前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地確權(quán)法律條文范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。

土地確權(quán)法律條文范文第1篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)；集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；實(shí)證研究

從20世紀(jì)90年代中后期開(kāi)始，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了三次大規(guī)模的試點(diǎn)，包括四川、廣東、浙江、北京等地，既體現(xiàn)出各地的實(shí)踐特點(diǎn)，也凸顯了法律規(guī)范的急迫性。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化的背景下，研究農(nóng)村集體建設(shè)用的依法流轉(zhuǎn)具有理論和現(xiàn)實(shí)雙重意義。

一、實(shí)踐：上海市試點(diǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代中后期，以安徽蕪湖為代表開(kāi)始了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的早期試點(diǎn)，仍然聚焦于“應(yīng)否流轉(zhuǎn)”的爭(zhēng)論；到2005年，以廣東為代表開(kāi)始了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的第二波試點(diǎn)，突出了沿海開(kāi)放地區(qū)的先行先試精神，聚焦于“流轉(zhuǎn)模式”的探索；到2009年，湖南、重慶、成都、北京等地廣泛開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)，嘗試從總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和制度設(shè)計(jì)角度提出政策建議。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)從實(shí)踐中走來(lái)，愈加成熟，然而其與現(xiàn)行法律規(guī)定卻愈加沖突和矛盾，簡(jiǎn)言之，其“違法性”特征越加突出。

上海于2009年也加入了農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)試點(diǎn)行列，并于2010年1月試點(diǎn)工作的若干意見(jiàn)，并選擇了四個(gè)試點(diǎn)村鎮(zhèn)（浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)益民村、嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)小廟村、松江區(qū)佘山鎮(zhèn)新鎮(zhèn)村和金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭北村）開(kāi)展試點(diǎn)工作。

本文主要以金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭北村為實(shí)地調(diào)研對(duì)象。在全市范圍的試點(diǎn)工作中，亭北村取得了六個(gè)“第一”：第一個(gè)完善工作機(jī)制，第一個(gè)區(qū)級(jí)人民政府集體土地所有權(quán)登記通告，第一個(gè)完成指界人推舉大會(huì)，第一個(gè)開(kāi)展指界人現(xiàn)場(chǎng)指界，打下第一個(gè)集體土地所有權(quán)界樁，第一個(gè)取得調(diào)查資料樣本。

二、問(wèn)題：農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的法律困境和實(shí)踐難點(diǎn)

（一）現(xiàn)行法律規(guī)定滯后于當(dāng)前土地利用的現(xiàn)實(shí)

盡管我國(guó)《憲法》賦予了土地使用權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)利，但現(xiàn)行《土地管理法》卻禁止或嚴(yán)格限制農(nóng)村集體所有土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?007年通過(guò)的現(xiàn)行《物權(quán)法》關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)亦無(wú)原則突破。從這些法律條文可以看出，在立法層面，國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)并無(wú)相關(guān)的法律法規(guī)予以規(guī)制，現(xiàn)行法律規(guī)范并不完全支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地。正是由于法律條文的不支持，導(dǎo)致目前在做的增減掛鉤、宅基地置換等工作都是在將集體土地征用，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有之后進(jìn)行的。

但從現(xiàn)實(shí)需要看，土地作為生產(chǎn)要素，實(shí)現(xiàn)其保值增值的根本途徑，就是進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，讓其流動(dòng)起來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行中提升土地價(jià)值。因此，實(shí)踐中的農(nóng)村土地隱性流轉(zhuǎn)此起彼伏，由于其與現(xiàn)行法律的沖突，存在違法嫌疑，也帶來(lái)了諸多土地流轉(zhuǎn)的糾紛和矛盾。同時(shí)，國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地通過(guò)低價(jià)征收和市場(chǎng)價(jià)招拍掛，獲取巨額土地級(jí)差收益，多年來(lái)備受詬病，與城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和土地要素進(jìn)入市場(chǎng)的公平公正性相違背。因此，現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)定遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于現(xiàn)實(shí)需要，必須對(duì)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行修改。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在實(shí)踐中面臨較多困難

第一，農(nóng)民宅基地確權(quán)工作困難重重。明確農(nóng)村集體建設(shè)用地權(quán)屬是進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。亭北村在完成土地調(diào)查后，下一步要進(jìn)行的就是確權(quán)、登記發(fā)證工作，以明確流轉(zhuǎn)地塊的集體所有權(quán)，為土地流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。從目前情況來(lái)看，以隊(duì)組為單位的集體土地所有權(quán)以及鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)的確定工作較為簡(jiǎn)單；而對(duì)于農(nóng)民宅基地，由于農(nóng)村人口流動(dòng)、私下交易等原因，情況復(fù)雜，又沒(méi)有相關(guān)政策加以規(guī)定，確權(quán)工作難以開(kāi)展。

第二，集體建設(shè)用地“實(shí)體流轉(zhuǎn)+指標(biāo)流轉(zhuǎn)”兩種方式均存在困難和瓶頸。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地有實(shí)體流轉(zhuǎn)和指標(biāo)流轉(zhuǎn)兩種方式。實(shí)體流轉(zhuǎn)就是先對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的建筑物拆除并將其復(fù)墾為符合標(biāo)準(zhǔn)和條件的耕地，然后再開(kāi)辟另外一塊集體土地作為建設(shè)用地并建造廠房等設(shè)施，以出租等方式對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)；指標(biāo)流轉(zhuǎn)就是對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的建筑物拆除并復(fù)墾為符合標(biāo)準(zhǔn)和條件耕地后，不再占用新的集體土地作為建設(shè)用地，而是把其產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)和耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)在全市范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)。

土地確權(quán)法律條文范文第2篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律地位；探析

中圖分類(lèi)號(hào)：DF0-052 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2016）31-0073-02

價(jià)格較低的小產(chǎn)權(quán)房，在產(chǎn)生、交易方面均屬違法行為，既要保證經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，又要遵循法律制度，小產(chǎn)權(quán)房已成為我國(guó)在城市化建設(shè)過(guò)程中急需解決的問(wèn)題。

一、小產(chǎn)權(quán)房的界定

（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。孫憲忠認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)自古就有，它泛指一切沒(méi)有獲得完整所有權(quán)的房屋。在我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)下，小產(chǎn)權(quán)房主要是指在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)，并向組織成員外居民銷(xiāo)售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法在城市房屋管理主管部門(mén)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的特征

1.小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)具有不合法性。我國(guó)土地實(shí)行公有制，分國(guó)家所有和集體所有。城市土地屬?lài)?guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除屬?lài)?guó)家所有部分外，均屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有。我國(guó)對(duì)農(nóng)村土地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制政策，對(duì)于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，任何單位和個(gè)人在各項(xiàng)土地進(jìn)行建設(shè)使用前，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，小產(chǎn)權(quán)房一般建設(shè)在集體土地之上，根據(jù)我國(guó)房地一體主義的立法原則，實(shí)行房隨地走和地隨房走，如果將建設(shè)在集體土地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員意外的其他居民，則導(dǎo)致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這將嚴(yán)重違反我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定。

2.小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)具有無(wú)序性和不完整性。小產(chǎn)權(quán)房的興建沒(méi)有經(jīng)過(guò)集體規(guī)劃，施工隊(duì)伍和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)監(jiān)督和審查，用途也沒(méi)有通過(guò)國(guó)家的審核，無(wú)法從國(guó)家獲得相應(yīng)的房產(chǎn)證。因此買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)需簽訂合同，達(dá)成口頭上的一致便可完成交易，這是導(dǎo)致即使國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易，但其交易依舊活躍在整個(gè)房地產(chǎn)交易之中的原因。

3.價(jià)格水平低廉，具有經(jīng)濟(jì)性。小產(chǎn)權(quán)房所用材料較劣質(zhì)，無(wú)需經(jīng)過(guò)程序的審核，減少了一部分成本與手續(xù)費(fèi)，房?jī)r(jià)比一些大產(chǎn)權(quán)房低很多，甚至繳納的費(fèi)用和大產(chǎn)權(quán)房的首付等同。許多居民為了保障自己和家人最基本的生活需求，即使知道小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家法律的保障，得不到法律的保護(hù)，也冒險(xiǎn)去購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及其法律地位分析

（一）小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，大量產(chǎn)生的原因

1.經(jīng)濟(jì)原因。隨我國(guó)城市化進(jìn)程飛速發(fā)展而涌向城市的務(wù)工人員，增大了房地產(chǎn)的剛性需求。進(jìn)城務(wù)工人員和部分城市居民中，中低收入者占到一半以上，他們無(wú)力承擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，但為滿(mǎn)足住房要求，不得已將目光轉(zhuǎn)移到城郊結(jié)合地帶價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房和商品房?jī)r(jià)格的懸殊推動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。

2.制度原因。農(nóng)村的土地屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有，農(nóng)村土地直接入市存在著法律上的障礙，農(nóng)村土地要想成為建設(shè)用地必須通過(guò)國(guó)家征收的方式實(shí)行土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有才能實(shí)現(xiàn)，為了保護(hù)和充分利用有限的土地資源，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的農(nóng)村土地用途管制，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體土地的征收必須是為了公共利益的需要，僅僅以居住為目的征收農(nóng)村集體土地，很難說(shuō)是為了公共利益的需要。所以，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)現(xiàn)行的法律制度框架之內(nèi)上市交易困難重重，這正是小產(chǎn)權(quán)房就是小產(chǎn)權(quán)房的原因。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析

1.小產(chǎn)權(quán)房的社會(huì)效應(yīng)。（1）積極影響。第一，在商品房的價(jià)格壓力和供需矛盾的作用下小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉且交易簡(jiǎn)單，能夠更好地平抑房?jī)r(jià)，對(duì)促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性有一定的影響。第二，小產(chǎn)房能夠吸引更多的城市居民到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村，改變我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村勞動(dòng)力和人才不斷外流的狀況，對(duì)于提高了城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)的農(nóng)村勞動(dòng)力的結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)有積極影響，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有利于新農(nóng)村建設(shè)，為農(nóng)村帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村的城鎮(zhèn)化步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。（2）消極影響。第一，小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模的增長(zhǎng)會(huì)對(duì)有限的土地資源的保護(hù)和利用帶來(lái)沖擊。由于集體土地價(jià)格低廉，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商在賺錢(qián)動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，往往在利用集體土地時(shí)修建大量的豪華別墅、高爾夫球場(chǎng)等休閑設(shè)施等方法攫取更大的利潤(rùn)，這必將造成土地資源的巨大浪費(fèi)，給我國(guó)嚴(yán)守18億畝耕地紅線(xiàn)造成了巨大的壓力，也必將威脅到我國(guó)的糧食安全。第二，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成沖擊。相對(duì)于擁有完全產(chǎn)權(quán)的商品房來(lái)說(shuō)，價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序造成干擾。在大量的已建成的商品房賣(mài)不出去，空置的商品房存量不斷增加的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金回籠方面可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致其資金鏈斷裂，從而出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉等現(xiàn)象。這無(wú)疑會(huì)影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。第三，不利于小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的享有以等級(jí)為公示方式權(quán)利，房屋登記管理部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上面登記的權(quán)利人是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，登記為何種權(quán)利，該權(quán)利人就享有什么權(quán)利。由于小產(chǎn)權(quán)房由于自身不具備相關(guān)登記條件，不可能在房屋登記管理部門(mén)登記注冊(cè)，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者得不到法律的有效保護(hù)。

2.小產(chǎn)權(quán)房的法律地位分析。第一，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)范不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定表明，集體土地只能由集體組織成員來(lái)使用，集體組織以外的成員必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，限制了集體土地只能用作鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)。第六十三條明確禁止農(nóng)民把集體土地轉(zhuǎn)讓給城市居民，限制了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地之上的，法律限制了集體土地只能用于集體成員，本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員無(wú)法使用。這些法律都足以充分說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房的不合法性。第二，國(guó)家政策不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性。2010年國(guó)務(wù)院責(zé)成國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專(zhuān)門(mén)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。就小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院要求：一是所有在建及在售的小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售。2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證?！兑庖?jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶(hù)籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。第三，從法理上講，小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)關(guān)系吃飯和居住條件改善的問(wèn)題，其出現(xiàn)本身就是居住條件的改善，但是大量產(chǎn)生勢(shì)必?cái)D占農(nóng)業(yè)用地，如不加以限制，將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地大量流失，不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性體現(xiàn)了立法者在“吃飯”問(wèn)題和“改善居住條件”問(wèn)題上的價(jià)值選擇。

三、小產(chǎn)權(quán)房的處理對(duì)策

（一）嚴(yán)格禁止新開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是在我國(guó)住房改革過(guò)程中出現(xiàn)的，雖有一定的合理性，但其本身就不具有合法性，所以，在出臺(tái)新的政策與法律條文前，必須對(duì)新小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)工建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格禁止，土地管理部門(mén)等執(zhí)法部門(mén)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)法，以確保現(xiàn)行法律的有效落實(shí)，堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房的泛濫的勢(shì)頭。

（二）針對(duì)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，可以采取區(qū)分購(gòu)買(mǎi)者的情況，分類(lèi)審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書(shū)的辦法解決

第一，購(gòu)房者若符合國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房相關(guān)購(gòu)買(mǎi)規(guī)定條件，相關(guān)部門(mén)才可核實(shí)并發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的所有權(quán)證書(shū)。相應(yīng)的，該類(lèi)房屋以后的出租、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)也需按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

第二，若購(gòu)房者補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，相關(guān)部門(mén)便可核實(shí)并發(fā)放一般的房屋所有權(quán)證書(shū)。該房屋也隨之轉(zhuǎn)為普通商品房。購(gòu)房者的居住、出租、轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)便可自有合法，同時(shí)房屋在通過(guò)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓時(shí)也不會(huì)再受到任何限制。

第三，若該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)者也未補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，發(fā)證機(jī)關(guān)只能核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持證人只能自己居住，但在未來(lái)變更房屋所有人時(shí)，應(yīng)補(bǔ)繳這部分費(fèi)用。

（三）拆除嚴(yán)重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋

若小產(chǎn)權(quán)房屋已非法侵占了基本農(nóng)田，使耕地遭受到破壞的，應(yīng)責(zé)令拆除并恢復(fù)耕地原狀。對(duì)于影響到防洪泄洪、對(duì)國(guó)防安全構(gòu)成危害或?qū)ι鷳B(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重破壞的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)一并拆除。

總之，小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)住房改革的特定環(huán)境及歷史條件下的產(chǎn)物，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題必須被積極、妥善、穩(wěn)步的解決。短期可緩解城市住房壓力，長(zhǎng)期可改革我國(guó)現(xiàn)行土地制度中不合理的部分，完善土地制度的改革。我們要相信，隨著不斷的探索，法治化進(jìn)程的完善，必將圓滿(mǎn)解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]張忠野，曾大鵬.房地產(chǎn)法學(xué)[M].上海：格致出版社，2010.

[2]金麗馥.中國(guó)農(nóng)民失地問(wèn)題的制度分析四[M].北京：高等教育出版社，2007.

土地確權(quán)法律條文范文第3篇

關(guān)鍵詞：糧食核心區(qū)；農(nóng)村宅基地；入市流轉(zhuǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

與城鎮(zhèn)國(guó)有土地相比，我國(guó)集體土地?zé)o論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴(yán)格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數(shù)量最大的建設(shè)用地，宅基地粗放利用與城市化進(jìn)程對(duì)空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀卻是中國(guó)最為獨(dú)特、最為敏感，也是最難以決斷的一項(xiàng)制度[1-2]。我國(guó)農(nóng)村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應(yīng)屬于土地制度改革的重要領(lǐng)域。當(dāng)前，在我國(guó)耕地保護(hù)更加規(guī)范嚴(yán)格前提下，宅基地順利入市無(wú)疑已成為當(dāng)前土地制度改革的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。作為糧食核心區(qū)的河南省，耕地保護(hù)更是任重道遠(yuǎn)，土地資源卻越來(lái)越緊缺，與此同時(shí)又要面對(duì)航空港綜合試驗(yàn)區(qū)、“米”字形高鐵網(wǎng)及配套“一路一帶”戰(zhàn)略發(fā)展。因此，開(kāi)展農(nóng)村宅基地入市研究，讓農(nóng)業(yè)大省“沉睡的資產(chǎn)”活起來(lái)，讓人口大省的農(nóng)民享有更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下河南省集體建設(shè)用地利用方式和發(fā)展模式的重要研究?jī)?nèi)容。

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀

1.1.1 新建住房無(wú)序擴(kuò)張 目前，我國(guó)農(nóng)村新建宅基地在審核趨于嚴(yán)格，但用地區(qū)位卻比老宅基地要好得多，特別是農(nóng)民分戶(hù)后，多數(shù)都愿意重新選址建新房。據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前農(nóng)村中10%～30%的農(nóng)戶(hù)擁有一戶(hù)多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地?cái)?shù)量卻增加了13.33萬(wàn)hm2。

1.1.2 現(xiàn)狀住宅嚴(yán)重超標(biāo) 據(jù)《全國(guó)土地利用變更調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)新增村莊建設(shè)用地總量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)村人均住房面積也是逐年上升。長(zhǎng)期以來(lái)由于對(duì)農(nóng)村建房缺乏科學(xué)有效管理及宅基地免費(fèi)的使用制度，導(dǎo)致農(nóng)戶(hù)超占、亂占，農(nóng)戶(hù)人均住宅面積嚴(yán)重超標(biāo)。目前，全國(guó)農(nóng)村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均用地標(biāo)準(zhǔn)[3]。

1.1.3 存量用地閑置浪費(fèi) 宅基地中閑置和空心化問(wèn)題突出。原因如下：農(nóng)民外出經(jīng)商、打工及家庭傳統(tǒng)的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進(jìn)新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周?chē)写罅孔粤舻?，一旦房屋閑置就荒廢而無(wú)人問(wèn)津。全國(guó)1 333萬(wàn)hm2農(nóng)村宅基地中有10%～15%于閑置狀態(tài)，計(jì)133.3萬(wàn)～200萬(wàn)hm2；據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個(gè)鄭東新區(qū)。

1.1.4 農(nóng)村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規(guī)定的非常嚴(yán)格，但事實(shí)上很難實(shí)施。首先，因村莊規(guī)劃滯后，新村建設(shè)與舊村改造脫節(jié)，政府缺乏對(duì)農(nóng)戶(hù)新房規(guī)劃，建新規(guī)模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴(yán)重影響了村莊統(tǒng)一規(guī)劃[4]。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層國(guó)土所因人手少，致使宅基地執(zhí)法巡查不到位，很難對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)民建房實(shí)施有效管控。三是我國(guó)土地用途管制是一種用地規(guī)模控制制度，屬于從上到下一種管控，其末端農(nóng)民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農(nóng)民新房用地要占用承包地，嚴(yán)重危及耕地保護(hù)。

1.1.5 宅基地流轉(zhuǎn)地區(qū)差異 不同經(jīng)濟(jì)條件地區(qū)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)區(qū)域差異極其明顯。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)在城市郊區(qū)相對(duì)較多，在偏遠(yuǎn)區(qū)域流轉(zhuǎn)卻很少。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押等流轉(zhuǎn)的宅基地占10%～40%，其流轉(zhuǎn)活躍度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般區(qū)域。在同一流轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)，農(nóng)村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)較明顯“城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和一般農(nóng)村”三個(gè)區(qū)域。

1.2 農(nóng)村宅基地制度中存在的問(wèn)題

1.2.1 所有權(quán)主體不清 目前，我國(guó)《土地管理法》在一定程度上對(duì)農(nóng)村宅基地的所有、使用權(quán)進(jìn)行了簡(jiǎn)單約束，但從法律層面上并沒(méi)有說(shuō)明村民集體應(yīng)該如何行使所有權(quán)，造成了在農(nóng)村宅基地使用和管理上出現(xiàn)縣、鄉(xiāng)、村、組四級(jí)主體權(quán)責(zé)不明、管理混亂，致使農(nóng)村宅基地確權(quán)登記困難并滯后，農(nóng)戶(hù)無(wú)法行使自己的權(quán)利。

1.2.2 用益物權(quán)不完整 物權(quán)法將宅基地使用權(quán)明確為用益物權(quán)。又說(shuō)“宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本，是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權(quán)在法律上表達(dá)模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地?fù)Q房等一系列活動(dòng)基本都不考慮農(nóng)民宅基地的收益權(quán)。對(duì)于整理節(jié)余的建設(shè)用地出讓收益及增值收益，農(nóng)民及其集體都享用極少或很難分享。

1.2.3 財(cái)產(chǎn)權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn) 目前，我國(guó)法律法規(guī)明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農(nóng)戶(hù)無(wú)法對(duì)自己的宅基地?fù)碛凶罱K的處置權(quán)和經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)，不可避免地?fù)p害了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。宅基地使用權(quán)是一種沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值的權(quán)利，農(nóng)民土地資產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。但農(nóng)村宅基地私下交易無(wú)法避免，“隱形市場(chǎng)”和隨意定價(jià)的轉(zhuǎn)讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉(zhuǎn)讓收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度設(shè)計(jì)效率低下 制度的設(shè)計(jì)不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國(guó)農(nóng)村宅基地制度在很大程度上維護(hù)了農(nóng)村內(nèi)部集體成員間的基本公平，但由于其無(wú)償?shù)暮蜔o(wú)時(shí)間約束的使用期限，使其在產(chǎn)權(quán)制度的安排上因沒(méi)有時(shí)間節(jié)點(diǎn)而缺乏效率。隨著土地資源性理念強(qiáng)化，宅基地使用權(quán)制度的設(shè)計(jì)要求不僅要保障農(nóng)民住房需求，又要實(shí)現(xiàn)效率價(jià)值目標(biāo)，更要求土地產(chǎn)權(quán)從“以所有為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙岳脼橹行摹盵7-8]。

1.2.5 宅基地私下流轉(zhuǎn)問(wèn)題嚴(yán)重 據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村宅基地自發(fā)、隱形的市場(chǎng)遍布各地。更為重要的是，相關(guān)的宅基地產(chǎn)權(quán)缺少法律條文約束，國(guó)家頒布的法律法規(guī)存在著互相引用和相互矛盾，導(dǎo)致現(xiàn)行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對(duì)宅基地使用上的必要監(jiān)督。同時(shí)缺乏宅基地退出機(jī)制，無(wú)法實(shí)施有效的村莊整理和中心村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，因宅基地流轉(zhuǎn)引發(fā)的矛盾不斷。

2 促進(jìn)宅基地入市流轉(zhuǎn)的建議和措施

在我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)加速進(jìn)行之中，以和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)居民利益互補(bǔ)為導(dǎo)向，宅基地管理措施應(yīng)當(dāng)采取疏導(dǎo)方式而非強(qiáng)堵手段，通過(guò)土地管理制度改革，依法準(zhǔn)許并探索宅基地入市模式。建議如下。

2.1 科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)農(nóng)民適度集中居住

科學(xué)預(yù)測(cè)農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量和用地規(guī)模；結(jié)合美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，適度開(kāi)展村莊治理，加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理，嚴(yán)格用途管制，從嚴(yán)控制村莊建設(shè)用地規(guī)模和布局。通過(guò)流轉(zhuǎn)、置換、整理等方式，整合優(yōu)化農(nóng)村宅基地布局，逐步推進(jìn)農(nóng)宅集居化建設(shè)。再者，要實(shí)施差異化戰(zhàn)略，以組為單位實(shí)行集中居住，逐步打破行政區(qū)劃，嚴(yán)格實(shí)行“一戶(hù)一基”、“統(tǒng)規(guī)自建”，逐步引導(dǎo)遷村并點(diǎn)建設(shè)[9]。第四，進(jìn)一步強(qiáng)化增減掛鉤政策實(shí)施，以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作為原則，通過(guò)異地置換，真正實(shí)現(xiàn)人、地、錢(qián)協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展。

2.2 明確產(chǎn)權(quán)，完善宅基地立法體系

首先，明確宅基地用益物權(quán)，切實(shí)賦予農(nóng)民對(duì)宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權(quán)及繼承權(quán)；其次，要理清宅基地的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、歸屬及流轉(zhuǎn)狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》的登記發(fā)證工作；第三，廢除上位法中關(guān)于限制宅基地自由流轉(zhuǎn)的有關(guān)條款，規(guī)定村民集體有宅基地的處置權(quán)，國(guó)家具有宅基地宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶(hù)具備宅基地微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)；允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn)；第四，加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，修改《土地管理法》及其《實(shí)施條例》，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地入市流轉(zhuǎn)的對(duì)象、條件、范圍、方式，以及流轉(zhuǎn)的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《房屋征收與補(bǔ)償條例》，實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)、同房同價(jià)，推進(jìn)建設(shè)用地城鄉(xiāng)一體化。

2.3 嚴(yán)格管理，構(gòu)建入市價(jià)格體系

首先，堅(jiān)持總量控制和用途管制，改革宅基地規(guī)劃管制，明確宅基地管理責(zé)任，上級(jí)政府實(shí)施村莊規(guī)劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)，完善市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，構(gòu)建集體建設(shè)用地的定級(jí)估價(jià)和價(jià)格管理制度[11]，建立區(qū)域最低限價(jià)制度和地價(jià)公示制度。第三，要建立交易價(jià)格核準(zhǔn)制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機(jī)行為；建立交易價(jià)格歸入制度，對(duì)于超過(guò)核準(zhǔn)價(jià)格的土地收益，直接歸入為集體經(jīng)濟(jì)組織所共有。第四，大力發(fā)展有助于土地交易健康發(fā)展的評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地融資服務(wù)機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等中介組織，建立并完善以區(qū)、縣為單位的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理服務(wù)市場(chǎng)體系。

2.4 合理分配，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法利益

首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉(zhuǎn)宅基地必須符合規(guī)劃，對(duì)登記在冊(cè)的超標(biāo)宅基地每年按超標(biāo)面積大小采用累進(jìn)收費(fèi)。第二，建立合理的土地收益分配機(jī)制，將流轉(zhuǎn)收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織和原宅基地使用者之間進(jìn)行合理調(diào)配，大部分留給原宅基地使用者，國(guó)家則通過(guò)土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買(mǎi)賣(mài)雙方按照市場(chǎng)價(jià)格自由進(jìn)行，政府不參與其中，政府通過(guò)征收稅費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)富的“二次分配”；同時(shí)規(guī)定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權(quán)補(bǔ)償金多數(shù)，“二次”交易免繳上述費(fèi)用。第四，轉(zhuǎn)讓的宅基地，要經(jīng)過(guò)村民代表會(huì)議或者村民會(huì)議的過(guò)半數(shù)同意，本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.5 加強(qiáng)監(jiān)督，完善宅基地流轉(zhuǎn)保障體制

首先，加大違法違規(guī)宅基地查處，鼓勵(lì)農(nóng)民加入到村莊建設(shè)中，對(duì)村莊違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處；對(duì)違規(guī)建房的現(xiàn)象做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，對(duì)非法占用農(nóng)村宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或變相開(kāi)發(fā)行為，要追究其刑事責(zé)任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益并實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)效益價(jià)值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續(xù)期申請(qǐng)制度；同時(shí)建立配套的宅基地轉(zhuǎn)讓期限，約定超過(guò)制度設(shè)計(jì)的宅基地使用權(quán)期限部分無(wú)效，并以剩余期限為限期。第三，對(duì)于閑置的宅基地應(yīng)該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定合理期限，在閑置時(shí)間達(dá)到該期限，需要按年繳納閑置費(fèi)，超過(guò)閑置期限，村集體經(jīng)濟(jì)組織將無(wú)償收回該宅基地。第四，建立完善的農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、社會(huì)救濟(jì)等保障制度，將大量的農(nóng)村人口從土地上解放出來(lái)，降低承包地和宅基地所承載的過(guò)多的福利保障功能[12]。

參考文獻(xiàn)：

[1]李全慶.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)：法律分析、操作困境和出路[J].石河子大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2009，23（2）：50-55.

[2]毛維國(guó).農(nóng)村住房及宅基地流轉(zhuǎn)制度研究[J].法學(xué)論壇，2012，27（4）：102-108.

[3]梁修群，趙起城，楊爭(zhēng).河南省城鎮(zhèn)購(gòu)房農(nóng)民工農(nóng)村宅基地退出意愿調(diào)查與退出機(jī)制研究[J].中國(guó)市場(chǎng)，2016（26）：85-90.

[4]古全娥，楊思燕.淺談農(nóng)村宅基地入市的問(wèn)題[J].法制博覽，2015（16）：273-273.

[5]任中秀.農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度研究[M].濟(jì)南：山東大學(xué)出版社，2012.

[6]劉衛(wèi)柏，賀海波.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的模式與路徑研究[J].經(jīng)濟(jì)地理，2012，32（2）：127-132.

[7]張趁心.農(nóng)村居民缺少宅基地問(wèn)題應(yīng)引起重視[J].資源導(dǎo)刊，2015（10）：57.

[8]吳其生.淺談江西省農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題及對(duì)策建議[J].江西測(cè)繪，2013（2）：61-64.

[9]陳利根，成程.基于農(nóng)民福利的宅基地流轉(zhuǎn)模式比較與路徑選擇[J].中國(guó)土地科學(xué)，2012，26（10）：67-74.

[10]陳文通，林恩偉.農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)糾紛及其解決機(jī)制完善[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì)，2014（3）：18-21.