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[摘要]住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，由住房抵押公司制定標(biāo)準(zhǔn)化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出售個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款；證券化機(jī)構(gòu)以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，形成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。

住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。

我國住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個快速發(fā)展時期，從資本市場發(fā)育條件和發(fā)展的資本需求來看，我國已具備一定的發(fā)展住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)早日實(shí)施適合我國國情和商業(yè)銀行行情的住房抵押貸款證券化。我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，例如中國住房抵押公司，由住房抵押公司制定標(biāo)準(zhǔn)化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出售個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款；證券化機(jī)構(gòu)以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，形成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。

一、政府提供擔(dān)保的必要性

目前我國的抵押貸款擔(dān)保有三種方式：（1）第三方擔(dān)保（由購房者所在單位或其親朋好友等個人提供擔(dān)保）；（2）由開發(fā)商提供階段性或全程擔(dān)保；（3）保險公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔(dān)保。

這三種擔(dān)保方式中，第三方擔(dān)保由于與《擔(dān)保法》沖突及擔(dān)保單位或個人無力擔(dān)保、不愿擔(dān)保，常常無從落實(shí)，銀行一般都要求開發(fā)商提供擔(dān)保。開發(fā)商為了盡快把房子賣出去、回收資金，而與銀行簽訂按揭協(xié)議，承擔(dān)起本不應(yīng)該由他承擔(dān)的風(fēng)險，這種風(fēng)險一旦發(fā)生，其后果可能是大量住房積壓在開發(fā)商手中。保險公司只提供有限的財產(chǎn)險，不足以防范因購房者無力償付造成的風(fēng)險。

政府機(jī)構(gòu)出面提供擔(dān)保，可以解決我國目前發(fā)放抵押貸款時存在著的擔(dān)保主體難以落實(shí)的問題。為了推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，我們可以參照國外的做法，由政府建立擔(dān)保機(jī)構(gòu)來為抵押貸款充當(dāng)擔(dān)保人。可以考慮設(shè)立專門的住房擔(dān)保中心，為低收入階層取得其他金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款充當(dāng)擔(dān)保人，也可以直接向他們發(fā)放抵押貸款。由政府提供擔(dān)保，對于穩(wěn)定住房抵押貸款市場有重要的作用，同時也促進(jìn)了住房需求。政府機(jī)構(gòu)在一級市場上提供擔(dān)保，實(shí)際上充當(dāng)了一種“最終貸款人”的角色，成為貸款風(fēng)險的最終承擔(dān)者。

政府實(shí)行住房抵押貸款擔(dān)保的資金可以考慮以下來源：一是建立住房擔(dān)保投資基金?？梢愿淖兎康禺a(chǎn)投資因額度大、周期長、流動性差，廣大中小投資者難以參與的局面。住房擔(dān)保投資基金由專門公司經(jīng)營，把投資者范圍擴(kuò)大到最大限度。二是互助抵押貸款保險基金。即由借款人在支付保險費(fèi)基礎(chǔ)上，根據(jù)住房貸款額度大小交納一定的前期費(fèi)?？梢詾檎麄€保險機(jī)制運(yùn)行奠定一定的資金基礎(chǔ)，增強(qiáng)賠償能力，減少貸款風(fēng)險。三是發(fā)行抵押擔(dān)保債券。即將抵押貸款作為抵押的再發(fā)行且利率固定但期限不同的組合債券，它是抵押債券的主要形式。發(fā)行人根據(jù)集中的銀行債權(quán)抵押合同，按到期日的長短分類組合，形成不同期限且具有固定利率的債券，在資本市場上向投資者發(fā)行。抵押擔(dān)保債券到期還本付息。四是向貸款機(jī)構(gòu)發(fā)行長期債券，以取代現(xiàn)金方式支付抵押貸款的賠償。這種融資機(jī)制一是可用在抵押貸款證券化試點(diǎn)城市，二是也可以用在全國推行住房抵押貸款擔(dān)保的初期階段。通過央行、國家證券管理機(jī)構(gòu)等發(fā)行長期債券，可以較快實(shí)現(xiàn)政府擔(dān)保的承諾。五是收取保險費(fèi)。結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)保費(fèi)一般為貸款額的1％左右。保險費(fèi)支付方式一般分一次支付和分期多次支付兩種。六是利用壽險、房屋綜合險。人壽保險具有風(fēng)險的穩(wěn)定性、長期性和儲蓄性。房屋綜合險是房屋財產(chǎn)險和壽險的集合。壽險與房屋綜合險是擔(dān)保基金的重要資金來源。

二、證券化產(chǎn)呂設(shè)計(jì)

l、發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券。在具體的證券形式選擇上，可以選擇轉(zhuǎn)手證券，即貸款銀行將貸款組群出售給住房抵押公司，再經(jīng)住房抵押公司組群并獲得政府擔(dān)保后，發(fā)行抵押證券。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券是抵押貸款證券最基本的形式之一，運(yùn)作方式就是將若干種類的抵押貸款組合成為一個集合，以這個集合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（即該集合中的抵押貸款的本金和利息收入）為基礎(chǔ)發(fā)行證券。每一張證券都代表著該抵押貸款總體收益的一部分，證券發(fā)行商在扣除一定擔(dān)保費(fèi)和服務(wù)費(fèi)之后，將該組合中的抵押貸款本息收入全部轉(zhuǎn)交給抵押貸款證券的投資者。

轉(zhuǎn)手抵押貸款證券巧妙地通過一系列目的性極強(qiáng)的轉(zhuǎn)換，把原來期限長、流通性差的抵押貸款，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N或若干種期限不同、流通性強(qiáng)的新的證券；將以往由金融中介機(jī)構(gòu)一家辦理的抵押信貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)換為由多家機(jī)構(gòu)和市場投資者共同參與的融資活動；將原本由單個投資者承擔(dān)的金融風(fēng)險，分散到盡可能廣的范圍上。通過這些轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)間接融資機(jī)制中抵押信貸的多種風(fēng)險被大大降低了。在眾多投資者看來，這種證券在特征上與一般證券幾乎沒有區(qū)別，且信用等級高，收益也常常更高；在證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)看來，這種證券能從抵押貸款證券的服務(wù)中獲得穩(wěn)定的服務(wù)費(fèi)，還因?yàn)樗麄兘?jīng)過轉(zhuǎn)手而支付給投資者利息，可以免交所得稅。

根據(jù)我國住房抵押貸款證券的發(fā)展情況，今后還可以相機(jī)推出本息切塊抵押貸款證券和多級抵押證券等創(chuàng)新金融工具。本息切塊抵押貸款證券是1986年美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出的一種金融工具。其基本做法，是將抵押貸款組合中的收入流拆細(xì)，并分別以貸款利息收入流和本金收入流為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款本金證券和利息證券。多級抵押債券是美國聯(lián)邦住宅抵押公司在抵押貸款證券的基礎(chǔ)上又創(chuàng)造出的一種證券投資工具，即擔(dān)保抵押貸款債券。與一種期限、一種利率的轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不同，擔(dān)保抵押貸款債券是以抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行的多種期限、多種利率、多種組合的抵押證券。多級抵押貸款證券的最大優(yōu)勢在于期限。利率和種類的多樣化，這對眾多投資機(jī)構(gòu)頗具吸引力。

2、期限的確定。我國住房抵押貸款的發(fā)放期限最長為30年。在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大部分貸款的期限分布在10～20年之間。根據(jù)這樣的住房抵押貸款債權(quán)所形成的資產(chǎn)池，經(jīng)分類整理后，應(yīng)該可以

制定出一個12～15年的標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)組合，以此發(fā)行的證券，相應(yīng)期限應(yīng)在10～12年之間。

在我國的債券市場上，一直缺乏較為長期的品種，比如10年以上的品種。這種以住房抵押貸款為支撐基礎(chǔ)上發(fā)行的長期債券，正好可以彌補(bǔ)債券市場的不足。

三、相關(guān)法制建設(shè)

制定和完善與房地產(chǎn)二級市場有關(guān)的法律法規(guī)是培育和發(fā)展我國房地產(chǎn)抵押二級市場的保證。我國在制定與住房抵押貸款有關(guān)的法律法規(guī)時，應(yīng)該考慮以下兩個問題：一是要制定出一個整體的法規(guī)規(guī)劃體系，即形成嚴(yán)密的管理網(wǎng)絡(luò)，既要保證各法規(guī)之間的銜接，又要避免法規(guī)之間的交叉重疊或遺漏空白，甚至相互抵觸，這是制定法規(guī)的一個遠(yuǎn)景目標(biāo)。二是要制定為建立二級市場迫切需要的法律法規(guī)，以使參與住房抵押貸款二級市場的主體和客體以及抵押貸款二級市場的運(yùn)行機(jī)制有法可依。在發(fā)展住房抵押貸款二級市場方面，應(yīng)該優(yōu)先制定以下幾類法律法規(guī)。

1、為了穩(wěn)定和擴(kuò)大現(xiàn)有的住房抵押貸款一級市場，保障貸款機(jī)構(gòu)的利益，應(yīng)該首先制定與抵押貸款一級市場有關(guān)的法律法規(guī)，如《住房抵押貸款法》、《住房貸款保險法》等。

2、為了培育二級市場上的機(jī)構(gòu)投資者，應(yīng)該制定《投資基金管理法》等法律法規(guī)。

同時，還需要完善一些現(xiàn)有的法律法規(guī)，提高法規(guī)的針對性和可操作性。在二級市場剛剛建立的過渡階段，如果立法的時機(jī)尚未成熟，可以由有關(guān)部門統(tǒng)一頒布一些臨時性的法規(guī)。在立法的同時，還應(yīng)該加大執(zhí)法力度，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序地發(fā)展。此外，目前我國還沒有針對證券化交易的會計(jì)與稅收法規(guī)，這使得證券化交易處于一種無法可依的境況。并且，個人住房抵押貸款證券化的開展和推進(jìn)還需要《破產(chǎn)法》、《信托法》和《票據(jù)法》等法律法規(guī)的支持，有了這些法律法規(guī)的支持，才能保證“真實(shí)銷售”這個證券化的核心。

四、其他配套環(huán)節(jié)的建設(shè)

1、改革評估業(yè)。投資者的決策很大程度上依賴于評估結(jié)果，因而，客觀性的評估在證券化過程中發(fā)揮著重要作用，這就需要對評估業(yè)進(jìn)行改革。抵押貸款市場上的評估機(jī)構(gòu)主要有兩類：一是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；二是抵押貸款資信評估機(jī)構(gòu)。我國目前的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不夠規(guī)范，往往出現(xiàn)一房多價的情況。為此，應(yīng)做到：（1）由國家核準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)聘用經(jīng)過專業(yè)資格考試認(rèn)定的專門人員從事估價及相關(guān)的政策咨詢工作；（2）組織行業(yè)協(xié)會來管理。監(jiān)督和協(xié)調(diào)會員的行為，提高會員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使會員的整體服務(wù)水平不斷提高；（3）發(fā)展貸款資信評估業(yè)務(wù)，制定統(tǒng)一的貸款評估標(biāo)準(zhǔn)，以使進(jìn)入抵押二級市場的貸款標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。改革的核心在于組建中立的、自負(fù)盈虧的評級機(jī)構(gòu)。為了塑造中立的評級機(jī)構(gòu)，國家應(yīng)以法律形式規(guī)定評級機(jī)構(gòu)不能參與企業(yè)的經(jīng)營活動，不能充當(dāng)投資銀行或財務(wù)顧問的角色，并應(yīng)割斷評級機(jī)構(gòu)與評級申請者之間的直接利益關(guān)系。同時，不允許證券商在評級機(jī)構(gòu)中擁有股份或評級機(jī)構(gòu)參與證券買賣活動。以盈利為目的的證券評級機(jī)構(gòu)，為了生存和發(fā)展，必須客觀、公正地進(jìn)行評級。

2、深化住房制度改革，完善配套服務(wù)體系。（1）強(qiáng)化居民借貸消費(fèi)觀念。隨著住房制度改革的深化，加強(qiáng)住房流通市場建設(shè)，完善房地產(chǎn)交易規(guī)則，降低住房交易稅費(fèi)，在稅收政策和擔(dān)保政策方面采取一系列優(yōu)惠措施，例如允許居民在繳納個人所得稅前還貸；完善抵押貸款的品種、期限、還款方式；刺激具有強(qiáng)烈住房消費(fèi)欲望又具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中等收入階層和既具有較好預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿拓?fù)債住房消費(fèi)心理，又急需住房的青年消費(fèi)群體的購房欲望。這些都促使居民借貸消費(fèi)的觀念在逐步強(qiáng)化，住房抵押貸款證券化很快便會發(fā)展起來。（2）建立個人信用體系。居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)模式發(fā)生變化，逐步由自我積蓄型滯后消費(fèi)變?yōu)樾庞弥С中吞崆跋M(fèi)，即進(jìn)入消費(fèi)信用化時代以后，應(yīng)在著手建立區(qū)域性的個人信用體系的基礎(chǔ)上，盡快建立全國性的個人信用體系，并制定個人信用的統(tǒng)一征信標(biāo)準(zhǔn)與征信辦法。（3）簡化住房抵押貸款的手續(xù)，全面實(shí)行承諾制。為了讓消費(fèi)者感受到方便、快捷、滿意，應(yīng)當(dāng)簡化住房抵押貸款辦理手續(xù)，大力推廣承諾制，即公開承諾在規(guī)定的工作日內(nèi)完成所有手續(xù)，提升服務(wù)質(zhì)量。同時完善圍繞住房消費(fèi)信貸的其他相關(guān)配套服務(wù)體系，如住房信息、咨詢、買賣指南、個人住房貸款方案設(shè)計(jì)、房屋保險公證、抵押還款受理、產(chǎn)權(quán)代辦等。

3、專業(yè)人才的培養(yǎng)。發(fā)展抵押貸款二級市場需要大批專門人才，比如抵押貸款的組群的專家、基金管理人員、抵押貸款評級人員以及法律、會計(jì)等多方面人才，需要更多地加以培養(yǎng)。

4、培育機(jī)構(gòu)投資者。我國住房抵押貸款證券化在起步階段，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)投資者，例如房地產(chǎn)開發(fā)公司以外，應(yīng)該主要把機(jī)構(gòu)投資者作為證券的發(fā)行對象。