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地產(chǎn)項目實(shí)施方案范文第1篇

摘 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人們在重視建筑質(zhì)量的同時，更提高了對于建筑物檔次的品味要求，因此對于房地產(chǎn)項目的外墻施工技術(shù)也有了更高的要求，合理的房地產(chǎn)項目外墻施工技術(shù)管理方案對于保證房地產(chǎn)項目外墻施工的質(zhì)量和安全有重要的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；外墻施工；管理方案

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，人們在重視建筑質(zhì)量的同時，更提高了對于建筑物檔次的品味要求，因此對于房地產(chǎn)項目的外墻施工技術(shù)也有了更高的要求，促進(jìn)了房地產(chǎn)項目的外墻施工技術(shù)的發(fā)展，而合理的房地產(chǎn)項目外墻施工技術(shù)管理方案對于保證房地產(chǎn)項目外墻施工的質(zhì)量和安全有重要的作用。

在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的背景下，外墻施工涂料產(chǎn)品的質(zhì)量和建筑外墻施工的工藝和方法都得到了大幅度的改進(jìn)和提高，由以前的平涂為主，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)有刮涂、噴槍噴涂、拉毛滾涂等多種形式。[1]目前在城區(qū)的房地產(chǎn)項目的建筑外墻使用涂料的施工工藝已經(jīng)是建筑市場的主流，但是在建筑施工中，還存在著涂料質(zhì)量問題以及工程質(zhì)量等問題，這對于房地產(chǎn)項目的建筑外墻的總體質(zhì)量造成了一定的影響。因此，有必要對房地產(chǎn)項目外墻施工技術(shù)的管理方案進(jìn)行控制和改進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)項目外墻施工技術(shù)管理水平的提高，從而使房地產(chǎn)項目建筑物外墻的總體質(zhì)量能夠得到一定的保障。

1 當(dāng)前在房地產(chǎn)項目外墻施工中存在的問題

房地產(chǎn)項目的建筑施工中，建筑物外墻的施工處理存在著一定的質(zhì)量通病，對房地產(chǎn)項目的如期完工造成了一定的影響。這些質(zhì)量上存在的問題主要表現(xiàn)在外墻涂料上的基層、面層的滲漏、剝落、粉化、裂縫、起皮、褪色或變色，以及使用壽命較短等方面。[2]具體的表現(xiàn)是：第一，外墻的表面褪色或變色的問題，在很多房地產(chǎn)項目中的建筑物外墻上經(jīng)常會出現(xiàn)不同程度的褪色、變色問題，主要的特征表現(xiàn)為建筑物的外墻原色變的暗淡或泛白，外墻的陰陽兩面的顏色差別十分突出等；第二，建筑物外墻的表面出現(xiàn)開裂，目前房地產(chǎn)項目的建筑外墻普遍存在著龜裂的現(xiàn)象，或者在外墻表面的部分位置存在著的結(jié)構(gòu)性開裂，特別是近幾年以來，由于為了提高房地產(chǎn)項目的建筑節(jié)能，在建筑物外墻上采用了外墻保溫的技術(shù)工程，導(dǎo)致建筑物的抗裂砂漿的厚度不夠或者柔性不足，這樣易造成建筑物的外墻出現(xiàn)不規(guī)則的開裂，也使建筑物外墻的防水性能大大降低，時間久了以后就會造成粘結(jié)砂漿的碳化，不僅降低了建筑物外墻的保溫效果，還可能會造成大面積墻面墜落的隱患；第三，由于建筑外墻涂料的附著力不足，導(dǎo)致表面出現(xiàn)剝落、起皮、粉化的現(xiàn)象等；第四，在房地產(chǎn)項目建筑物外墻施工出現(xiàn)的管理和質(zhì)量問題，表現(xiàn)為外墻施工管理不到位、施工隊伍的人員素質(zhì)較低、施工的技術(shù)較差等問題。

房地產(chǎn)項目外墻施工時，假如在新墻體或者基層的水分還有干透的情況下，就馬上將涂飾覆蓋上去，當(dāng)基層風(fēng)干后，就會因?yàn)槭湛s而產(chǎn)生縫隙；或者是由于在外墻施工過程中對基層進(jìn)行抹灰時，沒有將厚薄控制均勻，因而造成了不均勻的收縮，使貼塊料出現(xiàn)空鼓或則縫隙沒有填實(shí)的情況等；又或者是在有雨蓬、泛水的位置及處于門窗臨邊位置上的墻體沒有做好防水的處理，導(dǎo)致外墻施工工程出現(xiàn)質(zhì)量問題。建筑物外墻的質(zhì)量問題，不僅會直接對建筑物的整體裝飾效果造成影響，而且對于建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)也不能起到保護(hù)的作用，大大地減少了建筑物的使用壽命。

此外，建筑物周圍的環(huán)境變化也會對建筑物外墻的施工質(zhì)量造成影響。建筑外墻的施工材料在使用時，由于使用因素的影響以及自然環(huán)境的長期影響，也會受到一定程度的破壞。[3]由于自然環(huán)境中的濕度、溫度的變化會對建筑物外墻面層和基層材料的收縮或膨脹造成影響，在長期反復(fù)變化的交替作用下，外墻的面層和基層材料會漸漸因?yàn)樵馐芷茐牡木壒识霈F(xiàn)起殼、裂縫和小塊脫落的現(xiàn)象。當(dāng)材料遭受到破壞又沒有及時地進(jìn)行處理和保護(hù)，侵蝕就會順著出現(xiàn)的裂縫深入到外墻墻體，使整個外墻墻體遭受到破壞，最終會導(dǎo)致整個外墻失去光澤，墻面變色、發(fā)黑，在濕度更高的地區(qū)還會出現(xiàn)霉變的現(xiàn)象。

2房地產(chǎn)項目外墻技術(shù)的管理措施

2.1房地產(chǎn)項目外墻施工中的底層處理

在對房地產(chǎn)項目外墻進(jìn)行施工時，必須先對底層的表面進(jìn)行一定的處理，確保外墻底層的表面保持清潔，沒有脫模劑、白霜、泥土及油污或者其他污染物附著在上面。假如發(fā)現(xiàn)外墻底層的表面上有附著物，應(yīng)該用洗滌劑、砂紙、鋼絲刷以及鏟刀等工具除去，然后用清水將附著物清洗掉，當(dāng)?shù)讓颖砻娓稍镆院蟛拍苓M(jìn)行涂裝。墻面在經(jīng)過處理之后，應(yīng)該盡快開始進(jìn)行施工，避免重新對墻面造成污染。對外墻進(jìn)行涂裝時，不宜采用大面積批刮膩?zhàn)拥姆椒?，最好采用對抹灰層進(jìn)行細(xì)拉毛的方法，接著再進(jìn)行底漆、面漆的涂刷。假如確實(shí)需要批刮膩?zhàn)?，最好采用聚合物水泥膩?zhàn)?，絕不能采用普通的低強(qiáng)度內(nèi)墻膩?zhàn)?，而且對于膩?zhàn)訉右惨刂坪穸龋荒軌蛱?。此外，外墻面的底層不能太粗糙，因?yàn)樘植诘脑挄绊懙窖b飾的整體質(zhì)量，也不能夠太過光滑，因?yàn)樘饣脑拕t會降低涂料的附著力。

2.2對于薄層的建筑外墻在施工中的控制管理

對于薄層的建筑外墻涂料，特別適合細(xì)拉毛的墻面。如果需要采用批刮膩?zhàn)?，?yīng)該采用聚合物水泥膩?zhàn)?，并且要控制厚度，不能太厚，一般?jīng)過兩遍處理，第一遍底涂、第二遍面涂，根據(jù)建筑物外墻的施工工程的質(zhì)量要求可以適當(dāng)?shù)卦黾用嫱康拇螖?shù)。通?？梢圆捎脽o氣噴涂、有氣噴涂、刷涂或者輥涂的工藝。由于建筑物外墻涂料褪色是很普遍的問題，優(yōu)質(zhì)的外墻涂料雖然褪色的速度較慢，但這并不表示優(yōu)質(zhì)涂料永遠(yuǎn)不會褪色。[4]因此一般對于外墻涂料的選用，通常會采用較暗或者較深的顏色。一方面，這樣的顏色會使建筑整體風(fēng)格顯得沉穩(wěn)大方，另一方面，較為暗淡的顏色通常是采用無機(jī)顏料配制而成，而無機(jī)顏料要比有機(jī)顏料具有更強(qiáng)的耐候性，因此褪色的速率相對更慢。此外，對于同一棟建筑物，應(yīng)該選用同一批次的涂料，從而保證墻體的顏色能夠保持一致。

對于外墻涂料的涂裝施工溫度，通常有規(guī)定最低的溫度。其中乳膠漆這種涂料對于施工的溫度有較高要求，在施工過程中，假如溫度低于一定的程度，就會使成膜的效果受到影響。

3結(jié)束語

房地產(chǎn)項目的外墻施工技術(shù)管理對于外墻的質(zhì)量控制，受到的外部影響因素很多，包括施工的條件、施工環(huán)境的影響等，對于施工材料的選用、施工技術(shù)水平和施工工藝的要求都很高。雖然目前在房地產(chǎn)項目的外墻施工中還存在很多問題，但是隨著施工經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)、外墻施工技術(shù)水平的不斷提高以及科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，未來對于房地產(chǎn)項目的外墻施工技術(shù)的管理將出現(xiàn)更多更好的方案。

參考文獻(xiàn)：

[1]王超，袁偉.加強(qiáng)建筑外墻涂料施工質(zhì)量控制的措施[J].工程質(zhì)量管理.2006（4）：21-22

地產(chǎn)項目實(shí)施方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：危險源識別評價房地產(chǎn)

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

職業(yè)健康安全管理體系（Occupation Health Safety Management System.英文簡寫為“OHSMS”）是20世紀(jì)80年代后期在國際上興起的現(xiàn)代安全生產(chǎn)管理模式，它與ISO9000和ISO14000等標(biāo)準(zhǔn)體系一并被稱為“后工業(yè)化時代的管理方法”。 職業(yè)健康安全管理體系產(chǎn)生的主要原因是企業(yè)自身發(fā)展的要求。隨著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和生產(chǎn)集約化程度的提高，對企業(yè)的質(zhì)量管理和經(jīng)營模式提出了更高的要求。企業(yè)必須采用現(xiàn)代化的管理模式，使包括安全生產(chǎn)管理在內(nèi)的所有生產(chǎn)經(jīng)營活動科學(xué)化、規(guī)范化和法制化。

一、OHSMS危險源評價的發(fā)展和作用

危險源的國際定義為：可能導(dǎo)致人身傷害或健康損害的根源、狀態(tài)或行為，或其組合。OHSMS開展安全管理活動最基本的思路是：識別、辯識系統(tǒng)內(nèi)產(chǎn)品、過程、活動等存在的危險源，采用必要的方法和手段對其存在的風(fēng)險進(jìn)行評價，對照法律法規(guī)和其他要求等因素確定是否可接受，對其中不可接受的風(fēng)險確定控制措施，包括對現(xiàn)有的控制措施的評價、確定需要采取進(jìn)一步措施和新的控制措施，通過實(shí)施以控制職業(yè)健康安全風(fēng)險。

1.OHSMS危險源評價經(jīng)歷以了下發(fā)展階段：

1）1996年，英國頒布了BS8800《職業(yè)健康安全管理體系指南》；

2）1996年，美國工業(yè)衛(wèi)生協(xié)會制定了《職業(yè)健康安全管理體系》指導(dǎo)性文件；

3）1997年，澳大利亞和新西蘭提出了《職業(yè)健康安全管理體系原則、體系和支持技術(shù)通用指南》草案、日本工業(yè)安全衛(wèi)生協(xié)會（JISHA）提出了《職業(yè)健康安全管理體系導(dǎo)則》、挪威船級社（DNV）制訂了《職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》；

4）1999年，英國標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會（BSI）、挪威船級社（DNV）等13個組織提出了職業(yè)健康安全評價系列（OHSAS）標(biāo)準(zhǔn)，即OHSAS18001《職業(yè)健康安全管理體系—規(guī)范》、OHSAS18002《職業(yè)健康安全管 理體系—實(shí)施指南》；

5）1999年10月，原國家經(jīng)貿(mào)委頒布了《職業(yè)健康安全管理體系試行標(biāo)準(zhǔn)》；2001年11月12日，國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局正式頒布了《職業(yè)健康安全管理體系 規(guī)范》，自2002年1月1日起實(shí)施，代碼為GB/T28001-2001，屬推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)。

2.企業(yè)開展OHSMS標(biāo)準(zhǔn)活動的作用及意義

為企業(yè)提高職業(yè)健康安全績效提供了一個科學(xué)、有效的管理手段； 有助于推動職業(yè)健康安全法規(guī)和制度的貫徹執(zhí)行；使組織的職業(yè)健康安全管理由被動強(qiáng)制行為轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃幼栽感袨椋岣呗殬I(yè)健康安全管理水平；有助于消除貿(mào)易壁壘；對企業(yè)產(chǎn)生直接和間接的經(jīng)濟(jì)效益；將在社會上樹立企業(yè)良好的品質(zhì)和形象。

二、房地產(chǎn)項目建設(shè)工程項目常見危險源的識別與評價

在房地產(chǎn)項目建設(shè)工程項目管理中，因其隱蔽性和復(fù)雜性，危險源較一般工程更多，存在的形式也很復(fù)雜。筆者長期從事企業(yè)管理和項目管理工作，結(jié)合企業(yè)開展OHSMS標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的實(shí)踐，總結(jié)房地產(chǎn)項目建設(shè)工程項目常見危險源識別與評價如下：

1.辨識危險源時必須考慮的原則。①常規(guī)和非常規(guī)活動；②所有進(jìn)入工作場所的人員（包括合同方人員和訪問者）的活動；③工作場所的設(shè)施（無論由本組織還是由外界所提供）。此外危險源辨識還是一個動態(tài)的過程，每當(dāng)工作場所發(fā)生變化（如辦公地點(diǎn)搬遷等）設(shè)備設(shè)施（如新購進(jìn)一臺攪拌機(jī)）及工藝（如由原來的合成生產(chǎn)改為來料加工）發(fā)生改變時，都要對危險源辨識重新進(jìn)行辨識。

2．識別步驟：a.工作活動分類；b.危險源辨識；c.風(fēng)險評價；d.評定風(fēng)險是否可以接受；e.評價和確定需采取的控制措施；f.評審確定控制措施的充分性。

3．常見的識別與評價方法。在房地產(chǎn)項目建設(shè)工程項目管理中，常見的識別與評價方法有：詢問、交談、現(xiàn)場觀察、查閱有關(guān)記錄、獲取外部信息、工作任務(wù)分析等方法。

4.通過實(shí)踐總結(jié)的房地產(chǎn)項目建設(shè)工程項目常見危險源。

通過上述原則和識別評價后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)工程企業(yè)及涉及市政基本業(yè)務(wù)的危險源筆者總結(jié)如下：

1）大類：物理性危險、有害因素；化學(xué)性危險、有害因素；生物性危險、有害因素；心理、生理性危險、有害因素；行為性危險、有害因素；其它危險、有害因素。

2）在實(shí)踐中的表現(xiàn)方式：觸電，如各類用電機(jī)械設(shè)備；高處墜落，如橋梁工程作業(yè)和員的掛籃；物體打擊，如張拉預(yù)應(yīng)力筋；機(jī)械傷害，如攤鋪機(jī)運(yùn)行中，攀登機(jī)械；坍塌，如土方作業(yè)時基坑支護(hù)結(jié)構(gòu)雨水排泄不暢；火災(zāi)/爆炸，如土方開挖時遇到管線、煤氣管道等；中毒/職業(yè)病，如瀝青路面施工時未佩戴工作服、手套、鞋等勞保用品；傳染病，如臨時用工人員有傳染病，意外傷害，如露天作業(yè)人員雷電時無防范措施；涉及不同的作業(yè)部門和崗位，因其復(fù)雜性和不確定性，在實(shí)踐操作中，必須嚴(yán)加防范。

三、房地產(chǎn)項目建設(shè)工程項目風(fēng)險評價與控制措施的確定

1.評價的基本要求。

根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)工程的特點(diǎn)，依據(jù)承包工程的類型、特征、規(guī)模及自身管理水平等情況，找出可能存在的危害因素，辨識與各項活動有關(guān)的所有危險源，在有現(xiàn)有控制措施適當(dāng)?shù)那闆r下，對與各項危險源有關(guān)的風(fēng)險作出主觀評價，判斷風(fēng)險是否可接受，評價和確定需要采取的控制措施（包括現(xiàn)有措施的有效性及需要采取進(jìn)一步措施的需求）；針對已改進(jìn)的控制措施，重新評價風(fēng)險，并檢查風(fēng)險是否可接受（識別出危險源，并對并對危險源逐一評價，將其中導(dǎo)致事故發(fā)生的可能性較大、且事故發(fā)生造成嚴(yán)重后果的危險源定義為重大危險源；）對危險源可能出現(xiàn)傷害的范圍、性質(zhì)和時效性，制定消除和控制的技術(shù)性措施，且應(yīng)納入企業(yè)安全管理制度、職工安全教育培訓(xùn)、安全操作規(guī)程中。同一個企業(yè)因不同的項目和區(qū)域、管理人員變化，也會引起危險源數(shù)量和內(nèi)容的改變，因此企業(yè)對危險源識別應(yīng)及時更新，從而提高企業(yè)生產(chǎn)的安全性。

2.評價方法。

房地產(chǎn)項目建設(shè)工程項目管理中，常見的評價方法有：

1）安全檢查表法。事先將檢查對象加以分解，將大系統(tǒng)分割成若干小的子系統(tǒng)，以提問或打分的形式，將檢查項目列表逐項檢查，避免遺漏；常使用于房地產(chǎn)項目建設(shè)工程正常施工階段的常設(shè)性檢查。

2）危險指數(shù)法。通過評價人員對幾種工藝現(xiàn)狀及運(yùn)行的固有屬性進(jìn)行比較計算，確定工藝危險特性重要性大小及是否需要進(jìn)一步研究；常使用于新技術(shù)新工藝新材料帶來的危險源風(fēng)險防范。

地產(chǎn)項目實(shí)施方案范文第3篇

由鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局主持，在鄂爾多斯市召開了《富興花園三期工程建設(shè)項目可行性研究報告》專家咨詢評估會議。鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局、鄂爾多斯市建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古乘風(fēng)交通咨詢有限公司等單位的領(lǐng)導(dǎo)和代表，以及專家組成員(名單附后)出席了會議。專家組審閱了可行性研究報告，并聽取了編制單位的匯報后，提出如下咨詢評估意見和建議：

一、總體評價

編制框架內(nèi)容基本符合可行性研究報告要求，但在建筑規(guī)模的確定依據(jù)、建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計方案說明、消防內(nèi)容和建筑設(shè)備選型等方面沒有達(dá)到編制深度要求，缺乏附圖，核實(shí)總投資。建議重新編制。

二、具體意見和建議

(一)總論、建筑、結(jié)構(gòu)

1、報告已提供凈用地面積、綠化率、停車位數(shù)量，未提供基底面積和道路面積，建議報告補(bǔ)充完善。既為三期工程，應(yīng)先說明地塊現(xiàn)有設(shè)施。市場預(yù)測應(yīng)針對項目內(nèi)容進(jìn)行。

2、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑密度<20%，而本項目實(shí)施方案確定的建筑密度為26.5%,超出規(guī)劃條件，建議說明理由，并重新確定實(shí)施方案建筑密度。

3、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑高度<80米，而本項目實(shí)施方案雖說明各建筑總層數(shù)，但未提供實(shí)施方案各建筑高度，也未說明主要建筑高度是否滿足規(guī)劃條件，需補(bǔ)充實(shí)施方案各建筑高度。

4、完善建設(shè)項目的平面布局、建筑功能、交通組織設(shè)計方案。

5、細(xì)化建筑方案內(nèi)容，各建筑應(yīng)分別說明，特別關(guān)于地下室應(yīng)單獨(dú)說明功能。

6、補(bǔ)充結(jié)構(gòu)設(shè)計內(nèi)容，說明建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)的形式、埋置深度及地基承載力的設(shè)計要求，完善建設(shè)項目上部結(jié)構(gòu)和下部結(jié)構(gòu)的建筑結(jié)構(gòu)形式及設(shè)計要求等。

7、補(bǔ)充建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖、建筑的相關(guān)圖紙。

(二)建筑設(shè)備

1、核實(shí)市政給排水、供熱、燃?xì)?、電力、電信的條件和參數(shù)，補(bǔ)充室外管道和設(shè)施平面布置圖，明確主要水池、設(shè)備、管道等的規(guī)格和數(shù)量，補(bǔ)充主要設(shè)備材料表。

2、各建筑的設(shè)備工程應(yīng)分建筑分別說明。

3、補(bǔ)充負(fù)荷估算的內(nèi)容，如用水量、排水量、供熱負(fù)荷、用電負(fù)荷、空調(diào)冷熱負(fù)荷等。

4、細(xì)化動力設(shè)計內(nèi)容，如換熱站等。

5、補(bǔ)充說明設(shè)置空調(diào)和燃?xì)夤?yīng)的范圍，細(xì)化設(shè)計方案說明。

6、校核消防設(shè)計內(nèi)容。

(三)投資估算

補(bǔ)充建設(shè)規(guī)模確定依據(jù)、土建、裝飾工程估算指標(biāo)測算過程。

1、編制說明：補(bǔ)充工程概況并說明建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模構(gòu)成(*棟、*層)、投資估算編制基準(zhǔn)期及總投資;編制依據(jù)應(yīng)為09屆造價依據(jù);補(bǔ)充工程費(fèi)用估算編制方法及土建、裝飾估算指標(biāo)測算過程;并計取基本預(yù)備費(fèi)。

2、單項工程估算表：①主體工程建設(shè)規(guī)模缺乏依據(jù)，土建、裝飾估算應(yīng)分列，校核給排水、暖通、電氣估算指標(biāo);②小區(qū)輔助和基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)在補(bǔ)充工程量依據(jù)(圖紙)基礎(chǔ)上，其估算指標(biāo)應(yīng)重新測算，并補(bǔ)充給水泵房、換熱站、配電室、燃?xì)庹{(diào)壓箱等設(shè)備分?jǐn)偼顿Y。③按照《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》及當(dāng)?shù)匚募侠碛嬋」こ唐渌M(fèi)用，土地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)附依據(jù)。

地產(chǎn)項目實(shí)施方案范文第4篇

為進(jìn)一步加快舊城改造步伐，改善人居環(huán)境，提升城市形象，依據(jù)市委、市政府《關(guān)于加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見》、市人民政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城中村（居）和舊城改造土地管理工作的通知》精神及有關(guān)政策法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，就加快推進(jìn)舊城改造工作提出如下意見。

一、指導(dǎo)思想和基本原則

舊城改造要堅持“政府主導(dǎo)、街村主體，統(tǒng)一規(guī)劃、整體推進(jìn)，連片開發(fā)、集中配套，以人為本、讓利于民，依法實(shí)施、規(guī)范運(yùn)作”的原則，統(tǒng)籌考慮村（居）民安置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)等因素，兼顧各方利益，節(jié)約、集約利用土地，高起點(diǎn)規(guī)劃，高水設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高質(zhì)量運(yùn)作，逐步實(shí)現(xiàn)“改出一批新社區(qū)，改出一批新產(chǎn)業(yè)，改出一批新財富，改出一批新市民”目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)城市形象和城市綜合競爭力根本性提升。

二、舊城改造項目實(shí)施程序

（一）市規(guī)劃管理部門根據(jù)舊城改造專項規(guī)劃，確定改造片區(qū)，提出片區(qū)控制性規(guī)劃意見。

（二）各街道（開發(fā)區(qū)）提出舊城改造年度計劃，報市舊城改造工作指揮部審核，經(jīng)審核符合要求的，市舊城改造工作指揮部報市政府審批。重要片區(qū)也可由舊城改造工作指揮部與相關(guān)街道（開發(fā)區(qū)）會商后，直接提出改造計劃，報市政府審批。

（三）市政府批準(zhǔn)舊城改造年度計劃后，由市規(guī)劃管理部門確認(rèn)改造項目四址范圍，提出規(guī)劃設(shè)計條件；國土部門確認(rèn)改造項目范圍內(nèi)各類土地面積及權(quán)屬。

（四）各街道（開發(fā)區(qū)）在調(diào)查摸底基礎(chǔ)上，根據(jù)規(guī)劃、國土部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件和土地狀況，編制改造項目實(shí)施方案，報市舊城改造工作指揮部審查。

（五）市舊城改造工作指揮部組織城建、國土、財政、審計、監(jiān)察等部門，對改造項目實(shí)施方案進(jìn)行會審，出具審查意見，報市政府批準(zhǔn)。

（六）市政府批準(zhǔn)改造項目實(shí)施方案后，各街道（開發(fā)區(qū)）采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式，確定土地開發(fā)整理單位。其中集體土地上的改造項目，以村（居）為單位，村（居）民安置補(bǔ)償協(xié)議簽約率達(dá)到95%以上，方可按程序依法辦理用地手續(xù)，開工建設(shè)安置房。

（七）市政府組織各街道（開發(fā)區(qū)）、有關(guān)單位實(shí)施房屋征收工作。

（八）改造項目用地達(dá)到凈地條件后，納入政府土地儲備，依法公開出讓，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

三、加強(qiáng)舊城改造規(guī)劃管理

（一）舊城改造建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃。按照就近集中、成片開發(fā)的要求，加快編制完善舊城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，做好修建性詳細(xì)規(guī)劃編制，提高小高層和高層住宅建設(shè)比例，從嚴(yán)控制多層住宅建設(shè)比例。

（二）改造項目要嚴(yán)格按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則》等規(guī)范要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，確保各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)齊全。要加強(qiáng)對舊城改造規(guī)劃的調(diào)控和管理，強(qiáng)化規(guī)劃的剛性約束，嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施建設(shè)和管理。

（三）舊城改造項目安置區(qū)與銷售區(qū)分區(qū)建設(shè)，涉及多個村（居）、單位的改造項目，安置區(qū)要相對集中。

（四）舊城改造項目修建性詳細(xì)規(guī)劃可由市政府組織編制，或由土地開發(fā)整理單位負(fù)責(zé)編制，費(fèi)用計入土地開發(fā)整理成本。

四、在推進(jìn)舊城改造中發(fā)展壯大村（居）集體經(jīng)濟(jì)

（一）改造村（居）原址以外新增用地納入片區(qū)整體改造的，按照新增土地總面積的20%為村（居）留用經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。該新增用地不再享受土地增值收益獎勵政策。

（二）留用經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地的方式分為留用土地、資金補(bǔ)助、代建回購、土地作價入股等方式，由村（居）自主選擇。

1、改造村（居）選擇留用土地方式，由村（居）按照該區(qū)域控制性規(guī)劃自行建設(shè)，土地性質(zhì)保持原性質(zhì)不變。

2、改造村（居）選擇資金補(bǔ)助方式，對留用土地按照片區(qū)規(guī)劃用途評估價值扣除征地費(fèi)用，作為補(bǔ)助資金，由市政府撥付給村（居），用于村（居）集體發(fā)展和村民生活保障。

3、改造村（居）選擇代建回購方式，對留用土地按片區(qū)規(guī)劃用途評估價值扣除征地費(fèi)用，改造村（居）回購等值的建筑物。

4、改造村（居）選擇土地作價入股方式，對留用土地按片區(qū)規(guī)劃用途評估價值扣除征地費(fèi)用，以入股方式參與項目的開發(fā)建設(shè)，獲取經(jīng)濟(jì)收益。

（三）鼓勵、支持村（居）參與舊村（城）改造。鼓勵村（居）將集體存量資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度改革，依法設(shè)立由全體村（居）民共同持股的股份有限公司或有限責(zé)任公司。公司可以聯(lián)合開發(fā)企業(yè)成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依照法定程序參與和實(shí)施舊村（城）改造，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，享有開發(fā)收益。

五、明確保障性住房配建要求

改造項目扣除安置用地后，開發(fā)用地按不低于規(guī)劃住宅建筑面積5%的比例配建保障性住房。保障性住房通過工程竣工驗(yàn)收后由市政府無償收回。

確因規(guī)劃功能配置等原因不能實(shí)施保障性住房配建的住宅建設(shè)用地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可不實(shí)施實(shí)物配建。

配建保障性住房的房地產(chǎn)開發(fā)用地，由城建部門確定配建面積、住房套型面積、建設(shè)工期及配建標(biāo)準(zhǔn)等建設(shè)條件，作為土地“招拍掛”的附加條件，并在土地出讓合同及相關(guān)建設(shè)合同中明確。

六、完善舊城改造有關(guān)政策

（一）用地支持

1、擬改造片區(qū)內(nèi)村（居）原址、村辦企業(yè)、村（居）公益性建設(shè)用地和其他土地，一并納入片區(qū)整體改造用地。

2、改造片區(qū)內(nèi)新修建的市政道路、其他市政公共設(shè)施占用改造村莊原址土地的，由市政府負(fù)責(zé)支付征收費(fèi)用，或者在片區(qū)新增土地內(nèi)置換等量土地；占用村莊原址以外土地的，按照征地補(bǔ)償辦法予以補(bǔ)償。

（二）征收安置補(bǔ)償

1、征收補(bǔ)償以房屋補(bǔ)償為主、貨幣補(bǔ)償為補(bǔ)充。市政府另行研究制定市區(qū)房屋征收安置補(bǔ)償指導(dǎo)意見，統(tǒng)一規(guī)范市區(qū)各類房屋的征收補(bǔ)償辦法，任何項目不得突破。

2、被征收房屋土地性質(zhì)為集體土地或者國有劃撥土地的，安置房土地性質(zhì)為國有劃撥。國有劃撥土地上建設(shè)的安置房屋按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理，五年后按規(guī)定繳納土地收益，可上市交易；被征收房屋土地性質(zhì)為國有出讓的，安置房土地性質(zhì)為國有出讓。

3、改造片區(qū)要依法按程序選擇資質(zhì)較高、業(yè)績突出、誠信執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)評估企業(yè)參與房屋及附屬物評估工作，確保評估結(jié)果真實(shí)、合法。市房屋征收管理部門對評估企業(yè)執(zhí)業(yè)情況建立誠信制度，加強(qiáng)監(jiān)督管理。

（三）舊城改造項目土地成交價款撥付及獎勵

1、土地開發(fā)整理單位依法競得改造項目原村址土地使用權(quán)，土地成交價款實(shí)行收支兩條線管理，土地出讓成交后，按政策規(guī)定扣除政府土地收益及有關(guān)費(fèi)用（包括社會保障資金），剩余價款的90%于15日內(nèi)撥付給土地開發(fā)整理單位，10%剩余價款作為項目履約金，在項目全部完成并驗(yàn)收合格后撥付給土地開發(fā)整理單位。

2、其他單位以土地開發(fā)整理成本競得改造項目原村址土地使用權(quán)，成交價款按政策規(guī)定扣除政府土地收益及有關(guān)費(fèi)用（包括社會保障資金）后，剩余價款撥付給土地開發(fā)整理單位，差額部分由土地開發(fā)整理單位自行承擔(dān)。

3、其他單位以高于土地開發(fā)整理成本競得改造項目原村址土地使用權(quán)，成交價款按政策規(guī)定扣除政府土地收益及有關(guān)費(fèi)用（包括社會保障資金）后，如剩余價款小于或等于土地開發(fā)整理成本及土地開發(fā)整理成本8%的管理費(fèi)之和，剩余價款撥付給土地開發(fā)整理單位；如剩余價款大于土地開發(fā)整理成本及土地開發(fā)整理成本8%的管理費(fèi)之和，除撥付給土地開發(fā)整理單位土地開發(fā)整理成本及8%的管理費(fèi)外，剩余價款的40%獎勵給土地開發(fā)整理單位，20%獎勵給項目所在街道。

4、其他單位以低于土地開發(fā)整理成本價款競得改造項目原村址土地使用權(quán)，按政策規(guī)定扣除政府土地收益及有關(guān)費(fèi)用（包括社會保障資金），剩余價款撥付給土地開發(fā)整理單位，差額部分自行承擔(dān)。

（四）扶持政策

1、村原址內(nèi)的集體存量土地凈地招拍掛后，根據(jù)成交價款扣除有關(guān)稅費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)用后，撥付改造村（居）40%；撥付所在街道辦事處20%。改造村（居）按期完成房屋征收工作的，獎勵20%；按期完成安置房建設(shè)并驗(yàn)收合格的，獎勵10%；改造項目按期全部完成并驗(yàn)收合格的，獎勵10%。

2、改造項目安置房免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（供熱、燃?xì)?、給水除外）和市級行政性事業(yè)性收費(fèi)（人防費(fèi)、勞保費(fèi)除外）。開發(fā)建設(shè)部分配建保障性住房的，該開發(fā)建設(shè)部分免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（供熱、燃?xì)?、給水除外）和市級行政性事業(yè)性收費(fèi)（人防費(fèi)、勞保費(fèi)除外）；開發(fā)建設(shè)部分不配建保障性住房的，該開發(fā)建設(shè)部分基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（供熱、燃?xì)?、給水除外）和市級行政性事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的50%收取（人防費(fèi)、勞保費(fèi)除外）。

七、其他規(guī)定

（一）市政府已批準(zhǔn)的舊村改造項目中，改造規(guī)劃方案已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，目前正在實(shí)施房屋征收安置的項目，由各街道（開發(fā)區(qū)）負(fù)責(zé)做好相關(guān)工作；其他村莊不再單獨(dú)實(shí)施改造，按規(guī)劃納入片區(qū)改造范圍。其中已按政辦發(fā)號文件規(guī)定程序確定了土地開發(fā)整理單位的，由土地開發(fā)整理單位自行確定是否繼續(xù)參與舊村改造，自動放棄的，前期投入費(fèi)用不予返還。

（二）市政府尚未批準(zhǔn)改造的村（居），嚴(yán)禁擅自與開發(fā)企業(yè)簽訂改造協(xié)議。違反舊村（城）改造實(shí)施程序，擅自簽訂改造協(xié)議的，市政府不予批準(zhǔn)。

（三）如舊城改造片區(qū)涉及到兩個或者兩個以上街道，原則上由占地面積大的街道作為改造項目實(shí)施方案編制單位和土地開發(fā)整理招標(biāo)單位，或由市政府指定。

（四）舊城改造項目協(xié)議由所在街道（開發(fā)區(qū)）與開發(fā)企業(yè)簽訂。協(xié)議文本在簽訂前須報市舊城改造工作指揮部審核，報市政府法制辦審查。協(xié)議簽訂后，報市政府備案。未經(jīng)審核、審查的協(xié)議，市政府不予備案。

改造項目涉及兩個或兩個以上街道（開發(fā)區(qū)）的，由市舊城改造工作指揮部會同相關(guān)街道（開發(fā)區(qū)）與開發(fā)企業(yè)簽訂協(xié)議。

地產(chǎn)項目實(shí)施方案范文第5篇

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的土地整理儲備工作，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地整理儲備，是指市人民政府確定的土地整理儲備機(jī)構(gòu)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市建設(shè)的需要，按照本辦法的規(guī)定，對納入儲備范圍的集體土地依法實(shí)施征收，對國有土地實(shí)施收購、收回、置換后，進(jìn)行土地前期開發(fā)整理，并予以儲存，以備供應(yīng)土地的行為。

第四條本市土地整理儲備實(shí)行集中統(tǒng)一管理制度。

市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)本市土地整理儲備工作。市土地資產(chǎn)管理委員會負(fù)責(zé)本市土地整理儲備計劃的審議和實(shí)施的監(jiān)督工作，協(xié)調(diào)解決土地整理儲備工作中的重大問題。

市土地行政主管部門負(fù)責(zé)本市土地整理儲備的統(tǒng)一管理和土地整理儲備計劃的編制工作。

市土地整理中心作為本市土地整理儲備機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)土地整理儲備計劃的組織實(shí)施和土地收購、整理儲備、委托交易工作。城市發(fā)展控制區(qū)以外的土地整理儲備工作，由區(qū)、縣人民政府組織實(shí)施。

市人民政府對土地整理儲備機(jī)構(gòu)有其他規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五條市土地整理中心可以委托區(qū)、縣土地行政主管部門所屬的土地整理單位承擔(dān)區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施的土地整理項目。根據(jù)需要，市土地整理中心還可以委托其他單位對特定的區(qū)域、特定的建設(shè)項目實(shí)施土地整理。

第六條下列土地納入土地整理儲備范圍：

（一）因公共利益需要或者實(shí)施城市規(guī)劃，需要使用的土地；

（二）因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因，停止使用的國有土地；

（三）土地使用權(quán)人未按照土地使用權(quán)出讓合同約定或國有土地劃撥決定書規(guī)定的期限動工開發(fā)，需要收回土地使用權(quán)的土地；

（四）土地使用權(quán)使用期限屆滿，需要收回的土地；

（五）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收后未確定用地單位的土地；

（六）依法確認(rèn)的閑置土地；

（七）依法確認(rèn)為無土地使用權(quán)人的土地；

（八）政府委托管理的其他國有土地；

（九）其他納入整理儲備范圍的土地。

第七條本市實(shí)行土地整理儲備計劃管理制度。

市土地行政主管部門根據(jù)城市建設(shè)的需要，按照本市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃及土地市場的供求情況，擬定土地整理儲備計劃，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會審議通過，報市人民政府批準(zhǔn)后，由市土地整理中心組織實(shí)施。

土地整理儲備計劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）年度整理儲備土地規(guī)模；

（二）年度整理儲備土地供應(yīng)規(guī)模；

（三）年度末儲備土地的存量規(guī)模。

第八條土地整理儲備計劃按照項目實(shí)施管理。城市發(fā)展控制區(qū)以內(nèi)的項目實(shí)施計劃由市土地行政主管部門審批和下達(dá)，城市發(fā)展控制區(qū)以外的項目實(shí)施計劃由區(qū)、縣人民政府審批和下達(dá)。經(jīng)批準(zhǔn)的土地整理儲備項目實(shí)施計劃作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

第九條對納入土地整理儲備項目實(shí)施計劃范圍內(nèi)的土地，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)限制土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)限制新建、改建、擴(kuò)建地上建筑物，優(yōu)先組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，相關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)積極做好配合工作。

第十條市土地整理中心及其委托的單位實(shí)施土地整理，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合被整理土地的實(shí)際情況，制定土地整理實(shí)施方案。土地整理實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括土地整理的范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及進(jìn)度安排等內(nèi)容。

土地整理實(shí)施方案須報經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

第十一條根據(jù)土地整理儲備工作的需要，市土地整理中心及其委托的單位提出修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的意見，報規(guī)劃行政主管部門審定。

第十二條實(shí)施整理國有土地的，市土地整理中心及其委托的單位根據(jù)批準(zhǔn)的土地整理實(shí)施方案與被整理土地使用權(quán)人簽訂土地整理補(bǔ)償協(xié)議書。委托拆遷的，與被委托的拆遷單位簽訂房屋拆遷委托合同，并按照規(guī)定辦理城市規(guī)劃、建設(shè)用地和房屋拆遷等各項審批手續(xù)。涉及國有農(nóng)用地的，按照有關(guān)規(guī)定一并辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

第十三條征收集體土地的，市土地整理中心及其委托的單位持土地整理儲備項目實(shí)施計劃、土地整理實(shí)施方案批準(zhǔn)文件及其他要件，向土地行政主管部門申請辦理土地征收手續(xù)。涉及農(nóng)用地的，按照有關(guān)規(guī)定一并辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。

依法辦理土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的土地納入儲備。納入儲備滿2年未供應(yīng)的，由市土地行政主管部門在安排下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時，扣減相應(yīng)指標(biāo)。

第十四條被整理土地使用權(quán)的注銷與變更登記，由市土地整理中心及其委托的單位按照土地登記的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

地上房屋需要拆遷的，按照本市房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定辦理注銷登記；地上房屋需要保留并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，由市土地整理中心及其委托的單位持原權(quán)利人的委托書及其他要件，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第十五條整理非住宅房屋國有土地的，由市土地整理中心及其委托的單位委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，按照國有土地使用證書規(guī)定的土地用途、地上建筑物狀況、土地現(xiàn)狀利用條件等進(jìn)行土地和房產(chǎn)價格評估；根據(jù)評估結(jié)果，市土地整理中心及其委托的單位結(jié)合經(jīng)濟(jì)測算分析，與被整理土地使用權(quán)人協(xié)商確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條征收集體土地的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《天津市土地管理條例》及本市其他有關(guān)規(guī)定，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條整理城鎮(zhèn)住宅國有土地的，按照國家和本市有關(guān)房屋征收拆遷的規(guī)定確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條使用劃撥土地的企業(yè)，實(shí)施企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產(chǎn)有優(yōu)先購買權(quán)。

以有償方式取得的土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。

人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)的具體辦法，另行制定。

第十九條依法收回的國有土地，土地行政主管部門履行完畢相關(guān)程序，注銷原土地使用證后，交由市土地整理中心統(tǒng)一管理，納入政府儲備土地。

第二十條根據(jù)公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的單位整理國有土地，與被整理土地使用權(quán)人達(dá)不成土地整理協(xié)議的，可以按照法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限和程序申請對被整理土地使用權(quán)人的房屋及其他不動產(chǎn)實(shí)施征收。

第二十一條整理完畢的土地納入政府土地儲備庫，由市土地整理中心統(tǒng)一管理，土地使用權(quán)屬登記為市土地整理中心及其委托的單位。

任何單位或者個人不得擅自占用政府儲備土地或者在其地上取土。

第二十二條政府儲備土地未供應(yīng)前，市土地整理中心及其委托的單位可以將政府儲備土地連同地上物，采取出租、臨時使用等方式加以利用，所得收益專項用于土地整理儲備。

政府儲備土地的臨時利用時限，一般不得超過2年，且不能影響土地供應(yīng)。

第二十三條政府儲備土地臨時利用的，市土地整理中心及其委托的單位應(yīng)當(dāng)制定政府儲備土地臨時利用方案，報市土地行政主管部門批準(zhǔn)。

第二十四條城市發(fā)展控制區(qū)以內(nèi)的政府儲備土地，由市土地整理中心委托公開出讓。

政府儲備土地公開出讓前，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對土地出讓成本進(jìn)行核定。

第二十五條經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，市財政部門從繳入國庫的土地出讓金政府凈收益中劃出一定比例的資金，建立國有土地收益基金，專項用于土地整理儲備。

第二十六條市土地整理中心及其委托的單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金風(fēng)險管理，不得以任何形式為第三方提供擔(dān)保。