房地產估價報告
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房地產估價報告范文第1篇
一、法規(guī)制度落實情況。凡在我縣行政區(qū)域內從事房地產估價活動的房地產估價機構，要求自覺接受房地產主管部門的監(jiān)督管理。房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，認真執(zhí)行《房地產估價機構管理辦法》和《房地產估價規(guī)范》。
二、估價機構資質審批情況。局行政服務股受理估價機構的備案。目前，我縣只有“福地房地產土地評估咨詢有限公司” 于2015年9月4日通過省住建廳電子政務大廳房地產估價機構管理系統(tǒng)的網上審批，取得了全國統(tǒng)一的房地產估價機構三級資質。對在我縣執(zhí)業(yè)的估價機構和估價人員進行動態(tài)考核，并根據房地產估價機構和估價人員在我縣執(zhí)業(yè)情況，將逐步建立、健全我縣房地產估價行業(yè)信用檔案。
三、行業(yè)監(jiān)管情況。在我縣執(zhí)業(yè)的估價機構中，沒有一級資質的房地產估價機構在我縣設立分支機構，沒有出現行政干預房地產抵押業(yè)務，強制評估、制定評估等問題，也不存在阻礙和排斥外地機構進入本地市場的情況。
四、估價機構執(zhí)業(yè)情況。異地來我縣執(zhí)業(yè)的估價機構目前有2家，我們要求異地估價機構應委派熟悉我縣房地產市場情況且相對固定的三名估價師執(zhí)業(yè)，對首次來我縣開展估價業(yè)務的機構，應持估價機構的營業(yè)執(zhí)照、資質證書以及估價師的執(zhí)業(yè)證書原件來我局行政服務股辦理備案登記手續(xù)后，才能從事房地產估價工作。
房地產估價報告范文第2篇
《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定(二)》是對情節(jié)嚴重列舉了幾種情形，也沒有對虛假證明文件的概念進行解釋和說明。在理論和實務界，對什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對房地產估價行業(yè)來說，從規(guī)范房地產估價行業(yè)秩序和市場經濟的角度來看有必要對何為虛假的證明文件進行研究，從理論和實務的角度提出切實可行的判斷標準和方法。
一、房地產估價中提供證明文件的范圍
刑法第二百二十九條規(guī)定的提供虛假證明文件對房地產估價行業(yè)而言是指承擔資產評估(其中包括房地產估價)職責的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對房地產估價來說哪些是具有證明效力的文件呢?應當根據《注冊房地產估價師管理辦法》和《房地產估價機構管理辦法》對房地產估價機構中各自承擔不同的職責范圍進行深入的分析。
《房地產估價機構管理辦法》第三條規(guī)定房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物等、以房地產為主的企業(yè)整體資產、企業(yè)整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。人們的一般理解認為房地產估價師評估的價值就一定能在市場上實現，否則就是失誤，要求賠償。實際上，房地產估價是房地產估價人員以專家的身份提供的專業(yè)意見，而不是可實現的價格的保證。當然估價機構和人員也不能隨意發(fā)表不負責任的意見。估價可以分為兩種性質(根據意見的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(或稱參考性估價);二是鑒證性估價(或稱證據性估價、公證性估價)。估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關聯(lián)交易提供參考依據的估價，估價報告具有公共產品性質，通常屬于鑒證性估價。為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標報價提供參考的估價，估價報告是一種私人產品，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。
二、虛假證明文件的定義
虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說不真實，關鍵在何為虛假?不同的文件類型對何為虛假有不同的認識。如同房地產估價行業(yè)和法學界對如何認定房地產估價活動中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產估價師是否承擔刑事責任的關鍵是是否為虛假證明文件。
(一)法學界的觀點
學者孫國祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內容上看，應該指內容完全失實或主要內容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現為書面的形式。
學者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內容與實際情況不符的資產評估報告、驗資報告、財務會計報告、審計報告、法律意見書等證明文件。
學者張明楷等也認為，提供虛假證明文件，是指提供內容與實際情況不相符合的資產評估報告、驗證報告、財務會計報告、審計報告、法律見證書等證明文件。
由此可知，法學界認為虛假就是內容或結論與事實(或實際情況)不符。法學界認為房地產估價證明文件必須證明結果是真實的，是客觀事實的真實。
(二)房地產估價業(yè)界的觀點
房地產估價業(yè)界的基本觀點是只要注冊房地產估價師嚴格按照《房地產估價規(guī)范》進行了估價，就不能認定出具了虛假證明文件。如果注冊房地產估價師在形式和實質上都嚴格遵循了估價規(guī)范，應當免責。
由此可知，房地產估價界認為程序正義或過程的真實重要性高于結果的真實，注冊房地產估價師如果嚴格遵守房地產估價規(guī)范，盡到了應盡的職業(yè)關注，即使最后的結果沒有保證完全符合客觀實際(真實)，注冊房地產估價師最多也只能負執(zhí)業(yè)責任，不能為其非故意為之的結果負刑事責任。
三、房地產估價中虛假證明文件的認定條件
那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產估價能不能在嚴格執(zhí)行房地產估價規(guī)范的情況下保證內容與實際情況相符?或者對法學界要求的內容與實際情況相符在執(zhí)行估價準則時是如何評價的?
其實，兩者本就是一個事物的兩個方面，并不矛盾。房地產估價界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯報，而法學界是從實體上或者說是從內容上考慮的。法學界強調的虛假是指證明文件的內容或者結論與事實不符，而房地產估價界認為判定估價報告(或其他鑒證報告)是否虛假的關鍵是注冊房地產估價師在執(zhí)業(yè)過程中是否恪守估價準則;從程序上講，注冊房地產估價師恪守估價準則的過程實際上是保證估價結果客觀合理的過程。
所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：
1、估價對象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;
2、待評估房產面積與實際面積是否相差巨大，如果明顯超過合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;
3、房地產估價師是否到現場查勘。如果房地產估價師未去實地查勘出現重大漏洞應該屬于虛假文件的范疇;
4、對委托人提供估價所依據的資料進行了審慎檢查，不能無理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實性、準確性、完整性;
5、是否有不當得利。禮下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;
房地產估價報告范文第3篇
第一條 為了規(guī)范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質，從事房地產估價活動，對房地產估價機構實施監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。
本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業(yè)整體資產、企業(yè)整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。
第四條 房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準。
房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
第五條 國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國房地產估價機構的監(jiān)督管理工作。
省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門負責本行政區(qū)域內房地產估價機構的監(jiān)督管理工作。
市、縣政府房地產主管部門負責本行政區(qū)域內房地產估價機構的監(jiān)督管理工作。
第六條 房地產估價行業(yè)組織應當加強房地產估價行業(yè)自律管理。
鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業(yè)組織。
第七條 國家建立全國統(tǒng)一的房地產估價行業(yè)管理信息平臺，實現房地產估價機構資質核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關聯(lián)共享。
第二章 估價機構資質核準
第八條 房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。
省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門負責房地產估價機構資質許可。
省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門應當執(zhí)行國家統(tǒng)一的資質許可條件，加強房地產估價機構資質許可管理，營造公平競爭的市場環(huán)境。
國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門資質許可工作的指導和監(jiān)督檢查，及時糾正資質許可中的違法行為。
第九條 房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設立。
第十條 各資質等級房地產估價機構的條件如下：
(一)一級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.從事房地產估價活動連續(xù)6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上;
3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上;
4.有15名以上專職注冊房地產估價師;
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;
6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
8.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
9.有固定的經營服務場所;
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。
(二)二級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續(xù)4年以上;
3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上;
4.有8名以上專職注冊房地產估價師;
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;
6.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
8.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
9.有固定的經營服務場所;
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。
(三)三級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上;
3.有3名以上專職注冊房地產估價師;
4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上;
5.法定代表人或者執(zhí)行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
8.有固定的經營服務場所;
9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全;
10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求;
11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。
第十一條 申請核定房地產估價機構資質等級，應當如實向資質許可機關提交下列材料：
(一)房地產估價機構資質等級申請表(一式二份，加蓋申報機構公章);
(二)房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件;
(三)營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件(加蓋申報機構公章);
(四)出資證明復印件(加蓋申報機構公章);
(五)法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件(加蓋申報機構公章);
(六)專職注冊房地產估價師證明;
(七)固定經營服務場所的證明;
(八)經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協(xié)議復印件(加蓋申報機構公章)及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息;
(九)隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件(一式二份，加蓋申報機構公章)。
申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。
第十二條 新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的，應當提供第十一條第(一)項、第(三)項至第(八)項材料。
新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。
第十三條 房地產估價機構資質核準中的房地產估價報告抽查，應當執(zhí)行全國統(tǒng)一的標準。
第十四條 申請核定房地產估價機構資質的，應當向設區(qū)的市政府房地產主管部門提出申請，并提交本辦法第十一條規(guī)定的材料。
設區(qū)的市政府房地產主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、
直轄市政府房地產主管部門。
省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。
省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內,將準予資質許可的決定報國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。
第十五條 房地產估價機構資質證書分為正本和副本，由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。
房地產估價機構遺失資質證書的，應當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。
第十六條 房地產估價機構資質有效期為3年。
資質有效期屆滿，房地產估價機構需要繼續(xù)從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續(xù)申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續(xù)的決定。準予延續(xù)的，有效期延續(xù)3年。
在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規(guī)、規(guī)章、技術標準和職業(yè)道德的房地產估價機構，經原資質許可機關同意，不再審查，有效期延續(xù)3年。
第十七條 房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執(zhí)行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發(fā)生變更的，應當在工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內，到資質許可機關辦理資質證書變更手續(xù)。
第十八條 房地產估價機構合并的，合并后存續(xù)或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。
房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質，但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協(xié)商確定;其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。
第十九條 房地產估價機構的工商登記注銷后，其資質證書失效。
第三章 分支機構的設立
第二十條 一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十一條的規(guī)定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。
分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章。
第二十一條 分支機構應當具備下列條件：
(一)名稱采用“房地產估價機構名稱+分支機構所在地行政區(qū)劃名+分公司(分所)”的形式;
(二)分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產估價師;
(三)在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師;
(四)有固定的經營服務場所;
(五)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。
注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。
第二十二條 新設立的分支機構，應當自領取分支機構營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到分支機構工商注冊所在地的省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門備案。
省、自治區(qū)政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、直轄市政府房地產主管部門應當在接受備案后10日內，告知分支機構工商注冊所在地的市、縣政府房地產主管部門，并報國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。
第二十三條 分支機構備案，應當提交下列材料：
(一)分支機構的營業(yè)執(zhí)照復印件;
(二)房地產估價機構資質證書正本復印件;
(三)分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明;
(四)擬在分支機構執(zhí)業(yè)的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。
第二十四條 分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構，應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續(xù)后30日內，報原備案機關備案。
第四章 估價管理
第二十五條 從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業(yè)務。
一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。
二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。
三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估價業(yè)務。
暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務。
第二十六條 房地產估價業(yè)務應當由房地產估價機構統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。
房地產估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務，分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業(yè)務。
第二十七條 房地產估價機構及執(zhí)行房地產估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。
第二十八條 房地產估價機構承攬房地產估價業(yè)務，應當與委托人簽訂書面估價委托合同。
估價委托合同應當包括下列內容：
(一)委托人的名稱或者姓名和住所;
(二)估價機構的名稱和住所;
(三)估價對象;
(四)估價目的;
(五)價值時點;
(六)委托人的協(xié)助義務;
(七)估價服務費及其支付方式;
(八)估價報告交付的日期和方式;
(九)違約責任;
(十)解決爭議的方法。
第二十九條 房地產估價機構未經委托人書面同意，不得轉讓受托的估價業(yè)務。
經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。
第三十條 委托人及相關當事人應當協(xié)助房地產估價機構進行實地查勘，如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。
第三十一條 房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產主管部門查詢房地產交易、登記信息時，房地產主管部門應當提供查詢服務，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私的內容除外。
第三十二條 房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。
第三十三條 房地產估價機構不得有下列行為：
(一)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書;
(二)超越資質等級業(yè)務范圍承接房地產估價業(yè)務;
(三)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;
(四)違反房地產估價規(guī)范和標準;
(五)出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;
(六)擅自設立分支機構;
(七)未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業(yè)務;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十四條 房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。
房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于2019年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結
第三十五條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經委托人書面同意，房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料。
第三十六條 房地產估價機構應當加強對執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務培訓，為本機構的房地產估價師參加繼續(xù)教育提供必要的條件。
第三十七條 縣級以上政府房地產主管部門應當依照有關法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業(yè)務及執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準的情況實施監(jiān)督檢查。
第三十八條 縣級以上政府房地產主管部門履行監(jiān)督檢查職責時，有權采取下列措施：
(一)要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書，有關房地產估價業(yè)務的文檔，有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內部管理制度的文件;
(二)進入被檢查單位進行檢查，查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料;
(三)糾正違反有關法律、法規(guī)和本辦法及房地產估價規(guī)范和標準的行為。
縣級以上政府房地產主管部門應當將監(jiān)督檢查的處理結果向社會公布。
第三十九條 縣級以上政府房地產主管部門進行監(jiān)督檢查時，應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經營活動，不得索取或者收受財物、謀取其他利益。
有關單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應當協(xié)助與配合，不得拒絕或者阻撓。
第四十條 房地產估價機構違法從事房地產估價活動的，違法行為發(fā)生地的縣級以上地方政府房地產主管部門應當依法查處，并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。
第四十一條 有下列情形之一的，資質許可機關或者其上級機關，根據利害關系人的請求或者依據職權，可以撤銷房地產估價機構資質：
(一)資質許可機關工作人員玩忽職守作出準予房地產估價機構資質許可的;
(二)超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的;
(三)違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的;
(四)對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的;
(五)依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。
房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，應當予以撤銷。
第四十二條 房地產估價機構取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其資質。
第四十三條 有下列情形之一的，資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質：
(一)房地產估價機構資質有效期屆滿未延續(xù)的;
(二)房地產估價機構依法終止的;
(三)房地產估價機構資質被撤銷、撤回，或者房地產估價資質證書依法被吊銷的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。
第四十四條 資質許可機關或者房地產估價行業(yè)組織應當建立房地產估價機構信用檔案。
房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。
房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。
房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案。
任何單位和個人有權查閱信用檔案。
第五章 法律責任
第四十五條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的，資質許可機關不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，由資質許可機關給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十七條 未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業(yè)務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第四十八條 違反本辦法第十七條規(guī)定，房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續(xù)的，由資質許可機關責令限期辦理;逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。
第四十九條 有下列行為之一的，由縣級以上地方政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：
(一)違反本辦法第二十條第一款規(guī)定設立分支機構的;
(二)違反本辦法第二十一條規(guī)定設立分支機構的;
(三)違反本辦法第二十二條第一款規(guī)定，新設立的分支機構不備案的。
第五十條 有下列行為之一的，由縣級以上地方政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)違反本辦法第二十六條規(guī)定承攬業(yè)務的;
(二)違反本辦法第二十九條第一款規(guī)定，擅自轉讓受托的估價業(yè)務的;
(三)違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規(guī)定出具估價報告的。
第五十一條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的，由縣級以上地方政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十二條 違反本辦法第三十一條規(guī)定，房地產主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產主管部門責令改正。
第五十三條 房地產估價機構有本辦法第三十三條行為之一的，由縣級以上地方政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條 違反本辦法第三十五條規(guī)定，房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 資質許可機關有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的;
(二)對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的;
(三)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的;
(四)不履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處的。
第六章 附則
第五十六條 本辦法自2019年12月1日起施行。1997年1月9日建設部頒布的《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》(建房[1997]12號)同時廢止。
本辦法施行前建設部的規(guī)章的規(guī)定與本辦法的規(guī)定不一致的，以本辦法為準。
束為止。
第三十五條 除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經委托人書面同意，房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料。
第三十六條 房地產估價機構應當加強對執(zhí)業(yè)人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務培訓，為本機構的房地產估價師參加繼續(xù)教育提供必要的條件。
第三十七條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當依照有關法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業(yè)務及執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準的情況實施監(jiān)督檢查。
第三十八條 縣級以上人民政府房地產主管部門履行監(jiān)督檢查職責時，有權采取下列措施：
(一)要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書，有關房地產估價業(yè)務的文檔，有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內部管理制度的文件;
(二)進入被檢查單位進行檢查，查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料;
(三)糾正違反有關法律、法規(guī)和本辦法及房地產估價規(guī)范和標準的行為。
縣級以上人民政府房地產主管部門應當將監(jiān)督檢查的處理結果向社會公布。
第三十九條 縣級以上人民政府房地產主管部門進行監(jiān)督檢查時，應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經營活動，不得索取或者收受財物、謀取其他利益。
有關單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應當協(xié)助與配合，不得拒絕或者阻撓。
第四十條 房地產估價機構違法從事房地產估價活動的，違法行為發(fā)生地的縣級以上地方人民政府房地產主管部門應當依法查處，并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。
第四十一條 有下列情形之一的，資質許可機關或者其上級機關，根據利害關系人的請求或者依據職權，可以撤銷房地產估價機構資質：
(一)資質許可機關工作人員濫用職權、玩忽職守作出準予房地產估價機構資質許可的;
(二)超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的;
(三)違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的;
(四)對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的;
(五)依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。
房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，應當予以撤銷。
第四十二條 房地產估價機構取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其資質。
第四十三條 有下列情形之一的，資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質：
(一)房地產估價機構資質有效期屆滿未延續(xù)的;
(二)房地產估價機構依法終止的;
(三)房地產估價機構資質被撤銷、撤回，或者房地產估價資質證書依法被吊銷的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。
第四十四條 資質許可機關或者房地產估價行業(yè)組織應當建立房地產估價機構信用檔案。
房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。
房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。
房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執(zhí)行合伙人的不良行為記入其信用檔案。
任何單位和個人有權查閱信用檔案。
第五章 法律責任
第四十五條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的，資質許可機關不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，由資質許可機關給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十七條 未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業(yè)務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第四十八條 違反本辦法第十七條規(guī)定，房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續(xù)的，由資質許可機關責令限期辦理;逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。
第四十九條 有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：
(一)違反本辦法第二十條第一款規(guī)定設立分支機構的;
(二)違反本辦法第二十一條規(guī)定設立分支機構的;
(三)違反本辦法第二十二條第一款規(guī)定，新設立的分支機構不備案的。
第五十條 有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任：
(一)違反本辦法第二十六條規(guī)定承攬業(yè)務的;
(二)違反本辦法第二十九條第一款規(guī)定，擅自轉讓受托的估價業(yè)務的;
(三)違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規(guī)定出具估價報告的。
第五十一條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十二條 違反本辦法第三十一條規(guī)定，房地產主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產主管部門責令改正。
第五十三條 房地產估價機構有本辦法第三十三條行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條 違反本辦法第三十五條規(guī)定，房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業(yè)秘密和業(yè)務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十五條 資質許可機關有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的;
(二)對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的;
(三)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的;
(四)不履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處的。
第六章 附則
房地產估價報告范文第4篇
關鍵詞：市場經濟 房地產 估價 問題 對策
一、前言
市場經濟日漸完善促使房地產市場不斷發(fā)展，房地產估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產市場發(fā)展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產估價主要實際由于房地產市場信息不平衡性以及不對稱性所產生的社會需求，無論是房地產買賣、房地產抵押、房地產交換、房地產拍賣、房地產征用、房地產糾紛、房地產合并等等，同時還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經營、企業(yè)合并等等，房地產估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產估價專業(yè)性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產估價服務的風險性非常強。市場經濟影響下，房地產估價服務具有非常重要的作用，從房地產市場角度分析來看，需要構建和平貿易發(fā)展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產估價正?；约耙?guī)范化提供保障，對房地產估價具有非常重要的影響。
二、市場經濟條件下房地產估價存在的問題
（一）房地產估價法律法規(guī)存在著不健全
從目前的發(fā)展來看，房地產估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產估價機構，甚至一部分估價結構以及估價工作人員自身并不具備估計資質。雖然我國針對房地產制定了相關法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對房地產估價的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產估價工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產估價工作的順利進行受到了非常大的影響。
（二）房地產估價工作人員綜合素質不高
我國房地產估價行業(yè)的起步時間非常晚，這就使得從事房地產估價的專業(yè)人員并沒有達到預期數量，實際的技術能力以及專業(yè)素質水平也并不是非常理想，這就使得房地產估價水平受到了影響。我國房地產的估價主要是采用職業(yè)資格認證工作制度，從事房地產估價工作的專業(yè)人員需要經過國家統(tǒng)一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產整體掛機質量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產估價專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產估價質量提供保障。
（三）房地產估價監(jiān)管工作力度不足
從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評估結構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經濟發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動有效性不強的現象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現出不公平性，房地產估價市場存在著混亂。從目前房地產估價市場來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產估價師。在進行房地產評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數量不斷增加，特別是掛靠現象非常嚴重，這就需要結合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產估價監(jiān)管工作陷入形式化。
三、市場經濟條件下房地產估價對策
（一）構建房地產估價相關法律法規(guī)
在房地產估價行業(yè)發(fā)展過程中，需要結合房地產行業(yè)發(fā)展實際情況來構建更加完善房地產估價法律體系，同時還需要結合目前房地產市場發(fā)展實際情況制定房地產估價的針對性法律法規(guī)，明確房地產估價在市場經濟工作中的重要作用，嚴格的規(guī)范房地產估價組織結構以及實際的審批程序，同時對于房地產估價的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業(yè)務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障?？傊?，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產估價市場正常運行提供有效保障。總之，需要針對放點產估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產估價工作能夠居于社會監(jiān)督下，同時也能夠為房地產估價糾紛提供法律依據。
（二）重視房地產估價市場規(guī)范性
市場經濟不斷發(fā)展使得房地產市場發(fā)展呈現出獨特性，房地產估價也并不只考慮到房地產價值，還需要涉及到其他方面的內容，這就對房地產估價工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價工作人員業(yè)務水平以及整體素質直接的影響房地產估價的質量。為了能夠做好房地產估價工作，房地產市場規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規(guī)，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產估價工作人員業(yè)務水平以及整體素質。為了能夠保障房地產評估結果的合理性和科學性，房地產評估工作人員需要結合房地產市場運行要求以及房地產運行原則，保證房地產估價組織以及房地產估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產估價工作人員工，對于非法的房地產估價工作，需要加大實際的調查工作力度以及實際出發(fā)工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產當事人造成巨大損失的，房地產估價機構或者是房地產估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產估價行業(yè)快速發(fā)展提供保障。
（三）提升房地產估價工作人員業(yè)務素質以及整體素質
作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產估價對房地產市場發(fā)展具有非常重要的影響。考慮到房地產市場發(fā)展特點以及市場經濟發(fā)展特點，房地產估價工作實際上并不只是房地產價值的估值，業(yè)務拓展對房地產估價工作人員提出了更高的要求。房地產估價工作人員的也睡水平以及整體素質直接的影響房地產估價質量。在房地產估價工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質等具有更高的要求。諸如，房地產估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產估價知識，培養(yǎng)房地產估價工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產估價工作人員的經驗，進而做好房地產估計的全面工作，為房地產估價工作的客觀性以及合理性提供保障。
（四）構建完善的房地產估價管理體制
為了能夠為房地產估價的健康發(fā)展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產估價行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產估價市場發(fā)展中具有宏觀調控作用，這就需要縷清房地產估價行業(yè)中政企事之間關系，構建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產評估工作。因此，為了能夠完善房地產估價管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調控的作用，規(guī)范房地產估價機構、估價工作人員的行為，實現房地產估價市場的全面發(fā)展，為房地產估價行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。
四、Y束語
房地產估價已經成為市場經濟發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產估價運行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場經濟環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產估價健康發(fā)展。因此，需要結合房地產估價發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時監(jiān)督房地產估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規(guī)。為了能夠促進社會主義市場經濟更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產估價工作的重要作用，為房地產估價可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產估價行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關法律法規(guī)的依托作用，結合行業(yè)發(fā)展實際來做好監(jiān)督工作，引導房地產估價行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。
參考文獻：
[1]朱澤標.市場經濟條件下如何提高房地產估價機構的競爭力探討[J].現代經濟信息， 2009（10）：24-25
[2]李磊.當前我國房地產評估中亟待解決的問題[J].中國外資月刊， 2013（23）：151-152
房地產估價報告范文第5篇
關鍵詞 農村集體土地；拆遷補償評估；房地產估價機構；風險；防范對策
中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02
Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands
ZHAN Hai-bin
（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）
Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.
Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures
我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴大，越來越多的農村集體土地被征用為國有建設用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業(yè)務正成為許多房地產評估機構重要的業(yè)務來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關系人，存在著諸多利益博弈，國內有些學者在這些方面已有相關研究[1-2]。房地產拆遷補償評估機構不僅面臨公司本身評估技術水平以及內部評估人員業(yè)務水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關系人影響導致的評估結果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構如何規(guī)避面臨的風險。
1 拆遷補償評估中面臨的內部風險
房地產估價機構在拆遷評估過程中面臨的內部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內部風險。
1.1 估價技術水平不足導致的內部風險
房地產估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內部風險。三是拆遷現場測量結果不準確。這是房地產估價機構在從事拆遷評估業(yè)務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內部風險，并且最容易導致一系列的經濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結構確定不合理；附著物現場測量與清點不合理[3]；現場調查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價機構出具的拆遷評估結果不合理。由于拆遷評估業(yè)務量大，涉及到眾多的評估數據處理，因此房地產估價機構在進行內業(yè)處理時，容易出現一些問題，包括：在向電腦中輸入數據出現的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。
1.2 管理水平不足導致的內部風險
房地產估價機構在經營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業(yè)務人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發(fā)生。
2 拆遷補償評估中面臨的外部風險
2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險
拆遷補償評估業(yè)務是房地產估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內的估價對象按照當地拆遷補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當地政府一些職能部門，房地產估價機構估價人員在拆遷評估業(yè)務過程中需要經常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業(yè)務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產權所有人在當地一般都有較廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。
2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產權所有人的外部風險
房地產估價機構估價人員在拆遷評估業(yè)務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內的估價對象產權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現場進行調查評估也需要估價對象產權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務，但同時可能面臨拆遷范圍內房屋及附著物產權人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內部風險控制措施不完善的房地產估價機構，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產估價人員與估價對象產權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。
3 拆遷補償評估中估價機構風險防范對策
通過以上所述的房地產估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產生，房地產估價機構與估價人員將面臨著高額的經濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。
3.1 內部風險防范措施
房地產評估機構對于拆遷補償評估業(yè)務面臨的內部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內部風險防范措施。
3.1.1 加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現場調查前必須進行相關技能培訓，培訓內容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評；同時現場調查人員的培訓內容還包括現場調查的正確流程、現場調查的內容及調查表格的填寫規(guī)范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內業(yè)處理人員的培訓，包括調查表格數據如何正確輸入電腦，輸入數據后輸入人員至少要對輸入的數據與相應的調查表核對1遍，在此基礎上由其他內業(yè)處理人員進一步復核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數據；出具估價結果報告人員的培訓，其內容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。
3.1.2 估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業(yè)務一般需要多人共同完成外業(yè)調查與內業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調查人員一方面必須在調查表格上詳細規(guī)范地填寫調查對象的相關內容，同時在外業(yè)調查表上填寫調查時間、調查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調查表格填寫內容出現問題可以追溯相關外業(yè)調查人員的具體責任，防止外業(yè)調查表格不填寫相關調查人員時以后出現問題外業(yè)調查人員的相互推脫責任。二是內業(yè)處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業(yè)調查數據的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產估價報告的房地產估價人員的具體責任劃分。數據錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理[8-10]。
3.2 外部風險防范措施
房地產估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產權人的利益賄賂，為拆遷估價對象產權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業(yè)務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務的房地產估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險，房地產估價機構應在做好防范內部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內部人員參與虛假拆遷補償評估現象發(fā)生，房地產估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調，房地產估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。
4 結語
由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產估價機構承擔著大量的征地拆遷補償評估業(yè)務，公平、公正的拆遷補償評估結果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業(yè)務的房地產估價機構需要嚴格遵守房地產評估行業(yè)準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
5 參考文獻
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