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引言

投資有風(fēng)險，風(fēng)險管理水平的高低往往決定著投資成敗，尤其是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，具有投資金額大、投資周期長的特點(diǎn)，加上這些年房地產(chǎn)的不景氣，房地產(chǎn)投資風(fēng)險越來越大，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)橥顿Y失敗而陷入財務(wù)困境之中，甚至倒閉。從目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險管理水平來看，在不斷攀升的投資風(fēng)險面前，呈現(xiàn)出來了“力有不逮”狀況，如何針對自身投資風(fēng)險管理中存在的短板以及問題進(jìn)行不斷創(chuàng)新，成為了房地產(chǎn)投資中必須要做好一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

一、房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險

1．市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是房地產(chǎn)投資面臨的主要風(fēng)險，我國房地產(chǎn)市場是一個競爭相對充分的市場，各個房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域展開激烈的競爭，這使得房地產(chǎn)投資面臨著巨大的市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來自于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不被市場接受，產(chǎn)品銷售困難，在目前整個房地產(chǎn)市場供求形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的情況下，市場風(fēng)險越來越高。

2．利率風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，整個行業(yè)的負(fù)債率要明顯高于其他行業(yè)，因此資金成本是房地產(chǎn)投資的主要成本。房地產(chǎn)投資資金中很大一部分來自于借貸，因此利率變化將會給房地產(chǎn)投資帶來很大的風(fēng)險，舉例而言，如果利率攀升，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資資金成本的上升，從而帶來財務(wù)風(fēng)險。

3．政策風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個受政策影響很大的行業(yè)，這些年我國房地產(chǎn)的發(fā)展史就是一部調(diào)控史，不斷出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)行業(yè)忽上忽下、忽冷忽熱，這些都給房地產(chǎn)投資帶來了巨大的風(fēng)險，舉例而言，各級政府普遍采用的限購措施就導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大增。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理原則

1．統(tǒng)籌兼顧原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理需要遵循統(tǒng)籌兼顧的原則，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資風(fēng)險是多元的，對于這些風(fēng)險需要房地產(chǎn)投資者樹立全面風(fēng)險管理理念，對于各種投資風(fēng)險要進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，避免某種風(fēng)險沒有得到有效控制而成為投資失敗的導(dǎo)火索。

2．重點(diǎn)應(yīng)對原則

重點(diǎn)應(yīng)對是指房地產(chǎn)投資各種風(fēng)險有大有小，風(fēng)險發(fā)生概率高低不一，風(fēng)險帶來的損失也不盡一致，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中需要堅持重點(diǎn)應(yīng)對、有所側(cè)重的原則，將主要精力集中在風(fēng)險發(fā)生概率大、危害大風(fēng)險領(lǐng)域。

3．不斷調(diào)整原則

房地產(chǎn)投資風(fēng)險客觀上處于一個不斷變化的狀態(tài)，房地產(chǎn)投資不同階段，所面臨的風(fēng)險是不同的，風(fēng)險大小也存在差異性，因此風(fēng)險管理需要根據(jù)風(fēng)險的變化做到不斷調(diào)整，確保風(fēng)險管理措施的實(shí)效性。

4．預(yù)防為主原則

凡事預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理上策在于通過有效措施的采取，降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，提前將各種風(fēng)險消除在萌芽狀態(tài)，從而避免風(fēng)險成為投資失敗的誘因。這要求房地產(chǎn)投資中要建立起來完善的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，為風(fēng)險應(yīng)對措施的制定贏得時間。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理創(chuàng)新策略

1．風(fēng)險理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)投中風(fēng)險管理創(chuàng)新中，首先就是理念的創(chuàng)新，風(fēng)險管理理念層面需要做到與時俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新，徹底摒棄落后的風(fēng)險管理理念。房地產(chǎn)投資者要樹立起來預(yù)防為主、主動干預(yù)、全面管理等理念，在這些理念的指導(dǎo)下，更好的去開展投資風(fēng)險管理工作，將各種風(fēng)險控制在可以承受的范圍之內(nèi)。

2．風(fēng)險預(yù)防創(chuàng)新

風(fēng)險預(yù)防是房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的重要內(nèi)容，在風(fēng)險預(yù)防的創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要根據(jù)投資風(fēng)險管理的需要，在風(fēng)險預(yù)防措施方面進(jìn)行改變，除了制定傳統(tǒng)的風(fēng)險預(yù)警體系這一手段之外，還可以引入主觀預(yù)測分析、聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析等等手段，這樣就能夠更全面的把握投資風(fēng)險變化趨勢，從而制定有效的風(fēng)險應(yīng)對預(yù)案。

3．風(fēng)險識別創(chuàng)新

在風(fēng)險的識別創(chuàng)新方面，關(guān)鍵是要提升風(fēng)險識別能力，引入更加有效的風(fēng)險識別手段，從而對于各種潛在投資風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確無誤的識別。在風(fēng)險識別方面，需要房地產(chǎn)投資者積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，大膽進(jìn)行創(chuàng)新，制定一整套能夠及時識別風(fēng)險的制度、措施，從而及時將風(fēng)險扼殺在萌芽狀態(tài)。

4．風(fēng)險評估創(chuàng)新

對于識別出來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險，需要進(jìn)行風(fēng)險大小的評估，畢竟并不是所有的風(fēng)險都需要進(jìn)行應(yīng)對，一些風(fēng)險應(yīng)對成本甚至?xí)銎渌鶐淼氖找妫虼司蜎]有必要對于這些風(fēng)險進(jìn)行干預(yù)。風(fēng)險評估方面需要引入定性與定性相結(jié)合的評估模式，在經(jīng)驗(yàn)判斷的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行風(fēng)險的精算，這樣才能夠更加直觀全面的反映出來風(fēng)險的大小，并根據(jù)風(fēng)險的大小制定合適的應(yīng)對策略，確保風(fēng)險管理經(jīng)濟(jì)性的提升，力爭最小的管理成本投入實(shí)現(xiàn)最大的風(fēng)險管理收益。

5．風(fēng)險應(yīng)對創(chuàng)新

在房地產(chǎn)投資風(fēng)險應(yīng)對方面，關(guān)鍵是要綜合運(yùn)用好風(fēng)險分散、轉(zhuǎn)嫁、規(guī)避等措施，針對不同的風(fēng)險采用不用的風(fēng)險化解策略，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的有效控制。舉例而言，在風(fēng)險分散方面，房地產(chǎn)投資可以多方籌資，分散投資風(fēng)險，在投資風(fēng)險變化的時候，選擇戰(zhàn)略投資者來進(jìn)行風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)投資中客觀上存在各種風(fēng)險，這些風(fēng)險隨著外部環(huán)境以及行業(yè)環(huán)境的惡化而不斷放大，對于房地產(chǎn)投資者來說，必須要在投資風(fēng)險管理方面不斷創(chuàng)新，才能夠在各種風(fēng)險的應(yīng)對方面做到游刃有余。而房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理創(chuàng)新本身涉及到很多的方面內(nèi)容，對于投資者來說需要積極借鑒優(yōu)秀企業(yè)在投資風(fēng)險管理方面所形成的良好的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的實(shí)際情況，在風(fēng)險管理理念、風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對等方面不斷創(chuàng)新，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險管理水平的不斷提升。

作者：張幫秋 單位:上海大學(xué)管理學(xué)院