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土地評估市場法范文第1篇

【關(guān)鍵詞】土地評估機構(gòu)；問題；對策

所謂土地評估機構(gòu)是指依法獲取土地評估的資格，根據(jù)客戶委托和授權(quán)對土地價格及其他方面進行評估的中介組織。近年來，土地市場日新月異的繁榮和我國房地產(chǎn)行業(yè)非常規(guī)地飛躍，極大地繁榮我國的土地評估行業(yè)。到目前為止，土地評估行業(yè)逐漸形成一個專門的行業(yè)，據(jù)了解，全國獲取土地估價師認(rèn)證資格的人數(shù)已經(jīng)達到17000多個，而我國的土地評估機構(gòu)總數(shù)已經(jīng)有1600余家，這些機構(gòu)的從業(yè)人員已經(jīng)超過兩萬多人。經(jīng)過一系列的改革和發(fā)展，我國土地評估機構(gòu)的隊伍建設(shè)、發(fā)展規(guī)模、競爭能力以及風(fēng)險意識等都得到較大程度的提升，形成一系列的高素質(zhì)、自擔(dān)風(fēng)險的土地評估專業(yè)隊伍。土地評估機構(gòu)對于土地市場的正常運作以及土地制度的改革發(fā)揮著越加重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，從1992年到2003年這十年間，全國土地出讓金總收入竟然達到1萬多億元。土地出讓金收入對于地方預(yù)算外財政收入的提高、城市環(huán)境的改善以及城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)具有十分重要的意義。

1 我國土地評估行業(yè)的改革歷程

1999年、2001年和2002年這三年期間，國土資源部通過三次針對性的改革，使得我國土地評估行業(yè)最終走向了良性軌道。

1999年9月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于土地評估機構(gòu)與政府主管部門脫鉤的通知》。該通知要求將原有的土地評估機構(gòu)改制為兩種類型。其中一類按照《公司法》的要求改制成由相關(guān)人士投資成立合伙制企業(yè)，要求這類機構(gòu)與主管部門脫離關(guān)系，徹底改制成市場化土地評估機構(gòu)。另一類則屬于保留事業(yè)單位性質(zhì)的機構(gòu)，其主要職責(zé)為承擔(dān)政府公益性的土地評估業(yè)務(wù)。在這兩種形式中，前者也就是土地評估中介服務(wù)機構(gòu)，將成為土地評估機構(gòu)的主要形式，此次改革將部分土地評估機構(gòu)轉(zhuǎn)為為市場法人主體。

2001年2月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，該通知主要是強調(diào)以土地估價報告?zhèn)浒钢贫热〈恋毓纼r結(jié)果確認(rèn)審批制度。也就是說土地行政主管部門不得再確認(rèn)對土地估價結(jié)果，土地估價結(jié)果只能由中介機構(gòu)獨立承擔(dān)責(zé)任。本次改革對土地評估機構(gòu)的健康成長和政府的依法行政水平的提高發(fā)揮了很大作用，是土地評估機構(gòu)市場化改革的一次重大歷程。

2002年，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于改革土地估價人員和機構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》。該通知規(guī)定“土地行政主管部門不再評定土地評估機構(gòu)的資質(zhì)等級”、“需要進行土地評估的單位或個人，可自主擇定土地評估機構(gòu)”、“任何單位和個人都不得依靠行政權(quán)力為有關(guān)單位或個人指定評估機構(gòu)”。與2001及2002年兩次改革相比，本次改革使得土地評估機構(gòu)徹底改制成為市場主體，使得土地評估機構(gòu)在充分競爭的市場環(huán)境中發(fā)展壯大。

連續(xù)三次改革擴大了土地評估機構(gòu)的規(guī)模，增強了其競爭意識，同時提高了其風(fēng)險意識。與此同時，使得土地評估機構(gòu)在市場競爭中優(yōu)勝劣汰，充分發(fā)揮了市場在資源配置中的主體作用，提高了土地評估行業(yè)的運作效率。

2 我國土地評估行業(yè)存在的問題

由于發(fā)展歷程較短以及經(jīng)驗不足，土地評估行業(yè)依然面臨很多挑戰(zhàn)，比如競爭力不強，執(zhí)業(yè)的依附性強，執(zhí)業(yè)素質(zhì)低，操作不規(guī)范等。

2.1 市場化改制不徹底

雖說國土資源部早在1999年就下大了《關(guān)于土地評估機構(gòu)與政府部門脫鉤的通知》，然而，由于受到以往經(jīng)營思路的影響，一些土地評估機構(gòu)的市場化改制僅僅流于形式，并未真正實現(xiàn)市場化運作，也沒有建立良好的企業(yè)管理內(nèi)部機制，不少機構(gòu)經(jīng)常受到行政化的干預(yù)，十分不利于土地評估機構(gòu)的良性發(fā)展。 以行政化干預(yù)為例，一些政府主管部門通過行政權(quán)力直接干預(yù)評估機構(gòu)的評估業(yè)務(wù)，實行行業(yè)壟斷行業(yè)。更有甚者，一些政府主管部門通過成立一個具有行政職能的事業(yè)單位，承接除行政性評估以外的經(jīng)營性評估業(yè)務(wù)。不僅如此，很多地方的土地估價機構(gòu)存在著嚴(yán)重的進入壁壘，比如部分省級的土地評估機構(gòu)，只具備機構(gòu)所在市的土地評估資格，并未具備其他市的土地評估資格，想進入本省其他市的土地評估市場是很困難。 以上行為嚴(yán)重扭曲了土地評估市場，以至于一些具有行政職能的評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)堆積如山、效率低下，很多經(jīng)營型土地評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)嚴(yán)重匱乏，使得評估行業(yè)很難在充分競爭的市場中發(fā)育，這對土地評估機構(gòu)的良好發(fā)展造成了嚴(yán)重影響

2.2 部分估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)能力不強

部分估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)能力不強主要表現(xiàn)為以下兩個方面：首先，估價師隊伍稂莠不齊。到目前為止，由于全國的土地估價師數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上評估業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，所以說很多土地評估業(yè)務(wù)只能依靠兼職估價師和估價員操作。不僅如此，由于估價師考試限制條件偏寬，對相關(guān)工作年限要求過低而且缺乏嚴(yán)格的審核程序，因此很多初出茅廬的大學(xué)畢業(yè)生通過臨時掛靠考入估價師行列。由于缺乏實踐經(jīng)驗，他們的業(yè)務(wù)能力亟待提升。加之很多土地評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)單一，估價人員的工作方法也十分簡單，對其他類型的評估業(yè)務(wù)只能是生搬硬套。不僅如此，由于估價師注冊條件過寬，很多具有犯罪前科的人過了一定年限之后就可以進入估價師隊伍，十分不利于估價師隊伍的良性發(fā)展。其次，評估機構(gòu)規(guī)模較小。

3 我國土地評估機構(gòu)發(fā)展的幾點建議

3.1 徹底走市場化改制的道路

土地評估機構(gòu)要與政府徹底分開。如果土地評估機構(gòu)與政府不分開。政府既是行政管理者同時是經(jīng)營者，那么唯一的后果是評估業(yè)務(wù)難以走向市場，土地評估行業(yè)的效率也就十分低下。因此要實行政企徹底分開，與土地評估相關(guān)的行政職能由政府有關(guān)部門直接行使，但從事評估的經(jīng)營行為直接由土地評估機構(gòu)行使，而且這樣的評估機構(gòu)只能屬于中介單位的性質(zhì)，而不能隸屬于任何政府部門。要通過立法確定評估機構(gòu)的中介地位，以此從根本上解決和解決行業(yè)壟斷的問題。在部分土地評估機構(gòu)的改制中，要按照經(jīng)營者、管理者、勞動者承擔(dān)的不同風(fēng)險以及貢獻大小進行股金配置，把員工的責(zé)權(quán)利結(jié)合起來。由于在改制中既是得利者，又是風(fēng)險責(zé)任的承擔(dān)者，因此經(jīng)營管理層要意識到既然已經(jīng)改制，就必須順應(yīng)形勢的需要，努力做好土地評估機構(gòu)的經(jīng)營管理工作。不僅如此，還要加強評估的立法工作，盡快制定土地評估的法律法規(guī)，還要加強執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時有發(fā)生，，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時處罰，將評估市場存在的問題盡可能的減少。

3.2 要大力強化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

大力強化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要努力做到兩個方面，一是要制定和推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程。為保證土地估價師所提供的估價服務(wù)的準(zhǔn)確性、有效性，從而不誤導(dǎo)市場，也是為了避免給有關(guān)當(dāng)事人造成經(jīng)營損失，政府有必要參照國際上通行的做法，結(jié)合實際情況制定土地評估技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對評估準(zhǔn)則、評估目標(biāo)、評估方式以及評估程序等都作出規(guī)范的分類和界定，為土地評估人員制定一個共同遵循的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二是建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。很多法律法規(guī)對土地評估的職業(yè)道德規(guī)范略有涉及，但都不夠系統(tǒng)。我們應(yīng)制定“土地評估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“土地估價師守則”等規(guī)定，讓土地估價師和土地估價機構(gòu)明白應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，從而提高土地評估行業(yè)的信譽。

參考文獻：

[1]熊偉;土地估價中的土地指數(shù)[J];中國房地產(chǎn);1994年10期

[2]伍學(xué)鋒，黃濤;試析土地估價工作的部門壟斷性和社會競爭性[J];中國土地;1994年05期

土地評估市場法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 土地使用權(quán);抵押;評估;操作風(fēng)險

自上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)改革以來,我國的房地產(chǎn)交易市場取得了巨大發(fā)展,房地產(chǎn)、土地評估機構(gòu)作為市場經(jīng)濟重要的組成部分,也經(jīng)歷了從無到有,從弱到強的過程,逐漸獲得了各個經(jīng)濟主體和管理部門的認(rèn)可。由于我國的法律法規(guī)還不健全,市場信息還不透明,更重要的是我國的評估中介機構(gòu)往往大多脫胎于政府機關(guān),先天性不足導(dǎo)致中介機構(gòu)的中立人的身份受到影響,在市場風(fēng)險不斷變化、而房地產(chǎn)和土地評估的風(fēng)險顯現(xiàn)又比較滯后的情況下,評估機構(gòu)的操作風(fēng)險不容小覷。

一、估價行為受政府部門的影響巨大,非市場化因素明顯

在我國開始住房改革的初期,由于國內(nèi)基本上沒有成立具有獨立法人資格的中介房地產(chǎn)評估機構(gòu),為了建立市場經(jīng)濟中不可或缺的一環(huán),很多原從屬于房產(chǎn)局、國土局的評估服務(wù)所(部)從政府下屬的事業(yè)單位,逐漸脫離出來成為獨立的市場評估機構(gòu),或者是政府、房產(chǎn)、國土系統(tǒng)內(nèi)部的干部“下海”,成立房地產(chǎn)(土地)評估中介機構(gòu),這樣導(dǎo)致一方面中介機構(gòu)基本上都有政府的背景和資源,容易獲得市場信息和大量業(yè)務(wù),另一方面政府和相關(guān)部門也容易監(jiān)管或者控制中介機構(gòu)的行為,對政府來說比較“聽話”。這樣為中介機構(gòu)的“中立人”身份設(shè)置了先天不足的障礙。

2009年筆者調(diào)查了本市9家較有影響力的評估機構(gòu),結(jié)果如下表:

從上表可以看出,中介機構(gòu)近80%背后都有政府背景,往往沒有政府背景的公司竭力想與政府拉關(guān)系、走后門,以便獲得一定的影響力和資源?？梢哉f在我國目前政府機構(gòu)掌握著大量資源且呈現(xiàn)大政府小社會的背景下,中介機構(gòu)的獨立地位是不完全的,也因此容易導(dǎo)致估價結(jié)果的非市場化,從而導(dǎo)致法律糾紛。

二、估價結(jié)果受銀行等貸款機構(gòu)影響的風(fēng)險

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,房屋土地的交易日漸增多,評估機構(gòu)的數(shù)量也原來越來越多,受業(yè)務(wù)競爭的影響,評估機構(gòu)的往往需要銀行等貸款機構(gòu)介紹業(yè)務(wù)。銀行介紹的業(yè)務(wù)往往一宗地的面積就達到幾千甚至數(shù)萬平方米以上,收取的評估費用是一宗個人房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)十倍,評估機構(gòu)往往易受銀行的影響。以桂林市中心廣場地下商城在一個評估有效期限內(nèi)(2009年1月至2010年1月)土地使用權(quán)抵押的評估地價為例:

最低的評估地價3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差達5倍以上,而這兩個特殊點經(jīng)電話調(diào)查均有銀行放貸需求因素的影響。

三、評估方法選擇不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險

目前,土地的主要評估方法有剩余法、市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法和成本逼近法。不同的房地產(chǎn)和土地的情形應(yīng)選擇不同的評估方法,每種方法都有其缺陷,倘若評估人員選擇的評估方法不當(dāng),則會引起估價結(jié)果很大的差異。

1.剩余法缺陷及風(fēng)險。剩余法是基于土地價格等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格的原理,缺陷在于:(1)在應(yīng)用此方法進行土地評估時最適合新開發(fā)的樓盤,對祖屋、危舊老房運用此方法評估則比較難以得到正確的結(jié)果。(2)要得到合適的土地價格,必須有較為公開透明的原材料、租賃市場,而且物價和不動產(chǎn)市場要比較穩(wěn)定,不能劇烈動蕩,否則因為未來的預(yù)期不可預(yù)料導(dǎo)致估價不準(zhǔn)。(3)開發(fā)商的競爭要是非壟斷性的,評估機構(gòu)掌握了房地產(chǎn)市場的行情和供求關(guān)系,從而正確判斷開發(fā)完以后整個建筑物和所占土地的售價,否則導(dǎo)致估價偏差。

2.市場比較法缺陷及風(fēng)險。市場比較法師土地估價中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比較法要求房地產(chǎn)、土地交易市場起碼對行業(yè)內(nèi)信息公開透明,交易案例能夠及時被行業(yè)案例平臺所記錄,能夠及時反映近期的市場行情。其次比較法是一種實踐中的做法,并沒有完善的理論依據(jù),同時各種修正系數(shù)的確定需要估價人員具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)、豐富的知識面和評估的經(jīng)驗,這樣才能比較客觀、準(zhǔn)確地進行比較修正,否則容易落入主觀的誤區(qū),導(dǎo)致估價差異加大。再次比較法不僅要求土地的位置、時間、空間布局、附著物相似或一致,更重要的是權(quán)屬和法律規(guī)定具有可比性。

3.收益還原法缺陷及風(fēng)險。收益還原法是對土地、房屋等不動產(chǎn)具備收益性資產(chǎn)進行估價的基本方法。它的限制在于:適合于用于有收益的土地和其他不動產(chǎn),對公益性不具備收入的土地估價則不合適;另外對即使有收益,因為政策原因?qū)е绿潛p的國有企業(yè)進行評估時也不合適;進一步說,對于取得非市場化的收益的土地和其他不動產(chǎn)用此方法都是不太合適的。

4.基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法缺陷及風(fēng)險?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修訂法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先該城鎮(zhèn)應(yīng)該具有一系列的基準(zhǔn)地價和完善的修正體系估價成果,沒有這個基準(zhǔn)此辦法無從談起。其次基準(zhǔn)地價有一定的時間限制,土地價格往往逐年變化,每過三到五年基準(zhǔn)地價都會變化一次,此方法適用于短期、大量的宗地評估。另外很重要的一點,基準(zhǔn)地價關(guān)系到政府的土地收益,往往是政府決定何時調(diào)整基準(zhǔn)地價及其大致的標(biāo)準(zhǔn),并非是完全市場化的操作,在基準(zhǔn)地價變化的時間點前后,其估值價格相差往往很大,可能由此造成經(jīng)濟糾紛。

5.成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價、工業(yè)用地估價(商業(yè)和住宅則多不適應(yīng))、無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施等特殊性的土地估價。但估價結(jié)果只是一種“算術(shù)價格”,對土地效用、價值及市場需求等方面的情況未加考慮,這也正是其缺陷。

四、對風(fēng)險的防范現(xiàn)狀及建議

根據(jù)抽樣調(diào)查,桂林市土地評估機構(gòu)對土地抵押評估的操作風(fēng)險有一定的防范和注意,但還未給予足夠重視,調(diào)查結(jié)果如下:

通過下表可以看出:職業(yè)道德教育、評估技術(shù)教育和考核和相關(guān)法律培訓(xùn)比較重視,這是土地評估公司開展業(yè)務(wù)的基礎(chǔ),都達到了100%標(biāo)準(zhǔn);土地評估糾紛防范與處理僅略超5成;對道德風(fēng)險和職業(yè)信譽有重要影響的評估風(fēng)險獎懲實施細(xì)則僅有三家制定出來,占23.1%;收集完整的評估案例分析和預(yù)測、對市場法具有重要意義的信息獲取與預(yù)測僅僅有38.5%的公司制定了相對詳細(xì)制度,指定了人員,明確了職責(zé),安排了相應(yīng)的培訓(xùn)。總體而言,桂林市土地評估機構(gòu)對評估風(fēng)險的防范還有很多欠缺:

一是,缺乏評估風(fēng)險意識,重視程度不夠。大部分評估公司管理人員對土地抵押評估的風(fēng)險不以為然,認(rèn)為只要經(jīng)過技術(shù)和法律培訓(xùn),不犯大錯就可以高枕無憂,而對職業(yè)道德和信譽建設(shè)缺少有效的制度與詳細(xì)規(guī)劃,一旦出現(xiàn)問題會導(dǎo)致無章可循,或是簡單的處罰或辭退員工了事。

二是,本地市場競爭激烈,信息交流低下。為了爭奪市場份額,各個評估公司各自為戰(zhàn),對手中的案例保密,沒有有效的交流機制和平臺,導(dǎo)致有效信息的交流相對缺乏,對市場預(yù)測比較粗略。從過去的案例來看,盡管沒有出現(xiàn)很多的糾紛,但隨著市場化的改革日益深入,政府改革的進入攻堅后,糾紛將可能日益增多,評估風(fēng)險需更加重視。針對這些問題,提出以下建議:

(1)堅決落實評估中介機構(gòu)和政府部門的現(xiàn)行管理制度,完善信息和交流平臺。

(2)堅持進行行政和司法改革,完善法律和行政執(zhí)法制度,各部門各負(fù)其責(zé),需要交給的事情放手由市場去管,政府做好“社會的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府無需更多插手市場事務(wù),影響中介機構(gòu)的公正性與中間人的身份。

(3)加強職業(yè)道德教育和規(guī)范行業(yè)細(xì)則,加強行業(yè)自律,對影響中介結(jié)果公正性的“條子”、“招呼”予以網(wǎng)絡(luò)公告,建立公開的行業(yè)人員信用檔案,對影響行業(yè)形象的業(yè)務(wù)人員予以降低行業(yè)信用等級和其他處罰。

(4)加強業(yè)務(wù)能力培訓(xùn),貸款金融機構(gòu)負(fù)責(zé)土地抵押的人員應(yīng)有相應(yīng)的法律資格證或土地等級人資格證;土地評估機構(gòu)非全國土地注冊評估師不能參與評估,并定期進行培訓(xùn)與考核;房產(chǎn)和土地抵押登記部門的經(jīng)辦人需持有登記上崗資格證,且參加市級以上全日制培訓(xùn)不少于一個月。

參考文獻

土地評估市場法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；風(fēng)險預(yù)防；風(fēng)險評價

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

從目前的房產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)土地評估市場用的前景是十分廣闊的。但是行業(yè)的長期發(fā)展已經(jīng)讓人們對價格有了很清晰的了解，而且對于市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也起著促進的作用。隨著房地產(chǎn)土地評估行業(yè)的前進，其具有的不利因素也逐漸顯現(xiàn)出來，特別是風(fēng)險因素的存在，威脅著行業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展與運行。從目前的組織結(jié)構(gòu)上來看，泛地產(chǎn)評估的結(jié)果主要針對被評估對象的報告，也是房地產(chǎn)在某一時點得出的較為客觀和合理的價格[1]。根據(jù)這一價格得到的房地產(chǎn)的實際成本，可以促成實際的成交價的產(chǎn)生。因此評估本身具有一定的矛盾性，應(yīng)在工作實際中不斷結(jié)合經(jīng)驗加以準(zhǔn)確的判斷，以及時規(guī)避市場風(fēng)險的發(fā)生。

一、房地產(chǎn)土地估價市場風(fēng)險解讀

房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險，必須在客觀評估的基礎(chǔ)上進行管理，尤其是在數(shù)量上加以嚴(yán)格的評價。

1.風(fēng)險是需要進行客觀評估的。價格作為房地產(chǎn)理論上的評估標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生波動，就會對其產(chǎn)生劇烈的振動。而且從目前國家出臺的眾多政策來看，我國目前的房地產(chǎn)的政策的確是不穩(wěn)定的，給房地產(chǎn)價格帶來的影響十分巨大，甚至產(chǎn)生了一定的預(yù)測性，但是在際的把控中卻難以得到確實的站控。因此在評估價格和理論的價格之間必然存在差異[1]。

2.由于市場壟斷等不完善的體制造成了行業(yè)的條塊的分割，使得評估的業(yè)務(wù)范圍總是原來行業(yè)的主管單位有著千絲萬縷的聯(lián)系，無法真正做到脫鉤和改制，有的評估業(yè)務(wù)的后臺實則是房產(chǎn)行業(yè)的主管，掌控著領(lǐng)域內(nèi)的評估規(guī)則，因此這種隱性的權(quán)利干預(yù)，使得評估難以做到公正，而且風(fēng)險還要由評估機構(gòu)承擔(dān)，中介功能在評估活動中逐漸失去，代之以評估行業(yè)的直接交易[2]。

3.評估機構(gòu)的經(jīng)營一般是存在風(fēng)險的。無論是評估公司還是其他行業(yè)，都是要面對經(jīng)營管理的效益問題。在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理上如果沒有收到好的效益，就會有倒閉的風(fēng)險。因此要規(guī)避經(jīng)營上的風(fēng)險，必須采取嚴(yán)格的管理制度加以規(guī)范。

4.在評估行業(yè)中，由于數(shù)量眾多，使得質(zhì)量出現(xiàn)良莠不齊的情況，行業(yè)地位有待提升的情況非常廣泛。無論是發(fā)展規(guī)模大的公司，還是小的公司，很多公司在經(jīng)營中，對于風(fēng)險的規(guī)避和防范意識不足，而且也不會在結(jié)構(gòu)上進行科學(xué)的部署，因此一旦發(fā)生市場波動，就會造成滅頂之災(zāi)。這種市場競爭力薄弱的局面是無法應(yīng)對市場競爭殘酷的現(xiàn)實的。從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，公司要做大做強，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識，在這種心態(tài)下運營公司，才有可能帶領(lǐng)公司進入長足發(fā)展的軌道。

二、房地產(chǎn)土地評估市場中的風(fēng)險防范

通過對房地產(chǎn)土地評估市場的風(fēng)險的綜合分析，可以結(jié)合評估行業(yè)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)土地評估市場加以改進。由于評估行業(yè)需要非常深厚的誠信作為基礎(chǔ)和保證，因此從業(yè)人員的自主性和對市場的掌控行是必須具備的素質(zhì)，而且從業(yè)人員還要對市場的宏觀走向有深遠(yuǎn)的意識，能夠準(zhǔn)確預(yù)估我房產(chǎn)評估市場的發(fā)展規(guī)律。從而真正對房產(chǎn)土地估價市場進行風(fēng)險的防范。

1.房地產(chǎn)估價行業(yè)的誠信建設(shè)是行業(yè)發(fā)展的重要動力。房產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)者要保持強勁的前進動力，不僅要注意建設(shè)品牌，也要建立其誠信，只有品牌和誠信的力量才能推動房產(chǎn)評估企業(yè)整體保持向上的發(fā)展勢頭。但是真實的情況是，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)普遍有誠信違紀(jì)。主要是由我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，雖然也有行業(yè)的規(guī)范和法律法規(guī)予以約束，但是行業(yè)的信用體系的架構(gòu)并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠信支撐的。急需要建立誠信違規(guī)的懲罰機制，才能防范房地產(chǎn)估價市場風(fēng)險繼續(xù)擴大，進行防范的重要對策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過信用檔案的記錄，房地產(chǎn)機構(gòu)和估價師的行為、曾經(jīng)有過的違法違規(guī)記錄，都可以昭然若揭。

2.房產(chǎn)估價人員要對借款人、經(jīng)紀(jì)公司、貸款公司等等的價值判斷保持獨立性，決定了房地產(chǎn)估價人員的真正的立場的問題，這是估價師對于房地產(chǎn)股價人員進行監(jiān)管的重要依據(jù)。通過教育和培訓(xùn)，估價人員能夠認(rèn)識到對社會和當(dāng)事人負(fù)責(zé)的職責(zé)非常重要，從而自覺地展開客觀公正的估價；另外，依照房地產(chǎn)估價人員的執(zhí)業(yè)道德準(zhǔn)則，使得評判的指標(biāo)進行了量化，并且能夠?qū)纼r管理人員的責(zé)任依法追究。

3.市場規(guī)律要求房地產(chǎn)行業(yè)必須理清傳統(tǒng)的管理上的桎梏，尋求明朗的發(fā)展理念，把握經(jīng)濟規(guī)律，縱觀房產(chǎn)的發(fā)展，從繁榮到蕭條，都會對房產(chǎn)估價產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，無論處在何種階段，都要根據(jù)市場的走向和房產(chǎn)的價格進行科學(xué)精確的分析。

4.對于評估機構(gòu)投資擔(dān)保方面的執(zhí)業(yè)保險責(zé)任的確立，應(yīng)建立起包括保險協(xié)議在內(nèi)的評估體系，內(nèi)有評估師做責(zé)任人，評估機構(gòu)做擔(dān)保，委托人做服務(wù)，如果一旦發(fā)生風(fēng)險，經(jīng)濟損失是分擔(dān)的，而且也有被保險人或者評估公司來追擊責(zé)任，保險公司負(fù)責(zé)部分賠償，房產(chǎn)估價機構(gòu)購買的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險可以將部分賠償責(zé)任進行轉(zhuǎn)移。廣大利害關(guān)系人能夠在保險公司理賠范圍內(nèi)得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場風(fēng)險予以化解，最終體現(xiàn)出評估機構(gòu)的能力和信譽度。

三、結(jié)語

當(dāng)前的房地產(chǎn)土地評估，是隨著市場的不斷發(fā)展而逐漸成熟起來的，為了防范風(fēng)險，保證運行始終保持正規(guī)，就要將房地產(chǎn)市場進行深入的研究，這是房產(chǎn)土地估價機構(gòu)的機遇，也是挑戰(zhàn)?？偟膩碚f，房產(chǎn)土地估價機構(gòu)面對當(dāng)今復(fù)雜的經(jīng)濟形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場的優(yōu)勢不變，通過培養(yǎng)專業(yè)人員和品牌，樹立市場競爭中的地位，提高自身的競爭力，促進評估行業(yè)的發(fā)展和繁榮。

參考文獻：

[1]劉曉輝.房地產(chǎn)土地估價市場中的風(fēng)險預(yù)防[J].經(jīng)濟視野，2014（19）：360-360.

土地評估市場法范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開征物業(yè)稅

1．我國開征物業(yè)稅的必要性

1．1優(yōu)化資源配置

在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中,對房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的,雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定,業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的12%或按房產(chǎn)凈值的1. 2%繳納房產(chǎn)稅,但通常情況下是對企事業(yè)單位征收的,私人擁有住房一般無需繳納。但對房產(chǎn)交易過程中的稅收是較重的,這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進行,導(dǎo)致了在一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時,有大量急需住房,但因成本太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。改變這種畸形資源配置方法的格局是:在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時,增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù),以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。

1．2調(diào)節(jié)貧富差距

從稅收理念上講,財產(chǎn)稅的設(shè)計主旨之一,是要力求避免富人世代是富人的現(xiàn)象,凸現(xiàn)人與人之間機會公平的社會理念,鼓勵每個人以自己合法的手段和方式努力致富。作為調(diào)節(jié)貧富差距的手段,物業(yè)稅對居住高檔別墅者課以高稅,對居住普通住房者減免賦稅,因而可以有效增進社會公平,維護社會穩(wěn)定。但也應(yīng)該看到,開征物業(yè)稅,可能要將開發(fā)商建房時上繳的包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費,改由購房者購房后每年繳交,從而使購房門檻降低,在短期內(nèi)加快房地產(chǎn)市場的繁榮。但從中長期來看,降低的一次性購房支出,會相應(yīng)增加在保有環(huán)節(jié)的稅收中,而可能增加居住成本。居住市場將由目前的購買成本高和使用成本低向購買成本低和使用成本高轉(zhuǎn)變,對老百姓來說有可能是買房容易養(yǎng)房難了。

1．3優(yōu)化稅收政策

我國土地方面的稅費不是根據(jù)土地和價值計稅,而是以土地面積即土地的數(shù)量作為計稅的依據(jù),因而不能反映土地資產(chǎn)的增值狀況。由于沒有稅收的調(diào)節(jié)機制,使政府無法參與增值價值的再分配,財政收入受到損失。

2．我國當(dāng)前征收物業(yè)稅的難點分析

2．1如何確定物業(yè)稅的基本職能

基于我國現(xiàn)狀的分析，若開征物業(yè)稅并將物業(yè)稅定位為地方主體稅種，主要在于兩個目標(biāo)：1.為地方提供穩(wěn)定持續(xù)的稅源，保證地方的財權(quán)與事權(quán)的基本統(tǒng)一；2.解決房地產(chǎn)市場存在的稅費眾多的現(xiàn)狀，抑制房價、穩(wěn)定經(jīng)濟。然而這兩種職能是存在矛盾的。如果要增強物業(yè)稅的收入功能，必須增加稅負(fù)從而加大購房成本，對抑制房價產(chǎn)生反作用；如果要通過征收物業(yè)稅調(diào)節(jié)房價，就有可能給地方政府帶來壓力，無法保障收入職能的有效發(fā)揮。而在中國的現(xiàn)實是，一旦開征物業(yè)稅，地方將更傾向于物業(yè)稅的收入功能，在其稅收控制權(quán)內(nèi)加緊

物業(yè)稅的征收以擴張財力。而中央則是以調(diào)控宏觀經(jīng)濟為目標(biāo)，更傾向于在房地產(chǎn)泡沫等特殊情況下通過降低物業(yè)稅壓低房價，由此造成地方的收入下降。中央與地方形成博弈的關(guān)系，在物業(yè)稅開征之初，必須弄清中央與地方的各自權(quán)利，如果給予地方較大的控制權(quán)，則中央財力將會受損，且在宏觀調(diào)控經(jīng)濟等方面，無法獲得地方的積極支持；如果中央積聚權(quán)利，則會打擊地方的積極性，導(dǎo)致地方政府在物業(yè)稅的稅收征管等體制改革上缺乏動力，不利于稅制的良性發(fā)展。因此，確定物業(yè)稅的基本職能涉及中央與地方的權(quán)利分配問題，是開征物業(yè)稅必須面對的難題。

2．2土地批租制度不適宜

物業(yè)稅的開征物業(yè)稅的基石是土地制度。從財產(chǎn)稅的角度來看，涉及兩種土地使用和管理制度。一種是土地批租模式；另一種模式是對土地的供應(yīng)量和交易基本不設(shè)限，但使用的土地要定期進行評估，在評估價格的基礎(chǔ)上征收物業(yè)稅。

我國實行的是批租制，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權(quán)。根據(jù)土地的不同用途，批租期限從40—70年不等，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。依據(jù)這一制度，房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費，目前的土地批租制度使得地價升高，房產(chǎn)價格也隨之增高，因而居民置業(yè)的門檻比較高。而在物業(yè)稅的模式之下，房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，這樣可以使房價下降；業(yè)主購房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金。這樣一方面可以降低居民的置業(yè)門檻；另一方面還可以為地方政府提供連綿不斷的、穩(wěn)定的稅源，使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境，樹立可持續(xù)發(fā)展的投資理念，達到合理配置城市土地資源的目的。問題是我國能否以及怎樣才能實現(xiàn)土地批租制向物業(yè)稅模式的轉(zhuǎn)變？

土地評估市場法范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地抵押評估；問題；建議

土地因其具有不可移動性、價值量大和不輕易貶值等優(yōu)勢，一直被人們認(rèn)為是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，土地具有不可移動性、壽命長久，價值最大，保值增值等特點。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。一般，公民，法人或者其他組織向其他公民，法人或者其人組織借款時（其中典型的是向銀行申請貸款），債權(quán)人為了減少自身的風(fēng)險，往往要求債務(wù)人或者第三人一起提供合法的土地?fù)?dān)保，為了知道提供擔(dān)保的土地的價值，債權(quán)人一般會要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價機構(gòu)出具的估價報告，以作為發(fā)放貸款限額的參考依據(jù)。但是土地抵押因為涉及到信貸風(fēng)險，而且要涉及到土地當(dāng)事人的合法權(quán)益等重要問題。如何正確的對土地進行正確的評估，就成為人們關(guān)注的問題。

1土地抵押評估的特點

1.1抵押土地需滿足的要求

進行土地抵押時，明確土地產(chǎn)權(quán)的歸屬是最基本的要求。土地抵押貸款像其它貸款一樣也具有一定的風(fēng)險性，所抵押的土地應(yīng)有明確的土地產(chǎn)權(quán)，具有國家頒發(fā)的土地使用證；估價人員對所抵押標(biāo)的突擊進行評估時，首先要檢查是否具有土地產(chǎn)權(quán)使用證，并且要到現(xiàn)場進行實地勘察，保證土地的實際情況與產(chǎn)權(quán)使用證上的一致；如果進行抵押的土地委托人與土地使用者不是同一人時，應(yīng)明確二者之間關(guān)系，并要求土地使用者提供相關(guān)證明。

1.2土地抵押價值

在進行土地抵押時，其抵押價值是進行債權(quán)擔(dān)保時的價值；抵押的土地不符合法律要求的，就沒有土地抵押價值；對于首次進行抵押的土地，此塊土地本身的價值就是其抵押價值；第二次進行抵押的土地，其土地抵押價值就受到首次抵押的影響，直接影響到其土地的擔(dān)保價值，它的土地抵押價值就是扣除已經(jīng)進行擔(dān)保后的差額部分；對于具有一定使用年限的土地的抵押價值，應(yīng)該考慮其設(shè)定的抵押權(quán)，并且要考慮當(dāng)土地抵押的期限滿時，剩下的土地使用年限對土地抵押價值的影響。

2土地抵押評估中的問題

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進行評估?，F(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

2.1抵押評估的目的與實際操作相沖突

進行土地抵押的目的就是為債務(wù)人提供物質(zhì)擔(dān)保，做土地抵押的人并不將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，對于抵押土地的人來說，設(shè)定抵押權(quán)就是為了在進行債務(wù)擔(dān)保時并不將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移或變賣；抵押權(quán)進行設(shè)定時，就是為進行抵押的雙方提供抵押土地的使用權(quán)做擔(dān)保的價格，這項價格并不是土地使用權(quán)的價格；對于具有抵押權(quán)的人來說，抵押價格就是其履行擔(dān)保的程度而不是所抵押的土地使用權(quán)的價格。

2.2評估的對象不清楚

對于土地資產(chǎn)進行抵押，所抵押的并不是土地的所有權(quán)，而是土地的使用權(quán)，這在我國《城市房地產(chǎn)管理法》中有明確的規(guī)定。此外，在進行抵押權(quán)設(shè)定時的評估對象與進行抵押權(quán)實現(xiàn)時的評估對象，二者是不相同的；抵押權(quán)實現(xiàn)時，所抵押的土地使用權(quán)必須在短時間內(nèi)進行出售或者轉(zhuǎn)讓出去，所產(chǎn)生的賠償費用由抵押權(quán)人進行支付，這時進行抵押評估的對像就是土地使用權(quán)清算時的價格，應(yīng)按照清算價格標(biāo)準(zhǔn)來確定具體的清算價格；抵押權(quán)設(shè)定時，此時轉(zhuǎn)移的是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，而不是土地使用權(quán)，而此時無法確定清償?shù)馁M用是否由抵押進行支付，所以，此時進行土地抵押評估的對象是土地使用權(quán)的抵押權(quán)價格。

2.3銀行與評估機構(gòu)鏈接不到位

當(dāng)前我國金融機構(gòu)中，抵押貸款相關(guān)工作人員懂得評估理論和技術(shù)的專業(yè)人員極少，而評估機構(gòu)對金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)品種及操作規(guī)程也不甚了解。這樣導(dǎo)致兩方面的問題，一是金融機構(gòu)能否正確理解和使用評估報告；二是評估機構(gòu)是否給金融機構(gòu)提供了符合金融機構(gòu)操作規(guī)程的評估報告。目前在現(xiàn)實操作中最為普遍的模式是：評估機構(gòu)評估出抵押物現(xiàn)狀下的公開市場價值，金融機構(gòu)按公開市場價值的50%～70%作為貸款額。這種簡單的銜接模式使評估機構(gòu)對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制，增大了評估風(fēng)險。

3抵押評估的改進建議

3.1采取合適的方法規(guī)避風(fēng)險

土地抵押評估價值直接影響了發(fā)放貸款的額度，此項值與土地未來的市場價格的偏離程度，直接決定了放貸的風(fēng)險程度，應(yīng)采取合適的方法規(guī)避風(fēng)險。1）估價時點的風(fēng)險規(guī)避。評估報告的有效期一般為0.5-1年，評估報告到期以后金融機構(gòu)以一般都需要重新評估，在土地市場相對穩(wěn)定時價值變化不會太大，我們沒有必要把估價時點放在不易把握的未來，在土地市場變化較大時，可適當(dāng)縮短評估報告有效期，并在評估報告中對未來市場變化作必要的分析和風(fēng)險提示，從而降低了估價時點的風(fēng)險問題；2）靈活選用評估方法。在進行土地抵押評估時，可以根據(jù)實際情況，靈活的選用評價方法，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法以及成本逼近法等；當(dāng)市場經(jīng)濟處于蕭條期時，土地市場的前景不容樂觀，人們對于經(jīng)濟復(fù)蘇缺乏信心，此時，應(yīng)當(dāng)使用市場比較法進行土地抵押評估，如果采用收益還原法，就會使土地抵押評估價格偏低；3）加強地價動態(tài)監(jiān)測，充分利用地價指數(shù)。國土資源部要求各地加強地價動態(tài)監(jiān)測，事實上許多大城市都編制了地價指數(shù)，以此監(jiān)測土地價格的變化情況。合理的地價指數(shù)可以剔除土地質(zhì)量變化對價格的影響，充分地反映出市場供求狀況對土地價格的影響。

3.2規(guī)范土地抵押評估行為

對于土地抵押估價人員來說，都應(yīng)當(dāng)從理論方法和估價實踐上來規(guī)范土地抵押評估行為。理論上主要包括相關(guān)概念、原則、方法等的研究；估價規(guī)范一般分為行業(yè)性的抵押估價規(guī)則研究和金融內(nèi)部的相關(guān)技術(shù)方法的研究和規(guī)范；在實際抵押評估中，應(yīng)當(dāng)對抵押物品價值的評價方法，以及抵押評估時的流程等方面進行合理安排，規(guī)范具體的操作流程。

3.3金融機構(gòu)與估價人員建立合作關(guān)系

對于需要抵押貸款的，可以根據(jù)自己的需要在市場上隨意選擇估價師。以往的業(yè)務(wù)關(guān)系會使抵押貸款人與估價師之間的關(guān)系成為尋租關(guān)系，造成對抵押物的價值評估過高；在未來的估價市場，金融機構(gòu)可以直接委托估價師對抵押物進行評估，這樣估價師與貸款人就不會發(fā)生金錢上的關(guān)系，估價師只需要為金融機構(gòu)服務(wù)，這樣就可以消除對抵押土地的高估現(xiàn)象。

3.4估價機構(gòu)行業(yè)協(xié)會定期公布估價師及估價機構(gòu)的信用情況

行業(yè)協(xié)會給估價師及估價機構(gòu)建立信用檔案，內(nèi)容主要為估價師及估價機構(gòu)的業(yè)績、獲獎情況、投訴情況，并以此作為評級依據(jù)，規(guī)范估價師及估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為。避免估價師及估價機構(gòu)人為高估或低估標(biāo)的價格。

4結(jié)語

對于土地估價來說，土地抵押評估是其主要工作之一，因為涉及到信貸的安全和當(dāng)事人的財產(chǎn)保護，所以它又與一般的土地評估不同。我國目前的土地抵押評估存在著抵押評估的目的與實際操作相沖突、評估的對象不清楚、銀行與評估機構(gòu)鏈接不到位等問題，針對出現(xiàn)的問題提出了采取合適的方法規(guī)避風(fēng)險、規(guī)范土地抵押評估行為、金融機構(gòu)與估價人員建立合作關(guān)系等建議。

參考文獻：

[1]趙小敏，郭熙.區(qū)域土地質(zhì)量評價[M].北京：中國農(nóng)業(yè)科技出版社，2005.