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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

(一)財(cái)務(wù)管理模式滯后

以當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，財(cái)務(wù)管理人員已經(jīng)逐漸意識(shí)到開展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要意義，并且大多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者也參與到財(cái)務(wù)管理工作中，在一定程度上強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)的管理效果與控制力度。但是也要意識(shí)到，領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)在于是否存在違法亂紀(jì)行為，緊緊盯住財(cái)務(wù)部門的工作狀況，認(rèn)為只要管好財(cái)務(wù)管理部門就萬事大吉，而忽視了其他方面的監(jiān)管。實(shí)際上，這種陳舊的思想觀念已經(jīng)無法適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求，甚至可能造成企業(yè)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)損失，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)性發(fā)展。

(二)缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度

由于市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)面臨紛繁復(fù)雜的發(fā)展環(huán)境。過去，房地產(chǎn)企業(yè)處于初級(jí)運(yùn)行階段，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)沒有可以遵循的依據(jù)，普遍存在資金分散、私設(shè)小金庫、賬外賬等現(xiàn)象，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能性；另外，由于缺乏完善的規(guī)章制度，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理缺乏精細(xì)化的預(yù)算，在一些資金管理工作中存在盲目運(yùn)作行為，仍然停留在簡單的會(huì)計(jì)核算層面，沒能對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行細(xì)致分析與探討，財(cái)務(wù)部門無法掌握款項(xiàng)的收支，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者也無法從整體把握資金運(yùn)營狀況，可能造成決策失誤。

(三)資金結(jié)構(gòu)有待調(diào)整

對(duì)于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道來說，普遍存在單一性問題，大多籌集資金來自銀行貸款。那么在所有的投資基金中，自有資金的比例偏少，增強(qiáng)了企業(yè)的負(fù)債率。這種客觀形勢的存在，一方面增加了銀行的貸款負(fù)擔(dān)，另一方面則增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能性。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資數(shù)額大、周期長，因此銀行貸款的利息成本也比較大，尤其在金融危機(jī)爆發(fā)之后，銀行在發(fā)放貸款方面顯得更加謹(jǐn)慎，再加上當(dāng)前國家各項(xiàng)政策的約束作用，使得銀行貸款渠道難上加難，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能獲得有效的資金保障，仍然以不合理的資金結(jié)構(gòu)模式存在，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至由于資金鏈斷裂而破產(chǎn)。(四)全面成本管理工作不到位所謂全面成本管理，就是要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理措施，落實(shí)到項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全過程管理、全員管理。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生是一個(gè)動(dòng)態(tài)性過程，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及銷售等諸多環(huán)節(jié)，因此成本管理應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對(duì)涉及到的成本各個(gè)要素進(jìn)行全面規(guī)劃，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略了工程成本管理的基礎(chǔ)資料，因此無法及時(shí)了解來自企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、施工前線管理部門等運(yùn)行狀況，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，沒能實(shí)行全過程、全方位的成本核算，造成財(cái)務(wù)部門收集資料的來源有限，成本管理偏離了預(yù)算目標(biāo)，無法控制企業(yè)成本水平。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化的幾點(diǎn)建議

(一)改進(jìn)財(cái)務(wù)管理的觀念意識(shí)

當(dāng)前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理觀念滯后、方法單一，無法及時(shí)掌握市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信息狀況，還有一些領(lǐng)導(dǎo)缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度或者缺少財(cái)務(wù)管理知識(shí)，在引導(dǎo)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面顯得力不從心。實(shí)際上，領(lǐng)導(dǎo)作為一個(gè)企業(yè)發(fā)展過程中的重要決策者，只有意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，并將其與企業(yè)發(fā)展聯(lián)系起來，進(jìn)一步提高重視程度，才能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。在激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)不斷完善自身的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，并意識(shí)到財(cái)務(wù)管理是一個(gè)長期性、系統(tǒng)性的工程，需要在企業(yè)內(nèi)部形成全員意識(shí)，更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理效能，推動(dòng)企業(yè)長足發(fā)展與進(jìn)步。

(二)建立健全財(cái)務(wù)管理制度

對(duì)于現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展來說，只有構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)制度，才能確保財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作的規(guī)范、有序發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定規(guī)則制度過程中，應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)、存在的問題等，提高財(cái)務(wù)管理制度的針對(duì)性、可操作性。首先，通過設(shè)置專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金收支、資金融通、固定資產(chǎn)等進(jìn)行分析，為編制預(yù)算、實(shí)施決算等奠定基礎(chǔ)；其次，通過構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度，如現(xiàn)金制度、報(bào)銷制度、采購制度等，提高財(cái)務(wù)管理的制度化、規(guī)范化；再次，建立完善的考核制度，發(fā)揮監(jiān)督機(jī)制的積極作用，可組成由最高決策人帶頭，以財(cái)務(wù)管理部門為主的內(nèi)部控制小組，定期檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)制度執(zhí)行過程中存在的問題，如項(xiàng)目制度的落實(shí)狀況、項(xiàng)目制度難以落實(shí)的原因等，客觀分析可能面臨的后果，有針對(duì)性地采取糾正措施；對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度的部門及個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于違反規(guī)章制度的部門及個(gè)人，給予嚴(yán)厲處罰，調(diào)動(dòng)各部門參與考評(píng)的積極性。

(三)實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道

若想提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量水平，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步拓寬融資渠道，改變以往過于依賴銀行貸款而產(chǎn)生的各種資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，尋找并開拓民間融資方法，在合理規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)選擇比銀行同期利率稍高的融資方式；其次，采取合作開發(fā)模式，加強(qiáng)與其他房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略合作關(guān)系。尤其對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有規(guī)模小、資源數(shù)量少的特征，因此進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)，是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢，而通過戰(zhàn)略合作，促進(jìn)利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，也是非常有效的手段。例如，如果企業(yè)擁有土地所有權(quán)，但是缺乏開發(fā)資金，為了獲取更多的資金支持，就可以通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式，與資金雄厚、技術(shù)水平高的房地產(chǎn)企業(yè)合作，這樣既可以解決資金難題，也更利于房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身管理水平。(四)采取積極的全面成本管理措施在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)樹立成本管理意識(shí)，以此作為企業(yè)發(fā)展的核心與基礎(chǔ)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)更堅(jiān)定、更健康的發(fā)展。那么房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理工作時(shí)，應(yīng)采取如下措施：其一，制定明確的成本管理目標(biāo)，尤其研究項(xiàng)目建設(shè)前期可能涉及的費(fèi)用，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、工程開發(fā)的費(fèi)用、經(jīng)營收入等，都應(yīng)該納入到預(yù)算項(xiàng)目中；其二，加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的歸集與核算，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用等；其三，加強(qiáng)對(duì)成本的深入分析，奠定在財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)上，嚴(yán)格考核成本指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)實(shí)施過程與制定標(biāo)準(zhǔn)存在的偏差，分析原因并采取糾正措施，不斷積累經(jīng)驗(yàn)、總結(jié)教訓(xùn)，尋找控制成本的有效方法；其四，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集與整理工作的重視程度，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，必須起到帶頭作用，形成良好的企業(yè)成本管理氛圍，要求各個(gè)部門、各個(gè)崗位從每一個(gè)細(xì)節(jié)之處著手，落實(shí)節(jié)約成本的目標(biāo)。另外，還應(yīng)做好與成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄工作，為財(cái)務(wù)部門制定成本預(yù)算奠定基礎(chǔ)；其五，提升成本核算人員的綜合素質(zhì)，除了具備基本的成本管理知識(shí)以外，必須了解施工的流程，掌握工程預(yù)結(jié)算的相關(guān)知識(shí)，形成良好的職業(yè)道德。

本文作者：阮慈紅作者單位：北京中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司