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內(nèi)容提要:世界各國根據(jù)自身情況，建立不同的住宅金融模式，對中國而言，獨立運行、專業(yè)經(jīng)營和廣泛參與是我國住宅金融體系的發(fā)展方向，包括：建立商業(yè)性和福利性相結(jié)合的金融支持體系，明確商業(yè)銀行在住房融資中的地位和作用，完善融資保險和擔(dān)保體系建設(shè)等。

關(guān)鍵詞：住宅融資擔(dān)保房地產(chǎn)

世界各國根據(jù)自身情況，建立不同的住宅金融模式，實行不同的金融政策、法規(guī)和措施。盡管它們的形成都與其經(jīng)濟政治體制、社會文化傳統(tǒng)、消費習(xí)慣、經(jīng)濟發(fā)展歷史緊密相關(guān)，但總體看，各國住宅金融的演化都有明顯的階段性和規(guī)律性，對中國的房地產(chǎn)金融業(yè)有著較強的參考意義。

一、我國住宅市場發(fā)展的制度保障

1、與各國住宅市場發(fā)展相對應(yīng)，各國住宅金融的演化都有明顯的階段性。各國在解決住房問題過程中基本上都經(jīng)歷了一個由解決住房困難到增加住房面積，再到提高住房質(zhì)量以至全面提高居住水平的發(fā)展過程。在住宅金融政策方面也經(jīng)歷了三個階段的演變。第一階段主要由政府財政直接參與住房開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營，大多數(shù)居民租用公房；第二階段是政府由直接提供住房轉(zhuǎn)變?yōu)閰⑴c住宅金融市場，形成以國有金融機構(gòu)為主體的住宅金融體系，目的是提高住房建設(shè)融資和消費支付能力；第三階段是政府間接參與住宅金融市場，著重在于宏觀調(diào)控，保證金融市場的穩(wěn)定。

2、提高住房建設(shè)和消費支付能力的住房金融政策是第二階段的基本方針。發(fā)達國家第二階段的發(fā)展一般都持續(xù)了20年以上時間，在這期間政府一般對房地產(chǎn)業(yè)持積極的金融支持政策。例如，美國曾制定了以提高開發(fā)商融資能力為目的的金融政策。60年代至70年代初期，美國開始全面實施都市更新計劃，同時在全國范圍內(nèi)開展了大規(guī)模的拆遷運動。由于拆遷、建設(shè)費用大，安置住房數(shù)量不足，引發(fā)了許多爭議。1975年政府頒布實施《美國住宅抵押貸款條例》，1977年又頒布實施《美國城市社區(qū)重建投資管理條例》來鼓勵金融機構(gòu)積極放貸；同時成立專門機構(gòu)－－"住宅區(qū)重建投資公司"，以加大投資力度。日本通過財政投融資計劃，由財政機構(gòu)吸收和籌集資金，為官方金融機構(gòu)提供信貸資金和直接投資給公營或國家支持的住宅開發(fā)機構(gòu)。日本政府也開辟多種渠道，采取重點資助各種住宅機構(gòu)和團體建造住宅，統(tǒng)管房租以及提供住宅補貼等多項政策來解決居民住宅問題。

我國住宅產(chǎn)業(yè)處于第二階段初期，需要長達數(shù)十年的金融支持政策。我國經(jīng)過20多年的改革開放和城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的快速發(fā)展，人均居住面積得到較快提高，城鎮(zhèn)居民在總體上告別住房嚴重短缺時代，從數(shù)量型發(fā)展階段進入了增量與質(zhì)量并重發(fā)展階段。2003年我國人均GDP達到1090美元，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積僅23.7平方米（折算為使用面積僅17.8平方米，2004年達到18.4平米），恩格爾系數(shù)37.7，只處于第二階段的初期。中國作為發(fā)展中的轉(zhuǎn)軌大國，這個階段會遠遠超過地域人口小國，中國以提高住房建設(shè)和消費支付能力的住房金融政策也應(yīng)當(dāng)持續(xù)數(shù)十年之久，需要防止跨越發(fā)展階段或不顧本階段發(fā)展主流的傾向。

我國應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗，明確對住宅生產(chǎn)和消費雙向支持的融資政策。政府提出了以人為本的執(zhí)政綱領(lǐng)，把建設(shè)小康社會作為我國的政治目標，并將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)進行培養(yǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)也具有迅速發(fā)展的內(nèi)在動力，所以長期穩(wěn)定的金融支持政策是實現(xiàn)政治目標、改善人民居住水平和培育支柱產(chǎn)業(yè)的制度保障，構(gòu)建以提高住房建設(shè)和消費支付能力為重點的金融支持體系具有深遠意義。

二、我國住宅金融體系的發(fā)展方向

1、發(fā)達國家住宅金融體系的特點

成熟的住宅金融體系一般都有獨立的政府非盈利性住宅金融機構(gòu)協(xié)調(diào)整個住宅金融業(yè)務(wù)（例如日本的住宅金融公團，新加坡的中央公積金局等）。它向住房經(jīng)營者和經(jīng)營住房信貸的金融機構(gòu)提供資金和其它便利，協(xié)調(diào)專業(yè)性的住宅金融機構(gòu)(如互助性住房儲蓄機構(gòu)或抵押銀行)，同時其它銀行與非銀行金融機構(gòu)參與融資、提供擔(dān)保，從而形成一個各方參與、相互分工協(xié)作的運行機制。

發(fā)達國家和轉(zhuǎn)軌國家一般都建立商業(yè)性和福利性相結(jié)合的多元住宅融資體系，大多有專業(yè)性的住房融資機構(gòu)。市場經(jīng)濟國家在充分發(fā)揮市場機制的同時，也沒有忽視政府對福利性金融體系的建設(shè)。發(fā)達國家既有商業(yè)性金融機構(gòu)的支持，也有福利性金融機構(gòu)的支持。在商業(yè)性金融體系中建立專業(yè)性的金融機構(gòu)，其他金融機構(gòu)積極配合。政府主要在福利性金融體系中對直接融資、信用補充和市場流動性方面提供積極的支持。從國際經(jīng)驗看，大部分國家都有專業(yè)性的住房儲蓄機構(gòu)，如德國的建筑儲蓄金融機構(gòu)、日本住宅金融專庫、英國的建房社團等。研究表明，發(fā)展中國家推動住宅金融系統(tǒng)，建立專業(yè)的機構(gòu)更可能成功。專業(yè)機構(gòu)比一般機構(gòu)更能夠提供購房貸款。

發(fā)達國家眾多機構(gòu)參與和分工的融資體系既是推進住宅的建設(shè)和消費的重要手段，也是防范風(fēng)險的必要措施。發(fā)達國家目前已形成了多種住宅金融機構(gòu)共同參與、運用各種金融工具、多渠道籌集資金的局面，廣泛運用住宅專業(yè)儲蓄和貸款制度、政府直接融資制度、政府信用補充和抵押銀行制度、不動產(chǎn)證券融資以推進住宅的建設(shè)和消費，同時也廣泛分散風(fēng)險。

2、我國應(yīng)加強住宅融資體系的探索和試點

政府參與住宅金融市場，探索建立獨立的住宅金融機構(gòu)來協(xié)調(diào)整個住宅金融業(yè)務(wù)，以利率引導(dǎo)、存款保險和信用補充為工作重點，協(xié)調(diào)各融資主體之間的利益關(guān)系與運行規(guī)則，有效地調(diào)控市場和實現(xiàn)社會福利。

建立多渠道的支持體系，培育多元化的融資工具。中國住宅金融支持機構(gòu)非常單一，目前住宅建設(shè)和消費僅僅只有商業(yè)銀行和住房公積金提供支持，缺乏專業(yè)化的住宅融資機構(gòu)，在信用補充、市場流動和直接融資方面缺乏相應(yīng)的支持主體和支持政策。培育多元化的融資機構(gòu)是促進住宅消費和建設(shè)和分散風(fēng)險的必要手段。

盡快建立專業(yè)性的住宅金融機構(gòu)，同時進一步發(fā)揮住房公積金的作用和效能?，F(xiàn)階段可繼續(xù)儲蓄銀行的試點和推廣，盡快建立具有中國特色的專業(yè)性的住宅金融機構(gòu)，為我國住宅目標和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的資金來源。同時應(yīng)進一步發(fā)揮住房公積金的作用和效能，并在信用補充和市場流通方面迅速補位。

三、建立商業(yè)性和福利性相結(jié)合的金融支持體系

1、建立福利性的金融體系是政府的職責(zé)

大多數(shù)國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業(yè)性金融體系。福利性金融體系是以非盈利為出發(fā)點，體現(xiàn)政府福利，解決中低收入人群的住房問題，而商業(yè)性金融體系則為收入較高人群提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，福利性金融對中低收入者仍發(fā)揮主要作用。

發(fā)達國家在資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負擔(dān)方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態(tài)度。典型市場經(jīng)濟國家對福利性金融在資金來源、政府信用擔(dān)保和減輕貸款返還負擔(dān)方面都采取了直接參與或支持。各國政府特別是在資金籌集和信用擔(dān)保上發(fā)揮了積極的作用，如美國的FHA保險、VA擔(dān)保為住宅金融流通提供了大力支持；德國政府的建筑存款獎勵金、法國政府的非納稅儲蓄制度和住房儲蓄獎勵金為籌集資金起到了杠桿作用。另外，在減輕返還負擔(dān)方面，各國政府也出臺了很多有利的政策。如美國的住房貸款利息收入扣除制度，英國的住房貸款利息補助制度、德國政府為購房者在8年間補助相當(dāng)于購房價格5%的補助金，法國政府對住房價格的20%以內(nèi)給予零利率融資。

2、我國福利性金融體系亟待建立

我國目前商業(yè)性金融體系相對成熟，也承擔(dān)著各種收入結(jié)構(gòu)居民的住宅融資需求，但商業(yè)性金融機構(gòu)作為市場主體，不可能長時期承擔(dān)政策性的住宅融資責(zé)任，以福利性為目的的住房公積金制度尚未充分發(fā)揮作用，公積金大量閑置，對住宅融資的支持功能并未充分體現(xiàn)；而其他福利性金融幾乎空白，所以建立針對中低收入人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。我國應(yīng)迅速改善公積金貸款服務(wù)現(xiàn)狀，加大對中低收入人群的金融支持力度和服務(wù)范圍。

四、建立針對中低收入群體的金融支持體系

明確中低收入群體融資的限制條件是發(fā)達國家普遍的經(jīng)驗。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，建立有效的中低收入群體的金融支持政策需要明確中低收入群體融資的限制條件。發(fā)達國家在解決中低收入住房問題上，往往在居住面積、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制條件。

發(fā)達國家一般都建立與福利型住宅金融政策聯(lián)動的各種金融制度。歐美主要國家提供與政策性住宅金融聯(lián)動的各種制度。美國除重視稅制上的優(yōu)待措施外，對部分人群可提供保險、擔(dān)保，同時聯(lián)邦抵押機構(gòu)還為辦理住房貸款的金融機構(gòu)提供流動性支持。英國則實施了“住房貸款貼息制度（MIRAS）”，以購買住房為目的的居民從金融機構(gòu)接受融資時，政府可替住戶交納一部分應(yīng)繳利息。德國在1996年實施了“購房補助金制度”和以購房為目的的儲蓄優(yōu)待制度，同時還有面向中低收入者的低利息融資的社會住房制度等。

金融機構(gòu)過分遷就低收入等級貸款并無有益意義。美國中低收入者購買“社會住宅”采取政策性貸款和商業(yè)性貸款相結(jié)合的辦法，以所購住房為抵押。如果居民無力償還銀行貸款，政府可安排其住廉租屋，并將原住房收回重新出售，歸還銀行貸款，避免銀行信貸風(fēng)險。相關(guān)研究也表明，發(fā)展中國家的住房和住宅金融政策必須認清市場的三種不同階層。首先是高收入階層，可由金融機構(gòu)充分供應(yīng)。其次是享受資助的中間階層，他們可能得到商業(yè)性貸款，也是政府資助的受益人。而對于窮困戶最好通過計劃由國家預(yù)算直接付款資助。鼓勵金融機構(gòu)過分遷就低收入等級貸款并無意義，甚至?xí){他們的長期生存。但是可以鼓勵金融機構(gòu)對中間階層提供貸款，以保持它們的生存。

我國需要發(fā)揮金融部門和財政部門的合力作用，并建立相關(guān)的配套政策和限制條件。我國在解決中低收入群體的住房問題上，單純依靠金融部門的支持是不夠的，還需要發(fā)揮財政部門的作用，尤其是對于低收入階層，國家預(yù)算直接付款資助比金融部門的支持更有效果。金融體系的支持也需要相關(guān)的配套政策支持，例如近期可探索“購房儲蓄免息制度”、“住房儲蓄再保險制度”，以增加住房儲蓄和降低金融風(fēng)險；同時為了公平有效地為中低收入群體提供政策性住房服務(wù)，我國不但需要明確符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的政策實施對象，更需要嚴格地執(zhí)行政策受惠條件；同時也需要防止不恰當(dāng)?shù)摹案笎壑髁x”造成貸款人的信用軟約束，增加貸款人在還款過程中惡意拖欠的可能。

五、明確商業(yè)銀行在住房融資中的地位和作用

1、國外房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，增長時間持續(xù)20年以上

伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸增長20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%。即使在資本市場非常發(fā)達的美國，房地產(chǎn)貸款40年增長了88倍，成為商業(yè)銀行第一大信貸資產(chǎn)，占2004年總貸款的52%。

2、高比例的房地產(chǎn)信貸并不是積累金融風(fēng)險的充分條件

1997年東南亞金融危機中，各國（地區(qū)）投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款比例較高，基本都在20-40%，最高的是香港，達55%；但相對于其它國家在危機后銀行不良貸款率迅速攀升，香港銀行業(yè)的不良貸款比率只有3%。高比例的房地產(chǎn)信貸并不是積累金融風(fēng)險的充分條件，更重要的是銀行自身的營運管理能力。

3、我國應(yīng)明確商業(yè)銀行在住房融資中的地位和作用

近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達到49%；房地產(chǎn)（企業(yè)+個人）信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達到61%。

商業(yè)銀行信貸在長期內(nèi)是我國住宅融資的主要工具。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進程，盡管住宅證券金融會得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導(dǎo)地位。所以無論是現(xiàn)在還是將來，盡管商業(yè)銀行在住宅融資中的份額可能會有所下降，但在較長時間內(nèi)它都將是住宅融資的主要工具，而日益發(fā)展的證券化金融工具，例如信托融資、房地產(chǎn)基金等將成為住宅融資的有益補充。未來商業(yè)銀行信貸份額的下降將取決于證券化金融工具大力發(fā)展的替代，而非自身發(fā)展的減緩。

六、我國應(yīng)通過融資保險和擔(dān)保體系建設(shè)，有效分散和化解金融風(fēng)險

1、發(fā)達國家都有完善的住宅融資保險和擔(dān)保體系建設(shè)。為改善居民的居住條件，同時有效分散和化解銀行風(fēng)險，發(fā)達國家政府都積極介入抵押擔(dān)保保險市場。日本政府實行住房融資保險制度，規(guī)定商業(yè)性金融機構(gòu)進行住房融資時，通過向住宅金融公庫投保，防止壞賬風(fēng)險。美國成立的聯(lián)邦住宅管理局專門為中低收入家庭和退伍軍人購房提供100%的貸款擔(dān)保，當(dāng)借款人無力償還債務(wù)時，聯(lián)邦政府將承擔(dān)未清償?shù)膫鶆?wù)，保證及時向金融機構(gòu)支付本息。除公營抵押擔(dān)保機制外，美國還有八家私營抵押保險公司專門從事抵押保險。這種公營與私營抵押保險相結(jié)合的模式一方面提高了居民的支付能力，另一方面也大大降低了銀行信貸的風(fēng)險。

美國大部分抵押貸款同時被保險或擔(dān)保，這種“押上加?！睓C制不僅增強了金融機構(gòu)的抵押貸款信心，也通過貸款的標準化為貸款證券化二級市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。日本政府也實行住房融資擔(dān)保和保險制度，促進民間力量開展住房建設(shè)，1955年制定了《住房融資保險法》，規(guī)定商業(yè)性金融機構(gòu)進行住房融資時，通過向住宅金融公庫投保，防止壞賬風(fēng)險。政策性的住房融資保險制度有如下特點：（1）保費更便宜，例如個人住房貸款時的保費比商業(yè)性的擔(dān)保機構(gòu)便宜40%左右；（2）承保標準比商業(yè)性機構(gòu)寬松，例如過渡性信貸、無抵押融資、無法加入團體信用人壽保險是可利用保留的融資等；（3）承保范圍寬泛，例如部分商業(yè)性擔(dān)保機構(gòu)不予考慮的單位貸款融資等也屬于承保范圍。

2、加強我國住宅融資保險和擔(dān)保體系建設(shè)。與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)融資擔(dān)保和保險機構(gòu)發(fā)展滯后，目前尚沒有建立起全國性的融資擔(dān)保機構(gòu)，也沒有建立起以住房抵押保險為主的房地產(chǎn)保險體系，向房地產(chǎn)融資提供擔(dān)保的機構(gòu)主要以各種房屋置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)為主。因此，必須加快我國住宅融資保險和擔(dān)保體系建設(shè)。