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房地產(chǎn)不景氣的原因范文第1篇

[關(guān)鍵詞]合成指數(shù)；蘭州市；景氣指數(shù)；房地產(chǎn)

[中圖分類號(hào)]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）32-0067-02

1研究背景

自福利分房退出住房市場，中國正式拉開住房體制改革大幕，商品房的時(shí)代正式開啟。經(jīng)過10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在舊城改造、提升市民居住生活品質(zhì)，解決百姓住房難題上起到了獨(dú)當(dāng)一面的重大作用，也有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和歷史意義。蘭州作為二線城市，在一線城市的示范下，蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀中不斷發(fā)展壯大，呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的格局，成為推動(dòng)蘭州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的新增長點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和持續(xù)走高的房價(jià)，引起了各方面的關(guān)注。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，會(huì)表現(xiàn)出循環(huán)的波動(dòng)，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復(fù)始的運(yùn)動(dòng)過程。因此對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以確定蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展處于哪個(gè)階段，可以為投資者提供理論依據(jù)。在我國，從1997年年底中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心開始正式對(duì)外國房景氣指數(shù)，國房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基本運(yùn)行情況、波動(dòng)幅度，可以描繪經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)情況，預(yù)測未來趨勢(shì)，研究和建立宏觀反映市場景氣情況的指數(shù)系統(tǒng)可以為宏觀調(diào)控提供預(yù)警機(jī)制，為投資者選擇投資機(jī)遇提供統(tǒng)計(jì)信息并且為房地產(chǎn)發(fā)展的分析決策提供依據(jù)。及時(shí)掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整體走勢(shì)、全面地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，是一項(xiàng)十分重要的工作。因此，編制房地產(chǎn)景氣指數(shù)，通過對(duì)景氣所處空間、景氣值的波動(dòng)、景氣趨勢(shì)的評(píng)估，從另一種角度分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，將有效的信息反映出來，為政府和有關(guān)部門的宏觀調(diào)控、管理提供一種量化的趨勢(shì)性信息，能夠引導(dǎo)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)健康、有序的發(fā)展。

2蘭州房地產(chǎn)周期波動(dòng)的軌跡及特征

2.1數(shù)據(jù)來源及技術(shù)處理

（1）蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)指標(biāo)體系的確定。房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，涉及的相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)多。而作為預(yù)警景氣指標(biāo)體系應(yīng)直接反映當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和當(dāng)前供需的平衡狀態(tài)，并且可以從土地、資金、市場需求三個(gè)方面滿足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征。因此本文從供給、需求、價(jià)格、增加值四個(gè)最能反映房地產(chǎn)景氣的方面選擇了本年完成投資增長率（%）、房屋竣工面積增長率（%）、房屋施工面積增長率（%）、商品房銷售價(jià)格增長率（%）、本年購置面積增長率（%）、本年開發(fā)面積增長率（%）、資金來源增長率（%）、新開工房屋面積增長率（%）等八項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行處理來編制合成指數(shù)以反映蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡和特征。

（2）指標(biāo)數(shù)據(jù)的來源。本文數(shù)據(jù)來自于《甘肅省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)市場年鑒》以及《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》等統(tǒng)計(jì)資料。由于收集資料的限制本文分析重點(diǎn)擬集中于2002—2011年的數(shù)據(jù)具體統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù)值。

（3）指數(shù)權(quán)數(shù)的確定。按照景氣指數(shù)的原理，在編制合成指數(shù)時(shí)，為使綜合指數(shù)的計(jì)算結(jié)果更加合理，需要對(duì)各參與計(jì)算的指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)處理。這就要確定指標(biāo)的權(quán)數(shù)。根據(jù)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，有關(guān)專家對(duì)各類分類指數(shù)賦予權(quán)數(shù)值如表1所示。

（4）基期的確定?；诖_定時(shí)，一般要滿足三個(gè)原則。一是要選擇房地產(chǎn)業(yè)比較平衡的時(shí)期；二是要考慮統(tǒng)計(jì)資料的銜接；三是按照景氣指數(shù)原理，根據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)來判斷基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期。根據(jù)以上三個(gè)原則，結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，蘭州市房地產(chǎn)指數(shù)計(jì)算的基準(zhǔn)循環(huán)時(shí)期應(yīng)確定在2004年為宜。

2.2蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)合成

2.2.1各類指數(shù)的計(jì)算

（1）分類指數(shù)的計(jì)算公式。分類指數(shù)是指參與計(jì)算的8個(gè)指標(biāo)報(bào)告期與基期對(duì)比得到的相對(duì)數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。其計(jì)算公式為：

Pt=（Yt/Yt-1）×100%

式中，Pt表示第t年的分類指數(shù)，Yt為第t年的分類指標(biāo)值，Yt-1為第t-1年的分類指標(biāo)值。

（2）分類景氣指數(shù)的計(jì)算公式。分類景氣指數(shù)是以各年的分類指數(shù)為報(bào)告期，以2004年的分類指標(biāo)數(shù)為基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期，計(jì)算得到的定基綜合指數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。該綜合指數(shù)除反映自身變動(dòng)狀況外，主要說明景氣指數(shù)升降的原因。其計(jì)算公式為：

Ft=（Pt/P2004）×100%

式中，F(xiàn)t表示第t年的分類景氣指數(shù)，Pt為第t年的分類指數(shù)，P2004為2004年的分類指數(shù)。

2.22蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)的初始計(jì)算

（1）初始指數(shù)是指各分類指數(shù)加權(quán)平均后得到的總體指數(shù)，蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)采用固定的股價(jià)性權(quán)數(shù)來確定，各權(quán)數(shù)如表1所示。其計(jì)算公式為：

Ct=PtW/W

式中，Ct表示第t年初始指數(shù)，W為權(quán)數(shù)。

（2）景氣指數(shù)的計(jì)算。景氣指數(shù)是以初始房地產(chǎn)指數(shù)為報(bào)告期，以2004年的初始指數(shù)為基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期計(jì)算得到的定基綜合指數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。該綜合指數(shù)的大小，將反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的好壞。其計(jì)算公式為：

Gt=CtC2004×100%

式中，Gt表示第t年的景氣指數(shù)，Ct表示第t年第i月的初始指數(shù)，C2004為2004年的初始指數(shù)。

3蘭州市房地產(chǎn)指數(shù)周期循環(huán)

根據(jù)計(jì)算出的蘭州市房地產(chǎn)合成指數(shù)分析自2002年以來蘭州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)周期波動(dòng)周期大致分為三個(gè)：

蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)

3.1第一周期：2002—2005年

由于受數(shù)據(jù)的限制，本文對(duì)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣循環(huán)分析2002年開始。從上圖和表2可以看出2002—2005年為第一個(gè)循環(huán)周期。在2002年政府頒布了《關(guān)于整頓和規(guī)范市場秩序的通知》意在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此在2002年到2003年期間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直保持了良好增長勢(shì)頭，2003年蘭州市房地產(chǎn)景氣合成指數(shù)為122.13%，同時(shí)房地產(chǎn)銷售額、銷售價(jià)格等指標(biāo)增長率均有所上升。但是有些地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過熱，因此中央銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)企業(yè)四證取得后才能發(fā)放貸款；調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，提高第二套住房的首付比例，規(guī)定對(duì)購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定，并且在同一年中央政府采取征收房產(chǎn)稅等措施。由于中央政府采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，使蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)開始下降。

3.2第二周期：2005—2008年

2005年隨著政府出臺(tái)的一系列的貨幣政策和財(cái)政政策，使居民的信貸規(guī)模開始增大，國民對(duì)房地產(chǎn)的投資不斷加強(qiáng)，蘭州市房地產(chǎn)活力不斷增強(qiáng)，經(jīng)過近一年的調(diào)整蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很快從低谷中帶動(dòng)出來。截至2006年年底，景氣指數(shù)達(dá)到125.6%。盡管蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)有所上升，但由于土地購置單價(jià)的持續(xù)上漲，房貸利率的上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)均感資金壓力很大。土地開發(fā)面積、完成投資、新開工面積、房屋竣工面積等增長率有所下降，企業(yè)爭取項(xiàng)目貸款比較困難，流動(dòng)資金緊張，融資能力變?nèi)?，使蘭州市房地產(chǎn)業(yè)很快進(jìn)入收縮期。

3.3第三周期：2008—2011年

2008年為了緩解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)低迷狀態(tài)，政府出臺(tái)了一系列結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策，使蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了新一輪的景氣擴(kuò)張期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。雖然各項(xiàng)指標(biāo)也出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，但房價(jià)的過快增長和國際金融危機(jī)的巨大沖擊效應(yīng)的疊加作用下，國家必須采取一系列措施來保證貨幣的適度增長。并且在蘭州市房地產(chǎn)供應(yīng)量依然走低的情況下，國務(wù)院規(guī)定商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款的決定。緊接著國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴(yán)肅的調(diào)控政策”提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。面臨來自國家政策調(diào)控和剛需積壓雙方面壓力，蘭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)開始下降。

4蘭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議

4.1抓住有利時(shí)機(jī)，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整

目前一線重點(diǎn)城市的房價(jià)均已達(dá)到高位，加上“限貸”、“限價(jià)”、“限購”等一系列的調(diào)控政策使得一線城市房地產(chǎn)投資收益明顯收窄。因此，一大批資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市。同時(shí)，隨著城市一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增多，房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間。蘭州作為二線城市，要抓住這個(gè)機(jī)遇，明確貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的環(huán)境，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，推進(jìn)蘭州市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。

4.2注意房地產(chǎn)的供需變化，來滿足消費(fèi)者的需求

目前在蘭州為了滿足中低收入人群的住房問題，蘭州要大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，增加廉租住房供應(yīng)，對(duì)其實(shí)行土地劃撥，通過統(tǒng)一征地、拆遷、減免城建配套費(fèi)、環(huán)境監(jiān)測費(fèi)等措施來降低經(jīng)濟(jì)適用房成本。并且房地產(chǎn)公司要重視綠色、環(huán)保、創(chuàng)新，這些因素在當(dāng)下的消費(fèi)者中越來越重要，具備這些因素的房產(chǎn)會(huì)更受到消費(fèi)者的青睞，使商品房也會(huì)在質(zhì)上得到提升。

4.3完善房地產(chǎn)金融體系，促使房地產(chǎn)融資渠道多元化

在我國房地產(chǎn)開發(fā)資金融資渠道主要為銀行貸款，這在很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此我們要發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，并且可以通過在市場上發(fā)行債券來籌集資金，實(shí)現(xiàn)融資證券化等方式使房地產(chǎn)融資渠道多元化，從而形成有規(guī)模、競爭性的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場。隨著我國改革開放的進(jìn)行，金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)等服務(wù)的開放，以及外資的大量流入，有利于拓寬我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

4.4完善房地產(chǎn)稅費(fèi)

房地產(chǎn)調(diào)控需要稅收體制改革配合，目前房地產(chǎn)稅費(fèi)在中國很多地方體系都沒有成型，作為對(duì)房地產(chǎn)最重要的調(diào)控方式之一，完善房地產(chǎn)稅費(fèi)迫在眉睫，只有擁有完善的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系房地產(chǎn)企業(yè)才能健康的發(fā)展。因此政府要整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)歸類整合，減少稅費(fèi)環(huán)節(jié)，規(guī)范稅費(fèi)征收。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)不景氣的原因范文第2篇

關(guān)鍵字：市場特點(diǎn)；行業(yè)困境；策略建議

中圖分類號(hào)：F832.45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1007-4392(2009)05-0052-02

在國際金融市場動(dòng)蕩､國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，我國房地產(chǎn)市場景氣回落呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)基本面變化影響，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策總體呈現(xiàn)先“緊”后“松”局面；二是專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)拿地?zé)崆橄陆担饕蚴切枨蠓狡毡槌謳庞^望，價(jià)格在整體上出現(xiàn)一定程度的下降，全國住房成交量出現(xiàn)大幅減少現(xiàn)象；三是受宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不景氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，從而導(dǎo)致房屋新開工､竣工和施工面積增幅下降，土地購置面積增速回落，從而使地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市。

一､金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)困境分析

當(dāng)前，貿(mào)易自由化和金融全球化推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)全球化不斷深入，將世界各國的經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起，一國特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家發(fā)生危機(jī)很容易傳導(dǎo)至其它國家。美國是世界上經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家之一，美國次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場，持有者遍及全世界。因此，次貸危機(jī)所帶來的金融動(dòng)蕩并不局限于美國本土，各國股市､債市､匯市及各類相關(guān)衍生品市場等也隨之產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。美國金融危機(jī)，將不可避免地影響我國房地行業(yè)。

(一)以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國經(jīng)濟(jì)明顯收縮

雖然美國政府采取了一定的挽救措施，但它對(duì)美國經(jīng)濟(jì)方方面面的影響還是十分明顯的：一是失業(yè)率上升。 美國勞工部2009年初公布的數(shù)據(jù)顯示，失業(yè)率上升至7.2%，創(chuàng)16年來新高。二是美國制造業(yè)萎縮。數(shù)據(jù)顯示，2008年12月份美國制造業(yè)陷入28年來最低水平。三是美國商務(wù)部今年2月公布數(shù)據(jù)顯示，2008年12月美國出口額下降了6.0%，進(jìn)口額下降5.5%。美國經(jīng)濟(jì)的下滑將影響全球經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加劇我國經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國經(jīng)濟(jì)存在著過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國股票市場和房地產(chǎn)市場。

(二)國際金融危機(jī)影響我國經(jīng)濟(jì)增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響

首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢(shì)已基本確立。其次，受出口增長回落的影響，加上資本市場不景氣等多種因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場自主性投資需求在減弱。在此情形下，房地產(chǎn)市場也深受影響，行業(yè)景氣進(jìn)入下降區(qū)間，2008年以來，國房景氣指數(shù)逐月下降。

(三)房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨資金壓力

盡管去年10月份以來，我國從緊的貨幣政策及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整，但是，房地產(chǎn)業(yè)的資金依然面臨缺口。一方面是我國房地產(chǎn)商在土地儲(chǔ)備､在建項(xiàng)目､已建但尚未售出去的項(xiàng)目中沉淀了大量的資金，有研究預(yù)計(jì)，僅土地儲(chǔ)備一項(xiàng)，房地產(chǎn)商沉淀的資金就接近2萬億元。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售預(yù)收款和按揭貸款增速都在下降。另一方面則源于我國房地產(chǎn)獨(dú)特的開發(fā)模式。我國房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上都采取的是快速拿地､快速開發(fā)､快速銷售的模式，這種模式在房地產(chǎn)行情看漲的情況下可以提高資金的利用效率，但是在房地產(chǎn)行情不好､銷售節(jié)奏放慢的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨建造成本上升壓力､土地儲(chǔ)備資金壓力､資金成本壓力等幾乎全方位的壓力。

(四)消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)

當(dāng)前消費(fèi)者持幣觀望已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)不爭的事實(shí)，無論是投資型還是自用型購房者，由于預(yù)期房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，地產(chǎn)價(jià)格還有下降空間，紛紛持幣觀望，這樣預(yù)期的理由是由國際金融危機(jī)在短期內(nèi)難以得到解決､地產(chǎn)泡沫的存在和保障性住房項(xiàng)目的上市等。同時(shí)，第二套房貸政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場需求，特別是投資､投資需求，在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。而且，更為重要的是，這種觀望情緒不是通過簡單的放松房地產(chǎn)行業(yè)的信貸就可以在短期內(nèi)加以解決的。

二､金融危機(jī)下發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)策略建議

為了更好地發(fā)展我國房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)行業(yè)在國際金融危機(jī)中不受到大的沖擊，保持我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，筆者認(rèn)為金融危機(jī)下房地產(chǎn)行業(yè)走出困境的策略主要有以下幾個(gè)方面：

(一)采用積極的經(jīng)濟(jì)､金融政策來支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

在目前困境下，重新提振房地產(chǎn)業(yè)成為促投資､保經(jīng)濟(jì)的必要選擇。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，沒有金融的支持就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了較為廣闊的空間。國家的房地產(chǎn)金融政策是中國樓市走向的關(guān)鍵，也就是說，如果房地產(chǎn)金融政策積極，那么中國樓市就會(huì)向前､向繁榮方向發(fā)展，反之樓市則將會(huì)向停滯，甚至向后､向蕭條方向發(fā)展。事實(shí)上，房地產(chǎn)已經(jīng)被推至“國民經(jīng)濟(jì)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。就經(jīng)濟(jì)性而言，當(dāng)前是政府推進(jìn)住房保障建設(shè)､解決安居問題較為有利的時(shí)間窗口，加上地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，政府主要職能部門應(yīng)及時(shí)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)和金融政策，采取有利于地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的貨幣政策和財(cái)政政策來應(yīng)對(duì)目前的金融危機(jī)，保持我國地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，從而通過地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。同時(shí)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道，為地產(chǎn)行業(yè)提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。

(二)通過房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整來支持地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

結(jié)合土地市場的規(guī)律，推動(dòng)土地制度的改革，合理優(yōu)化土地價(jià)格；簡化政府審批程序，進(jìn)一步完善投資環(huán)境；政府制定能促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策，給投資者以信心；通過貨幣政策和財(cái)政政策的調(diào)整，在最短的時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者持幣觀望的局面，改變地產(chǎn)市場不景氣的困境；規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)，保證地產(chǎn)行業(yè)健康有序競爭。

(三)地產(chǎn)企業(yè)積極采取先進(jìn)的管理手段和方法，通過培育自身的核心競爭力來應(yīng)對(duì)金融危機(jī)所帶來的不利影響

房地產(chǎn)企業(yè)是資金､管理密集型的企業(yè)，其核心競爭力應(yīng)從投資､管理兩方面去培育。

在投資方面培育地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，應(yīng)從以下三個(gè)方面入手：首先提高籌措資金的能力。房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻抬高，土地進(jìn)入公開市場招標(biāo)拍賣，銀行貨款條件收緊，自有資金的比例進(jìn)一步提高，市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，能否以較低的財(cái)務(wù)成本､較易獲得資金是衡量企業(yè)融資核心競爭力的重要指標(biāo)；其次是獲得項(xiàng)目(土地)的能力。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展源泉，如何以較低的成本獲得優(yōu)質(zhì)的土地，合理進(jìn)行土地儲(chǔ)備是提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。再則是回避風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)市場是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的市場，如何回避投資及管理過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)，是保持地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要措施。

在管理方面培育地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，則要注重三種能力的塑造：第一，整合社會(huì)資源的能力。房地產(chǎn)是一個(gè)跨度十分大的行業(yè)，涉及投資評(píng)估､營銷策劃､規(guī)劃設(shè)計(jì)､工程建設(shè)､物業(yè)管理､環(huán)境保護(hù)､信息智能､貸款按揭､保險(xiǎn)等，如何充分運(yùn)用社會(huì)專業(yè)資源，最大限度為企業(yè)發(fā)揮作用，是培育地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)。第二，控制管理成本的能力。一個(gè)企業(yè)的效益可以分成兩個(gè)部分，即經(jīng)營效益和管理效益。經(jīng)營效益在房地產(chǎn)發(fā)展初期，對(duì)于不少房地產(chǎn)企業(yè)來講十分可觀，如土地價(jià)格､各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等，只要有關(guān)系，地價(jià)可以比別人便宜，規(guī)費(fèi)可以少交或不交，人們把這個(gè)時(shí)期稱作“關(guān)系地產(chǎn)”時(shí)期，企業(yè)的效益主要來自于“關(guān)系”是否到位。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，大家基本處于同一個(gè)起跑線上，遵循同樣的游戲規(guī)則，企業(yè)之間的效益高低將主要取決于管理水平的高低，利潤的空間將主要來自于兩頭，一頭是靠加強(qiáng)管理來控制成本，同樣的產(chǎn)品成本比別人低一點(diǎn)；另一頭是靠加強(qiáng)管理來提升產(chǎn)品的品質(zhì)，使售價(jià)比別人高一點(diǎn)。一頭低一點(diǎn)，另一頭高一點(diǎn)，利潤空間也就出來了。因此向管理要效益是地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的源泉。第三，凝聚人力資本的能力。企業(yè)之間的競爭實(shí)質(zhì)是人才的競爭。人力資本不是指企業(yè)中的所有人，而是指企業(yè)中的企業(yè)家和技術(shù)創(chuàng)新者，它與人力資源以及人才并不是同一個(gè)概念。貨幣資本是一種被動(dòng)資本，而人力資本是主動(dòng)性的資本，只有通過人力資本的運(yùn)作，貨幣資本才能保值､增值。因此凝聚人力資本的能力是地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的根本。

參考文獻(xiàn)：

[1] 龍茂發(fā)，馬明宗.《產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)》[M] .成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，1996。

房地產(chǎn)不景氣的原因范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；危害；防范措施

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)它也是最容易導(dǎo)致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價(jià)快速上漲，因此，人們對(duì)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)如何控制泡沫，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對(duì)這些問題進(jìn)行分析和探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及特征

（一）房地產(chǎn)泡沫的含義

經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)泡沫的定義，人們普遍接受的是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯?P?金德伯格的觀點(diǎn)，他認(rèn)為泡沫就是“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者……”根據(jù)他的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者，隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

（二）房地產(chǎn)泡沫的主要特征

1、房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。在泡沫出現(xiàn)時(shí)，價(jià)格短期內(nèi)大幅度上升；在泡沫破裂時(shí)，價(jià)格又大幅度下降。

2、房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期上漲階段，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

3、房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來重創(chuàng)。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因

（一）消費(fèi)者及投資者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)，因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來房地產(chǎn)投資高回報(bào)的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，推動(dòng)價(jià)格不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

（二）銀行信貸非理性擴(kuò)張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我國的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)在反復(fù)的交易中產(chǎn)生泡沫。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

（一）造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。

（二）導(dǎo)致金融危機(jī)

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)。

（三）造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條、股價(jià)下跌等。地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)重估損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致其雇傭居民實(shí)際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的員工失業(yè)，收益的下降也要不斷裁減人員。居民由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

（四）引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)下，犯罪案件激增。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。

四、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

政府制定合理的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)兩重性，正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適當(dāng)，不至于過多積壓；其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；再次，大力發(fā)展安居型住房，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（二）強(qiáng)化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時(shí)和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對(duì)凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。堅(jiān)決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為。

（三）加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強(qiáng)監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強(qiáng)信用總規(guī)模的控制，不使社會(huì)總信用過度脫離實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生；再次，要加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實(shí)質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門。住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理。

總之，只要我們能夠充分認(rèn)識(shí)其在發(fā)展過程中潛在的危機(jī)，及時(shí)進(jìn)行治理，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。要保持高度的理性、宏觀調(diào)控、科學(xué)決策、正確引導(dǎo)，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，避免泡沫破裂后對(duì)社會(huì)的巨大傷害。

參考文獻(xiàn)：

1、包宗華.房地產(chǎn)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,1994.

2、李濤,伍建平.房地產(chǎn)泡沫的成因及防范措施探討[Z].

房地產(chǎn)不景氣的原因范文第4篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型；選擇；應(yīng)用；支撐

基金項(xiàng)目：本文為?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：Hjk10-13）

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為以“高負(fù)債、低收益、少分配”特征的快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、以“低負(fù)債、高收益、中分配”為特征的穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和以“高負(fù)債、低收益、少分配”為特征的防御收縮型戰(zhàn)略等三類，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性及多變性，再加上企業(yè)自身的原因，我們?cè)谶x擇和運(yùn)用房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型時(shí)必須綜合考慮各方面的因素，下面以某房地產(chǎn)公司為例來分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略模型的實(shí)際應(yīng)用，以及在應(yīng)用過程中應(yīng)注意的問題。

一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的建立

根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，某房地產(chǎn)公司初步制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型：包括戰(zhàn)略選擇及企業(yè)能力評(píng)價(jià)兩部分。該模型筆者已在《現(xiàn)代營銷》2011年2月期刊上發(fā)表的論文《基于海南房地產(chǎn)企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理模型》中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，在這里就不再重復(fù)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型實(shí)際運(yùn)用及選擇

（一）影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力體系的實(shí)際運(yùn)用。根據(jù)影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力評(píng)價(jià)體系，并選取市場占有率較高的5家樣本公司（萬科、保利、中國海外、金地以及招商）作為參照，對(duì)某房地產(chǎn)公司及樣本公司2008年度及2009年度綜合評(píng)分如表1所示。（表1）可以看出：

1、負(fù)債比率：某房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率與樣本公司相當(dāng)，但資本負(fù)債率卻接近樣本公司的3倍。主要原因是某房地產(chǎn)公司承擔(dān)同等負(fù)債的同時(shí)，凈資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司（按承擔(dān)同等負(fù)債計(jì)算，凈資產(chǎn)只占樣本公司的60%），同時(shí)，某房地產(chǎn)公司期末現(xiàn)金余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于樣本公司平均數(shù)（現(xiàn)金余額及現(xiàn)金占到期債務(wù)的比率均只占樣本公司的20%左右）。從負(fù)債比率來看，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高。

2、償債能力：由于某房地產(chǎn)公司2008～2009年整體現(xiàn)金均為凈流出，相對(duì)各項(xiàng)債務(wù)均保障程度非常低，這也是一個(gè)比較危險(xiǎn)的信號(hào)。相比而言，樣本公司2008～2009年均保持現(xiàn)金凈流入，對(duì)到期債務(wù)的償債水平保持在30%左右。

3、發(fā)展能力：從銷售收入增幅來看，某房地產(chǎn)公司超過樣本公司平均水平，反映某房地產(chǎn)公司的快速擴(kuò)張速度；從凈資產(chǎn)增幅來看，2008～2009年均低于樣本公司平均水平，主要是受2008年上市股權(quán)融資規(guī)模相對(duì)較小，以及2008年未再進(jìn)行股權(quán)融資的影響。

4、變現(xiàn)能力：某房地產(chǎn)公司2008年變現(xiàn)能力指標(biāo)較樣本公司相近，2009年低于樣本公司平均水平，反映2009年流動(dòng)負(fù)債進(jìn)一步上升，同時(shí)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比例增加致使速動(dòng)比率進(jìn)一步下降。

5、財(cái)務(wù)彈性：同償債能力，由于現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，對(duì)利息及分紅的保障能力比較差，同時(shí)，營運(yùn)指數(shù)為負(fù)也反映了企業(yè)利潤也不能表現(xiàn)為現(xiàn)金的取得，收益質(zhì)量不高。

6、現(xiàn)金結(jié)構(gòu)：經(jīng)營現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比以及籌資現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比與樣本公司基本一致，反映某房地產(chǎn)公司與樣本公司在現(xiàn)金的獲取途徑上，銷售資金回籠和融資所占的比例并無差異；經(jīng)營活動(dòng)流入流出比低于樣本公司，主要反映某房地產(chǎn)公司存貨投資上較樣本公司更為激進(jìn)，經(jīng)營支出占到銷售資金回籠的比重更大；籌資活動(dòng)流入流出比與樣本公司差異不大，但考慮2009年公司并無股權(quán)融資，實(shí)際凈增銀行貸款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樣本公司（凈增銀行貸款占籌資凈流量的124%，樣本公司占59%），這一方面說明了公司銀行貸款的實(shí)際取得能力較高；另一方面也反映了籌資活動(dòng)結(jié)構(gòu)上的不平衡。

綜上所述，根據(jù)影響戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)分體系，某房地產(chǎn)公司2008～2009年綜合得分均低于70分，按照3檔評(píng)分原則，某房地產(chǎn)公司影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的綜合能力最終評(píng)價(jià)為：弱。

（二）結(jié)合企業(yè)外部環(huán)境做出財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇

1、2010年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇。從公司面臨的外部經(jīng)濟(jì)周期來看，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢(shì)沒有改變，國民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)見底企穩(wěn)，初步判斷目前仍處于經(jīng)濟(jì)繁榮階段。同時(shí)，考慮到下半年信貸政策可能會(huì)縮緊，類似上半年大規(guī)模的財(cái)政刺激將不可持續(xù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也存在不確定性因素。

從公司面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，由于2009年國際金融危機(jī)，國家為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，頻繁出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括寬松的信貸政策（下調(diào)貸款利率，下浮首次購房貸款利率），寬松的稅收政策（包括個(gè)人房產(chǎn)交易的營業(yè)稅、契稅減免等），寬松的投資政策（包括下降房地產(chǎn)投資資金比例，取消外資投資房地產(chǎn)限制）等，房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨相對(duì)寬松的政策環(huán)境。值得注意的是，如果下階段房地產(chǎn)市場繼續(xù)高漲，相應(yīng)的行業(yè)政策可能會(huì)逐步偏緊。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，在2010年3月份下降到2008年以來的最低點(diǎn)（94.74）以后，自4月份開始連續(xù)4個(gè)月上升，直至7月份的98.01，反映房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步回暖。從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008～2009年的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析，某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之前建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖1所示。（圖1）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，行業(yè)政策相對(duì)寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖的趨勢(shì)明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：擴(kuò)張型和穩(wěn)健發(fā)展型相結(jié)合的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。但倘若行業(yè)政策一旦收緊，或是經(jīng)濟(jì)明顯下滑，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)當(dāng)迅速調(diào)整為穩(wěn)健發(fā)展型，甚至是防御收縮型。

2、2009年8月份的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇簡要回顧。假設(shè)我們使用該模型，在面臨一年前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部條件，簡要地進(jìn)行回顧及依據(jù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇。

從當(dāng)時(shí)的外部經(jīng)濟(jì)周期來看，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受國際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)增速放緩，但仍然保持了平穩(wěn)較快的增長，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增幅為10.4%，因此判斷經(jīng)濟(jì)周期上仍然處于經(jīng)濟(jì)的繁榮階段。從當(dāng)時(shí)的角度來看，如果經(jīng)濟(jì)在之后有明顯和長時(shí)間的持續(xù)下滑，則需要考慮是否進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)周期的下行期間。

從公司當(dāng)時(shí)面臨的行業(yè)政策環(huán)境來看，從緊。政府在2009年年初即開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，央行在2009年上半年已經(jīng)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（由年初14.5%調(diào)升至16.5%），至少在2009年8月時(shí)，尚無明顯跡象表明政府將采取其后一系列的寬松政策，因此對(duì)此時(shí)行業(yè)政策環(huán)境暫時(shí)判斷為緊縮。

從行業(yè)的景氣程度來說，根據(jù)全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（“國房景氣指數(shù)”）判斷，2009年8月份景氣指數(shù)（101.78），已經(jīng)自2008年11月起，連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)持續(xù)下滑，同時(shí)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)以及房地產(chǎn)銷售金額及面積增長率等指標(biāo)均表現(xiàn)為持續(xù)下滑；顯示了房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向不景氣的方向進(jìn)行調(diào)整。

從影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力來看，按照2008年年報(bào)及2009年中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算，某房地產(chǎn)公司的綜合能力為：弱。

結(jié)合以上分析的某房地產(chǎn)公司自身能力和所面臨的外部環(huán)境，按之間建立的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇模型，我們可以初步做出選擇，如圖2所示。（圖2）即：在經(jīng)濟(jì)繁榮階段，緊縮的行業(yè)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑趨勢(shì)明顯，結(jié)合某房地產(chǎn)公司自身財(cái)務(wù)狀況，某房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇應(yīng)當(dāng)是：防御收縮的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型的其他支撐

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是動(dòng)態(tài)管理過程，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境和企業(yè)自身情況發(fā)生變化時(shí)，我們要及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估和調(diào)整，以避免堅(jiān)持原有不合時(shí)宜的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略導(dǎo)致的經(jīng)營失誤。在這個(gè)過程中，我們可以通過建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制及實(shí)施全面預(yù)算管理，為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型提供強(qiáng)有力的支撐。

（一）建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制。財(cái)務(wù)預(yù)警就是利用財(cái)務(wù)指標(biāo)度量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況偏離預(yù)警線的強(qiáng)弱程度，進(jìn)而發(fā)出財(cái)務(wù)警戒信號(hào)的過程。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，即因經(jīng)營決策失誤或者外部環(huán)境惡化導(dǎo)致企業(yè)無力支付到期債務(wù)或費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難甚至破產(chǎn)的各種情況。企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)盡管形成的原因有多種，結(jié)果的嚴(yán)重程度也不相同，但基本上都有一個(gè)產(chǎn)生、逐步惡化和爆發(fā)的過程。因此，企業(yè)應(yīng)該及早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)信號(hào)，預(yù)測并化解可能的財(cái)務(wù)危機(jī)，這就是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)警的意義所在。

財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要意義在于財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制能為財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施提供強(qiáng)有力的保障，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、監(jiān)測、診斷財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施過程出現(xiàn)的各種隱形決策失誤，同時(shí)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制提供的信息為企業(yè)及時(shí)修正財(cái)務(wù)戰(zhàn)略帶來了強(qiáng)有力的技術(shù)支撐。

（二）實(shí)施全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理是指企業(yè)對(duì)未來的經(jīng)營活動(dòng)和相應(yīng)財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分全面的預(yù)測和籌劃，并通過對(duì)執(zhí)行過程的監(jiān)控，將實(shí)際完成情況與預(yù)算目標(biāo)不斷對(duì)照分析，從而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營活動(dòng)的改善和調(diào)整。

由此可見，全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的重要支撐，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具體實(shí)施后的完成結(jié)果，需要通過與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比和分析，從而考察財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，發(fā)現(xiàn)存在的問題和不足，進(jìn)而調(diào)整、改善財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定和實(shí)施流程。

（作者單位：?？诮?jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]曹艷宏，梁迎昕著.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略環(huán)境分析.現(xiàn)代審計(jì)與會(huì)計(jì)，2006.12.

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房地產(chǎn)不景氣的原因范文第5篇

一、國外房價(jià)走勢(shì)與影響因子分析

國外成熟的房地產(chǎn)市場及其變化，為中國房地產(chǎn)市場研究提供了豐富的素材和經(jīng)驗(yàn)。英國勞埃德銀行旗下的勞埃德TSB國際的全球房地產(chǎn)市場報(bào)告指出，“從2001年至2011年十年間，被調(diào)查的32個(gè)國家和地區(qū)平均上漲56%；其中，漲幅前三名為印度、俄羅斯、南非，分別為284%、209%、161%；跌幅前三名為日本、愛爾蘭、德國，分別為30%、23%、17%；中國內(nèi)地位居第14位，漲幅為47%”。

這一結(jié)果符合市場的基本認(rèn)識(shí)：新興市場國家房價(jià)普遍漲幅居前，發(fā)達(dá)國家房價(jià)平穩(wěn)甚至跌幅較大。筆者查閱了各國官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)上述榜單中的前后三甲，加上中國、美國兩大主要經(jīng)濟(jì)體共計(jì)八個(gè)國家的GDP、人口、城市化率、房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)等多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長與人口流動(dòng)對(duì)房價(jià)變化起著至關(guān)重要的作用。如圖1，2001年至2011年期間，GDP增幅最大的依次是俄羅斯、中國、印度、南非；增幅最小的依次是日本、美國、德國、愛爾蘭。

如圖2，城鎮(zhèn)人口（總?cè)丝谂c城市化率的乘積）增長最快的依次是中國、印度、愛爾蘭、南非；城鎮(zhèn)人口增長最慢的依次是俄羅斯、德國、美國、日本。

如圖3，城市化率第一梯隊(duì)的是日本、美國、德國、俄羅斯，均大于70%，其中日本城市化率最高；第二梯隊(duì)的是愛爾蘭、南非、中國、印度，均小于70%，其中印度城市化率最低。

如上分析得出以下三點(diǎn)結(jié)論。

一是城市化率代表房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Γ瑑烧叱韶?fù)相關(guān)，城市化程度越高，市場對(duì)未來房價(jià)上漲的預(yù)期在遞減。房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要依賴兩個(gè)方面，一方面農(nóng)村人口涌入城市帶來新增人口和新增需求；另一方面城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來商住環(huán)境的改善，在城市化率不斷提升的過程中，這兩方面的推動(dòng)因素會(huì)累加，并積極促進(jìn)房價(jià)的上漲。當(dāng)城市化率較高時(shí)，由于人口密度過大、交通擁堵、醫(yī)療教育資源緊缺等因素，反而出現(xiàn)逆城市化，即出現(xiàn)城鎮(zhèn)人口減少。從上述分析可以看出，房價(jià)漲幅第一的印度城市化率水平最低，僅為31%；房價(jià)跌幅第一的日本城市化率水平最高，高達(dá)91%。

二是各國房價(jià)漲跌的原因不盡相同，如俄羅斯雖城鎮(zhèn)人口出現(xiàn)負(fù)增長，但GDP卻是10年前的6倍，經(jīng)濟(jì)爆炸式增長抵銷了城鎮(zhèn)人口負(fù)增長所帶來的負(fù)面影響，房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲；而日本雖城鎮(zhèn)人口出現(xiàn)14%左右的增長，但GDP卻僅有41%的增長，基本處于滯漲狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)不景氣拖累房地產(chǎn)市場需求的釋放，房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌。

三是房價(jià)漲跌受到多個(gè)因素綜合影響，如GDP、城鎮(zhèn)人口、人口密度等指標(biāo)的變化均會(huì)影響房價(jià)，各個(gè)因素之間可能相互抵消或相互促進(jìn)，共同對(duì)房價(jià)走勢(shì)形成促進(jìn)或抑制作用。為此，筆者對(duì)上述8個(gè)國家2001年至2011年期間的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一處理，并將各影響因子的乘積作為綜合系數(shù)，如表1。

房價(jià)漲幅前三甲的印度、俄羅斯、南非，綜合系數(shù)分別為5.90、5.84、4.60；房價(jià)跌幅前三甲的日本、愛爾蘭、德國綜合系數(shù)分別為1.62、3.01、1.93。除了愛爾蘭外，其他5個(gè)國家的綜合系數(shù)與其房價(jià)漲跌幅排名情況存在明顯的邏輯關(guān)系，即綜合系數(shù)越高，房價(jià)漲幅越大，反之跌幅越大。

二、中國房價(jià)持續(xù)上漲根源

如上分析，中國的綜合系數(shù)高達(dá)8.26，該數(shù)值甚至高于漲幅排名第一的印度，但前述全球房地產(chǎn)市場報(bào)告中提到“中國10年間的漲幅僅為47%，排名第14位”，這并不符合綜合系數(shù)表中的邏輯關(guān)系，也不符合中國近十年來平均房價(jià)基本翻番的事實(shí)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國平均房價(jià)從2001年的2170元/平方米上漲到2011年的5357元/平方米，2011年是2001年的2.47倍。

基于國際比對(duì)，我們可以看出中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、房價(jià)“越調(diào)越漲”的根源在于中國處于城市化進(jìn)程提速、經(jīng)濟(jì)快速增長的歷史階段，這也是房地產(chǎn)行業(yè)繁榮、房價(jià)暴漲的必然階段。中國在2001年至2011年十年間，GDP（當(dāng)年價(jià)格）從13172萬美元提高到72038萬美元，年均增長17.9%；城市化率從37%提高到51%，增加14個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)高速增長、城鎮(zhèn)人口大幅增加，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩大因素沒有相互抵消，而是相互促進(jìn)造成疊加效應(yīng)，最終導(dǎo)致中國房價(jià)的牛市。

三、結(jié)論與啟發(fā)

筆者曾在《房價(jià)形成的基本邏輯》、《房價(jià)形成機(jī)制與定量分析初探》等文中提出供求關(guān)系決定房價(jià)，房價(jià)是供求比的函數(shù)；在供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，房價(jià)取決于需求的變化，需求包括剛性需求、改善性需求、投資性需求三大類；需求取決于新增城市人口與人均可支配收入所形成的購買力。結(jié)合以上各國實(shí)證數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，我們可以推斷：城鎮(zhèn)人口的增減、人口密度的大小對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生重要影響，代表經(jīng)濟(jì)增長成果的GDP指標(biāo)與房價(jià)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。