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物業(yè)管理在我國還算剛剛興起，起步最早的深圳也只有20年的歷史，所以規(guī)模小、難度大、觀念舊是物業(yè)管理的總特點。要想使物業(yè)管理實現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化，必須要走出幾個誤會，才能有發(fā)展的生機。

一、走出概念誤區(qū)

現(xiàn)在還有許多人對什么是物業(yè)管理、物業(yè)管理都包括哪些內(nèi)容、物業(yè)管理公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人說物業(yè)管理就是“掃垃圾、看大門”，物業(yè)管理公司就是“開發(fā)商、建房單位”，物業(yè)管理都是“退休人員、下崗職工”等等。

首先，物業(yè)管理不是以前意認上的房地產(chǎn)行政管理，它是集管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體的企業(yè)法人，它的最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益同步增長。它是依照國家的法規(guī)政策，運用現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)和先進的管理手段，對小區(qū)的物業(yè)進行管理，為小區(qū)的業(yè)主提供有償服務(wù)，使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。其管理服務(wù)的主要內(nèi)容有：

常規(guī)性的公共管理服務(wù)：房屋主體公共部位的維護，公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔，庭院花草樹木的栽培，庭院治安秩序的護衛(wèi)，消防設(shè)施的保護，道路車輛的管理等；針對性的專項管理服務(wù)：為業(yè)主提供日常生活的方便（衣食住行）、開展商業(yè)服務(wù)、文教體衛(wèi)活動、金融保險業(yè)務(wù)、中介服務(wù)等；還有根椐業(yè)主的需求，隨時提供委托性的特約服務(wù)等。

由此可見，物業(yè)管理不只是“掃拉圾、看大門”，它為業(yè)主提供的是全方位、綜合性、立體式的管理和服務(wù)。

其二，物業(yè)管理公司可能是開發(fā)商的下屬單位，但這紗是某些人所說就是“開發(fā)商、建房單位”。成產(chǎn)物業(yè)公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續(xù)。具體說，它要過四關(guān)、獲四證；按照國家法規(guī)政策規(guī)定的條件，向工商管理部門申請營業(yè)執(zhí)照，取得法人證書；向房產(chǎn)管理部門申請企業(yè)等級，取得收費許可證書；向培訓(xùn)單位申請對經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理員的培訓(xùn)，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業(yè)公司，有的單位對房產(chǎn)實行的行政管理，也說成是物業(yè)管理，這是盜用物業(yè)公司的名義，是違背物業(yè)管理內(nèi)涵和國家法規(guī)的。

其三，物業(yè)管理人員是經(jīng)過招聘、培訓(xùn)，具有很高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)隊伍，絕不是“退休人員、下崗職工”。據(jù)我對500名經(jīng)理、項目經(jīng)理、管理員、財會人員的調(diào)查，其中研究生3人，占0.6%，本科131名，占26.2%；大專256名，占51.2%；中專10名，占據(jù)22%。50歲-55歲的99名，占19.8%；35歲-49歲的142名，占28.4%；34歲以下的259名，占51.8%。有很多人都是高級工程師、工程師、經(jīng)濟師、會計師、估價師等。由此看來，物業(yè)管理可謂“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其從業(yè)人員也大都是“早晨八九點鐘的太陽”，年富力強，朝氣蓬勃，絕不是“退休人員、下崗職工”的組合。

總之，走出認識誤區(qū)，認清物業(yè)管理，營造業(yè)主的文明、祥和、安全、清雅、舒適的居住空間和生活環(huán)境，留住物業(yè)的“青春靚妝”，使業(yè)主安居樂業(yè)，是物業(yè)管理企業(yè)的最大追求。

二、走出責(zé)任誤區(qū)

現(xiàn)在物業(yè)管理糾紛比較多，究其原因，就是分不清各自的職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪物業(yè)公司，對物業(yè)公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車、摩托車在停車場丟失，究竟由誰承擔(dān)賠償責(zé)任？依法按理而論，即使交了停車費，也不應(yīng)由物業(yè)公司賠償。

其一，物業(yè)公司每月收取的停車費不足以承擔(dān)賠償義務(wù)；

其二，停車場是為用戶提供的停車設(shè)施，而不是提供的車輛保險、保管業(yè)務(wù)；

其三，收費是因為用戶占用了全體業(yè)共有的土地、場地、設(shè)施，這種收費恰體現(xiàn)了“誰使用誰受益誰出錢”的原則。

同樣道理，業(yè)主家中財產(chǎn)被盜，更不應(yīng)由物業(yè)公司賠償，因為業(yè)主付給物業(yè)公司的服務(wù)費用，只是為提供公共環(huán)境的維護費用，而不是個人家庭財產(chǎn)的保險費用。但是，物業(yè)公司有責(zé)任承擔(dān)法律和合同約定的責(zé)任，如優(yōu)化服務(wù)，加強管理，減少糾紛，防范事故等責(zé)任，為業(yè)主分憂，為用戶分心。這里需要著重指出的是：按國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的場所，應(yīng)各負其責(zé)，各盡其職，如房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，屬房地產(chǎn)行政主管部門的管理職責(zé)；政府方面的行政業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)辦事處的管理職責(zé)；社會治安方面的業(yè)務(wù)，屬派出所的管理職責(zé)；水電氣暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理的職責(zé)；這些部門都是服務(wù)性的企業(yè)，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表，計量收費，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤在業(yè)主身上，這種分攤理違背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨方和責(zé)任都轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)積極配合起來，運用

法律武器來保護自已的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。

三、走出“上帝”誤區(qū)

在現(xiàn)今市場經(jīng)濟社會里，“上帝”越來越多，人人愿當(dāng)“上帝”，人人不在此時此地做“上帝”，就在彼時彼地做“上帝”。這一觀念一度被某些人奉為經(jīng)典。觀念是“上帝”、病人是“上帝”、顧客是“上帝”……充訴市場，流傳社會。在這種“新潮”中，物業(yè)管理行業(yè)也概莫能外，業(yè)主是“上帝”，物管是“仆人”，早已是口言耳熱的業(yè)內(nèi)外的時髦用語。

這一切并沒有什么不好，說明大家觀念的更新，都在搶經(jīng)營市場，爭取服務(wù)對象，推銷自已的產(chǎn)品；只是這種叫法做法與事實相悖，與市場經(jīng)濟中公平交易的原則相違背。在現(xiàn)實生活中，若病人真是“上帝”，就不會受假藥之害，若顧客真是“上帝”，就不會受假品牌假貨之騙，若業(yè)主真是“上帝”，就不會付給“仆人”勞務(wù)費，更不會與“仆人”簽定平等合同。如果住奉這種理念，賣方（服務(wù)方）對買方（被服務(wù)方）只能“頂禮跪拜、進貢敬神、祈禱保佑”，不敢對“上帝”有其他索求；而就物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在《民法》中體現(xiàn)的是經(jīng)濟民事關(guān)系，在《合同法》中休現(xiàn)的是委托被委托的關(guān)系，在《勞動法》中體現(xiàn)的是平等交易關(guān)系。彼此之間是同志、是朋友、是伙伴，權(quán)利與義務(wù)是對等的；不是“帝”與“仆”、“主”與“奴”的關(guān)系。因此，我主張廢棄“上帝”的寶座，物業(yè)公司將“上帝”從“天堂”請下來，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、真情服務(wù)、超值服務(wù)來回報業(yè)主的理解和支持，而業(yè)主也應(yīng)對物業(yè)公司主動配合、積極督促、熱情幫助，來攜手并進，創(chuàng)優(yōu)達標，共建安全和文明的美好家園。

四、走出“管家”誤區(qū)

一個時期以來，由于某服刊的誤導(dǎo)，許多物業(yè)公司在對員工進行培訓(xùn)教育時，常以“管家”自喻；面對廣大業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現(xiàn)。其實這是不正確的，它混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在于理論上糾誤，勢必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的障礙。

其一，兩者含義不同。物業(yè)管理者是具有法人地位的企業(yè)，對內(nèi)對外承擔(dān)法律責(zé)任。它是“受委托、按合同”對小區(qū)整體物業(yè)和全體業(yè)主履行職責(zé)的同時，也行使自已的權(quán)利；在集管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體的同時，也發(fā)揮著自已責(zé)、權(quán)、利于一身的優(yōu)勢；在實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化管理的同時，也為企業(yè)實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益鋪設(shè)著基石。而“管家”則不同，他是為富貴人家服務(wù)的仆人，他的根本任務(wù)只是管理家務(wù)和服侍主人，他對內(nèi)對外都不承提法律責(zé)任，他對主人只盡義務(wù)，沒有決定權(quán)，只有建議權(quán)，他的唯一目的就是通過勞動的付出，獲得相應(yīng)的報酬。

其二，兩者服務(wù)對象不同。物業(yè)管理者與業(yè)主之間是種平等的契約關(guān)系，雙方的行為不僅受相關(guān)法律約束，更受雙方簽訂的合同監(jiān)督。管理者又是服務(wù)者，被管理者又是被服務(wù)者，管理的目的是為了服務(wù)，服務(wù)是通過管理來實現(xiàn)。管理服務(wù)的范圍是整個社區(qū)，具有群體性，社會性和綜合性，是以維護大多數(shù)人的整體利益而損害多數(shù)人的整體利益。而“管家”則不同，他的服務(wù)是某一特定主體，他的服務(wù)具有單一性、排他性和特定性，因而他的服務(wù)對象是狹窄的個體。

綜上所述，物業(yè)公司、業(yè)主、相關(guān)部門，必須從若干誤區(qū)的陰影走出來，按照物業(yè)管理的平衡原理、市場交易的等價原則，相依融合，共創(chuàng)文明社區(qū)