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摘要：近些年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)公司的急速增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模變得越來(lái)越規(guī)范，但一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況和以前相比卻越來(lái)越不容樂(lè)觀，甚至有的公司出現(xiàn)了虧損并有更嚴(yán)重的趨勢(shì)。在這樣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為了能良好地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)效益，及時(shí)地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，公司的管理者能夠?qū)嵤┣‘?dāng)?shù)挠行Т胧﹣?lái)避開(kāi)，我認(rèn)為完全有必要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析防范，來(lái)供其進(jìn)行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

1前言

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭如日中天，但由于我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究仍然有些欠缺。存在企業(yè)普遍對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠關(guān)注，認(rèn)識(shí)不足，并且現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警及防范措施不夠嚴(yán)密等缺點(diǎn)，仍需要對(duì)這一行業(yè)深入分析。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)中所有風(fēng)險(xiǎn)的綜合，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不可避免的，它存在于企業(yè)的融資、投資、收益分配等一系列的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。如果企業(yè)沒(méi)有對(duì)其引起足夠的重視，可能使企業(yè)遭受到嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)積極面對(duì)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不容忽視。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

一直以來(lái)，理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義存在許多不同的觀點(diǎn)。目前看來(lái)，較普遍的定義是分為狹義和廣義兩種。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于負(fù)債而導(dǎo)致企業(yè)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以說(shuō)是籌資風(fēng)險(xiǎn)，主要是指企業(yè)沒(méi)有能力償還到期債務(wù)的可能性。而廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的整個(gè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中存在難以預(yù)料和控制的因素，使得企業(yè)最終所獲得的財(cái)務(wù)成果與預(yù)期存在著較大的偏差，導(dǎo)致企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)上的虧損。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能存在于企業(yè)籌資、投資及營(yíng)運(yùn)等各個(gè)關(guān)節(jié)。房地產(chǎn)與其他的企業(yè)不同，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、初始投資大、資金回收緩慢等特點(diǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，根據(jù)以上概念，綜合而言，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該更適用于房地產(chǎn)企業(yè)。

3我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

3.1融資風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金大部分（60%-70%）都依賴于銀行貸款，比如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段所需墊付的工程款;并且在購(gòu)房者中，絕大部分也是按揭貸款來(lái)購(gòu)房，所以銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中有著至關(guān)重要的地位。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目進(jìn)行階段出現(xiàn)某些問(wèn)題，很可能最后導(dǎo)致銀行承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，這種情況的出現(xiàn)對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)都是很不利的。并且房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)決定了在投資建設(shè)初期需要投入大量的資金，而企業(yè)自身的資金很難達(dá)到項(xiàng)目要求，因此企業(yè)便要進(jìn)行融資，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都比較高（資產(chǎn)負(fù)債率是期末負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，反映了企業(yè)的總資產(chǎn)中借債籌資的比例），一般都在70%左右，且呈逐年上升的趨勢(shì)。不僅如此，如果企業(yè)沒(méi)有制定合理有效地資金管理與使用計(jì)劃，在項(xiàng)目進(jìn)行之時(shí)，很有可能面臨資金缺乏的困境，進(jìn)一步加大企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)顯著增加。

3.2投資風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)也不斷壯大。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量由1986年的1991家，到2000年的27303家。房地產(chǎn)市場(chǎng)異常激烈，但2008年的金融危機(jī)也給其帶來(lái)重創(chuàng)，僅一年時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量由87562家下降為80407家，隨后市場(chǎng)升溫，僅用兩年的時(shí)間到2010年又再次達(dá)到之前的水平，甚至有超越的跡象。往后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)激烈，而這種激烈的狀態(tài)也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的產(chǎn)品之間有較強(qiáng)的替代性，為了占領(lǐng)市場(chǎng)，企業(yè)也會(huì)在原來(lái)的基礎(chǔ)上增加很多的銷售費(fèi)用。這種高居不下的狀況使得房地產(chǎn)企業(yè)在初期面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是一個(gè)利潤(rùn)較大的行業(yè)。因此投資者通常會(huì)比較傾向于投資中、高檔的商品住宅，以此來(lái)獲得較高的利潤(rùn)收入。但是在我國(guó)，實(shí)際上能消費(fèi)起此類的群體很少，在10%以下。這樣就會(huì)直接導(dǎo)致供需的不平衡，很多人仍然買不起房，而商品房的空置率卻很高，這是一種不良的狀態(tài)。

3.3資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收和附加費(fèi)用較多，往往給企業(yè)帶來(lái)了較大的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。企業(yè)的支出加大便使得可盈利的空間減小。根據(jù)資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加總額從2008年到2011年增加了一倍多，增幅為109%，往后幾年也是迅速攀升。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力下降自然會(huì)造成企業(yè)的資金回收不利，從而導(dǎo)致資金回收風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。并且從宏觀政策上來(lái)說(shuō)，稅收是國(guó)家用來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，是企業(yè)不可避免會(huì)遭受的壓力。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏戰(zhàn)略性管理，沒(méi)有較為科學(xué)的規(guī)劃，導(dǎo)致在利潤(rùn)分配時(shí)更是比較盲目，可能僅是依賴于投資者自身對(duì)市場(chǎng)的判斷。并且，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了偷稅等目的，根本不按規(guī)定程序來(lái)分配利潤(rùn)，或許能給企業(yè)帶來(lái)一定的短期利益，但其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展中會(huì)帶來(lái)不利。企業(yè)缺乏完善的分配制度和規(guī)劃會(huì)引起企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)增大。

4我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)的防范，要從內(nèi)外兩個(gè)方面著手，不僅要企業(yè)自身做好融資決策，同時(shí)也需要國(guó)家的政策上的支持，使房地產(chǎn)企業(yè)有更豐富的融資渠道。

4.1.1倡導(dǎo)多元化融資

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要依靠銀行貸款，這就意味著其具有短期性的特征，付息成本高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，需要適度放寬融資渠道，倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行多元化的融資方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)行股權(quán)融資和發(fā)行企業(yè)債券。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出發(fā)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)擴(kuò)寬融資渠道。不僅要依賴政府放寬政策，房地產(chǎn)自身也應(yīng)該積極求變，以此來(lái)增加不同的融資方式。

4.1.2完善間接融資

我國(guó)在較長(zhǎng)一段時(shí)間里仍是依靠銀行間接融資，所以需要進(jìn)一步完善銀行間接融資渠道。目前各大銀行在房地產(chǎn)融資方式上面仍有欠缺。我們可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，建立中外銀行或者擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間的結(jié)合，為企業(yè)提供更豐富有效地融資方式。

4.1.3科學(xué)的融資決策

融資政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)政策來(lái)說(shuō)是很重要的部分。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)期，要分析投資政策，仔細(xì)研究項(xiàng)目的可行性。在融資之前，要科學(xué)制定融資計(jì)劃，企業(yè)要估計(jì)資金需求，合理的規(guī)劃，避免在項(xiàng)目進(jìn)行之時(shí)有資金閑置等問(wèn)題。確定融資規(guī)模之后，還要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力來(lái)確定融資方式，并且進(jìn)行融資時(shí)，要嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范，必要時(shí)可以選擇融資方式的組合，盡量減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量確定合理的資本成本來(lái)降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在制定正確的融資策略和方法后仍需要對(duì)這一過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督控制。企業(yè)應(yīng)該派專人審查，隨時(shí)了解融資進(jìn)度，資金的使用情況，處理突發(fā)問(wèn)題，保證?？畹膶Ｓ?，減小資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

4.2我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

投資決策時(shí)期需要考慮很多的風(fēng)險(xiǎn)因素，其對(duì)于項(xiàng)目的影響也是最為重要的。因?yàn)槠漤?xiàng)目的規(guī)模較大，初期資金投入較多，可能一個(gè)項(xiàng)目的失敗會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的重度虧損甚至破產(chǎn)。所以，企業(yè)應(yīng)該高度重視這方面的工作，做好房地產(chǎn)的投資決策風(fēng)險(xiǎn)防范。

4.2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策的監(jiān)控

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府的影響較大，所以企業(yè)更應(yīng)該隨時(shí)注意政策的變動(dòng)。國(guó)家的政策不可能是一直不變的，而國(guó)家的任何的一個(gè)政策變動(dòng)都有可能對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成影響。特別是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度以及政策調(diào)整，比如較為重要的稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研究各種有關(guān)政策，正確的預(yù)估未來(lái)走向，再為企業(yè)制定正確的投資方向，及時(shí)的做出調(diào)整，為房地產(chǎn)企業(yè)減小政策風(fēng)險(xiǎn)。

4.2.2重視可行性分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可行性研究分析是投資項(xiàng)目初期至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施是一個(gè)長(zhǎng)期且復(fù)雜的過(guò)程，在這之間存在著很多的不確定因素，因此便會(huì)使得企業(yè)面臨著更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以需要進(jìn)行可行性研究來(lái)為投資者提供理性的決策依據(jù)?？尚行匝芯糠治?，是在通過(guò)調(diào)查的基礎(chǔ)之上，再對(duì)社會(huì)政策調(diào)控、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行綜合分析。在進(jìn)行一系列的分析之后，預(yù)估一下最后可能的經(jīng)濟(jì)效益，做出合理的選擇方案，來(lái)使企業(yè)達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益，所以可行性研究對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是很重要的一步。

4.2.3利用投資組合減少風(fēng)險(xiǎn)

俗話說(shuō)“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”，這種做法在投資領(lǐng)域里是非常適用的。投資者應(yīng)該學(xué)會(huì)如何分散風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資組合便是由投資不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的搭配方式來(lái)降低投資中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，如果只投資在一個(gè)地方，一旦有社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，對(duì)于企業(yè)的投資收益可能會(huì)有很大影響，所以需要企業(yè)進(jìn)行組合投資。每種不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也是不同的，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行組合之后，可以減少投資收益率的波動(dòng)，在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間選擇最好的均衡投資組合。

4.3我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

4.3.1制定可調(diào)整的營(yíng)銷策略

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益豐厚，才引得眾多企業(yè)家想去分一杯羹，但能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得利潤(rùn)成為贏家，則需要企業(yè)有自身特有的營(yíng)銷策略，這樣在新的宏觀調(diào)控下也能健康穩(wěn)定的不斷壯大。銷售主要是以客戶為主，因此客戶的需求成為營(yíng)銷策略中最為重要的線索。如果不能完成銷售這一環(huán)節(jié)，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金的回收不及時(shí)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)狗康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)不僅要能制定詳細(xì)的營(yíng)銷策略，能夠及時(shí)的做出戰(zhàn)略調(diào)整也是必要的能力。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁調(diào)控，企業(yè)要找準(zhǔn)適合自身的戰(zhàn)略，換一句話說(shuō)，企業(yè)也可以不把資金全部用于房地產(chǎn)這塊，比如分流一部分去做建材、建筑等其他板塊。這樣的話，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)有輕微的波動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)有虧損時(shí)，也可以有其他板塊來(lái)支撐企業(yè)。

4.3.2建立合理的利潤(rùn)分配機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，收益分配的政策是十分重要的。它很可能關(guān)系到公眾對(duì)于企業(yè)的認(rèn)知度，公眾可以利用它來(lái)了解企業(yè)的相關(guān)信息，因此，企業(yè)一定不能隨意分配。并且，不科學(xué)的利潤(rùn)分配政策會(huì)對(duì)企業(yè)造成一定的影響，例如使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)變得不合理，或者增加企業(yè)的融資成本，這些對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)都是不良的效果。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)自身情況，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上來(lái)制定科學(xué)的收益分配計(jì)劃。例如，市場(chǎng)利率較高，企業(yè)則應(yīng)該將利潤(rùn)多數(shù)用作流動(dòng)資金來(lái)使企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；反之的話則可以分配較多的收益。

5結(jié)論

最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展如日中天，勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資規(guī)模也在日益擴(kuò)大，雖然國(guó)家出臺(tái)了很多相應(yīng)的政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，但房地產(chǎn)的價(jià)格卻一直是居高不下，結(jié)果不如人愿。在房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮的表象之下，仍然有很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)存在。首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)相比于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，有一些較為顯著的特點(diǎn)：初期資金投入大、回收周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)較高等。因此房地產(chǎn)行業(yè)所要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要高于其他的行業(yè)，再加上我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，各方面還尚未完善，國(guó)家調(diào)控政策不斷變動(dòng)，市場(chǎng)中仍有很多不確定的因素，極不穩(wěn)定。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是依賴銀行貸款，且短期貸款較多，使企業(yè)的負(fù)債率升高，在一定程度上也會(huì)制約企業(yè)的發(fā)展能力。在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，很多企業(yè)由于無(wú)法償還到期的短期貸款使得無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。如果企業(yè)仍然不給予足夠的重視，市場(chǎng)中的矛盾擴(kuò)大到一定的程度，可能會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不可逆轉(zhuǎn)的危害，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境。

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作者:高婕 單位:三峽大學(xué)