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土地使用法律法規(guī)范文第1篇

自1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》開始，到1998年下半年我國停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化以來，實行了出售公有住房制度和建立以中低收入家庭為對象和以高收入家庭為對象的商品住房供應(yīng)體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優(yōu)惠，同時對已購公有住房的用地從土地法律制度方面實行了特別的優(yōu)惠規(guī)定。但是，由于這種針對城鎮(zhèn)職工家庭已購公有住房土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實施的實際效果中是存在著一定的漏洞的。本文對已購公有住房土地法律制度實施過程中出現(xiàn)的，弄虛作假騙購公有住房用土地的現(xiàn)象，及國家土地權(quán)益讓渡形成的隱形的利益平均和按住房座落位置標(biāo)定地價的10％收取土地出讓金的規(guī)定，造成大量國有資產(chǎn)流失的弊端問題進行一定的探討。并建議通過完善和修改現(xiàn)行對公有住房土地的法律制度，來杜絕其存在的弊端及防止國有資產(chǎn)的流失。

關(guān)鍵詞：已購公有住房、土地法律制度、土地使用權(quán)、土地收益、國有資產(chǎn)流失

自1994年7月18日《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》開始實施，到1998年下半年我國停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制和住房實物福利分配的方式改變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式。實行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭為對象、具有保障性質(zhì)的適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品住房供應(yīng)體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房的問題，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優(yōu)惠，同時對已購公有住房的用地的土地法律制度方面實行了特別的優(yōu)惠規(guī)定。這種對城鎮(zhèn)職工家庭購買公有住房的土地法律制度，從立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正確的。但是，由于這種針對城鎮(zhèn)職工家庭的已購公有住房的土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實施的實際效果中，是存在著一定的漏洞的。本文僅對已購公有住房土地法律制度在實施的過程中出現(xiàn)的弊端及需要完善的問題進行一定的探討。

一 已購公有住房土地法律制度及土地使用權(quán)的歸屬

已購公有住房的土地法律制度，是指關(guān)于調(diào)整對已購公有住房用地進行配置，占有、使用、收益和處分的法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定。他包括現(xiàn)行的1994年7月18日國務(wù)院頒發(fā)實施的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、1998年7月3日國務(wù)院頒發(fā)實施的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制改革加快住房建設(shè)的通知》、1999年5月1日建設(shè)部的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、1999年7月15日財政部、國土資源部、建設(shè)部 《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》、1999年1月1日實施《中華人民共和國土地管理法》、1990年5月19日國務(wù)院實施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等一系列法律法規(guī)等規(guī)定。

國家對已購公有住房實行的是政策優(yōu)惠制度。除對已購公有住房實行按工齡折扣、稅收減免等優(yōu)惠的法律制度外，這種優(yōu)惠的法律制度主要體現(xiàn)在已購公有住房的用地法律制度方面。這種住房的用地主要是行政劃撥的方式供應(yīng)的土地和由職工所在單位經(jīng)出讓方式取得的公有住房使用的土地① 。對于實行行政劃撥和由所在單位經(jīng)出讓方式取得的供應(yīng)土地的優(yōu)惠法律制度，在已購公有住房的優(yōu)惠法律制度中占主要成分。國家對已購公有住房實行的土地法律制度的實質(zhì)，是在城鎮(zhèn)土地歸屬國家所有和職工所在單位享有土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，將占有、使用、有限收益和有限的處分的權(quán)利從土地所有權(quán)和所在單位享有的土地使用權(quán)中分離出來，讓渡于城鎮(zhèn)職工家庭。也就是說主要是國家土地收益利益的讓渡。這種利益的讓渡也就是形成這類房屋與普通的商品住房在價格方面明顯區(qū)別的主要原因。

對于已購公有住房土地的使用權(quán)從法律層面釋義的性質(zhì)來看，是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對土地享有占有、使用、收益與處分的權(quán)利，即依法取得利用土地的權(quán)限。使用人的這種權(quán)利因是根據(jù)法律規(guī)定或合同約定產(chǎn)生（1），必須在法律規(guī)定或合同約定的范圍內(nèi)行使該權(quán)利。所以，土地使用權(quán)他是派生于土地所有權(quán)的，是具有物權(quán)特性的。而物權(quán)是指權(quán)利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的權(quán)利（2）。但是，國家不可能親自使用全部土地，有必要設(shè)立用益物權(quán)的方式，使公民或法人取得對國有土地的使用權(quán)（3）?？梢姡@種土地使用的價值是設(shè)定在國家土地所有權(quán)之上而實現(xiàn)的，屬于民法中他物權(quán)性質(zhì)。這種土地使用權(quán)權(quán)能的目的是為實現(xiàn)土地的使用和收益的價值的，此又為用益物權(quán)性質(zhì)（4）。從這方面來講，國家土地所有權(quán)中的土地使用及其收益是應(yīng)當(dāng)歸屬國家的，所在單位享有土地使用權(quán)及其收益是應(yīng)當(dāng)歸屬單位的。但是，國家為了解決城鎮(zhèn)職工家庭的住房問題，將土地使用的收益讓渡給城鎮(zhèn)職工家庭，是從社會的整體利益方面考慮而實施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已購公有住房的成本內(nèi)，是含有國家讓渡給城鎮(zhèn)職工家庭的應(yīng)當(dāng)由國家享有的，因土地所有權(quán)派生的使用、收益等利益和所在單位經(jīng)出讓方式享有的土地使用收益的。所以，已購公有住房的成本中，不是不含與市場調(diào)節(jié)價的普通商品住房一樣的建設(shè)成本的，而是同樣含有與市場調(diào)節(jié)價的普通商品住房一樣的建設(shè)成本的。只是國家為了解決城鎮(zhèn)職工以及中低收入家庭住房的問題，通過住房法律制度的規(guī)定，將其中的土地使用權(quán)和收益的利益讓渡給了城鎮(zhèn)職工的家庭而已。這就是已購公有住房的價格與普通商品住房的價格從外觀上出現(xiàn)明顯差異的內(nèi)在原因。為什么已購公有住房的價格具有巨大的吸引力，能驅(qū)使相當(dāng)?shù)囊徊糠秩讼敕皆O(shè)法去爭取，主要原因就在于此。在這種情況下，對城鎮(zhèn)職工家庭實施的已購公有住房法律制度的過程中，在行使土地使用權(quán)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利時，尤其是行使有限收益權(quán)和有限的處分權(quán)利② 的過程中，就明顯的出現(xiàn)了所存在的弊端。

二 已購公有住房土地法律制度的弊端

（一）對弄虛作假騙購公有住房用土地的行為沒有有效的控制和處罰機制。

1已購公有住房價格明顯低于已購公有住房本身的價值和普通商品住房的價格，這就促使相當(dāng)一部分人想方設(shè)法創(chuàng)設(shè)條件去購買。如權(quán)力者利用權(quán)力、有關(guān)系的利用關(guān)系、夫妻感情未破裂的夫婦通過假離婚等等創(chuàng)設(shè)條件去購買公有住房。造成這些實際上不應(yīng)當(dāng)享受優(yōu)惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面積。甚至出現(xiàn)遠遠超出了不應(yīng)當(dāng)享受法律制度優(yōu)惠人群水平的現(xiàn)象。這些人員在占用大面積住房的同時，又享受了與他們住房面積相同，人口較多的職工家庭所享受一樣的土地優(yōu)惠利益。這就形成了他們這些人享受的土地優(yōu)惠利益，與人口較多的職工家庭和購買普通商品住房的人享受的土地優(yōu)惠利益之間就出現(xiàn)了明顯不平等的情況。這類人通過騙購公有住房而獲得的土地優(yōu)惠利益，實質(zhì)上是在損害國家土地收益利益上取得的。他們這種行為本質(zhì)就是一種損害國家利益的行為。但是，從國家對已購公有住房的土地法律制度的規(guī)定上來看，對這種行為是沒有明確有效的控制機制和處罰機制進行控制和處罰的。

2按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價向職工家庭出售的，由職工所在單位購買的普通商品住房。這類住房是職工所在單位按國家的有關(guān)房改優(yōu)惠政策，將房屋購買后向職工進行出售的。這種住房的用地雖是用出讓方式取得的土地使用權(quán)，但在向職工出售時是根據(jù)國家契稅征免法律制度，職工的職務(wù)、級別及其工齡等按有關(guān)規(guī)定進行折扣后，將房屋按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠出賣給單位職工家庭的，其中就含有國家向職工家庭提供的土地優(yōu)惠利益，通過職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益和職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益。在這種情況下土地使用法律制度同樣是適用對城鎮(zhèn)職工的土地優(yōu)惠法律制度的。雖然職工對所購買的住房持有百分之百所有權(quán)，但是，這個土地出讓金卻是由單位支付的，這時的土地使用權(quán)是單位的，按收益物權(quán)的原則土地使用權(quán)的收益應(yīng)當(dāng)歸屬單位并不歸屬購房人。但是國家為了解決城鎮(zhèn)職工家庭的住房問題，根據(jù)住房制度和土地使用法律制度的規(guī)定，通過職工所在單位將土地使用權(quán)及其收益讓渡給了職工家庭使用（5）。因此，城鎮(zhèn)職工家庭的這種土地使用收益，是建立在國家和職工所在單位讓渡土地利益的基礎(chǔ)之上取得的。在這種情況下騙購這類住房的情況而出現(xiàn)的土地法律制度的弊端，與上述是一樣的。

土地使用法律法規(guī)范文第2篇

Abstract: Under the background of socialist new rural construction and agricultural modernization, the land circulation barriers has become the key issue of rural development. Ordering and standardization of land circulation directly related to the "three agriculture" solution. In this paper, the status of the rural land transfer were researched and the necessity of rural land circulation was explained and the current model, the problems and barriers of land circulation were analyzed. On this basis, some suggestions were presented to complete land circulation system.

關(guān)鍵詞： 新農(nóng)村建設(shè)；土地流轉(zhuǎn)；障礙因素

Key words: new rural construction；land circulation；barriers

中圖分類號：F812.8文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）28-0307-02

0 引言

建設(shè)社會主義新農(nóng)村，是中央貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會的一個重大戰(zhàn)略部署。土地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的一種最基本要素和稀缺資源，只有同勞動力、資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素一樣遵循效益原則進行流動，才能實現(xiàn)要素間的優(yōu)化組合，實現(xiàn)土地的高效益利用。另外由于農(nóng)民觀念的轉(zhuǎn)變，農(nóng)民受經(jīng)濟利益的驅(qū)使，大批勞動力到城市務(wù)工或改為從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)土地閑置荒蕪等土地資源浪費的情況，農(nóng)村面臨著土地流轉(zhuǎn)問題。因此，探索靈活、高效的土地流轉(zhuǎn)機制對加快新農(nóng)村建設(shè)，解放農(nóng)村生產(chǎn)力，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展，增加國民經(jīng)濟收入具有重要意義。

1 加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的必要性

1.1 加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革，有利于推進城市化建設(shè) 現(xiàn)行農(nóng)村土地制度對農(nóng)民的束縛是造成我國農(nóng)村城市化步伐緩慢的重要原因。土地使用權(quán)的凝固化，直接導(dǎo)致我國農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移困難。農(nóng)村土地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)，可將土地保障轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金保障，農(nóng)村土地和勞動力這兩大生產(chǎn)要素就會得到更合理的配置，從而使部分農(nóng)民擺脫土地的束縛，專門從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，進而推動城市化進程。

1.2 加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革，有利于農(nóng)村生產(chǎn)要素、生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，可以最大限度地對農(nóng)村各種生產(chǎn)要素進行優(yōu)化重組。由于農(nóng)業(yè)組織化程度太低，沒有形成相應(yīng)的經(jīng)營規(guī)模，受市場價格變動風(fēng)險影響大，且交易成本昂貴，導(dǎo)致農(nóng)民無法參與市場利益的分割。土地流轉(zhuǎn)可以提高農(nóng)戶作為市場主體的組織集中度，提高抗市場風(fēng)險能力和與他方談判的能力。

1.3 加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革，有利于增加農(nóng)民收入 加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革，促進農(nóng)村經(jīng)濟中的非農(nóng)活動的比重，使得大量剩余勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是進一步提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率、提高農(nóng)民收入的關(guān)鍵。實行土地集約化經(jīng)營，既能降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，又有利于先進科技推廣與農(nóng)業(yè)機械化的實行，拓寬農(nóng)民增收渠道。

2 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)分析

2.1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的模式 20世紀(jì)改革開放以來，大量外資涌入沿海，廣東沿邊地區(qū)土地市場全面告急，以土地股份合作制為特征的南海模式應(yīng)運而生。此后，全國各地先后涌現(xiàn)了以兩田制為特征的監(jiān)利模式、以土地?fù)Q社保為特征的嘉興模式、以農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為特征的蕪湖模式、以集資辦社為特征的昆山模式、以農(nóng)地直接入市為特征的廣東模式、以農(nóng)村土地資本化為特征的成都模式、以宅基地?fù)Q房為特征的天津模式。這些模式都對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民增收和農(nóng)村發(fā)展起到了一定的積極作用，但同時都存在著一些問題和瑕疵。

2.2 土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題和原因

2.2.1 產(chǎn)權(quán)不明，法制缺陷 從《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定來看，我國土地承包經(jīng)營權(quán)具有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的使用權(quán)、收入享受權(quán)和自由轉(zhuǎn)讓權(quán)三個重要權(quán)能。但是在現(xiàn)實的土地流轉(zhuǎn)過程中，承包者只擁有土地的部分產(chǎn)權(quán)，即承包經(jīng)營權(quán)，但這部分產(chǎn)權(quán)是否可以構(gòu)成農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)，目前尚無法律依據(jù)，導(dǎo)致土地不能像普通商品一樣在市場流動。

2.2.2 缺乏規(guī)范的組織管理 當(dāng)前，土地流轉(zhuǎn)管理部門沒有充分履行職能并根據(jù)《土地管理法》和農(nóng)經(jīng)管理部門的職能設(shè)置。土地流轉(zhuǎn)時，既不向農(nóng)經(jīng)管理部門申報審批，也不向土地承包合同管理部門登記備案的結(jié)果是土地流轉(zhuǎn)的資金收入管理不規(guī)范，流轉(zhuǎn)后土地用途有失控之勢，流轉(zhuǎn)土地面積無法統(tǒng)計。土地流轉(zhuǎn)涉及土地所有者和土地經(jīng)營者多方利益，流轉(zhuǎn)必須按規(guī)范操作。

2.2.3 土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的糾紛持續(xù)不斷 農(nóng)地流轉(zhuǎn)雙方大多是用君子協(xié)議的方式確立流轉(zhuǎn)關(guān)系，書面協(xié)議只是少數(shù)，即使是書面協(xié)議，條款不規(guī)范、不齊全、不具體的情況也很普遍。由于無土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同或土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同規(guī)范以及土地流轉(zhuǎn)規(guī)模擴大等原因，在少數(shù)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)糾紛仍在增加。這種狀況引發(fā)的糾紛往往難于處理，給農(nóng)村社會穩(wěn)定埋下了隱患。

2.2.4 農(nóng)村社會保障體制尚不完善 大部分農(nóng)村地區(qū)又因缺乏社會保障制度，農(nóng)民仍把土地作為安身立命之本和農(nóng)外就業(yè)的最后保障，寧肯種“粗放田”、“應(yīng)付田”，甚至不惜暫時拋荒，也不愿放棄土地的承包權(quán)。沒有健全的社會保障制度，就不可能從根本上增強農(nóng)民離土的安全感和適應(yīng)市場風(fēng)險的能力。

2.3 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的障礙因素

2.3.1 制度的不完善及操作中的不規(guī)范 現(xiàn)行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的不完善，突出表現(xiàn)在相關(guān)法律、法規(guī)制度的不到位與稀缺，雖然我國不缺乏涉及到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策，但畢竟政策不能代替法律?，F(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)制度的不完善以及實際操作中的不規(guī)范性，既影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進行，也嚴(yán)重制約了農(nóng)戶進行土地流轉(zhuǎn)的積極性。

2.3.2 土地流轉(zhuǎn)市場體系的不健全 農(nóng)村土地市場不規(guī)范使得土地流轉(zhuǎn)混亂。第一缺乏與農(nóng)村土地市場有關(guān)的法律法規(guī)，使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)得不到應(yīng)有的法律保護；第二目前我沒有專業(yè)的中介組織管理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，土地市場信息缺乏、市場操作不完善，交易無序進行，引起劉莊成本高、收益差；第三對農(nóng)民承包經(jīng)營的土地地方政府強加干涉，市場的調(diào)節(jié)作用在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中難以發(fā)揮，侵害到農(nóng)民的利益，使得農(nóng)村地區(qū)土地流轉(zhuǎn)糾紛不斷增加。

2.3.3 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收益比較低 與其他商品市場能夠相近，土地流轉(zhuǎn)過程中也存在著供求雙方信息不對稱的問題，轉(zhuǎn)入方獲得有較強農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力和良好信用的土地非常困難，就算轉(zhuǎn)入的土地能力較強，轉(zhuǎn)入方還要應(yīng)對自然和市場的雙重風(fēng)險，使得土地流轉(zhuǎn)收益低下。

2.3.4 農(nóng)村社會保障水平低 土地流轉(zhuǎn)受農(nóng)村社會保障制度落后的制約嚴(yán)重?，F(xiàn)在，我國農(nóng)村地區(qū)社保制度普遍滯后，似的勞動力的自由流動受到嚴(yán)重阻礙，農(nóng)民長期束縛在土地上，客觀上減少了可流轉(zhuǎn)的土地量，在一定程度上使農(nóng)業(yè)、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整受到了影響，減緩了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化速度，使得農(nóng)民增收缺乏推動力，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)也受到影響。

3 完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的幾點建議

3.1 正確把握土地流轉(zhuǎn)的原則，完善農(nóng)村社會保障制度 在土地流轉(zhuǎn)的過程中，確保堅持依法自愿有償原則，保證農(nóng)村土地承包法律政策嚴(yán)格執(zhí)行，切實維護農(nóng)民土地承包權(quán)益和流轉(zhuǎn)主體地位。要在穩(wěn)定農(nóng)村家庭承包經(jīng)營制度的前提下，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。切實做到“三個不得”：不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)，在流轉(zhuǎn)中不能改變土地所有權(quán)屬性和權(quán)屬關(guān)系。不得改變土地用途，農(nóng)地流轉(zhuǎn)只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不能用于非農(nóng)開發(fā)和建設(shè)；不得損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)益，土地是否流轉(zhuǎn)和以何種方式流轉(zhuǎn)，完全由農(nóng)民自己做主，并確保農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)收益不受侵害。

3.2 加強農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新 產(chǎn)權(quán)的完整與否直接關(guān)系到經(jīng)濟效益的高低，將農(nóng)用土地產(chǎn)權(quán)合理界定，確保民的土地所有權(quán)主體地位，為農(nóng)村土地活動提供法律依據(jù)，如土地占有、使用、收益、處置權(quán)等。土地使用權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)要進一步完善，強化土地使用法律制度，保羅土地承包經(jīng)營權(quán)長期化、禁止承包土地頻繁調(diào)整等。加大對土地閑置用戶的懲罰力度。

3.3 加強土地流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度建設(shè) 在現(xiàn)行的農(nóng)村土地管理體制下，結(jié)合《土地承包法》對土地流轉(zhuǎn)提出的要求，在進一步完善相關(guān)組織機構(gòu)建設(shè)的基礎(chǔ)上，各行政職能部門和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織切實擔(dān)負(fù)起土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督和管理，保證土地流轉(zhuǎn)的依法、規(guī)范、有序、高效。

3.4 完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場體系 通過多手段的使用加強對農(nóng)村風(fēng)險源的管理，盡量保持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定，建立政府、市場、企業(yè)、農(nóng)戶、組織體等多元化復(fù)合結(jié)構(gòu)的風(fēng)險防范機制。相關(guān)政府部門要構(gòu)建與農(nóng)業(yè)風(fēng)險防范管理相關(guān)的法律框架，制定統(tǒng)一制度，制定農(nóng)業(yè)風(fēng)險法等；制定最低限價，對農(nóng)場品實行價格保護，提高農(nóng)民收入；提供信息服務(wù)，使信息不足導(dǎo)致的風(fēng)險數(shù)量降低。

3.5 完善農(nóng)村社會保障制度，穩(wěn)定農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)發(fā)展大局 加快農(nóng)村社會保障制度建設(shè)，包括農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療制度、農(nóng)村最低生活保障制度等，使農(nóng)民對土地的依賴性弱化。在保障農(nóng)民出讓土地經(jīng)營收益權(quán)時，加快建設(shè)農(nóng)村社會保障制度，農(nóng)民的基本生活保障費由經(jīng)營收益權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得的收益填充，使得出讓土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶成功的由土地保障過渡到社會保障模式。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地的后顧之憂解決了，農(nóng)民真正的放下心了，土地集中的制度障礙自然就掃除了。

參考文獻：

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土地使用法律法規(guī)范文第3篇

關(guān)鍵詞：商品房買賣；消費者；風(fēng)險防范

中圖分類號：d920.4 文獻標(biāo)志碼：a 文章編號：1002-2589（2013）28-0158-04

現(xiàn)今，商品房買賣日益頻繁，商品房消費也逐漸成為消費者最必要、最重要的消費，但是同時在商品房買賣中，基于諸多原因致使購房消費者比一般消費者面臨更多的風(fēng)險，遭受更大的損失。逐年增多的商品房買賣糾紛訴訟和消費者協(xié)會受理的相關(guān)投訴足以證明這一現(xiàn)象。與之相應(yīng)，近些年，各地也相繼爆發(fā)出購房消費者極端的維權(quán)事件，造成了較大的社會負(fù)面影響。

一、商品房買賣中消費者風(fēng)險存在的原因分析

2012年7月和8月，我們團隊七人分別對青島、杭州、九江、合肥、貴陽、運城的消費者進行了問卷調(diào)查、實地訪問、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，總共回收有效問卷305份，該問卷共設(shè)計了十個問題，是以購房前、購房中、購房后為主線進行編排——購房前主要涉及消費者買房時最擔(dān)心的問題以及他們是否會選擇咨詢律師；購房中包含消費者對于房屋預(yù)售條件以及開發(fā)商要具備的證件的了解狀況；購房后提到開發(fā)商交房、維權(quán)途徑的知曉情況、消費者對于房屋產(chǎn)權(quán)證的態(tài)度以及業(yè)主委員會在消費者心中的地位的問題。該問卷針對的都是消費者最為關(guān)心的問題，目的在于最后得出的數(shù)據(jù)分析最能反映普通消費者的法律保護意識現(xiàn)狀。從調(diào)查結(jié)果分析，被調(diào)查者男女比例接近1：1，所以不會存在主觀思想的偏頗現(xiàn)象，更傾向于客觀、普遍的現(xiàn)狀反映。同時，被調(diào)查者所涉及的職業(yè)也比較廣泛，收入存在很明顯的差距，因此可以確保該調(diào)查結(jié)果的廣泛性。

本文將此調(diào)查結(jié)果進行縱向剖析、橫向?qū)Ρ?，并且收集查詢大量相關(guān)資料，對商品房買賣中消費者風(fēng)險存在的原因做出如下分析：

（一）風(fēng)險存在的外部原因

1.相關(guān)法律法規(guī)的不完善。我國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)末，發(fā)展至今時間較短，導(dǎo)致相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)存在粗略、滯后等問題：（1）條文的規(guī)定過于籠統(tǒng)，可操作性弱。比如：當(dāng)下是依據(jù)《消法》規(guī)定來確定消費者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，然而現(xiàn)實問題在于，商品房買賣不同于一般商品交易，它具備本身的特殊性，因此需要更為具體的、針對性強的規(guī)定。（2）有關(guān)懲罰規(guī)定模糊，力度小，達不到預(yù)期效果。在房地產(chǎn)行業(yè)中，許多開發(fā)商忽視消費者的合法權(quán)益，不擇手段使利益最大化，但相關(guān)法律法規(guī)中，有不少條文只規(guī)定了“應(yīng)該”，而未提及如果不遵守會承擔(dān)何種后果，從而無法得到貫徹執(zhí)行。另外，即使條文有相關(guān)的罰款規(guī)定，可是罰款數(shù)額與開發(fā)商的盈利根本不成正比的，根本達不到預(yù)防和懲罰的效果。比如，《合同法》規(guī)定——出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。還有配套規(guī)定——開發(fā)商行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實際交付之日止；逾期超過一定期限的（如3—6個月），則買方有權(quán)解除合同，開發(fā)商除應(yīng)向買方退還房價款本息外還應(yīng)雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。從以上規(guī)定分析，對于其逾期交房的違約金的規(guī)定相比其盈利是明顯失衡的，針對開發(fā)商的違約行為根本沒有受到實質(zhì)性的約束。（3）對于新顯現(xiàn)的問題未做出及時更新，使開發(fā)商有機可乘。法律法規(guī)的起草必須根據(jù)社會實際情況，往往在問題出現(xiàn)后經(jīng)過很長時間相關(guān)法律規(guī)定才能夠出臺，因此，法律法規(guī)有著固有的滯后性。在消費者處于嚴(yán)重弱勢的情況下，有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)中，特別是側(cè)重于保護消費者權(quán)益的法律法規(guī)卻是不多的，除《消法》和《商品房銷售管理辦法》有直接涉及外，大多數(shù)法律法規(guī)，諸如《城市房地產(chǎn)管理法》《建筑法》等，都是側(cè)重

維護房地產(chǎn)市場秩序的。

2.行政監(jiān)管不力。房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在社會主義市場經(jīng)濟體制下，它的健康有序發(fā)展離不開各級政府的有效監(jiān)管。然而，各級政府對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管現(xiàn)狀著實令人擔(dān)憂。第一，對開發(fā)商主體資格審查不嚴(yán)。有些地方政府為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和在位政績，只注重數(shù)量而忽視質(zhì)量，對開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場的要求不斷降低，使幾乎每一家進入這個市場的企業(yè)都享有商品房預(yù)售的權(quán)利，導(dǎo)致預(yù)售限制條件成為一紙空文，加之消費者對如此專業(yè)的信息了解很少，無疑又增加了購房中的風(fēng)險。第二，對房屋竣工驗收走馬觀花，房屋質(zhì)量難以保障。有的地方的住房在消費者入住不久后便出現(xiàn)裂縫的質(zhì)量問題。各地的被調(diào)查者在被問及“購房時最擔(dān)心的問題”時，均有50%以上的選擇房屋質(zhì)量問題，可見這是一個普遍存在的問題。當(dāng)下的房屋竣工驗收程序是先由建設(shè)單位自行組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位進行，驗收時必須邀請工程質(zhì)量監(jiān)督部門參與，然后報建設(shè)行政管理部門備案審批，頒發(fā)相關(guān)文件。然而，雖然政府自始至終參與其中，但更多的只停留在形式審查，注重的是程序是否合法、文件是否具備等問題，對房屋質(zhì)量的實質(zhì)審查卻比較忽略，以致該問題引發(fā)的矛盾有增無減。第三，政府忽視了針對購房者這類特殊消費者的宣傳工作，致使消費者對很多基礎(chǔ)法律知識知之甚少。在我們的調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，運城、貴陽有19.39%的消費者選擇從來沒有聽過商品房預(yù)售條件，九江、合肥有8.51%的消費者選擇從沒聽過商品房預(yù)售條件，而杭州、青島有1.37%的消費者選擇了這個選項。同樣的問題還出現(xiàn)在對開發(fā)商資質(zhì)的認(rèn)識上，法律規(guī)定開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場銷售商品房必須取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證以及房屋預(yù)售許可證。而消費者十分了解的只占到10%左右，不清楚的占到90%。 　3.交易雙方信息不對稱。開發(fā)商與購房消費者一直以來長期處于信息不對稱的狀態(tài)。在問卷中涉及對消費者的購房常識進行調(diào)查的三個問題，分別是“是否了解商品房的預(yù)售條件”、“是否了解‘五證’”以及“是否清楚定金與訂金”，然而從結(jié)果看來，各地區(qū)均只有10%左右的消費者選擇十分清楚預(yù)售條件和“五證”，而絕大多數(shù)的消費者都對此只是聽說過但不清楚，同時各地區(qū)的被調(diào)查者均有占60%以上的人不清楚“定金”與“訂金”的區(qū)別。由此可以看出，交易雙方對商品房的信息、專業(yè)了解差異之大，如此便出現(xiàn)了商品房買賣中司空見慣的不平等條款，諸如：單方面限制消費者的解約權(quán)、定金有去無回、面積誤差陷阱、違約責(zé)任不對等、廣告承諾不寫入合同等等。

4.開發(fā)商違規(guī)違法操作。（1）廣告宣傳虛假。在商品房銷售中，尤其是期房銷售，廣告宣傳是開發(fā)商立竿見影的促銷手段，銷售廣告往往也成為了購房消費者們獲得的第一手資料，然而以消費者的能力和信息來源往往無法辨別這些宣傳的可靠性。開發(fā)商的促銷手段五花八門。除大家熟識的虛假廣告宣傳外，我們在走訪中還了解到，現(xiàn)在的許多開發(fā)商采用“捂盤惜售”的手段使利潤最大化。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價扶搖直上，開發(fā)商不賣已經(jīng)建好的房屋，消費者們只能看著房價上漲，手足無措。（2）開發(fā)商預(yù)售條件不合格。在交易市場中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或超越預(yù)售許可證范圍銷售商品房，隱患重重。（3）逾期交房。這是在現(xiàn)今普遍存在的一種情況，消費者們?nèi)〉盟彿课荩群贤s定的期限晚，短則幾個月，長達四五年。（4）房屋質(zhì)量問題。出現(xiàn)墻體裂縫、管道滲漏、材質(zhì)差、地基下沉等各種問題的情況屢見不鮮，甚至一棟樓整體無故倒塌。（5）售后服務(wù)跟不上。消費者們交付房款后，開發(fā)商的態(tài)度就出現(xiàn)了極大的逆轉(zhuǎn)，沒有如期地組織前期物業(yè)進行管理，對之后房屋出現(xiàn)的問題置之不理，有的甚至最后銷聲匿跡，致使消費者們的人身、財產(chǎn)安全得不到相應(yīng)保障。（6）利用銷售信息不對稱，制造售空假象，誘使更多的消費者倉促購房。（7）開發(fā)商常在購房合同中，想方設(shè)法減少自方的責(zé)任，限制消費者的權(quán)利。所以，在“購房時最擔(dān)心的問題”的選項中，房價虛高和賣家信譽問題，杭州、青島的分別為23.39%和5.4%，經(jīng)濟次發(fā)達地區(qū)的分別為8.51%和14.89%，運城、貴陽的分別為34.69%和8.16%，不難推斷，除房屋質(zhì)量問題外，這些問題如不加以制止，必定日益嚴(yán)重，導(dǎo)致的后果將有過之無不及。

（二）風(fēng)險存在的內(nèi)部原因

1.消費者對風(fēng)險的認(rèn)知程度不夠。購房已經(jīng)逐漸成為當(dāng)今社會的主流，無論消費者購房的初衷是居住還是投資，現(xiàn)實中的大多數(shù)消費者都不能做到對風(fēng)險認(rèn)知清晰、全面，在前文中提到的對購房常識的基本了解情況就足以說明。而且，有關(guān)“開發(fā)商逾期交房怎么辦”這一問題。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，各地區(qū)都只有15%左右的消費者選擇“直接告到法院”，然而在“不停地催交”這一選項各地區(qū)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分別是15.07%、21.28%、34.27%，很顯然，隨著經(jīng)濟發(fā)展程度的差異，單純主張權(quán)利的消費者所占比重逐漸上升。但是，實際上單純催交并不能對開發(fā)商產(chǎn)生任何實質(zhì)性約束，往往取得的效果也不明顯，消費者不能充分意識到這一點，以致交付購房款后卻遲遲不能入住的現(xiàn)象愈演愈烈。同時，在“常事，但交房時要求一定賠償”這一項上，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的選擇遠高于另外兩個地區(qū)。不難看出，消費者的自身素質(zhì)與經(jīng)濟發(fā)展程度存在一定聯(lián)系，并且大多數(shù)消費者對風(fēng)險的認(rèn)知還集中在一些長期存在問題的方面，對隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸產(chǎn)生的諸多新風(fēng)險還欠缺深入了解，加之商品房作為商品本身的復(fù)雜性和專業(yè)性，最終給消費者造成更多不必要的人身、財產(chǎn)損失。

2.消費者法律知識的匱乏。在問卷中提及“購房時會認(rèn)真閱讀合同嗎”，各地區(qū)均有近50%的消費者選擇“會仔細看，合同很重要”，但杭州、青島和運城、貴陽均有30%左右的消費者選擇“只會粗略瀏覽”，在運城、貴陽還存在10.64%的消費者選擇“太多太繁雜，懶得看”；還有涉及“除打官司外還知道其他合法維權(quán)途徑嗎”，關(guān)于這一問題各地區(qū)均有部分消費者選擇“完全不知道”，但是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)高達23.47%，而絕大部分消費者都選擇“知道一些”，從中可以分析出屢禁不止的“房鬧”事件的一些癥結(jié)所在；另外，問及“對房屋產(chǎn)權(quán)證怎么看待”時，九江、合肥和運城、貴陽仍存在20%左右的消費者選擇“不是很重要的”情況，而杭州、青島則沒有消費者選擇此項。從以上種種數(shù)據(jù)足以說明，消費者的法律知識嚴(yán)重匱乏。消費者和開發(fā)商之間的法律關(guān)系實質(zhì)上是買賣合同關(guān)系，合同是平等主體之間意思表示一致的體現(xiàn)，但是大多數(shù)消費者在對購房合同內(nèi)容都不清不楚的情況下便簽訂了，事后發(fā)現(xiàn)于己不利的內(nèi)容再要修改時，便被開發(fā)商以違約限制，因為違約責(zé)任的限制而只能被動接受格式條款。

3.消費者疏于尋求專業(yè)的法律幫助。對于“購房是否想過向律師等專業(yè)人士咨詢相關(guān)風(fēng)險”的問題，問卷調(diào)查得出，選擇“從沒想過，全是通過售樓人員介紹”的，在各地區(qū)呈逐漸上升趨勢，分別為13.7%、17.02%、22.45%。各地區(qū)僅有25%左右的消費者認(rèn)為必須要咨詢。而消費者不愿意尋求專業(yè)的法律幫助的原因主要在于：第一，有的消費者覺得咨詢費太貴。在此，我們通過對各地區(qū)門戶網(wǎng)對律師收費標(biāo)準(zhǔn)的公布和一些律師的在線回答，得知此類咨詢一般是計時收費，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，可以高達3 000元/小時，消費者擔(dān)心貴是情有可原的。而在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的收費則一般都不會超過800元/小時，之所以他們會擔(dān)心貴，因為大部分消費者對資費并不了解，只是直覺認(rèn)為很貴，他們對于新事物的接受和應(yīng)用還有待于時間的磨合。第二，有的消費者認(rèn)為上網(wǎng)查閱相關(guān)知識便足夠了。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，大家都越來越習(xí)慣利用便捷、實惠、包羅萬象的網(wǎng)絡(luò)獲取自己需要的資料，因此，有些消費者便依賴于網(wǎng)絡(luò)，疏于尋求專業(yè)的法律幫助。

在上述內(nèi)因、外因的促使下，消費者面臨的風(fēng)險有增無減，因此如何防范風(fēng)險，維護消費者合法權(quán)益，迫在眉睫。 二、外部原因引發(fā)的風(fēng)險防范有賴于制度完善和有效監(jiān)管

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)

1.細化條文，增強可操作性。首先，對購房消費者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)應(yīng)該在立法上有單獨的、更為具體的規(guī)定，以便更好地維護購房者合法權(quán)益。其次，關(guān)于業(yè)委會的規(guī)定中，我國《物業(yè)管理條例》第15條并沒有對業(yè)委會的性質(zhì)給予明確界定，法律地位模糊，該條例同時也賦予業(yè)委會重要的職責(zé)，但是其作用發(fā)揮如何在很大程度上卻取決于小區(qū)業(yè)主的綜合文明程度，無疑可靠性是較低的。本文建議法律明確賦予業(yè)委會民事主體資格，這樣會有效提高業(yè)委會的執(zhí)行能力。再者，在立法上關(guān)于業(yè)委會經(jīng)費管理和經(jīng)費虧損的責(zé)任劃分也沒有明確的可操作性規(guī)定，加之業(yè)委會本身屬于非營利性組織，成員們工作也屬義務(wù)性，因此各方積極性不能被調(diào)動，自然投入的時間精力均有限。因此

，本文建議對業(yè)委會應(yīng)該仿照物業(yè)制度進行規(guī)定，采取聘任制，由業(yè)主定期向業(yè)委會繳納管理費用，用于業(yè)委會的日常開銷和管理，以此激發(fā)業(yè)委會成員工作的積極性和責(zé)任感，同時在其中對經(jīng)費管理和經(jīng)費虧損責(zé)任劃分做出詳細規(guī)定，避免經(jīng)費濫用。

還有，關(guān)于開發(fā)商信息公開披露制度的有關(guān)規(guī)定過于模糊，導(dǎo)致虛假廣告滿天飛、低資質(zhì)開發(fā)商遍地有，所以，信息公開披露制度的建立勢在必行，這將在極大程度上減少開發(fā)商欺騙行為，使消費者面臨的有些風(fēng)險被扼殺在搖籃中。

2.完善懲罰機制，發(fā)揮法律威懾力。第一，在立法中應(yīng)該對所有強制性規(guī)定匹配相應(yīng)懲罰，以保證其得到有效實施。尤其是對于罰款的規(guī)定，應(yīng)該以所獲利益為基數(shù)進行規(guī)定，保持其動態(tài)變化，而不是具體給出一個范圍，長時間持續(xù)不變，只有如此才能讓以牟取暴利為目的的開發(fā)商望而卻步，達到真正的約束、懲罰作用，維持房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。第二，商品房預(yù)售制度把開發(fā)商所面臨的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行和消費者，“空手套白狼”屢見不鮮。然而，相應(yīng)的懲罰制裁卻沒有規(guī)定，因為預(yù)售制還不宜被完全取消，所以必須注重法律法規(guī)對懲罰制裁的詳盡規(guī)定，嚴(yán)格規(guī)定預(yù)售條件，限制市場主體的數(shù)量。

3.及時更新法律法規(guī)，使之嚴(yán)謹(jǐn)、與時俱進。在消費者弱勢地位愈來愈明顯和購房糾紛有增無減的當(dāng)下，必須盡快出臺一部有關(guān)保護商品房買賣中消費者權(quán)益的法律，只針對該類特殊人群，直接、方便消費者使用法律武器保護自身權(quán)益，有效減少不必要的風(fēng)險和購房糾紛。

（二）充分發(fā)揮政府的作用，促進建立健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境

1.隨著社會的貧富差距日益明顯，本文提議，政府在制定相關(guān)政策時必須充分考慮各種層次的消費者。例如，針對會利用網(wǎng)絡(luò)的消費者，政府應(yīng)該在官網(wǎng)上公布本區(qū)域的購房真實信息，避免開發(fā)商利用信息不對等的優(yōu)勢欺騙消費者，在這方面不少地方政府已經(jīng)開始著手實施，其中最具代表性的就是商品房交易網(wǎng)上合同備案，對“一房多賣”的情況起到了很好的抑制作用。

然而，針對沒有條件利用網(wǎng)絡(luò)或不會利用網(wǎng)絡(luò)的消費者，政府就應(yīng)該帶頭做好宣傳工作，本文建議政府協(xié)助社會向購房者提供更多的免費法律咨詢渠道，比如，在開發(fā)地區(qū)附近成立臨時免費法律咨詢中心，政府與律師事務(wù)所開展合作，發(fā)動該區(qū)域律師輪流到法律幫助咨詢中心工作，并讓購房咨詢者回訪評價，專門為律師建立一個公益檔案，在評價總結(jié)后納入該律師年終考核成績；在條件成熟的情況下，與高校開展合作項目，安排本區(qū)域內(nèi)高校法學(xué)專業(yè)本科生、研究生參與社會實踐，深入小區(qū)、街道等地方進行相關(guān)法律宣傳，派發(fā)宣傳資料，在鍛煉在校生的同時，讓潛在購房者們一定程度上減少不必要的風(fēng)險。

2.嚴(yán)格開發(fā)商主體準(zhǔn)入，加強監(jiān)督管理。工商行政管理部門務(wù)必把好關(guān)，不能為利益所驅(qū)降低要求。除此之外，還有審查開發(fā)商資質(zhì)、辦理各方面證書的各個部門，必須嚴(yán)格審查。還應(yīng)與此相應(yīng)地成立一系列的問責(zé)機制，對其間為一己私利沒有依法辦事的執(zhí)法人員給予合理處分，強化執(zhí)法人員的責(zé)任意識。在商品房預(yù)售中，對于預(yù)售許可證的資格審查政府必須加強，凡是預(yù)售，開發(fā)商要把一定比例的預(yù)售房款提存于政府的專門賬戶，建立一種商品房預(yù)售的風(fēng)險擔(dān)保基金，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，不管是因開發(fā)商還是購房者，均由這個風(fēng)險基金來承擔(dān)損失。如此，巨大的風(fēng)險便分散給交易各方一起來承擔(dān)，約束開發(fā)商的違約行為。

3.建立商品房竣工綜合驗收備案制度。現(xiàn)行的房屋竣工驗收是建設(shè)單位自行組織勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位進行，其實這樣的驗收方式讓廣大購房者很不放心。所以，政府應(yīng)該備案，交由專門設(shè)置的部門里的專業(yè)人士對其質(zhì)量、設(shè)計等進行全面免費驗收，站在第三方的角度給予主動、專業(yè)、公平、客觀的檢測，并發(fā)給驗收合格證書，不合格的改進至合格。而且，為了提高該職能部門的辦事質(zhì)量，可以讓購房者或者律師參與到監(jiān)督行列，在入住一定時間后對該機構(gòu)工作人員的驗收成果給予評價，如果對該機構(gòu)負(fù)面評價達到一定數(shù)量，社會影響惡劣，那么就取消該工作人員的工作資格，重新聘請。

（三）推進房地產(chǎn)市場行業(yè)自律，使開發(fā)商遵循誠實信用原則，為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高消費者對其的信賴程度

在此方面具有代表性的是，2010年5月在深圳市有231家房地產(chǎn)機構(gòu)簽署房地產(chǎn)行業(yè)自律規(guī)范公約，其中參與的包

括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和評估機構(gòu)，各自站在自己角度針對消費者關(guān)心的諸多熱點問題在公約中做出承諾，之后，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會將此公約公布在官網(wǎng)上，以便廣大市民查看和監(jiān)督，得到了群眾不錯的反響。其實，房地產(chǎn)行業(yè)推進行業(yè)自律，對交易雙方都是有利的。對于開發(fā)企業(yè)可以提高自身競爭力，利于品牌的建立和長遠發(fā)展，對于消費者而言，可以有效減少所承擔(dān)的風(fēng)險，買到稱心的房屋。自然，對行業(yè)穩(wěn)定也有重大貢獻。

本文建議，可以參考律師協(xié)會，建立一個房地產(chǎn)企業(yè)的自律性組織，從全國到地方設(shè)立，編制行業(yè)章程，按照章程對本行業(yè)的一系列事務(wù)進行管理，定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行考核，為房地產(chǎn)相關(guān)部門提供真實信息，并在其官網(wǎng)上或本區(qū)域內(nèi)有影響力的報紙雜志上如實地公布開發(fā)企業(yè)的基本信息，其中應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)的財務(wù)狀況、信用狀況等，以此促使開發(fā)商自律。 　三、內(nèi)部原因引發(fā)的風(fēng)險防范有賴于消費者提高防范意識

第一，消費者提高自身防范意識。提高防范意識首先要求消費者必須意識到風(fēng)險存在，在商品房買賣這個市場里，其實消費者存在著很大的風(fēng)險，針對可能存在的風(fēng)險，本文建議：首先消費者必須提高自身防范意識，清晰認(rèn)識到自身的弱勢地位，認(rèn)清購買商品房時存在著哪些風(fēng)險。充分利用各種獲取相關(guān)信息的渠道，如上文所述，合理通過政府、媒體、律師事務(wù)所等，拓展自己的信息面，使自己可以更加全面地認(rèn)識到商品房買賣市場的風(fēng)險和應(yīng)注意事項。其次，在對風(fēng)險的認(rèn)知程度提升后，自身的防范意識也必須隨之加強，在商品房買賣中，認(rèn)真審查開發(fā)商的各種資質(zhì)證書是否具備及其在房地產(chǎn)市場的信譽如何，從根本上對風(fēng)險防范做出相應(yīng)對策。有關(guān)此方面本文提議，消費者們可以充分行使《憲法》賦予的結(jié)社權(quán)利，以固定的社團形式集合起來，形成有足夠影響力的團體來與強勢的開發(fā)商抗衡，得到更多平等談話的機會，以此來合法、有效地保護自身利益。

第二，消費者要增強法律意識，善于運用法律來防范風(fēng)險。消費者運用法律武器來維護自身權(quán)益具備其他方法不可比擬的優(yōu)勢：（1）法律具有確定性、相對穩(wěn)定性以及強制性，法律制定頒布實施后，在一定時間內(nèi)不可隨意修改，并且有國家強制力來保障其實現(xiàn)，面對強勢的開發(fā)商，法律無疑是處于弱勢地位的消費者最好的、有效的維權(quán)武器。（2）法律涉及主體廣泛，公平、客觀，傾向?qū)θ鮿萑后w的保護。法律具備的作用之一便是平衡社會各類群體之間的利益，對于強者給予限制，對于弱者進行保護。所以，消費者增強法律意識，用法律武裝自己，會在很大程度上與開發(fā)商處于平等地位，從而最大限度保護自身權(quán)益。（3）我國長期堅持依法治國，消費者善用法律維權(quán)是響應(yīng)國家政策、參與國家治理的最好體現(xiàn)，并且同時能得到各方面的大力支持，最大限度地懲罰違法的開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，使權(quán)益獲得最好的保護。因此，消費者必須要增強法律意識，運用法律來防范風(fēng)險。首先，對于購房中所要涉及的相關(guān)法律文件務(wù)必要進行基本了解。譬如預(yù)售許可證、“五證”、認(rèn)購書、購房合同、房產(chǎn)證等等，這些法律文件都與消費者的各項權(quán)益息息相關(guān)，如果對此知之甚少，會增加風(fēng)險，陷入開發(fā)商的陷阱。其次，了解法律對于消費者和開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)規(guī)定。在《消法》中對此做了明確規(guī)定，只有做到充分了解才會清楚自身的哪些權(quán)益被侵犯，開發(fā)商有哪些行為是不遵守法律。如此維權(quán)便會針對性明確，達到預(yù)期效果的成功率自然會得到提高。最后，清楚法律規(guī)定的保護消費者權(quán)益的各種合法維權(quán)途徑，并加以充分利用。在權(quán)益被侵害之后，除了消費者熟知的訴諸法庭外，還可以通過向房管局投訴、向消協(xié)投訴、如實地向媒體曝光等合法維權(quán)途徑。

第三，消費者應(yīng)當(dāng)主動尋求專業(yè)法律幫助。在現(xiàn)今風(fēng)險重重的商品房買賣中，尋求專業(yè)的法律幫助已經(jīng)逐漸成為十分必要的。（1）專業(yè)人士對商品房買賣方面的各種風(fēng)險都有更加全面、深入的認(rèn)識。因為商品房作為商品具備自身的獨特性和復(fù)雜性，所以普通消費者不可能做到與專業(yè)人士同等水平，不少消費者依賴網(wǎng)絡(luò)查詢相關(guān)資料，但事實是，一般很難獲得針對性強、具體的資料，對商品房買賣只能做到大致了解。（2）專業(yè)人士具備此方面堅實的法律基礎(chǔ)，而且經(jīng)驗豐富。他們會從消費者的角度出發(fā)，綜合考慮所購房屋的價格、地理位置、開發(fā)商信譽度等方方面面，防范風(fēng)險，避免不必要的糾紛。（3

專業(yè)人士有權(quán)依據(jù)法律規(guī)定，查閱購房過程中涉及的一系列法律文件。從開發(fā)商到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人再到消費者，這期間產(chǎn)生了種種法律關(guān)系，牽扯到不少法律文件，如“五證”、銷售房屋的抵押、登記等，專業(yè)人士會根據(jù)這些法律文件，及時向消費者指出房屋存在的風(fēng)險情況，并采取相應(yīng)措施予以應(yīng)對。（4）尋求專業(yè)人士的協(xié)助的花銷與購房款的損失是不可比擬的，購買到質(zhì)量、價格、配套設(shè)施等都無后顧之憂的房屋應(yīng)該是每個消費者的期望。（5）專業(yè)人士的介入更好地提高商品房買賣的成功率，減少糾紛，維護社會和諧。在專業(yè)人士的協(xié)助下，能更強有力地使開發(fā)商嚴(yán)格按照合同條款履行，減少開發(fā)商任意違約的情況。

四、結(jié)語

綜上所述，購房消費已逐漸成為我國大多數(shù)居民的必然消費，自然而然，商品房買賣中消費者風(fēng)險之防范問題也就與當(dāng)今社會熱點密切聯(lián)系，牽扯面廣、影響力大，關(guān)系到眾多消費者的合法權(quán)益和房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，甚至關(guān)乎社會穩(wěn)定。本文立足于實地調(diào)查數(shù)據(jù)，對比分析，分別從內(nèi)外原因加以剖析，提出如何規(guī)避風(fēng)險的建議。但是，在以上建議中，依靠外部原因的改善是需要一段時間的過渡，而且無法兼顧到每個消費者的利益，存在一定的滯后性和局限性，所以，消費者有效地防范風(fēng)險最好的方法還是從自己做起，充分利用法律的武器為保護自身合法權(quán)益努力，從而推進我國房地產(chǎn)市場健康有序前進。

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