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關(guān)鍵字：目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理模式企業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營(yíng)建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理中,或者說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程,通過(guò)合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化.

我從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作近8年，幾年來(lái)總結(jié)了一些經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，總體來(lái)講房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作水平的高低是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素,同時(shí)也是企業(yè)綜合素質(zhì)和核心競(jìng)爭(zhēng)能力的具體體現(xiàn).近幾年,企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮,在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進(jìn)步,但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離.現(xiàn)就房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作,談幾點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí).

理論上的認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的認(rèn)識(shí)

1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的界定

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)人在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)觀念的指導(dǎo)下，為構(gòu)建和維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出的較長(zhǎng)時(shí)期的總體性的謀劃和行動(dòng)綱領(lǐng)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的作用因人而異

通常在項(xiàng)目管理中除了項(xiàng)目的資金籌措之外，人們關(guān)心項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，尤其是短期經(jīng)濟(jì)效益。但要獲取這一經(jīng)濟(jì)效益或者保證這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，就必須有強(qiáng)大的項(xiàng)目管理班子或者項(xiàng)目操作主體。從眾多的事例分析中，同樣的項(xiàng)目、同樣的資金，如果由不同的人操作，結(jié)果有時(shí)完全不一樣。這一規(guī)律同樣適用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的實(shí)施，從系統(tǒng)工程的角度來(lái)說(shuō)，更復(fù)雜，也就是說(shuō)要求更高。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的作用因人而異是個(gè)帶普遍意義的問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用的基礎(chǔ)一個(gè)是企業(yè)戰(zhàn)略本身，另一個(gè)則主要是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的控制能力。從這層意義上說(shuō)，提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略實(shí)施控制能力是一項(xiàng)帶普遍性的十分重要的工作。

3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮對(duì)外依賴于行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來(lái)發(fā)展的途徑上如何適應(yīng)市場(chǎng)，將企業(yè)所具有的資源如何配置，并形成和加強(qiáng)自身的獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。從這一目的來(lái)看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，清晰地判斷所從事行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進(jìn)而正確預(yù)測(cè)產(chǎn)品市場(chǎng)，分析產(chǎn)品市場(chǎng)走向、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、客戶滿意度、忠誠(chéng)度、客戶的需求愛(ài)好以及區(qū)域、國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，就能較清晰地看清未來(lái)市場(chǎng)及產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略才有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對(duì)外依賴于行業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把握。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作用的發(fā)揮對(duì)內(nèi)依賴企業(yè)全體員工深刻理解和共同努力

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，不僅僅是由一個(gè)部門的力量起作用，更多地依賴于參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的全體員工，由全體員工將日常的工作借助于企業(yè)的機(jī)制運(yùn)作，轉(zhuǎn)化為多個(gè)指標(biāo)，由這些分指標(biāo)組成系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)。脫離了這些環(huán)節(jié)或者忽視了這些作用，從企業(yè)的形象到企業(yè)價(jià)值的增加，以及戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，都缺乏支撐或基礎(chǔ)。我們強(qiáng)調(diào)企業(yè)全體員工深刻理解企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施共同努力，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的整體上引導(dǎo)了員工的價(jià)值觀，潛移默化了員工的日常行為，強(qiáng)化了員工的主人翁精神，規(guī)范了員工的行為準(zhǔn)則，企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的作用由此得以發(fā)揮。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中現(xiàn)金流、企業(yè)信譽(yù)、核心競(jìng)爭(zhēng)力、領(lǐng)導(dǎo)者意旨與個(gè)人情感等因素的認(rèn)識(shí)

1、核心競(jìng)爭(zhēng)力

首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要不斷提高自身素質(zhì)，時(shí)刻保持清醒的頭腦，千萬(wàn)不能讓一時(shí)的成功經(jīng)驗(yàn)成為組織今后發(fā)展的障礙。其次，建立良好的自學(xué)習(xí)機(jī)制是非常重要的。具有自學(xué)習(xí)機(jī)制的企業(yè)能善于捕捉市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，培育并形成具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2、現(xiàn)金流量

企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)往往只注意到了企業(yè)的盈利能力，而忽視了對(duì)現(xiàn)金流量的重視，而現(xiàn)金流量的危機(jī)會(huì)給企業(yè)生存帶來(lái)嚴(yán)重的后果。現(xiàn)金是企業(yè)的血液，現(xiàn)金流量充足企業(yè)能興旺發(fā)達(dá)，現(xiàn)金流量適中企業(yè)可以生存，現(xiàn)金流量不足會(huì)導(dǎo)致企業(yè)消亡。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)生死存亡的重要性要超過(guò)盈利能力。首先，制定良好的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略，增強(qiáng)企業(yè)防范和化解現(xiàn)金危機(jī)的能力。其次，要做好日常的現(xiàn)金收支管理，以提高現(xiàn)金的使用效率。為此應(yīng)當(dāng)注意做好以下幾方面的工作：力爭(zhēng)現(xiàn)金流量同步，使企業(yè)所持有的交易性現(xiàn)金余額降低到最低水平；巧用現(xiàn)金浮游量；通過(guò)訂立較短的收帳期、折扣刺激以及設(shè)立更積極主動(dòng)的收帳部門加速應(yīng)收帳款的收帳過(guò)程；在不影響自己信譽(yù)的前提條件下，盡可能地推遲應(yīng)付款的支付期，充分運(yùn)用供貨方所提供的信用優(yōu)惠。最后，除了以上所運(yùn)用的財(cái)務(wù)手段外，企業(yè)還要特別注意管理良好組織所使用的方法對(duì)增加現(xiàn)金流量的重要性，即通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理、改進(jìn)經(jīng)營(yíng)效率，來(lái)降低內(nèi)部成本、加速資金周轉(zhuǎn)和提高盈利能力。

3、領(lǐng)導(dǎo)者意旨與個(gè)人情感

企業(yè)在創(chuàng)業(yè)時(shí)，多為其創(chuàng)辦者一手創(chuàng)立。隨著企業(yè)的成長(zhǎng)，企業(yè)同外界經(jīng)濟(jì)組織的聯(lián)系更加多樣化、廣泛化和復(fù)雜化，企業(yè)的生產(chǎn)管理、營(yíng)銷策劃、財(cái)務(wù)控制、人事管理等方面的工作量突然增大，這便使得科學(xué)決策更為困難。然而，令人遺憾的是，許多創(chuàng)辦者并沒(méi)有意識(shí)到民主決策的重要性，仍然采取舊的“一言堂”做法，感情用事。這樣，難免會(huì)帶給企業(yè)無(wú)法挽回的損失。因此，面對(duì)已超過(guò)其知識(shí)和能力范圍的新機(jī)遇與新挑戰(zhàn)，創(chuàng)業(yè)者應(yīng)克服感情用事，充分發(fā)揮民主決策的作用，重新設(shè)計(jì)其組織結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)，制定規(guī)范的、科學(xué)的規(guī)章制度，實(shí)施合理有效地監(jiān)督和控制，使企業(yè)能夠在新的環(huán)境下，抓住機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

4、企業(yè)信譽(yù)

現(xiàn)實(shí)中，不少企業(yè)存在著快速撈一把、賺快錢的想法，而忽視了誠(chéng)信——企業(yè)—種寶貴資源獲取的重要性。虛假?gòu)V告滿天飛、合同違約多、競(jìng)爭(zhēng)不擇手段、環(huán)境保護(hù)意識(shí)弱、員工權(quán)益受到損害、偷稅漏稅嚴(yán)重，結(jié)果，失信于社會(huì)、失信于顧客、失信于員工、失信于投資者和供應(yīng)商，難免會(huì)造成大量中小企業(yè)的短命。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有誠(chéng)信，就沒(méi)有秩序、沒(méi)有交換、沒(méi)有市場(chǎng)，企業(yè)就難以健康成長(zhǎng)。誠(chéng)信作為一種寶貴資源，它能降低企業(yè)交易成本，有助于解決中小企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問(wèn)題。特別是在企業(yè)面臨難以預(yù)料的危機(jī)時(shí)，能夠獲得公眾的支持，使其順利度過(guò)難關(guān)。所以，誠(chéng)信建設(shè)對(duì)中小企業(yè)的成長(zhǎng)有著舉足輕重的地位?！罢\(chéng)”講求忠誠(chéng)、真誠(chéng)、赤誠(chéng)、精誠(chéng)所致，金石為開(kāi)?！靶拧本鸵v求信任、信用、信譽(yù)、信心，自信方能信人。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理堅(jiān)持的原則

1.必須堅(jiān)持以動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項(xiàng)目管理思路。

建筑施工的特點(diǎn)，決定了在工程項(xiàng)目的組織過(guò)程中，必須根據(jù)施工流程的需要對(duì)項(xiàng)目上的人、財(cái)、物實(shí)行動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合。對(duì)工程項(xiàng)目部而言，人、財(cái)、物的流入和流出，是由工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的客觀需要來(lái)決定的，只有在動(dòng)態(tài)管理和人、財(cái)、物的優(yōu)化組合中才能不斷降低項(xiàng)目管理成本，提高項(xiàng)目管理效率。當(dāng)前，仍需進(jìn)一步克服人員、設(shè)備和其它生產(chǎn)資料在項(xiàng)目上的“固化”現(xiàn)象，有效發(fā)揮工程項(xiàng)目對(duì)企業(yè)生產(chǎn)要素的基礎(chǔ)性配置作用。

2.必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理部組建的“三個(gè)一次性”科學(xué)定位

項(xiàng)目經(jīng)理部是一次性的施工生產(chǎn)臨時(shí)組織機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目是一次性的成本管理中心；項(xiàng)目經(jīng)理是一次性的授權(quán)管理者。這一科學(xué)定位決定了項(xiàng)目部在組建和運(yùn)行過(guò)程中必須努力做到組織機(jī)構(gòu)層次最簡(jiǎn)、人員配備精干高效、管理對(duì)象直接到位。這是項(xiàng)目經(jīng)理部組建、運(yùn)行、管理、考核和解體的理論依據(jù)。只有堅(jiān)持這一科學(xué)定位，才能實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目授權(quán)經(jīng)營(yíng)、專業(yè)施工保障、企業(yè)調(diào)控服務(wù)、考核真實(shí)可靠”的總體管理要求。

3.必須堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制。

明確項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制是項(xiàng)目部和項(xiàng)目經(jīng)理履行職責(zé)的前提。其基本內(nèi)容是，項(xiàng)目經(jīng)理受企業(yè)法定代表人的委托，代表企業(yè)通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目全過(guò)程、全方位、全合同的管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在工程項(xiàng)目上的三大目標(biāo)，即：企業(yè)向業(yè)主或總包單位的合同承諾目標(biāo)，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部下達(dá)的經(jīng)營(yíng)和成本降低目標(biāo)，以及施工現(xiàn)場(chǎng)的管理目標(biāo)（包括企業(yè)的形象宣傳、安全管理、標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)場(chǎng)管理、職工隊(duì)伍管理等）。項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制要突出權(quán)利與責(zé)任的匹配，明確項(xiàng)目經(jīng)理的地位和作用，使項(xiàng)目經(jīng)理能夠準(zhǔn)確地運(yùn)用權(quán)利，履行職責(zé)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

以制造成本為基準(zhǔn)和依據(jù)，落實(shí)項(xiàng)目的成本核算是項(xiàng)目經(jīng)理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段履行職責(zé)的必要條件。推行項(xiàng)目管理必須堅(jiān)持“企業(yè)是利潤(rùn)中心，項(xiàng)目是成本中心”的原則，合理劃分企業(yè)與項(xiàng)目的職責(zé)、權(quán)限和經(jīng)濟(jì)利益，通過(guò)嚴(yán)肅認(rèn)真、切實(shí)可行的核算體系的運(yùn)行，使項(xiàng)目真正成為企業(yè)成本核算的中心，成為調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各方面積極性的動(dòng)力，成為施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的直接來(lái)源。

4.必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與施工風(fēng)險(xiǎn)相分離的原則。

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，為占領(lǐng)市場(chǎng)所采取的經(jīng)營(yíng)策略而形成的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：

（1）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在投標(biāo)過(guò)程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)（如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式）；

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目承包合同簽訂后，外部市場(chǎng)發(fā)生較大變化（如主材價(jià)格上漲超過(guò)一定幅度）；

（3）意外風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)；

（4）壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目交工決算后，項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。施工風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目在施工、組織、管理過(guò)程中形成的各種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：

（1）管理風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在施工過(guò)程中由于管理水平、管理方法、管理制度和管理業(yè)績(jī)的優(yōu)劣而形成的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)；

（2）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，即由于工程質(zhì)量狀況而產(chǎn)生的質(zhì)量成本風(fēng)險(xiǎn)（如返工損失、由質(zhì)量狀況而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰等）；

（3）安全風(fēng)險(xiǎn)，即由于安全事故而引發(fā)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；

（4）施工工期風(fēng)險(xiǎn)，即由于施工工期提前或拖后而形成的經(jīng)濟(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；

（5）施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，即由于采用某種施工技術(shù)、施工工藝而引起的費(fèi)用增減風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)行為，應(yīng)由企業(yè)來(lái)承擔(dān)。施工風(fēng)險(xiǎn)是工程項(xiàng)目管理的過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)，理應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理部承擔(dān)。項(xiàng)目部作為一次性的臨時(shí)組織，不具備承擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。所以，實(shí)行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和施工風(fēng)險(xiǎn)相分離的原則，有利于科學(xué)合理地確定項(xiàng)目成本的考核基數(shù)和考核原則，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部加強(qiáng)成本管理，化解施工風(fēng)險(xiǎn)的積極性。

5.必須堅(jiān)持建立內(nèi)部要素市場(chǎng)，為項(xiàng)目部提供最佳的有償服務(wù)。

在企業(yè)管理層的統(tǒng)一組織下，各要素部門與各項(xiàng)目之間，按照對(duì)等的原則建立經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，目的在于確保項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中生產(chǎn)要素的及時(shí)、準(zhǔn)確供應(yīng)。項(xiàng)目部與企業(yè)內(nèi)部各要素市場(chǎng)單位之間是一種權(quán)利與義務(wù)平等的合同關(guān)系，如：材料供應(yīng)的訂購(gòu)關(guān)系、大型機(jī)械設(shè)備的租賃關(guān)系、提供勞務(wù)的分包關(guān)系、專業(yè)施工的內(nèi)部工程分包關(guān)系、資金使用上與“內(nèi)部銀行”的借貸、結(jié)算關(guān)系、向項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員提供有償生活服務(wù)的關(guān)系等。通過(guò)要素市場(chǎng)的合同化運(yùn)作，確保項(xiàng)目人、財(cái)、物優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

6.必須堅(jiān)持以項(xiàng)目制度建設(shè)為基礎(chǔ)，促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)行做到有法可依，有章可循。

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管理的制度建設(shè)，著重抓好兩個(gè)方面，即：企業(yè)層面的制度建設(shè)和項(xiàng)目部層面的制度建設(shè)。

7.必須堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的二次分配，保證項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目的二次分配是指工程項(xiàng)目在竣工交付之后，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施情況和經(jīng)營(yíng)效果，在項(xiàng)目平時(shí)一次分配的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目部其它人員進(jìn)行再次獎(jiǎng)懲分配。搞好項(xiàng)目的二次分配，是調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員積極性，健全項(xiàng)目激勵(lì)和約束機(jī)制的重要環(huán)節(jié)和基本手段，實(shí)施中應(yīng)重點(diǎn)解決好以下兩個(gè)問(wèn)題。

一是明確一次分配和二次分配的內(nèi)容、比重和側(cè)重點(diǎn)。一次分配以項(xiàng)目工資的形式體現(xiàn)，根據(jù)項(xiàng)目的大小、難易程度和時(shí)間跨度確定項(xiàng)目工資的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目工資側(cè)重于體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目部其它人員的崗位職責(zé)，即項(xiàng)目部的崗位工資。二次分配側(cè)重于體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)效果。因此，項(xiàng)目二次分配的總額應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額和項(xiàng)目成本降低總額復(fù)合掛鉤，體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)大小和管理水平的高低。項(xiàng)目?jī)?nèi)的二次分配應(yīng)以項(xiàng)目經(jīng)理等項(xiàng)目管理班子成員為主體，主要體現(xiàn)責(zé)任與貢獻(xiàn)。為了更好地發(fā)揮二次分配在整個(gè)項(xiàng)目分配中的激勵(lì)作用，在全面實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的前提下，二次分配與一次分配相比，其在分配總量中的權(quán)重應(yīng)大于50%。

二是明確二次分配兌現(xiàn)的前提條件和時(shí)間安排。二次分配兌現(xiàn)必須同時(shí)具備以下條件：

（1）工程交工驗(yàn)收并交付業(yè)主或總包方認(rèn)可；

（2）完成了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)內(nèi)外的工程結(jié)算、材料結(jié)算和財(cái)務(wù)結(jié)算等；

（3）企業(yè)審計(jì)部門對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效果予以審計(jì)確認(rèn)；

（4）工程承包合同所規(guī)定的資金回收目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)；

（5）企業(yè)的管理部門對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)管理目標(biāo)（如質(zhì)量、安全、交工資料等）予以考核確認(rèn)。以上工作中，尤其要突出項(xiàng)目資金的回收到位。完成上述工作后，即可兌現(xiàn)二次分配。這樣，既能充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目人員干好工程、辦好決算、收回資金的積極性，又能有效地防止由于工程款拖欠而形成的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的認(rèn)識(shí)

1、內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的內(nèi)容及控制方法

內(nèi)部會(huì)計(jì)控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過(guò)程，一個(gè)有效的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度應(yīng)具有按管理部門需要來(lái)保證執(zhí)行經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和完成工作的職責(zé)，以及保證制度正確實(shí)施的有效程序。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的內(nèi)容是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的主體和核心，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制度作為現(xiàn)代企業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容，包括保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)所采取的一系列必要的管理措施，貫穿于企業(yè)的方方面面。其控制方法具體來(lái)講包括：不相容職務(wù)相互分離控制、授權(quán)批準(zhǔn)控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、預(yù)算控制、財(cái)務(wù)保全控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、內(nèi)部報(bào)告控制、電子信息技術(shù)控制等。

2、內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的作用

當(dāng)前一些單位由于管理松弛，導(dǎo)致內(nèi)部會(huì)計(jì)控制工作削弱，帳目混亂、財(cái)產(chǎn)不實(shí)、數(shù)據(jù)失真、會(huì)計(jì)資料嚴(yán)重散失，費(fèi)用支出失控、潛在虧損增加，違法違紀(jì)現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，如攜巨款外逃，挪用公款賭博、炒股，利用改組、改制的機(jī)會(huì)中飽私囊，給單位和國(guó)家?guī)?lái)了巨大損失。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的自我調(diào)節(jié)和自我約束的內(nèi)在機(jī)制，處于企業(yè)中樞神經(jīng)系統(tǒng)的重要位置，因此，其健全與否，關(guān)系到一個(gè)單位的經(jīng)營(yíng)成敗。具體講，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的作用主要有以下幾方面：

（一）保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)、完整。健全的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，要求規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)信息采集、記錄、匯總的過(guò)程能真實(shí)反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，從而確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和完整性。

（二）保護(hù)單位資產(chǎn)的安全、完整，防止資產(chǎn)流失。完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度要求對(duì)資產(chǎn)的接觸、處理均按授權(quán)要求進(jìn)行，它能科學(xué)有效地監(jiān)督和制約財(cái)產(chǎn)物資的采購(gòu)、計(jì)量、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，從而有效地糾正各種浪費(fèi)現(xiàn)象，減少損失，確保財(cái)產(chǎn)物資的安全、完整。

（三）有效防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)管理效率，實(shí)現(xiàn)管理層的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。內(nèi)部會(huì)計(jì)控制作為企業(yè)管理的中樞環(huán)節(jié)，是防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最行之有效的一種手段。它通過(guò)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估，不斷加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)薄弱環(huán)節(jié)的控制，把企業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽之中，是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的一種最佳方法。健全有效的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，能使企業(yè)的生產(chǎn)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)等各部門密切配合，充分發(fā)揮整體的作用，以順利達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。同時(shí)，由于嚴(yán)密的監(jiān)督和考核，能真實(shí)地反映工作實(shí)績(jī)，再配合合理的獎(jiǎng)勵(lì)制度，便能激發(fā)員工的工作熱情及潛能，從而促進(jìn)整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的提高。

五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中企業(yè)管理制度的認(rèn)識(shí)

企業(yè)管理制度主要應(yīng)解決管理模式選擇、管理軸心選擇、管理目標(biāo)選擇、管理體制選擇、管理手段選擇等問(wèn)題。

（一）、企業(yè)管理模式的選擇：

企業(yè)管理模式主要有：親情化管理模式、友情化管理模式、溫情化管理模式、隨機(jī)化管理模式、制度化管理模式

1、親情化管理模式：一般是家族企業(yè)所采用的，在我國(guó)法律體制和信用體制還不完善的情況下，親情化管理模式以其很強(qiáng)的內(nèi)聚力起到較好的管理作用，特別是創(chuàng)業(yè)初期，親情化管理模式是其他管理模式無(wú)法替代的。但企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，親情化模式就應(yīng)轉(zhuǎn)軌，否則家族內(nèi)部由于親情關(guān)系會(huì)產(chǎn)生很大的內(nèi)耗，而降低管理效率，甚至解體。

2、友情化管理模式：與親情化管理模式類似，但友情化管理模式?jīng)]有家族的血緣紐帶，顯得更為松散，更易產(chǎn)生內(nèi)耗。

3、溫情化管理模式：溫情化管理模式強(qiáng)調(diào)管理中的人情化，但人情味過(guò)于濃厚導(dǎo)致企業(yè)失控。企業(yè)在采取溫情化管理模式時(shí)應(yīng)完善相應(yīng)制度，以防止溫情泛濫導(dǎo)致企業(yè)失控。

4、隨機(jī)化管理模式：隨機(jī)化管理模式是指隨意性的管理模式，一般有兩種，一種是民營(yíng)企業(yè)的獨(dú)裁式管理；一種是受行政干預(yù)的國(guó)有企業(yè)管理模式。獨(dú)裁式管理由于管理者“拍腦袋決策”產(chǎn)生隨意性，而政府干預(yù)的國(guó)有企業(yè)由于政府干預(yù)而產(chǎn)生隨機(jī)性。隨機(jī)性管理模式是企業(yè)管理應(yīng)該避免的，在企業(yè)管理中應(yīng)用制度來(lái)避免隨機(jī)性，以避免因一時(shí)的決策錯(cuò)誤而產(chǎn)生無(wú)法挽回的后果。

5、制度化管理模式：制度化管理模式按照確定的規(guī)則來(lái)管理企業(yè)，這些規(guī)則是當(dāng)事者都認(rèn)可的，強(qiáng)調(diào)責(zé)權(quán)利的對(duì)稱。制度化管理模式是成熟企業(yè)應(yīng)采取的管理模式，但在制度中不妨體現(xiàn)一點(diǎn)親情、友情和溫情，以促進(jìn)企業(yè)文化的提升和良好企業(yè)氛圍的形成。

（二）企業(yè)管理軸心的選擇：

企業(yè)管理的五種基本模式目標(biāo)管理、過(guò)程管理、要素管理、知識(shí)管理和文化管理中，必須以某個(gè)管理方式為目標(biāo)作為管理工作的軸心，企業(yè)管理的軸心有以下幾種類型：

1、以生產(chǎn)要素管理為管理軸心。這種管理方式強(qiáng)調(diào)對(duì)生產(chǎn)要素的管理，這些生產(chǎn)要素包括人、財(cái)、物等，設(shè)立有人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、設(shè)備及材料管理、技術(shù)管理等部門。

2、以經(jīng)營(yíng)流程管理為管理軸心。這種方式將整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程劃分為不同的環(huán)節(jié)，重視環(huán)節(jié)的管理和銜接。一般在經(jīng)營(yíng)中以生產(chǎn)線的設(shè)置為基礎(chǔ)的企業(yè)，往往都把流程作為自己的管理軸心，設(shè)立材料采供部、生產(chǎn)車間管理部、在庫(kù)管理部等部門。

3、以質(zhì)量管理為管理軸心。將跟蹤控制產(chǎn)品的質(zhì)量作為管理的軸心，從原材料進(jìn)入車間就開(kāi)始跟蹤產(chǎn)品的效用及質(zhì)量，通過(guò)質(zhì)量控制來(lái)實(shí)施對(duì)企業(yè)的管理。這種管理方式在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量占較大比重的企業(yè)，以及產(chǎn)品質(zhì)量直接涉及到人的生命安全的企業(yè)實(shí)行得比較多，例如醫(yī)藥產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，工藝藝術(shù)品生產(chǎn)企業(yè)等。

4、以崗位管理為管理軸心。以崗位管理為軸心是將企業(yè)的管理內(nèi)容及管理對(duì)象主要體現(xiàn)在對(duì)崗位的設(shè)計(jì)上，對(duì)崗位的數(shù)量、職責(zé)、權(quán)力、利益、要求進(jìn)行確定，然后按崗位擇人。人員就崗后必須適應(yīng)崗位得要求，服從崗位的管理，按崗位的職權(quán)利來(lái)辦理，通過(guò)崗位設(shè)計(jì)將企業(yè)的工作設(shè)計(jì)、薪酬體系、績(jī)效考核組織成科學(xué)的管理體系，以達(dá)到良好的管理效果。

5、以資源管理為管理軸心。企業(yè)資源是指企業(yè)創(chuàng)造利益的最主要要素，例如服務(wù)性企業(yè)的最主要資源就是客戶資源，其管理軸心就是客戶關(guān)系管理。以資源管理為管理軸心控制帶來(lái)企業(yè)利益的關(guān)鍵要素，能有效防止管理失控。具體的管理方式有：資源全控方式，將核心資源全部掌握在最高管理者手中；資源分解方式，將資源分解，使得各個(gè)分解部分只有合起來(lái)才能有效運(yùn)作；資源高度集中方式，往往體現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理上，通過(guò)財(cái)權(quán)的集中和監(jiān)控掌握企業(yè)的管理核心；資源監(jiān)控方式，對(duì)資源進(jìn)行全方位的監(jiān)控，使資源總是由企業(yè)控制；資源壟斷方式，往往體現(xiàn)在對(duì)核心技術(shù)的壟斷上。

（三）企業(yè)管理體制的選擇

企業(yè)管理體制的選擇是企業(yè)管理的最基本框架，包括有母公司與子公司型體制、事業(yè)部型體制、分公司體制、矩陣式體制等。其中母公司與子公司型體制中母公司是通過(guò)產(chǎn)權(quán)控制子公司，而分公司型體制中則是母公司直接參與公司管理。

（四）企業(yè)管理目標(biāo)的選擇

企業(yè)的管理制度往往是圍繞著企業(yè)的目標(biāo)而制定的，管理制度應(yīng)能體現(xiàn)企業(yè)的管理目標(biāo)，對(duì)管理目標(biāo)的選擇應(yīng)處理好以下關(guān)系：

1、利潤(rùn)最大化目標(biāo)和理性化目標(biāo)的關(guān)系。利潤(rùn)最大化是企業(yè)的基本目標(biāo)，但必須與理性目標(biāo)協(xié)調(diào)。理性目標(biāo)包括生存目標(biāo)、共贏目標(biāo)、可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)等。

2、企業(yè)的設(shè)計(jì)目標(biāo)與市場(chǎng)認(rèn)可目標(biāo)的關(guān)系。企業(yè)的設(shè)計(jì)目標(biāo)必須與市場(chǎng)認(rèn)可目標(biāo)協(xié)調(diào)。例如企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行成本控制和利潤(rùn)控制，并在管理制度中將這種方法制度化。

3、企業(yè)目標(biāo)與非企業(yè)目標(biāo)的關(guān)系。企業(yè)目標(biāo)應(yīng)依據(jù)出資人的意愿確定。非企業(yè)目標(biāo)是指企業(yè)追求政績(jī)或虛榮目標(biāo)。

4、企業(yè)的規(guī)模目標(biāo)與流動(dòng)性目標(biāo)的關(guān)系。企業(yè)規(guī)模目標(biāo)常常是指固定資產(chǎn)的規(guī)模，或企業(yè)占有的市場(chǎng)份額。企業(yè)的流動(dòng)性目標(biāo)是指企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性越大則企業(yè)越充滿活力，其支付、償還能力也越強(qiáng)。

5、企業(yè)的速度目標(biāo)與穩(wěn)定目標(biāo)的關(guān)系。跳躍式發(fā)展、快速發(fā)展越來(lái)越成為現(xiàn)代化企業(yè)的主要發(fā)展戰(zhàn)略，但因攤子鋪得太大太快也容易導(dǎo)致管理失控，這是必須處理好速度目標(biāo)和穩(wěn)定目標(biāo)的關(guān)系，可以用制度規(guī)定企業(yè)擴(kuò)張時(shí)應(yīng)具備的條件，防止管理失控。例如資金條件、后備管理人員條件、員工組織培訓(xùn)條件等等。

（五）、企業(yè)管理的手段

1、技術(shù)性手段。

2、利益性手段。

3、契約性手段。

4、社會(huì)科學(xué)性手段。

六、對(duì)企業(yè)執(zhí)行力的系統(tǒng)認(rèn)識(shí)

企業(yè)執(zhí)行力指在企業(yè)組織中，運(yùn)用企業(yè)資源，采用正確的途徑，保質(zhì)保量地完成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種能力。企業(yè)執(zhí)行力可以用目標(biāo)與實(shí)際業(yè)績(jī)的差距結(jié)果來(lái)測(cè)量。差距越大，說(shuō)明執(zhí)行力越低。在工作過(guò)程中企業(yè)執(zhí)行力可以通過(guò)組織的每一個(gè)層級(jí)的每一個(gè)階段的每一個(gè)環(huán)節(jié)的每一份工作效果來(lái)體現(xiàn)企業(yè)執(zhí)行力的強(qiáng)弱或大小，甚至從企業(yè)各層級(jí)各崗位人員的工作心態(tài)和行為習(xí)慣上就能預(yù)見(jiàn)出企業(yè)執(zhí)行力的強(qiáng)弱。企業(yè)執(zhí)行力與個(gè)人執(zhí)行力有緊密關(guān)系，但不是個(gè)人執(zhí)行力的總和。個(gè)人執(zhí)行力強(qiáng)，可能因?yàn)閷?duì)個(gè)人或部門在組織、協(xié)調(diào)、配合等方面的低效而導(dǎo)致企業(yè)執(zhí)行力并不強(qiáng)；而企業(yè)執(zhí)行力強(qiáng)一定是在個(gè)人執(zhí)行力強(qiáng)的基礎(chǔ)上形成的。因此，提升企業(yè)執(zhí)行力一定要在提升個(gè)人執(zhí)行力與提升企業(yè)執(zhí)行力雙方面同步著手.