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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投機；物業(yè)稅；一級級差稅；人民幣升值

論文提要我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)是一個非常讓人關(guān)注的問題，有必要總結(jié)過去幾年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，以便更好地促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30年的發(fā)展，已經(jīng)成為了中國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。它對社會和經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1、直接帶動GDP的增長，根據(jù)權(quán)威統(tǒng)計資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻年率2005年達到了14%～18%；2、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的其他眾多行業(yè)拉動作用明顯，每100元的房地產(chǎn)投資，能帶來其他經(jīng)濟部門約286元的產(chǎn)出；3、能夠提供大量的就業(yè)機會，按保守估計房地產(chǎn)每投資1億元能直接提供2，500個就業(yè)機會，按2005年房地產(chǎn)投資約1萬億元計算，則能提供2，500萬人的就業(yè)機會，這還不包括由于帶動其他有關(guān)產(chǎn)業(yè)而增加的就業(yè)。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的重要性。房地產(chǎn)業(yè)在帶動經(jīng)濟增長，促進就業(yè)的同時，還對有效地維持社會穩(wěn)定有重要作用。然而，事實上房地產(chǎn)業(yè)在30年來的發(fā)展中經(jīng)歷過幾個大起大落。尤其最近幾年，我國房地產(chǎn)的價格直線上升，很多地方的房地產(chǎn)價格遠遠超過了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地產(chǎn)價格的上漲不是因為普通市民對住房的需求造成的，而是由于房地產(chǎn)投機導致的。這對我國經(jīng)濟的長遠發(fā)展帶來了很多不良影響。房地產(chǎn)投機的主要資金集中在外資和熱錢中。但是，這些外資和熱錢的大量涌入對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很不利。一方面進一步推動了房地產(chǎn)價格上漲；另一方面不僅不能改變反而會加劇中國房地產(chǎn)市場供應的不合理結(jié)構(gòu)，同時還會產(chǎn)生擠出效應。對我國經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。

一、韓國房地產(chǎn)業(yè)情況及其經(jīng)驗借鑒

我國的鄰國——韓國也都曾經(jīng)經(jīng)歷過類似的事情。韓國在處理房地產(chǎn)投機情況的措施取得了比較好的成效。因此，我們可以從韓國針對房地產(chǎn)的政策措施中得到一些啟發(fā)。

韓國政府和專家們分析，造成房價連年飆升有四個主要原因：一是地少人多加上國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，是房價持續(xù)上漲的基礎性因素；二是大量投機者涌入房地產(chǎn)市場，是房價飆升最直接、最重要的原因；三是媒體對房地產(chǎn)投機津津樂道的輿論“力量”，產(chǎn)生了一定推波助瀾的作用；四是政府對投機活動的“不作為”，則是問題的關(guān)鍵所在。

韓國整治房地產(chǎn)投機的主要舉措：

1、態(tài)度鮮明地宣布政府要直接“整治”房地產(chǎn)投機。

2、大造輿論，形成強大的輿論攻勢。

3、采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。2006年對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收資本50%收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。同時，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅（一種財產(chǎn)稅），2006年已把房地產(chǎn)所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調(diào)到6億韓元，計劃從2008年起，每年以5%的速度提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，直到提升到適當?shù)亩惵蕿橹埂?/p>

4、有壓有保。在打擊投機的同時，要大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%。對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%。而對于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上；二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對待的政策。

5、加快公寓住宅建設。

6、對整治成果的預期。

二、對我國房地產(chǎn)業(yè)投機的思考

我國的房地產(chǎn)業(yè)與韓國的情況有一些相似，因此可以借鑒韓國的經(jīng)驗，同時還要根據(jù)我國的實際國情。

1、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很大程度上受到地方政府的影響。現(xiàn)在我國地方政府出的政績很大一部分就是靠搞房地產(chǎn)。在1994年稅制改革以后，地方稅制體系還不是很完善，還沒有自己的主體稅種的稅收收入，而在中央政府的轉(zhuǎn)移支付不完善的情況下，地方政府的財政收入是遠遠不能滿足其發(fā)展需要的。而現(xiàn)在我國的地方政府解決財政收入問題的一個主要辦法就是賣地。賣地的錢是不交中央政府的，只交一點稅，大部分是歸地方政府。所以，我國的房地產(chǎn)不是中央在支援，而是地方政府必須要賣地，賣地之后的收入維持省、市、縣一級地方政府的運轉(zhuǎn)，那樣他們才出政績。正是由于地方政府大量的賣地，而地方政府的辦事效率又是不敢恭維的，他們在進行過程中又沒有很好的監(jiān)督機制的制約，難免出現(xiàn)“權(quán)力尋租”的現(xiàn)象。而且在前一段時間，有報道稱，中國房地產(chǎn)業(yè)的利潤有40%進入了政府部門。這主要是通過很多的收費、人情、交際等形式進入政府部門的。

2、我國之前房地產(chǎn)業(yè)很火的一個大背景是現(xiàn)在的人民幣升值的壓力。由于我國現(xiàn)在外匯儲備過大，而且還是持續(xù)不斷的有國際貿(mào)易順差，人民幣不斷受到外界要求升值的壓力。在這種情況下，有大量的國外資金涌入我國。而這些外資進入我國的一個主要目的是賭人民幣升值。賭人民幣升值的投機性外匯流入主要奔的是房地產(chǎn)，因為其他投資工具尚未對外資完全開放。房地產(chǎn)成了外資賭人民幣升值的最重要的投機載體。于是，國內(nèi)和海外的購房者在我國某些城市展開了一場“先下手為強”的購房競爭，彼此都認為“我買后你再買，我就升值”。這是典型的泡沫經(jīng)濟的前奏。這些地區(qū)房價的飛漲促進了當?shù)谿DP的增長，也給當?shù)刎斦砹素S厚的收入，使其他地區(qū)甚為眼紅。在地方政府各種形式的參與或支持下，許多地區(qū)刮起了一股房地產(chǎn)開發(fā)風。針對我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)投機現(xiàn)狀，我國學者提出了各種各樣的辦法，主要有：（1）開征不動產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。（2）開征一級級差稅。（3）限制外資進入我國。（4）建立完善的金融制度和稅收制度，規(guī)避金融風險。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方稅收立法和對地方政府的監(jiān)督機制。

筆者認為，在我國現(xiàn)在的條件下，除了上述辦法以外，還要考慮一下其他的方法，畢竟在現(xiàn)在條件下，我國房地產(chǎn)投機的情況也是比較嚴峻的，有必要實行“重錘”政策。比如，盡快在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)實行限價政策。雖然，對于現(xiàn)代市場經(jīng)濟來說，政府不應該對市場進行太多的干預，但是我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)的情況其實并不是想像中的那么好，并不是供過于求了，而且是由于大量的投機行為造成的，而還是有相當多的市民沒有能力買房。畢竟對于國民來說，房子雖然重要，但它不是全部，不能把國民所有的儲蓄都花在房子上。國民經(jīng)濟要健康發(fā)展，各個行業(yè)的全面發(fā)展才是必要的。在美國，國民花在住房上的消費才占國民生產(chǎn)凈值的50%～60%。如果，把國民生產(chǎn)凈值的大部分都消費在房地產(chǎn)上，國民經(jīng)濟就會畸形發(fā)展，是不利于國民經(jīng)濟健康發(fā)展的。

在房地產(chǎn)業(yè)實行限價政策，不能只是簡單的一個文件。首先，價格的設計要考慮充分。雖然價格的制定是一個比較困難的問題，但是在我國現(xiàn)在情況下，考慮過多的因素，倒不如采用簡單的成本加基本法定利潤的方法。（1）這里面還有一個問題就是成本價的確定，在對房地產(chǎn)限價的同時，對建筑材料和建筑人員工資、管理費用等的價格管理也要同步進行。否則，開發(fā)商、建筑商就會通過提高建筑材料的價格等成本上升來提高最終的房價。（2）在考慮成本的時候，要把現(xiàn)在可以通過某些途徑進入政府部門的40%的利潤直接取消。要堅決執(zhí)行，杜絕地方政府通過收費等其他手段插手房地產(chǎn)市場，進而獲取收入的行為。不給地方政府以任何可乘之機。其次，政策制定以后，要嚴格執(zhí)行。中央在制定了政策后，要有專門的部門來嚴格執(zhí)行和監(jiān)管全國的執(zhí)行情況。只有政策和執(zhí)行雙管齊下，才能取得比較好的效果。

參考文獻：

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