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不動產(chǎn)測繪管理辦法范文第1篇

1.房產(chǎn)測繪單位對相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、掌握差異性帶來的登記風(fēng)險

根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪應(yīng)由房屋權(quán)利申請人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人自行委托具有測繪資質(zhì)的測繪單位進(jìn)行。房產(chǎn)測繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測繪逐步向市場放開轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會打破政府集中統(tǒng)一測繪時，對相關(guān)技術(shù)規(guī)范理解、建筑部位面積計算、共有面積分?jǐn)傉莆盏囊恢滦浴１厝粫霈F(xiàn)不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分?jǐn)偛煌木置妗＿@種情況相對不動產(chǎn)登記職能分工，由于測繪項目所在區(qū)域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強(qiáng)，登記過程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來風(fēng)險。這種亂象影響登記機(jī)關(guān)形象、侵害購房人權(quán)益，同時會引訟、，并且因為房產(chǎn)測繪共有面積分?jǐn)偟奶攸c(diǎn)，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風(fēng)險

探討這個問題之前，有必要先對目前的房產(chǎn)測繪方法進(jìn)行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測繪要實(shí)地逐戶量取邊長尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪成果資料應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實(shí)際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準(zhǔn)文件對合法建造的房屋進(jìn)行登記，在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設(shè)單位補(bǔ)充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規(guī)范、規(guī)章對于房產(chǎn)測繪現(xiàn)場實(shí)測的要求。當(dāng)然，這種后補(bǔ)規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設(shè)單位申請辦理房產(chǎn)測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權(quán)證書的尷尬。

登記職能下放、房產(chǎn)測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設(shè)單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復(fù)存在，房產(chǎn)測繪成果資料將在法規(guī)和實(shí)際操作層面真正意義上實(shí)現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業(yè)人員對房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)不甚了解、登記機(jī)構(gòu)對測繪單位技術(shù)“把關(guān)”的思維意識短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測繪導(dǎo)致的與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設(shè)定他項權(quán)的風(fēng)險將給不動產(chǎn)登記帶來新的考驗。

3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測繪面積計算依據(jù)差異給不動產(chǎn)登記帶來的登記實(shí)質(zhì)風(fēng)險和行政不作為風(fēng)險

目前，用于建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計算的相關(guān)規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對技術(shù)條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預(yù)測算面積不同、規(guī)劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。

但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設(shè)計單位進(jìn)行計算，對復(fù)雜的技術(shù)規(guī)范理解和掌握程度不同，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)際操作中很難核實(shí)哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實(shí)際超規(guī)模建設(shè)房屋，甚至是規(guī)劃未批準(zhǔn)的房屋部位被正常登記的實(shí)質(zhì)風(fēng)險 。而對于核實(shí)出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進(jìn)程中的當(dāng)下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風(fēng)險埋下了隱患。

4.房屋登記測繪成果與房屋面積預(yù)測算成果差異性給不動產(chǎn)登記帶來的風(fēng)險

房屋面積預(yù)測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價值、各種稅費(fèi)等的衡量載體，關(guān)乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對預(yù)測算成果的確認(rèn)和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關(guān)鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預(yù)測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補(bǔ)繳房屋差價仍對此十分關(guān)注。在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，房屋面積預(yù)測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預(yù)測算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄇ昂蠡灸軌蛉〉靡恢?。因設(shè)計變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測繪單位基本能夠應(yīng)對購房人關(guān)于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產(chǎn)測繪情況下，房屋面積預(yù)測算、登記測繪不可避免地出現(xiàn)不同測繪單位對面積計算方法、根據(jù)服務(wù)范圍確定的共有面積分?jǐn)偅踔潦怯绊懛謹(jǐn)偟墓δ軈^(qū)劃分均存在不同認(rèn)知、更不可能去對比分析預(yù)測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預(yù)測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認(rèn)可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機(jī)構(gòu)。

二、規(guī)避風(fēng)險的措施

1.政策層面

根據(jù)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)問題的復(fù)函》（建辦標(biāo)函〔2001〕403號），“房屋產(chǎn)權(quán)登記面積測算應(yīng)當(dāng)依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理服務(wù)。關(guān)于規(guī)劃管理中有關(guān)面積計算問題，應(yīng)由各地規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規(guī)則》是編制工程預(yù)算、確定工程造價的依據(jù)”。目前，建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積計算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規(guī)則》的修訂。

因此，筆者認(rèn)為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動產(chǎn)登記、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收關(guān)于房屋面積計算的依據(jù)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認(rèn)知差異，應(yīng)對《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進(jìn)行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進(jìn)一步明確共有面積分?jǐn)傄?guī)則。

2.房產(chǎn)測繪成果監(jiān)管層面

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的不動產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立房產(chǎn)測繪成果審核機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)結(jié)合上述風(fēng)險點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)測繪成果審核內(nèi)容；負(fù)責(zé)結(jié)合房產(chǎn)測繪項目實(shí)際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計算方法；負(fù)責(zé)結(jié)合經(jīng)驗做法修訂當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》實(shí)施細(xì)則；負(fù)責(zé)制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測繪成果樣式。只有將不動產(chǎn)登記審核工作做實(shí)，強(qiáng)化測繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動產(chǎn)登記風(fēng)險。

3.操作層面

不動產(chǎn)測繪管理辦法范文第2篇

關(guān)鍵詞：房屋交易 不動產(chǎn)登記 銜接

1.房屋交易管理與不動產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測繪、實(shí)際測繪、檔案資料的管理和利用等。

1.2不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項記載于不動產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。

1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個環(huán)節(jié)

交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國上世紀(jì)80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時交易機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機(jī)構(gòu)一體化，經(jīng)過10年不懈努力，全國基本實(shí)現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實(shí)現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。

2.加強(qiáng)房屋交易與不動產(chǎn)登記管理

2.1直管公房、落實(shí)政策

公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權(quán)利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產(chǎn)管理部門所有的或直接經(jīng)營管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規(guī)定》，公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度，公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規(guī)定：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發(fā)證、部分登記不發(fā)證的情形。在“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發(fā)證的狀況。

當(dāng)這些房屋因為公有住房出售、落實(shí)私房政策發(fā)還以后，必然出現(xiàn)未經(jīng)初始（首次）登記而申請轉(zhuǎn)移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續(xù)登記原則。所謂連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動產(chǎn)而申請相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。對此，宜在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定相關(guān)操作方案，作為轉(zhuǎn)移登記的特殊情形去對待，以保證相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益不受影響。

2.2以委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”

由于房屋交易管理與不動產(chǎn)登記、相應(yīng)的稅務(wù)申報、房產(chǎn)查詢具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，彼此往往是互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分的。因此，在當(dāng)前實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來設(shè)置受理窗口。具體思路為：由當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委托房屋交易管理機(jī)構(gòu)代為受理，將房產(chǎn)交易受理窗口增掛“不動產(chǎn)登記窗口”，同時將稅務(wù)窗口及房產(chǎn)查檔窗口也納入其中，實(shí)現(xiàn)一個窗口受理。申請人可向窗口一次性提請房屋交易審批、確權(quán)、房屋查檔、納稅和不動產(chǎn)登記申請，并在申請事項中同意在完成房屋交易審批、房屋確權(quán)后自動轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)登記申請，從而實(shí)現(xiàn)“一口受理”，避免群眾在多個部門中來回跑。

第一，通過委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的一個重要目的在于方便群眾，進(jìn)一步保護(hù)群眾的個人權(quán)利。如果在實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷。而受理窗口的設(shè)置，直接關(guān)系到群眾辦理不動產(chǎn)登記時對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實(shí)行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動產(chǎn)登記材料時少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能更好地獲得群眾的支持。

第二，由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設(shè)置受理窗口，其花費(fèi)的人力、物力及精力將會非常大，而原房產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理房屋登記多年，在窗口的建設(shè)上具有積累優(yōu)勢。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎(chǔ)上，增掛“不動產(chǎn)登記窗口”，并將相關(guān)業(yè)務(wù)窗口也納入其中，將更有利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資源的優(yōu)勢整合，促進(jìn)登記工作地快速與平穩(wěn)開展。

第三，通過委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個窗納材料，同時也有利于房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理部門與不動產(chǎn)登記部門的工作銜接。因為，無論是相關(guān)資料在不動產(chǎn)部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯(lián)系“，一口受理”的方式更容易實(shí)現(xiàn)銜接，從而確保房屋交易、確權(quán)與登記工作之間地順暢，這無論是對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作平穩(wěn)開展，還是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記辦結(jié)時限上地提速都有積極的意義。

2.3房屋已經(jīng)竣工的材料

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。通常講合法，包括程序合法及結(jié)果合法。對建造房屋這一事實(shí)而言，程序合法即建造過程合法，如領(lǐng)有施工許可證等；結(jié)果合法即通過規(guī)劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結(jié)果都應(yīng)該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導(dǎo)致建筑物成為違法建筑，但相關(guān)主體應(yīng)該受到行政機(jī)關(guān)的處罰。由此可見，建設(shè)主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權(quán)。

結(jié)束語：

本文就房屋交易和不動產(chǎn)登記有序管理進(jìn)行了探討，希望本文的提出能夠為相關(guān)工作人員提供一定的參考價值。

參考文獻(xiàn)：

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不動產(chǎn)測繪管理辦法范文第3篇

作者簡介：李潔媚，中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是與房屋所有權(quán)登記相關(guān)的一種單獨(dú)所有權(quán)類型，它的獨(dú)立性與完整性體現(xiàn)在包含專有權(quán)、共有權(quán)與管理權(quán)三項權(quán)利內(nèi)容。對于專有權(quán)這種排他性的權(quán)力，在現(xiàn)行的房屋登記簿與房產(chǎn)證上可以得到登記上的保障。而對于共有權(quán)的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標(biāo)準(zhǔn)、缺少登記規(guī)定等問題。在2015年全面推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢下，筆者將就共有部分登記相關(guān)規(guī)定進(jìn)行研究討論。

一、共有部分登記范圍的認(rèn)定

（一）法律規(guī)定中的問題

在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，缺乏對共有部分登記的專門規(guī)定。在建筑物所有權(quán)證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分?jǐn)偟墓妹娣e，與套內(nèi)面積一起構(gòu)成了商品房的建筑面積，在房產(chǎn)證書上得到列明，以證明是業(yè)主所有權(quán)的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內(nèi)部與套內(nèi)居住相關(guān)的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權(quán)爭議熱點(diǎn)涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺等部分則缺乏法律規(guī)定的登記規(guī)則與形式。權(quán)力狀況與登記客體不匹配，在現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記模式下，共有權(quán)無法得到保障。

在對這一部分的登記展開研究前，要對建筑組區(qū)分所有權(quán)的共有具體部分進(jìn)行明確。這是開展登記研究的前提與重要環(huán)節(jié)。

在對這一范圍的認(rèn)定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結(jié)合式。我國《物權(quán)法》中采用的就是第三種，排除的方法。規(guī)定建筑物內(nèi)除住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規(guī)定了：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；第七十三條補(bǔ)充規(guī)定了道路、綠地、公共設(shè)施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導(dǎo)的模式造成了對共有部分認(rèn)定的模糊，只是一般性籠統(tǒng)的規(guī)定，而且在實(shí)踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設(shè)施”全部認(rèn)為是業(yè)主共有就是不合理的，如已被租賃或認(rèn)購的公共服務(wù)設(shè)施建筑就不能籠統(tǒng)的被確定為業(yè)主共有。因此，在2009年出臺的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權(quán)法》的不足進(jìn)行彌補(bǔ)，對專有部分概念定義為具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補(bǔ)充。此外，涉及到區(qū)分所有權(quán)登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規(guī)章。但這樣的登記規(guī)則只是原則性的規(guī)定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

時至今日，我國立法中仍未提供對共有部分的認(rèn)定要件，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不能最終確定，單純通過增加列舉項難以適應(yīng)新發(fā)展，實(shí)踐中的合理區(qū)分也無法實(shí)現(xiàn)。可見在我國現(xiàn)有法律法規(guī)上，共有部分的認(rèn)定、登記仍然存在很大的空白。

（二）共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)不明

在對共有部分的登記進(jìn)行討論前，從理論上上進(jìn)行認(rèn)定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對專有部分的“排他”來認(rèn)定。這種“非此即彼”的籠統(tǒng)界定方式，反映出了對區(qū)分共有的不重視。也在實(shí)務(wù)中帶來很多爭議。

二、實(shí)踐中的特殊共有部分登記

對于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實(shí)踐中爭議較少。現(xiàn)實(shí)中糾紛頻發(fā)，認(rèn)定模糊且讓所有權(quán)人常常感到權(quán)利受損的共有部分，如車庫、屋頂平臺、會所、小區(qū)綠地等的歸屬往往是認(rèn)定以及登記的難點(diǎn)。本文將以車庫與小區(qū)會所涉及到的共有部分登記進(jìn)行單獨(dú)的分析。

（一）車位車庫

《物權(quán)法》的七十四條中有做出相關(guān)規(guī)定。規(guī)定車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，并區(qū)分為專有的車庫與共有的車庫兩類。前者包括通過買賣歸個人所有和開發(fā)商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫?，F(xiàn)實(shí)在這些共有的停車位存在開發(fā)商占用、侵占原有停車位進(jìn)行建設(shè)的問題，使得業(yè)主因停車難問題與物業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)生摩擦。

為了維護(hù)這一共有權(quán)，首先需要明確，未經(jīng)買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位是區(qū)分所有權(quán)的共有部分。所以房地產(chǎn)開發(fā)商不享有對共有車庫車位的處分權(quán)力，否則就違反了規(guī)劃用地許可文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可文件和購房合同的相關(guān)約定，涉及違約和侵權(quán)。其次，《物權(quán)法》中只做出了滿足業(yè)主優(yōu)先使用權(quán)的規(guī)定，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記下可以將這一所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，將小區(qū)全部業(yè)主登記為權(quán)力主體，于登記簿上列明共有車庫車位的面積、四至。對共有車位所有權(quán)的登記，有利于業(yè)主進(jìn)一步維護(hù)除使用權(quán)外的收益權(quán)與管理權(quán)，限制物業(yè)開發(fā)商對共有部分的任意處分。

（二）會所

小區(qū)會所是近些年開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，規(guī)劃在小區(qū)公共面積內(nèi)，為業(yè)主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務(wù)的場所。但在實(shí)際運(yùn)營中，一般被相關(guān)公司租用。對于會所的權(quán)屬，我國的法律法規(guī)及規(guī)章中均未作出明確規(guī)定，所以主要爭議點(diǎn)在于，會所是否屬于《房屋登記辦法》中規(guī)定的“屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”。 會所是否屬于共有部分的歸屬，應(yīng)當(dāng)分情況區(qū)分。會所是作為單獨(dú)建筑進(jìn)行報建設(shè)時，所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留，當(dāng)小區(qū)會所作為獨(dú)立不動產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記時，開放商有權(quán)決定其轉(zhuǎn)讓、使用、出售，在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時，需要有對“會所”的特別注釋與標(biāo)記；但在建設(shè)審批時，如果確定了該會所是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套場所，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定則所有權(quán)歸屬全體業(yè)主，要以共有部分進(jìn)行登記，雖然不發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書，但可以在不動產(chǎn)登記薄上進(jìn)行相關(guān)記載。開發(fā)商不得出售，收益也歸于全體業(yè)主。 （三）屋頂平臺

屋頂平臺一般是歸業(yè)主共有，即使沒有合同約定，也因其事關(guān)業(yè)主基本利益與共有構(gòu)造而推定為業(yè)主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。

然而屋頂平臺存在依照專有部分來進(jìn)行登記的情形。根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認(rèn)定為專有部分的。將屋頂平臺與頂層進(jìn)行搭售，符合了房屋建筑規(guī)劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。

而對于實(shí)踐中出現(xiàn)的占用公共屋頂，修建個人使用的“空中樓閣”是對共有權(quán)的侵害，是違反法律法規(guī)的侵權(quán)行為。也可以依照相鄰關(guān)系來進(jìn)行調(diào)整。

三、建筑區(qū)分共有的登記程序

根據(jù)我國建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑物區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產(chǎn)開發(fā)商是共有部分申請初始登記的主體。但在實(shí)踐中，開發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)審批時，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權(quán)的共有部分得不到確認(rèn)，建筑區(qū)劃內(nèi)對共有部分的原始規(guī)劃，可能會因后期的審批產(chǎn)生較大改變。實(shí)踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設(shè)中建成了新的住宅樓，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)時，開發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，初始登記時需要提交相應(yīng)的材料并進(jìn)行審查。因此，為了保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)，在房屋所有權(quán)初始登記時，就應(yīng)該強(qiáng)調(diào)對共有部分登記的重視。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權(quán)利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內(nèi)接下來的開發(fā)建設(shè)與預(yù)售中規(guī)劃一致。確保共有部分權(quán)利的完整性。

此外《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，房屋所有權(quán)初始登記時，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。根據(jù)《暫行條例》第十八條的規(guī)定，要求對受理的不動產(chǎn)登記進(jìn)行查驗，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的首次登記，登記機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行實(shí)地查看。參考房屋所有權(quán)登記，區(qū)分所有權(quán)的共有部分登記在進(jìn)行完善時，也應(yīng)該增加實(shí)地查看這一部分。

除了登記階段的保護(hù)。在建筑物申請建設(shè)工程規(guī)劃許可時，就應(yīng)當(dāng)列明建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的具體范圍。對商品房銷售許可行政審批環(huán)節(jié)也應(yīng)該加大對列明建筑物區(qū)分所有權(quán)的重視，同樣的，房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可時也應(yīng)要求建設(shè)單位提交列明屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施、公共道路等共有部分以及開發(fā)商將具有營利性的公共場所處置（出售、贈與或留作自用）的文件，使得預(yù)售方案不只是開發(fā)商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產(chǎn)生切實(shí)的法律上的、行政上的效力。公共場所、公用設(shè)施等共有部分的具體范圍，經(jīng)過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場所設(shè)施原先規(guī)劃的功能與位置。同時建筑物開發(fā)商在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時也要載明上述內(nèi)容的條款。保障所有權(quán)人在就公共部分進(jìn)行維權(quán)時有理有據(jù)，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場交易的開發(fā)行為。具體可從以下幾個方面對建筑區(qū)分共有部分的不動產(chǎn)登記進(jìn)行闡述。

（一）登記申請人

根據(jù)我國建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！?/p>

據(jù)此，我國房屋所有權(quán)初始登記時，是由房地產(chǎn)開發(fā)商作為申請人，提起對公共區(qū)域與公共建筑物這一類建筑區(qū)分共有部分的登記。且根據(jù)《房屋管理辦法》第十二條，對于合法建造房屋進(jìn)行所有權(quán)申請，可以由房產(chǎn)開發(fā)商單方進(jìn)行。此外，根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進(jìn)行房屋登記時，這一部分共有是依附于專有面積，申請人為當(dāng)事人雙方。

這一現(xiàn)狀反映出我國現(xiàn)行的關(guān)于區(qū)分所有建筑物共有部分的登記申請是割裂開的，單體建筑內(nèi)共有部分由房屋權(quán)利人申請登記，建筑區(qū)劃內(nèi)其他共有部分則由房地產(chǎn)商申請初始登記。

（二）登記人

我國現(xiàn)行法規(guī)中，并未對區(qū)分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨(dú)規(guī)定。共有部分依附專有部分的登記，由房產(chǎn)部門管理。而我國目前存在的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規(guī)定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。第十一條規(guī)定：申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。

“臺灣土地登記規(guī)則”第77條指出建物所有權(quán)第一次登記，除本款規(guī)定者外，準(zhǔn)用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規(guī)則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機(jī)關(guān)辦理。

實(shí)踐中建筑區(qū)分共有部分的登記機(jī)關(guān)一般為住建部門或土地部門。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統(tǒng)一部門。所以共有部分登記應(yīng)與房地產(chǎn)登記一起歸由縣級以上統(tǒng)一政府辦理。

（三）登記的客體范圍

建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》第十條規(guī)定：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間。”由此我們可以得出現(xiàn)行房屋登記的對象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”；以及《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的單體建筑的分?jǐn)偛糠郑娞菥?管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房，共有外墻等）?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條中同樣也僅僅規(guī)定了這一部分公用建筑面積。從上述現(xiàn)行的指導(dǎo)文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標(biāo)準(zhǔn)的。 對建筑物區(qū)分共有部分所有權(quán)的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實(shí)踐中小區(qū)中建筑區(qū)分所有權(quán)范圍又大大超過了單體建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容?，F(xiàn)有對于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內(nèi)部的共有部分。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他部分也應(yīng)該納入登記范圍。

建筑區(qū)分共有部分的客體應(yīng)包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂?shù)忍烊坏墓灿胁糠?，難以測量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化進(jìn)行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進(jìn)行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨(dú)立性的建筑部分，如公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、車庫、架空層等，應(yīng)均在登記簿上予以單獨(dú)記載，同時與相關(guān)專有部分的登記形成關(guān)聯(lián)。有學(xué)者指出，對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設(shè)備、設(shè)施，為了避免爭議，應(yīng)做出為共有部分的推定。

（四）登記方式

關(guān)于共有部分在權(quán)屬登記中的缺乏，在實(shí)踐中，我們可以看出共有部分實(shí)際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現(xiàn)行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內(nèi)的共有部分為客體，對屬于整幢業(yè)主共有的部分。另一類是整個建筑區(qū)劃范圍內(nèi)所有權(quán)人的共有部分（車庫、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權(quán)主體不同，若將兩類不做區(qū)分的一并登記會導(dǎo)致主體不明等混亂。在房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)中，雖然做出了對建筑區(qū)分共有部分登記的規(guī)定，但缺乏相應(yīng)的登記方式。共有部分的登記落實(shí)仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動產(chǎn)類型上采取了一種“一體化”的登記方式。

德國《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第七條規(guī)定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權(quán)為每一份共有所有權(quán)份額編制一份專門的土地登記簿頁（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權(quán)土地登記簿）。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)和作為對共有所有權(quán)的限制的屬于其他共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)權(quán)利的授予?！痹摰怯泴⒐灿胁糠謩澐譃閱为?dú)的份額，與所屬的專有部分聯(lián)系，與專有部分一并登記。

臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”第四十四條規(guī)定：“公寓大廈之起造人或區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)依使用執(zhí)照所記載之用途及下列測繪規(guī)定，辦理建物所有權(quán)第一次登記?！薄芭_灣土地登記規(guī)則”第七十五條指出：區(qū)分所有建物之共同使用部分，應(yīng)另編建號，單獨(dú)登記。

根據(jù)上述規(guī)定，我國臺灣地區(qū)，共有部分是分別合并登記，采取設(shè)立標(biāo)示部，在標(biāo)示部上列明共有權(quán)人的方式進(jìn)行登記。專有部分也列明相關(guān)的共有部分。

（五）登記類型

2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條，規(guī)定不動產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等多種類型。在區(qū)分所有建筑物權(quán)上，由于共有部分相關(guān)權(quán)利的存廢是依其所屬的專有權(quán)設(shè)立的。所以共有部分所有權(quán)需要變更時，相應(yīng)的移轉(zhuǎn)、消滅、變更、權(quán)利限制等應(yīng)隨其所屬的專有部分進(jìn)行。《房屋登記辦法》已經(jīng)規(guī)定了相關(guān)的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記和更正登記。相對較為完善。

但對于首次登記，涉及到明晰產(chǎn)權(quán)?！斗课莸怯涋k法》第三十一條，僅對一部分共有部分的初始登記進(jìn)行了規(guī)定，缺乏完整性。應(yīng)對區(qū)分所有建筑物的共同使用部分進(jìn)行整合明確，可與其相關(guān)區(qū)分所有建筑物同時申請登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。

不動產(chǎn)測繪管理辦法范文第4篇

關(guān)鍵詞:房產(chǎn);測繪;特點(diǎn);法規(guī);標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號:TU198

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B

文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02

1 引 言

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,作為國民經(jīng)濟(jì)的一個新的支柱產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起,我國已經(jīng)形成較成熟的房地產(chǎn)市場,住宅商品化與貨幣化已經(jīng)形成,房屋建筑規(guī)格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產(chǎn)大幅度升值。

由于房屋價值量大,房產(chǎn)面積測算影響著相關(guān)利益者的直接權(quán)益,一旦發(fā)生偏差將造成消費(fèi)者或開發(fā)建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)損失。同時,由于房產(chǎn)測繪服務(wù)與人們生活息息相關(guān),房產(chǎn)測繪日漸成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。市場對房產(chǎn)測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分?jǐn)?、面積測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產(chǎn)測繪的要求越來越高,房產(chǎn)測繪技術(shù)的變革正日益朝著高效、精確的方向發(fā)展。

房產(chǎn)測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關(guān)信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi),以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測繪活動。房產(chǎn)測繪通過利用測繪技術(shù)手段測定和表述房屋及其自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)[2]。

2 房產(chǎn)測繪的分類

房產(chǎn)測繪,根據(jù)測繪性質(zhì)的不同分為基礎(chǔ)測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是為了得到房屋在統(tǒng)一坐標(biāo)下的定位信息以及產(chǎn)權(quán)單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產(chǎn)測繪兩部分說明[3]。

2.1 房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪

房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪指房屋、房屋用地及其附屬設(shè)施有關(guān)的房產(chǎn)要素測量,對高程一般不做要求。房產(chǎn)分幅圖不僅表示房產(chǎn)要素空間位置信息,還要表述房產(chǎn)要素屬性信息。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)查,標(biāo)注房產(chǎn)編號,其中包括房產(chǎn)分區(qū)號、丘號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號,同時說明房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層次、建成年代、房屋用途、權(quán)屬、權(quán)源、權(quán)界及用地分類等社會屬性信息。即房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì),測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調(diào)查測定評估其質(zhì)量和它所在級差土地上的價值。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是獲取房產(chǎn)地理坐落信息的可靠手段,相比傳統(tǒng)的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復(fù)。

2.2 房產(chǎn)項目測繪

房產(chǎn)項目測繪包括房產(chǎn)分層分戶圖測繪,房產(chǎn)面積分?jǐn)傆嬎愕取７慨a(chǎn)項目測繪產(chǎn)生的房屋面積被房管部門認(rèn)可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續(xù)飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關(guān)注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產(chǎn)項目測繪的重要性不言而喻。房產(chǎn)項目測繪包括房地產(chǎn)項目預(yù)售前的初始測繪(一般簡稱“預(yù)測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產(chǎn)變更后的變更測繪等,統(tǒng)一樓盤表信息,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的空間時間唯一性。

3 房產(chǎn)測繪的特點(diǎn)

3.1 主要測繪房屋和房屋用地

房產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量、用途等狀況,以及與房產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的位置信息。具體包括:

定位:測定其位置;

定性:調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì);

定界:測定其范圍和界線;

定量:測算其面積;

定質(zhì):調(diào)查測定評估其質(zhì)量;

定價:確定其價值。

3.2 測圖比例尺大

房產(chǎn)測繪一般在城市建成區(qū)內(nèi)進(jìn)行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關(guān)權(quán)屬界限等房產(chǎn)要素,都必須清晰準(zhǔn)確地注記,因此房產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內(nèi)容就更加詳細(xì)。

3.3 具有一定的法律效力

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強(qiáng)的法定測繪工作,其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益,是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房產(chǎn)測繪成果被房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)后具有法律效力。

3.4 影響力大,具有較高的風(fēng)險

房產(chǎn)測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關(guān)系到消費(fèi)者、開發(fā)建設(shè)單位的利益。一旦房產(chǎn)測繪成果不合格,給當(dāng)事人或利害關(guān)系人造成損害,屬于房產(chǎn)測繪單位的責(zé)任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失予以賠償。因此,房產(chǎn)測繪、特別是面積測算具有較高的風(fēng)險性。

3.5 成果產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)格較多

房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品不僅有房產(chǎn)圖,還有房產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點(diǎn)成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產(chǎn)測繪最后的產(chǎn)品,在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測量繁雜得多。但是,房產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。

4 房產(chǎn)測繪相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)測繪法定性特點(diǎn)決定了在房產(chǎn)測繪中必須嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。比較重要的有:

(1)基本法律?！吨腥A人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》。

(2)部門規(guī)章。《房產(chǎn)測繪管理辦法》:該辦法由建設(shè)部和國家測繪局于2000年10月8日聯(lián)合,2001年5月1日起施行。該辦法對房產(chǎn)測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責(zé)任等房產(chǎn)測繪行為作出了具體規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》:該辦法于2008年經(jīng)建設(shè)部,自2008年7月1日起施行。

(3)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》,GB/T 17986.1-2000;《房產(chǎn)圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。

(4)地方法規(guī)和政府規(guī)章。各級政府制定了相關(guān)的測算細(xì)則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產(chǎn)測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。

5 房產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的要求

5.1 樹立高度質(zhì)量責(zé)任意識

房產(chǎn)測繪是一項政策性很強(qiáng)的法定測繪工作,其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。如果測繪作業(yè)人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴(yán)密,就極易導(dǎo)致房產(chǎn)測算錯誤。由于房屋價值量大,房產(chǎn)面積測算一旦發(fā)生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴(yán)重的甚至?xí)鹑后w上訪事件[5]。因此,房產(chǎn)測繪要求從業(yè)人員要有高度的風(fēng)險意識,充分認(rèn)識到測繪質(zhì)量不僅關(guān)系消費(fèi)者、開發(fā)建設(shè)單位的利益,也直接關(guān)系到測繪單位的生存發(fā)展,對于政府下屬事業(yè)單位性質(zhì)的測繪單位,甚至關(guān)系到所屬政府部門的形象。房產(chǎn)測繪的從業(yè)人員要嚴(yán)格按照相關(guān)法律規(guī)范和技術(shù)流程,以嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度從事房產(chǎn)測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產(chǎn)測繪錯誤的產(chǎn)生。

5.2 嚴(yán)格依“法”測繪

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房產(chǎn)價值高,房產(chǎn)測繪容易產(chǎn)生較多糾紛,因此房產(chǎn)測繪人員必須嚴(yán)格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產(chǎn)測繪相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),形成統(tǒng)一的認(rèn)識和理解,這樣才能避免和減少房產(chǎn)測繪質(zhì)量事故的發(fā)生。

5.3 既懂測繪又懂房地產(chǎn)

房產(chǎn)測繪的性質(zhì),還決定了房產(chǎn)測繪從業(yè)人員不僅要熟練掌握各種測繪技術(shù),也要掌握房地產(chǎn)相關(guān)知識。因為房產(chǎn)測繪的對象是房產(chǎn),必須對房屋及房地產(chǎn)相關(guān)知識有全面地了解,懂房屋權(quán)屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。這樣才能夠樹立起房產(chǎn)測繪觀念,增強(qiáng)對房屋各類表現(xiàn)形式和房屋產(chǎn)權(quán)的測量和認(rèn)定的認(rèn)識。

6 結(jié) 語

總之,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展,房產(chǎn)測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產(chǎn)測繪服務(wù)的要求也不斷提高。房產(chǎn)測繪相關(guān)管理、測繪人員有必要不斷增強(qiáng)對房產(chǎn)測繪特點(diǎn)、相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的認(rèn)識,努力適應(yīng)房產(chǎn)測繪對從業(yè)人員的要求,這樣才能為社會提供高質(zhì)量的房產(chǎn)測繪服務(wù)。

參考文獻(xiàn):

[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產(chǎn)測繪的新問題(上海市房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)).見第三屆中國土地信息系統(tǒng)學(xué)術(shù)研討與經(jīng)驗交流會論文集[C],2000.

[2] 國家測繪局職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)中心.測繪管理與法律法規(guī)[M].北京:測繪出版社,2009.

[3] 邊占新.石家莊數(shù)字房產(chǎn)設(shè)計研究[D].石家莊:河北師范大學(xué),2008.

不動產(chǎn)測繪管理辦法范文第5篇

一、重點(diǎn)工作開展情況

（一）土地確權(quán)“回頭看”工作?？鲁菂^(qū)應(yīng)開展土地確權(quán)村行政數(shù)有150個，應(yīng)頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證49406本。一方面督促各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道抓緊權(quán)證發(fā)放工作，應(yīng)發(fā)盡發(fā)。截止目前，發(fā)證率95%以上的行政村有140個，占比93.33%；發(fā)證率90%以上的行政村有143個，占比95.33%；實(shí)際頒發(fā)了47496本農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證，占比96.07%，部分村未發(fā)到農(nóng)戶手中的也在陸續(xù)頒發(fā)中。另一方面抓緊組織開展農(nóng)村土地確權(quán)檔案收集、整理、歸檔及數(shù)字化工作。

（二）消薄工作。一是制訂《柯城區(qū)2019年“消薄攻堅作戰(zhàn)圖”》、《120個省定薄弱村消薄攻堅表》。二是積極配合省委巡視組和市扶貧領(lǐng)域交叉審計有關(guān)要求，積極提供村集體經(jīng)濟(jì)收入情況表等相關(guān)消薄資料，并對消薄審計發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行一一核對，提出修改意見。三是搜集整理消薄臺賬資料，迎接省廳關(guān)于開展十四屆省委第五輪巡視發(fā)現(xiàn)問題整改情況“回頭看”調(diào)研檢查。四是完成151個薄弱村2019年光伏強(qiáng)村收益的劃撥到村工作。截止目前，柯城區(qū)171個村總收入10萬元且經(jīng)營性收入5萬元以上的村有167個，占比97.66%；其中經(jīng)營性收入10萬元以上的村有126個，占比73.68%。120個省定薄弱村中總收入10萬元以上且經(jīng)營性收入5萬元以上的村數(shù)117個，完成率97.5%。

（三）村級財務(wù)管理。一是召開全區(qū)農(nóng)村集體“三資”培訓(xùn)會。積極響應(yīng)省廳有關(guān)財務(wù)規(guī)范化年活動要求，積極組織開展村級財務(wù)審計和農(nóng)村集體“三資”培訓(xùn)工作，組織了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道分管領(lǐng)導(dǎo)、農(nóng)經(jīng)員、中心會計、村報賬員等共270余人召開農(nóng)村集體“三資”管理培訓(xùn)班。此次培訓(xùn)專門邀請了省、市有關(guān)方面專家授課。二是開展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記證賦碼工作。截止目前，柯城區(qū)已完成9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）89個行政村的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記證賦碼工作。三是積極開展減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)工作。結(jié)合農(nóng)村“三資”管理檢查，對減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)開展明察暗訪，未發(fā)現(xiàn)有農(nóng)民負(fù)擔(dān)反彈現(xiàn)象。

（四）農(nóng)民專業(yè)規(guī)范提升工作。根據(jù)省廳推進(jìn)農(nóng)民專業(yè)合作社高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)文件精神，我們一方面積極與市場監(jiān)管、稅務(wù)等部門聯(lián)系，組織開展“空殼社”清理工作，目前為止已清理“空殼社”198家。另一方面積極開展農(nóng)民專業(yè)合作社規(guī)范提升工作，今年上級對柯城農(nóng)民專業(yè)合作社規(guī)范提升任務(wù)為21家。完成了省級和國家級示范性農(nóng)民專業(yè)合作社申報與監(jiān)測工作。組織開展2019年大學(xué)生從事現(xiàn)代農(nóng)業(yè)補(bǔ)助申報工作，今年共有11名大學(xué)生申報。

（五）農(nóng)村改革。一是農(nóng)村土地集中流轉(zhuǎn)。擬定了《柯城區(qū)關(guān)于關(guān)于完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的意見》的草稿。積極組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村開展土地流轉(zhuǎn)示范村等創(chuàng)建工作。二是九華鄉(xiāng)宅基地和農(nóng)房活權(quán)試點(diǎn)村。九華鄉(xiāng)為全市率先探索宅基地“三權(quán)分置”改革的試點(diǎn)區(qū)塊之一，以“三權(quán)分置”改革將非法“一戶多宅”轉(zhuǎn)換成村集體的合法資產(chǎn)。目前為止，借助中介機(jī)構(gòu)開展家底排摸工作，已完成塢口村、妙源村、茶鋪村共1120戶農(nóng)房測繪，完成這三個村房地資料收集共726戶。妙源村409棟房屋的房屋外業(yè)測繪和丈量圖制作；與159戶農(nóng)戶簽訂了房屋回收協(xié)議。同時加班加點(diǎn)開展農(nóng)房確權(quán)工作，進(jìn)行相關(guān)資料收集、整理、公示、發(fā)證等工作。截止10月21日，已辦理不動產(chǎn)權(quán)證書42本。三是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革。目前，柯城區(qū)已經(jīng)初步完成農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)平臺搭建，出臺《柯城區(qū)農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易管理辦法》，在柯城區(qū)農(nóng)村資源交易平臺已錄入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)103個，資產(chǎn)總額達(dá)476萬元。下步將依托農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)平臺，積極試點(diǎn)開展農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易；同時還將以石梁鎮(zhèn)張西村為試點(diǎn)，開展村級集體經(jīng)濟(jì)組織市場化運(yùn)營改革試點(diǎn)，積極探索多種股份合作模式。四是農(nóng)村股份制改革試點(diǎn)。已確定石梁鎮(zhèn)為我區(qū)農(nóng)村股份制改革試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，石梁鎮(zhèn)張西村村級運(yùn)維公司已成立，一期整合項目資金1500萬元，推行“公司運(yùn)營+集體自營+農(nóng)戶植入”的“張西模式”，組建由村集體控股的股份制運(yùn)營公司，以公司化的模式進(jìn)行管理，運(yùn)營團(tuán)隊由入股的專業(yè)團(tuán)隊擔(dān)綱，員工由當(dāng)?shù)卮迕駷橹?。五是鄉(xiāng)賢回歸落戶試點(diǎn)。確立七里鄉(xiāng)為鄉(xiāng)賢回歸落戶試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前七里已召開專題會議，研究討論制定鄉(xiāng)賢回鄉(xiāng)資格認(rèn)定體系，同步開展鄉(xiāng)賢資格認(rèn)定相關(guān)條件調(diào)研工作。

二、下步計劃。

（1）繼續(xù)開展農(nóng)村集體“三資”規(guī)范化管理工作。檢查指導(dǎo)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村做好農(nóng)村集體“三資”規(guī)范化管理工作，繼續(xù)組織開展村級財務(wù)審計工作，完成剩余4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織登記賦碼工作。

（2）繼續(xù)開展消除集體經(jīng)濟(jì)薄弱村工作。對標(biāo)省、市“消薄”考核指標(biāo)，全面完成各項消薄指標(biāo)。并著手收集、整理2019年“消薄”臺賬資料。