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摘要：隨著中國近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一個新的發(fā)展機遇并逐漸成為中國經(jīng)濟的重要發(fā)展部分。但因為房地產(chǎn)行業(yè)密集的資金投資、長時間的建設(shè)工程、不穩(wěn)定的市場等因素，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中逐漸出現(xiàn)投資過熱，利潤減少的現(xiàn)象，因此為了在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強成本管理，制定成熟的制度流程。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本房地產(chǎn)成本管理

對項目成本合理、有效的控制和科學(xué)管理，加強房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理，幫助企業(yè)建立健全完善有效的管理制度，可以提高企業(yè)的管理水平與管理質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，從而獲得更高更多的經(jīng)濟利潤。

一、目標(biāo)成本管理的具體內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目，成本一般包括：建設(shè)費用、土地費用、管理費用以及開發(fā)期間稅費等費用。因此目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)加強成本管理的核心。目前我國大中小房地產(chǎn)企業(yè)公司缺少全面成本管理意識，且沒有規(guī)范有效的管理制度，因此對開發(fā)項目進(jìn)行目標(biāo)成本管理，建立健全的成本管理制度是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)一個項目之前就必須對其做好全面充分的了解，然后在復(fù)雜多變的外部環(huán)境下對項目進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)算；在項目實施過程中還要加強對工程的監(jiān)督與指導(dǎo)；在項目后期要全面檢查成本資金使用情況，并將目標(biāo)成本與實際成本進(jìn)行比較，找出差異，制定相關(guān)的管理措施并不斷加強控制與改正。實施具體的成本管理措施，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，從成本中要效益，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制的具體措施

1、預(yù)測項目總成本。

通過市場調(diào)查和科學(xué)的分析，在開發(fā)項目之前要做好項目總成本預(yù)測。項目投資決策階段就要考慮到全面，并對該項目要有一個總體設(shè)計，給出一個總成本上限。在規(guī)劃設(shè)計階段要以預(yù)算為基礎(chǔ)，對方案、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計指標(biāo)等進(jìn)一步落實，有一個全面詳細(xì)可行的規(guī)劃設(shè)計。投放標(biāo)階段，要選擇價格優(yōu)惠產(chǎn)品質(zhì)量高并符合市場規(guī)律的施工單位，且要嚴(yán)謹(jǐn)對待合作項目，雙方協(xié)商好成本控制，一定程度上達(dá)成一致。因項目施工過程中，成本變化復(fù)雜頻繁，因此要特別加強成本管理控制與監(jiān)督，項目竣工時要將預(yù)算成本與實際成本相比較，找出差異，有針對性地進(jìn)行控制與指導(dǎo)，降低生產(chǎn)成本。

2、逐級分解成本。

對項目有一個總體成本預(yù)測后，要把成本目標(biāo)根據(jù)項目實施的過程逐級地分解下去，將成本的目標(biāo)分到企業(yè)的各個部門，讓每個部門都有自己的成本目標(biāo)，并讓每一個人員工都成為責(zé)任主體。在分解目標(biāo)成本時，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的獎懲制度，帶動全體員工參與到成本管理上來，讓成本管理觀念貫徹到每一個員工的執(zhí)行中，這樣不僅有利地推動了員工的工作積極性，還提高了工作效率，實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

3、對項目施工過程加強成本控制。

預(yù)算和分解成本并不能一勞永逸，還應(yīng)當(dāng)對實際成本運用加強控制，讓目標(biāo)成本管理在實踐中執(zhí)行與完成。

(1)項目開展前期。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場為導(dǎo)向，并根據(jù)企業(yè)自身實際情況，對開發(fā)項目進(jìn)行謹(jǐn)慎的調(diào)查與考核，對土地建設(shè)規(guī)模、施工設(shè)備價格以及各種配套設(shè)施等都要進(jìn)行成本預(yù)算和控制，在開工之前做好一切準(zhǔn)備工作，盡量壓低成本。

(2)項目建設(shè)過程中。

計劃往往趕不上變化。因此在保證施工設(shè)計的可行性前提條件下，對于建筑材料、安裝設(shè)施等建筑成本在施工購買階段要根據(jù)市場價格購買，盡量壓低價格，降低成本。且對于項目工程要采取動態(tài)管理的成本管理方式，這樣可根據(jù)實際情況控制成本，降低開支。

(3)項目收尾階段。

要準(zhǔn)時對實際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較找出差異，找出差異原因，以便可作為將來預(yù)算成本的依據(jù)，累積經(jīng)驗。確認(rèn)施工單位是否按照合同完成施工內(nèi)容，并對成本使用進(jìn)行檢查核實，對于不實的資金使用，要及時查清資金使用情況，以防資金被挪用或貪污。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的內(nèi)容

1、建立以人為本的健全完善的目標(biāo)成本管理制度。

企業(yè)將目標(biāo)成本逐級分解，每個部門都有自身的成本目標(biāo)，由此，管理者將會加強自己的管理水平與管理質(zhì)量，堅決執(zhí)行、落實好每項決策。為了加強管理和提高員工整體素質(zhì)，企業(yè)要積極開展各類培訓(xùn)，使員工有參與與執(zhí)行目標(biāo)成本的能力與行動力，將目標(biāo)成本理念深入到企業(yè)日常的生產(chǎn)生活當(dāng)中，讓員工自覺執(zhí)行完成成本管理的目標(biāo)。同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行有效的獎懲制度，充分發(fā)揮激勵制度在成本管理中的作用，將員工的績效與企業(yè)的目標(biāo)成本掛鉤，形成良好競爭的工作環(huán)境，充分激發(fā)員工的工作積極性，提高企業(yè)的工作效率和經(jīng)濟效益。

2、構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫，提高成本管理效率。

房地產(chǎn)行業(yè)巨大的工程規(guī)模、復(fù)雜的工作以及繁多的賬目要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對成本進(jìn)行信息化管理才能及時掌握有效的信息，跟上時代的步伐，掌握市場優(yōu)勢。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，可以對成本資金進(jìn)行控制與追蹤，了解項目的進(jìn)程，將項目風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)，還能有效地提高資金周轉(zhuǎn)速度。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，在企業(yè)內(nèi)部還可實現(xiàn)資源共享，讓員工清楚資金的流動情況，可以防止貪污、挪用等情況的發(fā)生，同時，還可將目標(biāo)成本分?jǐn)偟较鄳?yīng)的部門，甚至可以分?jǐn)偟矫恳粋€員工身上，這樣將目標(biāo)成本具體化，更好地實現(xiàn)成本管理。相反，如果某個部門的成本使用情況超支，在數(shù)據(jù)庫里通過信息傳播即刻就能查出來，并能馬上做出相應(yīng)的解決方案。

3、與建筑施工企業(yè)的合同加強管理，并做好相應(yīng)的補救措施。

房地產(chǎn)行業(yè)在施工過程中會遇到一些不可預(yù)知的情況，有時不得不變更合同，因此企業(yè)在項目施工之前就應(yīng)考慮到突發(fā)情況，做好相應(yīng)的補救措施。為了防止這些情況和降低不必要的成本開支，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強與建筑施工企業(yè)合同的管理。在雙方協(xié)商好簽訂合同后，企業(yè)對成本內(nèi)容進(jìn)行拆分，在堅持預(yù)算總成本不變的情況下，對各部門的工作進(jìn)行及時調(diào)整，使目標(biāo)成本能落實到實際中。

四、結(jié)束語

在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)行業(yè)要想跟上時代，繼續(xù)獲得發(fā)展獲取更多的利潤，就必須不斷調(diào)整自身的企業(yè)結(jié)構(gòu)，加強自身內(nèi)部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在實踐中不斷調(diào)整步伐，不斷積累經(jīng)驗，積極學(xué)習(xí)目標(biāo)成本管理工作與制度，提高自身的目標(biāo)成本管理能力，增強自己的競爭實力，這樣才能激流勇進(jìn)，穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]閆飛.現(xiàn)代房地產(chǎn)及建筑工程目標(biāo)成本管理[J].中華建設(shè).2015(11).

[2]王守平.淺談房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)成本管理[J].上海會計.2003(07.

作者：姜艷 單位:重慶和潤投資有限公司