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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)范文第1篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件，也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的不同問(wèn)題，建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。

一、虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本

2004年8月31日以前，土地交易未實(shí)際公開(kāi)競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以“危房改造”或“開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”，然后設(shè)法改變土地用途，聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估，且一般要求高估，形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理，虛增了無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值，而不是該土地的取得成本，違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則，虛增了開(kāi)發(fā)成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問(wèn)題，建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題，企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則，在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn)，按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后的余額記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入

（一）將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗(yàn)收，與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入，通常人為延遲商品房竣工決算，以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，不確認(rèn)收入。

（二）隱瞞收入，私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，還經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受?chē)?guó)家規(guī)劃制約，可操作空間大，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源。比如，在投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合資中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷(xiāo)售，收回銷(xiāo)售收入賬外存儲(chǔ)，形成小金庫(kù)；在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來(lái)核算，形成賬內(nèi)小金庫(kù)；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對(duì)收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫(kù)。

（三）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地，不作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的，應(yīng)視同銷(xiāo)售進(jìn)行賬務(wù)處理，按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理，未作視同銷(xiāo)售的賬務(wù)處理。

（四）將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷(xiāo)售核算，而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用不實(shí)。

對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì)；將經(jīng)營(yíng)收入各分類(lèi)明細(xì)賬分別與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì)；同時(shí)采用查詢(xún)、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問(wèn)題。

三、人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本

（一）隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí)，對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中，預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)成本。

（二）不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則，隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則，企業(yè)在確定每期專(zhuān)門(mén)借款利息的資本化金額時(shí)，應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤，根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí)，不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?，而是根?jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要，在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分，調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)；對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的借款費(fèi)用，在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)量，而是隨意分?jǐn)?，造成各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。

（三）不同類(lèi)型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同類(lèi)型的商品房，如底商、住宅、寫(xiě)字樓等，在銷(xiāo)售價(jià)格上相差懸殊，其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本的核算中，一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（同一塊土地上同期開(kāi)發(fā)的各類(lèi)商品房）為對(duì)象進(jìn)行成本歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，造成住宅、寫(xiě)字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，將先期銷(xiāo)售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，后銷(xiāo)售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，形成同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同類(lèi)商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。

（四）擠占和虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè)，為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開(kāi)發(fā)成本中，增大商品房開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本；此外，企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)工程結(jié)算，虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式，虛增商品房開(kāi)發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本，以降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值率，少繳土地增值稅；虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。

對(duì)于以上問(wèn)題，建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T(mén)頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門(mén)的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等，還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì)；將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì)；同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算；運(yùn)用查詢(xún)、分析性復(fù)核等審計(jì)方法，根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算；根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算；以合理認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本，審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額，并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù)，按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。

四、漏繳規(guī)費(fèi)

（一）漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后，并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售，而是開(kāi)發(fā)成高檔商品住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后，一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，造成國(guó)家土地出讓金的流失。

（二）漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等，由于以上費(fèi)用名目繁多，繳納程序不透明，存在關(guān)系操作空間和政策利用空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費(fèi)。

對(duì)于上述問(wèn)題，建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程，掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比，查出漏繳金額，提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。

五、套取銀行信用，違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要大量外部資金的支持，銀行貸款則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種：

（一）將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行，套取銀行信用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，在未曾開(kāi)發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，可用于抵押貸款；在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，其土地使用權(quán)應(yīng)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本，此時(shí)，該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本，實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。

（二）簽訂虛假售房合同，套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決資金困難，往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由企業(yè)墊付首付款，到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)范文第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計(jì) 特別風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的高速發(fā)展,使其成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司成為會(huì)計(jì)事務(wù)所的重要客戶(hù),同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

一、法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購(gòu)房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開(kāi)工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開(kāi)工以提前實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶(hù)收取款項(xiàng)。

故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開(kāi)工、銷(xiāo)售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開(kāi)工建設(shè)、銷(xiāo)售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對(duì)報(bào)表的影響。

2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中,由于重大工程變更、各種無(wú)法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會(huì)對(duì)部分義務(wù)進(jìn)行反映。

所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊(cè)會(huì)計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭(zhēng)議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。

3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。

二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。

1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)

所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。

2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊(cè)會(huì)計(jì)會(huì)在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會(huì)議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)較集中,票據(jù)報(bào)銷(xiāo)經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。

三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專(zhuān)款專(zhuān)用,不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國(guó)化開(kāi)發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會(huì)盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)違反貸款合同約定,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對(duì)報(bào)表的影響。

2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

客戶(hù)的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售不理想、資金緊張的情況下,會(huì)采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊(cè)會(huì)計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購(gòu)房客戶(hù)、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。

四、持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來(lái)判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

1、財(cái)務(wù)支付能力

財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。

2、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料土地的獲取能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)范文第3篇

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)價(jià)格上升空間有限，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本卻在不斷攀升，大大縮減了企業(yè)利潤(rùn)空間。在這種情況下，加強(qiáng)成本管控成為增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、提高競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，是企業(yè)發(fā)展的必然要求。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)，因此其開(kāi)發(fā)過(guò)程通常按不同的階段進(jìn)行劃分，主要分為投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程建設(shè)階段、竣工結(jié)算階段。成本管控作為一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段，本文按照開(kāi)發(fā)過(guò)程不同階段分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題及其成因，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題及其成因

目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還處于粗放式管理的狀態(tài)，對(duì)成本管理往往側(cè)重于成本核算、成本分析和總結(jié)，對(duì)成本規(guī)劃、成本控制和成本考核方面重視不足，成本管控方面存在很多問(wèn)題，具體分析如下：

1.投資決策階段不重視投資估算

投資決策階段的投資估算是從整體上規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的成本配置。準(zhǔn)確的投資估算，是成本控制的基礎(chǔ)，具有重要的戰(zhàn)略指導(dǎo)作用。投資估算必須建立在專(zhuān)業(yè)的可行性研究基礎(chǔ)上，然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資決策階段不重視項(xiàng)目可行性研究，不愿意在可行性研究上作投入，投資估算缺乏客觀依據(jù)，無(wú)法發(fā)揮成本控制職能。出現(xiàn)這種情況的主要原因：首先是由于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行粗放式管理，忽視投資決策階段成本管控的戰(zhàn)略作用；其次是由于項(xiàng)目可行性研究是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性要求較高，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程較短，還屬于新興行業(yè)，普遍缺乏高水平的專(zhuān)業(yè)人才。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上的合理性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控是成本控制的關(guān)鍵步驟，是從源頭上對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制。因?yàn)閺慕ㄖ?xiàng)目經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，影響建筑項(xiàng)目成本的主要時(shí)期是在總工程建設(shè)期的前四分之一階段，此階段主要是設(shè)計(jì)結(jié)束前的階段，而在后期的施工階段，不管是在材料上還是在技術(shù)上狠下功夫，也只能節(jié)約大約5%～10%的項(xiàng)目成本。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不注重經(jīng)濟(jì)上的合理性分析，出現(xiàn)了為追求設(shè)計(jì)效果而不計(jì)成本導(dǎo)致工程造價(jià)超標(biāo)的現(xiàn)象。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)和概預(yù)算部門(mén)缺乏溝通，工程設(shè)計(jì)人員普遍缺乏概預(yù)算知識(shí)，只負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)而不考慮成本因素，而概預(yù)算人員根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算工程量，套定額編制預(yù)算，對(duì)工程設(shè)計(jì)領(lǐng)域也不熟悉，無(wú)法為設(shè)計(jì)提供建議。

3.建設(shè)階段對(duì)實(shí)際成本的控制能力不足

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，是開(kāi)發(fā)成本的實(shí)際形成過(guò)程，是整個(gè)項(xiàng)目成本控制中最為繁瑣和復(fù)雜的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)實(shí)際成本的控制能力不足主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）工程招投標(biāo)管理不規(guī)范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在招標(biāo)階段，對(duì)投標(biāo)單位審查不嚴(yán)格，出現(xiàn)了施工標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品定位不符，與成本管控總目標(biāo)不一致的現(xiàn)象。不具備投標(biāo)資質(zhì)的施工單位利用不正常的手段獲取投標(biāo)資格，中標(biāo)后未經(jīng)招標(biāo)人許可將工程任意分包，甚至再轉(zhuǎn)手，再分包，這大大壓縮了實(shí)際施工企業(yè)的利潤(rùn)，使得施工者以犧牲工程質(zhì)量、降低工程造價(jià)來(lái)?yè)Q取利潤(rùn)。也有些施工單位以較低價(jià)格優(yōu)勢(shì)達(dá)到中標(biāo)目的，而后在施工過(guò)程中不斷偷工減料來(lái)降低成本。

（2）工程變更缺乏管控

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，隨著不確定因素的出現(xiàn)，施工過(guò)程不免會(huì)出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程變更缺乏管控，沒(méi)有建立規(guī)范的變更流程，導(dǎo)致工程變更隨意性增加。工程變更導(dǎo)致施工成本的增加，出現(xiàn)工程成本超支的情況。

（3）企業(yè)信息處理方式落后，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)時(shí)監(jiān)控

企業(yè)的信息處理工作由手工完成，由于信息處理量大，需要耗費(fèi)大量的時(shí)間、精力，容易出現(xiàn)差錯(cuò)，信息的時(shí)效性也受到限制，不能為項(xiàng)目決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息，不利于做出正確決策而導(dǎo)致施工成本增加。

4.項(xiàng)目結(jié)算階段缺乏成本考核激勵(lì)機(jī)制

項(xiàng)目結(jié)算階段是成本控制的最后環(huán)節(jié)，成本考核是成本管控的重要方面。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有建立成本管控考核激勵(lì)機(jī)制，挫傷了員工的積極性。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議

針對(duì)上文所述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題及其成因，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建議從以下方面采取措施，以加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控：

1.加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段的可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視項(xiàng)目決策階段的可行性研究工作，成立項(xiàng)目可行性研究小組，由市場(chǎng)調(diào)研員、房地產(chǎn)估價(jià)師、工程造價(jià)師、經(jīng)濟(jì)分析師、會(huì)計(jì)師、政策法規(guī)專(zhuān)家等專(zhuān)業(yè)人士組成，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，廣泛收集與產(chǎn)品定位、投資估算有關(guān)的材料，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查、科學(xué)的分析論證，找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，做出正確的投資決策，做好投資估算，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)合理的成本配置。

2.優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)部門(mén)與預(yù)算部門(mén)的溝通，達(dá)到設(shè)計(jì)與概算、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合，力求使設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上達(dá)到最優(yōu)化，其中實(shí)行限額設(shè)計(jì)就是在滿(mǎn)足產(chǎn)品定位、工程施工要求的前提下有效控制工程造價(jià)的一種方式。加大圖審力度，使工程設(shè)計(jì)更具合理性和可行性，降低施工過(guò)程發(fā)生工程變更的風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)，委托專(zhuān)業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，提高設(shè)計(jì)方案質(zhì)量。

3.規(guī)范建設(shè)階段的成本控制

在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，建立、健全規(guī)范的招投標(biāo)管理制度，對(duì)招投標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。在施工過(guò)程中，建立、健全工程變更的管控體系，設(shè)置科學(xué)的變更辦理流程，嚴(yán)格控制工程變更。借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目成本信息的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，對(duì)施工過(guò)程實(shí)行動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)控，即時(shí)反映動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，有利于企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，采取措施妥善解決。對(duì)施工過(guò)程加強(qiáng)監(jiān)督，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位承擔(dān)項(xiàng)目管理工作，嚴(yán)格把控施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。

4.建立項(xiàng)目結(jié)算階段成本考核激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)范文第4篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資金管理 財(cái)務(wù)管理

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，在經(jīng)濟(jì)增速下滑、市場(chǎng)需求相對(duì)不足的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺的現(xiàn)象，有的甚至存在資金斷鏈的危機(jī)。資金管理水平的高低成為決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素。加強(qiáng)資金管理成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)最基本的因素。資金管理是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)資金流入及流出的管理。企業(yè)管理以財(cái)務(wù)管理為中心，財(cái)務(wù)管理以資金管理為核心。資金管理涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的方方面面。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有投資大、工期長(zhǎng)、資金回籠慢的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大，一旦出現(xiàn)資金短缺，將直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)。加強(qiáng)資金管理，促進(jìn)資金的良性循環(huán)，關(guān)系到企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)，并針對(duì)性地提出相應(yīng)的加強(qiáng)措施具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理有其自身的特點(diǎn)，具體主要體現(xiàn)在如下方面：

（一）資金管理的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)供求狀況、消費(fèi)者消費(fèi)取向等眾多不確定因素的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到銷(xiāo)售完結(jié)一般需要3～5年時(shí)間，時(shí)間跨度大，不確定因素隨之增多，增大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，資金管理風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高。

（二）資金管理的復(fù)雜性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造過(guò)程復(fù)雜，涉及的產(chǎn)業(yè)鏈眾多，資金管理環(huán)節(jié)眾多，資金運(yùn)作過(guò)程復(fù)雜，這決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的復(fù)雜性。

（三）資金籌集的關(guān)鍵性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大。受企業(yè)內(nèi)部積累的限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的需要，需要大量依賴(lài)外部籌資，資金籌集成為資金管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。在資金管理方面，國(guó)家頒布了相關(guān)的政策、法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理逐步得到規(guī)范，但是目前在資金管理上還存在很多問(wèn)題，具體分析如下：

（一）資金預(yù)算管理制度不完善，資金預(yù)算流于形式

目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立了資金預(yù)算，卻存在重編制輕執(zhí)行的現(xiàn)象。預(yù)算編制出來(lái)后，并沒(méi)有用于指導(dǎo)公司資金運(yùn)作，使資金預(yù)算流于形式，造成預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)，資金使用缺乏控制，致使在資金使用的各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)成本超支的現(xiàn)象。

（二）融資渠道狹窄，資金籌集困難

在目前的經(jīng)濟(jì)體制下，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券或發(fā)行股票的方式籌集資金的條件，企業(yè)往往只能通過(guò)銀行貸款的方式籌集資金，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，企業(yè)償債壓力大，資金成本高。這種單一的融資方式不利于企業(yè)籌集資金，致使企業(yè)資金缺口大，資金籌集困難，限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，成為限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

（三）資金使用分散，資金結(jié)算模式落后

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不同地點(diǎn)、不同區(qū)域甚至不同省市都有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用項(xiàng)目承包責(zé)任制的方式將這些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包給不同的項(xiàng)目組，并授予其財(cái)務(wù)管理權(quán)和采購(gòu)權(quán)的雙重權(quán)利。這些項(xiàng)目組通常設(shè)立單獨(dú)的銀行賬戶(hù)，導(dǎo)致企業(yè)資金分散，容易出現(xiàn)資金賬外循環(huán)現(xiàn)象。由于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金管理重視不足，沒(méi)有將資金管理指標(biāo)納入對(duì)項(xiàng)目組的績(jī)效考核范圍，使得項(xiàng)目組對(duì)資金管理缺乏重視。同時(shí)，由于其權(quán)力過(guò)于集中，項(xiàng)目資金的使用情況很難得到真實(shí)反映，增加了項(xiàng)目資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）投資決策不科學(xué)，投資行為盲目

投資是資金使用環(huán)節(jié)，投資決策的正確與否，關(guān)系到企業(yè)資金能否按時(shí)回籠。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只注重當(dāng)前利潤(rùn)，對(duì)行業(yè)發(fā)展周期性和行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)重視不足，項(xiàng)目立項(xiàng)階段缺乏可行性研究，投資決策缺乏科學(xué)依據(jù)，盲目跟風(fēng)投資。一旦投資失誤，就會(huì)造成資金回收困難，使企業(yè)遭受重大損失。不注重財(cái)務(wù)收支平衡，盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售脫節(jié)，造成了資金沉淀嚴(yán)重。

（五）內(nèi)部控制薄弱，資金使用缺乏監(jiān)管

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金使用缺乏有效的管理和約束，內(nèi)部控制薄弱，資金使用不規(guī)范，造成資金浪費(fèi)和低效運(yùn)行。對(duì)資金使用情況缺乏監(jiān)督檢查，對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)缺乏跟蹤管理，沒(méi)有建立獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度，增加了資金的安全隱患。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)和目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題，提出如下加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施：

（一）建立完善的資金預(yù)算管理制度

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視資金的預(yù)算管理，建立完善的資金預(yù)算管理制度。成立資金預(yù)算管理工作組，賦予其相應(yīng)的權(quán)利與義務(wù)。資金預(yù)算管理工作組應(yīng)督促項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全面理解項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃并賦予其必要的職權(quán)，使其在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中更好地落實(shí)資金預(yù)算。資金預(yù)算管理工作組要對(duì)資金預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤管理，分析預(yù)算與實(shí)際的差異，對(duì)存在的問(wèn)題分析原因，提出改進(jìn)措施和建議并定期向預(yù)算管理部門(mén)上報(bào)資金預(yù)算執(zhí)行情況，使預(yù)算管理部門(mén)了解預(yù)算執(zhí)行情況，從而修正預(yù)算，使得預(yù)算更加符合企業(yè)實(shí)際，確保企業(yè)預(yù)算目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

（二）建立多元化的融資渠道

銷(xiāo)售是回籠資金的主要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新銷(xiāo)售模式，從項(xiàng)目預(yù)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售推廣到客戶(hù)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，靈活運(yùn)用多種銷(xiāo)售策略，加快資金回籠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)開(kāi)展項(xiàng)目合作或參建的方式吸引資金。在不影響商業(yè)信用的情況下，利用供應(yīng)商、施工單位墊資，延遲資金流出也是一種融資渠道。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展融資模式的一種趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有具備實(shí)力發(fā)展成為可上市股份制企業(yè)時(shí)，才能通過(guò)發(fā)行股票或債券方式籌集資金，從而達(dá)到降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，不斷發(fā)展壯大。

（三）建立內(nèi)部資金集中管理制度，合理調(diào)劑資金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立、健全內(nèi)部資金的集中管理制度，通過(guò)建立內(nèi)部資金結(jié)算中心，對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金進(jìn)行集中、統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用，從而嚴(yán)格控制出現(xiàn)賬外資金循環(huán)的現(xiàn)象。同時(shí)企業(yè)要合理調(diào)劑資金。由于工程支出節(jié)點(diǎn)具有一定的可調(diào)節(jié)性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)各項(xiàng)在建項(xiàng)目工程資金需求的緊急程度，制定各個(gè)環(huán)節(jié)工程款的支付計(jì)劃，從而達(dá)到控制工程費(fèi)用支出的目的。

（四）建立科學(xué)的項(xiàng)目投資決策機(jī)制

為提高投資決策的科學(xué)性，有效降低資金使用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究、提高評(píng)審程序的專(zhuān)業(yè)性和科學(xué)性、健全投資決策約束機(jī)制來(lái)提高投資決策水平。企業(yè)要設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)管理工程項(xiàng)目，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度投資計(jì)劃，提出項(xiàng)目建議書(shū)，開(kāi)展可行性研究，編制可行性研究報(bào)告。組織規(guī)劃、工程、技術(shù)、財(cái)會(huì)、法律等部門(mén)專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分論證和評(píng)審，出具評(píng)審意見(jiàn)，作為項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。重大工程項(xiàng)目的立項(xiàng)，應(yīng)報(bào)經(jīng)董事會(huì)集體審議批準(zhǔn)。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部控制，加強(qiáng)資金監(jiān)管

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部控制，加強(qiáng)資金使用管理，嚴(yán)格規(guī)范資金的收支條件、程序和審批權(quán)限，健全資金使用約束機(jī)制。定期、不定期地檢查資金使用情況，監(jiān)督企業(yè)資金流向，加強(qiáng)應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等應(yīng)收款項(xiàng)的跟蹤管理，將應(yīng)收款項(xiàng)的回收速度和回收金額與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)人員的績(jī)效掛鉤，有效降低壞賬損失發(fā)生，提高資金安全性。企業(yè)可積極開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督。企業(yè)可利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，實(shí)施資金在線(xiàn)監(jiān)控，使企業(yè)實(shí)時(shí)掌握資金的使用情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用中存在的問(wèn)題并加以解決，降低資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)資金預(yù)算管理、結(jié)算管理、建立科學(xué)的投資決策機(jī)制、完善資金監(jiān)督激勵(lì)制度，拓寬融資渠道來(lái)不斷提高資金利用效率和使用效益，降低資金成本，增加企業(yè)收益，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。

（作者單位為泰安市中房城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 鄭敏.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)外資，2012（05）.

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；土地增值稅；清算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中興起的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)其他企業(yè)發(fā)展均有重要作用。按照相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在滿(mǎn)足相關(guān)條件后將土地增值稅相關(guān)資料和手續(xù)向國(guó)家稅務(wù)部門(mén)上交，并在準(zhǔn)確計(jì)算需上繳稅額后辦理土地增值稅清稅的相關(guān)手續(xù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算也出現(xiàn)了新的局面，財(cái)務(wù)人員也面臨著一些新問(wèn)題[1]。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的發(fā)展階段

從上個(gè)世紀(jì)九十年代開(kāi)始，我國(guó)南方一些城市開(kāi)始大規(guī)模興起房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)迅速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，也出現(xiàn)了各種顯著的問(wèn)題，其中各種炒買(mǎi)炒賣(mài)的問(wèn)題尤為顯著，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值收益受損，社會(huì)的正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響[2]。國(guó)家為了改善這樣的情況，制定了相關(guān)的政策。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算規(guī)范也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一再調(diào)整。早期為初期減免稅政策，該階段國(guó)家剛剛開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，征收土地增值稅也處于起步階段，面臨著各種阻力，因此最初未進(jìn)行清算處理。隨著國(guó)家政策的改變，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)家的優(yōu)惠政策也在2000年結(jié)束。優(yōu)惠政策結(jié)束后國(guó)內(nèi)首次進(jìn)行了土地增值稅的清算。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整和完善，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了較為有利的發(fā)展環(huán)境[3]。房地產(chǎn)企業(yè)在該方面的投資額度增加，為了改善房?jī)r(jià)的不政策情況，稅務(wù)總局出臺(tái)了相關(guān)的文件，使得清算開(kāi)始。到第三個(gè)時(shí)期，則是再次遭遇困難的時(shí)期。盡管開(kāi)展了清算以后，有所改善，但房?jī)r(jià)依然難以控制到一個(gè)合理的水平。政府在土地增值稅清算過(guò)程中態(tài)度也缺乏堅(jiān)決性。上述諸多問(wèn)題共同導(dǎo)致土地增值稅的清算受到極大阻礙，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的清算難以有效、順利的實(shí)施。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)問(wèn)題

我國(guó)在土地增值稅清算方面的工作已經(jīng)逐步引起了相關(guān)部門(mén)的重視，其在促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展中的積極作用主要表現(xiàn)為：通過(guò)進(jìn)行稅務(wù)清算，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長(zhǎng)具有重要意義。土地增值稅的清算，能夠在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響[4]。短期來(lái)看，對(duì)于房?jī)r(jià)，是有一定的抑制作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，則推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。具體概況如下。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要明確土地增值稅的意義，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。但事實(shí)卻是其并未進(jìn)行項(xiàng)目的區(qū)別和分期備案，而在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，卻進(jìn)行了分期建設(shè)。那么，進(jìn)行土地的清算該按照哪種情況進(jìn)行，是整體清算還是分期清算，需要考慮[5]。按照規(guī)定上述自行分期建設(shè)行為不被承認(rèn)，不能夠進(jìn)行單獨(dú)的清算，同一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的不同類(lèi)別的商品房，也不能夠進(jìn)行單獨(dú)的清算。

其次，土地增值稅的繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的尾房，其根據(jù)土地增值情況，對(duì)相關(guān)稅務(wù)進(jìn)行清算后，如果該開(kāi)發(fā)商的尾房并未銷(xiāo)售完畢，那么久不可以在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中實(shí)施單獨(dú)清算。相關(guān)文件已規(guī)定，對(duì)于在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，需要繼續(xù)銷(xiāo)售，在銷(xiāo)售當(dāng)月進(jìn)行清算。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否需要繳納土地增值稅，算不算開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)有公維、契稅等費(fèi)用代收的形式的收費(fèi)，雖然將該部分費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目并在清算時(shí)進(jìn)行扣除，但其實(shí)并未減少計(jì)算的基數(shù)。相關(guān)文件規(guī)定，如果在銷(xiāo)售的時(shí)候，上述費(fèi)用納入房?jī)r(jià)中后，則將該部分費(fèi)用作為收入所得而進(jìn)行進(jìn)行計(jì)稅[6]。

第四，建筑安裝成本的扣除情況。在進(jìn)行清算的時(shí)候，建筑安裝成本要如何處理，質(zhì)量保證金如何扣除。相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自己的建筑安裝發(fā)票開(kāi)具的項(xiàng)目所在地進(jìn)行稅費(fèi)的繳納，只有均保持一致的情況下，才能夠進(jìn)行稅前扣除。

第五，房屋轉(zhuǎn)讓部分的土地面積如何清算。如果按照轉(zhuǎn)讓部分的土地面積進(jìn)行計(jì)算，則往往支付金額偏少。在實(shí)際計(jì)算中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際轉(zhuǎn)讓的土地面積進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)相關(guān)的文件，按照不同的方式進(jìn)行計(jì)算，

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于土地增值稅清算的應(yīng)對(duì)措施

土地增值稅是國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種工具。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要遵守國(guó)家政策，遵循相關(guān)的法律、法規(guī)[7]。房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平高于土地增值稅預(yù)征情況下的稅負(fù)水平，項(xiàng)目增值額越大，房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅負(fù)水平的差別就越大。企業(yè)自身是追求利益最大化的，要在符合相關(guān)法律法規(guī)的情況下，爭(zhēng)取利潤(rùn)的最大化。因此，為了應(yīng)對(duì)土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)的影響，采取集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)和縮短項(xiàng)目周期的方式，爭(zhēng)取利潤(rùn)的最大化。

目前，對(duì)已經(jīng)具備施工能力的集團(tuán)公司，由于工程施工由自身完成，因此建議采取內(nèi)部轉(zhuǎn)移定價(jià)的方式達(dá)到提高該項(xiàng)目施工的定價(jià)，以達(dá)到降低增值稅的目的，從而少繳納土地增值稅。另外，將項(xiàng)目建設(shè)的周期縮短、建設(shè)速度加快也是一個(gè)有效的辦法。該方法實(shí)現(xiàn)了資本的流動(dòng)，在短期資本快速流動(dòng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)增值，且流動(dòng)速度、周期與增值的幅度呈正比。目前的現(xiàn)狀是，未實(shí)施土地增值稅清算前，通過(guò)土地與房產(chǎn)的增值房地產(chǎn)企業(yè)獲得資本的增值，因此縮短項(xiàng)目周期并不會(huì)產(chǎn)生明顯效果；而實(shí)施土地增值稅清算后，土地與房產(chǎn)的增值在很大程度上被國(guó)家以稅收的形式收走。為了加快企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，縮短項(xiàng)目周期的益處就十分明顯了。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇合適的應(yīng)對(duì)措施，爭(zhēng)取獲得最大的利潤(rùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，需要弄清楚清算程度，清算單位，清算條件，注意事項(xiàng)等，提供齊全的清算資料，了解清算標(biāo)準(zhǔn)等一系列問(wèn)題。只有將這些問(wèn)題均了解清楚，才能夠正確的進(jìn)行土地增值稅清算。雖然目前土地增值稅的清算形勢(shì)不佳，存在一些問(wèn)題，也有了新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。但相信隨著文件的不斷健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算方面，將會(huì)越來(lái)越健全。

參考文獻(xiàn)：

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