前言：本站為你精心整理了商業(yè)銀行房貸審計對策及要點范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

本文作者：高強作者單位：中國建設(shè)銀行沈陽審計分部

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，自身具有兩大特點，一是與宏觀經(jīng)濟政策緊密聯(lián)系，具有明顯的周期性；二是屬于資金密集型行業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。近十幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模也不斷攀升。綜觀全國，當前房地產(chǎn)處于復(fù)雜的宏觀調(diào)控期，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，房價回調(diào)預(yù)期愈加增強，房地產(chǎn)信貸風險外溢正在加快，未來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨較大風險。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義及投放情況

房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指運用信貸資金向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。按貸款用途，分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。按照中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年總計新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款總計新增5916億元。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增也高達5764億元?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)開發(fā)貸款投放受到來自監(jiān)管方面的壓力，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、財務(wù)壓力上升；與此同時，銀行房地產(chǎn)信貸風險——政策性風險、流動性風險和系統(tǒng)性風險逐步顯現(xiàn)。商業(yè)銀行如何把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，成為銀行審計人員關(guān)注的重點。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險點和審計要點

房地產(chǎn)金融中的風險，主要包括信用風險、市場風險、產(chǎn)權(quán)風險、制度風險等。在房地產(chǎn)貸款審計中既要關(guān)注宏觀層面又要關(guān)注微觀操作層面。這里只側(cè)重關(guān)注與操作風險相關(guān)的合規(guī)審計內(nèi)容。表1中所列基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)及風險點。

（一）貸款審批發(fā)放流程中的審計要點

1．貸款時項目的立項手續(xù)、土地使用證等“四證一書”手續(xù)是否齊備。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等四證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2．貸款時項目資本金是否足額到位。根據(jù)固定資產(chǎn)投資項目資本金的有關(guān)規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%，在審計中應(yīng)關(guān)注貸款時項目資本金是否及時足額到位，是否存在對自有資金嚴重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款?？梢酝ㄟ^審查企業(yè)在銀行開立的賬戶以及當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門批復(fù)同意的資本金到位情況等證明材料，并與該項目在發(fā)改委備案登記的項目投資進行比對判斷項目的資本金是否及時足額到位。

3．開發(fā)企業(yè)是否利用已完工項目重復(fù)申請貸款，或利用同一項目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請貸款導(dǎo)致貸款金額超過項目投資額。比如，審計中曾發(fā)現(xiàn)某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)某項目，分別向當?shù)貎杉疑虡I(yè)銀行申請貸款6.5億元（該項目備案投資10億元），先后獲得兩家銀行授信并簽訂貸款合同。

4．開發(fā)商是否存在向銀行多報投資額，超比例獲取貸款。通過比較開發(fā)商備案登記的項目總投資與向銀行申請貸款時的項目總投資，關(guān)注開發(fā)企業(yè)在申請貸款時是否存在通過提供虛假可研報告等資料，虛增項目投資額套取銀行貸款等。

5．核實抵押情況是否真實有效。通過實地考察當?shù)胤績r情況，并根據(jù)《土地項目評估報告》估算出項目貸款的資金擔保比例，審查土地價值是否被高估或評估報告是否虛假不真實。

（二）貸款資金回款路徑封閉式管理的審計要點

對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行封閉管理，在開發(fā)階段，可以保證貸款資金用于項目開發(fā)；在銷售階段，通過封閉管理歸集銷售資金，保證銷售資金優(yōu)先用于還貸。否則，一旦貸款資金被挪用，有可能造成項目不能按期完成甚至爛尾，而項目銷售資金被挪用，就有可能喪失還款資金來源，貸款存在違約風險，甚至造成貸款損失，所以貸款資金回款路徑的封閉管理是確保貸款安全性的重點。加強封閉管理賬戶的監(jiān)管，對項目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用。禁止從銷售回籠專戶直接對外支付項目建設(shè)資金。因房屋銷售提取抵押權(quán)證的，需先收回不低于權(quán)利價值的開發(fā)貸款。項目銷售進度達到審批書要求的起還點時，銷售回籠資金應(yīng)全部用于歸還開發(fā)貸款。

（三）貸款抵押物審計要點

房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放時，一般以土地使用權(quán)抵押。隨著工程的進展，在開發(fā)項目具備辦理在建工程抵押條件時，應(yīng)及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于部分房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)達到現(xiàn)房，仍然沒有辦理在建工程抵押，銀行信貸資產(chǎn)風險加大。如果借款人惡意不辦在建工程抵押，或為了獲取更多的資金而將在建工程抵押給其他金融機構(gòu)或私營貸款公司，銀行的土地抵押物處置難度和信貸資產(chǎn)損失風險也將繼續(xù)加大。