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論文關(guān)鍵詞：宅基地；繼承；抵押；轉(zhuǎn)讓

論文摘要：農(nóng)民對(duì)宅基地享有的使用權(quán)利不是他物權(quán)性質(zhì)，而是自物權(quán)性質(zhì)?，F(xiàn)在應(yīng)當(dāng)給予宅基地使用權(quán)人比承包地使用權(quán)更大的“準(zhǔn)物權(quán)”，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)權(quán)限應(yīng)當(dāng)與城市宅基地的使用權(quán)權(quán)限相當(dāng)或更大。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)宅基地的私人長(zhǎng)期使用權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅的可以繼承，并在一定范圍內(nèi)可以抵押和轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村宅基地是農(nóng)宅的基地，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指在農(nóng)村土地之上造建農(nóng)宅的權(quán)利，是我國(guó)物權(quán)法體系的一個(gè)特有概念。宅基地使用權(quán)制度折射出了我國(guó)土地所有制度諸多特色。筆者擬通過(guò)對(duì)農(nóng)村宅基地物權(quán)性質(zhì)的分析，討論農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅的繼承、抵押和轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題。

1宅基地的物權(quán)性質(zhì)

傳統(tǒng)中國(guó)社會(huì)，大部分中國(guó)人祖祖輩輩生于農(nóng)村、長(zhǎng)于農(nóng)村，宅基地是農(nóng)民祖輩購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)荒得來(lái)的。家庭對(duì)于宅基地的私有權(quán)利，不僅在自家人心中，即使在同村人心中，也都獲得了穩(wěn)定的承認(rèn)。這樣的宅基地私有權(quán)概念，對(duì)于以家庭為生產(chǎn)消費(fèi)單位的社會(huì)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，具有根本意義。

新中國(guó)建立后進(jìn)行了，不少農(nóng)民的宅基地是時(shí)分配給農(nóng)民私人所有。在搞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組時(shí)，宅基地和耕地為農(nóng)民私有，人民政府發(fā)給土地房產(chǎn)所有人所有權(quán)證。初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社時(shí)，1953年中共中央《關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作的決議》規(guī)定：“農(nóng)民有土地私有權(quán)和生產(chǎn)資料私有權(quán)”。參加初級(jí)社，是農(nóng)民將宅基地以外的土地折股入社，按股分紅。高級(jí)社時(shí)，農(nóng)民將私有土地和耕畜、大型農(nóng)具等生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)為集體。土地入社后，規(guī)定生產(chǎn)隊(duì)土地的7%～15%為自留地，而非生產(chǎn)性的宅基地仍然為私人所有。1956年6月30日第一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)的《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》明文規(guī)定：“社員原有的墳地和房屋地基不必入社。社員新修房屋需用的地基和無(wú)墳地的社員需用的墳地，由合作社統(tǒng)籌解決，在必要的時(shí)候，合作社可以申請(qǐng)鄉(xiāng)人民委員會(huì)協(xié)助解決”。至此，宅基地從來(lái)都沒(méi)有被納入農(nóng)村集體所有權(quán)之下。

化、時(shí)期，在左傾錯(cuò)誤思想支配下，農(nóng)民的宅基地被無(wú)償轉(zhuǎn)化為集體土地，1961年的《農(nóng)村條理》規(guī)定：“在生產(chǎn)大隊(duì)范圍內(nèi)，除了生產(chǎn)隊(duì)所有的和社員所有的生產(chǎn)資料以外，一切土地、耕畜、農(nóng)具等生產(chǎn)資料，都屬于生產(chǎn)大隊(duì)所有”。1967年中共中央《關(guān)于農(nóng)村的指示》批判所謂“三自一包”、“四大自由”的資本主義復(fù)辟，農(nóng)民安身立命的非生產(chǎn)性的宅基地也沒(méi)有所有權(quán)了。

如今，已經(jīng)取消，被徹底否定。而且2002年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》明確賦予農(nóng)民“長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)”、“依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品”；“承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償”；“在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包”。農(nóng)民作為承包地主體，享用承包地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、贈(zèng)送等“準(zhǔn)物權(quán)”的權(quán)利。

主體享有所有權(quán)的方式可為一人所有，包括一自然人和一法人，以及數(shù)人所有。數(shù)人所有即為共有，而按其共有人之內(nèi)部關(guān)系的有無(wú)，又可分為按份共有和共同共有。我國(guó)的農(nóng)村土地所有權(quán)制度與日耳曼法的總有制度在某些特征上頗為類(lèi)似。日耳曼法總有制度的特征是：所有權(quán)質(zhì)的分割；管理權(quán)能屬于團(tuán)體；所有權(quán)的用益權(quán)能屬于團(tuán)體組成員；而我國(guó)農(nóng)村土地制度則有如下特點(diǎn)：所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，農(nóng)民對(duì)集體土地享有使用的權(quán)利。

農(nóng)民有權(quán)從其所在集體土地中獲得一塊宅基地，該項(xiàng)權(quán)利可稱(chēng)之為“宅基地取得權(quán)”。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得原則為無(wú)償，類(lèi)似于作為所有權(quán)權(quán)能的使用權(quán)。農(nóng)民作為集體的一員，有使用集體所有的一定土地建筑房屋的權(quán)利；對(duì)該特定宅基地，農(nóng)民取得一項(xiàng)用益物權(quán)即為宅基地使用權(quán)。正如農(nóng)民有耕作集體所有土地的權(quán)利，基于該權(quán)利，農(nóng)民就特定土地取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。而土地資源有限，因此農(nóng)民僅能按一定份額取得宅基地。農(nóng)民能否通過(guò)支付地租的方式取得大于確定份額的宅基地？從法理而言，如集體組織與農(nóng)民對(duì)此達(dá)成一致，自應(yīng)允許，此時(shí)取得的宅基地使用權(quán)與無(wú)償取得的宅基地使用權(quán)不同。但考慮到保護(hù)耕地的需要，應(yīng)當(dāng)禁止農(nóng)民取得超標(biāo)的宅基地。

宅基地取得權(quán)是農(nóng)民依據(jù)其作為農(nóng)村集體成員的身份而享有的，非集體成員不能直接從集體取得宅基地使用權(quán)，但應(yīng)當(dāng)可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或受讓房屋使用權(quán)來(lái)取得宅基地使用權(quán)，也可以購(gòu)買(mǎi)宅基地。

因此，筆者認(rèn)為，農(nóng)民對(duì)宅基地享有的使用權(quán)利不是他物權(quán)性質(zhì)，而是自物權(quán)性質(zhì)。現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)給予宅基地使用權(quán)人比承包地使用權(quán)更大的“準(zhǔn)物權(quán)”，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)權(quán)限應(yīng)當(dāng)與城市宅基地的使用權(quán)權(quán)限相當(dāng)或更大?！段餀?quán)法》草案的規(guī)定，人為地制造了成文法律與人們心中的法律之間的沖突。此種沖突只會(huì)損害中國(guó)社會(huì)固有的宅基地的權(quán)利觀(guān)念，應(yīng)當(dāng)改變。應(yīng)當(dāng)在《物權(quán)法》中規(guī)定宅基地的私人長(zhǎng)期使用權(quán)性質(zhì)，這對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定有好處。公民取得宅基地使用權(quán)后，只要符合農(nóng)村規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)允許他們?cè)谡厣闲陆ɑ蚍ㄞr(nóng)宅。

2宅基地的繼承

在中國(guó)民間就一直有祖宅及宅基地繼承的傳統(tǒng)。公民的房屋屬于個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，按照我國(guó)繼承法的規(guī)定是可以繼承的。城市的人可以繼承父母的房子，農(nóng)民的子女也應(yīng)該有這個(gè)權(quán)利?，F(xiàn)在《物權(quán)法》中沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)宅可以繼承，而宅基地被認(rèn)為是集體土地，無(wú)法辦繼承手續(xù)。宅基地沒(méi)有繼承，就是房子繼承了，也不能改建和修繕，賣(mài)又不能賣(mài)怎么??？任其破敗，這就是社會(huì)主義新農(nóng)村？公民在依法取得房產(chǎn)所有權(quán)以后，宅基地使用權(quán)和房子產(chǎn)權(quán)不能分割。筆者以為，宅基地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)隨地面上的房產(chǎn)所有權(quán)而轉(zhuǎn)移，由繼承者繼續(xù)使用。

大家知道農(nóng)民苦，其實(shí)農(nóng)民的孩子即使到了城市，還是很艱難，法律要保護(hù)他們的權(quán)益。老家房子權(quán)益得到保護(hù)，則考學(xué)出來(lái)的知識(shí)分子會(huì)更有信心在城市工作，他們老了更愿意還鄉(xiāng)養(yǎng)老。到城市里工作的民工也敢于拼搏，失敗了也有退路，可以回老家。宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅是到城市工作的原農(nóng)村人的根。有不少農(nóng)宅是祖?zhèn)鞯睦险?，老宅都不僅是一間屋，更是一間具有文化內(nèi)涵的屋。在很大程度上，中國(guó)傳統(tǒng)的文化、祭祀、慶典，也常與祖先的房屋有密切的關(guān)系。老宅既是感情歸宿，又是尊嚴(yán)所在，應(yīng)該成為有名有份的私產(chǎn)，家庭對(duì)它的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)是完整的，不受外部權(quán)力的肆意干預(yù)。

即使承認(rèn)宅基地是集體的，但使用權(quán)是家庭的。農(nóng)民子女戶(hù)口遷出了，法理上講他們還是可以作為自然人繼承宅基地使用權(quán)。不然以后有不少農(nóng)村孩子不好好學(xué)習(xí)了，因?yàn)殡x開(kāi)家鄉(xiāng)，以后宅基地使用權(quán)不能繼承，房產(chǎn)也就不能繼承充分利用（不能典當(dāng)、抵押、轉(zhuǎn)讓?zhuān)┝?。筆者遇到過(guò)一位村民，他兒子考取中專(zhuān)，為了保證家里的房產(chǎn)可以繼承，沒(méi)有把戶(hù)口遷出?，F(xiàn)在不少農(nóng)民的房子本身是很好，很有價(jià)值的。

這里特別要指出，子女繼承父母的宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅后，政府應(yīng)當(dāng)允許子女辦理宅基地用權(quán)和農(nóng)宅的權(quán)證過(guò)戶(hù)手續(xù)，這樣子女才能真正獲得宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅所有權(quán)，才可以合法擁有或轉(zhuǎn)讓。

有的公民可能因?yàn)槔^承而有兩處宅基地，現(xiàn)在大量的獨(dú)生子女將來(lái)由于繼承肯定會(huì)出現(xiàn)這種情況。集體收回復(fù)墾，成本會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益，理性的集體不會(huì)這樣做。

3宅基地的抵押和轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定使農(nóng)宅交易范圍過(guò)窄，交易難、交易量很小，使得農(nóng)村房地產(chǎn)近乎變成死產(chǎn)，無(wú)法通過(guò)流通來(lái)增長(zhǎng)自身價(jià)值，不利于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，影響物的有效利用，對(duì)于權(quán)利人來(lái)說(shuō)是極大的損失。其實(shí)，具備宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶(hù)一般都會(huì)免費(fèi)申請(qǐng)新的宅基地，不會(huì)購(gòu)買(mǎi)別人的宅基地。而且有的地方已經(jīng)沒(méi)有符合農(nóng)村購(gòu)置宅基地的農(nóng)民，農(nóng)民即使想轉(zhuǎn)讓?zhuān)厕D(zhuǎn)讓不出去。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物是流動(dòng)的，只有流動(dòng)才能實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值。新的土地管理法實(shí)施后，國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)了從無(wú)償無(wú)期限無(wú)流動(dòng)到有償有期限有流動(dòng)的轉(zhuǎn)變，國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值得以顯現(xiàn)，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。而不分情況一味禁止包括宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@是有失公允的。房地一體不可分，禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)厝粚?dǎo)致公民享有完全所有權(quán)的農(nóng)宅也因此不能轉(zhuǎn)讓。

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等賦予城鎮(zhèn)居民可轉(zhuǎn)讓和抵押房地產(chǎn)的權(quán)利，而中國(guó)絕大多數(shù)土地和人口都在農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)宅和宅基地不可交易，顯然違反了法的平等精神。如果宅基地使用權(quán)不能抵押和轉(zhuǎn)讓?zhuān)沁@個(gè)權(quán)利是什么權(quán)利呢？在全面建設(shè)小康社會(huì)的新階段，公民對(duì)住房的投資力度和房屋的建筑質(zhì)量不斷提高，農(nóng)村房產(chǎn)在公民的財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的地位日趨重要。公民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，培養(yǎng)子女。限制農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)的抵押和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫?huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，限制了公民的融資手段，導(dǎo)致公民的宅基地使用權(quán)是一個(gè)沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值的權(quán)利，這是對(duì)公民利益的一個(gè)大損害。

現(xiàn)在禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，筆者認(rèn)為，可能主要考慮兩個(gè)理由：

（1）維護(hù)農(nóng)民的利益，確保農(nóng)民“居者有其屋”

不少人擔(dān)心我國(guó)的農(nóng)民大部分文化程度較低，對(duì)未來(lái)預(yù)期把握能力有限。如果允許農(nóng)民賣(mài)掉唯一的房產(chǎn)，會(huì)造成很多人居無(wú)定所，可能成為城市中流浪的游民，給社會(huì)帶來(lái)不安定因素。

（2）保護(hù)有限的農(nóng)業(yè)用地

對(duì)于第一個(gè)理由，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題可能沒(méi)有必要過(guò)度擔(dān)心，一般農(nóng)民不會(huì)非理性地將宅基地使用權(quán)賣(mài)掉，賣(mài)宅基地應(yīng)該要夫妻簽字，賣(mài)掉房子，一般會(huì)有合理和充足的理由。農(nóng)民只有在特別需要的時(shí)候才會(huì)出賣(mài)住房，如治病救命、子女上學(xué)、投資經(jīng)營(yíng)等，法律不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行過(guò)多限制；保守一點(diǎn)，筆者認(rèn)為只要規(guī)定：“農(nóng)民只有一處房子，則不能出賣(mài)宅基地”，這個(gè)問(wèn)題就解決了。而在城市有房的農(nóng)民或由于繼承等原因擁有兩處以上宅基地的農(nóng)民（筆者在老家調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在這樣的農(nóng)民不少）可以轉(zhuǎn)讓其宅基地和農(nóng)宅，這不會(huì)產(chǎn)生居無(wú)定所的問(wèn)題。

對(duì)于第二個(gè)理由，筆者認(rèn)為，保護(hù)有限的農(nóng)業(yè)用地主要應(yīng)該用嚴(yán)格控制新批宅基地的方式解決。現(xiàn)在農(nóng)村新結(jié)婚的一般為獨(dú)生子，不應(yīng)該再分戶(hù)申請(qǐng)宅基地，兩個(gè)兒子的農(nóng)戶(hù)，除少數(shù)民族外，屬于超生，也不能再申請(qǐng)宅基地，但結(jié)婚分戶(hù)后可以從別人手中購(gòu)買(mǎi)宅基地和農(nóng)宅。這樣規(guī)定有利于計(jì)劃生育。已有的宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅的交易不會(huì)占有農(nóng)業(yè)用地。允許他們把多余的宅基地自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)善鸬奖Ｗo(hù)耕地的作用。

科學(xué)發(fā)展觀(guān)要求統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，很重要的一條是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革，而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革最要緊的莫過(guò)于建立城鄉(xiāng)一體化保護(hù)的財(cái)產(chǎn)制度。我們應(yīng)該有制度的創(chuàng)新，保障廣大公民的土地財(cái)產(chǎn)利益，建立一個(gè)與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)相銜接的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅制度。所以，農(nóng)宅、宅基地使用權(quán)應(yīng)該與城市商品房類(lèi)似。

城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地已不是個(gè)別現(xiàn)象?，F(xiàn)在，實(shí)際上很多城鎮(zhèn)居民，有自由職業(yè)者，也有機(jī)關(guān)干部，到農(nóng)村買(mǎi)農(nóng)宅，買(mǎi)了以后就重新修建?？墒撬麄冑I(mǎi)房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，而是訂一個(gè)合同，也沒(méi)有得到法律保護(hù)，這種情況需要改變。應(yīng)對(duì)于實(shí)踐中實(shí)際存在的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓和抵押?jiǎn)栴}深究其存在的合理性和必然性，進(jìn)行科學(xué)的疏導(dǎo)和規(guī)范，使之健康發(fā)展。

有些城鎮(zhèn)居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農(nóng)村居住，一個(gè)在大城市里領(lǐng)取退休金的中低收入的老人，也許會(huì)非常樂(lè)意離開(kāi)城市去鄉(xiāng)村安度晚年。在上海賣(mài)掉30平米的老宅，可在農(nóng)村買(mǎi)一幢別墅。那些在城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)中失敗的人們，或許也更加適合轉(zhuǎn)移到平緩的農(nóng)村去生活。城鎮(zhèn)居民向鄉(xiāng)村遷移的過(guò)程應(yīng)當(dāng)是城市文明向鄉(xiāng)村擴(kuò)散的過(guò)程，也有利于減輕城市人口壓力，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。醫(yī)生、教師、文人、畫(huà)師等在農(nóng)村生活，對(duì)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村有極大好處。滿(mǎn)足居民在農(nóng)村的購(gòu)房生活需要也有利于平或抑制城市房?jī)r(jià)，改善城市居民生活質(zhì)量，提高我國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力。

中國(guó)現(xiàn)在的社會(huì)已經(jīng)不是封閉型的靜態(tài)社會(huì)，公民的流動(dòng)和遷徙是社會(huì)常態(tài)。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和發(fā)達(dá)鄉(xiāng)村，由于吸引了大量外地農(nóng)民，集體成員身份和戶(hù)籍之間的聯(lián)系被打破，實(shí)際上是村民但不具備集體成員資格的現(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)普遍。只有賦予宅基地使用權(quán)人向非集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，才能保障那些非集體成員的村民“居者有其屋”。

據(jù)我國(guó)有關(guān)城市化進(jìn)程的分析資料顯示，今后20年全國(guó)每年有1200多萬(wàn)農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)，這一趨勢(shì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)更為明顯。以目前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地為153平方米計(jì)算，今后20年每年將約有18.36萬(wàn)平方米的農(nóng)村宅基地可能閑置不用，并將變?yōu)闈撛诘氖袌?chǎng)供給。對(duì)于那些在城市化大潮中準(zhǔn)備向城鎮(zhèn)遷移的農(nóng)民，如果限制他們將房產(chǎn)向非集體成員轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢⒂绊懰麄內(nèi)〉眠M(jìn)入城市安身立業(yè)的最低資本，從而阻礙人口城市化進(jìn)程。同時(shí)，如果他們進(jìn)城之后繼續(xù)將農(nóng)村的房產(chǎn)保留在手中，將不利于我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。所以，應(yīng)該允許已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權(quán)人抵押或轉(zhuǎn)讓農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)。他們是新的城鎮(zhèn)居民，和原來(lái)的城鎮(zhèn)居民一樣，可以沒(méi)有自己農(nóng)宅，靠租房。

城市化過(guò)程中，有些善于農(nóng)業(yè)的失地農(nóng)民，可以用補(bǔ)償款到異地農(nóng)村買(mǎi)戶(hù)農(nóng)宅，承包農(nóng)田，繼續(xù)做農(nóng)民。農(nóng)村有些五保戶(hù)，他們老了以后進(jìn)集體養(yǎng)老院，他們的宅基地收歸集體，如果可以出售，可以用于養(yǎng)老院的經(jīng)費(fèi)?，F(xiàn)在越來(lái)越多的大學(xué)和中專(zhuān)畢業(yè)生到農(nóng)村從事工作，應(yīng)該允許他們?cè)谵r(nóng)村買(mǎi)一塊宅基地，使他們安身立命。還應(yīng)該允許農(nóng)民利用自己的宅基地和農(nóng)宅抵押養(yǎng)老。