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編者按：本論文主要從樓宇經(jīng)濟(jì)是具有都市型產(chǎn)業(yè)和知識密集型產(chǎn)業(yè)兩重屬性的產(chǎn)業(yè);上海市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊;上海市樓宇經(jīng)濟(jì)中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式;上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的主要問題是聚集度不高等進(jìn)行講述，包括了都市型產(chǎn)業(yè)是由大都市誘發(fā)的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產(chǎn)業(yè)等，具體資料請見：

摘要：在知識經(jīng)濟(jì)革命背景下，正朝國際大都市邁進(jìn)的上海應(yīng)選取既具有知識密集型屬性又具有都市型屬性的產(chǎn)業(yè)來引領(lǐng)未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與升級。具有高聚集度和高輻射力的樓宇經(jīng)濟(jì)不僅具有上述的雙重屬性，而且在上海的發(fā)展前景廣闊。上海市樓宇經(jīng)濟(jì)中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓，針對其聚集度不高的問題，提出規(guī)劃和布局應(yīng)從整體入手、走產(chǎn)業(yè)集群道路、發(fā)展成高度聚集的“發(fā)展極”等對策。

關(guān)鍵詞：上海市樓宇經(jīng)濟(jì)；產(chǎn)業(yè)屬性；發(fā)展形式；產(chǎn)業(yè)聚集

在21世紀(jì)的今天，一場新的革命正在悄然興起，這就是以信息技術(shù)、知識產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為主要標(biāo)志的知識經(jīng)濟(jì)革命。知識經(jīng)濟(jì)是一種繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)以后的新的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，就是以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)，用OECD的說法，就是建立在知識和信息的生產(chǎn)、分配和應(yīng)用之上的新型經(jīng)濟(jì)，知識經(jīng)濟(jì)具有知識迅變經(jīng)濟(jì)、知識主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)、知識就是經(jīng)濟(jì)三個基本特征。

在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影響力和相當(dāng)控制力的城市才稱得上“現(xiàn)代化國際大都市”，國際化大都市所要具備的基本條件是強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力。上海已初步形成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，正在努力建設(shè)經(jīng)濟(jì)更加繁榮、社會更加和諧、創(chuàng)新更加活躍、生態(tài)環(huán)境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加進(jìn)步、人民生活更加殷實(shí)的社會主義現(xiàn)代化國際大都市。

對于上海這座正在朝社會主義現(xiàn)代化國際大都市邁進(jìn)的城市，面對這場前所未見的、新的社會經(jīng)濟(jì)革命，應(yīng)該如何選擇未來引領(lǐng)上海市產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該選取既具有知識密集型產(chǎn)業(yè)屬性又具有都市型產(chǎn)業(yè)屬性的產(chǎn)業(yè)作為未來引領(lǐng)上海市產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)(見圖1)。

一、樓宇經(jīng)濟(jì)是具有都市型產(chǎn)業(yè)和知識密集型產(chǎn)業(yè)兩重屬性的產(chǎn)業(yè)

上海未來發(fā)展可供選擇的產(chǎn)業(yè)非常多，有些產(chǎn)業(yè)本來就應(yīng)該大力發(fā)展，如金融、貿(mào)易，但是根據(jù)我們研究，樓宇經(jīng)濟(jì)既具有都市型產(chǎn)業(yè)屬性又具有知識密集型產(chǎn)業(yè)屬性，是上海目前發(fā)展空間大、速度快，能迅速做大、做強(qiáng)，并能引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)。

都市型產(chǎn)業(yè)是由大都市誘發(fā)的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產(chǎn)業(yè)。具體表現(xiàn)為：首先，從科技、人才、資金、市場、信息、交通、產(chǎn)業(yè)條件等方面，都市型產(chǎn)業(yè)是由大都市誘發(fā)的，最大受惠于大都市的產(chǎn)業(yè)；其次，從氣候、水、土地、能源、環(huán)境等方面，都市型產(chǎn)業(yè)是水消耗少、占地面積小、能源消耗少、環(huán)境污染小的產(chǎn)業(yè)，是最小受制于大都市的產(chǎn)業(yè)；再次，都市型產(chǎn)業(yè)都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的產(chǎn)業(yè)；最后，都市型產(chǎn)業(yè)的地均產(chǎn)出和樓均產(chǎn)出最高，且產(chǎn)品的知識含量高、附加值高。

知識密集型產(chǎn)業(yè)是以知識為基礎(chǔ)的高端技術(shù)和智力成果集中的部門，其生產(chǎn)過程需要高度的投資和創(chuàng)新，這些產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)將相當(dāng)比率的資源分配給研究和發(fā)展，并提供高附加值的財富。知識密集型產(chǎn)業(yè)涉及知識生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)的全過程，是知識生產(chǎn)、知識傳播和知識應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)，具有高集聚性、高成長性、高收益性等特性。

樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓宇為載體，在樓宇內(nèi)從事企業(yè)活動的產(chǎn)業(yè)。樓宇經(jīng)濟(jì)具有知識含量多、創(chuàng)新能力強(qiáng)、地均產(chǎn)出和樓均產(chǎn)出非常高、產(chǎn)品附加值大等特性，據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計，一幢高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益與城鄉(xiāng)結(jié)合部7.8平方公里內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益相等。

二、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊

改革開放以來長三角都市圈的經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展，其各個經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)上都已經(jīng)超過了珠三角、京津都市圈，成為中國經(jīng)濟(jì)增長最重要的引擎之一。我們對東京、紐約和長三角三大都市圈進(jìn)行比較后，發(fā)現(xiàn)它們之間目前經(jīng)濟(jì)總量的比例為3：2：1，如按中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢，在2012年左右長三角的經(jīng)濟(jì)總量會超過紐約和東京兩大都市圈，成為“世界第一圈”。上海作為未來“世界第一圈”的核心，應(yīng)充分整合利用周邊地區(qū)的資源優(yōu)勢，增強(qiáng)集聚和組織引導(dǎo)力，促進(jìn)區(qū)域整體優(yōu)勢的發(fā)揮和競爭力提升。在這種背景下，具有高聚集度和高輻射力屬性的樓宇經(jīng)濟(jì)，其發(fā)展要求和動力顯得更加迫切了。

上海目前有高層建筑近3000幢，其中100米以上的超高層建筑有200余幢。在都心的靜安、盧灣、黃埔和浦東陸家嘴功能區(qū)60平方公里內(nèi)，樓宇經(jīng)濟(jì)是各區(qū)稅收的主要來源，如在靜安區(qū)7.62平方公里土地上，2005年稅收超過1億元的樓宇有11幢，50幢重點(diǎn)樓宇創(chuàng)造的稅收占全區(qū)總稅收的52.6%，其中恒隆廣場、中華企業(yè)大廈、中信泰富廣場的稅收分別達(dá)到5.6億元、4.3億元和3.5億元，而到了2007年，僅恒隆廣場一幢樓的稅收就超過12億元，與2005年相比，翻了一倍多。以金茂大廈一幢樓宇為例，其3層到50層的寫字樓被譽(yù)為“垂直的金融街”，這兒匯集了20多個國家和地區(qū)的近百家中外金融、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及跨國集團(tuán)地區(qū)總部，其中包括荷蘭銀行、康柏中國投資、道瓊斯辦事處等幾十家世界500強(qiáng)企業(yè)，出租率超過90%；53層到87層則是金貿(mào)大廈主營業(yè)務(wù)的另一個板塊——超五星級的金茂君悅大酒店，金茂君悅大酒店有555間客房，每年營業(yè)收入數(shù)億元，在上海同行中遙遙領(lǐng)先；在金茂大廈“樓宇經(jīng)濟(jì)”中，還有一個最耀眼的“旅游效益”，全國首批4A級旅游景點(diǎn)之一的金茂88層觀光廳，每年收入幾億元，是申城旅游的熱點(diǎn)。因此，在寸土寸金的上海，樓宇經(jīng)濟(jì)就顯得非常有發(fā)展前途。

三、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式

總部樓里主要是跨國公司全球總部或地區(qū)總部、大中型國企總部、上市公司總部等，從事價值鏈高端環(huán)節(jié)的企業(yè)活動，以投資中心、管理中心、研發(fā)中心、采購中心、銷售中心、結(jié)算中心、物流中心等形式的“總部”位于大都市的商務(wù)樓宇中。僅2006年，上海市新批“總部經(jīng)濟(jì)”外資企業(yè)76家，其中跨國公司地區(qū)總部30家、外資投資性公司20家、外資研發(fā)中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司總部，100余家跨國公司地區(qū)總部，8家央企總部和100多家央企地區(qū)總部、重要生產(chǎn)基地或營運(yùn)部門，以及31家“民營企業(yè)500強(qiáng)”企業(yè)總部。總部樓帶來的利益也是顯而易見，中華企業(yè)大廈的歐萊雅和恒隆廣場的通用電氣(中國)有限公司，在2005年創(chuàng)造的稅收分別為2.9億元和1.5億元，虹橋臨空商務(wù)區(qū)里僅聯(lián)合利華一家總部年利稅便過億元，入駐恒隆廣場的企業(yè)在2007年前8個月創(chuàng)造稅收突破7億元。據(jù)不完全估計，到2010年，在滬安營扎寨的外企總部將達(dá)到610家，其中跨國公司地區(qū)總部200家、外資投資性公司180家、外資研發(fā)中心230家。

眾師樓里主要包括設(shè)計師、理財師、會計師、稅務(wù)師、咨詢師、醫(yī)療保健師、律師等，從事專業(yè)科技服務(wù)，一般需要掌握較高水平的專業(yè)技術(shù)，并經(jīng)過專門培訓(xùn)，為各種產(chǎn)業(yè)、企業(yè)或個人家庭提供專門的服務(wù)。以律師為例，通過與國際大都市紐約相比，我們發(fā)現(xiàn)律師業(yè)在上海發(fā)展非常滯后，律師尤其是涉外律師會出現(xiàn)快速發(fā)展的局面，占據(jù)到咨詢業(yè)的半壁江山。在紐約，2004年有8萬人從事律師服務(wù)業(yè)，創(chuàng)造GDP達(dá)156億美元，從業(yè)人員的總收入為70億美元，而紐約市制造業(yè)的從業(yè)人員僅有12.7萬人，從業(yè)人員的總收入僅有51.2億美元；在上海，2003年有1萬人從事律師服務(wù)業(yè)，營業(yè)收入僅有20億元，創(chuàng)造GDP不到10億元，隨著長三角都市圈成為“世界第一圈”，律師服務(wù)業(yè)創(chuàng)造的GDP一定會超過100億元，這隱含著巨大的發(fā)展空間。

知識傳媒樓里主要是出版印刷業(yè)、傳媒廣告業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，其中，出版印刷業(yè)包括出版業(yè)、新聞業(yè)、印刷業(yè)、制版業(yè)、制本業(yè)、印刷品加工業(yè)、與印刷相關(guān)的服務(wù)業(yè)；傳媒廣告業(yè)包括影視產(chǎn)業(yè)，錄音產(chǎn)業(yè)，音樂出版業(yè)，圖書、報刊出版業(yè)，軟件產(chǎn)業(yè)，劇院，廣告，以及無線電、電視和電纜播放業(yè)；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)包括動漫、影視、網(wǎng)游、工業(yè)設(shè)計、會展等。以出版印刷業(yè)為例，東京的出版印刷業(yè)在企業(yè)數(shù)，從業(yè)人數(shù)、生產(chǎn)品出廠額、附加值額的等方面，東京的出版印刷業(yè)均占首位：出版印刷業(yè)的企業(yè)數(shù)為6455家，占東京工業(yè)企業(yè)總數(shù)的23.8%；出版印刷業(yè)的從業(yè)人數(shù)為152013人，占東京工業(yè)總從業(yè)人數(shù)的29.0%；出版印刷業(yè)的生產(chǎn)品出廠額為50460億日元，占東京工業(yè)總生產(chǎn)出廠額的30.5%；出版印刷業(yè)的附加值額為27090億日元，占東京工業(yè)總附加價值額的38.5%。目前上海市僅印刷業(yè)一項(xiàng)的產(chǎn)值就接近300億元，如果年均增長率保持在15%-20%之間的話，到2010年就會達(dá)到500-550億元，GDP將達(dá)到140億元左右，但與日本東京相比有較大差距，這表明其在GDP、就業(yè)等方面還有很大的發(fā)展空間。

四、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的主要問題是聚集度不高

上海市樓宇經(jīng)濟(jì)聚集但聚集度不高。我們根據(jù)2006年11月出版的上海市第一次普查數(shù)據(jù)，計算出上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陸家嘴的金融業(yè)具有特色且高度聚集外，上海市都心服務(wù)業(yè)的區(qū)位熵沒有一個超過5，這表明上海市都心產(chǎn)業(yè)的聚集度不高。以金融業(yè)的區(qū)位熵為例，在靜安、黃浦、盧灣和浦東新區(qū)都排在前一二位，但僅有4.937、4.598、3.578、3.203，而紐約市曼哈頓華爾街，面積不足1平方公里，卻聚集了幾十家世界級大銀行、保險公司、交易所以及百家跨國巨頭總部，這表明金融業(yè)在都心產(chǎn)業(yè)規(guī)模和層次不夠突出，產(chǎn)業(yè)聚集但是聚集度不高。

對照紐約、巴黎、東京等大都市，我們發(fā)現(xiàn)紐約市831平方公里，都心是曼哈頓，面積60余平方公里，如果除去黑人居住區(qū)，面積僅有40余平方公里，解決了紐約60%以上的就業(yè)；巴黎市106平方公里，都心包括一區(qū)、二區(qū)、八區(qū)、九區(qū)，面積只有9平方公里，2001年的就業(yè)人數(shù)就達(dá)44萬，濃縮了巴黎市30%的就業(yè)；東京土地面積為2187平方公里，都心包括千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)和港區(qū)，面積只有42平方公里，到2000年都心就聚集了25%的就業(yè)。以東京出版印刷業(yè)為例，2001年在都心和副都心10個區(qū)，出版印刷及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)占了東京總數(shù)的68.5%，從業(yè)人數(shù)占整個東京的78.0%，出廠額占整個東京的85.8%。從中可以看出，樓宇經(jīng)濟(jì)是聚集經(jīng)濟(jì)，樓宇經(jīng)濟(jì)的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周邊區(qū)域絕大多數(shù)的物質(zhì)、能量和信息，有著巨大的人流、資金流、技術(shù)流、信息流等。上海市樓宇經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)聚集但非高度聚集的情形，這是目前上海市面臨的一個重大而又急需解決的關(guān)鍵問題。

五、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對策

一是上海市樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和布局應(yīng)從都市經(jīng)濟(jì)或周邊區(qū)域的整體入手。樓宇經(jīng)濟(jì)對自身及周邊地區(qū)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響而誘導(dǎo)大都市經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)一步發(fā)展，為了培植和發(fā)揚(yáng)都市經(jīng)濟(jì)活力和吸引力，樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和布局應(yīng)從都市經(jīng)濟(jì)或周邊區(qū)域的整體入手。

二是上海市樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該堅持走產(chǎn)業(yè)集群道路。由于競爭環(huán)境具有動態(tài)多變性和速度經(jīng)濟(jì)性，出于協(xié)調(diào)、溝通和信息跟蹤反饋的需要，企業(yè)會在空間上形成高度聚集以獲得競爭優(yōu)勢。

三是上海市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)時應(yīng)該使其成為土地等自然資源稀缺下高度聚集的“發(fā)展極”?！皬?qiáng)心”是大都市產(chǎn)業(yè)聚集的重中之重，都心強(qiáng)大完全依賴于樓宇經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大。強(qiáng)大的都心會發(fā)生連鎖效應(yīng)，首先就業(yè)機(jī)會增加，個人收入增加，外來人口涌入，這就擴(kuò)大了對開發(fā)地方產(chǎn)品和發(fā)展服務(wù)業(yè)的需求；其次由于新工業(yè)的配置，地方的熟練工人會增加，在培訓(xùn)工人的過程中，教育機(jī)構(gòu)將得到升級和發(fā)展，從而吸引新的企業(yè)入駐；再次由于產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)，與其垂直相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也會吸引而至；最后由于基礎(chǔ)設(shè)施和地方服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的外部效果將增強(qiáng)，從而吸引更多的新工業(yè)。

四是上海市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)時應(yīng)該勇于打破“集群鎖定現(xiàn)象”。集群鎖定有功能性鎖定和認(rèn)知性鎖定兩類，上海正在著力打造我國的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心，需要完善的具有國際化特征的綜合服務(wù)功能體系，但是曾經(jīng)成功的發(fā)展因素，隨著時間推移會作為制約因素限制集群專業(yè)化的進(jìn)一步發(fā)展。

五是上海市樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該堅持“走出去”和“引進(jìn)來”相結(jié)合的對外開放戰(zhàn)略。一方面要繼續(xù)堅持對外開放，吸引外商投資樓宇經(jīng)濟(jì)，提高利用外資的質(zhì)量和水平，另一方面要培育一批品牌知名度高、產(chǎn)品一流、服務(wù)一流的本土國際型樓宇經(jīng)濟(jì)企業(yè)。