近年來(lái)，庫(kù)區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過(guò)程中，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點(diǎn)，在法律適用上面臨許多具體的問(wèn)題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來(lái)人民法院審理的移民建房糾紛看，庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們?cè)谝泼襁w建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國(guó)家按單位原占地面積和改建情況無(wú)償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價(jià)取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務(wù)，并獲取相應(yīng)的報(bào)酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒(méi)有工作單位，沒(méi)有固定的職業(yè)，只是一個(gè)單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會(huì)指導(dǎo)下進(jìn)行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會(huì)以自己的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開(kāi)發(fā)商再分別與各居民戶(hù)簽訂一份移民安置購(gòu)房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)。通常是由居委會(huì)將居民所有的土地交給開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開(kāi)發(fā)安置該居民，居民取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開(kāi)發(fā)商所有。這種建房方式一般稱(chēng)為“大聯(lián)建”。這種情況實(shí)際是土地使用權(quán)人（主要是負(fù)責(zé)管理劃撥給居民的街道居委會(huì)）提供土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會(huì)（土地使用權(quán)人）名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這正是我國(guó)實(shí)踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶(hù)自建。一般是由十幾戶(hù)居民聯(lián)合起來(lái)，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進(jìn)行安置并對(duì)安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)修建，由開(kāi)發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行歸補(bǔ)結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開(kāi)發(fā)商所有。這種建房方式稱(chēng)為“小聯(lián)建”，實(shí)質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

為進(jìn)一步規(guī)范縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房建設(shè)，保障城市規(guī)劃順利實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本規(guī)定。

第一條凡在本縣縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建農(nóng)民住房的，必須遵守本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱(chēng)的農(nóng)民住房，是指在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，由農(nóng)村村民自籌資金建設(shè)以自用居住為目的的住宅建筑，不適用私人建設(shè)的其它用房。

本規(guī)定所稱(chēng)新建，是指在原無(wú)任何建筑物的土地上建設(shè)住房；擴(kuò)建，是指對(duì)原有房屋進(jìn)行擴(kuò)大規(guī)模的建設(shè)；改建，是指拆除原有房屋后重新建設(shè)。

第三條縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房建設(shè)的監(jiān)督和管理，縣國(guó)土資源等部門(mén)和丹霞街道辦應(yīng)按照各自職責(zé)要求，協(xié)同做好縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民住房建設(shè)的監(jiān)督和管理。

第四條在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得擅自新建、擴(kuò)建和改建農(nóng)民住房。

第一條為了促進(jìn)住房制度改革，提高職工解決自住房能力，防范公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《*市職工住房公積金抵押貸款暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合*實(shí)際,制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱(chēng)的職工住房公積金貸款，是指由*市住房公積金管理中心*分中心（以下稱(chēng)分中心）運(yùn)用歸集的職工住房公積金，委托銀行（以下稱(chēng)受托銀行）向參加住房公積金繳存并在本縣購(gòu)買(mǎi)（含建造、翻建、大修，下同）自住房的職工發(fā)放的專(zhuān)項(xiàng)貸款。

第三條凡按規(guī)定繳存住房公積金的職工，具備下列條件的，可申請(qǐng)貸款：

（一）是本市常住戶(hù)口；

（二）按不低于《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的最低比例連續(xù)繳存住房公積金六個(gè)月以上；

（三）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，個(gè)人信用良好，無(wú)尚未還清的數(shù)額較大、可能影響公積金償還能力的債務(wù)或擔(dān)保，有償還貸款本息的能力；

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)和規(guī)范我縣扶貧移民搬遷工作，確保規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)順利完成，根據(jù)省政府《移民搬遷安置若干政策規(guī)定》、《黃河沿岸土石山區(qū)（洛河峽谷地帶）扶貧移民搬遷規(guī)劃》、《省移民搬遷安置稅費(fèi)優(yōu)惠政策的通知》和市政府《市扶貧移民搬遷工作實(shí)施細(xì)則》等文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定《縣移民搬遷工作實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。

第二條扶貧移民搬遷工作堅(jiān)持以城帶鄉(xiāng)，統(tǒng)籌發(fā)展原則；堅(jiān)持政府主導(dǎo)，群眾自愿原則；堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施原則；堅(jiān)持以集中安置為主、分散安置為輔原則；堅(jiān)持資源整合，聯(lián)合共建原則。

第二章搬遷對(duì)象和任務(wù)

第三條戶(hù)籍在縣洛河峽谷地帶（含吳家河、仙姑河、黃連河、兩水河、史家河流域）有移民搬遷意愿的農(nóng)村人口，均屬于移民搬遷范圍。

第四條“十二五”期間，全縣規(guī)劃搬遷洛河峽谷地帶農(nóng)村人口2679戶(hù)10994人。

第一章總則

第一條為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易和管理行為，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、人民銀行《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房〔**4〕77號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。

第三條在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、交易和管理，適用本辦法。

第四條市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下稱(chēng)“經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)”）負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施和管理工作。**市經(jīng)濟(jì)適用房（廉租房）建設(shè)發(fā)展中心負(fù)責(zé)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的日常管理事務(wù)。

市發(fā)展改革、房改、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源、財(cái)政、物價(jià)、地稅、金融等部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)工作。