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［摘要］本文針對房地產(chǎn)企業(yè)營運資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)速度慢、資金來源單一等特點，為解決房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過度、存貨占流動資金比例過高、營運資金周轉(zhuǎn)期長等問題，提出了相應(yīng)的營運資金財務(wù)風(fēng)險管控策略。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);營運資金;風(fēng)險控制

1房地產(chǎn)行業(yè)營運資金特點

(1)資金需要量大。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，在生產(chǎn)、流通和消費的運轉(zhuǎn)過程中都需要大量流動資金來維持自身的正常運轉(zhuǎn)。土地資源的稀缺且人們對土地資源的需求與日俱增使土地價格不斷上升，再者房屋建筑在建造施工過程中需要投入大量的材料、人力、設(shè)備等，因此房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大大高于其他行業(yè)。

(2)資金周轉(zhuǎn)速度慢。房地產(chǎn)每一個項目從開發(fā)、施工到竣工結(jié)算再到交付使用通常要花費2～3年之久，到最后收回投資額則需要花費更長的時間。此外，由于投資回收期長，耗用的資金數(shù)額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款需要支付一大筆利息，這無形中增加了企業(yè)的成本。這些原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度比別的行業(yè)慢。

(3)資金來源單一。因為房地產(chǎn)企業(yè)運營所需資金數(shù)額巨大，這么一筆龐大的資金很難有企業(yè)可以用自有資金來承擔(dān)，出于風(fēng)險和安全性考慮，房地產(chǎn)企業(yè)都比較依賴銀行貸款這一傳統(tǒng)融資途徑，在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的時候，需要充分考慮到自己持有的資金和外部融資的資金比例，再進行詳細(xì)的研究分析，最后得出合理的融資結(jié)構(gòu)方案，從而可以有效的達(dá)到風(fēng)險性和盈利性的平衡。

2房地產(chǎn)行業(yè)營運資金的主要風(fēng)險

2.1負(fù)債過度

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處在高速發(fā)展階段，企業(yè)對資金的需求量比較大，而且房地產(chǎn)企業(yè)管理者對負(fù)債經(jīng)營持比較認(rèn)可的態(tài)度，這也是導(dǎo)致房企負(fù)債率偏高的原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款這一傳統(tǒng)融資方式比較依賴，所以其到期還本付息壓力也比較大。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債占總負(fù)債的比例高達(dá)50%以上，原因是房地產(chǎn)企業(yè)一拿到售樓許可后就開始預(yù)售樓盤，這樣可以達(dá)到回籠資金的目的，所得的收入計入“預(yù)收賬款”科目，而“預(yù)收賬款”中絕大部分都是消費者從銀行貸的購房貸款。高比例的流動負(fù)債說明房地產(chǎn)企業(yè)要用大額的流動資產(chǎn)來償還，這大額的流動資產(chǎn)一般指存貨即樓盤。如果房地產(chǎn)企業(yè)在建造過程中出現(xiàn)問題的話，會導(dǎo)致樓盤無法按時交付，這樣企業(yè)就難以按時償還借款，同時還會因為違約產(chǎn)生新的負(fù)債。

2.2存貨占流動資金比例過高

近幾年來，國家為了控制房價，采取了一系列宏觀調(diào)控措施，許多房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)，導(dǎo)致存貨積壓，而房地產(chǎn)企業(yè)的存貨單價又比較高，所以存貨占流動資產(chǎn)的比重會過高。而一般來講，存貨越多，企業(yè)流動資產(chǎn)越多，經(jīng)營效益會越好，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨并不好控制，一旦企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，而存貨又銷售不出去，那么會導(dǎo)致企業(yè)無法償付到期債務(wù)，造成嚴(yán)重的影響。

2.3營運資金周轉(zhuǎn)期長

由于我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒建立起完善的營運資金管理體系和風(fēng)險管理體系，并且房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，且其開發(fā)至銷售的時間間隔比較久，導(dǎo)致其營運資金周期比較長。過長的營運資金周轉(zhuǎn)期導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營效率降低，影響企業(yè)的經(jīng)營收益。

3房地產(chǎn)企業(yè)營運資金財務(wù)風(fēng)險管控策略

3.1保持流動資產(chǎn)高比例的同時注意資金安全

一般來說，企業(yè)的流動資產(chǎn)越多企業(yè)的績效也會越高，所以房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金需求量比較大的企業(yè)應(yīng)保持相對較多的流動資產(chǎn)，這樣能夠保證資金鏈順暢。但是房地產(chǎn)企業(yè)也不能盲目地追求較高的流動資產(chǎn)，導(dǎo)致流動資產(chǎn)的比例過高，就會產(chǎn)生資金流轉(zhuǎn)和安全運行的問題。從前面分析來看，企業(yè)只有小部分流動資產(chǎn)能夠用來償付到期負(fù)債，大部分流動資產(chǎn)都是不太好控制的，比如企業(yè)手中的土地資源、未完工產(chǎn)品及一些沒賣出去的樓盤等存貨，萬一資金鏈斷裂，這些存貨又不好處置，則企業(yè)的到期債務(wù)的償還壓力會很大。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強存貨的管理，存貨資金是房地產(chǎn)行業(yè)盈利的來源，如果房地產(chǎn)公司存貨中未完工產(chǎn)品占總存貨比例過大，那么勢必會影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。企業(yè)應(yīng)該合理安排未完工產(chǎn)品與完工產(chǎn)品的比例，適當(dāng)提高完工產(chǎn)品的比例，提高產(chǎn)品質(zhì)量來加速存貨的銷售，減少流動資金的變現(xiàn)時間，維護資金鏈的安全。

3.2采取相應(yīng)措施加快應(yīng)收賬款回收

資金得以循環(huán)對房地產(chǎn)企業(yè)來講是異常重要的，應(yīng)收賬款作為企業(yè)的流動負(fù)債，如果能夠及時收回企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)是非常有幫助的。從上文分析得出，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科集團的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都很低，如果房地產(chǎn)公司逾期未收的應(yīng)收賬款或者呆滯賬款過多，資金周轉(zhuǎn)就容易出現(xiàn)問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對應(yīng)收賬款的管理，采取有效措施及時收回應(yīng)收賬款，例如，采取合理的優(yōu)惠措施來刺激消費者早日歸還房款;對合作者的信用進行評級，降低壞賬率等。

3.3充分利用長期負(fù)債的杠桿效應(yīng)

我們知道，企業(yè)如果在考量自身能力的情況下合理利用負(fù)債就能夠通過財務(wù)杠桿的作用獲得額外的收益。如果企業(yè)的投資收益大于負(fù)債利率，企業(yè)的負(fù)債收益就能夠轉(zhuǎn)化為權(quán)益資本，所以企業(yè)要合理利用財務(wù)杠桿。本文分析了“招保萬金”的流動負(fù)債與長期負(fù)債的比例結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)四家企業(yè)的流動負(fù)債比重都很大，其中“預(yù)收賬款”占了很大比例，原因是企業(yè)將通過預(yù)售樓盤的獲得的定金劃入“預(yù)收賬款”科目，使流動負(fù)債的比例也相應(yīng)提升。但是除了“預(yù)收賬款”，房地產(chǎn)企業(yè)的“應(yīng)付賬款”與“其他應(yīng)付款”項目也占了很大比例。事實上，負(fù)債杠桿的作用大小并不是由長期債務(wù)或者短期債務(wù)決定的，長期負(fù)債的資金成本比短期負(fù)債的資金成本高，但是這部分高出來的資金成本可以用抵稅的方式來彌補。還有由于房地產(chǎn)行業(yè)很容易受到政治、經(jīng)濟、市場等各方面的影響，一旦出現(xiàn)外部環(huán)境不利于企業(yè)發(fā)展的變化，那企業(yè)就很可能陷入嚴(yán)重的財務(wù)危機中，而長期負(fù)債償還日期確定，比較安全。所以，在權(quán)衡了償還風(fēng)險、資金成本和收益的情況下，筆者認(rèn)為房企應(yīng)該考慮長期負(fù)債這一有利資金來源。

3.4加快企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)速度

①加強在中小型住房的設(shè)計開發(fā)力度。近幾年來，政府部門完善和落實了一系列住房保障政策，國土資源部要求各地應(yīng)先安排經(jīng)濟適用房、廉租住房和中低價位、中小型商品房建設(shè)用地?？梢?，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)中，中小型住房將占有比較大的比重，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該配合國家政策需要以及考慮房產(chǎn)行業(yè)實際需求，結(jié)合自身情況考慮加強中小套型商品房的開發(fā)，增加銷售量。由于中小型商品房需求量大，資金需求量小，生產(chǎn)周期短，企業(yè)可以較快的回籠資金，在提高流動資金的周轉(zhuǎn)速度的同時也提高了資金使用效率;②隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有自己的專業(yè)特色和專業(yè)能力將在競爭中獲得優(yōu)勢。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)可以專注于自己所擅長的領(lǐng)域，利用自身的優(yōu)勢給自己找個準(zhǔn)確的定位，這樣有利于提高資金的周轉(zhuǎn)速度，同時也可以增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻:

［1］曹玉珊.“全渠道”視角下的營運資金管理新論［J］．會計之友，2015(21):2－7.

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作者：應(yīng)里孟 周海燕 單位：溫州大學(xué)城市學(xué)院