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bt即交鑰匙工程，是bulit（建設(shè)）和transfer（轉(zhuǎn)讓）兩個(gè)英文單詞第一個(gè)字母的縮寫。bt的基本含義是：由項(xiàng)目（一般為市政、公路等建設(shè)）所在國(guó)的政府或所屬機(jī)構(gòu)(簡(jiǎn)稱業(yè)主）為項(xiàng)目的建設(shè)提供一種特許權(quán)協(xié)議作為項(xiàng)目融資的依據(jù)，同項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者或其組成的項(xiàng)目公司（即項(xiàng)目投資建設(shè)方，簡(jiǎn)稱BT方）簽訂合同，在合同規(guī)定的一段時(shí)間內(nèi)，由項(xiàng)目公司安排融資、建設(shè)，建設(shè)完成后，按照合同固定價(jià)格，通過項(xiàng)目回購(gòu)方式轉(zhuǎn)讓給業(yè)主方。

BT模式的意義

BT模式的作用顯而易見，主要有如下三個(gè)方面，第一，通過BT，使未來的財(cái)政性收入即期化，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而通過吸引社會(huì)資本的加入，引導(dǎo)了民間資本的合理投向，提高了資本利用效率。第二，bt模式能緩解當(dāng)?shù)卣?cái)政性資金的暫時(shí)短缺，因?yàn)檎?xiàng)目的公共品特性以及資金需求量大、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得必須由財(cái)政性資金建設(shè)的項(xiàng)目必然出現(xiàn)財(cái)政資金供應(yīng)的暫時(shí)缺口，然bt模式的分期回購(gòu)正是彌補(bǔ)財(cái)政資金供給缺口的有效方式；第三，政府強(qiáng)大的資信能力，為投資者、金融機(jī)構(gòu)、工程承包公司等提供了穩(wěn)定可靠的收益預(yù)期。第四，優(yōu)化資源配置，合理分散風(fēng)險(xiǎn)，BT項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，引入社會(huì)資本，多方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，獲取收益。

BT組織模式、運(yùn)作及執(zhí)行流程

BT模式中三個(gè)主體：

項(xiàng)目業(yè)主。是指項(xiàng)目所在國(guó)政府及所屬部門指定的機(jī)構(gòu)或公司，也稱項(xiàng)目發(fā)起人。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的項(xiàng)目建設(shè)特許權(quán)的招標(biāo)。在項(xiàng)目融資建設(shè)期間，業(yè)主在法律上不擁有項(xiàng)目，而是通過給予項(xiàng)目一定數(shù)額的從屬性貸款或貸款擔(dān)保作為項(xiàng)目建設(shè)、開發(fā)和融資的支持。在項(xiàng)目建設(shè)完成和移交后，將擁有項(xiàng)目的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。

BT投資建設(shè)方。BT方通過投標(biāo)方式從項(xiàng)目所在國(guó)政府獲得項(xiàng)目建設(shè)的特許權(quán)。負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目建設(shè)所需的資金、技術(shù)，安排融資和組織項(xiàng)目的建設(shè)，并承擔(dān)相應(yīng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。通過招投標(biāo)方式產(chǎn)生相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)備、原材料供應(yīng)商等。

貸款銀行或其他相關(guān)單位。融資渠道在BT模式中扮演很重要的角色，項(xiàng)目的融資渠道一般是投資方自有資產(chǎn)、銀團(tuán)貸款、政府政策性貸款等。而貸款的條件一般取決于項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，BT方的管理能力和資金狀況，以及政府為項(xiàng)目投資方提供的優(yōu)惠政策。

BT的執(zhí)行流程：

項(xiàng)目準(zhǔn)備階段。首先由項(xiàng)目所在國(guó)家的政府對(duì)擬進(jìn)行BT模式建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律方面的可行性研究，準(zhǔn)備對(duì)BT投資建設(shè)方進(jìn)行特許招標(biāo)。項(xiàng)目招標(biāo)階段。業(yè)主確定BT投資建設(shè)中標(biāo)方后，就項(xiàng)目合同條款進(jìn)行談判確認(rèn)，形成法律文件。項(xiàng)目建設(shè)階段。通過招投標(biāo)方式，產(chǎn)生項(xiàng)目的施工方，監(jiān)理方，以及材料設(shè)備供應(yīng)商等參建各方。在建設(shè)期間，BT方按照相應(yīng)的合同進(jìn)行管理，按照預(yù)期的投資、質(zhì)量、工期和工程進(jìn)度有序進(jìn)行。項(xiàng)目移交階段。在項(xiàng)目建成后，或者BT方在特許期限內(nèi)違約，業(yè)主方在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)違約，項(xiàng)目迫于不可抗力而停止建設(shè)等，BT方將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給政府（業(yè)主）。正常移交后，業(yè)主應(yīng)向BT方支付一定的項(xiàng)目回購(gòu)款，支付時(shí)基于項(xiàng)目建成后的技術(shù)規(guī)格。

運(yùn)作特點(diǎn)：由于BT模式的項(xiàng)目的特許權(quán)不具有獲得特定經(jīng)濟(jì)效益的能力，BT方的投資成本和回報(bào)來源于項(xiàng)目收益以外，超出了項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流的范圍，不具有有限追索特點(diǎn)。其投資回報(bào)來源于政府部門的分期償還，構(gòu)成了業(yè)主實(shí)質(zhì)上的債務(wù)，而BT方由于投資而獲得債權(quán)。BT模式的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行有限分擔(dān)，BT方在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)承擔(dān)了融資、投資、支付、管理等建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，而其他的項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)期后的其他風(fēng)險(xiǎn)將由業(yè)主方來承擔(dān)。

融資過程：合作銀團(tuán)與BT方簽訂BT項(xiàng)目合作意向書。該意向書包括：BT方聘請(qǐng)合作銀團(tuán)為財(cái)務(wù)顧問，而銀行對(duì)該BT項(xiàng)目提供全面的財(cái)務(wù)支持；銀行承諾對(duì)BT方的流動(dòng)資金提供補(bǔ)充貸款，在BT方提供擔(dān)保的前提下給予一定額度的資金貸款以補(bǔ)充因BT項(xiàng)目而造成的其他項(xiàng)目的可能流動(dòng)資金的需求；銀團(tuán)承諾對(duì)BT方提供貸款，貸款擔(dān)保為業(yè)主的全額付款保證。簽訂BT投資建設(shè)合同，業(yè)主對(duì)BT方出具全額付款保證。BT方與銀團(tuán)簽訂財(cái)務(wù)顧問協(xié)議。銀團(tuán)以業(yè)主的全額付款保證為擔(dān)保與BT方簽訂貸款協(xié)議。

BT模式發(fā)展現(xiàn)狀

BT發(fā)展時(shí)間短，是新生事物，BT是由BOT衍生而來，BOT的演變形式除了BT外，還有BOOT方式（建設(shè)—擁有—運(yùn)營(yíng)—移交）；BOO方式（建設(shè)—擁有—運(yùn)營(yíng)）；BLT方式（建設(shè)—租賃—移交）；BOOST方式（建設(shè)—擁有—運(yùn)營(yíng)—補(bǔ)貼—移交）；BTO方式（建設(shè)—移交—運(yùn)營(yíng)等）。標(biāo)準(zhǔn)意義的BOT項(xiàng)目較多，但類似BOT項(xiàng)目的BT卻并不多見。

自20世紀(jì)80年代我國(guó)第一個(gè)bot項(xiàng)目（深圳沙角B電廠項(xiàng)目）實(shí)施建設(shè)以來，經(jīng)過多年的發(fā)展，bot融資模式已經(jīng)為大眾所熟悉。而bt模式做為bot模式的一種演變，近年來也逐漸作為政府投融資模式的一種，被用來為政府性公共項(xiàng)目融資。近年的大型BT項(xiàng)目案例有：佛山市市政基礎(chǔ)設(shè)施BT建設(shè)項(xiàng)目工程、天津津?yàn)I輕軌項(xiàng)目、北京地鐵奧運(yùn)支線、南京地鐵二號(hào)線一期工程等。

2004年國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國(guó)發(fā)[2004]年20號(hào)），明確規(guī)定“放寬社會(huì)資本的投資領(lǐng)域，允許社會(huì)資本進(jìn)入法律法規(guī)未禁入的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)及其他行業(yè)和領(lǐng)域”，“各級(jí)政府要?jiǎng)?chuàng)造條件，利用特許權(quán)經(jīng)營(yíng)、投資補(bǔ)助等多種形式，吸引社會(huì)資本參與社會(huì)資本參與有合理回報(bào)和一定投資回收能力的公益事業(yè)和公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)”。此政策背景可謂是bt模式獲得發(fā)展的一個(gè)重要因素。

BT模式中所存在的問題

法律環(huán)境的缺失

目前沒有BT或BOT等相關(guān)方面的法律，也沒有可供參考的合同文本，BT模式中涉及的回購(gòu)協(xié)議和融資擔(dān)保也沒有法律條款支持。

建設(shè)期中的產(chǎn)權(quán)界定模糊

業(yè)主和BT方簽訂合同之中有一個(gè)“回購(gòu)協(xié)議”，即在項(xiàng)目移交時(shí)候是屬于回購(gòu)的性質(zhì)，因此在簽訂合同后項(xiàng)目移交之前的這段時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬于BT方還是屬于業(yè)主方難以界定。

項(xiàng)目活動(dòng)談判時(shí)間長(zhǎng)，消耗大

BT項(xiàng)目大多沒有先例可循，項(xiàng)目的發(fā)起人（BT方）和政府機(jī)構(gòu)要花相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間相互闡明各自的意愿。其中涉及到如何分擔(dān)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)問題上往往雙方談判中難以達(dá)成統(tǒng)一。

涉及環(huán)節(jié)多，成本高

BT模式的項(xiàng)目準(zhǔn)備、招標(biāo)、談判、簽署與BT有關(guān)的建設(shè)合同，移交，回購(gòu)等階段，涉及到政府的許可、審批以及貸款擔(dān)保等諸多環(huán)節(jié)，操作的難度大，人為障礙多，而融資成本也會(huì)因中間環(huán)節(jié)增多而急劇上升。

項(xiàng)目相關(guān)方多，協(xié)調(diào)溝通難度大

BT模式中，涉及到的項(xiàng)目相關(guān)方很多，很多參建方均出于個(gè)體利益考慮而損害項(xiàng)目整體。如BT方在保證質(zhì)量的前提下希望施工承包方的報(bào)價(jià)盡可能低，而施工承包方則要保證自身的最低盈利標(biāo)準(zhǔn)，而采取相應(yīng)有損BT方的策略。

融資監(jiān)管難度大，資金風(fēng)險(xiǎn)大

前我國(guó)尚沒有相應(yīng)的BT模式方面的法律法規(guī)，而BT模式中法律關(guān)系，合同關(guān)系的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致融資監(jiān)管難度大。例如銀團(tuán)是以政府或政府機(jī)構(gòu)的全額付款保證作為擔(dān)保，而不是BT方出具抵押作為擔(dān)保，未來的責(zé)任主體難以界定。

分包現(xiàn)象嚴(yán)重，質(zhì)量難以得到保證

由于業(yè)主只直接與BT方發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，項(xiàng)目的落實(shí)可能被細(xì)化，導(dǎo)致項(xiàng)目分包現(xiàn)象嚴(yán)重；BT方處于自身利益的考慮，在項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、變更以及施工進(jìn)度等方面存在問題，使得項(xiàng)目質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證；業(yè)主方聘請(qǐng)的專業(yè)咨詢公司也可能存在道德風(fēng)險(xiǎn)而沒有起到實(shí)質(zhì)性的作用。

應(yīng)用前提缺失，政策風(fēng)險(xiǎn)加大

BT項(xiàng)目建立的前提是未來政府財(cái)政收入的真實(shí)增長(zhǎng)，而地方政府的財(cái)政收入的增長(zhǎng)無法支撐BT項(xiàng)目時(shí)，BT項(xiàng)目屬于盲目擴(kuò)張固定資產(chǎn)投資規(guī)模的行為，擾亂國(guó)家的宏觀建設(shè)環(huán)境，同時(shí)極大損害投資人的經(jīng)濟(jì)利益，破壞市場(chǎng)秩序和市場(chǎng)環(huán)境。太平洋建設(shè)集團(tuán)就利用這一點(diǎn)，在政府或政府機(jī)構(gòu)無力支付時(shí)候乘機(jī)收購(gòu)當(dāng)?shù)氐膰?guó)有企業(yè)，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，未來BT模式的可能受到政策鉗制，這也加大BT模式的政策風(fēng)險(xiǎn)。

“房地產(chǎn)＋市政建設(shè)”BT模式

市政建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)同屬于城市建設(shè)的體系，兩者密不可分，息息相關(guān)。市政建設(shè)通常發(fā)生在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的前期，是房地產(chǎn)業(yè)的排頭兵。將二者打包能夠提高效率，同時(shí)緩解政府的財(cái)政支付壓力。

“房地產(chǎn)＋市政建設(shè)”項(xiàng)目BT模式已有先例，港鐵的“房地產(chǎn)＋地鐵”項(xiàng)目BOT模式（簡(jiǎn)稱港鐵模式）是這種BT模式的一種衍生。港鐵是目前全世界盈利的少數(shù)幾家地鐵公司，收入主要來自于地鐵沿線的物業(yè)開發(fā)、地鐵廣告、票務(wù)收入這三項(xiàng)?！胺康禺a(chǎn)＋道路建設(shè)”項(xiàng)目BT模式的設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)中可以嘗試的新思路。

與單一的基礎(chǔ)設(shè)施BT項(xiàng)目相比，“房地產(chǎn)＋市政建設(shè)”模式的相關(guān)方更多，對(duì)口主管部門更多，從而談判的難度更大，消耗更多，談判結(jié)果更具有不確定性。

投入更大，建設(shè)周期更長(zhǎng)，資金回籠更慢，財(cái)務(wù)成本更高。

基于土地要求公開出讓，“房地產(chǎn)＋市政建設(shè)”項(xiàng)目BT模式并不是牢靠的捆綁模式，優(yōu)先受讓土地也僅僅是口頭協(xié)議或者備忘錄，沒有法律約束性，因此在項(xiàng)目談判中BT方不能以市政建設(shè)為代價(jià)而寄希望于隨后的房地產(chǎn)開發(fā)中獲得競(jìng)爭(zhēng)資本。