銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而推遲企業(yè)所得稅的清算時(shí)間，從而最終降低稅負(fù)。

（2）通過(guò)推遲成本費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷(xiāo)售收入業(yè)已實(shí)現(xiàn)，但部分配套設(shè)施尚未竣工的情況。因而也無(wú)法準(zhǔn)確核算成本、費(fèi)用及損失等，進(jìn)而也無(wú)法核算企業(yè)所得額。因此，通過(guò)推遲成本、費(fèi)用等的確認(rèn)時(shí)間來(lái)延期納稅，以降低企業(yè)稅負(fù)。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計(jì)算特點(diǎn)，可以采用如下方法來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。

（1）通過(guò)降低房屋的出售價(jià)格進(jìn)行納稅籌劃

在運(yùn)用這種方法進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，需要衡量因降低房?jī)r(jià)而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負(fù)之間的大小，如果前者小于后者，則可以進(jìn)行納稅籌劃。

（2）通過(guò)將銷(xiāo)售合同與裝修合同分離進(jìn)行納稅籌劃

因?yàn)檠b修費(fèi)用在房屋售價(jià)中一般占有較大的比重，因而使其獨(dú)立于房屋銷(xiāo)售合同，則可以有效降低增值額，進(jìn)而降低增值率，從而減少稅負(fù)。

（3）通過(guò)選擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第3款第2項(xiàng)規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但址高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除?！钡?項(xiàng)規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?！边@里所說(shuō)的（一）為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

根據(jù)以上規(guī)定，當(dāng)該企業(yè)的利息費(fèi)用較多時(shí)，應(yīng)盡可能使其能夠據(jù)實(shí)扣除。反之，如果利息費(fèi)用不是很多，則可以盡可能使其按第3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過(guò)代建房屋進(jìn)行納稅籌劃、通過(guò)合作建房進(jìn)行納稅籌劃等等，本文就不詳細(xì)一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機(jī)取巧、混淆事實(shí)為手段

稅收籌劃是通過(guò)對(duì)稅收優(yōu)惠政策的準(zhǔn)確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會(huì)計(jì)政策的靈活運(yùn)用，來(lái)使企業(yè)的稅負(fù)減輕。試圖通過(guò)投機(jī)取巧、混淆事實(shí)的手段而進(jìn)行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險(xiǎn)行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將“營(yíng)業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”為根據(jù)，該企業(yè)認(rèn)為其尚不需要繳納稅款。

其實(shí)，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關(guān)的稅收法規(guī)，但實(shí)質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務(wù)，因此根據(jù)“實(shí)質(zhì)課稅”和“實(shí)質(zhì)重于名目”的原則，稅務(wù)局以該企業(yè)將營(yíng)業(yè)收入空掛到其他單位的日期認(rèn)定為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過(guò)于注重個(gè)別稅種稅負(fù)的高低而忽視了企業(yè)整體稅負(fù)的輕重

稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)衡量，不能把稅收籌劃的目標(biāo)僅僅放在某一稅種或者某幾個(gè)稅種在短期內(nèi)帶來(lái)的稅負(fù)減輕的利益之上，而是應(yīng)把稅收籌劃的目標(biāo)放在企業(yè)整體、長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，以對(duì)其影響最大的土地增值稅為判斷標(biāo)準(zhǔn)，最終選擇了土地增值稅稅負(fù)最小的稅收籌劃方案。但沒(méi)有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒(méi)有相應(yīng)地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標(biāo)就是稅負(fù)最低

稅收籌劃是通過(guò)降低稅負(fù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，因而降低稅負(fù)只是稅收籌劃的手段而不是目標(biāo)，稅后收益最大化、企業(yè)價(jià)值最大化才是稅收籌劃的終極目標(biāo)。其核心體現(xiàn)為財(cái)務(wù)利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的類型

稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價(jià)。本文認(rèn)為在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來(lái)是國(guó)家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關(guān)的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會(huì)因沒(méi)有及時(shí)掌握最新的國(guó)家相關(guān)稅收政策而導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國(guó)上地增值稅暫行條例》、（實(shí)施細(xì)則）；其他主要法規(guī)政策：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)上地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于上地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）等，如果企業(yè)沒(méi)有及時(shí)把握最新的相關(guān)稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

2.因稅法層次較低而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個(gè)別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門(mén)規(guī)章。由于部門(mén)規(guī)章的數(shù)量比較大，相關(guān)部門(mén)又比較多，因而在實(shí)踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進(jìn)而增加了相應(yīng)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

比如，目前在19個(gè)稅種當(dāng)中，僅“個(gè)人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會(huì)很大，因而也造成了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

3.因理解政策不透而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)槎愂栈I劃涉及法律、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等等多方面的專業(yè)知識(shí)，并且還要時(shí)時(shí)掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個(gè)角度出發(fā)進(jìn)行稅收籌劃，導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率就會(huì)比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從多個(gè)方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的分析，本文認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行防范。

1.通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃涉及法律、會(huì)計(jì)、稅收、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等多方面的專業(yè)知識(shí)，因而也只有復(fù)合型的高級(jí)人才才能進(jìn)行。為此，企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)具有稅收籌劃能力的復(fù)合型專業(yè)人才進(jìn)行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

2.通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過(guò)規(guī)范會(huì)計(jì)核算而進(jìn)行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬冊(cè)、憑證、報(bào)表和正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，只有如此才能通過(guò)納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過(guò)把握稅收政策進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對(duì)較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關(guān)稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

4.通過(guò)優(yōu)化籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負(fù)最小為稅收籌劃目標(biāo)，而是應(yīng)以減少稅負(fù)為手段，以最終長(zhǎng)遠(yuǎn)地提高企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)。所以，在選擇稅收籌劃方案時(shí)，要全面長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮該方案的成本及相應(yīng)的收益，只有當(dāng)稅收籌劃成本小于所得的收益時(shí)，該項(xiàng)稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過(guò)優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

5.通過(guò)獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范

稅收在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，既有財(cái)政收入職能，又有經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時(shí)因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面及時(shí)了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過(guò)有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務(wù)機(jī)關(guān)取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

6.建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的多變性、復(fù)雜性，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，應(yīng)該給予足夠的重視。當(dāng)然從籌劃的實(shí)效性看，僅僅意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，各相關(guān)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，建立一套科學(xué)、快捷的稅收籌劃預(yù)警系統(tǒng)，對(duì)籌劃過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即向籌劃者或經(jīng)營(yíng)者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國(guó)家規(guī)定的扣除后的增值額部分對(duì)國(guó)家進(jìn)行納稅的一種稅負(fù)。土地增值稅是房產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)最重的一種稅負(fù)，其所采用的方法是超額累進(jìn)稅率，這種計(jì)稅方式更增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地，土地增值稅的籌劃對(duì)房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)有效提升企業(yè)價(jià)值。

二、房產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對(duì)于普通住宅項(xiàng)目的稅收籌劃，應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目定價(jià)，把握好土地增值稅稅率變動(dòng)的臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業(yè)的稅后凈收益。普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，依據(jù)相關(guān)計(jì)算方法將免稅的最高定價(jià)作為參考。利用土地增值稅臨界點(diǎn)來(lái)選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值稅率高于起征點(diǎn)造成稅負(fù)增加。另外房產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞剑J款利息扣除限額包括商業(yè)銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規(guī)定的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除兩種方式。在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)姆绞郊哟蠊才涮淄度?，改善?xiàng)目的綠化環(huán)境，提高檔次，增加扣除項(xiàng)目金額，降低稅率。

（二）成本測(cè)算和分配

完善企業(yè)管理制度，合理劃分管理部門(mén)及生產(chǎn)部門(mén)，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用以及工程項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等成本測(cè)算沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定，因此在實(shí)際業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)能夠依據(jù)自身實(shí)際情況，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等與公司業(yè)務(wù)做合理的分割，在組織機(jī)構(gòu)、人員編制等方面也能夠進(jìn)行合理的分配，從而做到能夠?qū)⒏鞑块T(mén)費(fèi)用明顯區(qū)分列支，減少因企業(yè)部門(mén)職責(zé)劃分不清帶來(lái)的費(fèi)用認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，加大建造總成本。

三、稅負(fù)優(yōu)化的可行性實(shí)施方式

以“麗景長(zhǎng)安”項(xiàng)目為例，麗景長(zhǎng)安項(xiàng)目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業(yè)、地下車(chē)庫(kù)組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價(jià)分別為3萬(wàn)和3.4萬(wàn)，每套平均售價(jià)分別約為430萬(wàn)和490萬(wàn)。項(xiàng)目取得土地使用權(quán)，建安成本已分別按照保障房、商品房、車(chē)庫(kù)、商業(yè)等進(jìn)行了歸類，測(cè)算土地增值稅時(shí)，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算，測(cè)算應(yīng)繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長(zhǎng)安項(xiàng)目若全部銷(xiāo)售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車(chē)庫(kù)和商業(yè)5.16億，本次測(cè)算按照非普宅收入68.3億為基數(shù)測(cè)算。

2.由于普宅部分增值額為負(fù)值，不繳納土增稅，本次測(cè)算僅考慮非普宅部分土增稅。（見(jiàn)表1）

非普宅增值稅計(jì)算：（見(jiàn)下頁(yè)表2）

依據(jù)此房產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，可以采用以下方式進(jìn)行土地增值稅優(yōu)化。

（一）按不同方式進(jìn)行成本分?jǐn)?/p>

一是按照占地面積分?jǐn)偼恋爻杀?，依?jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號(hào)《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條的規(guī)定解決占地面積和綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明材料，在項(xiàng)目清算時(shí)使用“基底占地面積”計(jì)算分?jǐn)偙Ｕ戏亢蜕唐贩客恋爻杀?，能夠得到稅?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，此次測(cè)算預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅3460.18萬(wàn)。（見(jiàn)表3）

二是專屬建安成本的方式，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2016年7號(hào)《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產(chǎn)公司提供足夠的證據(jù)支持建安成本可以按受益對(duì)象直接歸集，通過(guò)溝通讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可企業(yè)建安成本專屬于某項(xiàng)成本對(duì)象的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性。而其他開(kāi)發(fā)成本包括前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，還包括與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用及其他間接費(fèi)用不能獨(dú)立核算的成本，需按建筑面積比例去分?jǐn)?；如果方案落地?shí)施階段能夠全部順利解決，此次測(cè)算建安成本如果不按建筑面積分?jǐn)傆稍A(chǔ)數(shù)據(jù)扣除項(xiàng)目總額29.36億增加到30.67億，預(yù)計(jì)可以節(jié)約土增稅7869萬(wàn)。

三是車(chē)位和商業(yè)自持或打包銷(xiāo)售的方式，該項(xiàng)目車(chē)位計(jì)稅成本1.3萬(wàn)/M2，車(chē)位的可售面積平均34 M2/個(gè)，以此計(jì)算車(chē)位的可扣除成本約為30萬(wàn)/個(gè)。市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為25萬(wàn)/個(gè)，因此該項(xiàng)目車(chē)位為負(fù)增值。根據(jù)北京市地方稅務(wù)局公告2013年第8號(hào)第二條的規(guī)定，土地增值稅的計(jì)算統(tǒng)一采用“二分法”，非普通住宅、車(chē)位、商業(yè)統(tǒng)一作為其他商品房合并計(jì)算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車(chē)位，按照我公司的數(shù)據(jù)，目前未售車(chē)位361個(gè)，商業(yè)8套，市場(chǎng)價(jià)格車(chē)位25萬(wàn)/個(gè)，商業(yè)4萬(wàn)/平，按照銷(xiāo)售部門(mén)預(yù)測(cè)，剩余車(chē)位和商業(yè)不能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，如果打包銷(xiāo)售，可以給予適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售折扣，按照車(chē)位20萬(wàn)/個(gè)，商業(yè)3萬(wàn)/平測(cè)算，預(yù)計(jì)節(jié)稅62.06萬(wàn)，如自持車(chē)位的負(fù)增值將無(wú)法在本次清算中使用，從而加大了項(xiàng)目增值幅度。

四是優(yōu)化公司現(xiàn)售樓處成本分?jǐn)偅鶕?jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，獨(dú)立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范圍，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。如不建設(shè)售樓處，而是使用配套商業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售工作，在產(chǎn)品規(guī)劃支出前就做好相關(guān)預(yù)案的話，現(xiàn)售樓處已發(fā)生的500萬(wàn)成本就能夠作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅324萬(wàn)，從而也起到了節(jié)約銷(xiāo)售成本的目的。

五是優(yōu)化期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的轉(zhuǎn)化，可以通過(guò)合理的方法，作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本扣除，根據(jù)《土地增值稅暫行條例細(xì)則》第七條（二）的規(guī)定，直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員工資、福利費(fèi)，允許計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，并加計(jì)扣除20%。實(shí)施條件是費(fèi)用支出與項(xiàng)目工程建設(shè)直接相關(guān)，如關(guān)聯(lián)方具有工程管理能力和資質(zhì)，對(duì)工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項(xiàng)目等有關(guān)費(fèi)用，在實(shí)際管理的開(kāi)始日雙方應(yīng)簽訂工程管理服務(wù)合同和工程項(xiàng)目有關(guān)服務(wù)合同，發(fā)生相關(guān)費(fèi)用可計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)而不歸集為管理費(fèi)用，優(yōu)化后的歸集分?jǐn)偡椒梢栽黾由唐贩块_(kāi)發(fā)成本1100萬(wàn)，預(yù)計(jì)可節(jié)約土增稅1035萬(wàn)。

具體優(yōu)化成本分?jǐn)偣?jié)稅的方式見(jiàn)表4：

以上優(yōu)化方案共計(jì)節(jié)稅1.89億，籌劃方案落地，進(jìn)行土增稅清算時(shí)，還需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分溝通。

（二）合理制定項(xiàng)目售價(jià)

合理制定項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)，通過(guò)大數(shù)據(jù)的匯總分析項(xiàng)目成本、市場(chǎng)定位以及項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，配合項(xiàng)目稅收籌劃測(cè)算，參照土增稅階梯累進(jìn)計(jì)算的特點(diǎn)，找到本項(xiàng)目有利的稅率臨界點(diǎn)，進(jìn)行效應(yīng)測(cè)試，從而起到對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格定價(jià)的輔助指導(dǎo)，避免因缺少稅收籌劃數(shù)據(jù)的支持盲目定價(jià)，產(chǎn)生的高售價(jià)反而比相對(duì)略低售價(jià)收益低的情況發(fā)生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負(fù)擔(dān)

合理運(yùn)用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規(guī)定利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明，允許按照實(shí)際情況對(duì)稅收部分進(jìn)行扣除，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和5%進(jìn)行扣除；凡是能按照房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龆寄馨慈〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。在此案例中，保障房利息計(jì)稅成本7，120.65萬(wàn)，商品房20，668.40萬(wàn)，車(chē)庫(kù)5，671.77萬(wàn)，商業(yè)1，595.27萬(wàn)，資本化利息支出總額為35，056.09萬(wàn)，有效利用利息支出方式能夠減輕房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅；籌劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

土地增值稅是我國(guó)各稅種中比較重要的稅種之一。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是土地增值稅最主要的納稅義務(wù)人，進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃，是當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。

我國(guó)土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，在實(shí)際工作中，一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅，即按照增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)，具體方法如下：

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×適用的速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入-（取得土地使用權(quán)所支付的金額①+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本②+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用③+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金④+其他扣除項(xiàng)目⑤）

①取得土地使用權(quán)所支付的金額是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及手續(xù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等；

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等；

⑤其他扣除項(xiàng)目是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人根據(jù)①②計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

稅率與速算扣除系數(shù)如下：

稅收籌劃應(yīng)首先從以下幾個(gè)方面著手：

（一）盡量減少土地增值稅應(yīng)納稅收入

1、分散經(jīng)營(yíng)收入

分散經(jīng)營(yíng)收入是指將可以從整個(gè)房地產(chǎn)中分離出來(lái)的部分單獨(dú)處理，降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入。常用的方法主要有兩種。其一，將房地產(chǎn)與其包含的各種附屬設(shè)施或者設(shè)備分開(kāi)處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂兩個(gè)合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬辦公設(shè)備等的購(gòu)銷(xiāo)合同，而不是將房地產(chǎn)及其所包含的辦公設(shè)備合并作價(jià)，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式簽訂合同。這樣就可以使增值額變小，減少土地增值稅的應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為800萬(wàn)元，其中房屋內(nèi)的附屬設(shè)施的市場(chǎng)估值為100萬(wàn)元，如果雙方只簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，附屬設(shè)施的價(jià)值以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式體現(xiàn)，因此土地增值稅應(yīng)納稅收入為800萬(wàn)元，而如果簽訂兩份合同，土地增值稅應(yīng)納稅收入為700萬(wàn)元，減少了100萬(wàn)元，從而使得增值額減小，土地增值稅額減小。其二，將房地產(chǎn)與安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾分開(kāi)處理，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂兩個(gè)合同，一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，一份附屬設(shè)備安裝及裝潢裝飾合同，前者屬于土地增值稅的征稅范圍，后者屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，不屬于土地增值稅的征收范圍。同樣也可以減少增值額，減少應(yīng)納稅收入，從而節(jié)省應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

2、充分利用代收費(fèi)用

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“對(duì)于按縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)也不允許扣除代收費(fèi)用”。企業(yè)是否將代收費(fèi)用計(jì)入售房收入不會(huì)對(duì)增值額產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，從而影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的金額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃。

比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不包括代收費(fèi)用的售房收入為10000萬(wàn)元，代收的各項(xiàng)費(fèi)用150萬(wàn)元，除代收費(fèi)用外的扣除項(xiàng)目金額為6630萬(wàn)元。若不把代收費(fèi)用計(jì)入售房收入，則增值額=10000-6630=3370萬(wàn)元，增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=3370/6630=50.83%>50%，應(yīng)繳土地增值稅=3370×40%-6630×5%=1016.5萬(wàn)元。若將代收費(fèi)用計(jì)入售房收入，則增值額=（10000+150）-（6630+150）=3370萬(wàn)元，應(yīng)繳土地增值稅=3370×30%=1011萬(wàn)元。從而可以看出，將代收費(fèi)用計(jì)入售房收入后，增值額沒(méi)有發(fā)生變化，但扣除項(xiàng)目增加，增值率下降，應(yīng)繳納的土地增值稅減少了5.5萬(wàn)元。因此，在會(huì)計(jì)核算時(shí)企業(yè)應(yīng)將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，減少土地增值稅的數(shù)額。

3、合理確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格

土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，但在有些情況下價(jià)高未必利大，根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。因此，在確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，要考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。

（二）盡量增加扣除項(xiàng)目的金額

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

根據(jù)規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地增值稅額稅額計(jì)算公式中的①②之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地增值稅稅額計(jì)算公式中的①②之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。如果房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；如果主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用所占比例較小，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從開(kāi)發(fā)費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行土地增值稅籌劃的時(shí)候，應(yīng)該考慮企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，合理選擇籌劃方式。

比如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額①與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本②之和為2200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，并且不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高金額為：2200×10％=220萬(wàn)元；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，所能扣除費(fèi)用的最高金額為：200+2200×5%=310萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，在這種情況下，企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是很好的選擇。然而，如果按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇，即如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高金額為：2200×10％=220萬(wàn)元；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，所能扣除費(fèi)用的最高金額為：80+2200×5%=190萬(wàn)元。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，它主要用來(lái)核算直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，比如工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等。在實(shí)際工作中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保證等通常無(wú)法與公司總部清晰的分開(kāi)，有些費(fèi)用的列支可能介于公司期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用之間。因此，在一定的情況下可以把有些期間費(fèi)用在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支，這樣就增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并可以增加20%扣除的扣除基數(shù)，從而大大增加了扣除項(xiàng)目金額，減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

（三）合理充分地利用稅收優(yōu)惠

1、合作建房

稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減少土地增值稅的目的。假如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有一塊土地，打算與乙公司合作建造辦公樓，其中甲公司提供土地，乙公司提供建造資金，建成后按比例分房。對(duì)乙公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓無(wú)需繳納土地增值稅，從而會(huì)降低其購(gòu)置成本，即使將來(lái)處置該辦公樓，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可以節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，無(wú)論甲企業(yè)還是乙公司都實(shí)現(xiàn)了減少土地增值稅的目的。

2、利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)

稅法規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。如果有公司或企業(yè)準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以以房產(chǎn)作為投資成為合伙人，這樣一方面可以使購(gòu)房投資人節(jié)約投資成本，另一方面還能節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅額，實(shí)現(xiàn)雙贏。

3、代建房

代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了一定收入，但從始至終未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和變更，其收入屬于房地產(chǎn)建造勞務(wù)報(bào)酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營(yíng)業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。相反，如果不采用代建房方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，則房地產(chǎn)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)不僅要繳納土地增值稅還要繳納營(yíng)業(yè)稅，稅負(fù)增加。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但采用這種方式進(jìn)行納稅籌劃的前提是在開(kāi)發(fā)之前就已經(jīng)確定好最終用戶，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

參考文獻(xiàn)：

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