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摘要：我國住房分配制度改革以來，圍繞住房融資業(yè)務不斷進行探索，初步形成了以住房抵押貸款為主，住房公積金為輔，兼有住房儲蓄的住房金融體系，但在具體運行中仍存在諸多需要完善之處，應借鑒國外先進管理經(jīng)驗，推進住房抵押貸款證券化、豐富融資工具、促進二級抵押市場的形成和發(fā)展，這是完善我國住房金融體系的必經(jīng)之路。

關(guān)鍵詞：金融體系；住房金融；抵押貸款

美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機仍在繼續(xù)，反映在我國房產(chǎn)業(yè)上是價格的下降和銷售量的下滑。但這并不意味著我國住房需求的萎縮，而是市場預期所引發(fā)的觀望態(tài)度及沒有一個完善的住房金融支持體系的結(jié)果。我國經(jīng)過多年的改革和發(fā)展，初步形成了以住房抵押貸款為主，住房公積金為輔，兼有住房儲蓄的住房金融體系，但在具體運行中仍存在諸多問題需要加以解決。

一、我國住房金融體系存在的問題

經(jīng)過多年的發(fā)展，我國住房金融體系表現(xiàn)出如下特征：第一，初步形成以銀行為主體的組織體系。第二，住房金融市場以一級市場為主。第三，住房金融業(yè)務以貸款為主，其他業(yè)務品種合理補充。雖然我國目前的住房金融體系在發(fā)揮調(diào)劑住房供求雙方的資金缺口，實現(xiàn)資源在居民家庭、銀行等金融機構(gòu)及投資者之間的優(yōu)化配置，促進住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用，但仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在：

(一)住房金融體系不成熟，政策性住房金融不規(guī)范

以1999年4月國務院頒發(fā)《住房公積金條例》為標志，經(jīng)過十年來的不斷改革，我國住房金融業(yè)務得到了發(fā)展，形成了以住房公積金為主體的政策性金融和商業(yè)銀行為核心的市場金融結(jié)合的體系模式，其中，后者是主導。但總體看，肩負我國政策性住房金融重任的公積金制度并沒有充分發(fā)揮其應有的作用。一是公積金制度的地區(qū)性、行業(yè)性特征還比較明顯，尚未形成機構(gòu)健全、管理規(guī)范、使用高效、監(jiān)管嚴密的全國住房公積金管理體制。二是真正用于中低收入家庭的貸款比重低，使大多數(shù)中小企事業(yè)單位的中低收入家庭很難從公積金制度中受益，這違背了建立公積金制度的初衷。三是公積金的管理落后，并沒有真正形成獨立的住房金融政策性金融機構(gòu)，造成管理效率的低下和資金利用效率不高。

(二)個人住房信貸受到限制

我國住房分配實行貨幣化和市場化改革以來，個人住房貸款對城鎮(zhèn)住宅發(fā)展產(chǎn)生了巨大推動力。但個人住房貸款業(yè)務面臨很多問題：第一，房地產(chǎn)市場的超常規(guī)發(fā)展，造成了過高的房價——收入比是限制居民購房欲望的現(xiàn)實原因。第二，貸款環(huán)節(jié)的繁瑣及對貸款者資質(zhì)和收入水平的認定成為限制住房信貸規(guī)模增長的“瓶頸”。第三，我國住房按揭貸款尚未證券化，不良信用貸款的風險基本只能聚集在銀行體系內(nèi)，缺乏風險市場共擔機制，不利于我國商業(yè)銀行信用風險的分散和轉(zhuǎn)移。

(三)融資中介體系不健全

目前，我國尚未建立健全住房中介體系，包括政策性、經(jīng)營性及保險性的金融機構(gòu)，而是由國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部兼營雙重業(yè)務，不利于其商業(yè)化目標的實現(xiàn)。同時，由于我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，特別是實力雄厚的開發(fā)商對銀行金融服務的要求越來越高，對比較單一的銀行住房金融業(yè)務也提出了挑戰(zhàn)。而處于試點階段的住房儲蓄銀行和部分地區(qū)設(shè)立的住宅信用合作社也不能擺脫其地方性。規(guī)模小等特點而難以成為住房金融市場的中介。

(四)我國住房抵押貸款證券化面臨諸多制約因素

一是住房抵押貸款的一級市場仍不夠發(fā)達，而且地區(qū)之間發(fā)展不平衡。二是缺乏發(fā)達的銀行與保險市場、龐大的機構(gòu)投資者與個人投資者隊伍及完善的資本市場等。

二、完善我國住房金融體系的政策建議

(一)發(fā)展住房金融機構(gòu)，強化住房消費信貸功能

完整的住房金融體系應包括專業(yè)性住房金融機構(gòu)、非專業(yè)性住房金融機構(gòu)和提供住房貸款保險或保證的金融機構(gòu)。而我國目前的住房金融業(yè)獨立性還不強。在這方面可借鑒國際上的成功經(jīng)驗，甚至可嘗試引進國外金融機構(gòu)，開拓國際性住房抵押業(yè)務。尤為重要的是引進先進的技術(shù)工具、手段及管理方法。

(二)規(guī)范和完善住房公積金制度

第一，要規(guī)范公積金的歸集方式，提高公積金的歸集率，擴大公積金制度覆蓋范圍。重點做好非公有制經(jīng)濟組織建立住房公積金制度的工作，努力實現(xiàn)將住房公積金歸集面由現(xiàn)行的在職職工覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。第二，在公積金的使用上，要注意專款專用，并向中低收入家庭傾斜。第三，利用已有的龐大的住房公積金規(guī)模，在適當時候研究把住房公積金轉(zhuǎn)化為政策性住房銀行的可能性。

(三)建立和完善住房抵押貸款二級市場，推動住房抵押貸款證券化進程

結(jié)合我國的實際情況，我國住房抵押貸款證券化的基本思路是：組建一到兩家專門從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的機構(gòu)(SPY)，按設(shè)定的標準收購個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券籌集資金，各公積金管理中心和各商業(yè)銀行則通過出售個貸所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款，從而完成個人住房抵押貸款證券化過程，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

(四)完善貸款擔保制度

個貸擔保制度無疑是住房金融業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展的保障。從我國目前個人住房貸款業(yè)務發(fā)展看，由于對借款者還款能力的擔心導致該業(yè)務的資質(zhì)審查嚴格及貸款的發(fā)放謹慎，客觀上限制了住房金融業(yè)務的發(fā)展。借鑒國外先進經(jīng)驗，有兩種可供選擇的貸款擔保制度，一是通過政府提供擔保，鼓勵住房金融的發(fā)展，其中包括通過政府支持的企業(yè)提供住房貸款擔保。二是通過設(shè)立專門的金融擔保機構(gòu)，或利用已有的擔保公司進行擔保，以此提升住房融資提供企業(yè)的抗風險能力，促進其發(fā)放貸款的積極性。

(五)建立獨立的住房金融監(jiān)管機構(gòu)，保障住房兩級市場的合法有序運行

盡管我國已確立了銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會共同監(jiān)管金融市場的體制，但具體到銀行業(yè)，隨著混業(yè)經(jīng)營的逐步發(fā)展，其監(jiān)管必然也帶有混業(yè)特征。因此，在住房金融的監(jiān)管上可考慮設(shè)立專門的監(jiān)管機構(gòu)和政府監(jiān)管機構(gòu)相結(jié)合的模式，分別獨立監(jiān)管一級市場和二級市場。明確監(jiān)管目標和職責范圍，從而有利于執(zhí)行獨立的住房金融政策，有利于政府公共住房政策的實現(xiàn)。