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提要:通過(guò)了解個(gè)人住房貸款的大背景，本文闡述個(gè)人住房貸款市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和暴露出的風(fēng)險(xiǎn)及其成因。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的缺陷，提出具體實(shí)施建議，期望個(gè)人住房貸款能夠在我國(guó)的金融環(huán)境中得到穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞:個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)成因；風(fēng)險(xiǎn)防范；商業(yè)銀行

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

（一）相關(guān)概念

1、商業(yè)銀行定義。以營(yíng)利為主要目的，為借款人籌集多種資金，為存款人提供各種運(yùn)用資產(chǎn)的方案，多功能運(yùn)用的金融機(jī)構(gòu)叫商業(yè)銀行。銀行對(duì)于貸款人發(fā)放貸款是銀行相關(guān)的行業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一，是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)與收益都較大的業(yè)務(wù)，其資金通常規(guī)模較小，大部分資金來(lái)自儲(chǔ)戶存款，業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)貸款資金由存款業(yè)務(wù)積累，從中賺取利息差。2、個(gè)人住房貸款定義。需要貸款的人向銀行貸款，用于購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房的相關(guān)貸款。

（二）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款分類(lèi)

1、個(gè)人住房貸款委托貸款。住房公積金管理部門(mén)委托銀行按照規(guī)定向按時(shí)繳存的職工發(fā)放貸款并以職工繳納的住房公積金存款作為貸款來(lái)源。商業(yè)銀行委托基金管理部門(mén)發(fā)放政策性貸款。2、個(gè)人住房貸款自營(yíng)貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款，銀行運(yùn)用信貸資金向在購(gòu)買(mǎi)、建造的自然人發(fā)放的貸款，主要有各商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人用于購(gòu)買(mǎi)住房的抵押貸款、個(gè)人用于商業(yè)用途的貸款、個(gè)人自己用建房而選擇貸款等品種。3、個(gè)人住房貸款組合貸款。個(gè)人住房組合貸款指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放個(gè)人住房貸款和用于商業(yè)性用途貸款的組合貸款。借款人申請(qǐng)的貸款支付相關(guān)費(fèi)用不夠時(shí)，可向商業(yè)銀行申請(qǐng)資金。

（三）我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

1、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀。隨著我國(guó)住房制度的改革，各地方政府先后開(kāi)辦了有關(guān)個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)。為此，國(guó)家制定了相關(guān)政策引導(dǎo)和鼓勵(lì)銀行開(kāi)拓自己的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。它的發(fā)展?jié)M足了社會(huì)各界對(duì)個(gè)人貸款的日益增長(zhǎng)的需求，也帶動(dòng)了銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展。根據(jù)中國(guó)人民銀行最新報(bào)告顯示，幾個(gè)季度以來(lái)，流動(dòng)性較好，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，貨幣很好地在銀行系統(tǒng)運(yùn)行，人民幣匯率彈性較好。2、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的主要問(wèn)題?；A(chǔ)管理工作薄弱，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行貸款審貸分離制度。借款人信用檔案缺乏。部分基層行長(zhǎng)過(guò)度行駛權(quán)力，由此存在了一些像貸款亂批、投資較亂、擔(dān)保不足等不良的現(xiàn)象，于是乎這種不良的監(jiān)督約束機(jī)制從而失去它真正的效用所在。貸款責(zé)任不能責(zé)任到人，導(dǎo)致沒(méi)有人負(fù)責(zé)。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及成因

（一）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

1、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是貸款人沒(méi)有履行義務(wù)造成經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際受托人沒(méi)有完成債務(wù)還清本金并支付利息的責(zé)任，是金融風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型，如果一旦發(fā)現(xiàn)有重要的客戶有違約的現(xiàn)象則很有可能會(huì)使銀行遭受到一定的的損失，嚴(yán)重的情況下會(huì)出現(xiàn)難以償付的危機(jī)。因此，現(xiàn)代商業(yè)銀行加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理的行為勢(shì)在必行。2、利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指在利率變動(dòng)的情況下給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，利率無(wú)論是漲還是跌，其輕微變動(dòng)都會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生一定影響，主要是由業(yè)務(wù)資本結(jié)構(gòu)決定的，如投資相對(duì)穩(wěn)定的金融產(chǎn)品，當(dāng)遇到市場(chǎng)利率上升時(shí)，間接使其價(jià)值下降，收入減少。3、銀行操作風(fēng)險(xiǎn)。在相關(guān)法律條件約束的前提下，很多的商業(yè)銀行會(huì)在有限的市場(chǎng)空間內(nèi)展開(kāi)一系列的競(jìng)爭(zhēng)，從而使得相關(guān)資貸部門(mén)為了擴(kuò)充他們的業(yè)務(wù)量，而選擇減輕對(duì)貸前以及貸后工作的審查力度，從而會(huì)加大相關(guān)部門(mén)的操作風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起銀行高度關(guān)注。對(duì)借款人的收入等因素放寬貸款審查，不能確保其真實(shí)性的證據(jù)，從而留下風(fēng)險(xiǎn)的貸款漏洞。4、個(gè)人住房貸款法律風(fēng)險(xiǎn)。目前，在金融監(jiān)管方面，我們發(fā)現(xiàn)許多商業(yè)銀行在貸款的一般規(guī)則上不符合借款人的要求。借款人條件不符合《貸款通則》，存在滯后的問(wèn)題。第十二個(gè)五年期間利率市場(chǎng)化的推進(jìn)也使得貸款一般修改更加復(fù)雜，可見(jiàn)其國(guó)家對(duì)其高度重視。

（二）個(gè)人住房貸款成因分析

1、個(gè)人貸款客戶信用風(fēng)險(xiǎn)體系不完善。個(gè)人信用的真實(shí)性是商業(yè)銀行管理的前提和基礎(chǔ)，而個(gè)人信用體系則是銀行正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要保障，而且個(gè)人信用體系建立的是否完善對(duì)銀行的信貸工作有著舉足輕重的地位。不僅能幫助商業(yè)銀行在一定程度上對(duì)客戶的誠(chéng)信以及未來(lái)可能發(fā)生的情況加以了解，而且還能有效地幫助銀行在很多重大的決策上做出正確的選擇來(lái)盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。但是，與國(guó)外發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，我國(guó)建立的個(gè)人信用體系還相差甚遠(yuǎn)，還缺少一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷一個(gè)客戶是否誠(chéng)信，是否貸款給他。由于一些其他原因的存在，如個(gè)人在房產(chǎn)方面過(guò)剩、人們的整體素質(zhì)提高等等，導(dǎo)致銀行開(kāi)始放松對(duì)借款人各項(xiàng)指標(biāo)的審查，如資產(chǎn)是否真實(shí)、是否有其他不誠(chéng)信的記錄。銀行好貸款深深地印在了我們的腦海里。2、政府監(jiān)管力度不足。政府相關(guān)部門(mén)雖然多多少少都對(duì)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展動(dòng)態(tài)關(guān)注著，但干預(yù)的范圍不廣，只是抓重點(diǎn)問(wèn)題，而對(duì)于其他很多方面只是稍微涉及，再加上上有政策，下有對(duì)策，政府恐怕是有心無(wú)力，所以相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)進(jìn)程較慢。20世紀(jì)90年代末的金融改革，在一定程度上使銀行發(fā)展規(guī)范化進(jìn)程加快，很多專(zhuān)業(yè)銀行由國(guó)家注資改為國(guó)有商業(yè)銀行。2005年，國(guó)有銀行在國(guó)家的號(hào)召下進(jìn)一步深化并且轉(zhuǎn)型，在改革的過(guò)程中建立和完善了銀行內(nèi)部制度，制訂了相關(guān)法律法規(guī)來(lái)規(guī)范。在改革初期建立的相關(guān)制度中，信用風(fēng)險(xiǎn)方面還存在大量的空白，其完整性、科學(xué)性還有待加強(qiáng)，規(guī)定的不是那么嚴(yán)謹(jǐn)。政府監(jiān)管力度不夠，間接導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的加大，給我國(guó)商業(yè)銀行有關(guān)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增加了難度。3、銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和防范制度存在缺陷。我國(guó)銀行的內(nèi)部控制相較于發(fā)達(dá)的地區(qū)來(lái)說(shuō)還是比較落后的，裙帶關(guān)系和中國(guó)的人情世故使得銀行很難建立起專(zhuān)門(mén)的組織部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理。風(fēng)險(xiǎn)管理人員的缺失，導(dǎo)致內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，權(quán)力集中，很難把控風(fēng)險(xiǎn)的大小，無(wú)疑給銀行帶來(lái)了潛在損失。還有相關(guān)部門(mén)在職責(zé)分工上，削減多余的人員，希望提高效率，降低成本，可是忘記考慮職務(wù)相分離是否達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。4、相關(guān)法律法規(guī)不健全。我國(guó)法律法規(guī)的不健全，從而使很多人認(rèn)為不遵守個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的法律法規(guī)可以降低損失的成本。在現(xiàn)階段，我國(guó)的法律體系不成熟，相關(guān)體制之間配合不合理，共享機(jī)制和約束體系并不完整。“誠(chéng)信光榮”這一觀念尚未深入人心，誠(chéng)信成本越高，收入越少，失信成本越高，收入越高，信用失衡成為社會(huì)普遍現(xiàn)象。另外，相關(guān)配套措施的不到位和我國(guó)司法、立法、執(zhí)法等部門(mén)的不相互配合導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)正嚴(yán)重影響著相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，銀行不能維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。

三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）完善個(gè)人住房貸款信用保障體系。建立有關(guān)住房貸款的所以數(shù)據(jù)關(guān)系網(wǎng)，形成數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)銀行貸款管理進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)。在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，建立和完善違約金制度。商業(yè)銀行需要靈活運(yùn)用當(dāng)前的相關(guān)政策，并根據(jù)自己的相關(guān)制度，例如在網(wǎng)絡(luò)上公布故意違約的借款人、信用等級(jí)越高越容易獲得貸款等，最大限度地保障自己的權(quán)益。我國(guó)也應(yīng)借鑒國(guó)外在信用制度上的研究成果，建立權(quán)威的資信評(píng)級(jí)中介機(jī)構(gòu)，完善信用制度的機(jī)構(gòu)。

（二）強(qiáng)化政府監(jiān)管職能。加強(qiáng)政府監(jiān)管，重點(diǎn)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管與引導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)管，完善市場(chǎng)監(jiān)管體系。房地產(chǎn)行業(yè)存在著不確定性，國(guó)家需要針對(duì)不同的時(shí)期制定不同的政策來(lái)調(diào)控，建立良好的外部環(huán)境，而商業(yè)銀行可以隨時(shí)根據(jù)國(guó)家政策調(diào)整自己的制度，及時(shí)掌握形勢(shì)變化。（三）建立健全商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系。我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款必須堅(jiān)持兩證缺一不可，并在兩主管部門(mén)審核完權(quán)利證書(shū)時(shí)，方可發(fā)放貸款。此外，房地產(chǎn)部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該經(jīng)常溝通，交流時(shí)事政策。如果有相關(guān)條件的支持，可以建立相關(guān)的基本信息聯(lián)網(wǎng)，信息共享，以防漏洞的出現(xiàn)。對(duì)按揭貸款相同的土地，商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)持地圖和實(shí)地標(biāo)明土地面積相應(yīng)的進(jìn)行抵押范圍分割，然后根據(jù)計(jì)算報(bào)告，考慮實(shí)際情況，評(píng)估抵押金額，從而保證土地抵押貸款的順利進(jìn)行，債權(quán)實(shí)現(xiàn)的有效保障。

四、結(jié)論

對(duì)于我們國(guó)家部分商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)盡可能建立完善個(gè)人信貸方面的業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)管理體制，個(gè)人住房貸款方面的操作和不規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)、道德缺失的風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)市場(chǎng)變化的不定風(fēng)險(xiǎn)，這都可能導(dǎo)致部分銀行產(chǎn)生一定的損失，造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，只有加強(qiáng)控制才能使銀行的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化?？傊覈?guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)正面臨著繼續(xù)前進(jìn)的動(dòng)力，也面臨著來(lái)自社會(huì)各階層的嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］阮晶.建設(shè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)研究［D］.山東大學(xué)，2014.

［2］袁野.我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制研究［D］.廈門(mén)大學(xué)，2014.

作者:邱金金 單位:華東交通大學(xué)