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摘要近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發(fā)和房地產市場發(fā)展迅猛。但透視房地產業(yè)稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷逃稅活動，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。

關鍵詞房地產市場稅收秩序公平競爭

1房地產業(yè)稅收征管面臨的問題

1.1倒掛往來不入“收入賬”，隨意調劑收入

這是房地產企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節(jié)利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅。

1.2稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細，將完工與未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路鋪設、小區(qū)綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。

1.3以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵頂銀行借款本息；抵頂應分配給投資方的利潤；抵頂應支付的建筑安裝工程款；抵頂獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵頂應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應稅所得額。

1.4以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網(wǎng)費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖減開發(fā)成本，導致營業(yè)額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯(lián)關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入賬；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產業(yè)偷逃稅常用的主要手法。

2房地產業(yè)稅收征管現(xiàn)狀透視

2.1從房地產業(yè)稅收收入來看

雖然房地產業(yè)實現(xiàn)的各項稅收不管是分稅種，還是收入總量以及收入結構都有較大幅度的增長，這都是由房地產市場的不斷發(fā)展和稅收管理得到強化，成為房地產業(yè)稅收增長的強大動力得來的，但進一步深層次地分析必將面臨一些突出問題：一是涉稅信息失真，計稅依據(jù)可信度小，導致房地產稅收大量流失；二是納稅人申報意識和申報質量不高。銷售收入不實、成本虛列、費用列支不合理，隱瞞、虛報成交價的現(xiàn)象突出；三是房地產市場不規(guī)范，投資結構單一，后勁不足；四是稅制改革不徹底，制約了房地產業(yè)稅收可持續(xù)增長的規(guī)模。

2.2從房地產業(yè)納稅人來看

企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化必然鋌而走險。利益是柄雙刃劍，具有腐蝕性，過度地追求往往產生非理性的偷逃稅行為。如果偷逃稅不被發(fā)現(xiàn)，必然大賺一筆，即使被發(fā)現(xiàn)了、查處了，也只是補足稅款，繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差，助長了部分房地產企業(yè)偷逃稅的主觀故意，并且房地產業(yè)所特有的周期長、投入大、環(huán)節(jié)多的特點又給偷逃稅留下了可以操作的空間。一些房地產企業(yè)為追求利益的最大化，不惜以違法犯罪為代價，在申報納稅、拖欠稅款、延遲納稅、偷逃稅上大做文章。

2.3從政府及相關部門行為來看

政府及部門處于轉型時期，為了謀求“地方和部門利益”而損害公共利益的現(xiàn)象仍然存在，一是為了加快城市基礎設施建設，減輕財政支出壓力，當?shù)卣谡袠说姆康禺a開發(fā)項目中附加一些配套開發(fā)建設項目，并在稅費上做出允諾或讓步。一方面任意減免地方性收費項目或降低收費標準，另一方面要求稅務部門提供稅收“優(yōu)惠”，支持地方房地產業(yè)的發(fā)展；二是由于房地產業(yè)在地方經濟中占有重要地位，企業(yè)與政府之間“關系密切”。在納稅上企業(yè)總想尋求政府“庇護”，而地方政府的個別領導也認為企業(yè)與稅務部門都是自己的兩個“錢口袋”，企業(yè)發(fā)展與稅收增長是一個問題的兩個方面，這種想法影響了稅務部門的公正執(zhí)法；三是在土地管理上呈現(xiàn)兩個相反趨勢，一方面為了招商引資，各類開發(fā)區(qū)紛紛以低價甚至免費出讓土地，另一方面，為獲取資金，政府設法高價出售經營性用地。有人認為房地產是城市的小金庫一點也不為過，地方政府受利益驅動，大肆開通相關收費，據(jù)有關資料統(tǒng)計，一般情況下僅土地出讓金就占地方財政收入的20%以上。相反的趨勢形成相同的結果，即犧牲國家利益，政府從中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地產業(yè)發(fā)展的同時，在一定程度上，對房地產企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產業(yè)稅收大量流失。2.4從地稅部門自身來看

開發(fā)一個房地產項目，需要經過多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這些部門都一定程度上掌握了房地產開發(fā)信息。一是由于稅務部門與這些行政部門沒有建立有效的信息交換和溝通制度，在房地產開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產企業(yè)提供了偷逃稅的機會。二是房地產開發(fā)是一個復雜的系統(tǒng)工程，稅務部門限于人力、物力，建筑安裝購進的各種材料來源、數(shù)量和價格難以查實；房地產企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量、價格和銷售進度難以摸清；銀行對個人購房按揭貸款的支付時間和數(shù)額難以掌握的現(xiàn)象十分突出，增加了遏制房地產業(yè)偷逃稅行為的難度。三是受各種因素的干擾，稅務部門對房地產企業(yè)偷逃稅違法行為打擊力度不夠，往往以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現(xiàn)象的產生和蔓延。

3強化房地產業(yè)稅收征管的對策

3.1加強部門配合，實現(xiàn)稅收管理的社會化

密切與計委、建委、土地、規(guī)劃、房產、銀行等相關部門的聯(lián)系配合，積極爭取地方政府及有關部門的支持，多方采集房地產企業(yè)涉稅資料。從計委、建委收集經濟適用房、舊房改造等新開工項目、續(xù)建項目投資計劃、項目開發(fā)許可等情況；從規(guī)劃局收集建設工程規(guī)劃許可、規(guī)劃調整等情況；從房管局收集項目開發(fā)建設投資進度、商品房預售方案、預售許可證發(fā)放、房地產產權出租、轉讓、變更等情況；從房改辦、房地產交易（招標）中心等部門收集各種形式的聯(lián)建、集資、合作開發(fā)的房地產項目資料，搭建信息交流整合平臺，形成齊抓共管、部門聯(lián)動的協(xié)稅護稅網(wǎng)絡和社會監(jiān)控網(wǎng)絡。

3.2強化管理措施，實現(xiàn)稅收征管規(guī)范化

具體規(guī)范包括：①規(guī)范加強“可售商品房面積”的審核，通過落實已竣工驗收的開發(fā)項目實際“可售商品房面積”的真實情況，掌握能夠給企業(yè)帶來效益的商品房數(shù)量；②規(guī)范和加強主營業(yè)務收入的審核，核實審核對象的收入情況、銷售單價、結算方式；③規(guī)范和加強主營業(yè)務成本的審核，審核主要成本項目的真實情況，落實已結轉經營成本的正確性；④規(guī)范加強成本和收入的配比性審核，驗證成本和收入的配比程度，核實成本或收入的真實性；⑤規(guī)范和加強期間費用的審核，確認期間費用的真實性和合法性；⑥規(guī)范和加強投資收益的審核，確認投資屬股權投資還是債權投資；收益屬于投資收益還是轉讓收益；轉讓收益的計算是否正確等，通過審核，根據(jù)稅法規(guī)定做出補稅處理，構成偷稅的，移交有關部門處理。

3.3加大稽查力度，實現(xiàn)稅收治理法制化

一般情況下可采用如下方法：①銷售成本率及利潤率配比法。以已售房合同定價收入的成本率或利潤率為依據(jù)，配比當期銷售成本或利潤，即當期實際銷售成本＝（已售房總成本÷已售房合同定價收入）×100%×當期實際銷售收入；②當期銷售收入比重配比法。以當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重為依據(jù)，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%×已售房總成本；③單位成本配比法。以可售房單位成本為依據(jù)，得出已售房總成本占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本。即當期實際銷售成本＝［（可售房總成本÷可售房完工面積）×已售房合同總面積÷已售房合同定價收入］×100%×當期實際銷售收入。④分項目單位數(shù)量配比法。以已售房總面積占可售房完工面積的比重為依據(jù)，得出已售房總成本，再按當期實際銷售收入占已售房合同定價收入的比重，配比當期銷售成本，即當期實際銷售成本＝［（已售房總面積÷可售房完工面積）×100%×可售房總成本］×（當期實際銷售收入÷已售房合同定價收入）×100%。（注：前兩種方法適用于商品房全部完工并全部訂立銷售合同,款未全部收回時的計算。后兩種方法適用于商品房全部完工而部份未銷售；已售商品房全部訂立銷售合同，但款未全部收回時的計算）。二是要對稽查案件的檢查質量實行跟蹤抽查。嚴格落實執(zhí)法目標責任制，將所有的偷稅案件辦成“鐵案”。三是要嚴格依照《稅收征管法》的規(guī)定，對稅款拖欠不繳的房地產企業(yè)，依法采取強制措施，確保稅款及時足額入庫。如房地產企業(yè)采取預售方式銷售產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（預計收入的利潤率不低于15%）計算出營業(yè)利潤額，再并入當期應稅所得額，統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時進行結算調整。按此規(guī)定，房地產企業(yè)想延遲納稅，利用申報虧損躲避稅收這條路已經行不通了，這就給稅務稽查提供了法律保障。四是要對大案、要案嚴格按法律程序移送司法機關，依法追究其法律責任。五是要完善投訴舉報網(wǎng)絡，鼓勵廣大群眾舉報偷逃稅者，形成綜合治理局面。

3.4建立監(jiān)控體系，實現(xiàn)稅收管理信息化

充分利用信息、網(wǎng)絡等先進手段，提高稅務管理的效能和水平，已成為擺在稅務部門面前的一項刻不容緩的重點工作。加強房地產稅收管理，同樣需要以信息化為導向和支撐，要把房地產業(yè)稅收管理的信息化建設，放到中國稅收信息化建設的大背景下考慮，堅持“內引外聯(lián)”的基本方向，既要加快網(wǎng)絡建設和軟件開發(fā)、用信息手段整合資源、再造流程、簡化環(huán)節(jié)，提高管理和稽查工作的現(xiàn)代化、智能化、高效化、程序化水平，又要加快與計劃、土地、城建、房管、工商等部門以及房地產開發(fā)企業(yè)的聯(lián)網(wǎng)步伐。要做到網(wǎng)絡互聯(lián)、信息共享，保證稅務部門能夠及時收集到房地產企業(yè)的各類信息，只有稅網(wǎng)嚴密，偷逃稅者才無可乘之機。