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1、關(guān)于房產(chǎn)政策的經(jīng)濟學分析

(1)選擇性控制政策工具——房地產(chǎn)信貸管制、優(yōu)惠利率

選擇性控制是國家著眼于對特殊市場的信貸供求進行控制，對信用活動加以調(diào)節(jié)和影響的一項貨幣政策，其調(diào)節(jié)工具主要包括消費者信用控制、不動產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，消費者信用控制和不動產(chǎn)信用控制可以統(tǒng)稱為房地產(chǎn)信貸管制，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分，監(jiān)管部門將通過對行業(yè)的分析和監(jiān)測，加強信貸政策的前瞻性和實效性，不斷提高風險管理的能力。1998年，由于當時國內(nèi)住房制度改革剛剛起步，居民購房意愿不強，人民銀行短期內(nèi)對居民住房貸款實行了優(yōu)惠利率。2004年以后，中國貨幣政策和財政政策的主導地位發(fā)生轉(zhuǎn)換，中央銀行堅持穩(wěn)健的貨幣政策，加強了對住房信貸的管制，及時調(diào)整和傳達貨幣信貸政策意圖，引導社會預期。

(2)主要政策調(diào)節(jié)工具——利率、土地供給和稅收

①利率

西方經(jīng)濟學認為，一個國家根據(jù)既定目標，通過中央銀行運用其政策工具，調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率，以影響宏觀經(jīng)濟活動的水平。在房產(chǎn)信貸領(lǐng)域，政府可以利用調(diào)節(jié)個人住房貸款利率，將政府意愿通過市場化利率的變化引導房產(chǎn)價格回到合理的預期。利率的變化對居民的還款行為有著直接的影響，它使購房者還款壓力增大，提高了貸款成本的風險，使購房者的住房消費貸款行為更加謹慎。因此，利率的變化是政府通過調(diào)整資金價格杠桿，利用市場力量，引導房地產(chǎn)開發(fā)商合理定位、商業(yè)銀行合理放貸、購房者形成對房產(chǎn)市場的合理預期，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

②土地供給

在經(jīng)濟學分析中，土地作為一種生產(chǎn)要素，其供給彈性為零，即從整個社會的角度來看，土地的供給量是固定的，但是從不同的時間段和不同地區(qū)對土地利用的差異上看，土地的供給就不是完全缺乏彈性。國家甚至是地方政府有條件通過控制土地供應(yīng)量和土地開發(fā)節(jié)奏的辦法實現(xiàn)對房產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。根據(jù)商品的供求規(guī)律，當房地產(chǎn)市場供大于求時，房產(chǎn)價格將會下降。從近幾年中國房地產(chǎn)市場施工和竣工面積的增長情況來看，房地產(chǎn)市場總體上是供大于求的態(tài)勢，只是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。

③稅收

稅收是國家財政政策調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟的一種手段，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，目前稅收對生產(chǎn)領(lǐng)域采取的調(diào)控措施要強于消費領(lǐng)域。在經(jīng)濟擴張和房產(chǎn)投機過熱階段，通過調(diào)整房地產(chǎn)相應(yīng)稅種和稅率，讓投機交易的速度減慢，就可以遏制經(jīng)濟過熱和投機需求。在房產(chǎn)消費領(lǐng)域，通過征收個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等相應(yīng)稅種，減少房產(chǎn)投機收益。我國規(guī)定2006年6月起，個人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅，2006年8月起，全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。可見，在房產(chǎn)政策調(diào)控上，各種政策調(diào)節(jié)工具雖控制領(lǐng)域和手段不同，但目的和作用是一致的。

(3)有效需求與投機需求

經(jīng)濟學領(lǐng)域的有效需求是指有支付能力的需求。凱恩斯認為，有效需求是商品的總供給價格和總需求價格達到均衡時的總需求，包括消費需求和投資需求兩個部分。由于個人消費的預算約束，對于住宅產(chǎn)品的實際有效需求是有限的，當消費需求獲得滿足，而投資需求因有利可圖而加劇擴張時，超過一定限度就成為一種投機需求。目前，我國房地產(chǎn)市場的購房需求既包括有效需求，也包括投機需求。有效需求主要表現(xiàn)在居民自住房和各種以直接使用為主的需求上，例如，購買、建造、翻建、大修自住房就屬于典型的有效需求，而投機需求的目的是賺取差價，國家對房產(chǎn)信貸進行控制主要是壓縮以投機為主的住房貸款需求。根據(jù)國內(nèi)的實際情況，對大多數(shù)家庭來說，滿足對住房的消費需求，只有通過貸款購房才能實現(xiàn)。國家對個人住房貸款政策的調(diào)整，能夠在一定程度上刺激住房消費需求，將住房潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，通過制度安排或政策調(diào)整，盡可能擴大住房有效需求的邊界。截至2005年末，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款達到20258億元，而且從市場發(fā)展趨勢來看，個人住房貸款市場的有效需求還將保持穩(wěn)步增長。

2、宏觀經(jīng)濟與住房貸款政策

(1)宏觀經(jīng)濟背景下中國住房貸款政策的演變

1998年是我國取消福利分房，開展住房制度市場化改革的起步之年，此后，也是國民經(jīng)濟快速發(fā)展和房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的一個時期。住房消費的增長與社會經(jīng)濟的發(fā)展密不可分，顯現(xiàn)正相關(guān)的連帶效應(yīng)。

總體來看，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢是穩(wěn)步提升的，國家在制定產(chǎn)業(yè)政策時會采取相機決策，特別是如前所述，房產(chǎn)政策是一種短期性政策，會按照經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢和政府調(diào)控意圖進行變化。1995年以來，我國商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)可以劃分為三個階段，一是政策啟動階段(1995—1998年)，商業(yè)銀行在這一時期開始辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，并從1998年下半年起，停止住房的實物分配，實行住房貨幣化，為住房金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。二是擴張發(fā)展階段(1999—2000年)，國家通過中央銀行了多項鼓勵政策，在優(yōu)惠利率、貸款額度、貸款期限等方面盡可能地降低放貸門檻，支持個人消費信貸。三是規(guī)范調(diào)整階段(2001～2006年)，針對個人住房貸款過程中出現(xiàn)的違規(guī)行為，人民銀行為降低金融機構(gòu)風險、規(guī)范房產(chǎn)金融市場秩序、抑制房產(chǎn)投機行為，及時收緊放貸條件，加強了對個人住房貸款的管理。

(2)房貸政策存在的問題及評價

住房問題是關(guān)平民生的大問題，近幾年國家出臺一系列的調(diào)控措施，但效果并不是非常明顯。房貸政策雖已及時進行調(diào)整，但房地產(chǎn)市場仍然存在住房結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房價上漲過快、中低收入居民住房難以滿足等問題。

①房貸政策的盲區(qū)——結(jié)構(gòu)性矛盾

2004年以后，人民銀行多次上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，但對房產(chǎn)的非合理需求缺乏有效控制，投機炒房快速增長，同時，中低檔住宅供應(yīng)比例下降，導致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)嚴重不合理。此后，國家利用信貸、稅收等經(jīng)濟手段，提高房產(chǎn)交易成本，抑制房產(chǎn)投機需求，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，中低價住房和經(jīng)濟適用房的比例偏低。2006年，國家在行使多種經(jīng)濟手段的同時，吸取了前兩年的教訓，通過出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，彌補了房貸政策的不足，直接宏觀調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，并有區(qū)別地調(diào)整住房消費信貸的首付比例，引導合理消費。②房貸政策的松動——大量空置房

2004年以前，在積極財政政策調(diào)控下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場具有典型“亮點經(jīng)濟”特征?！笆濉逼陂g，許多城市將房地產(chǎn)業(yè)列為支柱產(chǎn)業(yè)。同時，信貸政策也在影響和調(diào)控房地產(chǎn)的投資和需求，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資過熱，購買多套住房的投機需求增加，導致全國范圍內(nèi)越來越多的空置房難以消化，房貸政策出現(xiàn)松動跡象。2005年，國內(nèi)商品房空置率達26%，大大超過國際公認的5%～10%的警戒區(qū)間。因此，從政策層面看，支持經(jīng)濟型住房發(fā)展、支持有效需求的房貸政策總體趨向不會改變，只是在刺激個人住房消費需求方面會有所收縮。

③房貸政策的風險——信用環(huán)境差

信用環(huán)境建設(shè)是國內(nèi)大部分行業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的一個軟肋。近幾年，國內(nèi)部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的金融機構(gòu)與咨詢中介機構(gòu)聯(lián)合，建立了個人聯(lián)合征信系統(tǒng)，為有效防范房地產(chǎn)信貸風險，特別是個人住房貸款風險發(fā)揮了重要作用。目前，全國范圍內(nèi)的征信系統(tǒng)還沒有真正建立起來，金融機構(gòu)之間的資源共享、平臺合作在短時間內(nèi)難以實現(xiàn)，所以，市場環(huán)境下的信用建設(shè)與維護還有待進一步加強。

(3)應(yīng)處理好幾個關(guān)系

個人住房政策在應(yīng)對國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的過程中，應(yīng)處理好如下幾個關(guān)系。一是處理好短期調(diào)整與連續(xù)性的關(guān)系。個人住房貸款政策，包括公積金貸款政策都屬于短期性政策，與其它公共政策相比，更容易發(fā)生階段性變化。因此，在政策調(diào)整時應(yīng)充分考慮到政策的可行性和關(guān)聯(lián)效應(yīng)，增加政策的可操作性和穩(wěn)定性。二是處理好獨立性與協(xié)調(diào)性的關(guān)系。房貸政策既要體現(xiàn)權(quán)威性，又要做好與其它宏觀政策的有效銜接，避免與財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策相脫節(jié)，應(yīng)形成比較健全的政策體系。三是處理好結(jié)構(gòu)性與實效性的關(guān)系。房貸政策能夠在一定程度上對消費者行為傾向進行引導，特別是近幾年國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷出臺，很多不確定因素使消費者對住房消費難以做出決策。因此，房貸政策應(yīng)把握好時機，通過政策手段引導住房結(jié)構(gòu)趨向合理，解決結(jié)構(gòu)性矛盾，增強政策的實際效果。四是處理好市場機制與政策調(diào)控的關(guān)系。實踐證明，市場機制是一種有效的資源配置方式，能夠有效地實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)。同時，“市場失靈”也是單一的市場調(diào)節(jié)所無能為力的，這正是公共政策存在的客觀必要。市場秩序需要依靠政策的制約和維護，政策的制定和執(zhí)行也要以市場為基礎(chǔ)，尊重市場的客觀規(guī)律。“市場+政府”的混合型經(jīng)濟已被國內(nèi)外廣泛接受，政府只需區(qū)分好哪些需要政策性約束，哪些可以放手由市場來決定，如果處理不好，必會導致政策失效。

3、新時期房貸政策的價值取向

(1)價值取向類型與政策定位

公共政策一經(jīng)產(chǎn)生，就面對效率和公平兩種價值取向的矛盾。效率是指政策資源配置的有效性，經(jīng)濟學領(lǐng)域把帕累托效率作為資源配置有效性的最高境界。公平是指對社會價值分配的合理性，在社會利益關(guān)系越發(fā)復雜的情況下，把握好現(xiàn)有的利益格局，滿足不同利益主體多方面的需求，進而實現(xiàn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。公平對效率的影響，以及效率對公平的制約，貫穿著公共政策實踐的全過程。

現(xiàn)代政府的公共政策總是在效率與公平之間進行選擇，不同的歷史時期需要做出不同的選擇。從理論上講，市場主要解決效率問題，而住宅作為“準公共品”，又需要在社會的環(huán)境下，由政策機制和市場機制共同作用，這就決定了政府應(yīng)遵循以效率為基礎(chǔ)，致力于公平的復合型價值取向。

(2)近期房貸政策的價值取向分析

①公平和效率的選擇

學術(shù)界認為，公平是屬于價值理性的范疇，效率是屬于工具理性的范疇，二者是公共政策同一時點難以兼顧的兩種價值目標。市場機制的競爭性為效率的實現(xiàn)提供了保障，而政策的干預又使社會增添了公平。我國中央銀行政策本身具有統(tǒng)一性和融合性，在宏觀價值取向上相對容易實現(xiàn)公平，但政策落實不力則容易影響效率。因此，筆者認為，政府對價值取向的選擇應(yīng)是以公平為基礎(chǔ)，為市場機制實現(xiàn)高效率運行創(chuàng)造條件的同時，兼顧效率和效果的發(fā)揮。當然，在不同的歷史時期，不同的宏觀背景下，要求政府在制定政策時對價值取向的傾斜力度有所區(qū)別。例如，在經(jīng)濟繁榮時期，為抑制經(jīng)濟膨脹而提高利率，約束過度的消費行為；在經(jīng)濟蕭條時期，為防止經(jīng)濟再度萎縮而降低利率，鼓勵居民消費。相應(yīng)地，利率的變化會對產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展也帶來影響。

②房貸政策的價值取向

如前所述，公共政策應(yīng)以公平為基礎(chǔ)，提倡根據(jù)不同時期和不同地域的現(xiàn)實情況兼顧效率，具體講，就是在橫向區(qū)域間調(diào)控方面強調(diào)效率，在政策縱向管理方面強調(diào)公平。政府在宏觀調(diào)控住宅金融體系上要建立完善的制度框架，使住宅產(chǎn)業(yè)具有一個穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)，同時，利用各種宏觀政策工具對住房貸款行為進行調(diào)節(jié)，使住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合公共政策的目標。近期，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展運行狀況，房貸政策的價值取向應(yīng)側(cè)重公平，引導要素供給向?qū)嶋H有效需求轉(zhuǎn)移，使資源更多地轉(zhuǎn)向中低檔住宅和以使用為主要需求的房地產(chǎn)市場建設(shè)。國家對房貸政策的傾向性會引導金融要素和相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)有效需求領(lǐng)域，使資源更合理、更公平地配置到經(jīng)濟領(lǐng)域中去。

③需要進一步解決的問題

一是要增強政策的實效性。要考慮到經(jīng)濟調(diào)節(jié)工具在實施過程中固有的滯后性特點，提高政策的實際效果和可信度，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。二是要增強政策的針對性。要明確指向，分類指導，兼顧宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性與各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差異性，需要政策有針對性地進行調(diào)控，提高政策的執(zhí)行效果。三是要增強政策的規(guī)范性，避免政策的越位和缺位。在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌時期，應(yīng)特別注意防止公共政策對市場機制的有害干擾和對市場機制缺陷彌補不足的問題。要加大政策執(zhí)行的工作力度，排除干擾政策實施的主要因素，防止和避免政策執(zhí)行不到位等問題。

結(jié)論

房產(chǎn)政策是政府公共管理政策的一部分，在政策分析中開展價值取向研究，有助于有效解決政策中的價值沖突，有助于政策制定全過程的調(diào)節(jié)，在一定程度上提高決策的效率。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢是穩(wěn)步提升的，國家在制定產(chǎn)業(yè)政策時會采取相機決策，而住宅作為“準公共品”，需要在社會的環(huán)境下，由政策機制和市場機制共同作用。因此，政府應(yīng)以公平為基礎(chǔ)，提倡根據(jù)不同時期和不同地域的現(xiàn)實情況兼顧效率，并進一步解決政策的實效性、針對性和規(guī)范性等問題。

摘要：近幾年來，中國房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要增長點，為推動經(jīng)濟的高速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時，房地產(chǎn)投資過熱、房價高漲等問題也在一定程度上干擾了經(jīng)濟秩序。國家及時推出和完善新的房產(chǎn)政策，例如，投資政策、需求政策和供給政策，為加強和改善宏觀調(diào)控創(chuàng)造了有利條件。個人住房貸款政策屬于需求政策的一種形式，是隨著國民經(jīng)濟發(fā)展而變化的一種短期調(diào)控手段。通過個人房貸政策杠桿作用，能夠刺激居民對房產(chǎn)的有效需求，啟動房地產(chǎn)消費，同樣，對政策價值取向的關(guān)注和調(diào)整，也能夠使政府的宏觀調(diào)控發(fā)揮更大的作用，符合更多數(shù)人的意愿。