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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

[摘要]隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益加強(qiáng)。一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既要充分考慮資源配置效率的要求，又要考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；另一方面還要從微觀經(jīng)濟(jì)單位（家庭）視角出發(fā)評(píng)判房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。

一、引言

知識(shí)在工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代只是生產(chǎn)系統(tǒng)中的要素之一，而在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)作為生產(chǎn)要素提升到生產(chǎn)支柱地位，而且本身也成為了知識(shí)產(chǎn)業(yè)提供的重要產(chǎn)品。以高科技、信息為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一場(chǎng)史無(wú)前例的革命。知識(shí)經(jīng)濟(jì)的興起，必將使人們的生產(chǎn)方式、思維方式、生活方式發(fā)生根本的改變。對(duì)于正在步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并且參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的廣大房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，認(rèn)識(shí)到知識(shí)經(jīng)濟(jì)的影響，從而轉(zhuǎn)變觀念、調(diào)整思維、把握機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)、求得發(fā)展是極為重要的。面對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)舉措進(jìn)行積極響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大，更具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能量。在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提供的社會(huì)財(cái)富，在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比重，都已經(jīng)超過(guò)10％，甚至高達(dá)20％以上，它已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)所具有的價(jià)值大、需要?jiǎng)傂?、附加值高，并能隨城市化、現(xiàn)代化的發(fā)展升值的趨勢(shì)特點(diǎn)。使房地產(chǎn)業(yè)有極強(qiáng)的投資吸引力。從統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，我國(guó)改革開放以來(lái)所吸引的外國(guó)投資額中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重達(dá)到25％左右，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)吸收投資的項(xiàng)目占到40％，而房地產(chǎn)業(yè)作為高附加值產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)，房屋建設(shè)，既能為國(guó)家提供大量的積累，又能加快城市建設(shè)的步伐，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，所以，當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。因此，研究房地產(chǎn)業(yè)的變化和發(fā)展，尋求房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)律性，這對(duì)加快我國(guó)的工業(yè)化、城市化、信息化和現(xiàn)代化，改善消費(fèi)結(jié)構(gòu)。提高人們生活質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義。

三、充分考慮資源配置效率的要求

一是本輪調(diào)控政策中，90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70％，只適用普通住房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，高價(jià)地段房不宜采取。因此，應(yīng)細(xì)分市場(chǎng)，實(shí)行區(qū)別對(duì)待或總量控制。對(duì)準(zhǔn)公共物品由政府調(diào)節(jié)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性商品由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，不宜以每個(gè)建筑項(xiàng)目衡量建筑面積結(jié)構(gòu)比例。二是注意稅收政策的鎖住效應(yīng)。營(yíng)業(yè)稅政策由2年改為5年，市場(chǎng)形勢(shì)變化難以預(yù)料。限制投資交易強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃色彩，可能降低資源配置效率，進(jìn)而影響投資與消費(fèi)循環(huán)。三是“兩限兩競(jìng)”（限套型、限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)）政策會(huì)導(dǎo)致地價(jià)下跌。短期看有利于抑制房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期看是扭曲市場(chǎng)，降低資源利用效率。四是交易環(huán)節(jié)稅收增加和價(jià)格控制不利于啟動(dòng)二手房市場(chǎng)，據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》提供的信息：“新政”出臺(tái)一周，北京市二手房交易量比前一周下降21．7％，其中5年內(nèi)的二手房交易量下降32％，而成交價(jià)格出現(xiàn)不到5％的漲幅。

四、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

從目前宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)減緩，已基本回落到前三年水平；（2）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)過(guò)快的增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制，土地購(gòu)置面積增幅明顯回落；（3）房地產(chǎn)信貸投放得到有效控制，開發(fā)貸款增速持續(xù)下降；（4）城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模明顯縮減，有效抑制了住房的剛性需求；（5）商品房供求增幅持續(xù)回落，銷售面積繼續(xù)高于竣工面積；（6）商品房控制面積進(jìn)一步減少，但西部地區(qū)有所增加；（7）商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)較快，但環(huán)比增長(zhǎng)趨緩。從上述情況表明，中央宏觀調(diào)控政策的實(shí)施取得了較為明顯的成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步上升，但總體發(fā)展水平是平穩(wěn)的。這些政策的成效對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，并不是件利好的事情。首先是對(duì)于本文論述的中心問(wèn)題房地產(chǎn)融資上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了重大的影響，很多開發(fā)企業(yè)由于政府宏觀調(diào)控政策陷入困境，無(wú)地?zé)o錢、有地?zé)o錢、有地受限等種種情況的存在，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌，因此，對(duì)于現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，擴(kuò)大資金的來(lái)源渠道，提高自身企業(yè)的生存能力成為一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想方設(shè)法擴(kuò)大融資渠道