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1財務風險的內(nèi)容

1.1償債方面的財務風險

當下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金，一部分是自己籌劃或向其他企業(yè)借貸的，但大多數(shù)資金源于向各大銀行貸款。據(jù)不完全統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率如果全部平均能達到75%以上，已經(jīng)遠高于60%的警戒線。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)初期開發(fā)階段都以負債的形式進行。我國房企對銀行貸款依賴太重，利息包袱沉重，資金回旋幾乎沒有余地。而房地產(chǎn)企業(yè)在最后的商品利潤空間也有較多不確定因素。由此可見，我國房地產(chǎn)企業(yè)存在很大的財務風險。

1.2利率波動方面的財務風險

在我國負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展受利率波動的影響很大，一旦銀行的貸款利率增加，將加大房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運行的資金成本，減少預期收益。這會降低購買者的信心，造成房產(chǎn)市場需求銳減。例如，2007年，我國政府為遏制通貨膨脹、擠壓經(jīng)濟泡沫，勒令銀行實施6次接連加息，房地產(chǎn)企業(yè)投資成本驟然增加，極大打擊了購買商品房者特別是按揭貸款的買房者的信心，給房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運行造成重大經(jīng)濟損失?？梢?，利率波動也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險之一。

1.3籌資方面的財務風險

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)大部分靠銀行信貸進行，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運營的資金半數(shù)源于銀行。由于房地產(chǎn)企業(yè)負債比率較高，對債權(quán)保證的力度就不斷降低。這給房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金造成諸多困難。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的根本原因

2.1財務預算管理不善

房地產(chǎn)是標準的資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)運行投資巨大，而從生產(chǎn)到銷售資金回籠周期長，資金使用點多面廣，項目調(diào)整回旋力度差。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能從成本、資金運作以及效益回報率的角度對其開發(fā)的整個工程項目作細致的財務預算分析，計劃不周，資金使用、管理缺乏理性，盲目借貸，使房地產(chǎn)企業(yè)財務風險險象環(huán)生。

2.2現(xiàn)金流量管理無章可循

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運行周期長，建設程序繁雜，資金周轉(zhuǎn)期長，周轉(zhuǎn)率低，因此，必須加大對現(xiàn)金流量的管理力度。但眾多中國房地產(chǎn)企業(yè)缺少現(xiàn)金流量管理的概念，風險控制基本達不到可持續(xù)發(fā)展要求。

2.3資本結(jié)構(gòu)、成本費用掌控方面存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)自我資本和借貸資本“比例畸形”，導致財務風險產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運營程序繁雜，土地利用、拆遷、前期工程、基礎設施、設備、安裝工程、配套設施、開工建設以及竣工銷售等諸多環(huán)節(jié)都需要費用。其費用的時間節(jié)點不同、資金成本使用量和使用比例也不一樣，管理的方式也應隨之調(diào)整。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)片面重視工期、進度以及質(zhì)量，并不考量資金成本的管理，造成財務管理部門沒有資金成本管理的基本檔案資料，實際成本和財務預算的成本出入較大，從而使房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑。

3房地產(chǎn)企業(yè)防范財務風險的措施

3.1完善財務管理預算

“工欲善其事，必先利其器”。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營也一樣，要完善財務管理預算。財務預算是企業(yè)項目投資能否成功的關鍵。財務管理部門要通盤考量總成本及其生產(chǎn)、經(jīng)營諸多環(huán)節(jié)的所有費用。做出周密細致的整體預算，使資金需求有計劃、資金月度有分析、季度有報告、年度有總評。認真執(zhí)行財務預算，真正發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務預警的效能。

3.2完善資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達不到預期效果，到期不能交工，投入資金不能及時回籠，對開發(fā)商來說是致命傷。因此，資金管理就顯得異常重要?？茖W的資金安排、資金調(diào)度非常關鍵，財務部門要迅速收回賬款，緊縮存貨資金占用，提高支付力，控制經(jīng)費支出，嚴禁費用超支，強化資金管控。

3.3合理配置資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)要合理，盡可能不負債生產(chǎn)，考量好本身的償債能力，拓寬籌集資金的渠道，走多元化融資道路。降低負債率，使資本結(jié)構(gòu)趨于合理，規(guī)避財務風險。

4結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險是懸在其頭上一把利劍，要積極規(guī)避財務風險，提高對財務風險防范的重視程度，以使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

作者：胡顯華 單位：重慶市陽謀房地產(chǎn)顧問有限公司