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房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文第1篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)銷售 高職房地產(chǎn)專業(yè) 人才培養(yǎng)

中圖分類號：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求

1.1房地產(chǎn)行業(yè)的工作崗位構(gòu)成

（1）房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)處于房地產(chǎn)行業(yè)金字塔的頂尖部分，其涉及面最廣，包括金融、營銷、工程、公關(guān)等崗位。就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬待遇相對房地產(chǎn)業(yè)的其他細(xì)分行業(yè)較高，工作量相對較低，但對綜合能力（包括學(xué)歷）要求較高。

（2）房地產(chǎn)營銷咨詢業(yè)（公司）。一般包括各類銷售公司、營銷顧問公司、市場調(diào)查公司。本行業(yè)的最大特別是專業(yè)性要求高、工作量繁重，并需具備較強(qiáng)的抗壓能力和服務(wù)意識。

（3）房地產(chǎn)中介。本細(xì)分行業(yè)即為二手房的租售，工作量大，待遇不穩(wěn)定，對從業(yè)人員的銷售能力要求高，需經(jīng)常外出帶客看房，故對服務(wù)意識、耐力也有一定要求。

（4）新房銷售。新房銷售一般固定在售樓部，坐等客戶上門咨詢、購買。從業(yè)人員除對銷售能力要求較高外，還需熟悉新房網(wǎng)簽、按揭等操作流程。

（5）房地產(chǎn)估價。本行業(yè)從業(yè)者，需考過房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，對專業(yè)性、學(xué)歷起點(diǎn)、經(jīng)驗(yàn)要求偏高。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)人才的能力剖析

上述的崗位分析，是用人單位對其職員的具體工作任務(wù)的描述，但作為教育工作者，應(yīng)在表象之上更進(jìn)一步，將崗位職責(zé)細(xì)化抽象為具體的能力要求，具體如下：

（1）建筑產(chǎn)品的概念性設(shè)計能力?；玖私飧黝愋臀飿I(yè)的工程造價，為投資分析提供數(shù)據(jù)支持。熟悉建設(shè)規(guī)劃中修建性規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)施性規(guī)劃指標(biāo)的含義，和各條規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)中的真實(shí)體現(xiàn)。對戶型、景觀、朝向、交通動線具有一定鑒別能力。

（2）房地產(chǎn)營銷能力。握房地產(chǎn)營銷的各類常用工具。熟悉各類廣告媒體的價格、購買程序、特點(diǎn)、限制?；镜牟邉澞芰?。對產(chǎn)品的推銷能力，對客戶的銷售能力。

（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查能力。熟悉房地產(chǎn)信息的收集渠道，理解各類地產(chǎn)信息背后所蘊(yùn)藏的指導(dǎo)意義。能運(yùn)用專業(yè)數(shù)據(jù)分析軟件對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行。熟練應(yīng)用基本的市場調(diào)查技巧。

（4）房地產(chǎn)財務(wù)分析能力。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程所涉及的各類收入和費(fèi)用構(gòu)成及內(nèi)容。能在通過市場調(diào)查收集相關(guān)的成本收入數(shù)據(jù)。能編制各類財務(wù)報表，并據(jù)此計算出各種財務(wù)指標(biāo)。理解各財務(wù)指標(biāo)的含義，并能據(jù)此做出決策判斷。

（5）房地產(chǎn)估價能力。知曉參考案例的收集渠道和分類整理的方法，熟悉估價報告的需求方和其要求，能根據(jù)國家估價規(guī)范，編制出合格的估價報告。根據(jù)估價要求，正確地選擇估價方法。正確計算估價對象價值。

（6）房地產(chǎn)經(jīng)營能力。對開發(fā)商持有的物業(yè)，能進(jìn)行概念性的規(guī)劃。知曉招商渠道和方法，知道各業(yè)態(tài)的代表性商家。物業(yè)管理的基本工作崗位設(shè)置和服務(wù)質(zhì)量的衡量、把控。

2高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生的能力現(xiàn)狀

伴隨著高校招生規(guī)模的擴(kuò)大，大學(xué)的培養(yǎng)層次也愈加豐富。從一本二本，到一專和二專，加上近期實(shí)行的“單招”，基本可以覆蓋參加高考的大部分學(xué)生。高等職業(yè)院校，一般都在?？频谝慌偷诙?，這兩個層次錄取學(xué)生。

以筆者所在的學(xué)校為例，我校學(xué)生以?？贫武浫橹?，以單獨(dú)招生為輔。錄取分?jǐn)?shù)以300分左右為主，兩百多分的學(xué)生數(shù)量較多，可見學(xué)生基礎(chǔ)較差?？偨Y(jié)而言，高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生的能力情況（可培養(yǎng)空間）歸納如下：

（1）學(xué)習(xí)興趣低。高考分?jǐn)?shù)如此之低，不在于智商缺失，而是因?yàn)閷W(xué)生學(xué)習(xí)需求的匱乏。

（2）基礎(chǔ)差。具體就是數(shù)學(xué)、英語、語文等基礎(chǔ)知識的嚴(yán)重不足，從而導(dǎo)致以這些知識為基礎(chǔ)的其他學(xué)科的學(xué)習(xí)較有難度。

（3）做具體事務(wù)型的工作能力強(qiáng)于學(xué)習(xí)能力。在筆者多年的教學(xué)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)學(xué)習(xí)任務(wù)較少涉及科學(xué)的計算或嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈淖直磉_(dá)時，高職學(xué)生往往容易表現(xiàn)出一定的興趣和更好的完成程度。

（4）對工作的起點(diǎn)包括起薪要求較低。就業(yè)現(xiàn)狀的不佳，讓高職層次的畢業(yè)生，更心甘情愿地接受相對較低的起薪。

3工作崗位與學(xué)生能力的匹配

匹配或稱之為配對，是一種較好的分析思路。筆者將現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)人才需求與高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生的能力現(xiàn)狀進(jìn)行匹配，就可清晰地得出：房地產(chǎn)銷售是高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生較好的一種培養(yǎng)方向。原因總結(jié)如下：

（1）需求量大。經(jīng)過本文第一節(jié)內(nèi)容分析可知，房地產(chǎn)銷售是整個房地產(chǎn)行業(yè)，需求量大并且長盛不衰的工作崗位。

（2）高職類學(xué)生的能力特征較容易培養(yǎng)為銷售人才。房地產(chǎn)銷售更多需要從業(yè)者的實(shí)踐能力，涉及的理論知識較少，對于理論基礎(chǔ)匱乏的高職學(xué)生，學(xué)習(xí)銷售顯得更容易上手。

（3）銷售的工資起點(diǎn)低，高職畢業(yè)的學(xué)生較容易接受這一事實(shí)。

4房地產(chǎn)銷售技能的教學(xué)策略

房地產(chǎn)銷售，較少涉及科學(xué)理論的探究和應(yīng)用，更多是經(jīng)驗(yàn)和技能的培養(yǎng)。限于篇幅，筆者結(jié)合自己的從業(yè)和教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，給出以下在傳統(tǒng)教學(xué)中容易忽略的培養(yǎng)策略：

（1）基礎(chǔ)知識必須夯實(shí)。諸如什么叫容積率，按揭怎么計算，這些死記硬背的基礎(chǔ)知識，必須讓學(xué)生掌握。

房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)危機(jī)；處理；控制；措施

房地產(chǎn)公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃管理，以及相關(guān)中介服務(wù)和其他經(jīng)濟(jì)活動的獨(dú)立部門。在一個整體宏觀經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可以驅(qū)動建材、建筑、機(jī)械、冶金、機(jī)械、家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量社會就業(yè)機(jī)會，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，有資金投入量大、開發(fā)周期長，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響較大的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式具有較大的特殊性：不僅資產(chǎn)負(fù)債率較高，而且投資回收周期長。房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程實(shí)際上是大量的資金的運(yùn)作過程，涉及金融風(fēng)險復(fù)雜而多樣，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著比較大的財務(wù)風(fēng)險。如何規(guī)避和防范風(fēng)險因素，盡早發(fā)現(xiàn)潛在的財務(wù)危機(jī)，使企業(yè)盡快消除發(fā)展過程中的潛在風(fēng)險，構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的房地產(chǎn)是一種重要的方法。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)是指企業(yè)的現(xiàn)金流量不能滿足企業(yè)的需求，如無法支付到期貸款或借款、不能足額按進(jìn)度支付合同約定的工程款項(xiàng)或工資薪金，總之是企業(yè)的現(xiàn)金流無法支撐企業(yè)的正常經(jīng)營要求。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的認(rèn)識，從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的內(nèi)容和特點(diǎn)可以了解，我們認(rèn)為，相對于其他企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)危機(jī)主要產(chǎn)生自資金流入環(huán)節(jié)。可能會因?yàn)檎咴?，或企業(yè)產(chǎn)品不能迎合市場，導(dǎo)致實(shí)際銷售收入沒有達(dá)到預(yù)期，而同時房地產(chǎn)企業(yè)過度運(yùn)用財務(wù)杠桿，在高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，信貸資金被回收。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)一旦發(fā)生，對上下游的金融行業(yè)、制造業(yè)等，都將造成極大的影響。地區(qū)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)容易引發(fā)投資泡沫與經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。因此相對而言，發(fā)展以制造業(yè)升級為經(jīng)濟(jì)支柱的新型工業(yè)化道路，也確實(shí)是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認(rèn)為，制造業(yè)升級可以馬上替代房地產(chǎn)行業(yè)，成為各地區(qū)發(fā)展的新支柱產(chǎn)業(yè)，無疑是片面而書本化的。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)風(fēng)險分析

2.1 政策性風(fēng)險

把政策性風(fēng)險放在首位，基于我國不完全市場經(jīng)濟(jì)的大背景。有形的手經(jīng)濟(jì)生活中依然起著巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個傳統(tǒng)的、有較高利潤率的行業(yè)。我國連續(xù)十余年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展、房價只漲不跌的歷史，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)可能忽略了危機(jī)的逼近，而且使大量資金從制造業(yè)及其他行業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，民企、央企，都要來分一杯羹，這使國家認(rèn)識到了整個行業(yè)的不健康，導(dǎo)致了調(diào)控的到來。雖然對近期、中長期的房地場行業(yè)走勢市場有著很多不同的預(yù)測和判斷，但近兩年，史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的到來，證明了房價不可能永遠(yuǎn)居高不下，只漲不跌。政策性風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響就是收入的劇減，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的危機(jī)也來自現(xiàn)金流的枯竭。限購政策恰恰打中了這一要害，有房產(chǎn)在手的、較富有的客戶被限制購買；而無房產(chǎn)的年輕人面對高房價卻望房興嘆。同時，銀行信貸政策的收緊，對房地產(chǎn)行業(yè)是二次精確打擊，房地場行業(yè)從銀行信貸行業(yè)眼中的香餑餑成為了燙手山芋，銀監(jiān)會明確的限制房地場行業(yè)的融資方式，數(shù)種傳統(tǒng)的融資渠道被政策限制，導(dǎo)致企業(yè)從市場取得資金越來越困難，成本越來越高，最終必將影響到企業(yè)資金鏈的安全。

2.2 經(jīng)營性風(fēng)險

在過去十年，在房地場行業(yè)景氣的大前提下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險相對來說是較小的。房地產(chǎn)企業(yè)只需重復(fù)做幾件事：買地、土地抵押取得貸款、開發(fā)、銷售、資金回籠、再買地……，在那個階段，房地場市場一片繁榮，房子一開盤幾乎都銷售一空，快速的資金回流和較高的利潤率保證了企業(yè)再投資的資金來源。在現(xiàn)今的環(huán)境下，經(jīng)營風(fēng)險來自于以下方面：一、產(chǎn)品風(fēng)險。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場整體供大于求的前提下，產(chǎn)品設(shè)計的重要性得以突出，房地產(chǎn)商突然發(fā)現(xiàn)，客戶的眼光變的挑剔了，不是什么房子都能引來客戶排隊購買的熱情了，在這種情況下，產(chǎn)品設(shè)計的失敗將使企業(yè)付出沉重代價。二、投資風(fēng)險。如果企業(yè)能產(chǎn)生合理的現(xiàn)金流和利潤，擁有部分剩余的資金，就會產(chǎn)生新的投資想法。而面對通貨膨脹和較大的市場風(fēng)險，如果沒有良好的市場調(diào)查，惡性競爭、強(qiáng)行上馬新項(xiàng)目，如新投資的項(xiàng)目不能趕上進(jìn)度，不能達(dá)到預(yù)期收益，極易造成投資失敗，對于一般規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一兩個項(xiàng)目的投資失敗，完全可能造成致命的后果。三、財務(wù)杠桿風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金，而資金缺口不是上一個項(xiàng)目的利潤可以完全解決的，必然主要靠負(fù)債來解決。雖然負(fù)債融資的可以在一定程度上，能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，財務(wù)杠桿系數(shù)越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)更加突出。但債務(wù)比率的上升，會使房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險增加。而目前市場利率在高位徘徊，據(jù)觀察，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本遠(yuǎn)高于銀行基準(zhǔn)利率，達(dá)到了9%到15%，如果企業(yè)經(jīng)營不能達(dá)到預(yù)期的的收益率，高利率會給企業(yè)帶來較大的償付風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機(jī)風(fēng)險處理

3.1 資金集中管理模式，資金效率最大化

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司，資金管理應(yīng)該更側(cè)重于集中式的管理的企業(yè)模式?？梢苑乐蛊髽I(yè)支付危機(jī)發(fā)生，保持資本流動平衡?？赏ㄟ^資本流動的有效管理以及控制企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)活動，可以獲取最大的投資效益。掌握房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的內(nèi)部資金、流動，而且有效地監(jiān)控組織經(jīng)費(fèi)使用。集團(tuán)總部使用資金池，整合、合理調(diào)整統(tǒng)籌安排資金使用，從而加強(qiáng)內(nèi)部資本集約管理，優(yōu)化資本分配，不僅可對從屬企業(yè)資金調(diào)度實(shí)時監(jiān)控、減少閑置資金，提高資金使用效率集團(tuán)作為一個整體，而且可以滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加速資金周轉(zhuǎn)效率，因?yàn)橛写笠?guī)模的集中管理和力量，可以消除資本體外循環(huán)，改善整個集團(tuán)的資金使用效率，同時確保資金的安全。

3.2 多種融資渠道、創(chuàng)新融資方法、分散風(fēng)險

通過多種渠道融資，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造相對安全的企業(yè)資金鏈?？梢詫⒎康禺a(chǎn)資金鏈和目前資本市場對接，通過建立房地產(chǎn)資金的內(nèi)部和外部循環(huán)系統(tǒng)。在企業(yè)需要資金時，可迅速取得融資，有資金閑置時，可以進(jìn)入外部循環(huán)系統(tǒng)，以減少企業(yè)財務(wù)成本?？芍贫ㄏ嚓P(guān)風(fēng)險分散，確保資金鏈的安全的預(yù)警措施。同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須對其資金鏈管理進(jìn)行研究并尋找更適合自身發(fā)展的企業(yè)融資、投資模式。隨著我國金融市場的不斷開放，新的融資渠道和新的資金不斷進(jìn)入市場，在目前的資本市場中，除了日益激烈的市場競爭，還有可以減少借款企業(yè)成本，低風(fēng)險的融資手段。這需要財務(wù)人員有敏銳的嗅覺，嘗試新的融資方法。合理的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，避免銀行利率上升或準(zhǔn)備金率影響的融資的能力，一定要得到重視和發(fā)揮。企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部和外部的融資相結(jié)合，多元化融資，積極拓寬資金來源，將成為企業(yè)化解財務(wù)危機(jī)的重要手段。

3.3 加強(qiáng)收益分配管理和投資控制，建立預(yù)警機(jī)制

當(dāng)企業(yè)處于相對穩(wěn)定的和成熟的階段，收入分配政策應(yīng)是適當(dāng)減少，使企業(yè)保持一定的現(xiàn)金儲備。在市場方向不明朗的前提下，精簡投資項(xiàng)目，對新項(xiàng)目做全面的投資收益分析、市場調(diào)查、根據(jù)市場好惡設(shè)計不同的、差異化的住宅產(chǎn)品。建立一套財務(wù)危機(jī)的早期診斷和預(yù)警機(jī)制，將危機(jī)消滅在萌芽階段，對企業(yè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。它有助于對危機(jī)產(chǎn)生的深層原因進(jìn)行分析。我們可以通過設(shè)置，觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)信號控制預(yù)測。這些敏感財務(wù)指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、開發(fā)項(xiàng)目收益率、現(xiàn)金流量、資金實(shí)際成本等、并采取適當(dāng)?shù)拇胧?，在財?wù)危機(jī)積累、危機(jī)全面爆發(fā)前，作出判斷和應(yīng)對。

4 結(jié)論

我國房地產(chǎn)企業(yè)受來自企業(yè)內(nèi)部和外部內(nèi)外風(fēng)險的影響，排除風(fēng)險的關(guān)鍵在于預(yù)判并主動處理風(fēng)險，并加以控制。與此同時，加大分析投入能力和應(yīng)急處理，可事先通過分析財務(wù)指標(biāo)和控制開發(fā)等項(xiàng)環(huán)節(jié)風(fēng)險分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險發(fā)生，促進(jìn)其持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文第3篇

近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項(xiàng)目和多整合的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)以客戶為準(zhǔn)則、銷售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進(jìn)入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業(yè)無法快速進(jìn)入發(fā)展階段。同時，在泡沫經(jīng)濟(jì)之下，各個房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，嚴(yán)重影響了公司的收入和經(jīng)濟(jì)效益，所以本文對房地產(chǎn)銷售公司的營銷現(xiàn)狀和解決方案進(jìn)行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價值。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營銷管理

1房地產(chǎn)行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡述

從整體來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀(jì)后期，我國就實(shí)行了對房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會銷售，也可將其委托給中介進(jìn)行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀(jì)初期才開始對房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來。從整體來看，我國的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產(chǎn)銷售模式采用了美國著名銷售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進(jìn)此策略從而取得了成功，這項(xiàng)策略得到了廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，同時迅速發(fā)展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來，從之前的單一發(fā)展模式向多項(xiàng)模式發(fā)展，各個房地產(chǎn)公司都有了很大的進(jìn)步，國外的銷售品牌也逐漸被引進(jìn)到國內(nèi)，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國外房地產(chǎn)公司逐漸向中國靠近，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費(fèi)者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購買力，實(shí)現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費(fèi)者對房產(chǎn)的購買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產(chǎn)市場淘汰。

1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價值體現(xiàn)

房地產(chǎn)行業(yè)的市場銷售模式對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營銷策劃更決定著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個行業(yè)的競爭力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時對房產(chǎn)購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟(jì)效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場銷售模式上進(jìn)行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場的運(yùn)作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場存貨的壓力，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過對整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場的走向和發(fā)展。只有合理地運(yùn)行房地產(chǎn)營銷理論，通過市場調(diào)查和深入透徹的分析市場來預(yù)測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。

2房地產(chǎn)銷售公司營銷現(xiàn)狀分析

現(xiàn)如今，我國大型房地產(chǎn)銷售公司的營銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時服務(wù)的內(nèi)容和對象也更加廣泛。同行業(yè)的競爭也相對激烈，各個公司企業(yè)都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達(dá)到最大的效益保障。但是，事實(shí)總是不同的，針對客戶進(jìn)行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說，銷售和服務(wù)不僅僅單純需要對經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，更需要對產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤的開發(fā)。消費(fèi)者是市場營銷模式的重點(diǎn)，為了保證經(jīng)濟(jì)效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征來進(jìn)行市場定位，根據(jù)顧客的購買需求有針對性地進(jìn)行分類銷售。同時，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進(jìn)行房地產(chǎn)定價，從而得到最佳的效益成果?？傮w來說，就是根據(jù)消費(fèi)者的需求來整合房地產(chǎn)市場。企業(yè)通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產(chǎn)品、價格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營銷方式來促進(jìn)銷售。而對于房地產(chǎn)銷售來說，重點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位客戶，抓住客戶的購買心理，進(jìn)行優(yōu)勢引導(dǎo)，充分挖掘客戶對產(chǎn)品地點(diǎn)、價格、配套等不同層級的依賴性進(jìn)行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對不同開發(fā)商的多個項(xiàng)目同時。開發(fā)商的一個樓盤項(xiàng)目可以找一家公司“獨(dú)家”，也可根據(jù)其樓盤進(jìn)駐多個銷售公司即“PK案場”?！蔼?dú)家”和“PK案場”各有利弊?！蔼?dú)家”的優(yōu)勢是案場靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場情況實(shí)時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差。“PK案場”的優(yōu)勢是渠道豐富，人員主動性強(qiáng)，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現(xiàn)場表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實(shí)時操作困難。

3房地產(chǎn)公司營銷管理

要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略的發(fā)展做出改變。

3.1品牌營銷

相對于銷售模式及運(yùn)營重點(diǎn)，市場上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產(chǎn)企業(yè)都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區(qū)分開來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點(diǎn)，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營銷的重點(diǎn)在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。上述非必須“獨(dú)家”，在品牌效力評判中“獨(dú)家”更具優(yōu)勢。因此好的品牌在市場上的項(xiàng)目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個名聲大噪的項(xiàng)目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，也可以通過房地產(chǎn)營銷的合作渠道進(jìn)行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。

3.2人員培訓(xùn)

近幾年來，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴(yán)重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進(jìn)行全程陪護(hù)培養(yǎng)，即針對應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時間從幾個月發(fā)展到幾年。長時間的培訓(xùn)雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個部門的工作效率。經(jīng)過員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗(yàn)的骨干培訓(xùn)員對企業(yè)本身的忠誠度也隨之升高。從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，是極其有利的。

3.3團(tuán)隊建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴(kuò)大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團(tuán)隊是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動性較大，因此在某一樓盤的團(tuán)隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團(tuán)隊需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達(dá)到整個團(tuán)隊素質(zhì)的良性提升。

4銷售公司營銷模式設(shè)想

針對于上文對房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個方向。

(1)網(wǎng)絡(luò)營銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時代日新月異的更新，電子信息時代已經(jīng)走進(jìn)了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺，在網(wǎng)絡(luò)上對自己公司的開發(fā)和建立進(jìn)行宣傳。這種方式可以不與媒體進(jìn)行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發(fā)展進(jìn)行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費(fèi)者的注意，隨時與客戶進(jìn)行溝通。

(2)體驗(yàn)營銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場銷售模式來看，體驗(yàn)是客戶的最佳消費(fèi)方式，通過對產(chǎn)品和商品的體驗(yàn)來更深刻地了解消費(fèi)。所以說，雖然體驗(yàn)是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費(fèi)者對商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進(jìn)行新的營銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實(shí)的體驗(yàn)，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進(jìn)行的體驗(yàn)活動來參與互動，從而更好地體驗(yàn)產(chǎn)品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗(yàn)的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗(yàn)式活動，讓客戶參與進(jìn)來，從而更加深刻的體驗(yàn)消費(fèi)的樂趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達(dá)到了比預(yù)期更好的效果，從而實(shí)現(xiàn)更好的營銷管理。

5結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來可謂是突飛猛進(jìn)的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，所以也逐漸被社會所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極的效益。

參考文獻(xiàn)：

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[3]何盛濤.成都房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展分析[D].電子科技大學(xué),2015.

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房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文第4篇

關(guān)鍵字：房地行業(yè) 洗錢 風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)今市場最為活躍的產(chǎn)業(yè)，不論是買賣或者開發(fā)房地產(chǎn)，還是直接購買房地產(chǎn)再出售，都可以實(shí)現(xiàn)“臟錢”迅速漂白。在我國當(dāng)前的反洗錢監(jiān)測體系下，對于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的資金沒有特別的資金審查要求。所以，近年來，越來越多的“臟錢”、“黑錢”流向房地產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)業(yè)的洗錢風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)洗錢犯罪是指犯罪分子將非法收入投入房地產(chǎn)業(yè)，一段時間之后，通過議價出售變現(xiàn)的行為。犯罪分子或是參與開發(fā)房地產(chǎn)或是直接購買房產(chǎn)再出售變現(xiàn)，皆可以實(shí)現(xiàn)把非法收入變成合法收入。在房地產(chǎn)的交易中，存在兩大主體，可以成為洗錢犯罪分子，即房地產(chǎn)投資商和購房者。

（一）、房地產(chǎn)投資商參與洗錢的風(fēng)險分析

當(dāng)前，我國對于投資房地產(chǎn)開發(fā)沒有特別的資金審查要求。對房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立也只是普通的行政許可。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)中，缺乏在入市資金的適當(dāng)審查，顯然，為“臟錢”進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域提供了可乘之機(jī)。洗錢者可將需要漂白的犯罪收入用于組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，以合法公司的身份運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過一系列經(jīng)營活動將犯罪所得混入合法收入中，再以正當(dāng)經(jīng)營所得的名義向稅務(wù)當(dāng)局申報，在依法納稅的外衣下使犯罪收入合法化。洗錢者還可以采取直接參股的方式，將非法資金注入房地產(chǎn)開發(fā)公司，再以股東分紅的模式獲得對非法所得的合法收入。

（二）、購房者參與洗錢的風(fēng)險分析

第一種情況，認(rèn)購房產(chǎn)，隨后快速變現(xiàn)。當(dāng)前，我國的政策與法規(guī)對直接購買房產(chǎn)，以大量現(xiàn)金支付并不要求購房者，提供充分的資金合法來源證明。因此，洗錢犯罪分子即可趁機(jī)以犯罪收入支付購房款。如此一來，原本的犯罪收入從現(xiàn)金狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)物狀態(tài)，并可于適當(dāng)時機(jī)變現(xiàn)房產(chǎn)，使其成為合法的貨幣資金，這便是洗錢的過程。事實(shí)上，如果洗錢者與房地產(chǎn)銷售商達(dá)成合謀協(xié)議時，還可以用遠(yuǎn)低于市價的價格購買房產(chǎn)，私下再以其他方式補(bǔ)足房款，隨后在按照房產(chǎn)的實(shí)際價格出售，從而將犯罪所得變成合法收入。由于房產(chǎn)市場從長期看呈上升趨勢，這種洗錢方式要比購房變現(xiàn)更加隱蔽，也更加難以監(jiān)測。

第二種情況，提前還房貸。按揭貸款購房時當(dāng)前常見的方式。但是，現(xiàn)實(shí)生活中大部分民眾都會在規(guī)定貸款期限之內(nèi)提前還清銀行貸款。據(jù)市場調(diào)查顯示，當(dāng)前很大一部分民眾會在十年內(nèi)提前還清貸款，更有甚者會在兩三年內(nèi)還清銀行貸款。而銀行對于客戶提前還清房貸的資金來源不會嚴(yán)格要求客戶提供合法資金來源證明。顯然，如此一來，這當(dāng)中必然存在洗錢的空間。雖然以這種方式洗錢會耗費(fèi)比較長的時間，但是，較之直接用大量賬款支付購房更具有隱蔽性。

二、房地產(chǎn)業(yè)的洗錢手法分析

（一）、大額現(xiàn)金炒房。

一套或數(shù)套房產(chǎn)動輒幾十萬、幾百萬也是極為平常的事。據(jù)報道，在北京、上海、廣州等大中型城市中，現(xiàn)金交易支付300萬以上相當(dāng)普遍，有多甚至一次性支付1000萬元以上現(xiàn)金購買豪華別墅。洗錢者就是通過如此動用大額的現(xiàn)金輸入房地產(chǎn)行業(yè)，之后時機(jī)一成熟，迅速轉(zhuǎn)手獲取利益。最近幾年，持續(xù)的房地產(chǎn)熱，房價的不斷上漲，不難看出洗錢分子的背影。文強(qiáng)案就是例證，文強(qiáng)在重慶公安部門任職17年，以收受的賄賂款先后購買了16處房產(chǎn)。

（二）、采用虛假的證明或偽造的身邊證明洗錢

該洗錢手段的利用包括了單位以及個人，單位購房者利用偽造文件、證明，私人購房者借助偽造身份證證，在經(jīng)濟(jì)商的協(xié)助下，避開了對其真實(shí)身份的核查，從而將黑錢投入到房地產(chǎn)行業(yè)之中。該種洗錢方式很多是通過代客購買的方式進(jìn)行，先通過低價購買然后私下再補(bǔ)充差價，最后通過正常的價格或者等房地產(chǎn)價格上升后以更高的價格進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，洗錢者從中不僅能夠?qū)⒑阱X“漂白”，而且還能夠賺取利潤。

（三）、借用他人名義投資房地產(chǎn)洗錢

眾多貪污受賄或是挪用公款的人員，其公職的身份決定了他們不能擁有巨額的收入，也就不可能擁有大量的資金投入地產(chǎn)業(yè)。因此，這部分黑錢的持有者，在投資地產(chǎn)業(yè)時，往往透過其親屬或親信將黑錢注入房地產(chǎn)公司，進(jìn)行暗地性投資。更有甚者有的腐敗分子直接借助親信、親屬的身份成立房地產(chǎn)公司，由自己進(jìn)行幕后操作。由于這些洗錢分子身份特殊，往往仗其手中權(quán)力為自己洗錢進(jìn)行鋪路。諸如在項(xiàng)目審批、用地規(guī)劃過程中，大開“方便之門”。從而在合法經(jīng)營的掩飾下，在開發(fā)新項(xiàng)目或多區(qū)域投資開發(fā)等正當(dāng)經(jīng)營手段的操弄下，即可實(shí)現(xiàn)把黑錢、清洗、轉(zhuǎn)換成合法收入。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝端純.《房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢可疑資金監(jiān)測模型研究》[J].《理論研究》2010.(1).

[2]張明楷著：《刑法分則的解釋原理》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2003.327.

房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文第5篇

關(guān)鍵詞：中職；房地產(chǎn)專業(yè)；excel

一、引導(dǎo)學(xué)生解決實(shí)際問題有利于提高學(xué)生學(xué)習(xí)的動力

在基礎(chǔ)課教學(xué)中，筆者將基礎(chǔ)學(xué)科的學(xué)習(xí)內(nèi)容與專業(yè)相結(jié)合，跟學(xué)生未來的工作需求相結(jié)合，在房地產(chǎn)管理專業(yè)中，實(shí)行有專業(yè)特色的excel函數(shù)教學(xué)。在設(shè)計excel函數(shù)的教學(xué)過程中，引入房地產(chǎn)二手交易的稅費(fèi)計算，讓抽象枯燥的excel函數(shù)的學(xué)習(xí)變得具體生動，學(xué)生學(xué)起來易上手，有動力，有效果。

例1：房地產(chǎn)二手交易稅費(fèi)的計算，主要使用excel函數(shù)的if函數(shù)。

題目：要求在excel中建立一個計算二手房地產(chǎn)交易雙方的計稅模板，只要輸入房產(chǎn)總價和面積，是否唯一住房等相關(guān)信息，就可以計算各種稅費(fèi)。

以下是滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)站買家稅費(fèi)計算的功能，而賣家稅費(fèi)的計算功能還沒有實(shí)現(xiàn)。

自行設(shè)計的Exel計算稅費(fèi)的模板，可以綜合各地的情況和政策的變化隨時進(jìn)行調(diào)整，提供的參考數(shù)據(jù)更加合理精準(zhǔn)，更加適合房地產(chǎn)從業(yè)人員使用。

鏈接excel模板，只需要在指定的地方輸入房屋面積、總價，是否唯一住房，是否滿5年的信息，就可以在以下的界面中看到買賣雙方的繳費(fèi)數(shù)額。

該教學(xué)案例以買家稅費(fèi)中契稅的計算講解if函數(shù)的教學(xué)設(shè)計：

【學(xué)生已經(jīng)達(dá)到的發(fā)展水平】

能使用一層的if函數(shù)解決實(shí)際問題；

如：=if（期末成績>=60,“及格”，“不及格” ）。

【學(xué)生可能達(dá)到的發(fā)展水平】

如：=if(房屋面積

二、快速準(zhǔn)確分析數(shù)據(jù)有利于提升學(xué)生的職業(yè)能力

房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生的一項(xiàng)重要學(xué)習(xí)任務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。市場調(diào)查經(jīng)訪問資料收集、整理、分析后，最終目的在于提出調(diào)查結(jié)論并接受結(jié)論的內(nèi)涵。房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生要求能根據(jù)工作的需要進(jìn)行相關(guān)的市場調(diào)查，獲取工作所需的數(shù)據(jù)，然后對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行快速而準(zhǔn)確的分析，將分析結(jié)果作為決策的依據(jù)。

例2：根據(jù)調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)進(jìn)行頻數(shù)分析。

專業(yè)準(zhǔn)備：提前準(zhǔn)備調(diào)查問卷，做市場調(diào)查，整理調(diào)查問卷的答案。

題目：對被調(diào)查者列和分析列（意向購買戶型）進(jìn)行頻數(shù)分析

方法：首先將調(diào)查問卷的答案輸入到excel的每一行中，每一行代表一張問卷，每一個單元格的值代表一個小題的所選答案。最后將被調(diào)查者序列和要分析的那一列復(fù)制到新的excel表格中，以便單獨(dú)分析。生成頻數(shù)分布表，具體步驟如下：（1）選擇“工具”下拉菜單中的“數(shù)據(jù)分析”選項(xiàng)；（2）為了便于閱讀，單擊頻數(shù)分布表中的有“接受”字樣單元格，輸入“房屋”代替；同樣，把數(shù)據(jù)代碼1～5分別用他們對應(yīng)的房屋名稱替換，例如，“1”替換為“風(fēng)景區(qū)小戶型”，“2”替換為“市中心商住小戶型”等；（3）刪除頻數(shù)分布表中的“其他”所在行右邊三個單元格的內(nèi)容，輸出結(jié)果。

設(shè)計理念：（1）掌握將調(diào)查問卷的答案整理成excel中的分析數(shù)據(jù)的方法；（2）掌握將excel中的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成頻數(shù)分析的方法；（3）利用頻數(shù)分布表為決策提供參考依據(jù)，給學(xué)生提供結(jié)合專業(yè)知識思考的空間。

三、為客戶提供精準(zhǔn)的投資參考有利于學(xué)生的職業(yè)生涯發(fā)展

如果房地產(chǎn)就業(yè)人員能夠根據(jù)掌握的市場信息和其他學(xué)科的基礎(chǔ)知識，為客戶提供精準(zhǔn)的投資參考，能提升個人的職業(yè)潛力，有利于職業(yè)生涯的發(fā)展。下面以教學(xué)案例解釋房地產(chǎn)投資與excel公式運(yùn)用相結(jié)合的有效教學(xué)。

例3：房地產(chǎn)投資回報率的計算。

專業(yè)知識：房地產(chǎn)投資主要有兩種，一種是購入再出租，一種是購入再售出，兩種投資方式的計算公式如下：

購入再出租的投資回報率=月租金×12（個月）/售價

購入再售出的投資回報率=（售出價-購入價）/購入價

例如，有一寫字樓，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：該物業(yè)買下并成功出租，業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。套用上述計算公式，該物業(yè)的投資回報率為2萬元×12（個月）/200萬元，我們得出這物業(yè)的投資回報率是12%，如果該業(yè)主轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么該物業(yè)的投資回報率為(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率是7.5%。

以上案例是房地產(chǎn)中介從業(yè)人員工作中經(jīng)常遇到的，在做投資分析時，從業(yè)人員面對的是數(shù)十套物業(yè)的數(shù)據(jù)，如果每套物業(yè)都以一樣的方法計算的話，將花費(fèi)大量的時間，而且出錯的幾率也大大增加。

（作者單位：廣州市土地房產(chǎn)管理職業(yè)學(xué)校）

參考文獻(xiàn)：

[1]齊愛朋.自定義excel函數(shù)在個人所得稅征收及稽查中的應(yīng)用[J].計算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)，2011，（5）．