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房地產(chǎn)評(píng)估公司管理辦法范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；存在問(wèn)題；強(qiáng)化措施

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，也加快了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的發(fā)展步伐。隨著人口的增多和我國(guó)社會(huì)民眾的買房置地的思想，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量日益增多，市場(chǎng)的需求刺激了我國(guó)房地產(chǎn)的興盛，也促進(jìn)了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展繁榮，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就是其中較為明顯的一例。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)的過(guò)快發(fā)展使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)跟不上房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐，并存在一定的問(wèn)題，不僅制約了其自身的發(fā)展，同時(shí)也影響了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。下面文章就以強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估為話題，簡(jiǎn)析其存在的問(wèn)題，并提出強(qiáng)化改善措施。

一、制約房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題和因素

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容的不斷增加，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的挑戰(zhàn)和困難也逐漸加大，嚴(yán)重制約并影響了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。下面文章就簡(jiǎn)要介紹其行業(yè)中存在的問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)管理不善

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有較大的利益空間，同時(shí)很多部門都具有對(duì)相關(guān)的管理或者是影響的職能，而其中最為重要的就是房地產(chǎn)管理部門、國(guó)家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政，在管理職能的劃分上不夠清晰，在政策的執(zhí)行方面也缺乏統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)，無(wú)法形成科學(xué)、統(tǒng)一的管理制度，使得房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)被劃分的十分零散，無(wú)法實(shí)施有效的規(guī)范化管理，這也使得很多房地產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)人員十分迷茫。以上備部門都程度不同地利用行政職能干預(yù)評(píng)估業(yè)務(wù)，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門直接干預(yù)，有的是成立一個(gè)行使行政職能的事業(yè)單位，評(píng)估行業(yè)難以在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展，評(píng)估市場(chǎng)得不到充分發(fā)育。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制不健全

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為中國(guó)三大中介行業(yè)之一，律師行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)都有相關(guān)的法律法規(guī)，但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)卻沒(méi)有相應(yīng)的評(píng)估師法律法規(guī)。雖然我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)為了滿足市場(chǎng)的發(fā)展需求，也陸續(xù)制定了一些有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)章制度，例如：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》以及其他相關(guān)法規(guī)，形成了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)基礎(chǔ)法制體系，但是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的很多業(yè)務(wù)內(nèi)容和活動(dòng)細(xì)節(jié)方面都沒(méi)有一個(gè)清晰的規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)。像房地產(chǎn)評(píng)估中有關(guān)企業(yè)的改制、拍賣、稅務(wù)等專業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)定要求都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的、法律的制定，這充分體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制體系的不健全、不成熟，也制約了房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)化、規(guī)范化發(fā)展。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估工作人員專業(yè)能力不足

現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和公司都比較注重其評(píng)估工作人員的理論知識(shí)的水平及其考核，對(duì)其從業(yè)人員的學(xué)歷要求也比較高，但是對(duì)于其從業(yè)人員的工作經(jīng)驗(yàn)和工作年限的要求較低，因此造成了很多房地產(chǎn)評(píng)估的工作人員都是那些應(yīng)屆畢業(yè)或者是高學(xué)歷、低經(jīng)驗(yàn)的人員，而那些因?yàn)榛A(chǔ)理論知識(shí)缺乏使得其評(píng)估師資格考試無(wú)法通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估業(yè)務(wù)人員卻無(wú)法進(jìn)入大型評(píng)估行業(yè)工作。這就使得我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估綜合能力不強(qiáng)。此外，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估師的結(jié)構(gòu)設(shè)置比較單一，評(píng)估師的培訓(xùn)再教育的相關(guān)機(jī)構(gòu)也比較缺乏，這些都家居了評(píng)估師水平低的現(xiàn)象。

二、強(qiáng)化并改善房地產(chǎn)評(píng)估的措施和方法

針對(duì)上文我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題，下面文章就針對(duì)這些問(wèn)題提出強(qiáng)化措施。

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)督和健全

由上文分析，我們可以看出現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境不是很成熟，而且很多評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是依靠壟斷，這就使得評(píng)估行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)不良的環(huán)境，造成其競(jìng)爭(zhēng)不平衡，也不利于其公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。其次，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革和實(shí)施，落實(shí)好評(píng)估脫鉤的改革制度，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠真正獨(dú)立開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)果的公正性以及準(zhǔn)確性。最后，對(duì)于一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作和違法行為一定要嚴(yán)格監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)就要嚴(yán)懲不貸，建立一個(gè)良好的、公正的、科學(xué)的評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)氣。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估法制的健全和完善

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估效果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并提高房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)效果和質(zhì)量，就要根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)估行業(yè)發(fā)展情況，合理的、科學(xué)的制定與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的規(guī)章制度和要求，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的評(píng)估操作，減少房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不良競(jìng)爭(zhēng)方式，提高相關(guān)工作人員的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使得房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的操作能夠有法可依、有規(guī)可循。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估水平現(xiàn)狀，相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一方面要加強(qiáng)對(duì)理論知識(shí)水平高、專業(yè)操作技術(shù)過(guò)硬的優(yōu)秀評(píng)估人才的吸收，另一方也要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的評(píng)估人才的培養(yǎng)和建設(shè)，大力倡導(dǎo)并支持評(píng)估師的再教育、再學(xué)習(xí)的工作氛圍，定時(shí)開(kāi)展相關(guān)的專業(yè)理論知識(shí)和業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)活動(dòng)，并定時(shí)對(duì)其員工的專業(yè)知識(shí)和素養(yǎng)進(jìn)行抽查和考核，實(shí)行一定的淘汰獎(jiǎng)懲機(jī)制，全面提高評(píng)估團(tuán)隊(duì)的水平，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，進(jìn)而更好的為企業(yè)和公司服務(wù)。此外，也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方式和內(nèi)容的改革創(chuàng)新，并在不斷實(shí)踐中加以完善，使得企業(yè)能夠進(jìn)一步發(fā)展壯大。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是我國(guó)起步較晚的新興行業(yè)，它不僅和房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押和貸款、房地產(chǎn)的拆遷以及損害補(bǔ)償?shù)然顒?dòng)內(nèi)容有著密切的聯(lián)系，還與房地產(chǎn)企業(yè)公司的上市、公司的改制、資產(chǎn)處置重組等業(yè)務(wù)也息息相關(guān)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密的聯(lián)結(jié)到一起，已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的重要組成內(nèi)容和中介服務(wù)行業(yè)，因此加強(qiáng)改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的評(píng)估水平和效果已經(jīng)成為我國(guó)評(píng)估行業(yè)首要的任務(wù)，而國(guó)家和政府也要加大對(duì)其改革和改進(jìn)力度，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)評(píng)估效能。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)評(píng)估公司管理辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀問(wèn)題探討

一、地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過(guò)程中，經(jīng)過(guò)國(guó)家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。

(1)制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章。國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國(guó)家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。

(3)形成了統(tǒng)一開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開(kāi)始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國(guó)家的規(guī)定，開(kāi)展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過(guò)脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對(duì)中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開(kāi)，發(fā)揮中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開(kāi)始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

二、房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法

根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國(guó)房地產(chǎn)在評(píng)估過(guò)程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法，以下就對(duì)這三種常用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和分析。

(1)成本法

成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購(gòu)置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測(cè)算過(guò)程如下：①計(jì)算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本。土地開(kāi)發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國(guó)家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開(kāi)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開(kāi)發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開(kāi)發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來(lái)測(cè)算。銷售稅費(fèi)的是銷售開(kāi)發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤(rùn)率。在投資利潤(rùn)率的選取時(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤(rùn)率。

(2)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評(píng)估方法。市場(chǎng)法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來(lái)解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法是通過(guò)與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)程。市場(chǎng)比較法是通過(guò)待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來(lái)估算價(jià)格，其公式為：

待評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)比較法的適用條件如下：

①要有足夠數(shù)量的比較案例我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)資料不夠充分，在利用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，要求市場(chǎng)比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場(chǎng)，如果能夠收集到更多的案例，那么對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果更為正確。

②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評(píng)估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。

③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評(píng)估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評(píng)估。首先我們要保證資料來(lái)源的可靠性，二是耍對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、

是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。

④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。

⑤交易資科的合法性利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。

(3)收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說(shuō)是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。

收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：

①無(wú)限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無(wú)限年，也就是說(shuō)待估房地產(chǎn)的使用期限為無(wú)限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率

②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：

上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。

③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評(píng)估時(shí)所使用的公式：

其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：

a:為前t年的年純收益：

a為第t年后的年純收益：

r為還原率，還原率不變：

n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。

對(duì)于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評(píng)估過(guò)程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對(duì)房地產(chǎn)的建筑物評(píng)估之后還要對(duì)土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過(guò)率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過(guò)估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過(guò)估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來(lái)看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過(guò)各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。

（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

（3）對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理,根據(jù)業(yè)績(jī)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績(jī)進(jìn)行年終檢查，對(duì)所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)年限和所通過(guò)的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況。確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。

房地產(chǎn)評(píng)估公司管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)典當(dāng)；風(fēng)險(xiǎn)；防范

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨活躍，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)也日益火暴。2006年全國(guó)房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量的50%，2007年突破60%，2008年初更急劇上升，部分典當(dāng)行甚至達(dá)到80%。但受2008年樓市低迷影響，從10月開(kāi)始，京城等主要典當(dāng)行為降低風(fēng)險(xiǎn)，紛紛下調(diào)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)和折當(dāng)率，對(duì)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)脑u(píng)估審查力度也大幅加強(qiáng)。由此，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范再一次成為業(yè)界關(guān)注的話題。

一、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)典當(dāng)是指房產(chǎn)所有者或土地使用者以其所擁有的房地產(chǎn)作為抵押向典當(dāng)行借款，并在約定時(shí)間內(nèi)付清本息、贖回房地產(chǎn)的融資行為。典當(dāng)人并不需將房地產(chǎn)移交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行也無(wú)權(quán)使用、收益該房地產(chǎn)，而僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，房地產(chǎn)仍歸其產(chǎn)權(quán)人所有。其風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）絕當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。絕當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)是典當(dāng)行面臨的最大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產(chǎn)成為絕當(dāng)，難以變現(xiàn)時(shí)，勢(shì)必占用典當(dāng)行大量資金，造成資金短時(shí)間無(wú)法收回，資本周轉(zhuǎn)困難；同時(shí)增加典當(dāng)行的營(yíng)業(yè)成本。一般來(lái)說(shuō)，作為二手房地產(chǎn)，銷售變現(xiàn)的渠道相對(duì)狹窄，銷售過(guò)程將占用大量人力、財(cái)力，成本較高。

（二）道德風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于信息不對(duì)稱，典當(dāng)行面臨客戶騙取當(dāng)金的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)信息透明度不高，典當(dāng)行難以了解到房地產(chǎn)公司的真實(shí)底細(xì)。一些省市就出現(xiàn)過(guò)典當(dāng)行被騙案例，開(kāi)發(fā)商拖欠施工單位工程款，在拿到銷售許可證后，到典當(dāng)行圈走一筆錢，再繼續(xù)低價(jià)賣房，最后同一房產(chǎn)形成多方債主，典當(dāng)行難以收回當(dāng)金，遭受損失。2008年9月全國(guó)典委會(huì)秘書處接到寧波典當(dāng)有限公司友情提醒，請(qǐng)全國(guó)典當(dāng)同仁提高防范意識(shí)和識(shí)別能力，防止假房產(chǎn)證典當(dāng)，有人曾拿假房產(chǎn)證去典當(dāng)房產(chǎn)（身份證是真的），假證的制作水平達(dá)到以假亂真的地步。

（三）操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)過(guò)程中由于內(nèi)控制度不健全，監(jiān)督機(jī)制不完善，內(nèi)部工作人員錯(cuò)誤操作而導(dǎo)致直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。比如，對(duì)客戶的房產(chǎn)和提供的證件考察不實(shí)不準(zhǔn)；對(duì)涉及房地產(chǎn)占有、使用、收益、處分和共有問(wèn)題審查不嚴(yán)；對(duì)抵押人的信譽(yù)、償還能力未認(rèn)真了解；操作中只收下房地產(chǎn)證而不去登記；房地產(chǎn)估價(jià)不準(zhǔn)，等等，這些極易引起法律糾紛和騙當(dāng)絕當(dāng)?shù)陌l(fā)生，造成抵押放款的損失。

（四）法律規(guī)章沖突風(fēng)險(xiǎn)。目前，典當(dāng)業(yè)只有作為部門規(guī)章的《典當(dāng)管理辦法》（效力低于法律效力），一旦引訟，典當(dāng)行依據(jù)《典當(dāng)管理辦法》提出訴訟請(qǐng)求，與其他法律法規(guī)相沖突時(shí)，法院優(yōu)先以《合同法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)為依據(jù)進(jìn)行判決，典當(dāng)行的利益將得不到根本的保證。比如，《破產(chǎn)法》規(guī)定企業(yè)欠稅和所欠工程款先于抵押權(quán)受償，這將使典當(dāng)行受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)大為增加；《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物與該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，如果出典人憑房產(chǎn)證抵押貸款，而將房屋所占用土地使用權(quán)另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當(dāng)行難以完全實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)；按照民事訴訟法強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或抵債，導(dǎo)致典當(dāng)行變現(xiàn)房產(chǎn)受阻；如果房地產(chǎn)典當(dāng)所約定的息費(fèi)率過(guò)高（沒(méi)有違背《典當(dāng)管理辦法》的規(guī)定），法院認(rèn)為違背《民法通則》公平的基本原則，則典當(dāng)行應(yīng)收未收的大額息費(fèi)將無(wú)法收回。

除上述幾個(gè)方面之外，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)還面臨因不可抗力帶來(lái)?yè)p失的自然風(fēng)險(xiǎn)，如洪水、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害帶來(lái)的典當(dāng)房地產(chǎn)受損或損毀的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)典當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

典當(dāng)行面對(duì)諸多風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)防范，采取多種措施，盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（一）完善規(guī)章制度，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)。借鑒銀行的內(nèi)控制度，辦理房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)時(shí)實(shí)行分級(jí)審批制度、差錯(cuò)事故責(zé)任追究制度、崗位責(zé)任制度，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督制約，通過(guò)制度來(lái)管理和約束每個(gè)員工、每道工作環(huán)節(jié)，減少人為因素的干擾；規(guī)范業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，落實(shí)嚴(yán)格、審慎的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，避免估價(jià)過(guò)高；強(qiáng)化內(nèi)部稽核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)操作中的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，減少各類問(wèn)題和事故的發(fā)生。以制度的完善來(lái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的事前防范。

（二）關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及宏觀政策，明晰典當(dāng)行業(yè)走勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及政策影響較大，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)較大變化，房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將增大，當(dāng)戶違約現(xiàn)象將增多。在進(jìn)行房地產(chǎn)典當(dāng)時(shí)，一定要認(rèn)真分析當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家可能出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)政策，從而明晰房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的大勢(shì)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)的折當(dāng)率和估價(jià)政策進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)的基本明確，人們繼續(xù)看淡樓市的心理預(yù)期，房地產(chǎn)價(jià)格下跌空間及變現(xiàn)難度的擔(dān)憂，促使典當(dāng)行下調(diào)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)和折當(dāng)率，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)出典人進(jìn)行分類，加強(qiáng)事后監(jiān)督。根據(jù)出典人的資產(chǎn)質(zhì)量、資信狀況、借款用途、還款來(lái)源、利潤(rùn)效益等，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)及出典人進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，區(qū)分優(yōu)質(zhì)客戶群、一般客戶群和風(fēng)險(xiǎn)客戶群。對(duì)資信狀況良好的優(yōu)質(zhì)客戶可以適當(dāng)提高折當(dāng)率及當(dāng)金，對(duì)抵押房地產(chǎn)區(qū)位偏僻、變現(xiàn)能力差、借款用途不明確的業(yè)務(wù)，當(dāng)期過(guò)長(zhǎng)及借貸資金過(guò)大的業(yè)務(wù)，則要重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督。在分類的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)變不問(wèn)用途的傳統(tǒng)觀念，加強(qiáng)事后監(jiān)督。貸款以后，應(yīng)保持與當(dāng)戶的聯(lián)系，深入了解當(dāng)金的用途是否符合合同約定，當(dāng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資金回籠、經(jīng)濟(jì)效益等情況；一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)戶逾期未付息而有意躲避、尚未絕當(dāng)?shù)呀?jīng)多次續(xù)當(dāng)、逾期未贖當(dāng)?shù)惹闆r，應(yīng)加緊對(duì)當(dāng)戶進(jìn)行跟蹤，并要求其定出還款計(jì)劃，加強(qiáng)催還力度，防患于未然。

（四）完善二級(jí)市場(chǎng)，拓寬絕當(dāng)房地產(chǎn)變現(xiàn)渠道。絕當(dāng)品的處理中，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)揮著重要作用，直接決定著變現(xiàn)速度，尤其在房地產(chǎn)這類不動(dòng)產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)中，直接影響著大額資金的回籠。典當(dāng)行與拍賣行聯(lián)合，建立定期有效的拍賣機(jī)制，將絕當(dāng)房地產(chǎn)盡早脫手；與二手房中介機(jī)構(gòu)合作，構(gòu)建針對(duì)絕當(dāng)房地產(chǎn)的房交會(huì)市場(chǎng)，同時(shí)信息共享，加快房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)；利用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和知名拍賣網(wǎng)站開(kāi)設(shè)淘寶專區(qū)，房產(chǎn)供應(yīng)信息，進(jìn)行銷售；對(duì)競(jìng)拍成功卻難以一次全額付清房款的客戶，推廣競(jìng)拍融資業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)拍賣順利進(jìn)行。通過(guò)上述措施，可以為房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)提供良好的流通環(huán)境，減小缺乏流動(dòng)性造成的損失。

（五）分散資金，客戶多元化。房地產(chǎn)抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中投放于某一大項(xiàng)目，會(huì)使典當(dāng)行潛在風(fēng)險(xiǎn)趨于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風(fēng)險(xiǎn)，尤其不能只追求做大業(yè)務(wù)，對(duì)資金鏈薄弱的中小企業(yè)投放大筆貸款。應(yīng)該分散資金，實(shí)現(xiàn)客戶多元化，突出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，兼顧一般業(yè)務(wù)，以民房為主，以量取勝，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，避免因個(gè)別大客戶發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)給典當(dāng)行帶來(lái)沉重的包袱。

（六）呼吁國(guó)家盡早出臺(tái)典當(dāng)業(yè)相關(guān)法律?，F(xiàn)代典當(dāng)業(yè)已經(jīng)成為主流金融業(yè)的有力補(bǔ)充，作為“第二銀行”，對(duì)房地產(chǎn)和中小企業(yè)融資更是起到了獨(dú)特的作用，這其中房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)所占比重最大。典當(dāng)業(yè)的不斷發(fā)展，必然要求提升和完善典當(dāng)業(yè)的立法層次，出臺(tái)具有法律效力的典當(dāng)業(yè)法律法規(guī)，避免訴訟過(guò)程中國(guó)家法律與行業(yè)法規(guī)相沖突的矛盾，明晰責(zé)任與權(quán)利，減少糾紛，規(guī)范典當(dāng)行為，為從根本上保障典當(dāng)業(yè)尤其是房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的合法利益提供法律依據(jù)。

房地產(chǎn)評(píng)估公司管理辦法范文第4篇

一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評(píng)估

社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時(shí)，肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化?！对u(píng)估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評(píng)估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評(píng)估范圍。如果存在影響中立評(píng)估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正常現(xiàn)象。

二、被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正評(píng)估產(chǎn)生影響，改變過(guò)去拆遷管理部門指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，《評(píng)估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)和三級(jí)資質(zhì)大約5家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為備選評(píng)估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過(guò)公告公布備選的評(píng)估公司及基本情況，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競(jìng)爭(zhēng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

三、評(píng)估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

《評(píng)估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。《評(píng)估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)?！对u(píng)估辦法》第8條規(guī)定，評(píng)估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)?！对u(píng)估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

四、確保評(píng)估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽(yáng)光征收的重要內(nèi)容，通過(guò)公布接受監(jiān)督，通過(guò)監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況、經(jīng)營(yíng)狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營(yíng)性用房?jī)r(jià)格等因素，綜合分析作出評(píng)估報(bào)告?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級(jí)人民政府責(zé)令國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

五、明確房地關(guān)系

被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評(píng)估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評(píng)估中難以回避的問(wèn)題，筆者建議采用容積率或者四至來(lái)衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評(píng)估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金?？梢?jiàn)，對(duì)于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，也會(huì)隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時(shí)，將會(huì)造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無(wú)論建在哪里，其建筑成本不會(huì)有太大的區(qū)別，而且，使用的時(shí)間越長(zhǎng)其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對(duì)于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無(wú)法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對(duì)被征收人有利的評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)

收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。選用不同的評(píng)估方法會(huì)有不同評(píng)估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對(duì)被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)?！对u(píng)估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

七、評(píng)估的監(jiān)督救濟(jì)程序

房屋征收部門將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修正?！对u(píng)估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。送達(dá)評(píng)估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)。《評(píng)估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明?！对u(píng)估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題?！对u(píng)估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人?！对u(píng)估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！对u(píng)估辦法》第25條規(guī)定，評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見(jiàn)。經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告?！对u(píng)估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無(wú)法回避對(duì)評(píng)估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過(guò)于依賴評(píng)估報(bào)告，缺乏對(duì)評(píng)估報(bào)告能動(dòng)的審查，這既是理論的迷茫，也是被動(dòng)司法的表現(xiàn)。評(píng)估報(bào)告屬于優(yōu)勢(shì)證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動(dòng)的司法審查功能。

八、協(xié)助與配合

因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評(píng)估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評(píng)估程序視為征收的行政程序，向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供對(duì)其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時(shí)舉證，在將來(lái)的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評(píng)估師工作的過(guò)程中，個(gè)別人對(duì)評(píng)估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。

房地產(chǎn)評(píng)估公司管理辦法范文第5篇

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的意義重大

央行的121號(hào)文件使人們重新審視中國(guó)的房地產(chǎn)融資機(jī)制，而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道脆弱的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題，而房地產(chǎn)信托投資的設(shè)立和發(fā)展則將大大推動(dòng)這一進(jìn)程。當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托具有非常重要的意義。

其一，房地產(chǎn)投資信托有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)投資信托，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充。房地產(chǎn)投資信托在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的重要手段。房地產(chǎn)投資信托直接把市場(chǎng)資金吸引到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

其二，房地產(chǎn)投資信托可降低整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)目前中國(guó)仍然以間接融資為主，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。房地產(chǎn)投資信托將從三個(gè)方面減緩銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)：直接減少了房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)；居民用銀行存款購(gòu)買基金后，將間接緩解銀行系統(tǒng)日益增加的存差的壓力；由房地產(chǎn)投資信托創(chuàng)生的銀行網(wǎng)點(diǎn)售賣、資金結(jié)算、托管等等中間業(yè)務(wù)將為銀行體系帶來(lái)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。盡管房地產(chǎn)投資信托發(fā)行初期可能分流部分儲(chǔ)蓄存款，如果通過(guò)適當(dāng)?shù)耐緩剑耆梢砸龑?dǎo)這些市場(chǎng)資金回流銀行體系。

其三，房地產(chǎn)投資信托可滿足社會(huì)大眾資本的投資需求從目前我國(guó)的金融體制看，社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。雖然現(xiàn)在社會(huì)上運(yùn)行著一些私募基金，但是由于我國(guó)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)投資基金法律尚未出臺(tái)，使得這些私募基金缺乏法律保護(hù)，運(yùn)作不規(guī)范，而且投資方向單一，難以有效地避免市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，造成這些私募基金風(fēng)險(xiǎn)極大，因此社會(huì)大眾資本急需拓寬投資渠道。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、資金周期長(zhǎng)及專業(yè)性等特點(diǎn)使得大眾投資者難以直接介入。所以，房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托障礙重重

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng)，作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是，由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，再加上房地產(chǎn)投資信托乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金在我國(guó)都是一個(gè)新生事物，所以在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托還存在許多障礙。

法律體系缺失目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來(lái)開(kāi)展業(yè)務(wù)，即通常所說(shuō)的“一法兩規(guī)”。這只是一個(gè)框架性的法律文件，缺乏相關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何具有運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的稅收制度等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題沒(méi)有明確的規(guī)定，在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

稅收激勵(lì)缺位目前我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵(lì)政策。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托得以發(fā)展的根本原因在于房地產(chǎn)投資信托基金能享受稅收優(yōu)惠。首先，房地產(chǎn)投資信托作為人的集合不存在公司稅的問(wèn)題；其次，美國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。在上世紀(jì)八十年代末期，隨著稅法條款的逐步嚴(yán)格，房地產(chǎn)投資信托稅收優(yōu)惠的優(yōu)點(diǎn)逐漸顯示出來(lái)，使其得以長(zhǎng)足發(fā)展。由此可見(jiàn)，我國(guó)要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托并在將來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，借鑒美國(guó)的稅收優(yōu)惠政策是有必要的。

流動(dòng)性問(wèn)題房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)我國(guó)的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，從而導(dǎo)致信托產(chǎn)品的公認(rèn)程度比銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債、證券投資基金都要差很多，如果要轉(zhuǎn)讓，成本很高。目前信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動(dòng)性較差。

此外，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，沒(méi)有有形的集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所，缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能私下協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，交易成本高，且不安全。

風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)投資信托之所以受到追捧，主要是因?yàn)槠漭^高的預(yù)期收益和較短的投資周期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1到3年，預(yù)期年收益率普遍在6%以上，最高的超過(guò)10%。高收益必然蘊(yùn)含著高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于賠償風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)，具體來(lái)說(shuō)：

賠償風(fēng)險(xiǎn) 按照央行的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據(jù)信托文件的約定管理、運(yùn)用信托資金導(dǎo)致信托資金受到損失的，其損失部分由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)；信托公司不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益。根據(jù)規(guī)定，只有當(dāng)信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的損失才由信托公司負(fù)責(zé)賠償。也就是說(shuō)，信托公司只負(fù)責(zé)賠償因自己違背信托合同擅自操作而招致的損失，而運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，則完全要由投資人承擔(dān)。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)往往很難評(píng)估預(yù)測(cè)，而信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品時(shí)又往往有意無(wú)意地多介紹項(xiàng)目贏利前景，很少揭示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)公司在推銷自己的信托產(chǎn)品時(shí)，都會(huì)提出一個(gè)眩目的收益率供投資者參考，但這些收益率都是預(yù)期的，而不是承諾的。房地產(chǎn)信托收益較高，但風(fēng)險(xiǎn)也很大，一方面是來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)行業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)；另一方面來(lái)自具體的項(xiàng)目，如果這個(gè)項(xiàng)目做得不好，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，將來(lái)銷售就成問(wèn)題，投資者的收益就得不到保障。

操作風(fēng)險(xiǎn) 信托公司的實(shí)際操作難度較大。我國(guó)目前的《資金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)、三四十萬(wàn)，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃“合同不超過(guò)200份、認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)不低于5萬(wàn)元”對(duì)于個(gè)人投資者而言，并不容易接受。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開(kāi)宣傳、不能異地銷售，其整體銷售計(jì)劃難免受影響。

利率風(fēng)險(xiǎn) 利率特別是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)債利率體現(xiàn)了投資的機(jī)會(huì)成本，如果無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的利率水平發(fā)生變化，那么投資的機(jī)會(huì)成本也隨之發(fā)生變化，假設(shè)收益不變的話，其風(fēng)險(xiǎn)水平就會(huì)變化。如果利率的變化超出預(yù)先的考慮范圍，那么就會(huì)產(chǎn)生所謂的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果信托計(jì)劃沒(méi)有考慮利率風(fēng)險(xiǎn)的事先安排，就有可能使委托人的資產(chǎn)價(jià)值受損。事實(shí)上，利率風(fēng)險(xiǎn)是一種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，投資者只有通過(guò)外在的對(duì)沖工具如遠(yuǎn)期合約鎖定利率來(lái)規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn) 信息不對(duì)稱條件下可能產(chǎn)生兩種問(wèn)題：一種是“逆向選擇”問(wèn)題；另一種是“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題。在信托公司（受托人）尋找項(xiàng)目的過(guò)程中，由于其與項(xiàng)目提供方之間存在的信息不對(duì)稱，劣質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)比優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更高的預(yù)期收益率，從而使得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目逐漸退出了這個(gè)市場(chǎng)，這是信托公司與項(xiàng)目提供者之間的“逆向選擇”問(wèn)題。在委托人（投資者）與受托人（信托公司）之間也存在著“逆向選擇”，即劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對(duì)稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預(yù)期收益率水平的信托計(jì)劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個(gè)市場(chǎng)。

如何發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托

其一，營(yíng)造必要的法律環(huán)境這主要是給房地產(chǎn)投資信托提供一個(gè)規(guī)范的發(fā)展框架和法律環(huán)境，房地產(chǎn)投資信托孕育于成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，只有具備了規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和完備的法律體系，才能確保這一金融工具的正常運(yùn)行。而且法律制定要細(xì)化、完備化，這樣才能保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托健康、理性地發(fā)展。

針對(duì)我國(guó)目前實(shí)際情況，應(yīng)制定相關(guān)的法律法規(guī)(包括《房地產(chǎn)法》、《信托法》、《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》和《房地產(chǎn)證券交易法》等法律)，進(jìn)一步完善《公司法》，建立完備的法律體系，規(guī)范和約束房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。建立對(duì)房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理，在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤(rùn)分配等方面對(duì)其加強(qiáng)限定。一方面，要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)；另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用，實(shí)行專業(yè)化投資組合，并保護(hù)投資者的利益。

其二，培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)的金融體制，我國(guó)應(yīng)建立由銀行房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并由證監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。

其三，完善信托投資公司法人治理、內(nèi)控制度作為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的受托人和實(shí)施主體，信托投資公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國(guó)的信托業(yè)雖然經(jīng)過(guò)了五次整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問(wèn)題，很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重，個(gè)別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應(yīng)加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

其四，制定稅收優(yōu)惠政策以鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展設(shè)計(jì)合理稅收體制是房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的關(guān)鍵。在國(guó)外，80%的房地產(chǎn)投資靠稅務(wù)驅(qū)動(dòng)，20%靠投資理念驅(qū)動(dòng)。房地產(chǎn)投資信托雖然有一個(gè)集中的經(jīng)營(yíng)管理組織，但它不具有自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。在西方房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問(wèn)題一直是人們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，最后，免稅成為各國(guó)房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法。在我國(guó)，隨著稅收制度的規(guī)范，若房地產(chǎn)投資信托得到稅收優(yōu)惠的支持，將會(huì)有良好的發(fā)展前景。由于房地產(chǎn)投資信托對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的推動(dòng)作用。

其五，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)范圍目前房地產(chǎn)投資信托應(yīng)當(dāng)限定以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、購(gòu)置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面，有關(guān)監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)作出明確的規(guī)定。

美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托只能進(jìn)行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動(dòng)管理，不能直接參與經(jīng)營(yíng)。政府一方面大力扶持其發(fā)展、規(guī)范其運(yùn)作、用其發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面又限制其壟斷市場(chǎng)、防止其濫用經(jīng)營(yíng)收益、限制其干涉其他實(shí)體經(jīng)營(yíng)。這一點(diǎn)，對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托具有借鑒意義。