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房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，因此，政府要支持和規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，從而保障房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)融資市場

我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。2006年，前三大資金來源總計21986.1億元，占當年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到1.7萬億元。

2006年，房地產(chǎn)開發(fā)資金中企業(yè)自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個百分點。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨自有資金不足的問題。為了達到國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。

我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。到1999年，債券融資額達到10.37億元，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)了發(fā)行計劃。當年債券融資達到5.61億元，在當年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為0.03％。

2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴格對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2006年，投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品共發(fā)行99個，占全年信托產(chǎn)品總數(shù)的18.1％；發(fā)行規(guī)模167.3億元，占全年信托發(fā)行規(guī)模的28.1％。

1998年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元?？梢?，一段時間以來外商對我國的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產(chǎn)發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產(chǎn)市場的看法逐漸發(fā)生了改變。2006年房地產(chǎn)開發(fā)利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。

我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策，居民個人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長了40多倍。個人購房貸款余額占同期金融機構(gòu)全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元，個人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達到4002.6億元。

二、房地產(chǎn)金融存在的問題

我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀一定程度上反映了金融市場體系創(chuàng)新空間的狹小，現(xiàn)有各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權(quán)融資、債券融資、房地產(chǎn)投資信托融資等方式的融資額在房地產(chǎn)融資格局中的占比很小。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)資金大部分來自銀行，加強了房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的關(guān)聯(lián)度，使銀行系統(tǒng)容易受到房地產(chǎn)市場波動的牽連，承擔較大風險。房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對銀行體系的調(diào)控有可能對房地產(chǎn)業(yè)造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢。

近年來，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營的問題較為嚴重。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

當前，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風險。突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風險預(yù)警措施。

銀行土地開發(fā)貸款面臨著較大風險。一是土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高。雖然各地土地儲備機構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風險的能力較低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。各地土地儲備機構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。三是銀行向土地儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施。當前土地儲備機構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔保法》的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權(quán)的機構(gòu)，并不是實質(zhì)意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權(quán)?？梢?，對于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風險。

三、房地產(chǎn)金融發(fā)展前景

我國經(jīng)濟已進入高速發(fā)展階段，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也會更快地發(fā)展。為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求，房地產(chǎn)金融需要深化改革和加快發(fā)展。

一是建立和完善房地產(chǎn)金融市場。在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎(chǔ)上，逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場。在這個市場上交易的工具更多的是住房貸款機構(gòu)發(fā)起的證券化產(chǎn)品，包括住房抵押貸款支持證券、商用房抵押支持證券等等。我國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是貸款，并且貸款品種也不夠豐富。因此，需要加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，一方面拓寬融資渠道，另一方面也要提供更豐富的貸款產(chǎn)品以適應(yīng)貸款人不同層次的需要。為了支持房地產(chǎn)金融的良好運行，為市場服務(wù)的各種專業(yè)性中介服務(wù)機構(gòu)是不可或缺的，包括房產(chǎn)評估機構(gòu)、貸款保險（擔保）機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評級機構(gòu)等。

二是建立多元化的融資渠道。逐步擴大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，提高自有資金比例。由于公開上市門檻較高，符合這一條件的企業(yè)比較有限，因此還需要開拓除此以外的其他股權(quán)融資渠道。目前一些企業(yè)開始采用私募方式進行股權(quán)融資，例如建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這類基金可以采取公司型或信托型的方式運作，有關(guān)部門應(yīng)對此密切關(guān)注和跟蹤研究。還可以考慮利用現(xiàn)有的代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，對其進行改造，使其成為具有重要意義的場外交易市場，為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供募集和增發(fā)股份的平臺。對于大型、優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮通過發(fā)行項目債券改善其負債結(jié)構(gòu)。項目債券屬于一種專項債券，它通常以所開發(fā)的房地產(chǎn)項目為依托，籌集的資金用于該項目的開發(fā)，債券的本息用該項目的收益償還。

三是防范和化解房地產(chǎn)金融市場風險。建立和完善與金融市場和房地產(chǎn)市場相關(guān)的法律體系，通過立法對房地產(chǎn)金融所涉及的各個方面進行規(guī)范，明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)。加強房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標的監(jiān)測分析，以此制定金融政策，調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本，確保房地產(chǎn)金融的健康運行。關(guān)注房地產(chǎn)貸款的集中度風險，針對房地產(chǎn)業(yè)較強的區(qū)域性特征，建立房地產(chǎn)金融地區(qū)聯(lián)系制度。加強個人征信系統(tǒng)的應(yīng)用和推廣，充分發(fā)揮其聯(lián)網(wǎng)功能，有效防范違約風險。商業(yè)銀行對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信；嚴格遵守有關(guān)制度和業(yè)務(wù)操作規(guī)程，認真執(zhí)行“三查”制度，嚴厲打擊企業(yè)的欺詐行為。加大對境外機構(gòu)和個人進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理。完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。借鑒發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，促進住房抵押貸款擔保和保險制度的培育和發(fā)展。盡快研究建立專業(yè)化的、跨區(qū)域的住房抵押貸款擔保體系。建立和完善住房抵押貸款二級市場的擔保和保險制度。