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房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷建議范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；定價(jià)；沖突

一、引言

發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)歷幾百年的發(fā)展，早已進(jìn)入成熟期。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只有約30年的歷史，還屬于朝陽行業(yè)，每年以較快的速度發(fā)展。從2010年開始，我國(guó)房地產(chǎn)每年的銷售額已突破5萬億元。隨著社會(huì)分工的細(xì)化和專業(yè)化的要求，選擇專業(yè)銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的開發(fā)商越來越多，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)——萬科就一直采用銷售的模式。實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目，開發(fā)商和銷售商的立場(chǎng)不同，專業(yè)知識(shí)和能力不同，對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)就會(huì)有不同的意見，雙方會(huì)產(chǎn)生沖突。擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目總體利益最大化出發(fā)，兼顧、協(xié)調(diào)開發(fā)商和銷售商的利益，針對(duì)實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出其定價(jià)原則和方法。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)的重要性及主要策略和方法

房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的主要目的是將開發(fā)出的項(xiàng)目產(chǎn)品以合理的價(jià)格盡快銷售出去，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)收益和利潤(rùn)。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、品質(zhì)以及項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位對(duì)產(chǎn)品準(zhǔn)確定價(jià)，以使項(xiàng)目產(chǎn)品具有較高的性價(jià)比。只有這樣，項(xiàng)目產(chǎn)品才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能得到客戶的認(rèn)同，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過高，超過項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，則對(duì)客戶不能形成較強(qiáng)的購買吸引力，項(xiàng)目產(chǎn)品有可能滯銷；如果項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過低，雖然能實(shí)現(xiàn)較快銷售，但開發(fā)商的利益就會(huì)受到損失，該賺的錢沒賺到。

根據(jù)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和價(jià)格決策理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有[1]：（1）成本加成定價(jià)法；（2）競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法；（3）需求導(dǎo)向定價(jià)法。為了獲取最大收益，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目銷售過程中還可以采取多種價(jià)格營(yíng)銷策略，以吸引客戶下單。這些營(yíng)銷策略包括價(jià)格折扣、特殊房源低價(jià)促銷、非整數(shù)定價(jià)等[2]。并且，在項(xiàng)目的不同銷售階段，即開盤階段、持續(xù)銷售階段和尾盤清理階段，還需要采用不同的定價(jià)策略和方法[3]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及多個(gè)主體，也存在多個(gè)相關(guān)利益方。從大的方面來講，主要有開發(fā)商，消費(fèi)者和政府三方。從開發(fā)商利益集團(tuán)來看，涉及到開發(fā)商本身，設(shè)計(jì)、施工單位，供貨商，銷售公司等。畢曉琳從政府、銀行、消費(fèi)者、開發(fā)商四個(gè)利益主體的角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)期望進(jìn)行了分析[4]。李研從如何合理控制房?jī)r(jià)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)商品的定價(jià)權(quán)應(yīng)由政府還是開發(fā)商掌握進(jìn)行了探討[5]。這些探討具有一定的意義，但是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)最直接的利益相關(guān)方是銷售商。房地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定價(jià)，離不開銷售商的工作。

三、實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)面臨的矛盾和沖突

對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)過程中，面臨著雙方利益沖突、定價(jià)權(quán)沖突以及價(jià)格與銷售進(jìn)度的矛盾。

（一）開發(fā)商與商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)上的沖突

目前，房地產(chǎn)銷售目前大多采用固定比例傭金模式。在這種傭金模式下，房地產(chǎn)開發(fā)商與銷售商之間就存在利益沖突，從各自的利益出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)有不同的意見。

1.固定比例傭金合約介紹

房地產(chǎn)開發(fā)商將一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作委托給專業(yè)的銷售公司，以利用其專業(yè)能力和對(duì)市場(chǎng)的敏感性，將項(xiàng)目產(chǎn)品以盡量高的價(jià)格在盡量短的時(shí)間內(nèi)銷售出去。

目前房地產(chǎn)銷售業(yè)中，普遍采用固定比例傭金合約，即開發(fā)商按照實(shí)現(xiàn)的銷售額的一定比例向銷售商支付傭金。傭金比例由銷售合約事先約定，一般是固定的，且比例較低（不超過2%）。

2.開發(fā)商與銷售商的利益沖突

在固定比例傭金模式下，開發(fā)商與銷售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在利益沖突。項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)的提高，并不能給銷售商帶來多大的收益。以一套市場(chǎng)價(jià)值約100萬元的住宅商品為例，假設(shè)雙方約定傭金比例為2%。如產(chǎn)品以100萬元進(jìn)行銷售，銷售商得到的傭金為2萬元；如果提高售價(jià)到110萬元，銷售商得到的傭金為2.2萬元，售價(jià)提高部分10萬元，銷售商只得到0.2萬元，但為以110萬元的價(jià)格銷售出去，銷售商要付出比以100萬元銷售出去多得多的努力，并且銷售時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，其成本會(huì)增加。所以，在對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上，銷售商傾向于定價(jià)較低，以加快項(xiàng)目銷售，便于其在較短時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售后離場(chǎng)。

但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，提高售價(jià)所帶來的收益絕大部分由開發(fā)商享有。由于至項(xiàng)目銷售時(shí)，項(xiàng)目的開發(fā)成本已經(jīng)固定，提高售價(jià)部分基本上就形成純利潤(rùn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)品定價(jià)方面傾向于高定價(jià)，對(duì)于產(chǎn)品以較高價(jià)格銷售有很高的積極性。

由于銷售雙方的立場(chǎng)不同，考慮利益的角度不同，雙方在項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)上就會(huì)有不同意見和看法，雙方存在沖突。

（二）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)與對(duì)市場(chǎng)變化敏感性的矛盾

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售的話，開發(fā)商和銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)都要發(fā)表意見，影響項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)。

目前，在房地產(chǎn)銷售中，一般的情況是銷售商提出項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議方案，開發(fā)商對(duì)銷售商提出的定價(jià)建議方案進(jìn)行審核。如果開發(fā)商認(rèn)可銷售商提出的定價(jià)建議方案，則按該方案進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)；如果開發(fā)商不認(rèn)可銷售商提出的方案，則對(duì)其進(jìn)行調(diào)整或者另外自行定價(jià)。總體來講，項(xiàng)目產(chǎn)品的最終定價(jià)權(quán)掌握在房地產(chǎn)開發(fā)商手中。

正常情況下，銷售商在銷售方面比開發(fā)商更具有專業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)。并且，銷售商長(zhǎng)期在市場(chǎng)中摸爬打滾，對(duì)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的敏感性，比開發(fā)商更能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的變化。另外，項(xiàng)目委托給銷售商進(jìn)行銷售后，開發(fā)商直接面對(duì)、接觸客戶和市場(chǎng)的機(jī)會(huì)就大大減少，主要由銷售商承擔(dān)；所以，銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)中的地位和優(yōu)劣勢(shì)了解得更為清楚。綜合上述幾方面原因，如果由銷售商來實(shí)施項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)，其定出的價(jià)格應(yīng)該更能符合市場(chǎng)的規(guī)律，更契合產(chǎn)品在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，也就更有利于項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。

但是，由于銷售商與開發(fā)商存在利益沖突，銷售商從自身利益最大化出發(fā)，希望項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)稍低于其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，以利于盡快完成項(xiàng)目的銷售。如果在沒有其他更好約束條件的情況下，將項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)權(quán)交給銷售商，就會(huì)發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)問題，銷售商就不會(huì)站在開發(fā)商的角度來考慮問題，項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)就會(huì)偏低，損害開發(fā)商的利益。

雖然理論上銷售商對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的能力更強(qiáng)，能進(jìn)行更精準(zhǔn)的市場(chǎng)定價(jià)。但是，定價(jià)權(quán)交給銷售商，又會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，損害開發(fā)商利益。房地產(chǎn)銷售合約必須處理好這一矛盾。

（三）項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)高低與銷售進(jìn)度的矛盾

根據(jù)需求定律，社會(huì)對(duì)產(chǎn)品的有效需求與產(chǎn)品的價(jià)格負(fù)相關(guān)。在其他條件不變的情況下，產(chǎn)品的價(jià)格越高，其需求越??；價(jià)格越低，需求越大。

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品數(shù)量是固定的。如果產(chǎn)品定價(jià)較高，就會(huì)影響到項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。由于提高項(xiàng)目定價(jià)，社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的有效需求下降，導(dǎo)致一定時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的銷售量降低，項(xiàng)目的銷售速度相應(yīng)減慢，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售周期延長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)商在考慮項(xiàng)目靜態(tài)收益的同時(shí)，還要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。盡早收回資金，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言也是很重要的。開發(fā)商可以利用收回的資金進(jìn)行其他項(xiàng)目投資，獲取收益，這就表現(xiàn)為開發(fā)商的資金機(jī)會(huì)成本。更有甚者，開發(fā)商如果資金鏈緊張，需要按照計(jì)劃的時(shí)間收回一定量的資金用于項(xiàng)目借款的償還；那么，這種情況下，對(duì)開發(fā)商而言，按時(shí)（下轉(zhuǎn)第115頁）（上接第113頁）盡早收回資金就比利潤(rùn)更重要，關(guān)系到開發(fā)商的企業(yè)存亡。

因此，開發(fā)商要處理好利潤(rùn)與資金鏈和機(jī)會(huì)成本的關(guān)系，處理好定價(jià)高低與銷售進(jìn)度的矛盾。

四、做好實(shí)行銷售項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的建議

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行銷售后，要想利用業(yè)務(wù)外包享受到專業(yè)分工帶來的好處，做好項(xiàng)目產(chǎn)品的定價(jià)非常重要，這樣才能最大程度上促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。

（一）改變固定比例傭金合約，調(diào)動(dòng)銷售商的積極性

銷售商在產(chǎn)品定價(jià)方面存在道德風(fēng)險(xiǎn)的原因主要是在固定比例傭金合約下，銷售商的利益取向與開發(fā)商不一致，對(duì)于提高項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)沒有多大興趣。為改變這種情況、充分調(diào)動(dòng)銷售商的積極性，可以改變固定比例傭金模式。比如，采用分級(jí)分成利益分配合約，對(duì)于約定價(jià)格以內(nèi)銷售的，開發(fā)商向銷售商按固定比例支付傭金；對(duì)于超過約定銷售價(jià)格一定幅度的，就超過約定價(jià)格部分，銷售商可按一個(gè)合理的比例參與利益分享；對(duì)于超過約定價(jià)格更高幅度的，銷售商按更高的比例進(jìn)行收益分享。這樣，根據(jù)銷售商對(duì)于售價(jià)提高的貢獻(xiàn)度來向其支付傭金，對(duì)銷售商形成很好的激勵(lì)，可以避免銷售商在項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)時(shí)的道德風(fēng)險(xiǎn)行為出現(xiàn)。

（二）開發(fā)商多做市場(chǎng)調(diào)研，提高對(duì)市場(chǎng)變化的把控度

由于道德風(fēng)險(xiǎn)問題，開發(fā)商本能地對(duì)于銷售商提出的項(xiàng)目定價(jià)建議方案心存疑慮，對(duì)銷售商定價(jià)行為不信任。但是，開發(fā)商本身對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解和把握又比銷售商差。為改變這種情況，開發(fā)商在委托銷售的同時(shí)，也可以培養(yǎng)自己的高素質(zhì)市場(chǎng)營(yíng)銷人才，多做市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位研究，提高自身的市場(chǎng)把控能力。這樣，就可以避免在產(chǎn)品定價(jià)方面過于依賴銷售商，自身也能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定價(jià)。

（三）根據(jù)開發(fā)商的資金鏈情況，確定項(xiàng)目的定價(jià)策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目采取高定價(jià)還是低定價(jià)策略，很大程度上取決于開發(fā)商的資金狀況。如果開發(fā)商資金鏈緊張，需盡快銷售，以盡早回收資金來維持企業(yè)的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，則應(yīng)采取低位定價(jià)策略；如開發(fā)商資金較充裕，又沒有其他的投資項(xiàng)目需要資金投入，則可采取高定價(jià)策略，以獲取超額利潤(rùn)，而不追求快的銷售速度。

對(duì)于實(shí)行銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然存在不少?zèng)_突和矛盾，但只要開發(fā)商設(shè)計(jì)好銷售合約，并且自己多關(guān)注市場(chǎng)變化，同時(shí)根據(jù)自己的具體資金情況確定定價(jià)策略，就能夠較好地解決這些問題，協(xié)調(diào)好雙方的利益和關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)銷售商的工作積極性，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。

參考文獻(xiàn)：

[1]王力南.淺談房地產(chǎn)定價(jià)方法[J].學(xué)理論，2009（22）：114-116.

[2]陳薇薇.房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略研究[J].企業(yè)家天地，2008（1）：109.

[3]趙彬，韓芳，李世龍.房地產(chǎn)開發(fā)流程中定價(jià)體系的研究[J].土木建筑工程信息技術(shù)，2010，2（2）：12-15

[4]畢曉琳.房地產(chǎn)定價(jià)及各方主體的利益分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2010（2）：70-72.

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷建議范文第2篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 全過程管理，施工前 ， 施工中 ， 竣工后

Abstract: with the development of economy and the improvement of people's living standard, the market demand of houses greatly increased, and in this case, the real estate industry flourished, as the growth of the national economy made great contribution, and has become one of pillar industries of national economy. Along with the real estate market increasingly fierce competition, the enterprise gradually focus on project management, project management to increase the level of real estate development of enterprise helps a lot, this paper before construction preparation stage, construction stage and stages of completion, and sums up the whole process of management of real estate project, the measures of hope to provide effective real estate project management advice.

Key word: real estate project, process management, before construction, construction, after completion

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的大工程，要想保證項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，就要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的管理，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工前準(zhǔn)備階段的管理

（一）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估

在項(xiàng)目確定以前，先要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是否有投資價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估，評(píng)估的依據(jù)主要是以往的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研確定投資的方向、投資的產(chǎn)品和投資的區(qū)域，以往的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)也為項(xiàng)目做好了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上的基本工作。

（二）土地競(jìng)拍

在實(shí)行土地競(jìng)拍之前，先要對(duì)該地的位置、建筑高度限制、容積率等進(jìn)行一定的考察和分析，把此類產(chǎn)品的一些數(shù)據(jù)收集整理后作為依據(jù)來測(cè)算市場(chǎng)價(jià)格。公司管理層確定了項(xiàng)目建議書以后，編制土地競(jìng)拍報(bào)告，爭(zhēng)取土地使用權(quán)。

（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批

對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)群體分析、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品分類分析等等，獲取立項(xiàng)批復(fù)，在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批的過程中，很多工作可以同時(shí)進(jìn)行，比如進(jìn)行全程的策劃工作。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)未來的項(xiàng)目施工具有重要的指導(dǎo)作用，高質(zhì)量的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是高質(zhì)量完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)單位的選擇上一定要謹(jǐn)慎，同時(shí)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中應(yīng)該做好項(xiàng)目評(píng)審，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題。

（五）項(xiàng)目投標(biāo)和招標(biāo)

施工單位的質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量有直接影響，因此，要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo)審核。對(duì)參與投標(biāo)的單位進(jìn)行資格預(yù)審，預(yù)審?fù)ㄟ^后對(duì)施工單位發(fā)送招標(biāo)文件，對(duì)施工單位進(jìn)行技術(shù)、信譽(yù)、素質(zhì)的整體考核，對(duì)高層房地產(chǎn)建筑，應(yīng)該嚴(yán)格技術(shù)指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段的管理

（一）安全管理

安全問題是一切生產(chǎn)活動(dòng)最重要的問題，隨著建筑施工項(xiàng)目的增多，安全事故也呈上升趨勢(shì)，國(guó)家對(duì)建筑施工的安全問題比較重視，但是由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，施工單位往往忽視了安全問題，沒有足夠的重視安全問題?，F(xiàn)場(chǎng)施工人員普遍存在安全意識(shí)缺乏、自我保護(hù)能力較低的特征，在施工前又缺乏對(duì)施工人員的安全教育與培訓(xùn)，導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。必須把安全管理貫徹于施工過程的始終，按照安全保證體系對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全管理，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理與檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，預(yù)防事故的發(fā)生，在事故發(fā)生后以最快的速度進(jìn)行處理，把危害降到最低。

（二）進(jìn)度管理

施工活動(dòng)都是按照施工合同進(jìn)行的，施工合同中明確規(guī)定了項(xiàng)目竣工的時(shí)間，對(duì)施工活動(dòng)有了一定的時(shí)間要求，為了盡快的完成項(xiàng)目，施工單位追趕進(jìn)度的情況普遍存在，或者在施工前不緊不慢，工期快到了才開始追趕進(jìn)度，工程質(zhì)量沒有保證。企業(yè)應(yīng)該在總的進(jìn)度目標(biāo)的帶領(lǐng)下，把總的目標(biāo)分解成具體的階段性目標(biāo)，在保證質(zhì)量和安全的前提下，靈活的調(diào)整工程進(jìn)度，使進(jìn)度控制更加規(guī)范化、科學(xué)化。

（三）成本管理

盈利是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的，降低生產(chǎn)成本能夠有效提高經(jīng)濟(jì)效益，成為企業(yè)普遍關(guān)注的問題。但有些企業(yè)對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)不準(zhǔn)確，常常把成本管理和質(zhì)量管理對(duì)立起來，沒有認(rèn)識(shí)到兩者和諧統(tǒng)一的關(guān)系。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本管理與控制的宣傳，使人們提高對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，積極引進(jìn)低消費(fèi)、高產(chǎn)出的新工藝和新設(shè)備，解決成本管理和質(zhì)量管理的矛盾，使工程項(xiàng)目不但擁有較好的質(zhì)量，還節(jié)約了成本。

（四）質(zhì)量管理

工程質(zhì)量和施工安全有著密不可分的關(guān)系，工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不僅會(huì)威脅到施工人員的安全，也會(huì)威脅到房屋使用者的安全，影響著建筑企業(yè)的形象。因此，應(yīng)該嚴(yán)把施工材料準(zhǔn)入關(guān)，杜絕以次充好的現(xiàn)象；建立完善的質(zhì)量管理體系，落實(shí)質(zhì)量管理責(zé)任制，加強(qiáng)質(zhì)量技術(shù)管理，完善獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度，促進(jìn)工作人員提高對(duì)工作的責(zé)任感；在施工過程中要對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行巡回檢查和走動(dòng)管理，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題就找相關(guān)部門或者負(fù)責(zé)人進(jìn)行補(bǔ)救，情節(jié)嚴(yán)重的可以對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人給予一定的懲罰，并跟蹤整改的落實(shí)情況。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工階段的管理

（一）市場(chǎng)推廣

在項(xiàng)目竣工后，要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)推廣，回收項(xiàng)目投資，獲取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。要對(duì)市場(chǎng)推廣制定明確的方案，制定總體的營(yíng)銷計(jì)劃；建立售樓部，對(duì)樓盤的銷售面積、銷售地點(diǎn)、銷售期限等進(jìn)行合理的配置；在銷售的過程中把總體的營(yíng)銷計(jì)劃分成具體的營(yíng)銷計(jì)劃。

（二）物業(yè)管理

物業(yè)管理狀況關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活，也關(guān)系到企業(yè)的形象，因此應(yīng)該制定物業(yè)管理的方案，制定物業(yè)管理的指標(biāo)。物業(yè)管理工作應(yīng)該和工程做好銜接，使物業(yè)管理保持良好的運(yùn)行狀態(tài)。

總 結(jié)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)復(fù)雜的大工程，不但對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目安全、項(xiàng)目技術(shù)有較高的要求，要想保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，還要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程管理能夠有效規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的高效運(yùn)行，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷建議范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位 價(jià)格預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃總論

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理解應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一是房地產(chǎn)策劃具有明確的具體目標(biāo)；二是房地產(chǎn)策劃是在客觀真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行的；三是優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位；四是房地產(chǎn)策劃要綜合運(yùn)用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維；五是房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學(xué)程序；六是房地產(chǎn)策劃最終要提供可操作性的策劃文本。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征和作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中的活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有以下特征：

（1）地域性；（2）系統(tǒng)性；（3）前瞻性；（4）市場(chǎng)性；（5）創(chuàng)新性；（6）操作性；（7）多樣性

二、壽光市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)發(fā)展分析

1.壽光市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。2012年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到550億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過3.5萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15806元，農(nóng)村居民人均純收入9619元，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施顯著改善，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。如今的壽光，已經(jīng)成為全國(guó)聞名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”，成為山東縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”和全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵。

2.壽光市居民人均收入情況。根據(jù)對(duì)壽光市區(qū)的調(diào)研情況可以看出，壽光市存在的比較好的企業(yè)例如：晨鳴集團(tuán)、金玉米有限公司等一些工業(yè)和生物化工企業(yè)的收入水平都比較高，基本職工的收入都在2500元/月左右，中層領(lǐng)導(dǎo)的收入可以達(dá)到15-20萬/年；普通工廠的職工收入也可以達(dá)到1500元/月，中層收入也在10萬/年。壽光農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在我們調(diào)研的情況中，很多都是農(nóng)村自己集資建房，還有部分三層小樓也是村民自己建成的，這些小樓在當(dāng)?shù)氐氖蹆r(jià)大概在50萬/棟?？梢钥闯鰤酃庾鳛橐粋€(gè)縣級(jí)城市，城市整體收入水平較高。

3.壽光市消費(fèi)水平和買房意識(shí)。壽光市商業(yè)非常集中，發(fā)展迅速，渤海路和圣城街交匯處是壽光商業(yè)的一級(jí)商圈，渤海路段從圣城街到金光街還有商業(yè)步行街。商圈中的商場(chǎng)檔次一般，高檔產(chǎn)品很少進(jìn)入商場(chǎng)，同樣這樣的品牌產(chǎn)品也沒有存在與商業(yè)街。沒有高端商品的出現(xiàn)也就意味著沒有非常高的消費(fèi)，而且中低檔的商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)的人流量非常大，從中我們也可以看出壽光人比較務(wù)實(shí)，消費(fèi)能力不強(qiáng)。消費(fèi)觀念有如下特點(diǎn)：（1）壽光人買房置地的觀念比較強(qiáng)。（2）壽光人買房是為了擁有更好的居住環(huán)境。（3）對(duì)于多層和高層沒有明確的認(rèn)識(shí)。（4）但是對(duì)于周邊環(huán)境要求較高。（5）一次性付款居多。（6）不喜歡貸款。

三、“美林花園”小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹與開發(fā)策劃

1.項(xiàng)目概況?！懊懒只▓@”項(xiàng)目位于濰坊科技學(xué)院鐵路以西，其中包括已經(jīng)建成的壽光市體育館和壽光市國(guó)際會(huì)展中心，西臨有壽光市第一中學(xué)和小學(xué)，東臨是大學(xué)城幼兒園，向西隔500米文化廣場(chǎng)和銀座、中百兩大超市，向南300米有中醫(yī)院、全福元超市，向東800米就是彌河公園，是一個(gè)集高檔商業(yè)、體育、健身、娛樂、居住、景觀于一體的大型綜合性高檔項(xiàng)目。 “美林花園”的全部占地為387933平方米。

2.價(jià)格預(yù)測(cè)

“美林花園”周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況

總體來看當(dāng)前周邊住宅的銷售均價(jià)在4500元/平方米左右。

根據(jù)當(dāng)前4500元/平方米（毛坯）的市場(chǎng)價(jià)格來預(yù)測(cè)，“美林花園”住宅平均銷售價(jià)格可以達(dá)到簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。

因此，“美林花園”住宅項(xiàng)目的價(jià)格（均價(jià)）：估計(jì)簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。

四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容。為了確保投資決策的正確性和科學(xué)性，研究經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法是十分必要的。對(duì)于本項(xiàng)目主要從開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等各個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：

項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表

五、項(xiàng)目投資策劃分析建議和結(jié)論

根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)政策走向及壽光市房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的投分析，提出以下建議：

1.目前，壽光市房地產(chǎn)業(yè)總體形勢(shì)比較好，處于上升階段。但項(xiàng)目對(duì)銷售收入、投資都比較敏感，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資金的控制。

2.由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策、市場(chǎng)變化較大，建議實(shí)施應(yīng)分階段，穩(wěn)步進(jìn)行并突出特點(diǎn)。

（1）分步實(shí)施、穩(wěn)扎穩(wěn)打、滾動(dòng)開發(fā)。（2）分步實(shí)施步驟中突出“快”字，快速啟動(dòng)、快速銷售、快速回籠資金。（3）實(shí)施差異化，局部領(lǐng)先的策略。

根據(jù)前面分析可以得出結(jié)論：“美林花園”項(xiàng)目是一個(gè)具有較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾淑超.吳瑞生.等.中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程設(shè)計(jì).暨南大學(xué)出版社，2011

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷建議范文第4篇

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動(dòng)的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營(yíng)銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程,事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國(guó)計(jì)民生,必須也只能通過國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國(guó)現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長(zhǎng),項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營(yíng)自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長(zhǎng),很容易受到國(guó)家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時(shí)間的推移,建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng),從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時(shí),可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況;需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè);需要造價(jià)人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè);需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征

目前國(guó)內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國(guó)家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè))之分,本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā),與國(guó)家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶,這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶,立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào),或者見機(jī)拋售,獲取收益。

這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶(業(yè)務(wù)市場(chǎng))固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場(chǎng)),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來承租或購買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營(yíng)商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國(guó)資,也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異,相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶,也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào),在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對(duì)象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略,還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷建議范文第5篇

所謂營(yíng)銷造勢(shì)，筆者從《造勢(shì)》書中得到的啟發(fā)認(rèn)為，這是基于企業(yè)價(jià)值鏈整合的全方位品牌營(yíng)銷傳播創(chuàng)新思維模式。在該書中，分別從營(yíng)銷技術(shù)、造勢(shì)思路、實(shí)戰(zhàn)攻略三方面作了深入探討，從道到術(shù)，都給予了通俗易懂、充滿營(yíng)銷思維顛覆性思考的啟發(fā)，并對(duì)企業(yè)的品牌營(yíng)銷推廣提出了系統(tǒng)性的“造勢(shì)”建議。

那么，究竟什么是“勢(shì)”呢？《孫子勢(shì)篇》曰：“故善戰(zhàn)人之勢(shì)，如轉(zhuǎn)圓石于千仞之山者，勢(shì)也。” 孫子所說的勢(shì)，是如今物理學(xué)上所說的勢(shì)能，而勢(shì)能包括重力勢(shì)能和彈性勢(shì)能，重力勢(shì)能是由于物體被舉高而具有的能，彈性勢(shì)能是由于物體發(fā)生彈性形變而具有的能。營(yíng)銷造勢(shì)，從“勢(shì)能”理論中得到的啟發(fā)是，重力勢(shì)能之于品牌推廣，必須高屋建瓴，站在品牌發(fā)展戰(zhàn)略的高度進(jìn)行運(yùn)籌帷幄；彈性勢(shì)能之于消費(fèi)者，需要更強(qiáng)大的勁度系數(shù)，即通過不斷地對(duì)消費(fèi)者做功（如新聞公關(guān)、促銷活動(dòng)等），促使其消費(fèi)行為發(fā)生彈性形變，一舉而獲得更廣泛的忠誠客戶。《造勢(shì)》，正是站在品牌戰(zhàn)略的高度，指導(dǎo)讀者如何全方位把握消費(fèi)者行為，進(jìn)而借助新聞公關(guān)、形象打造、促銷活動(dòng)等策略來論證如何造勢(shì)、借勢(shì)、用勢(shì)。

筆者從事房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃及商業(yè)地產(chǎn)招商管理多年，確實(shí)在營(yíng)銷造勢(shì)方面存在諸多欠缺。近日深度《造勢(shì)》，如獲至寶，欣然讀來，給了我從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面的全新思路，激發(fā)了我對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作的靈感。

目前正當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)還在蔓延之艱難時(shí)期，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，可謂如履薄冰，操作思路上若稍有不慎，將可能導(dǎo)致全盤皆輸。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是最需要“營(yíng)銷造勢(shì)”理論來指導(dǎo)的行業(yè)。

這是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷造勢(shì)理論極為匱乏的年代，也是一個(gè)舊有“營(yíng)銷造勢(shì)思路”需要全盤顛覆的年代。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂最大的山寨市場(chǎng)。巨頭開發(fā)商之間互相學(xué)山寨，中小開發(fā)商又向這些巨頭抄襲，最常見的就是大家都來做星河灣的山寨版，美國(guó)WY（設(shè)計(jì)公司）則成了房地產(chǎn)山寨版的技術(shù)供應(yīng)商。產(chǎn)品、技術(shù)、營(yíng)銷缺乏創(chuàng)新，卻總是借助某些山寨概念進(jìn)行空泛的炒作，把“造勢(shì)”誤以為“新聞炒作”、“活動(dòng)炒作”、“廣告轟炸”，可謂“只緣身在此山中，不識(shí)廬山真面目”，胡亂拼湊，不得其法，這是沒有全面、系統(tǒng)地理解“營(yíng)銷造勢(shì)”理論的表現(xiàn)。前幾年處于賣方市場(chǎng)，賣垃圾都會(huì)有人爭(zhēng)著要，可是現(xiàn)在，卻遇到了前所未有的危機(jī)壓力。

經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)頭，消費(fèi)者普遍持幣觀望，競(jìng)爭(zhēng)壓力空前，整個(gè)行業(yè)正處于激烈的洗牌期，優(yōu)質(zhì)資源正在向大品牌開發(fā)商靠攏。對(duì)于中小開發(fā)商，欲立于不敗之地，必須借助“營(yíng)銷造勢(shì)”理論，迅速建立起競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)大的品牌價(jià)值體系。

造勢(shì)，必須在整個(gè)品牌價(jià)值體系中進(jìn)行把握，因此，造勢(shì)需要尋找一個(gè)精準(zhǔn)的突破口。于是《造勢(shì)》第三章就論述了如何借勢(shì)問題，即如何尋找到一個(gè)可以四兩拔千斤的營(yíng)銷支點(diǎn)。其中解讀了一個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作案例（P73），講述如何通過尋找造勢(shì)的支點(diǎn)來盤活滯銷項(xiàng)目，并獲得巨大成功。案例中說到該開發(fā)商老板是潮汕人，因筆者亦系潮汕籍，故有更深刻體會(huì)，潮汕地區(qū)歷來以喜歡造勢(shì)聞名，如婚禮、葬禮、入伙等紅白事，都喜歡搞個(gè)大排場(chǎng)，吸引更多的眼球來來達(dá)到炫耀之目的，但是最不懂得造勢(shì)的亦是潮汕人，因?yàn)槌鄙侨藸I(yíng)銷理論缺乏，通常把造勢(shì)理解為炒作、排場(chǎng)熱鬧，導(dǎo)致成本大而收效微。在該案例中，通過一步步解剖一個(gè)滯銷項(xiàng)目存在的問題，嚴(yán)密論證營(yíng)銷造勢(shì)的運(yùn)作思路，并從實(shí)戰(zhàn)的角度，提出從發(fā)展戰(zhàn)略定位、營(yíng)銷執(zhí)行策略到消費(fèi)者文化習(xí)俗把握等立體式的策劃方案，以此迅速打開旺銷局面。在房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍滯銷的當(dāng)前，筆者從中得到了項(xiàng)目操作思路的深刻啟發(fā)。

關(guān)于營(yíng)銷造勢(shì)的重要價(jià)值，也許在書中“黃金酒”案例中所寫的一句話最為貼切：“不造勢(shì)則死！寧愿給人罵，也要讓消費(fèi)者記住你”（第194頁）。這是一種多么開闊豁達(dá)的造勢(shì)境界??！

《造勢(shì)》，就是教你如何對(duì)“道”的把握，即如何站在發(fā)展戰(zhàn)略的高度進(jìn)行品牌價(jià)值的傳播；造勢(shì)，就是教你如何對(duì)“術(shù)”的運(yùn)用，即如何掌握新聞公關(guān)、體驗(yàn)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、形象包裝、消費(fèi)者行為學(xué)等招數(shù)的綜合運(yùn)用思路。

營(yíng)銷造勢(shì)，等于一個(gè)企業(yè)在修煉營(yíng)銷“道行”，“道行”越深，成功的勝算就越大，并藉此磨練成為“善戰(zhàn)者”，所謂“求之于勢(shì)，不責(zé)于人”，信手拈來，水到渠成，大快人心。

故曰，勢(shì)，乃道也，須悟之；造，乃術(shù)也，須學(xué)之。時(shí)學(xué)而常新，在各種營(yíng)銷招數(shù)已經(jīng)白熱化、低效的今天，確實(shí)需要學(xué)習(xí)如何通過造勢(shì)、借勢(shì)來開拓另一種營(yíng)銷境界。相信，《造勢(shì)》的橫空出世，勢(shì)必卷起一場(chǎng)“大家齊來學(xué)造勢(shì)”的營(yíng)銷革命運(yùn)動(dòng)。

今天，你造勢(shì)了嗎？