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商業(yè)地產(chǎn)范文第1篇

特殊的商業(yè)房地產(chǎn)

客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶――商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，終級(jí)客戶――消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無(wú)法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)策略等前評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，資金回收主要是銷(xiāo)售收入；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運(yùn)營(yíng)模式，注重資產(chǎn)的長(zhǎng)期良性運(yùn)營(yíng)，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。

經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性 以出租為主要運(yùn)營(yíng)模式的大、中型購(gòu)物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富，對(duì)于不同業(yè)態(tài)類(lèi)型要采取相異的經(jīng)營(yíng)管理模式，增加了后期經(jīng)營(yíng)管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營(yíng)模式上，都屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見(jiàn)因素，具有更大的風(fēng)險(xiǎn)；在后期的運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富，不利于后期的經(jīng)營(yíng)管理，從國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，后期經(jīng)營(yíng)管理水平有待進(jìn)一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理水平、檢驗(yàn)前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行、完善項(xiàng)目管理水平，就要積極地開(kāi)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力之后，對(duì)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營(yíng)管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過(guò)及時(shí)有效的信息反饋，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對(duì)策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。

眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，但其風(fēng)險(xiǎn)之巨大也是不容忽視的。積極開(kāi)展EECRE，合理有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢(shì)在必行。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)作用

檢驗(yàn)前期決策的正確性 在前期決策中，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析等前期工作對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過(guò)程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測(cè)值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。EECRE是在建設(shè)項(xiàng)目投入使用后的管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行的，許多評(píng)價(jià)參數(shù)來(lái)源于實(shí)際，評(píng)價(jià)結(jié)果更為真實(shí)。項(xiàng)目實(shí)施的效果如何、是否達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是否得到實(shí)現(xiàn)等問(wèn)題都可以通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)得到檢驗(yàn)。因此EECRE對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。

指導(dǎo)其它在建或新建項(xiàng)目順利進(jìn)行 商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要經(jīng)過(guò)一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、招商租售、經(jīng)營(yíng)管理等等。在這個(gè)過(guò)程中，有許多開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過(guò)分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際效果，反映項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法，減少同一問(wèn)題在不同項(xiàng)目或同一項(xiàng)目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們?cè)谥饔^上認(rèn)真作好項(xiàng)目決策工作，同時(shí)采取可行的再?zèng)Q策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過(guò)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)已建成項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)

完善商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平 一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過(guò)了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目的順利完成，依賴于這些部門(mén)間的密切合作。通過(guò)EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強(qiáng)部門(mén)間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項(xiàng)目管理水平，使項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)更加順利的進(jìn)行。

提高項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營(yíng)，其運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，參與人員不計(jì)其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)點(diǎn)，沒(méi)能全面的了解與參與項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。通過(guò)EECRE，不僅可以檢驗(yàn)工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營(yíng)管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理工作，提高項(xiàng)目預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性、經(jīng)營(yíng)管理的合理性，從而提高未來(lái)項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化水平。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容

EECRE的基礎(chǔ)是項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施的結(jié)果與項(xiàng)目前期所確定的目標(biāo)和各方面指標(biāo)的對(duì)比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評(píng)價(jià)（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。

策劃與決策 拓展報(bào)建工作的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目可行性研究的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目總體策劃的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目前期策劃與決策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。

準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的總結(jié)與評(píng)價(jià)、對(duì)項(xiàng)目投融資方案的評(píng)價(jià)、采購(gòu)招投標(biāo)工作評(píng)價(jià)、開(kāi)工準(zhǔn)備的評(píng)價(jià)等。

建設(shè)實(shí)施階段 合同執(zhí)行的分析評(píng)價(jià)、工程實(shí)施及管理評(píng)價(jià)、項(xiàng)目資金使用的分析評(píng)價(jià)、項(xiàng)目竣工評(píng)價(jià)等。

運(yùn)營(yíng)階段 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理狀況小結(jié)、項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)等。

技術(shù)方案評(píng)價(jià) 工藝技術(shù)和設(shè)備評(píng)價(jià)、技術(shù)效果調(diào)查評(píng)價(jià)等。

經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)效益分析評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等。

環(huán)境效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的污染控制評(píng)價(jià)、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)、自然資源的利用評(píng)價(jià)、環(huán)境管理能力評(píng)價(jià)等。

社會(huì)效益評(píng)價(jià) 就業(yè)影響評(píng)價(jià)、居民的生活條件和生活質(zhì)量評(píng)價(jià)、地方社區(qū)的發(fā)展評(píng)價(jià)等。

管理效果評(píng)價(jià) 組織結(jié)構(gòu)形式的評(píng)價(jià)、對(duì)人員的評(píng)價(jià)、組織內(nèi)部溝通、交流機(jī)制的評(píng)價(jià)、對(duì)激勵(lì)機(jī)制及員工滿意度的評(píng)價(jià)、組織機(jī)構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)等。

目標(biāo)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目宏觀目標(biāo)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)的直接目標(biāo)評(píng)價(jià)等。

持續(xù)性評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可持續(xù)的制約因素分析、項(xiàng)目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項(xiàng)目持續(xù)性評(píng)價(jià)是要分析項(xiàng)目在建設(shè)投入完成之后，項(xiàng)目的既定目標(biāo)是否還可以繼續(xù)；項(xiàng)目是否可以順利地延續(xù)進(jìn)行下去；項(xiàng)目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來(lái)以同樣的方式建設(shè)同類(lèi)項(xiàng)目等。項(xiàng)目的持續(xù)性評(píng)價(jià)應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項(xiàng)目持續(xù)的具體條件并預(yù)測(cè)其風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法

EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說(shuō)，常用的基本方法有以下幾種：

對(duì)比法 包括前后對(duì)比和有無(wú)對(duì)比。前后對(duì)比法是指將項(xiàng)目實(shí)施之前與項(xiàng)目完成之后的情況加以對(duì)比，以確定項(xiàng)目效益的一種方法。這種對(duì)比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃、決策和實(shí)施的質(zhì)量；有無(wú)對(duì)比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無(wú)項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對(duì)比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)效益、影響和作用。

邏輯框架法 它是一種概念化論述項(xiàng)目的方法，即用一張簡(jiǎn)單的框圖來(lái)清晰地分析一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。

成功度評(píng)價(jià)法 是依靠評(píng)價(jià)專(zhuān)家或?qū)＜医M的經(jīng)驗(yàn)，綜合EECRE各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的成功程度做出定性的結(jié)論。

建立和完善EECRE體系建議

近年來(lái)，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍有一定差距。美國(guó)是國(guó)際上后評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國(guó)、丹麥、澳大利亞、馬來(lái)西亞、韓國(guó)等國(guó)家都十分重視后評(píng)價(jià)工作。他們有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機(jī)構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家后評(píng)價(jià)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。

加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項(xiàng)目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門(mén)不愿意開(kāi)展EECRE，其最大心理障礙就是擔(dān)心項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題暴露出來(lái)，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。因此在進(jìn)行EECRE的過(guò)程中，部門(mén)之間總是相互推卸責(zé)任，使EECRE的工作人員不能充分了解項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，給EECRE帶來(lái)了諸多不便，同時(shí)也大大降低了EECRE的可信度。同時(shí)，有相當(dāng)數(shù)量的人認(rèn)為，投入很多的精力和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行EECRE是不值得的。這些人沒(méi)有看到EECRE帶來(lái)的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。

在開(kāi)展EECRE工作中，涉及到與項(xiàng)目相關(guān)的部門(mén)眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門(mén)間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門(mén)工作人員對(duì)EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認(rèn)識(shí)，保障EECRE的順利進(jìn)行。

正確選擇EECRE評(píng)價(jià)時(shí)機(jī) 時(shí)機(jī)不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時(shí)機(jī)，對(duì)EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時(shí)間選得過(guò)早，項(xiàng)目效益和目標(biāo)難以達(dá)到，項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響不清晰；時(shí)間拖得太久，熟悉項(xiàng)目的人員難免有所變動(dòng)，項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)不能及時(shí)總結(jié)和推廣，不利于項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行和后評(píng)價(jià)效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進(jìn)行。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，初步取得了經(jīng)營(yíng)效益和社會(huì)、環(huán)境影響，基本具備了后評(píng)價(jià)的條件。在這個(gè)時(shí)期開(kāi)展EECRE，評(píng)價(jià)的結(jié)果不僅能客觀反映項(xiàng)目的實(shí)際情況，還能及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來(lái)新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

建立EECRE結(jié)果使用機(jī)制 EECRE體系中的一個(gè)決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在投資項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)活動(dòng)中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以在項(xiàng)目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項(xiàng)階段的項(xiàng)目選定、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的設(shè)計(jì)改進(jìn)、在建項(xiàng)目實(shí)施中問(wèn)題的預(yù)防和對(duì)策、完工項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中管理的完善和改進(jìn)等。建立EECRE結(jié)果的使用機(jī)制，提供和傳送已完成項(xiàng)目的執(zhí)行記錄，可增強(qiáng)項(xiàng)目管理的責(zé)任制和透明度，使EECRE的評(píng)價(jià)結(jié)果得到廣泛的運(yùn)用，在其他在建或新建項(xiàng)目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

建立EECRE人員培訓(xùn)機(jī)制 EECRE是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，對(duì)評(píng)價(jià)人員素質(zhì)要求很高，要求后評(píng)價(jià)人員既懂投資、又懂得經(jīng)營(yíng)，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟(jì)。因此，只有加強(qiáng)EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評(píng)價(jià)人員在整個(gè)評(píng)價(jià)過(guò)程中必須堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，排除各方的干擾，客觀地進(jìn)行評(píng)價(jià)。同時(shí)還應(yīng)熟悉與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的相關(guān)知識(shí)和對(duì)有關(guān)專(zhuān)家意見(jiàn)的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論。

制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進(jìn)行的重要前提是有一個(gè)可操作的科學(xué)合理的工作程序，進(jìn)而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對(duì)于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項(xiàng)目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請(qǐng)一些項(xiàng)目外的人員加入，以利于客觀地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，減少人為主觀因素對(duì)EECRE的影響，使后評(píng)價(jià)結(jié)果客觀科學(xué)、真實(shí)可靠。

商業(yè)地產(chǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目策劃

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并運(yùn)用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動(dòng)[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征及作用

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征

商業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來(lái)的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）市場(chǎng)導(dǎo)向性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，從市場(chǎng)需要入手，善于捕捉市場(chǎng)空白，致力于滿足消費(fèi)者需要，根據(jù)消費(fèi)者的偏好開(kāi)發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。

（2）地域性

地域性是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程中，我們要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行調(diào)查分析，包括項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。同時(shí)也要對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查分析以及項(xiàng)目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。

（3）系統(tǒng)性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是由多個(gè)策劃子系統(tǒng)組成，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，各個(gè)策劃子系統(tǒng)主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位策劃、項(xiàng)目方案策劃、可行性研究、營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個(gè)策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體策劃。

（4）創(chuàng)新性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動(dòng)創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項(xiàng)目策劃中要進(jìn)行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個(gè)性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標(biāo)客戶。

（5）切實(shí)可行性

商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實(shí)際，能夠在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境中進(jìn)行操作，實(shí)施方法簡(jiǎn)單易行，不能脫離客觀的市場(chǎng)條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開(kāi)發(fā)商的實(shí)施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的決策提供依據(jù)

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目投資

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

1.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容

1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容

項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是由項(xiàng)目多個(gè)方面的策劃共同組成的[5]。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：

（1）項(xiàng)目定位策劃

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，包括項(xiàng)目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營(yíng)以及目標(biāo)客戶等方面，突出項(xiàng)目的個(gè)性化，使項(xiàng)目能以與眾不同的形象進(jìn)駐市場(chǎng)，并被消費(fèi)者接受。項(xiàng)目定位是否正確直接關(guān)系到項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況。

（2）項(xiàng)目選址策劃

項(xiàng)目選址策劃主要是對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址重點(diǎn)考察項(xiàng)目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費(fèi)者提供便利的購(gòu)物條件等等。

（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃

項(xiàng)目規(guī)劃策劃主要包括項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)以及相關(guān)的配套設(shè)施等。

（4）項(xiàng)目實(shí)施策劃

項(xiàng)目實(shí)施策劃主要是圍繞項(xiàng)目的既定目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的相關(guān)工作進(jìn)行策劃，從而確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（5）項(xiàng)目融資策劃

由于融資策劃是一項(xiàng)技巧性很強(qiáng)的策劃工作，因此在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，綜合考慮各種融資方式的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，選址最優(yōu)融資方式。

1.4當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足以及改進(jìn)的措施

1.4.1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足

雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，國(guó)家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過(guò)程中依然曝露出許多不足。

1、市場(chǎng)調(diào)研與分析不充分

一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢(qián)和時(shí)間在市場(chǎng)調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案[3]。

2、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確

由于我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)還不成熟，項(xiàng)目定位通常只是流于形式，通常是由個(gè)人或少數(shù)水平不高的咨詢企業(yè)來(lái)完成。

3、項(xiàng)目選址不正確

目前一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對(duì)商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、交通條件、客流規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，盲目進(jìn)行投資建設(shè)。

4、項(xiàng)目規(guī)劃不合理

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，盲目進(jìn)行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間布局。

1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃改進(jìn)措施

針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，保證我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

1、重視市場(chǎng)調(diào)查分析

市場(chǎng)調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過(guò)程中一定要重視市場(chǎng)調(diào)查分析[4]。

2、抓住市場(chǎng)缺口，準(zhǔn)確定位

我們要善于發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)隱形資源，能夠找到得到消費(fèi)認(rèn)可的市場(chǎng)缺口，進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，突出項(xiàng)目的個(gè)性化。

3、合理選擇項(xiàng)目地址

一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)而且還能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在選址過(guò)程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利），以購(gòu)物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費(fèi)者便利性需求所達(dá)到的條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行項(xiàng)目的正確選址，滿足消費(fèi)者的便利購(gòu)物需求。

4、策劃方案要切實(shí)可行

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要立足市場(chǎng)需求，科學(xué)合理的編寫(xiě)策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性和可行性，同時(shí)也能體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性和多樣性。

參考文獻(xiàn)

[1] 賈世軍.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃[M].高等教育出版社，2004

[2] 趙陽(yáng). 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題與對(duì)策[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2004（4）：78-80

商業(yè)地產(chǎn)范文第3篇

這只是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)近況的一個(gè)縮影。從2010年開(kāi)始的“史上最猛烈的宏觀調(diào)控”，讓住宅市場(chǎng)降至冰點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的救命稻草和資金轉(zhuǎn)移的大通道，猛漲的店面和寫(xiě)字樓租金讓全國(guó)大大小小的房企不約而同地選擇了加大力度開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。一些二線城市如長(zhǎng)春，在建和計(jì)劃施工的綜合體項(xiàng)目達(dá)到了四十余個(gè)。但是，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些耗資巨大的項(xiàng)目出現(xiàn)招商困難，并陸續(xù)推遲開(kāi)業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入泡沫時(shí)代了嗎？

繁榮背后的冷清

商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不是新鮮事。早在2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都認(rèn)為北京、上海等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過(guò)了需求量。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)特別是寫(xiě)字樓的空置率已經(jīng)基本得到解決，今年4月，商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕報(bào)告稱(chēng)，北京的商業(yè)地產(chǎn)空置率將繼續(xù)下降。

風(fēng)險(xiǎn)在向二、三線城市轉(zhuǎn)移。那里是商業(yè)地產(chǎn)投資最為火熱的地區(qū)，在昆明，未來(lái)5年僅商鋪就將新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。成都在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高達(dá)104個(gè)，未來(lái)兩年內(nèi)還將有1000萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目投放。地方政府在進(jìn)行新區(qū)建設(shè)時(shí)往往超前規(guī)劃，要求興建與當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平不對(duì)等的大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓與星級(jí)酒店，大規(guī)模上馬類(lèi)似項(xiàng)目直接導(dǎo)致供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。曾任職于萬(wàn)科商業(yè)管理公司的鄺盛告訴記者，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常不是選址而是被選址，政府說(shuō)就這幾塊地你要不要，不要還有別人要。有些開(kāi)發(fā)商稀里糊涂地就拿了地，不知道消費(fèi)人群是誰(shuí)，也不知道能招來(lái)多少商家。

萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林公開(kāi)表示，對(duì)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的前景感到擔(dān)憂，因其并非在一個(gè)合理的速度下發(fā)展，而是住宅被調(diào)控了以后一擁而上。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也表達(dá)了相同的看法：“輕易進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，是件很危險(xiǎn)的事情。住宅市場(chǎng)如果不好，可以打折出售，因?yàn)槠浯嬖诰幼r(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)卻不同，即便蓋的房子和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一模一樣，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是煉獄

商業(yè)地產(chǎn)向來(lái)是埋沒(méi)英雄的地方。

這是個(gè)看上去前景無(wú)限的行業(yè)。大背景是中國(guó)的城市發(fā)展飛速，200萬(wàn)人口以上的大城市數(shù)量激增，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求形成跳躍式增長(zhǎng)。此外，與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)被政府認(rèn)為是中國(guó)新型經(jīng)濟(jì)的載體，經(jīng)濟(jì)鏈條中的重要組成部分，沒(méi)有任何政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，更不存在限購(gòu)。不過(guò)，那些冒失闖到商業(yè)地產(chǎn)里的新玩家或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這里賺錢(qián)，比住宅地產(chǎn)更困難。

商業(yè)地產(chǎn)有著比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜的操作流程，涉及政府、投資人、運(yùn)營(yíng)商、零售商、商家、消費(fèi)者，從選擇、建筑設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、后續(xù)服務(wù)支撐，都需要專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期更長(zhǎng)，對(duì)資金更渴求。在信貸方面，商業(yè)地產(chǎn)的待遇遠(yuǎn)不如住宅，貸款額度最高五成，期限最多10年，而住宅分別為七成和30年。這表示商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商必須有更高的資金自由比例，否則可能對(duì)公司運(yùn)營(yíng)造成致命沖擊。首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光就曾公開(kāi)告誡商業(yè)地產(chǎn)商，“最重要的是資金”。

此外，商業(yè)地產(chǎn)講究的是長(zhǎng)期回報(bào)，不僅是拼資本，更要拼持久力，需要開(kāi)發(fā)商把眼光拉長(zhǎng)到10年、20年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。鄺盛向記者解釋?zhuān)≌_(kāi)發(fā)商習(xí)慣于短期投入，賺快錢(qián)，迅速回籠資金，“蓋了賣(mài)、賣(mài)了走”，難以真正花心思運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目?！吧虡I(yè)地產(chǎn)里最著名的案例是上海的恒隆廣場(chǎng)，從開(kāi)始到結(jié)果花了10年時(shí)間，投資回報(bào)率百分之四十幾，沒(méi)有幾個(gè)公司能比得了。但它前7年投資回報(bào)率是負(fù)的，現(xiàn)金流付銀行利息都不夠。想賺幾個(gè)快錢(qián)就撤的公司根本做不了商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的特殊性還在于從一開(kāi)始就要自覺(jué)納入城市的整體規(guī)劃中，以確保商業(yè)資源的合理分布。同時(shí)，地產(chǎn)商還要學(xué)會(huì)避免開(kāi)發(fā)同質(zhì)化，提前與需求市場(chǎng)對(duì)接，而不是邊開(kāi)發(fā)、邊招商，甚至是先開(kāi)發(fā)、后招商。

住宅開(kāi)發(fā)商們，能否順應(yīng)商業(yè)的運(yùn)行規(guī)律，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目？

以萬(wàn)科為例，鄺盛透露，關(guān)于是否發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)一度是萬(wàn)科內(nèi)部王石和郁亮的分歧。2009年前，萬(wàn)科內(nèi)部多次統(tǒng)一思想，將公司戰(zhàn)略定位為專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)。在公眾場(chǎng)合，郁亮也多次強(qiáng)調(diào)，公司沒(méi)有進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。從2010年開(kāi)始，由于面臨住宅用地供應(yīng)減少，公司的口風(fēng)開(kāi)始出現(xiàn)了改變。從1997年之后就沒(méi)碰過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科開(kāi)始從社區(qū)商業(yè)入手布局。當(dāng)年年底，深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司低調(diào)成立，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，此外還有營(yíng)運(yùn)、推廣、物流等服務(wù)部門(mén)支持商業(yè)項(xiàng)目。2011年，萬(wàn)科公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略，并開(kāi)始拿一些純商業(yè)地塊。公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過(guò)200億元。

商業(yè)地產(chǎn)范文第4篇

投資商業(yè)地產(chǎn)不是撞大運(yùn)，如果不按照正確的投資方式行事，十之八九將會(huì)失敗。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，而是具有獨(dú)特的屬性，也正是這種獨(dú)特的屬性，使得商業(yè)地產(chǎn)投資的成敗受到諸多因素的制約。因此對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)，尤其要講究投資技巧，這樣，才能增大成功的概率。

專(zhuān)業(yè)人士表示，無(wú)論是希望商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身升值，還是希望租金收益逐年得到提高，都離不開(kāi)經(jīng)營(yíng)這個(gè)主題。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資，歸根結(jié)底都是對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的考察。

用功不一結(jié)果迥異

有這樣兩位投資者，同樣是投資商業(yè)地產(chǎn)，得到的結(jié)果卻大不一樣，究其原因，在于投資前用功不同。

我們先了解一下兩位投資者的投資經(jīng)歷。第一位是景先生，在2002年夏，他在聯(lián)洋社區(qū)以13000元/平方米的價(jià)格購(gòu)置了一套約170平方米的底層商鋪。隨著聯(lián)洋社區(qū)的不斷成熟，其知名度不斷提高，社區(qū)整體品質(zhì)不斷提升，已成為高收入人群所熱衷的居住社區(qū)。為滿足這部分人群的需求，社區(qū)內(nèi)商鋪的品牌化程度較高，租金水平也一路走高，目前已達(dá)到8元／平方米／天。另外一位投資者章先生的運(yùn)氣就要差得多了。在2005年初，他在古美社區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套面積為120平方米的底層商鋪，單價(jià)約14000元，平方米。在過(guò)去5年時(shí)間里，他的這套商鋪大多數(shù)時(shí)間空關(guān)，而目前租金水平僅1.5元，平方米，天，與前者相比判若云泥。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情形呢?從兩人的考察過(guò)程不難看出端倪。景先生之所以看中聯(lián)洋社區(qū)，他認(rèn)真調(diào)查了社區(qū)規(guī)劃的定位，并對(duì)社區(qū)早期人住人群也進(jìn)行了走訪，做了大量的考察工作。通過(guò)調(diào)查，景先生意識(shí)到聯(lián)洋社區(qū)必將發(fā)展成為浦東陸家嘴附近一個(gè)知名的高檔社區(qū)，商鋪投資潛力不小。的確如此，聯(lián)洋社區(qū)定位于中高端人群的居住社區(qū)，隨著高收入人群的導(dǎo)入，社區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)也向著精品店演變，這會(huì)使得物業(yè)本身的價(jià)值和租金水平不斷走高。而章先生只是看中商鋪價(jià)格便宜，別的均未作考慮。他所選擇的古美社區(qū)雖然也是一個(gè)大型居住社區(qū)，但社區(qū)主要以吸納普通工薪階層為主，因此購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，且加之他所投資的商鋪位于社區(qū)內(nèi)最為偏僻的地方，因此至今毫無(wú)起色，一點(diǎn)都不會(huì)讓人感到意外。

由此可見(jiàn)，投資商鋪要獲得成功，并非是簡(jiǎn)單的購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，然后收取租金，并等待物業(yè)升值。同理，投資寫(xiě)字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等商用物業(yè)，也涉及到同樣的問(wèn)題。

緊扣“商”宇玩投資

商業(yè)地產(chǎn)的特性與商業(yè)緊密相關(guān)，為降低風(fēng)險(xiǎn)，專(zhuān)家表示應(yīng)該緊扣“商業(yè)”這個(gè)主題進(jìn)行投資。我們梳理其中幾個(gè)主要步驟，如市場(chǎng)前景的考察、經(jīng)營(yíng)管理等，供讀者參考。

市場(chǎng)調(diào)查要細(xì)致

商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的表現(xiàn)如何?能夠吸引到更多的經(jīng)營(yíng)者關(guān)注?消費(fèi)者能夠接受?……諸多問(wèn)題，都必須在出手之前了解清楚，而這些信息，則需通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查來(lái)獲得。

專(zhuān)家表示，市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目的具體內(nèi)容不盡相同，但基礎(chǔ)的市場(chǎng)調(diào)查無(wú)外乎以下幾個(gè)方面的內(nèi)容，如市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查(稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等)，經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查(項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、投資理財(cái)觀念以及對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況)，市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查(現(xiàn)存各類(lèi)業(yè)態(tài)形式的實(shí)際運(yùn)行狀況、硬件設(shè)施、業(yè)戶構(gòu)成、損益情況等)。個(gè)人投資者雖然無(wú)法像專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)那樣把上述所有項(xiàng)目全部調(diào)查清楚，但不可否認(rèn)的是調(diào)查的內(nèi)容越多，越有利于自己認(rèn)清項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“管家”須精挑細(xì)選

好的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮最大的市場(chǎng)效應(yīng)，這是決定商業(yè)項(xiàng)目升值空間大小的決定性因素。

“管家”水平的高低，決定投資收益的高低。下面的小故事將說(shuō)明管理水平的高低將怎樣影響商業(yè)地產(chǎn)的租金收益。在2005年，位于上海徐家匯中心商圈的港匯廣場(chǎng)，與合作了5年之久的富安百貨“說(shuō)拜拜”，當(dāng)時(shí)許多人對(duì)此不解，因?yàn)榕c富安百貨合作，可獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定的租金收益，與這個(gè)“財(cái)神爺”鬧分手，并非上策。但港匯廣場(chǎng)換上具有區(qū)域特色的各類(lèi)精品專(zhuān)賣(mài)，一舉改善了自身的業(yè)態(tài)分布，吸引到了來(lái)自長(zhǎng)三角不同人群的需求。當(dāng)然，租金水平肯定得到了極大的提升，目前其底層鋪位租金已是上海最高之一，約12美元／平方米／天，與3年前相比，幾乎翻番。

劉力表示，港匯廣場(chǎng)的成功，跟背后管理團(tuán)隊(duì)有著密不可分的關(guān)系。專(zhuān)家表示，好的“管家”能夠順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷主動(dòng)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，使商業(yè)物業(yè)走上良性的發(fā)展軌道。

權(quán)限宜集中忌分散

上海北部某大型商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，導(dǎo)致后期管理極為困難，而給投資者帶來(lái)的則是傷害。由此可見(jiàn)，為了保證后期管理順利進(jìn)行，適當(dāng)?shù)募泄芾硎钟斜匾?。因此投資者在選擇物業(yè)時(shí)，如果碰到后期管理需要自己親歷親為的(街鋪除外)，則應(yīng)該三思而后行。

專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于部分分割出售的小產(chǎn)權(quán)商鋪，一定要了解后期管理時(shí)，管理方是否做到集中管理，如果不能，則要當(dāng)心。

項(xiàng)目扎堆更有潛力

獨(dú)鋪難成市。商業(yè)項(xiàng)目扎堆，可能會(huì)促使市場(chǎng)加快成熟，從而有利于投資。

通?？蓪①?gòu)物中心、酒店及寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)為商業(yè)金三角，合三為一，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源互通互用。比如，現(xiàn)在通常采用的做法是樓裙做購(gòu)物中心，其他部分可做寫(xiě)字樓或酒店?！霸咽健苯?jīng)營(yíng)模式可以強(qiáng)化資源的集中利用，通過(guò)聚集有效人群，可較快培育市場(chǎng)，引發(fā)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，在三種商業(yè)的互相帶動(dòng)下，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)良性循環(huán)，逐漸強(qiáng)大。如廣州三大城市購(gòu)物中心不約而同與寫(xiě)字樓聯(lián)姻；北京新天地也開(kāi)始利用起寫(xiě)字樓及酒店的商務(wù)效應(yīng)。

政策風(fēng)險(xiǎn)需關(guān)注

由此可見(jiàn)，投資商業(yè)地產(chǎn)，雖然從目前來(lái)看，國(guó)家調(diào)控的主要對(duì)象是住宅市場(chǎng)，但商業(yè)地產(chǎn)同樣也存在相應(yīng)的來(lái)自政策方面的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)稅一旦從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始征收，這項(xiàng)與保有環(huán)節(jié)有關(guān)的稅收，勢(shì)必會(huì)壓縮租金收益。而一旦商鋪?zhàn)優(yōu)槔滗伾踔痢八冷仭保瑢⒎糯笸顿Y虧損。其實(shí)根據(jù)相關(guān)稅法，圍繞商業(yè)地產(chǎn)的各種稅收也是頗多，比如無(wú)論是在持有還是租賃階段，都存在房產(chǎn)稅等稅種。而如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)炒作跡象，國(guó)家將會(huì)從嚴(yán)征收包括房產(chǎn)稅等稅收，從而加大交易成本，也會(huì)極大影響到投資收益。近期北京出現(xiàn)的有關(guān)征收商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的傳聞已印證了這一點(diǎn)。

持有物業(yè)要耐心

從以前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，除了極個(gè)別優(yōu)質(zhì)商鋪外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)很少出現(xiàn)像住宅那樣瘋狂上漲情形，因此需要耐心持有物業(yè)，否則無(wú)法獲取更為豐厚的回報(bào)。

商業(yè)地產(chǎn)范文第5篇

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)短線操作

近幾年我國(guó)推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開(kāi)發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣(mài)給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng),也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng);“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開(kāi)發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購(gòu)買(mǎi)者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類(lèi)似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近二三年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又稱(chēng)返租銷(xiāo)售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷(xiāo)售,銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí),與買(mǎi)家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買(mǎi)家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開(kāi)發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買(mǎi)家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開(kāi)發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷(xiāo)售情況,不可避免地存在短線操作問(wèn)題,即只關(guān)心前期銷(xiāo)售,不管后期運(yùn)營(yíng)。

在“售后返租”的這一模式下,售后包租實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商賣(mài)鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商套取現(xiàn)金的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看,開(kāi)發(fā)商可以開(kāi)出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實(shí)際上,他們通過(guò)提高商鋪售價(jià),完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。因此,一旦開(kāi)發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商利益已無(wú)太大關(guān)系。因此,開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在短線操作問(wèn)題。

于是我們經(jīng)常可以看到,商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售場(chǎng)景火爆,銷(xiāo)售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項(xiàng)目還引起了眾多小業(yè)主與開(kāi)發(fā)商糾纏不止的經(jīng)濟(jì)糾紛。

目前的我國(guó)這種贏利模式類(lèi)似十幾年前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用的模式,據(jù)臺(tái)灣有關(guān)資深人士透露,采用這些模式的項(xiàng)目?jī)H有一家能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng),其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營(yíng)調(diào)整,最終亦難以成功。

筆者認(rèn)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中,才能把開(kāi)發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)捆綁在一起,才能解決商業(yè)地產(chǎn)短期操作模式問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析

(一)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

房地產(chǎn)是目前公認(rèn)的為數(shù)不多的一個(gè)暴利行業(yè)。據(jù)政府部門(mén)調(diào)查顯示,全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高達(dá)到20%以上,而福州市物價(jià)局調(diào)查的結(jié)果顯示,福州的房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在于20%-40%之間,高的一些項(xiàng)目甚至超過(guò)100%。而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格又比住宅高出數(shù)倍,因此,商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)是非常高的,這也是近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個(gè)最重要的原因。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),多數(shù)開(kāi)發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷(xiāo)售出去,進(jìn)行新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,賺取更多的利益,而不是想長(zhǎng)期從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。因此,多數(shù)開(kāi)發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個(gè)手段,而不是目標(biāo)。這是造成眾多開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)短線操作的一個(gè)內(nèi)在重要原因。

(二)商業(yè)地產(chǎn)承受著巨大的資金壓力

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開(kāi)發(fā)商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。

在國(guó)家宏觀調(diào)控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對(duì)于資金缺口來(lái)講,也只是杯水車(chē)薪;開(kāi)發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是大容量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間(往往需要幾年時(shí)間,甚至十多年)的市場(chǎng)培育,即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶,此過(guò)程依然無(wú)法逾越。因此迫于資金壓力,開(kāi)發(fā)商不可能長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),更不可能等到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后再出售變現(xiàn)。這是造成商業(yè)地產(chǎn)短期操作的一個(gè)重要外在原因。

(三)開(kāi)發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)

商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式迥異于地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展,一些開(kāi)發(fā)模式已十分成熟。但是,這些成熟的開(kāi)發(fā)模式僅是住宅的開(kāi)發(fā)模式,相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā),商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷(xiāo)售出去,而且要售后不亂,保證項(xiàng)目能持續(xù)成功經(jīng)營(yíng)。這就要求開(kāi)發(fā)商除了具備拿地、建造、銷(xiāo)售等經(jīng)驗(yàn)外,還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)人才。特別是對(duì)一些大型項(xiàng)目而言,如ShoppingMall,是一種新引進(jìn)的業(yè)態(tài),國(guó)內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒,難度更大。因此,由于商業(yè)意識(shí)不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不揚(yáng)長(zhǎng)避短,沿用“賣(mài)完就走”的住宅開(kāi)發(fā)模式,加快資金回籠速度,避開(kāi)商業(yè)人才缺乏的短處,將商鋪經(jīng)營(yíng)問(wèn)題留給大型商家或買(mǎi)家自行處理。

商業(yè)地產(chǎn)短線操作帶來(lái)的問(wèn)題

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理,造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。由于商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題,不少開(kāi)發(fā)商根本不怎么考慮商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)怎么經(jīng)營(yíng)這一問(wèn)題,只要能把物業(yè)賣(mài)出去就行了,這往往導(dǎo)致一些地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),認(rèn)證不充分,建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目,招商項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié),貪大求全,脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平。造成了階段性結(jié)構(gòu)性的網(wǎng)點(diǎn)布局地區(qū)不平衡和不合理,并引發(fā)不利就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問(wèn)題。這種投資自發(fā)性和盲目性突出表現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上大型百貨店過(guò)剩,新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢,許多開(kāi)發(fā)商重復(fù)建設(shè)造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

比如,美國(guó)有4.5萬(wàn)個(gè)購(gòu)物中心,其中只有5%超大型購(gòu)物中心,即我們現(xiàn)在說(shuō)的MALL,不是所有的購(gòu)物中心都可以稱(chēng)上MALL的,在美國(guó)有鄰里購(gòu)物中心、生活購(gòu)物中心,這些面積大都在1.5萬(wàn)平米左右。但是現(xiàn)在我國(guó)實(shí)際情況是,不少購(gòu)物中心建設(shè)時(shí)片面貪大求全,造成招商過(guò)程中,受到種種限制,無(wú)法招到足夠數(shù)量的品牌商和理想業(yè)態(tài),甚至有的購(gòu)物中心可以用門(mén)可羅雀來(lái)形容。在商業(yè)街步行街開(kāi)發(fā)上也有類(lèi)似問(wèn)題。由此,造成商業(yè)資源和社會(huì)資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

商業(yè)設(shè)施利用率低。由于開(kāi)發(fā)商對(duì)后期項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)考慮得少,缺乏市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)定位這一主線,在建筑設(shè)計(jì)中,開(kāi)發(fā)商往往為追求經(jīng)濟(jì)利益最大化,很容易為了便于銷(xiāo)售而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了便于出租而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了使用面積最大化而規(guī)劃設(shè)計(jì)、為了建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計(jì),卻忘記了營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)氛圍,無(wú)法充分營(yíng)造健康、舒適的休閑購(gòu)物空間以尊重消費(fèi)者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業(yè)地產(chǎn)后期營(yíng)運(yùn)上的困難。

商業(yè)地產(chǎn)后期營(yíng)運(yùn)困難,規(guī)模優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮。在目前商業(yè)地產(chǎn)短線操作模式下,開(kāi)發(fā)商總是希望盡快將物業(yè)售出,以盡快回籠資金。而一旦商業(yè)地產(chǎn)被拆零賣(mài)掉,所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶,地產(chǎn)商無(wú)權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力。對(duì)商鋪業(yè)主而言,業(yè)主既是所有者,又可能是經(jīng)營(yíng)者,其有權(quán)支配自己的商鋪。而小業(yè)主一旦要出租時(shí)更多的是從自身利益角度考慮,更傾向?qū)⑸啼伋鲎饨o高租金的商戶,不考慮經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對(duì)整體的影響,這就會(huì)形成一些業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目簡(jiǎn)單隨意地拼湊在一起,勢(shì)必造成大型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)及布局無(wú)序、無(wú)特色,項(xiàng)目交叉重復(fù),雜亂無(wú)章,服務(wù)功能殘缺,更談不上良好的企業(yè)形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,開(kāi)發(fā)商或管理公司對(duì)眾多小業(yè)主在經(jīng)營(yíng)上有一定的調(diào)控權(quán),但由于涉及到開(kāi)發(fā)商(或管理公司)、業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者三方關(guān)系,利益關(guān)系變得非常復(fù)雜,在處理一些問(wèn)題,如在日常市場(chǎng)推廣、物業(yè)改造等方面相關(guān)費(fèi)用分?jǐn)傆烧l(shuí)出,出多少等等,非常困難,從而會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展后勁。

容易造成經(jīng)濟(jì)糾紛,引起社會(huì)問(wèn)題。商鋪買(mǎi)家花巨資把商鋪買(mǎi)下后,一旦發(fā)現(xiàn)與預(yù)期目標(biāo)相出甚遠(yuǎn),其不滿情緒就會(huì)滋生。特別是在售后返租形式下,把問(wèn)題延期解決,極容易造成經(jīng)濟(jì)糾紛,引起社會(huì)問(wèn)題。商業(yè)已是微利行業(yè),其平均利潤(rùn)率根本達(dá)不到開(kāi)發(fā)商承諾的8%-10%的返利,甚至出現(xiàn)項(xiàng)目中許多商鋪?zhàn)獠怀?這時(shí),巨大的虧空不知該由誰(shuí)出,我們知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目企業(yè),一旦項(xiàng)目做完,這個(gè)公司很可能就解散了,數(shù)量眾多的小業(yè)主們往往最后就會(huì)找到政府,由此引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

解決商業(yè)地產(chǎn)短線操作問(wèn)題的建議

(一)重新調(diào)整自身定位

開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)完就走的錯(cuò)誤思路,努力實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色的轉(zhuǎn)變,改變過(guò)去重建設(shè)、重銷(xiāo)售、重招商,輕服務(wù)、輕經(jīng)營(yíng)、輕規(guī)劃的落后做法,確立地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)并重的經(jīng)營(yíng)格局。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)認(rèn)識(shí)到隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,購(gòu)買(mǎi)者觀念日趨成熟,如果還抱著賣(mài)完就走的短線操作思想,極有可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

(二)建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式

在國(guó)外大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)是由市場(chǎng)基金支撐運(yùn)營(yíng)的。在美國(guó)199家基金和171家公開(kāi)上市基金擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類(lèi)似的,在歐洲和東南亞,購(gòu)物中心多半是由專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商運(yùn)用自有資金來(lái)發(fā)展的。而我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道還比較單一,主要來(lái)自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國(guó)地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度已超過(guò)90%。

融資問(wèn)題不解決,商業(yè)地產(chǎn)短線操作的問(wèn)題就不可能從根本上解決。當(dāng)前,我國(guó)可以借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家(或地區(qū))商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn),引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)的開(kāi)發(fā)模式。運(yùn)作時(shí)首先應(yīng)由具有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意向的公司與信托機(jī)構(gòu)或投資銀行等部門(mén)共同成立REIT。此時(shí),REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已經(jīng)存在的REIT),再由REIT發(fā)行受益憑證,募集投資者的資金投入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中,并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)該商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理。

(三)適時(shí)引入運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)中介商

開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及方方面面,除了要鼓勵(lì)商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之外,還需要通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善,吸引和培養(yǎng)一些必要的中介商,如專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理商、信托基金投資商等。這些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)起到做大做強(qiáng)市場(chǎng)的橋粱和劑作用。只有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商、零售商和管理商各方通力協(xié)作,才能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)得到保障,從而使各方的利益都得到有效的實(shí)現(xiàn)。

(四)推動(dòng)商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合

所謂商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合指的是一個(gè)企業(yè)既從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)在世界上基本上是兩種開(kāi)發(fā)形式,一種是歐美形式,地產(chǎn)業(yè)跟商業(yè)分開(kāi),各搞各的,一個(gè)搞投資開(kāi)發(fā),一個(gè)搞后續(xù)經(jīng)營(yíng)。日本則逐步實(shí)行兩者的結(jié)合,資本互相滲透,建立共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),這樣有利于促進(jìn)兩者之間更好的發(fā)展。我們用什么樣的方式,來(lái)推進(jìn)我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有待于進(jìn)一步探索。最近我國(guó)有不少大型的零售業(yè)介入了地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),而地產(chǎn)業(yè)也引進(jìn)了零售業(yè),這種資本的滲透結(jié)合,有可能是一種方向性的探索,對(duì)解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中短線操作問(wèn)題將起到積極的作用。

(五)加強(qiáng)政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度

各地要抓緊制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有它的規(guī)律性,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),特別是大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)該符合這一規(guī)律,在我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局存在著很?chē)?yán)重的隨意性和無(wú)序性。我們要根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和城市的功能定位來(lái)制定各地商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃?，F(xiàn)在很多項(xiàng)目的盲目開(kāi)發(fā),是缺少對(duì)市場(chǎng)的了解和整體布局上的科學(xué)規(guī)劃,比如購(gòu)物中心,現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)建好的和在建的有263個(gè),整體面積應(yīng)該已經(jīng)超過(guò)三千萬(wàn)平米,已經(jīng)積壓了1500億到1700億資金。是不是每個(gè)地方都需要、都能夠、都應(yīng)該建購(gòu)物中心呢?實(shí)際上購(gòu)物中心的建設(shè),必須考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。一般的情況下,人均1000美元以下的城市不要考慮購(gòu)物中心建設(shè)問(wèn)題。人均在1000到3000美元可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑圏c(diǎn),也就是說(shuō)有一些大城市已經(jīng)達(dá)到收入兩萬(wàn)多了可以搞試點(diǎn)。3000到5000美元應(yīng)該說(shuō)是我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的起步,像北京、上海已經(jīng)進(jìn)入這個(gè)時(shí)期。5000以上的進(jìn)入到發(fā)展期,10000以上進(jìn)入了成熟期。我們應(yīng)通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃頒布實(shí)施,使商業(yè)地產(chǎn)布局分布更加合理,這樣商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)才能降低到最小。另外要抬高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻,讓品牌好有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí),要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)商的融資方式,進(jìn)一步規(guī)范售后還租的開(kāi)發(fā)模式,對(duì)實(shí)行售后還租一般要求開(kāi)發(fā)商對(duì)將來(lái)應(yīng)付給的買(mǎi)家的固定回報(bào),要有資產(chǎn)抵押,或者有其它企業(yè)擔(dān)保,以確保買(mǎi)家未來(lái)的利益。

(六)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)理論研究

商業(yè)有它的規(guī)律,地產(chǎn)有它的規(guī)則,操作商業(yè)地產(chǎn)兩者必須結(jié)合起來(lái),兩者相脫離就會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題,因此,需要加大商業(yè)地產(chǎn)理論的研究力度,加快培養(yǎng)一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才,這樣才能更好促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

1.石玉,石磊,淺談商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要矛盾與對(duì)策,大眾科技,2004