前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)采購管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)采購管理范文第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)，采購管理，措施，效果

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場會遭遇中期調(diào)整，市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。在這些不利因素的影響下，開發(fā)企業(yè)如何從自身開發(fā)管理方面下功夫，度過這段困難的時期呢？筆者結(jié)合實際工作經(jīng)驗，淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何強化采購管理，希望對開發(fā)企業(yè)有所裨益。

1.房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的意義

一是提高交易的透明度。通過內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行材料采購，很大程度上增加了貿(mào)易的透明度。在建材采購領(lǐng)域中供應(yīng)商的各種招待費、回扣等隱性支出一般約占供應(yīng)成本的 5%。實施管理流程以后，每項物資的采購從招投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)到定標(biāo)的整個過程都在網(wǎng)上留下記錄，有效的提高了采購的透明度，保證了整個招標(biāo)過程在公平、公正、公開的市場下運作，同時網(wǎng)上采購的隱性支出也可以得到有效避免。

二是簡化合作雙方的業(yè)務(wù)流程，降低成本。采購過程的招投標(biāo)及所有的業(yè)務(wù)工作通過網(wǎng)上操作得以實現(xiàn)，減少了傳統(tǒng)采購模式紙張復(fù)印，文件領(lǐng)取、返還等操作環(huán)節(jié)，降低了招標(biāo)方和投標(biāo)方的采購成本。同時，采購的業(yè)務(wù)流程被大大簡化，供應(yīng)商能第一時間共享企業(yè)采購部門的信息，提高了企業(yè)的應(yīng)變能力。

三是有利于建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系。供應(yīng)雙方由原來的一般買賣關(guān)系到現(xiàn)在的合作伙伴關(guān)系的轉(zhuǎn)變，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得了優(yōu)惠、穩(wěn)定的貨源，供應(yīng)商也同樣獲得了穩(wěn)定的需求量。這種互惠互利的關(guān)系使得雙方能清楚的認(rèn)識到，如果一方失信，將會致使整個產(chǎn)業(yè)鏈破裂，雙方共贏的目的也就無法實現(xiàn)。

四是采購周期縮短。通過信息化加快了與供應(yīng)商的溝通，使供應(yīng)商可以根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)所需準(zhǔn)備相應(yīng)的材料，實現(xiàn)準(zhǔn)時供應(yīng)。同時，企業(yè)內(nèi)部突破了信息傳遞的限制，流程的改革使企業(yè)增加了活力和工作的彈性，減少了人為因素的干擾，故采購周期縮短。

五是企業(yè)競爭力大大增強。優(yōu)化采購充分利用“大市場”的資源吸引更多的供應(yīng)商參與所采購物資的競價、競標(biāo)，通過詢價、比價、談判取得價格上的優(yōu)惠，降低采購成本。

2.房地產(chǎn)企業(yè)采購管理的各階段管理

采購管理工作可以分為事前、事中、事后三個管理階段。事前管理包括物資供應(yīng)商（材料設(shè)備）的登記備案、采購信息的提交、初步詢價、對生產(chǎn)廠家、樣板工程、售后服務(wù)機構(gòu)的考察、采購方式的選擇、采購文件及評審辦法的編制、采購信息的公布、征求有關(guān)單位意見、邀請監(jiān)察部門進(jìn)行監(jiān)督、對擬參加采購活動的供應(yīng)商進(jìn)行資格審查等采購的前期準(zhǔn)備工作；事中管理包括組建評審工作領(lǐng)導(dǎo)小組、評審專家的抽選、采購工作的評審、向采購工作領(lǐng)導(dǎo)小組匯報采購結(jié)果、確定中標(biāo)人、中標(biāo)通知等采購的具體執(zhí)行和實施工作；事后管理包括合同的簽訂、變更、付款審核、貨到現(xiàn)場和最終調(diào)試的驗收、監(jiān)督合同的履行、處理合同糾紛等確定中標(biāo)人之后的各項工作。這三個階段的管理，每一階段都同等重要，每一個環(huán)節(jié)都不能麻痹大意、出現(xiàn)漏洞。這就需要執(zhí)行這些環(huán)節(jié)工作的經(jīng)辦人員和管理人員要認(rèn)真的做好本職工作，抵制各種不良思想和行為的腐蝕，杜絕腐敗行為。

2.1事前管理是采購工作的基礎(chǔ)

事前管理是采購工作中的第一階段。通過對事前各項工作認(rèn)真、科學(xué)的管理，既可以合理的規(guī)避采購風(fēng)險，又可以提高采購效率，確保事中、事后管理等采購工作的順利進(jìn)行。事前管理主要應(yīng)該注意三點：

一是采購文件的編制。（1）采購文件中的各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家強制性標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)設(shè)立不合理的條件或者條款；（2）在編制采購文件中對擬采購的產(chǎn)品進(jìn)行檔次定位時，要注意優(yōu)先采購國內(nèi)的產(chǎn)品和環(huán)保、節(jié)能產(chǎn)品；（3）在編制采購文件時與監(jiān)理公司、設(shè)計院等有關(guān)單位共同商定相關(guān)條款；由技術(shù)部門對采購文件認(rèn)真審核；組織技術(shù)交流會、產(chǎn)品推介會等活動，增加對產(chǎn)品及供應(yīng)商的了解和認(rèn)識。

二是考察工作。在采購前期對不了解的產(chǎn)品和供應(yīng)商進(jìn)行考察十分必要，一方面可以增加對產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、供應(yīng)商綜合實力等方面的了解，便于明確擬采購產(chǎn)品的定位和技術(shù)要求，讓質(zhì)量、檔次基本處于一個水平線的供應(yīng)商參加投標(biāo)；一方面可以貨比三家，完善采購文件，在采購工作中占據(jù)主動，避免被一時的虛假現(xiàn)象所蒙蔽，掉進(jìn)“遠(yuǎn)期陷阱”，在一定程度上規(guī)避了采購風(fēng)險。

三是采購方式的選擇。采購方式應(yīng)該以公開招標(biāo)采購方式為主。但采購方式的選擇更應(yīng)該遵循實事求是、具體情況具體分析的原則，對于工期比較緊張、價格難以確定、編制的采購文件存在需要進(jìn)一步明確而又暫時無法明確的等情況，比較適合采用競爭性談判的方式進(jìn)行采購。這種采購方式比較靈活，在談判的過程中可以進(jìn)一步明確并完善我們的具體要求，采購到性價比最優(yōu)的產(chǎn)品。

2.2 事中管理是采購工作的關(guān)鍵

事中管理在采購工作中起到承前啟后的重要作用，也是采購工作中的關(guān)鍵階段，因為在這一階段要確定出所要采購的產(chǎn)品。如果在事中管理工作環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，不但會使前期工作毀于一旦，而且會影響到整個采購工作的順利進(jìn)行。

事中管理主要應(yīng)該注意兩點：

一是評審專家的選擇。應(yīng)遵循下面三條原則：（1）與采購前期工作、供應(yīng)商有聯(lián)系的專家不能邀請；（2）對評審專家名單要嚴(yán)格保密，避免供應(yīng)商與評審專家“暗箱操作”；（3）對評審專家的選擇不能只局限在設(shè)計院、大專院校，還應(yīng)在質(zhì)量檢測和監(jiān)督機構(gòu)等單位和部門選擇，還應(yīng)該選擇有過使用類似產(chǎn)品經(jīng)驗的專家。讓評審專家更好的把好采購評審關(guān)。

二是采購工作的評審。采購的評審工作一定要細(xì)致、嚴(yán)格的按照評審規(guī)定和程序辦事，避免出現(xiàn)“人為因素”等影響采購工作公平、公正的行為。如果發(fā)現(xiàn)重大問題要及時向采購工作領(lǐng)導(dǎo)小組反映，停止采購評審工作，依法重新組織采購。

2.3事后管理是采購工作的保證

事后管理是采購工作中的最后一個階段，也是較易令人麻痹大意的階段。有的人認(rèn)為事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出現(xiàn)問題。這種觀點是錯誤的，事后管理一定要在事前、事中管理的基礎(chǔ)上進(jìn)一步做好，千萬不能流于形式，避免前期扎實的工作功虧一簣。事后管理主要應(yīng)該注意兩點：

一是合同的簽訂和變更。合同一定要嚴(yán)格按照采購的內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等具體條款進(jìn)行簽訂，不得變更實質(zhì)性內(nèi)容。另外，合同之外的變更應(yīng)該有理有據(jù)，嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二是驗收及保管工作。貨到現(xiàn)場和安裝調(diào)試的驗收一定要以合同各項條款為依據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行合同，避免讓合同成為“一紙空文”而流于形式。大型特殊的材料或設(shè)備需要邀請國家、省市質(zhì)量監(jiān)督部門的專家，請專家?guī)椭殃P(guān)。另外，對驗收合格又沒有馬上投入到工程上的材料設(shè)備，要對其做好保管工作，否則可能會出現(xiàn)丟失、破壞等情況。由此會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，不管責(zé)任人是誰，浪費的都是開發(fā)商投入的資金。為此，材料設(shè)備到場后，一定要界定好責(zé)任人，使其認(rèn)真的承擔(dān)好保管的責(zé)任。

參考文獻(xiàn):

[1] 董軍釗. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購管理[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇. 2011(01)

[2] 陳方. 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理的探討[J]. 企業(yè)導(dǎo)報. 2011(11)

房地產(chǎn)采購管理范文第2篇

資產(chǎn)用品采購及管理規(guī)范

編號：HSTJ-XZ-01

1.0定義

1.1兼職資產(chǎn)管理員：資產(chǎn)使用部門負(fù)責(zé)人指定的負(fù)責(zé)本部門日常資產(chǎn)管理的人員。

1.2固定資產(chǎn)：凡單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的勞動資料，列為固定資產(chǎn)。

1.3低耗品：即“低值易耗品”，是指：單位價值在2000元以上并且使用期限不超過兩年的資產(chǎn)或者單位購置價在500-2000元的一切物品。為便于歸類管理，列入下列范圍的物品，不論單位購置價的高低（包括符合固定資產(chǎn)條件的），均認(rèn)定為低值易耗品：

1.3.1 通訊器材：電話機（不含手機）、對講機等；

1.3.2 家具：桌（臺）、椅、沙發(fā)、茶幾、書柜、文件柜、儲物柜、衣柜、保險柜、皮箱（包）、黑（白）板等；

1.3.3 消防器材：消防栓、滅火器、消防桶等；

1.3.4 設(shè)備或儀器：電視機、錄像機、幻燈機、音響器材、照相機、攝像機、水箱、飲水器、計算器、消毒器、風(fēng)扇、洗衣機、點（驗）鈔機、打卡機、熱水器、鐘表、吸塵器、電飯煲、煤氣灶（瓶）、抽煙機、冰箱（柜）、鉸肉機、應(yīng)急燈、繪圖儀、裝訂機、運動器材等；

1.3.5 其它：軟件系統(tǒng)等。

1.4日常消耗辦公用品：是指日常消耗辦公文具用品、日常消耗清潔用品和接待用品（主要是洗滌用品、茶葉、一次性水杯、礦泉水等）。

2.0適用范圍

本規(guī)范適用于公司固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的管理。

3.0管理權(quán)限

3.1公司物資管理采取統(tǒng)一管理、分層負(fù)責(zé)的原則。

3.2人事行政部負(fù)責(zé)審批固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的購置手續(xù)和調(diào)配轉(zhuǎn)移事宜。負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)對購入的實物辦理入庫、領(lǐng)用登記、報廢查驗、盤點及管理；負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員負(fù)責(zé)公司所有固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的采購（特殊情況經(jīng)有審批權(quán)領(lǐng)導(dǎo)同意的除外）。

3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排本部門領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

3.4物資使用人負(fù)責(zé)自行領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

4.0工作流程

4.1供應(yīng)商的選擇

4.1.1 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員根據(jù)所需物資或服務(wù)的要求，組織安排對供應(yīng)商進(jìn)行初步調(diào)查，并按以下評價原則擬定3-5家供應(yīng)商：

4.1.1.1 供應(yīng)商能滿足公司所需物資或服務(wù)的質(zhì)量要求（信譽好、價格合理、生產(chǎn)/供貨能力滿足要求、服務(wù)好、交通方便，運距短，便于聯(lián)絡(luò)）；

4.1.2 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員將擬定的供應(yīng)商的情況匯總并填寫《供應(yīng)商評估表》，

人事行政經(jīng)理負(fù)責(zé)審核。

4.1.3 人事行政經(jīng)理按第4.1.1.1條評價原則對供應(yīng)商進(jìn)行評估，并在評估表中簽署意見（認(rèn)可或不認(rèn)可）；對認(rèn)可的供應(yīng)商，流轉(zhuǎn)至常務(wù)副總經(jīng)理審批。原則上若同一物資或服務(wù)常務(wù)副總經(jīng)理評估認(rèn)可的供應(yīng)商少于2家，則負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員須再次組織新供應(yīng)商的初步調(diào)查。

4.1.4 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員將常務(wù)副總經(jīng)理審批通過的供應(yīng)商匯總或更新到《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》，每半年交人事行政經(jīng)理復(fù)核后連同原始資料轉(zhuǎn)交負(fù)責(zé)檔案管理的行政專員存檔，作為今后購買商品或服務(wù)時選擇供應(yīng)商的依據(jù)。

4.1.5 公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每半年收集一次各部門對現(xiàn)使用產(chǎn)品的質(zhì)量反饋意見，若發(fā)現(xiàn)同類產(chǎn)品質(zhì)量不好，則立即通知負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員更換該產(chǎn)品或?qū)?yīng)商進(jìn)行重新評估，對不符合條件的予以更換。

4.2采購工作流程

4.2.1 固定資產(chǎn)及低耗品的采購

申請人填寫《資產(chǎn)用品購置申請單》部門負(fù)責(zé)人意見負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員意見負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員詢價人事行政經(jīng)理意見財務(wù)總監(jiān)意見常務(wù)副總經(jīng)理意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團(tuán)總經(jīng)理意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團(tuán)董事長意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員采購負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員驗收、入庫申請部門領(lǐng)用。

4.2.2 日常消耗辦公用品的采購

公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每月底盤存庫存辦公用品情況，編制《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》；同時匯總各部門次月采購計劃，編制《日常消耗辦公用品采購計劃表》，按流程上報審批后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員組織實施。申請人填寫《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》、《日常消耗辦公用品采購計劃表》人事行政經(jīng)理審批負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員采購負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員驗收、入庫。

4.2.3 各環(huán)節(jié)人員職責(zé)

4.2.3.1 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)申請人要求，注明申購物資庫存狀態(tài)以及該部門領(lǐng)用情況；負(fù)責(zé)物資出、入庫的管理并做好購、用、存的臺帳；負(fù)責(zé)《日常消耗辦公用品采購計劃表》、《物資領(lǐng)用月報表》及《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》的編制工作。

4.2.3.2 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)實際需要篩選合格供應(yīng)商并編制《供應(yīng)商評估表》；負(fù)責(zé)按照經(jīng)審批的申請在《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》中對所申購物資進(jìn)行市場核價及物資采購工作。

4.2.3.3 人事行政經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)各部門資產(chǎn)申購的審核工作；負(fù)責(zé)規(guī)定范圍內(nèi)辦公用品（不含辦公設(shè)備，即可多次使用）申購的審批工作；負(fù)責(zé)審批每月《日常消耗辦公用品采購計劃表》及《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》；負(fù)責(zé)審批《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》。

4.2.3.4 常務(wù)副總經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價值0.5萬及以下所有資產(chǎn)購置的審批工作；負(fù)責(zé)0.5萬以上所有資產(chǎn)購置的審核工作。

4.2.3.5 集團(tuán)總經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價值0.5萬以上2萬及以下所有資產(chǎn)購置的審批工作；負(fù)責(zé)2萬以上所有資產(chǎn)購置的審核工作。

4.2.3.5 集團(tuán)董事長職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價值2萬以上所有資產(chǎn)購置的審批工作。

4.2.4 公司日常消耗辦公用品的采購

4.2.4.1 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員于每月25日匯總各部門次月日常消耗辦公用品需求，月度采購金額在采購標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，制定當(dāng)月《日常消耗辦公用品采購計劃表》報人事行政經(jīng)理審批后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員聯(lián)系合格供應(yīng)商予以購買；當(dāng)月所需辦公用品的采購，負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員應(yīng)于當(dāng)月5日前采購?fù)戤叀＃ㄓ龉?jié)假日順延）

4.2.4.2 對匯總后超標(biāo)的部分，由申請部門兼職資產(chǎn)管理員填寫《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》并通過審批后，方可予以購買或領(lǐng)用。

4.3驗收

4.3.1 根據(jù)《資產(chǎn)用品購置申請單》與采購合同，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員組織對所購物資進(jìn)行質(zhì)量核驗。日常消耗辦公用品由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員驗收并辦理入庫手續(xù)。

4.3.2 大宗物資（服務(wù)）（單價100元以上或總價200元以上）的驗收，人事行政經(jīng)理應(yīng)參加驗收。

4.3.3 各部門申請的采購驗收，各部門負(fù)責(zé)人或部門兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)參加驗收；技術(shù)含量較高的采購驗收，應(yīng)請專業(yè)技術(shù)人員協(xié)助。

4.3.4 采購物資送到后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員提起入庫申請，參與驗收人員均須在《入庫單》上簽字確認(rèn)。

4.4采購費用報銷按公司財務(wù)制度執(zhí)行。

4.5資產(chǎn)用品的管理

4.5.1 固定資產(chǎn)、低耗品管理

4.5.1.1 新購資產(chǎn)驗收合格后，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員根據(jù)資產(chǎn)的類別、性質(zhì)等進(jìn)行編號，并在當(dāng)年度《資產(chǎn)清冊》上做好登記，并負(fù)責(zé)將該資產(chǎn)有關(guān)信息錄入電腦系統(tǒng)。

A、常規(guī)用途的資產(chǎn)編號的總則為：HSTJ-物資類別拼音首字母（最多僅取前四字）-流水號（如人事行政部辦公桌編號為：HSTJ-BGZ-001）。

B、特殊用途資產(chǎn)編號總則為：特殊用途事項拼音首字母-流水號（如用于員工活動的辦公桌編號為：YGHD-BGZ-001）。

4.5.1.2 資產(chǎn)使用說明書、質(zhì)量保證書或保修卡、光盤等資料注明資產(chǎn)編號后流轉(zhuǎn)負(fù)責(zé)檔案管理的行政專員存檔。

4.5.1.3 購置后未被領(lǐng)用的資產(chǎn)由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管，并在電腦系統(tǒng)里設(shè)置其庫存狀態(tài)。

4.5.1.4 各部門或員工領(lǐng)用貴重物品（可重復(fù)利用物品）時，由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員將領(lǐng)用情況錄入電腦系統(tǒng)，同時建立個人物資領(lǐng)用卡片，交領(lǐng)用人簽字確認(rèn)。

4.5.1.5 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員接到資產(chǎn)使用部門兼職資產(chǎn)管理員提交的資產(chǎn)（含工程生產(chǎn)、營銷或員工活動臨時用后需回收的資產(chǎn)）回收通知后，負(fù)責(zé)安排資產(chǎn)存放的地點及后續(xù)處置工作，同時督促資產(chǎn)使用部門兼職資產(chǎn)管理員將資產(chǎn)按指定的地點、時間存放入庫，由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員在電腦系統(tǒng)設(shè)置庫存狀況。

4.5.1.6 當(dāng)部門資產(chǎn)發(fā)生變更或資產(chǎn)需要跨部門轉(zhuǎn)移時，部門兼職資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)填寫《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單》，經(jīng)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員審核，人事行政經(jīng)理審批后，由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員更新電腦記錄，部門兼職資產(chǎn)管理員同時進(jìn)行調(diào)入或調(diào)出的標(biāo)識登記。

4.5.1.7 每月底由各部門兼職資產(chǎn)管理員根據(jù)其保管的《資產(chǎn)清冊》，對部門資產(chǎn)進(jìn)行盤點，并將部門負(fù)責(zé)人審核后的盤點結(jié)果交公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員存檔。公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每季度對各部門資產(chǎn)情況進(jìn)行核實，并提出季度盤點情況說明。

4.5.1.8 每年年終（12月份），負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)組織各部門兼職資產(chǎn)管理員、負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員及財務(wù)部會計師參與對公司資產(chǎn)進(jìn)行全面盤點，盤點時將公司當(dāng)年度《資產(chǎn)清冊》與部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的兼職資產(chǎn)管理員保管的《資產(chǎn)清冊》、財務(wù)部的資產(chǎn)帳務(wù)與實物一一核對。

4.5.1.9 盤點中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)盤盈、盤虧或報損、報廢時，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)在查明原因和責(zé)任的基礎(chǔ)上，提出處理意見，并填寫《物資盤盈、盤虧匯總表》，交財務(wù)部會計師，會計師提出年度盤點報告，連同《物資盤盈、盤虧匯總表》一起送交人事行政部，由人事行政經(jīng)理簽署意見后，報常務(wù)副總經(jīng)理審批。

4.5.1.10 對批示盤盈的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)先登記入《資產(chǎn)清冊》，然后錄入電腦系統(tǒng)，并通知財務(wù)部會計師復(fù)核及作相應(yīng)資產(chǎn)變更登記；對于盤虧的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)在原《資產(chǎn)清冊》中加以注明，同時修改電腦系統(tǒng)記錄，并通知財務(wù)部會計師修改財務(wù)賬目中的相應(yīng)內(nèi)容。

4.5.1.11 對本部門需要報廢或報損的資產(chǎn)，部門兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)填寫《物資報廢（報損）申請單》，按相關(guān)規(guī)定審核后予以報廢或報損。同時公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員在原《資產(chǎn)清冊》作報廢、報損注明，并修改相應(yīng)電腦記錄。（公司和人事行政部的資產(chǎn)報廢（報損）由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員辦理）

4.5.1.12 對已經(jīng)批準(zhǔn)報廢或報損的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員經(jīng)調(diào)查市場價格或根據(jù)財務(wù)部會計師提供的資產(chǎn)折舊額，確定資產(chǎn)的變賣價格，以傳簽的形式經(jīng)由人事行政經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，予以變賣。變賣后，由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員在《資產(chǎn)清冊》上注銷，并由財務(wù)部進(jìn)行帳務(wù)處理。

4.5.1.13 變賣所得款項由財務(wù)部會計師負(fù)責(zé)記入公司營業(yè)外收入項目。

4.5.2 日常消耗辦公用品的管理

4.5.2.1 員工月辦公用品領(lǐng)用標(biāo)準(zhǔn)為20元以內(nèi)，每月領(lǐng)用一次，領(lǐng)用程序如下：

A、負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)登記員工領(lǐng)用記錄，并監(jiān)督個人領(lǐng)用標(biāo)準(zhǔn)。

B、新員工報到時，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)主動為其提供基礎(chǔ)的辦公用品。

4.5.2.2 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每月至少檢查一次日常消耗辦公用品管理工作，核實其登記情況、發(fā)放情況及統(tǒng)計情況。

4.5.2.3 費用統(tǒng)計

A、公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每月底統(tǒng)計各部門辦公用品領(lǐng)用情況以及各部門上報次月辦公用品采購計劃，將領(lǐng)用數(shù)量和費用每月匯總一次，填寫《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》，報人事行政經(jīng)理審批，作為當(dāng)月《日常消耗辦公用品采購計劃表》的附件。

B、每年12月份，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)將全年辦公用品領(lǐng)用數(shù)量和庫存量進(jìn)行匯總登記，并與《入庫單》進(jìn)行核對，將核對結(jié)果寫成年度盤點報表，該報表經(jīng)負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員簽字后，交人事行政經(jīng)理審核，然后報常務(wù)副總經(jīng)理批示后交財務(wù)部。

5.0附件

5.1《供應(yīng)商評估表》

5.2《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》

5.3《資產(chǎn)用品購置申請單》

5.4《日常消耗辦公用品采購計劃表》

5.5《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》

5.6《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單》

5.7《物資盤盈、盤虧匯總表》

5.8《資產(chǎn)清冊》

5.9《物資領(lǐng)用單》

5.10《物資報廢（報損）申請單》

5.11《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》

6.0附則

6.1本辦法由人事行政部負(fù)責(zé)解釋。

6.2本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二二年三月二十八日

附表1

供應(yīng)商評估表

編號：

供應(yīng)商名稱

所品

地址

電話

聯(lián)系人

評估項目

在相應(yīng)的“”中劃“√”

評估人簽名

日期

(1)價格

A偏低

B適中

C偏高

(2)質(zhì)量

A好

B一般

C差

(3)供貨能力

A滿足

B基本滿足

C不滿足

(4)服務(wù)

A好

B一般

C差

(5)運距

A短

B中

C長

(6)質(zhì)量體系

A完善

B基本完善

C不完善

行政專員（總務(wù)管理）意見

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見

認(rèn)可及撤銷

等級評定

認(rèn)可

不認(rèn)可

撤銷

A級

B級

C級

簽名： 日期：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批意見：

簽名： 日期：

說明：

1.凡三項以上評估結(jié)果為C則不得認(rèn)可。

2.對新供應(yīng)商評估時，在認(rèn)可或不認(rèn)可欄打√。

3.對供應(yīng)商評定等級時在等級評定欄打√。

4.撤銷供應(yīng)商時，在撤銷欄中打√

附表2

認(rèn)可供應(yīng)商一覽表

類別：最近更新日期：

序號

供應(yīng)商名稱

所提品和服務(wù)

備注

制表人簽字

人事行政經(jīng)理 復(fù)核意見

簽名： 日期：

附表3

資產(chǎn)用品購置申請單

申請部門：申請人：日期：

用品名稱

規(guī)格

單位

數(shù) 量

部門負(fù)責(zé)人意見

簽名：日期：

行政專員意見

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）詢價意見

用品名稱

價格

用品名稱

價格

用品名稱

價格

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理意見

簽名： 日期：

財務(wù)總監(jiān)意見

簽名： 日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

集團(tuán)總經(jīng)理審批

（根據(jù)權(quán)限）

集團(tuán)董事長審批

（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

注：人民幣0.5萬元以上固定資產(chǎn)采購申請，須將本單連同專門請示報告一起報送。

附表4

日常消耗辦公用品采購計劃表

申請部門： 所屬月份： 統(tǒng)計人： 日期：

序號

物資名稱

物資

類別

規(guī)格

型號

單位

數(shù)量

單價

估算金額（元）

采購期限

用途說明

辦公

用品

辦公

耗材

保潔

用品

其他

合計金額

行政專員（總務(wù)管理）詢價意見

人事行政經(jīng)理意見

相關(guān)部門負(fù)責(zé)人意見

備注

附表5

超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表

部門：

用品名稱

規(guī)格

單位

數(shù)量

單價(元)

金額(元)

領(lǐng)用時間

備注

合計

超標(biāo)原因

申請人：日期：

部門負(fù)責(zé)人意見

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）意見

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理審批

簽名：日期：

申請人領(lǐng)取后評價

簽名：日期：

附表6

資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單

申請人： 申請時間：

編 號

物資名稱

數(shù)量

金額

原使用單及存放點

現(xiàn)使用單及存放點

轉(zhuǎn)移、調(diào)配原因

轉(zhuǎn)移時間

備注

部門負(fù)責(zé)人

意見

簽名： 日期：

行政專員（資產(chǎn)管

理）意見

簽名： 日期：

轉(zhuǎn)出部門負(fù)責(zé)人

意見

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見

簽名： 日期：

行政專員（資產(chǎn)管

理）跟進(jìn)結(jié)果

簽名： 日期：

附表7

物資盤盈、盤虧匯總表

1．固定資產(chǎn)2. 低耗品

編號

名稱

類別

規(guī)格

數(shù)量

金額

使用地點

責(zé)任人

質(zhì)量情況

處理意見

備注

制表人

會計師

意見

人事行政經(jīng)理

意見

常務(wù)副總經(jīng)理意見

備注

填表說明：在物資盤點過程中，若出現(xiàn)盤盈、盤虧或報廢等情況，均須填寫本表并在處理意見欄中說明原因及處理意見。

附表8

資 產(chǎn) 清 冊

1．固定資產(chǎn) 2.低耗品

編號

資產(chǎn)名稱

類別

型號規(guī)格

數(shù)量

金額

責(zé)任人

使用地點

備 注

制表人：制表日期：

注：資產(chǎn)的登記、盤點用。

附表9

辦公用品領(lǐng)用單

領(lǐng)用人（僅限部門兼職資產(chǎn)管理員）： 申請日期：

物資名稱

編號

規(guī)格型號

數(shù)量

金額

使用人

使用地點

備注

部門負(fù)責(zé)人意見

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）

意見

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見

簽名：日期：

備注

附表10

物資報廢（報損）申請單

申請部門：申請人：

品名

規(guī)格

數(shù)量

單價

金額

購買日期

報廢（報損）原因：

經(jīng)辦人：日期：

部門負(fù)責(zé)人意見：

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）核實及處理意見：

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）核實及處理意見：

簽名：日期：

會計師核實及處理意見：

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見：

簽名：日期：

財務(wù)總監(jiān)意見：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理意見：

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）事畢處理：

簽名：日期：

附表11

日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表

制表人：所屬月份：制表日期：

序號

品名

規(guī)格

型號

單位

單價(元)

上期庫存

本期購進(jìn)

本期發(fā)出

本期庫存

人事行政部

財務(wù)部

營銷部

成本控制部

工程管理部

小計

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

房地產(chǎn)采購管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：成本控制；作業(yè)成本法；成本管理

中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2012年8月15日

一、引言

隨著2008年金融危機以來，全球面臨自上世紀(jì)三十年代“大蕭條”以來最嚴(yán)重的金融危機，中國房地產(chǎn)業(yè)也受到顯著影響。銷售面積的大幅下降造成了商品房空置面積的大幅增加。同時，房地產(chǎn)業(yè)投資增速明顯放緩，土地購置面積、新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了同比下降的態(tài)勢。為加大經(jīng)濟(jì)刺激力度，央行以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為手段，進(jìn)一步擴大國內(nèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，炒房和投機性購房現(xiàn)象不斷加劇，使部分城市房價過快上漲，目前國務(wù)院實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境下，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問題。因此，加強開發(fā)項目的成本管理，保證項目目的、目標(biāo)的實現(xiàn)，是實現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。一定的成本管理思想總是源于一定的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境，是當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)社會狀況在成本管理方面的反映和體現(xiàn)。本文旨在借助國內(nèi)外現(xiàn)代成本管理研究成果，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本管理目標(biāo)。

一般認(rèn)為，成本管理理論是從l9世紀(jì)二十年代后期發(fā)展起來的，但作為成本管理基礎(chǔ)的成本核算，卻在l5世紀(jì)中葉就已經(jīng)出現(xiàn)。它首先產(chǎn)生于人們計算銷售損益的需要，為了在產(chǎn)品完工后就能及時了解產(chǎn)品成本的情況，人們積極探索，形成了以實際成本為主要內(nèi)容的成本核算方法。

Erenguc等在投標(biāo)階段運用風(fēng)險評估技術(shù)法對采用總價承包項目的進(jìn)度——費用進(jìn)行綜合分析，從而得出最佳的投標(biāo)報價。

陸輝等在《施工項目作業(yè)成本法的運用》一文中指出了在施工過程中需要注意的成本問題，講解了作業(yè)成本法在項目成本控制中的運用程序和利用其進(jìn)行成本核算的方法。

解崇暉、蔣秋亮發(fā)表的《談施工組織設(shè)計對工程施工成本的影響》闡述了施工組織與施工成本的關(guān)系，制定科學(xué)先進(jìn)的施工方案是降低成本的關(guān)鍵，不僅施工作業(yè)計劃對工程成本會有深刻影響，現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理也會對工程成本產(chǎn)生重大影響。

國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理研究大多強調(diào)要從前期的決策開始的各個階段成本控制的措施著手，散見于各期刊，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性。

二、項目建設(shè)各階段成本控制

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)程序一般分為項目建議書（可行性研究）階段、初步設(shè)計階段、技術(shù)設(shè)計（擴大初步設(shè)計）階段、施工圖設(shè)計階段、合同實施（施工調(diào)試）階段、竣工驗收階段等幾個階段。相應(yīng)的，對各階段的投資控制分別為投資估算、設(shè)計總概算、修正總概算、施工圖預(yù)算、制定合同價、制定結(jié)算價、竣工決算。

從項目的建議書到項目的竣工驗收，對房地產(chǎn)的成本控制也一直在進(jìn)行著。以下我們重點從項目招投標(biāo)、采購、施工等階段展開論述。

（一）投標(biāo)報價階段。從建設(shè)階段的程序來看，投標(biāo)報價是一個工程項目對于施工單位開展工作的起點，正確的投標(biāo)報價不僅是影響施工企業(yè)取得項目的結(jié)果，更是會影響后期工作的正常開展。不同的投標(biāo)策略能在與競爭對手博弈的過程中造成不同的投標(biāo)結(jié)果，正確合理的價格評估為贏得這場競爭提供基礎(chǔ)，也為后期施工建設(shè)提供資金保障和利潤空間。

現(xiàn)階段，投標(biāo)報價的方法可分為不同條件報價法、不平衡報價法、區(qū)別報價法、多方案報價法、增加建議方案報價法等。投標(biāo)策略主要有以下幾種：1、在技術(shù)標(biāo)中顯示高水平的企業(yè)經(jīng)營管理水平，用高水平的施工組織設(shè)計牢牢抓住業(yè)主對本企業(yè)的信心，使本企業(yè)在技高一籌中取勝；2、靠改進(jìn)設(shè)計和縮短工期取勝；3、采用降低利潤措施，吸引業(yè)主對本標(biāo)函的注意力，提高中標(biāo)幾率；4、先低價報價，中標(biāo)后加強索賠管理，利用索賠以賺到經(jīng)營利潤；5、用發(fā)展的眼光來處理采用何種投標(biāo)方案。

（二）采購階段。工程項目采購管理是與工程項目管理模式緊密相關(guān)的，目前國內(nèi)工程項目采購主要有四種管理模式。1、業(yè)主自行采購模式。業(yè)主既是項目投資主體，又是項目的管理主體。項目采購由業(yè)主自行負(fù)責(zé)實施和管理；2、工程項目總承包建設(shè)模式。在EPC工程項目管理制下，E指設(shè)計、P指采購、C指施工，也就是由一家總承包商負(fù)責(zé)設(shè)計、采購和施工，業(yè)主只負(fù)責(zé)采購監(jiān)督、檢查；3、業(yè)主委托承包商代采購關(guān)鍵設(shè)備，業(yè)主付款模式（簡稱CFRE）。承包商按業(yè)主的要求代采購工程項目關(guān)鍵設(shè)備，采購費用由業(yè)主支付，承包商負(fù)責(zé)采購管理，收取采購服務(wù)費；4、業(yè)主聘請工程項目管理承包商采購管理模式。在PMC（工程項目管理承包商）工程項目管理制下，業(yè)主聘請工程項目管理承包商作為業(yè)主代表或業(yè)主的延伸對工程項目進(jìn)行全面的管理承包。PMC作為業(yè)主代表或延伸主要負(fù)責(zé)工程項目的全面管理工作，而具體的工程項目實施則由EPC或EP+C、E+PC總承包商來承擔(dān)。PMC負(fù)責(zé)采購管理、監(jiān)督、檢查，承包商負(fù)責(zé)采購實施。

（三）施工階段

1、施工目標(biāo)成本制度程序。項目成本計劃是項目經(jīng)理進(jìn)行項目成本管理的基本依據(jù)和重要內(nèi)容，也是優(yōu)化和實現(xiàn)項目目標(biāo)成本管理的基本依據(jù)和重要組成工作內(nèi)容，也是優(yōu)化和實現(xiàn)項目目標(biāo)成本、總目標(biāo)及其分項目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的基本保證。

施工成本計劃是項目計劃期內(nèi)進(jìn)行成本預(yù)測基礎(chǔ)上，以貨幣形式確定項目計劃期內(nèi)施工生產(chǎn)所需支出和降低成本的具體行動計劃，并且按照成本管理層次、有關(guān)成本計劃以及項目進(jìn)展的組階段對成本計劃加以分解，并制定各級成本實施方案；指導(dǎo)施工生產(chǎn)部門在計劃期內(nèi)改進(jìn)施工技術(shù)方法、提高勞動生產(chǎn)率、降低原材料消耗；提高機械設(shè)備使用率；降低費用開支、達(dá)到預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果的成本實施計劃或技術(shù)經(jīng)濟(jì)性文件。

2、作業(yè)成本法。作業(yè)成本法是施工階段成本核算的主要方法。作業(yè)成本法可以提供相對準(zhǔn)確的成本信息，以求盡可能消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學(xué)性和有效性，促進(jìn)項目管理水平的不斷提高。

現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的成本控制體系，但項目各環(huán)節(jié)成本控制脫節(jié)現(xiàn)象普遍存在，制度執(zhí)行情況大打折扣，粗放管理特征明顯、項目成本控制有效性不足。

三、成本管理現(xiàn)狀

隨著現(xiàn)代技術(shù)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國企業(yè)成本管理水平也有了長足發(fā)展，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理上還主要存在以下幾個方面的問題：

1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經(jīng)驗，公司內(nèi)部一直沒有建立起規(guī)范的成本管理體系。

2、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制。頻繁發(fā)生的各類變更和簽證使很多房地產(chǎn)企業(yè)大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

3、難以精確制定資金計劃。作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金流的管理，在項目開發(fā)過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執(zhí)行過程中，這樣想在短時間內(nèi)精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務(wù)。

4、成本控制不力。第一，對成本控制存在錯誤的認(rèn)識；第二，缺乏先進(jìn)的成本控制方法；第三，沒有完善的成本控制制度體系。

四、對策

（一）改進(jìn)和完善現(xiàn)行建設(shè)工程中招投標(biāo)工作。國家政府部門必須加大監(jiān)管力度，發(fā)揮招投標(biāo)管理機構(gòu)的宏觀作用。對政府投資或政府參與投資項目要嚴(yán)格審查。加大對招標(biāo)機構(gòu)的培育和發(fā)展，這不僅要求加強對招標(biāo)機構(gòu)的規(guī)范化要求，還要加強過程監(jiān)督。建立企業(yè)評審專家?guī)?，加強企業(yè)招投標(biāo)階段的專業(yè)化指導(dǎo)。

（二）對工程采購項目的成本實行全方位監(jiān)管

（三）對采購工程項目成本的全過程進(jìn)行管理和督查。我們對采購工程項目成本的全過程管理和督查主要是分三步走：

1、工程施工準(zhǔn)備階段成本控制的主要內(nèi)容是：中標(biāo)后公司應(yīng)組織有關(guān)人員對工程項目的價格組成、實施的主客觀條件、有利和不利因素等進(jìn)行綜合分析和評估（評價），并根據(jù)規(guī)定額度確定比較先進(jìn)、合理的成本控制目標(biāo)體系；認(rèn)真地研究制定較為合理可行的施工方案；并根據(jù)采購人（使用部門和單位）的要求和前期工作進(jìn)展情況做適當(dāng)合理的投入，既要保證按期開工，又要避免設(shè)備、人工的浪費。

2、采購工程施工期是成本控制的主要實施階段。采購人應(yīng)注意采購工程成本信息的收集和整理，準(zhǔn)確收集施工成本費用的資料，及時分析實際成本與原預(yù)算成本的差異及節(jié)約率，并及時做出調(diào)整，對采購項目的人員進(jìn)行全過程的監(jiān)督（監(jiān)察）與檢查。

3、工程竣工驗收階段要著重做好工程的掃尾工作。

五、結(jié)論

本文主要是圍繞房地產(chǎn)項目成本控制和優(yōu)化的問題進(jìn)行展開，從房地產(chǎn)成本涉及的主要方面到房地產(chǎn)成本管理的主要方法，通過對建設(shè)各階段的成本管理分析，得到以下幾點結(jié)論：

1、項目成本控制是一個全過程的工作，從項目建議書開始到竣工結(jié)束的方方面面都是成本控制的目標(biāo)。

2、決策樹在投標(biāo)報價中的運用，使原本復(fù)雜的決策機制變得清晰條理化。設(shè)定幾種投標(biāo)報價和施工方式，通過不同施工方式下的成本費用的對比和不同報價情況下中標(biāo)的概率比較，制定不同的報價方案。決策樹的作用使得判斷不同報價方案變得具體明朗，所以該方法對招投標(biāo)程序有很大的指導(dǎo)意義。

3、作業(yè)成本法是項目管理者將目標(biāo)成本的各個指標(biāo)按作業(yè)鏈逐層分解，構(gòu)筑完整的成本管理過程。包括預(yù)測目標(biāo)成本、制定成本計劃、分解目標(biāo)成本、作業(yè)成本計算、作業(yè)成本控制和作業(yè)成本分析與考核等。建設(shè)作業(yè)成本中心，再按照各類資源所產(chǎn)生的成本進(jìn)行分配，通過成本分析與改進(jìn)，將目標(biāo)成本指標(biāo)的層層分解落實到作業(yè)層次，從而控制作業(yè)成本。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]陸輝，陳振江，趙春燕.施工項目作業(yè)成本法的運用[J].山西建筑，2010.19.11.

[2]赫建國.作業(yè)成本法在成本核算中的應(yīng)用[J].水利水電工程造，2011.21.4.

房地產(chǎn)采購管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；采購成本；控制體系

中圖分類號：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01

2011年以來，國家繼續(xù)推出更為嚴(yán)厲的宏觀政策，掀起了新的一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴。國家和地方政府從加大土地調(diào)控力度、實施土地市場清理整頓、緊縮房地產(chǎn)信貸等方面對房地產(chǎn)實行調(diào)控乃至更為嚴(yán)厲的買房與戶籍掛鉤等政策以遏制局部地區(qū)出現(xiàn)的投資增幅過快及部分地區(qū)房價不合理的局面。這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及面廣、操作性強、政策組合程度更高，在很大程度上改變了房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境。隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向成熟，加之土地出讓成本的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定開支成本越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)運行穩(wěn)定性是企業(yè)需要考慮的重要問題。采購成本控制的核心是長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略成本決策。房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控前瞻決策的成本信息。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制時，需要全面考慮內(nèi)在潛力的挖掘，不斷延伸成本控制的時間和空間范圍，創(chuàng)造性的進(jìn)行成本控制，不斷提高成本控制的效率性和效益性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制存在的問題

1.供應(yīng)商不能提供高品質(zhì)產(chǎn)品

房地產(chǎn)企業(yè)對供貨質(zhì)量要求高，不僅要檢驗實物質(zhì)量，更注重對零部件生產(chǎn)過程質(zhì)量的考評，而許多零部件供應(yīng)商質(zhì)量管理體系不健全，質(zhì)量意識淡漠，產(chǎn)品存在問題，產(chǎn)品的品質(zhì)得不到保證。我國絕大多數(shù)零部件供應(yīng)商都通過了ISO9000系列質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，有的還通過了QS9000或TS16949質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的第三方認(rèn)證，但總的說來，質(zhì)量控制仍是最薄弱的環(huán)節(jié)。

2.供應(yīng)商不能提供可靠的交貨

最理想的供貨方式是供應(yīng)商直接將貨運到房地產(chǎn)企業(yè)項目實施現(xiàn)場，但目前的現(xiàn)實情況卻是很多零部件供應(yīng)商都不能向制造商提供及時可靠的交貨，有的不得不在它們客戶附近建立臨時倉庫以滿足及時供貨的要求，但這只是將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)稼給供應(yīng)商，而且會導(dǎo)致成本上升，供應(yīng)商維持很高的庫存水平。

3.零部件供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系不穩(wěn)定

供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系多是臨時的，或者短暫性的合作。由于缺乏合作與協(xié)調(diào)，供貨過程中各種抱怨和扯皮的事情比較多，很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間來做長期性的預(yù)測與計劃工作，供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)缺乏合作的氣氛增加了許多運作中的不確定性，同時雙方的交易風(fēng)險也相應(yīng)增加。因此，為保證穩(wěn)定的供貨能力，必須識別供應(yīng)商的供貨風(fēng)險，監(jiān)控供應(yīng)商供貨的不確定因素，控制和規(guī)避供貨風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系的改進(jìn)的對策思考

1.利用充分的信息溝通對企業(yè)采購決策風(fēng)險進(jìn)行控制

任何一個決策的正確性都必須建立在充分信息的基礎(chǔ)上，對采購成本信息的充分掌握可以提高采購成本決策方案的正確度，降低采購成本決策風(fēng)險。決策所需要的信息常常分布于不同的時間和空間中，首先要采取科學(xué)合理的方法搜尋、收集企業(yè)內(nèi)外部各種與采購風(fēng)險有關(guān)的信息，并且要遵循及時、完整、準(zhǔn)確的原則進(jìn)行。在企業(yè)內(nèi)部要盡可能的拓寬信息渠道，保持信息及時流暢的傳遞與反饋。其次，對獲取的信息進(jìn)行全面的分析處理，提取出決策相關(guān)的信息，為正確進(jìn)行采購決策提供信息支持，為采購風(fēng)險的控制打下堅實的基礎(chǔ)。

2.建立健全采購風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)雖然普遍在內(nèi)部信息溝通方面建立了采購成本與價格管理信息系統(tǒng)，但在信息的采集、取舍以及系統(tǒng)信息的更新方面仍然依賴審價中心人工輸入信息系統(tǒng)，這一方面會造成信息更新的不及時，延誤采購決策時一機，另一方面由于人為主觀因素也可能造成信息輸入的不完整或者遺漏有價值的信息的情況發(fā)生，從而造成采購決策風(fēng)險增加。因此，有必要建立健全采購風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急系統(tǒng)，通過對采購業(yè)務(wù)流程中風(fēng)險值較大的控制要素設(shè)定警戒值，進(jìn)行重點監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險紅旗，準(zhǔn)確的預(yù)報采購風(fēng)險。例如，在供應(yīng)商管理庫存系統(tǒng)對主要的生產(chǎn)用零部件庫存設(shè)定警戒庫存量，當(dāng)?shù)陀谶@個警戒庫存時必須實施緊急零部件配送措施，這是一旦采購風(fēng)險發(fā)生后企業(yè)可以啟用的應(yīng)急措施。對于采購風(fēng)險應(yīng)急系統(tǒng)一般采用備選方案的形式預(yù)先準(zhǔn)備，當(dāng)采購風(fēng)險發(fā)生時，企業(yè)可以依據(jù)實際情況選擇與之對應(yīng)的應(yīng)急措施進(jìn)行實施，以便變被動為主動，規(guī)避采購風(fēng)險或者將損失降為最小。

3.改善客戶管理效果

如今的房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商關(guān)系應(yīng)該是戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。企業(yè)采購人員所面臨的任務(wù)不僅是管理與控制采購價格，而且需要使企業(yè)與供應(yīng)商建立合作聯(lián)盟，共同致力于縮短新產(chǎn)品的開發(fā)時間，節(jié)省新產(chǎn)品的開發(fā)成本，以最低的價格更迅速的搶占市場，取得雙贏。房地產(chǎn)企業(yè)以這種先進(jìn)的管理理念為基礎(chǔ)，致力于和供應(yīng)商構(gòu)筑戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，借助供應(yīng)商在其專業(yè)領(lǐng)域的技術(shù)、開發(fā)、生產(chǎn)和管理的優(yōu)勢，讓供應(yīng)商在產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段直接參與研發(fā)活動，建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。在這種關(guān)系下，供應(yīng)商把自己看作房地產(chǎn)企業(yè)大團(tuán)隊的一員，報價時提供詳細(xì)成本分類，與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部團(tuán)隊成員一起研究成本改進(jìn)。在困難時候愿意合作，延長付款期限，從大局出發(fā)保護(hù)戰(zhàn)略聯(lián)盟的利益最大化。這種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系可以給公司節(jié)省很多人力、物力，對控制采購成本起了很大的作用。

4.估算供應(yīng)商的產(chǎn)品或服務(wù)成本

戰(zhàn)略成本管理要求要對供應(yīng)商的產(chǎn)品與服務(wù)的成本狀況展開分析。只有這樣，才能在與供應(yīng)商的合作中占主動地位。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過參觀供應(yīng)商的公司，觀察并適當(dāng)提問以獲得更多有用的資料，也可以明確要求供應(yīng)商如實提供相關(guān)資料，根據(jù)掌握的資料估算供應(yīng)商產(chǎn)品與服務(wù)的成本并分析其成本構(gòu)成。這樣不僅能夠在今后的合作中占據(jù)一定的主動地位，關(guān)鍵的是通過溝通和聯(lián)系，可以幫助或者與供應(yīng)商一起尋求降低材料采購成本的途徑，從而系統(tǒng)的降低自己企業(yè)的材料采購成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]夏維朝.供應(yīng)鏈競爭中的核心——采購成本與采購風(fēng)險控制.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（5）.

房地產(chǎn)采購管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；全過程；成本控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制內(nèi)涵

成本是衡量企業(yè)經(jīng)營管理水平的一個綜合性指標(biāo)，企業(yè)為了降低產(chǎn)品成本而進(jìn)行的各項管理工作即稱為成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)商品房所支出的全部費用。就其用途來講，大致可以分為7項費用:土地費用、前期費用、建安費用、公建及配套費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。同時，成本的發(fā)生是一個連續(xù)過程，以上7項費用的支出又涉及到了策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，就是要在項目的開發(fā)過程中對上述全部成本構(gòu)成進(jìn)行規(guī)劃和控制，從而實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化目標(biāo)。

二、項目開發(fā)全過程中的成本控制方法

（一）項目前期階段成本控制

1. 提升土地價值間接實現(xiàn)對土地成本費用的控制

2002年7月1日起實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定））及((土地法》中明確規(guī)定，在中華人民共和國以內(nèi)的經(jīng)營性用地必須通過招、拍、掛的方式向社會公開出讓國有土地使用權(quán)。在此背景下，可以說土地成本是不變的剛性成本。那么在獲取土地使用權(quán)后怎樣降低成本，只能是在符合用地條件規(guī)劃的前提下按照法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理論證，能夠帶來最高收益的利用原則，選擇最佳的規(guī)劃方案、用途和最合適的開發(fā)節(jié)奏及規(guī)模，使土地價值最大化，從而實現(xiàn)間接對土地成本控制。

2. 著力加強規(guī)劃設(shè)計工作

規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制是建安工程費控制的關(guān)鍵階段，規(guī)劃方案設(shè)計決定了70%~80%的建安工程成本，合理經(jīng)濟(jì)的設(shè)計方案是項目建安成本控制最基本的保障。所以除了要委托實力較強的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計外，在做方案階段還要請本公司專業(yè)技術(shù)人員及專家就建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的成本控制

1. 設(shè)計階段的成本控制

（1）對施工圖實行限額設(shè)計

對于一個工程來說，在其投資建設(shè)期涉及到設(shè)計、物資采購和施工管理三個方面。工程投資效益的好壞，工程成本的高低，起決定作用的是設(shè)計。工程設(shè)計階段是形成工程價格的首要階段，在這個階段節(jié)約投資的機會多、金額大、付出的代價小。因此要做好房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)價格的有效控制必須實行限額設(shè)計，既實現(xiàn)對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計深度、工程數(shù)量與投資額等各個方面的有效控制。

（2）推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

根據(jù)國家或省、市、自治區(qū)批準(zhǔn)的建筑、結(jié)構(gòu)和構(gòu)件等標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件、圖紙進(jìn)行的設(shè)計被稱作標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，在設(shè)計階段使用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計具有以下優(yōu)點：一、節(jié)省設(shè)計費用，二、提高勞動生產(chǎn)率，三、提高設(shè)計的效率，四、節(jié)約建筑材料，五、降低工程的成本。

（3）對設(shè)計單位進(jìn)行招標(biāo)

實行招投標(biāo)制度，可以在保證設(shè)計方案的安全性、技術(shù)性、合理性和使用功能的前提下，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇出最為經(jīng)濟(jì)合理的方案，優(yōu)中選優(yōu)，降低工程成本，從而實現(xiàn)在設(shè)計階段控制成本的目的。

2. 招投標(biāo)階段的成本控制

（1）合理擬定招標(biāo)方案

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目多采用滾動開發(fā)、分階段開發(fā)等形式，合理擬定招標(biāo)方案，對開發(fā)項目的投資控制就顯得尤其重要。開發(fā)項目建設(shè)中承發(fā)包模式主要有平行發(fā)包、設(shè)計或施工總承包、項目總承包和項目總承包管理四種模式。項目標(biāo)段的劃分及承發(fā)包模式?jīng)Q定了與開發(fā)商簽約的承包商數(shù)量、決定了一份合同包括的工作內(nèi)容、決定了開發(fā)項目管理的組織結(jié)構(gòu)和管理體制，從而影響了投資風(fēng)險的分配，決定了開發(fā)商對投資控制的力度和可控范圍。而招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種。因公開招標(biāo)可以在較廣范圍內(nèi)選擇中標(biāo)人，投標(biāo)競爭激烈，有利于降低投資，因此，一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)宜選用公開招標(biāo)形式。

（2）科學(xué)進(jìn)行合同策劃

我國建設(shè)工程承包合同的形式分為三類：固定價合同、可調(diào)價合同、成本加酬金合同。不同的合同形式會產(chǎn)生不同的投資控制效果，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)固定價格合同、可調(diào)價格合同和成本加酬金合同各自的優(yōu)缺點和適用范圍及開發(fā)商的管理作風(fēng)、開發(fā)項目的特點及市場、環(huán)境因素等合理選擇合同種類，這樣才能更好地趨利避害，降低風(fēng)險，使開發(fā)商的投資效益得到最大的體現(xiàn)。

（3）改進(jìn)物質(zhì)采購管理制度，實施招標(biāo)采購

在建筑安裝工程中，材料費大約占建安工程費的70％左右。在安裝工程中，設(shè)備費也占有很大的比重。因此影響房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)價格的另一個因素就是物質(zhì)采購管理制度。要想真正使得市場形成價格的機制得以有效運行，即實施招標(biāo)采購方式。

3. 施工階段的成本控制

（1）加強施工現(xiàn)場管理工作

①優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案

在工程實施過程中，除了應(yīng)組織專家對投標(biāo)文件的施工組織設(shè)計進(jìn)行審查外，還應(yīng)對施工過程中的專題施工方案進(jìn)行審查，運用價值工程法等方法通過不斷地對項目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到節(jié)約投資，創(chuàng)造更高效益的目的。

②加強現(xiàn)場工程量簽證的監(jiān)督和管理工作

現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中一項經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控，這方面的教訓(xùn)是非常多的。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度可達(dá)15%～25%，個別的甚至更高，如果不慎重對待工程量簽證，工程造價控制極易出現(xiàn)漏洞，造成資金的大量浪費。

（2）做好設(shè)備、材料的認(rèn)質(zhì)認(rèn)價工作

房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，一般會把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)，其實，甲供材料設(shè)備的價格控制包含了以下兩層意思。

第一是對于開發(fā)商自身的管理。設(shè)備材料的采購必須經(jīng)過招標(biāo)，只有競爭才能得到性價比高的產(chǎn)品。招標(biāo)前，甲方的專業(yè)人員首先要充分了解所采購的產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號和市場行情等，其次，編制招標(biāo)文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務(wù)內(nèi)容，因為招標(biāo)文件既是供應(yīng)商投標(biāo)和招標(biāo)方評標(biāo)的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)。

第二是對于供應(yīng)商及工程承包商的管理。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進(jìn)度，及早作出設(shè)備材料的采購計劃。在甲方與供貨商的合同中，必須考慮與工程承包的銜接，比如卸貨、接貨、搬運等，供貨時間必須與承包商充分協(xié)商。簽定合同后又要隨時掌握供應(yīng)商的設(shè)備材料質(zhì)量和到貨情況，以減少施工階段承包商的工期和費用索賠的機會。

4. 竣工階段的成本控制

竣工階段項目的各項成本均已發(fā)生，所以重點應(yīng)放在審核項目決算上，并將項目中各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測值與實際值進(jìn)行對比、分析，總結(jié)出較為實用的經(jīng)驗，為以后其他新開工的項目提供必要的參考。

(三）銷售階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費用的支出，在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費用支出呈現(xiàn)整體上升趨勢，較一般費用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響，因此必須加強對此費用的控制。

1. 通過招標(biāo)選擇出傭金合理專業(yè)水平高的銷售公司。優(yōu)秀的營銷機構(gòu)熟悉市場環(huán)境、具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員，他們對所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識，能夠使項目很快融入市場并取得領(lǐng)先的地位，快速實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)。

2. 控制銷售階段成本的關(guān)鍵還取決于一個專業(yè)的符合市場的營銷策劃方案。依據(jù)策劃方案來實施營銷推廣，要深入理解項目內(nèi)涵，使廣告表現(xiàn)等更好的與項目定位銜接；應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析研究廣告投放的內(nèi)容、時間、投入量等，所采取的廣告以及活動推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對性的，這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費用的作用，避免事倍功半。

3. 選擇新型媒體是控制廣告費用的有效途徑。在信息傳播高速發(fā)達(dá)的今天，網(wǎng)絡(luò)已成為人們獲取信息最方便和快捷的途徑，選擇網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行營銷推廣相對傳統(tǒng)媒體可以節(jié)省大量推廣宣傳費用，從而有效控制了廣告費用的支出。

三、結(jié)語

綜上所述，全過程成本控制的是一個有機的整體，是個系統(tǒng)性的過程，通過上面的論述我們看到，這個控制包含了事前、事中和事后三個階段，它們是辨證統(tǒng)一的關(guān)系，只有對這個全過程進(jìn)行有效的、合理的控制，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的目標(biāo)，才能實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，從而保證開發(fā)企業(yè)的永續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]卜振華，吳之. 建設(shè)工程項目管理[M]. 北京：中國建筑工業(yè)出版社. 2006.