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隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷規(guī)范、競爭的不斷加劇，可以想象，不遠(yuǎn)的將來，價格的競爭將成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭的主要策略之一。我們也發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)內(nèi)不少大中型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)先行一步，逐漸意識到行業(yè)未來的發(fā)展趨勢和成本對于未來競爭的重要性，逐步開始重視成本控制。下文將結(jié)合筆者自身在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的經(jīng)驗和體會，對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)進(jìn)行簡要分析。

一般而言，成本控制大體可分為事前成本預(yù)算制定的控制、事中成本預(yù)算執(zhí)行和調(diào)整控制、事后預(yù)算差異分析總結(jié)控制。同時，也應(yīng)考慮到房地產(chǎn)行業(yè)成本發(fā)生的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)成本大體可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達(dá)80%—90%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大，前期費(fèi)用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，同時也應(yīng)關(guān)注前期費(fèi)用和營銷成本的控制。下面將對上述六大項成本的控制要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)解說。

1.土地成本

土地成本的控制要點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項目前期的可行性研究和合作方的盡職調(diào)查，保證土地成本支出的可行性，同時也應(yīng)關(guān)注一些市政費(fèi)用的支出?？刂埔c(diǎn)控制什么

怎么控制

投資決策

可行性研究

深入調(diào)研，收集項目信息和市場信息

編制可行性研究報告

投資決策

組織公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門進(jìn)行項目論證

公司領(lǐng)導(dǎo)層決策

新征土地

征地費(fèi)用

建立科學(xué)的土地評估體系

投標(biāo)評審，確定合理報價

爭取政府優(yōu)惠

拆遷安置費(fèi)用

在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用

市政費(fèi)用

自建部分按照公司工程管理體系控制。政府部分按規(guī)定或與政府協(xié)商辦理

合作開發(fā)

合作能力和誠意

合同洽談

開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險

合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的

付款總額、付款時間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數(shù)

2.前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括報批報建費(fèi)用、勘測費(fèi)用、設(shè)計費(fèi)用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達(dá)80%的成本支出，因此，該階段除了關(guān)注前期費(fèi)用本身的支出更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確定，材料設(shè)備的選型?？刂埔c(diǎn)

控制什么

怎么控制

報批報批報建費(fèi)用

開展社會公關(guān)，爭取政策優(yōu)惠，合理提高容積率

設(shè)計單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計應(yīng)采取的采購方式

根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場計劃制定采購計劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴(yán)格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍

入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng)導(dǎo)審核

招標(biāo)文件

嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評審確定招標(biāo)文件

供方選擇

招標(biāo)項目由招標(biāo)小組對投標(biāo)方案評選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書

議標(biāo)、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方

概念設(shè)計和方案設(shè)計

設(shè)計任務(wù)書

要求設(shè)計輸入充分，收集項目概況、規(guī)劃要點(diǎn)、產(chǎn)品定位報告、成本測算等資料

概念性方案和方案設(shè)計方案

盡可能的采取招標(biāo)方式選取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供3個以上的方案供選擇

組成評審小組，對方案進(jìn)行評審、確定，分管副總審核，總經(jīng)理最終審批

概念設(shè)計和方案設(shè)計

設(shè)計成果

根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整

設(shè)備選型方案提前確定

擴(kuò)初設(shè)計

擴(kuò)初設(shè)計要求

限額設(shè)計，制定擴(kuò)初設(shè)計限額和成本控制建議并組織評審會通過

擴(kuò)初設(shè)計評審

組成評審小組，對方案進(jìn)行評審、確定，高層審批

成本概算

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計方案和設(shè)備選型等因素對建安成本作出概算

施工圖設(shè)計

施工圖設(shè)計要求

采用限額設(shè)計，制定施工圖設(shè)計限額和成本控制建議并組織評審會通過，促使設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量，降低工程費(fèi)用

施工圖評審、會審

嚴(yán)格評審，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要的設(shè)計變更

互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商

施工圖預(yù)算

關(guān)注預(yù)算與概算的差異

3.工程成本

工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在施工階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注采購成本的支出和工程變更成本的支出?？刂埔c(diǎn)控制什么

怎么控制

材料進(jìn)場計劃

訂貨時間、供貨時間

考慮招標(biāo)采購和簽訂合同時間、運(yùn)輸周期、驗收及安裝周期，保證與工程進(jìn)度相配合

施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購

采購策劃

制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計應(yīng)采取的采購方式

根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場計劃制定采購計劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴(yán)格審查

名單建立與入圍單位選擇

建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^后方可入圍

入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng)導(dǎo)審核

招標(biāo)文件

嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評審確定招標(biāo)文件

供方選擇

招標(biāo)項目由招標(biāo)小組對投標(biāo)方案評選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書

議標(biāo)、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方

材料設(shè)備供應(yīng)

選型

在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備

數(shù)量和質(zhì)量驗收

多方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量

注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗收

設(shè)計變更

論證

設(shè)計部門統(tǒng)一收集設(shè)計變更的信息，組織相關(guān)進(jìn)行設(shè)計變更論證

審批

設(shè)計變更由預(yù)算部門測算，根據(jù)變更額度履行相關(guān)審批手續(xù)后才能進(jìn)行變更

現(xiàn)場簽證

簽證的必要性

項目現(xiàn)場工程師審核簽證，認(rèn)定確需發(fā)生

預(yù)算復(fù)核

預(yù)算工程師對簽證工程預(yù)算進(jìn)行復(fù)核，確保合理低支付

審批

根據(jù)預(yù)算額度大小分級審批

復(fù)查

組織復(fù)查施工單位簽證執(zhí)行情況

付款

工程款支付

按合同、按工程進(jìn)度付款

材料款支付

預(yù)付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%

4.營銷成本

營銷階段的操作會直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付，因此，在此結(jié)算除了關(guān)注營銷本身所產(chǎn)生的費(fèi)用控制，還應(yīng)有營銷管理的長線考慮?？刂埔c(diǎn)控制什么

怎么控制

營銷方案

營銷預(yù)算

促銷方案

合理確定營銷預(yù)算并進(jìn)行動態(tài)控制

在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷售政策，方案超預(yù)算時進(jìn)行例外管理，嚴(yán)格審批

推廣方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析

現(xiàn)場費(fèi)用

現(xiàn)場宣傳資料、包裝費(fèi)、模型、展銷費(fèi)等

制定費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)

建立超額審批制度

銷售合同

合同樣本

嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序，請專業(yè)法律人員出具意見

銷售補(bǔ)充條款及承諾

合同審核，尤其對有關(guān)補(bǔ)充條款、設(shè)計變更的承諾、保修期和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核

客戶交房

交房日期、保修期、質(zhì)量補(bǔ)償

晚交房原因分類處理

與施工隊洽商延長保修期

交房驗收協(xié)議

廣告公司、媒體采購

廣告公司的資質(zhì)

媒體的有效性

加強(qiáng)營銷類供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司采購流程

廣告、媒體投放后評估分析

5.管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用

管理費(fèi)用的控制主要體現(xiàn)在日常行政管理費(fèi)用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識，以責(zé)任成本和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束，而財務(wù)費(fèi)用則主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要公司加強(qiáng)資金管理，增加資金控制的計劃性?？刂埔c(diǎn)控制什么

怎么控制

行政費(fèi)用支出

成本標(biāo)準(zhǔn)體系

根據(jù)公司實(shí)際情況，建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格按費(fèi)用支出審批程序執(zhí)行成本費(fèi)用的審批

考核標(biāo)準(zhǔn)

考核部門行政費(fèi)用支出，費(fèi)用控制作為部門考核的指標(biāo)之一

資金運(yùn)作

資金運(yùn)作

融資管理

集中資金管理，減少資金沉淀

做好財務(wù)預(yù)測，增強(qiáng)資金使用的計劃性，減少利息負(fù)擔(dān)

稅務(wù)成本

稅收籌劃

公共關(guān)系

收集國家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭取合理的低稅務(wù)成本

開展社會關(guān)系公關(guān)，爭取稅收優(yōu)惠和政府財政返還