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土地流轉(zhuǎn)范文第1篇

隨著農(nóng)村土地制度改革的不斷深入，越來越多的投資者看到了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的商機。

帶著錢，有了土地就能賺錢嗎？其實不然。土地流轉(zhuǎn)并非僅是一紙合約，投資者還需要考慮政策、經(jīng)營模式、土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險等一系列問題。 政策既是利好，也是紅線

2014年11月下旬，中央審議通過了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，第一次提出，在堅持農(nóng)村土地所有制前提下，促使承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離，形成所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置的新格局。雖然這項政策為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供了政策支持和權(quán)利保障，但也同樣畫出了不可逾越的三條紅線，以引導(dǎo)農(nóng)村土地健康流轉(zhuǎn)。

首先，不能強制流轉(zhuǎn)農(nóng)民的土地。也就是說，土地的承包權(quán)始終歸農(nóng)民所有，土地是否流轉(zhuǎn)、價格如何確定、形式如何選擇，都由承包農(nóng)戶自主決定。在現(xiàn)實中，類似以少數(shù)服從多數(shù)的名義將整村、整組農(nóng)戶承包地對外集中招商經(jīng)營，都屬于違背政策的行為。投資者在與地方政府或村委會合作進行大范圍土地流轉(zhuǎn)時，需要審慎甄別，不能做違背政策和有損農(nóng)民利益的事。

其次，對資本下鄉(xiāng)劃定了經(jīng)營范圍，即要發(fā)展良種種苗繁育、高標準設(shè)施農(nóng)業(yè)、規(guī)?；B(yǎng)殖和開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源等。工商資本在選擇經(jīng)營項目時要注重發(fā)掘小農(nóng)戶做不了的、附加值高的，在政策規(guī)定的框架內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。

最后，要以用途管制為抓手，嚴禁借土地流轉(zhuǎn)之名搞非農(nóng)建設(shè)。比如，在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)或變相建設(shè)旅游度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等;占用基本農(nóng)田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為;破壞、污染、圈占閑置耕地和損毀農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施。一些商業(yè)資本為了尋求高回報，打各種球，以農(nóng)業(yè)之名占用農(nóng)用土地，卻用于各種名義的生態(tài)大棚、休閑旅游等非農(nóng)開發(fā)。這些項目或許能獲得短期收益，但從長遠來看，政策一旦嚴查，便難以持續(xù)發(fā)展。

雖然政策的利好讓規(guī)模化的土地流轉(zhuǎn)成為了可能，但為了能夠長期可持續(xù)發(fā)展，在進行農(nóng)地流轉(zhuǎn)時，投資者一定要在法律范圍內(nèi)尋找土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營的商機。 左手抓產(chǎn)品，右手抓模式

當前，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)主要包括“三塊地”，即農(nóng)民的承包地、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地。由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易和農(nóng)村宅基地抵押、擔(dān)保等政策仍在試點中，所以我們重點關(guān)注農(nóng)民承包地的流轉(zhuǎn)和經(jīng)營。 通過土地流轉(zhuǎn)進行規(guī)模經(jīng)營的投資者，應(yīng)設(shè)計相應(yīng)的市場風(fēng)險分擔(dān)機制

根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，通過流轉(zhuǎn)土地從事農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，并實現(xiàn)盈利的有效模式主要有兩種：一是“特色農(nóng)產(chǎn)品種植+訂單”模式;二是大宗糧食作物種植“產(chǎn)加消”一體化模式。

模式一：“特色農(nóng)產(chǎn)品種植+訂單”模式

經(jīng)營者在流轉(zhuǎn)的土地上從事綠色、有機作物種植，并將產(chǎn)品細化為不同的品質(zhì)，以應(yīng)對消費者多元化的需求。在銷售方面，他們采取訂單農(nóng)業(yè)的模式，依照訂單組織生產(chǎn)。近年來，隨著電子商務(wù)的興起，這也為特色農(nóng)產(chǎn)品的銷售提供了一個新興渠道，如黑龍江長富俊龍谷物種植專業(yè)合作社。

長富俊龍利用黑龍江地區(qū)得天獨厚的黑土地等自然資源，開發(fā)有機農(nóng)作物種植。他們主要采取農(nóng)戶自愿，帶地入社，參與分紅的方式，將農(nóng)戶的土地集中起來，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。所有生產(chǎn)出來的谷物由合作社進行制粒、研磨、分級和色選，這也是特色農(nóng)產(chǎn)品加工增值的重要環(huán)節(jié)。完成之后，產(chǎn)品按照訂單銷售至全國三十多個大、中型城市及各大超市。從2001年至今，長富俊龍的谷物已達到年銷售量5 000噸，產(chǎn)值6 000萬元。

這種模式的好處在于：首先，它有效解決了農(nóng)戶和合作社之間的利益分配問題;其次，合作社以有機食品為目標市場，通過種植有機谷物，打開了銷售市場;第三，合作社配套的谷物加工設(shè)備，有效實現(xiàn)了產(chǎn)品附加值的提升。

模式二：大宗糧食作物種植“產(chǎn)加消”一體化

眾所周知，小規(guī)模的糧食種植難以獲得超額利潤。在東北，平均一畝地生產(chǎn)玉米（脫水干糧）1000斤，按照2015年的玉米臨儲價格1元/斤計算，一畝地的銷售收入為1000元。如果不計入土地成本（租金），農(nóng)戶的玉米生產(chǎn)成本（包括勞動力成本）每斤為0.75～0.8元。也就是說，以0.75元/斤的玉米生產(chǎn)成本計算，種植一畝玉米的利潤只有250元。

這還是按照土地為農(nóng)戶自有，不需要付地租的情況下計算。如果農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)出去，每畝地還會增加500元左右的地租。所以，小規(guī)模流轉(zhuǎn)土地進行大宗糧食生產(chǎn)非常難獲益。

如果希望實現(xiàn)大宗糧食作物的盈利經(jīng)營，則需要進行大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，在集中連片的土地上實現(xiàn)統(tǒng)一播種、配方施肥、定量撒藥和機械化的種植與收獲。這樣才能降低畝均種植的投入成本，提高勞動生產(chǎn)率。

吉林省公主嶺萬欣農(nóng)機專業(yè)合作社，就是大宗糧食作物種植“產(chǎn)+消”一體化模式的典型代表。所謂“產(chǎn)+消”，是指該主體集糧食的生產(chǎn)、加工和消費為一體。

萬欣農(nóng)機將農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)、深加工、畜禽養(yǎng)殖的飼料消費結(jié)合在一起，在產(chǎn)業(yè)鏈上構(gòu)成了一個閉合的回環(huán)。在產(chǎn)業(yè)鏈運轉(zhuǎn)過程中，他們還會產(chǎn)生用以增值的副產(chǎn)品，如作物秸稈。合作社可以按230元/噸的價格，將玉米秸稈賣給生物電廠，作為發(fā)電原料。而合作社飼養(yǎng)的240頭母牛的動物糞，便可作為有機肥，投入到作物種植中。

在與農(nóng)戶的對接上，合作社還會為農(nóng)戶提供土地托管服務(wù)，即在生產(chǎn)期統(tǒng)一組織采購生產(chǎn)資料，為農(nóng)戶提供農(nóng)機化服務(wù)，在收獲期以每斤高于市場價1分錢的價格收購農(nóng)戶的糧食。這種模式主要依靠降低農(nóng)資投入成本來獲取利潤。

這種模式的好處在于：它以高于市場價的價格收購農(nóng)戶的糧食，一方面很好地保障農(nóng)民參與合作社的積極性，另一方面又能實現(xiàn)糧食銷售價格波動時的風(fēng)險共擔(dān)。這種利益鏈接機制可以將經(jīng)營者和農(nóng)戶利益統(tǒng)一起來，促進土地流轉(zhuǎn)和集中連片經(jīng)營。

此外，為了進一步增強市場競爭力，應(yīng)對種植環(huán)節(jié)可能存在的自然災(zāi)害等風(fēng)險，合作社還通過延長產(chǎn)業(yè)鏈，將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、飼養(yǎng)、銷售結(jié)合在一起，各環(huán)節(jié)相互銜接，使成本最小化，將風(fēng)險內(nèi)部化，大大提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的抗風(fēng)險能力。

在生產(chǎn)要素，特別是土地要素配置不斷活躍的今天，通過土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，無論是“特色農(nóng)產(chǎn)品+訂單”，還是經(jīng)營者的縱向一體化，都可以實現(xiàn)成功創(chuàng)業(yè)。但我們也要注意到，這兩種模式之所以成功的前提條件，是在投資者和農(nóng)戶利益協(xié)調(diào)一致的基礎(chǔ)上實現(xiàn)土地的規(guī)模經(jīng)營。 將風(fēng)險防范進行到底

如今，隨著中國農(nóng)村土地制度改革的不斷深入，通過土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，成為許多農(nóng)業(yè)淘金者的目標，但也要懂得防范其中的風(fēng)險。

風(fēng)險有哪些？

1.政策風(fēng)險

目前，土地制度改革為土地流轉(zhuǎn)提供了必要的政策條件，但不顧經(jīng)濟規(guī)律，盲目流轉(zhuǎn)土地往往造成經(jīng)營者土地規(guī)模過大，反而導(dǎo)致畝均生產(chǎn)成本上升，最終使得經(jīng)營難以為繼。比如，2008年，在當?shù)卣膭訂T下，亳州市韭菜產(chǎn)銷協(xié)會會長儀大彪分兩次流轉(zhuǎn)600畝土地進行韭菜生產(chǎn)。頭兩年經(jīng)營還良好，后來受天災(zāi)和市場供求的影響，生產(chǎn)遭遇了困境。儀大彪第一時間向政府求助，但政府承諾的扶助資金、種地直補和良種補貼都沒有到位。在耗盡積蓄財產(chǎn)后，最終只能以失敗告終。

在主糧生產(chǎn)中，政府有相應(yīng)的最低收購價和臨儲政策，但政策的變動往往會造成土地流轉(zhuǎn)主體的解體。從2015年到2016年初，東北地區(qū)的玉米臨儲價格突然下跌，以及后來政府取消玉米臨儲政策的巨大變動，使得流轉(zhuǎn)土地進行玉米生產(chǎn)的種糧大戶、家庭農(nóng)場和合作社等新型經(jīng)營主體，都遭受到了巨大損失。特別是以高于政策調(diào)整后的土地租金與農(nóng)戶簽訂長期土地流轉(zhuǎn)合同的新型經(jīng)營主體，他們往往不堪土地租金下降的壓力，紛紛毀約，導(dǎo)致原有的規(guī)模經(jīng)營解體，土地流轉(zhuǎn)失敗。

2.信息風(fēng)險

這主要指土地流轉(zhuǎn)者與農(nóng)戶之間的信息不對稱，也包括雇傭農(nóng)民務(wù)工時存在的監(jiān)督困難和道德風(fēng)險等問題。

一方面，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及與發(fā)展，一些企業(yè)開始利用互聯(lián)網(wǎng)建立土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)平臺，如土流網(wǎng)、聚土網(wǎng)、來買地網(wǎng)等。

作為中介機構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)平臺的建立可以更好地為土地出租人和承租人提供信息溝通的渠道，極大地提高信息傳遞和交流的效率，改變交易中的信息不對稱。但當前此類土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺上，多為山林地、集體經(jīng)營性用地、建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，卻少有農(nóng)戶自有土地的直接流轉(zhuǎn)信息，不少農(nóng)地流轉(zhuǎn)都是二次轉(zhuǎn)包。而服務(wù)平臺的交易中往往采用固定租金模式，相比分成租金，這種種模式不利于分擔(dān)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的風(fēng)險。而且服務(wù)平臺中土地信息的虛假和重復(fù)現(xiàn)象也時有發(fā)生。

另一方面，由于缺少相應(yīng)的激勵相融機制，以固定工資雇傭農(nóng)戶進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，可能會造成出工不出力等問題。而作為雇傭者的經(jīng)營主體卻難以監(jiān)督分散的勞動力個體，這就造成了投資者的生產(chǎn)成本提高，經(jīng)營難以持續(xù)。2009年，重慶永川區(qū)的萬畝“糧王”破產(chǎn)正是由于土地流轉(zhuǎn)規(guī)模過大，雇傭當?shù)貏趧恿Σ粌H工資高且難以監(jiān)管，最終導(dǎo)致其水稻生產(chǎn)農(nóng)資投入成本過高，經(jīng)營失敗。

3.市場風(fēng)險

在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中，土地租金的變動是影響規(guī)模經(jīng)營者生產(chǎn)成本的重要因素。租金往往與土地產(chǎn)值息息相關(guān)。由于農(nóng)產(chǎn)品的市場價格波動大，如果完全通過固定租金給付，容易使經(jīng)營者和農(nóng)戶利益難以協(xié)調(diào)。如農(nóng)產(chǎn)品價格高時，經(jīng)營者受益，但農(nóng)戶獲得的租金就相對較低，農(nóng)戶有違約的激勵;當農(nóng)產(chǎn)品價格低時，生產(chǎn)虧損，經(jīng)營者無法償付較高的租金，也同樣存在違約的動機。

因此，面對不斷變化的市場價格，如何通過設(shè)計風(fēng)險分擔(dān)機制，合理控制土地租金水平，形成經(jīng)營者和農(nóng)戶的利益協(xié)調(diào)機制，是規(guī)模經(jīng)營者需要創(chuàng)新探討的問題。

4.自然風(fēng)險

由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然災(zāi)害的影響很大，嚴重的旱澇災(zāi)害可能會使一季的生產(chǎn)功虧一簣。投資者在土地流轉(zhuǎn)中，還應(yīng)該注重流轉(zhuǎn)地區(qū)的自然條件和原有的土地經(jīng)營方式，做好應(yīng)對水旱災(zāi)害的相應(yīng)準備。而且嚴重的動植物疫病也可能對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成減產(chǎn)、減收，甚至絕產(chǎn)的影響。因此在土地流轉(zhuǎn)前，經(jīng)營者不能只關(guān)心土地流轉(zhuǎn)的價格，還需要對當?shù)氐耐恋刭|(zhì)量、生態(tài)環(huán)境做出全面的考察，以及對流轉(zhuǎn)區(qū)的經(jīng)濟、社會、環(huán)境條件做詳細評估。 該如何防范

土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村資產(chǎn)市場化的一個重要標志，在機會與風(fēng)險共存的環(huán)境里，投資者該如何在機制設(shè)計上更好地規(guī)避風(fēng)險？經(jīng)營者可能需要在適度規(guī)模經(jīng)營、農(nóng)民利益鏈接、市場風(fēng)險分擔(dān)和土地環(huán)境評估等方面下功夫。

首先，土地流轉(zhuǎn)不是越多越好，要考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的適度規(guī)模經(jīng)營。

有研究機構(gòu)利用國家統(tǒng)計局2004-2012年的農(nóng)村住戶數(shù)據(jù)計算得出，家庭農(nóng)場的最優(yōu)土地規(guī)模區(qū)間為131～135畝，種糧大戶的最優(yōu)糧食播種面積區(qū)間為234～236畝。這意味著，當前動輒成千上萬畝進行土地流轉(zhuǎn)的項目，帶有相當大的盲目性。

作為個體投資者，你需要理性考慮農(nóng)場的經(jīng)營規(guī)模，避免在地方政府或其他主體的鼓動下盲目流轉(zhuǎn)土地。

其次，在土地流轉(zhuǎn)中，投資者要做到自身利益與農(nóng)戶利益協(xié)調(diào)一致。

投資者要設(shè)計一種機制，無論外部環(huán)境如何變化，都要使投資者的利益和農(nóng)戶的利益相協(xié)調(diào)，只有這樣，才能做到激勵相容，保障兩個利益主體長期持久的合作。長富俊龍和萬欣合作社之所以能夠成功，與他們較好地處理農(nóng)民、土地和經(jīng)營者之間的利益，不無關(guān)系。二者的共同特點都是沒有直接與農(nóng)戶結(jié)算土地租金，沒有使經(jīng)營者的生產(chǎn)與農(nóng)戶截然分開，而是依舊將土地視為農(nóng)民的財產(chǎn)，為農(nóng)民提供分紅收益。這就使得經(jīng)營者和農(nóng)民成為利益一致的共同體，也實現(xiàn)了經(jīng)營者與農(nóng)民的風(fēng)險共擔(dān)，收益共享。

第三，通過土地流轉(zhuǎn)進行規(guī)模經(jīng)營的投資者，還應(yīng)設(shè)計相應(yīng)的市場風(fēng)險分擔(dān)機制。

針對雇傭農(nóng)戶進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，容易產(chǎn)生出工不出力的道德風(fēng)險問題，投資者可以設(shè)計一定的激勵機制。如萬欣合作社，采取以高于市場價1分錢的價格收購農(nóng)戶的玉米，就極大地提高了農(nóng)戶的積極性。雖然在收購價上讓利于農(nóng)民，但合作社為農(nóng)戶提供代種、代收的服務(wù)，能有效降低生產(chǎn)成本，所以在種植環(huán)節(jié)依然有利可圖。

為了能更好地應(yīng)對市場風(fēng)險，投資者還可以采取延長產(chǎn)業(yè)鏈的方式，將某一環(huán)節(jié)的風(fēng)險通過整個鏈條的運轉(zhuǎn)予以緩沖;運用互聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)開拓銷售市場，采取電商、訂單生產(chǎn)等來降低市場風(fēng)險。

土地流轉(zhuǎn)范文第2篇

一、土地流轉(zhuǎn)的動因

土地流轉(zhuǎn)，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的客觀要求，是提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效益，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的現(xiàn)實途徑，也是適應(yīng)加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，引導(dǎo)各類市場主體投資高效農(nóng)業(yè)，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建社會主義和諧社會的必然選擇。

土地流轉(zhuǎn)是勞動力轉(zhuǎn)移后的必然趨勢。近年來，我市二、三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，小城鎮(zhèn)建設(shè)和城市化進程加快，帶動了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，讓不少農(nóng)民從土地上“抽身”出來，離農(nóng)從工、離農(nóng)經(jīng)商、離農(nóng)進城，出現(xiàn)了“有田無人種、能人無田種”的新情況。據(jù)統(tǒng)計，目前，我市55.45萬農(nóng)村勞動力，從事非農(nóng)業(yè)的勞動力為46.57萬人，占總勞動力的80.2％。土地流轉(zhuǎn)，解決了外出務(wù)工農(nóng)民的后顧之憂，使其在獲得勞務(wù)收入的同時，又獲得土地租金收入。

土地流轉(zhuǎn)是提高土地利用率的必然要求。隨著農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐的加快，一家一戶小規(guī)模經(jīng)營成本高、效益低、抗風(fēng)險能力差、市場競爭力弱等問題逐漸顯現(xiàn)出來，而且土地分割太碎、規(guī)模小、不規(guī)則，造成了不少耕地的浪費。同時，由于多數(shù)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)，在家務(wù)農(nóng)的以老弱、婦女為主，出現(xiàn)了土地閑置、粗耕的現(xiàn)象，從而嚴重降低了土地的利用率，阻礙了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，束縛了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。實行土地適度流轉(zhuǎn)，將分散的土地承包經(jīng)營權(quán)向能人大戶、龍頭企業(yè)集聚，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的道路，有利于節(jié)約耕種成本、實行集約耕作、提高土地產(chǎn)出效益，還有利于增加土地面積、提高土地的利用率。據(jù)統(tǒng)計，我市通過土地適度流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營后，復(fù)墾邊、渠，減少田埂，增加的土地面積占流轉(zhuǎn)面積的3％到10％。

土地流轉(zhuǎn)是推進適度規(guī)模經(jīng)營的必要條件。土地適度規(guī)模經(jīng)營，既是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，也是促進農(nóng)民持續(xù)增收的重要路徑。規(guī)模經(jīng)營，前提之一是土地要相對集聚。近年來，我市高效規(guī)模農(nóng)業(yè)迅速發(fā)展，高效種植面積達34.6萬畝，占耕地面積的27％，其中，連片150畝以上項目50個，面積1.99萬畝，促進了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

二、土地流轉(zhuǎn)的特點

近年來，我市積極探索，科學(xué)引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)從農(nóng)民相互間的自發(fā)流轉(zhuǎn)向政府和市場引導(dǎo)并重的自主流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)的目的由減負向增收為主轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)的面積由零星、分散向規(guī)模、連片轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)的對象由農(nóng)戶之間向農(nóng)業(yè)企業(yè)、工商企業(yè)、科技人員、專業(yè)大戶、合作社等為主轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)出“形式多樣化、流轉(zhuǎn)規(guī)模化、運作規(guī)范化、效益最大化”的特點。

入股為主，土地流轉(zhuǎn)形式多樣。我市根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點、地理條件、二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度及農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移等情況，探索出五種流轉(zhuǎn)模式，累計流轉(zhuǎn)土地4.44萬畝。其中出租2.7萬畝，入股1.2萬畝，轉(zhuǎn)包3481.83畝，轉(zhuǎn)讓1329.1畝，互換532.07畝。近年來，由于糧食價格呈恢復(fù)性上漲，加之農(nóng)業(yè)稅取消和實行種糧補貼，土地的固定收益有所增加，早期鄰里、親友之間通過轉(zhuǎn)包、代耕的形式，無償或只象征性收取一定收益的轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓等形式逐漸減少，新增流轉(zhuǎn)面積主要以出租、八股為主。2006年7月，我市在姚王鎮(zhèn)紅星村試點，成立了第一家土地股份合作社，71戶農(nóng)戶以60畝承包地入股，連片發(fā)展花卉苗木。隨后，土地股份合作社這一流轉(zhuǎn)模式在全市推廣。2008年4月，姚王鎮(zhèn)桑木村以村為單位，將1 8個村民小組的898戶、2463畝十地全部入社，委托合作社統(tǒng)一經(jīng)營，農(nóng)民在按股權(quán)享受每畝1000元保底收入基礎(chǔ)上，參與二次分紅。實行土地股份合作社，讓農(nóng)民和經(jīng)營者結(jié)成利益共享的聯(lián)結(jié)機制，既有效滿足了經(jīng)營者的用地需求，又切實保障了農(nóng)民對土地的長期收益權(quán)利，所以已成為我市土地流轉(zhuǎn)的主要趨勢。目前，全市共組建土地股份合作社35個，八股農(nóng)戶5894戶，吸納農(nóng)村勞動力1780人，農(nóng)民在合作社打工收入達42.67萬元。

嚴格管理，土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序。搞好土地流轉(zhuǎn)，離不開政府的正確引導(dǎo)、規(guī)范管理。我市在實際運作過程中，堅持“不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益”三項原則，做到不下達流轉(zhuǎn)任務(wù)，不強迫農(nóng)民意愿，不限定流轉(zhuǎn)時間，不限定流轉(zhuǎn)模式，把土地流轉(zhuǎn)真正納入市場化、規(guī)范化的軌道。強化服務(wù)指導(dǎo)，組建了由市委農(nóng)工辦、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門、村委會構(gòu)成的三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，進行面對面的指導(dǎo)服務(wù)；嚴格把好流轉(zhuǎn)審批、協(xié)議簽訂、手續(xù)完善、租金到位等“四關(guān)”；成立了由農(nóng)工辦、法院等有關(guān)部門負責(zé)人參加的仲裁委員會，聘請8名熟悉農(nóng)村土地承包政策的農(nóng)經(jīng)人員擔(dān)任仲裁員，及時調(diào)處土地流轉(zhuǎn)糾紛。規(guī)范流轉(zhuǎn)手續(xù)，做到“三個統(tǒng)一”，統(tǒng)一合同文本格式和編號、統(tǒng)一鑒證確認、統(tǒng)一建立臺賬。

調(diào)節(jié)利益，土地流轉(zhuǎn)長期穩(wěn)定。注重合理調(diào)節(jié)流轉(zhuǎn)雙方利益，實現(xiàn)經(jīng)營者和農(nóng)民的長久雙贏，保障土地流轉(zhuǎn)的長期穩(wěn)定。一是合理制定流轉(zhuǎn)價格。土地流轉(zhuǎn)價格由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商確定，綜合考慮土地畝均產(chǎn)出效益、土地供求關(guān)系以及地力恢復(fù)成本等多種因素。如果價格太低，農(nóng)民的需求得不到滿足，就不愿流轉(zhuǎn)，價格太高，成本加大，經(jīng)營者利益受損。只有確定合理價位，使雙方從流轉(zhuǎn)中受益，才能建立長期穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系。我市根據(jù)市場行情，努力尋找流轉(zhuǎn)雙方的心理承受價位，制定了年租金東部450元／畝、中部600元／畝、西部800元／畝的片區(qū)指導(dǎo)價。二是合理確定流轉(zhuǎn)期限。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長、投資回收慢，經(jīng)營者需要流轉(zhuǎn)時間長一點，可以長遠規(guī)劃、持續(xù)投資，提高規(guī)模效益。而農(nóng)戶對土地升值有較大的預(yù)期，不希望流轉(zhuǎn)時間過長。我市在堅持流轉(zhuǎn)期限不超過法定承包期的同時，一般以3年為一個流轉(zhuǎn)周期，超過3年的，綜合考慮土地收益的變化因素和經(jīng)營者的土地改造投入因素，3年后適當提高租金標準，形成流轉(zhuǎn)收益的遞增機制。三是合理分配補貼收益。為調(diào)動農(nóng)民積極性，促進成片流轉(zhuǎn)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般將國家、省、市一系列惠農(nóng)補貼及省、市流轉(zhuǎn)獎勵資金補貼給農(nóng)戶，并將土地流轉(zhuǎn)中溢出土地面積的收益歸農(nóng)民所有。

三、加快土地流轉(zhuǎn)的幾點思考

尊重農(nóng)民意愿，保障農(nóng)民和益。農(nóng)民是流出主體，土地流轉(zhuǎn)必須以農(nóng)民自愿為前提，尊重農(nóng)民主體地位，保障農(nóng)民利益。要幫助農(nóng)民防范流轉(zhuǎn)風(fēng)險，對經(jīng)營者資質(zhì)、信用、經(jīng)營實力、市場前景等方面進行評估，流轉(zhuǎn)收入直接繳至“雙代管中心”，到期打卡發(fā)放i要求業(yè)主交納保證金或抵押物品，避免農(nóng)民遭遇風(fēng)險。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快城鄉(xiāng)一體化進程，建立多層次的農(nóng)村社會保障體系，包括農(nóng)村社會保險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置、社會互助以及完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度等，探索土地承包權(quán)置換城鎮(zhèn)社保，逐步弱化土地的福利和社會保險功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。

土地流轉(zhuǎn)范文第3篇

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；土地流轉(zhuǎn)；土地租金；機械生產(chǎn)；農(nóng)民收入

一、土地流轉(zhuǎn)背景

（一）政策背景

2015年實質(zhì)性起步，此次改革的兩大重點將是土地節(jié)約集約利用和農(nóng)地入市。堅持農(nóng)村土地集體所有，實現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，堅持家庭經(jīng)營的基礎(chǔ)性地位，積極培育新型經(jīng)營主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，讓農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。

（二）現(xiàn)實背景

現(xiàn)今，城鎮(zhèn)化背景下湖北省農(nóng)村耕地利用存在一些問題，大部分農(nóng)村年輕勞動力進入城鎮(zhèn)工作，大量的耕地被閑置下來，甚至被廢棄，造成的土地資源浪費十分嚴重。這一現(xiàn)狀表明提高土地利用率迫在眉睫。在城鎮(zhèn)化發(fā)展較快的農(nóng)村地區(qū)，土地資源浪費問題更為突出。

二、土地流轉(zhuǎn)狀況

1、大戶土地流轉(zhuǎn)、使用情況。

2、小戶土地流轉(zhuǎn)、使用情況。許多農(nóng)戶外出務(wù)工，大部分土地被征收為建設(shè)用地或者被其他人承包。其中，農(nóng)戶土地被政府征收，用于修建基礎(chǔ)設(shè)施（如公路等）或者修建新的小區(qū)，每畝補貼16000～18000元不等，同時，也有少數(shù)農(nóng)民在道路旁邊的荒地種蔬菜自給。

3、土地流轉(zhuǎn)方式分析。流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為分為各種不同的類型。

（1）以流轉(zhuǎn)主體為標準，以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)為主，流轉(zhuǎn)面積約占總流轉(zhuǎn)面積的90%。

（2）以流轉(zhuǎn)方式為標準，可分為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉(zhuǎn)。其中以轉(zhuǎn)包、出租為主，約占總流轉(zhuǎn)面積的70%以上。轉(zhuǎn)包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉(zhuǎn)包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。出租中又以租給個體工商戶開辦采石場為主。

（3）以流轉(zhuǎn)是否簽訂協(xié)議為標準，可分為協(xié)議流轉(zhuǎn)和無協(xié)議流轉(zhuǎn)。其中協(xié)議流轉(zhuǎn)農(nóng)戶略占總流轉(zhuǎn)農(nóng)戶數(shù)的60%左右。協(xié)議流轉(zhuǎn)又分為書面協(xié)議流轉(zhuǎn)和口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)，其中口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)占協(xié)議流轉(zhuǎn)的絕大多數(shù)，簽訂書面協(xié)議流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶不足總流轉(zhuǎn)戶的10%。

（4）以流轉(zhuǎn)是否有償為標準，可分為有償流轉(zhuǎn)和無償流轉(zhuǎn)。其中以無償流轉(zhuǎn)為主，約占總流轉(zhuǎn)戶的60%以上，有償流轉(zhuǎn)的比例正呈上升趨勢。

三、土地流轉(zhuǎn)市場

黃岡市路口鎮(zhèn)地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)方式是農(nóng)戶與村委會進行協(xié)商，以每畝16000～18000不等的價格把土地承包出去，再由政府把所有承包的土地集中起來轉(zhuǎn)租給企業(yè)。或是農(nóng)戶之間以口頭協(xié)議的方式進行轉(zhuǎn)讓，涉及范圍小，有償性低，土地流轉(zhuǎn)效率不高，導(dǎo)致部分土地閑置。根據(jù)國家今年頒布的最新土地流轉(zhuǎn)政策，路口鎮(zhèn)這種由政府將農(nóng)民的土地集中回購再承包給其他大戶的做法存在不合理性，需要查證。

四、土地流轉(zhuǎn)對農(nóng)戶的影響

（一）對生產(chǎn)大戶的影響

1、土地流轉(zhuǎn)使生產(chǎn)大戶能夠更為便利的獲得土地。在我們的社會實踐中這一方面表現(xiàn)的比較明顯的便是千葉湖生態(tài)農(nóng)莊。該生態(tài)農(nóng)莊的10000畝土地便是千葉湖生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司從黃岡市黃州區(qū)路口鎮(zhèn)政府那里購買的來。也正是土地流轉(zhuǎn)的這項政策，使的該公司能夠獲得整整10000畝集中成片的土地。

2、土地流轉(zhuǎn)為生產(chǎn)大戶實行集約化生產(chǎn)提供了可能性。無論是湖北黃岡千葉湖生態(tài)農(nóng)莊，還是湖北青藤有限公司，或者是陽一生態(tài)園都是通過土地流轉(zhuǎn)獲得一大片完整的土地，也正是這一大片完整的土地，才為這些生產(chǎn)大戶的集約化經(jīng)營提供了基礎(chǔ)。

3、土地流轉(zhuǎn)也使生產(chǎn)大戶周圍的居民獲得額外的工作機會和收入。我們從路口鎮(zhèn)的幾家生產(chǎn)大戶了解到，他們雖然實行的是集約化管理，同時他們也使用機械，但是在農(nóng)忙時節(jié)，他們還是需要更多的人力資源來進行管理勞作。比如千葉湖生態(tài)園，平時只需要十幾名固定工人，但是到了農(nóng)忙時節(jié)，他們則需要雇傭30―40名工人來做工，里面有一些農(nóng)戶也恰好是這些土地原來的主人。這一模式，也使得生態(tài)園周圍的農(nóng)戶獲得了額外的工作機會。

（二）對小農(nóng)戶的影響

農(nóng)民收入的主要組成部分是工資性收入以及家庭經(jīng)營收入，就目前來看，這兩種收入的增長都有所放緩，并且進一步趨向飽和。農(nóng)民想要進一步增加自己的收入，必須在其他的生產(chǎn)要素中尋找機會。所以一部分農(nóng)民選擇轉(zhuǎn)包或租出土地，轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，因為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的收入較高且穩(wěn)定，當然這只是農(nóng)民流轉(zhuǎn)出土地的一個因素。從土地流出方來說，土地的流轉(zhuǎn)在解放農(nóng)民的時間和精力從事其他生產(chǎn)活動的同時，也能給農(nóng)民帶來使用權(quán)流轉(zhuǎn)所獲得的經(jīng)濟價值。通俗點兒說，農(nóng)民也能通過流轉(zhuǎn)土地獲得收入或者是獲得政府的補貼。當然這只是土地流轉(zhuǎn)政策施行后的理想狀態(tài)。在我們社會實踐調(diào)查的大多數(shù)的小戶中，很多在轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)后，都不能找到收入令人滿意的工作，同時他們從國家哪里獲得補貼也是微乎其微。更嚴重的是許多農(nóng)戶的政府補貼都被當?shù)卣阶耘沧魉茫钅切⑼恋亓鬓D(zhuǎn)出去的農(nóng)民的收入更加不足。

所以，土地流轉(zhuǎn)從不同的方面多大戶和小戶造成了不同的影響。大戶通常作為土地的流入方，從土地流轉(zhuǎn)的過程中，獲得很大的好處，實現(xiàn)了很多土地流轉(zhuǎn)之前所無法實現(xiàn)的生產(chǎn)模式。而小戶多作為土地流出方，則多在土地的流轉(zhuǎn)過程中無法得到更多好處。國家的政策在大的方面是好的。主要的原因是國家在制定土地流轉(zhuǎn)的補償措施和國家政策的執(zhí)行當面做的不夠到位。在這一方面，國家還要大大加強。

（作者單位：湖北經(jīng)濟學(xué)院）

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土地流轉(zhuǎn)范文第4篇

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營合同范文一甲方：____________________村民委員會;

乙方：____________________________________________________。 為了發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，打造綠色產(chǎn)業(yè)基地，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律、法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

一、土地的位置、分類、面積

1、甲方經(jīng)村民代表和戶主代表會議同意并報鄉(xiāng)人民政府批準，將四至分別為東至_____________，西至_____________，北至_____________，南至_____________的______畝土地流轉(zhuǎn)給乙方;

2、該地由農(nóng)戶自愿委托村委會流轉(zhuǎn)，分為田、地、茶園、荒坡四類，其中田_____畝，地_____畝，茶園_____畝，荒坡_____畝，共涉及_____家農(nóng)戶。農(nóng)戶名單、地塊性質(zhì)、位置、面積等以附圖和統(tǒng)計清單的形式作為附件。

二、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限：為叁拾年。即自_______年____月____日起至_______年____月___日止。

三、 價格基數(shù)、計算方法及支付方式

1、價格基數(shù)：田_____元/畝，地_____元/畝，茶園_____元/畝，荒坡_____元/畝;

2、計算方法：由甲方按各農(nóng)戶所有的土地對應(yīng)地塊的價格和實際畝數(shù)進行統(tǒng)計和累計。第十一年起至第二十年止每畝增幅_____%， 壹

第二十一年起至第三十年每畝增幅_____%。

3、租金支付：乙方分四次支付給甲方。前兩次五年一付，后兩次十年一付。第一次付款日為合同簽訂后十個工作日內(nèi)支付，以后付款以合同簽訂日相對應(yīng)的年份和日期支付。

四、地上附著物的處置

1、地上現(xiàn)有水池、水井和管線等生產(chǎn)設(shè)施，乙方可無償使用;

2、原種植樹木等如影響光照或總體布局，乙方可酌情修剪和砍伐，不作賠償，砍伐的樹木由戶主收回。如仍留種，由乙方負責(zé)管理，收成也歸乙方所有;

3、區(qū)域內(nèi)墳?zāi)谷缧枰徇w，雙方另行協(xié)調(diào)解決。

五、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、按照合同約定向乙方收取土地流轉(zhuǎn)出讓金;

2、按本村村民用水、用電價格，向乙方收取實際使用的水電費，免收乙方搭水搭電費用。不向乙方收取任何其他各種費用和攤派;

3、做好村民工作，與土地所有戶簽訂好土地流轉(zhuǎn)委托書，消除乙方承接和使用土地的一切矛盾、糾紛，向乙方交付全部土地;

4、為乙方正當合法的經(jīng)營提供可靠保障。合同期內(nèi)如甲方行政區(qū)域發(fā)生調(diào)整，本合同由接管組織全面履行至合同到期;

5、為乙方在經(jīng)營活動中加蓋必須由村委會出面或確認的公章。積極協(xié)助乙方辦理項目相關(guān)的報批手續(xù)。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

貳

1、按照合同約定向甲方支付土地流轉(zhuǎn)出讓金;

2、按本村村民用水、用電價格，向甲方支付水電費;

3、可以在流轉(zhuǎn)的土地范圍內(nèi)進行土地整理，對地塊進行符合現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)要求的改造，投入和收益均歸乙方所有;

4、可在流轉(zhuǎn)土地上建設(shè)部分生產(chǎn)經(jīng)營、生活及辦公用房;

5、保護自然資源，搞好水土保持并合理利用土地。

六、其他約定事項

1、合同有效期內(nèi)，流轉(zhuǎn)經(jīng)營土地如有國家糧食補貼等屬于農(nóng)村普遍享受的各種補貼，仍歸甲方所有，相應(yīng)需要交納的水利工程費、管理費也由甲方承擔(dān);

2、政府征用流轉(zhuǎn)土地，乙方應(yīng)服從。所得的土地征用費、農(nóng)業(yè)人口安置費及國家下?lián)艿募Z食直補費歸甲方所有。按國家相關(guān)規(guī)定處置附著物賠付的所有款項歸乙方所有;

3、國家或地方政府對于乙方經(jīng)營活動的各項政策性補償、補貼、獎勵歸乙方所有，如需甲方配合取得，甲方無償提供幫助;

4、合同到期后，乙方享有繼續(xù)流轉(zhuǎn)經(jīng)營的優(yōu)先權(quán)。乙方無意繼續(xù)經(jīng)營，或乙方經(jīng)營不善要求提前終止合同，由乙方處置附著物或復(fù)耕后，將土地交還甲方。

七、合同的變更、解除和終止

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，雙方均不得以人員變更等作為理由變更或解除本合同。雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議，方可變更或解除;

叁

2、如甲方擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，視為甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

八、違約責(zé)任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應(yīng)按乙方注冊資金同等金額向?qū)Ψ街Ц哆`約金，并賠償對方由此而造成的實際損失;

2.乙方應(yīng)當按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期30日未支付租金，則甲方有權(quán)解除本合同。

九、合同糾紛的解決辦法

本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，雙方均可向當?shù)刂俨梦瘑T會申請仲裁或向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹕显V;

十、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字或蓋章后生效;

十一、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充，補充合同與本合同具有同等法律效力;

十二、本合同一式___份，雙方各執(zhí)___份，鑒證方留存___份。 附件：1、土地平面;2、統(tǒng)計清單;3、土地流轉(zhuǎn)委托書。

甲 方：(蓋章) 乙方：(簽字)_____________

鑒證方：(蓋章)

簽約日期：_______年___月___日 肆

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營合同范文二甲方： 鎮(zhèn) 村 乙方： 丙方：

根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《合同法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定、在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商一致，達成如下協(xié)議，簽訂本合同

一、土地承包流轉(zhuǎn)方式和用途：

甲方采取租賃方式將其承包經(jīng)營的土地流轉(zhuǎn)給乙方用于建造中藥材種植示范園。

二、土地出租的種類、位臵及面積：

三、土地租賃期限、支付辦法及時間：為 年。從 年 月 日起至 年 月 日止，土地租金以現(xiàn)金每年支付一次，每年租金為 元。

四、雙方的權(quán)利與義務(wù)：

1、甲方將土地出租給乙方后，由甲方負責(zé)劃清地畔，若有權(quán)屬等糾紛概由甲方負責(zé)處理。

2、自本協(xié)議簽訂之日起，甲方不得在被出租地塊內(nèi)種植農(nóng)作物以及進行相關(guān)的生產(chǎn)活動和工程建設(shè)，并自行清除附著物。 3、甲方將土地出租給乙方后，由乙方享受國家有關(guān)農(nóng)業(yè)開發(fā)的各項優(yōu)惠政策;享有自主經(jīng)營權(quán);甲方不得以任何理由干涉乙方正常經(jīng)營。在同等條件下，乙方普通用工優(yōu)先考慮甲方。

4、乙方在租用期間其用電、取水、排水等，享受當?shù)卮迕裢却觥?/p>

五、違約責(zé)任：

1、雙方任何一方違約應(yīng)承擔(dān)對方一切經(jīng)濟損失。

2、甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方全額賠償乙方損失。

3、乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

六、合同糾紛的解決方式

先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，由所在地鎮(zhèn)政府調(diào)解解決，調(diào)解不成依法向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。

七、合同自雙方簽字蓋章之日起生效，本合同一式三份，甲、乙、丙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)： 丙方(蓋章)： 代表人: 代表人: 代表人: 電話： 電話： 電話： 簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 簽訂地點：

土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營合同范文三甲方(轉(zhuǎn)出方):

乙方(轉(zhuǎn)入方):

丙方(監(jiān)管方):

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》等有關(guān)政策、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，堅持自愿、有償、依法的原則，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，自愿訂立本合同：

一、經(jīng)營形式及結(jié)算方式

甲方自愿將本村土地東至_______ 西至_______南至_______北至_______土地_______畝交給乙方用于農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營，每畝每年價格為______元，共計_______元。自簽訂合同起的每年的___月___日前乙方付給甲方。

二、經(jīng)營期限

土地承包經(jīng)營權(quán)期限為五年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、權(quán)利和義務(wù)

1、甲方享有國家及有關(guān)部門發(fā)放的糧食綜合補貼和直補等惠農(nóng)政策。

2、甲方必須尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

3、甲方必須向乙方告知前茬作物品種、施用農(nóng)藥的種類，避免給乙方造成經(jīng)濟損失。

4、乙方須對入社土地依法有效保護、不得掠奪式經(jīng)營、荒蕪。

5、丙方對甲乙方的合同履行情況進行監(jiān)督，督促乙方按時兌現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)費。對雙方的違約行為及時進行糾正。丙方有權(quán)利代表甲方對乙方的經(jīng)營情況進行監(jiān)督。

四、合同的變更、解除和其他

1、有下列條件之一的，本合同可以變更或解除

(1)訂立合同所依據(jù)的國家政策發(fā)生重大調(diào)整和變化的。

(2)乙方不按時繳納土地流轉(zhuǎn)價款的。

(3)因不可抗拒的自然災(zāi)害和無法防止的外部因素，使合同部分或全部無法履行的。

2、其它

(1)本合同自簽訂之日起生效，如有未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商作出補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。

(2)在履行合同期間，甲乙雙方如發(fā)生爭議時，首先提請丙方進行協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不了的，須報請合同仲裁委員會作出最終裁決。

(3)本合同一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，違約方按照對方實際經(jīng)濟損失賠付，望雙方認真信守。

甲方：

乙方：

土地流轉(zhuǎn)范文第5篇

在專家看來，中央拆掉了攔在土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)中間的一堵墻，使農(nóng)民握緊土地承包權(quán)的同時，放活了土地經(jīng)營權(quán)，這一放，奠定了活的基礎(chǔ)。

隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營的擴大，農(nóng)村和農(nóng)民出現(xiàn)了新的變化。在新農(nóng)村建設(shè)路徑上，資本和技術(shù)找到了一個更為合適的突破口，長久以來的傳統(tǒng)農(nóng)耕模式被改變。這是一種怎樣的變化？如何看待這種變化？

誰在流轉(zhuǎn)？

孫聚峰是濰坊市寒亭區(qū)朱里街道博峰種植專業(yè)合作社理事長，該合作社有土地2600畝，其中600畝種植的是綠色無公害大姜。朱里街道是山東大姜的主產(chǎn)區(qū)之一，此前，孫聚峰做的是農(nóng)資銷售業(yè)務(wù)，頗有積蓄，土地流轉(zhuǎn)制度推行后，孫聚峰牽頭成立了博峰種植專業(yè)合作社。

“成立合作社，主要是為了將農(nóng)民分散的土地集中起來，通過現(xiàn)代的技術(shù)、管理手段，實現(xiàn)品牌化生產(chǎn)，從而提高農(nóng)產(chǎn)品的品質(zhì)、附加值以及抗風(fēng)險的能力?！睂O聚峰說。

據(jù)記者了解，目前土地流轉(zhuǎn)主體大多數(shù)是類似孫聚峰一樣做過生意，有積累、有眼光，近幾年或者直接租地，或者以“能人回鄉(xiāng)”模式帶領(lǐng)村民，成為土地流轉(zhuǎn)中的新型“地主”。

資料顯示，目前土地流轉(zhuǎn)主體基本以種田大戶、家庭農(nóng)場和專業(yè)合作社為主。這些經(jīng)營主體根據(jù)當?shù)貙嶋H，探索出了一條現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的發(fā)展路徑。

以泰安新泰市為例，新泰市汶南鎮(zhèn)益民核桃專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地1000多畝，由合作社組織社員統(tǒng)一種植核桃，實現(xiàn)了特色產(chǎn)業(yè)強村富民的新路子，全村人均增收5000元，村集體收入55萬元。

谷里鎮(zhèn)于家棗林村村民以土地經(jīng)營權(quán)入股，成立了新泰市棗林峪土地流轉(zhuǎn)社，每2.1畝為1股，除本村137戶村民入股外，還吸收了周邊老牛溝、牛棗林、柘子溝三個村民的80戶村民入股536畝，合作社共吸納入股土地1536畝。

此外還有兩類流轉(zhuǎn)主體，一類是企業(yè)，一類是外地農(nóng)民或者其他成員組成的經(jīng)營體。不同的流轉(zhuǎn)主體，租地規(guī)模和用途不盡相同。

企業(yè)下鄉(xiāng)規(guī)模更大，出手更大方。新泰市投資3.6億元的長興現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新園，建成26跨28000平連棟溫室、36個26400平冬暖式蔬菜大棚和7000平智能溫室，實現(xiàn)了當年投資，當年見效。在租地用途上，企業(yè)大多以高效農(nóng)作物、觀光農(nóng)業(yè)、苗木花卉或養(yǎng)殖業(yè)為主，較少種糧。

“工商資本參與土地流轉(zhuǎn)，讓企業(yè)、農(nóng)民在這塊土地上，結(jié)成了一個命運共同體，為促進農(nóng)民增收提供了一個可復(fù)制的發(fā)展模式?！鄙綎|省發(fā)展和改革委員會農(nóng)村經(jīng)濟處負責(zé)人告訴記者。

據(jù)了解，近年來，山東土地流轉(zhuǎn)及規(guī)模經(jīng)營一直走在全國前列。記者從有關(guān)部門獲悉，截至2015年底，山東省基本完成農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作，全省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積已達2569.5萬畝，占家庭土地承包經(jīng)營面積的27.3%，加上各類社會化服務(wù)組織通過建立緊密型生產(chǎn)基地、開展土地托管服務(wù)所覆蓋的面積，全省土地經(jīng)營規(guī)模化率達到40%以上。

目前全省有20個縣（市、區(qū)）被國家確定為土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點單位，有76個縣（市、區(qū)）探索發(fā)放了土地經(jīng)營權(quán)證，有43個縣（市、區(qū)）開展了土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，為破解農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營主體融資難問題闖出了新路。

土地股份合作也隨之加快。全省土地股份合作社發(fā)展到4790個，經(jīng)營面積達79.3萬畝。這些土地制度改革，催生了山東農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場和農(nóng)村金融市場發(fā)育，已建立起省級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心）1個，市級3個，縣級109個，累計實現(xiàn)交易額206億元。據(jù)了解，目前，全省有1.01萬個村完成了集體產(chǎn)權(quán)制度改革。

如何流轉(zhuǎn)？

在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，口頭協(xié)議曾是土地流轉(zhuǎn)的一種方式，這種方式由于缺乏相關(guān)的制度保障，不可避免地會引發(fā)各種爭議。

提起土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)這件事，昌邑市北孟鎮(zhèn)前劉家營子村村民老劉滿腹辛酸。前幾年種大姜很賺錢，他忍不住想試一把，可自家的土地不太適合大姜種植。后來老劉便向離自己村不遠的某村村民老李“求援”，承包了老李家3畝地種大姜，租期是5年，每畝地每年租金800元。老劉還租用了其他村民的“姜井”來儲存大姜。

第一年大姜種得好，又趕上銷售價格高，老劉一畝地純收入30000多元?？粗蟿⒁荒曩嵙瞬簧馘X，老李眼紅了，就想借各種理由終止跟老劉的合同，把土地收回來自己種大姜。

“老李跟我說他自己也想種大姜，就把地給收回去了?！崩蟿⒏嬖V記者，自己本想給正在上大學(xué)的兒子在城里買房，誰知土地被收回去，種姜掙錢的夢想泡了湯。“當時覺得鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的，就口頭上說了一下怎么承包，也沒立個字據(jù)啥的。”老劉說。

據(jù)記者了解，前些年的農(nóng)村土地承包，多數(shù)情況都像老劉一樣，只是個人之間的口頭約定?！稗r(nóng)民一般是地多了種不了的時候才往外承包，都是雙方協(xié)商著來，一旦協(xié)商不好就會發(fā)生糾紛。”

為了避免土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)不必要的糾紛，更多的農(nóng)民愿意通過有政府背景的產(chǎn)權(quán)交易中心來完成土地流轉(zhuǎn)。

設(shè)在濰坊市的齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，是全省唯一的省級綜合性農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，自成立以來，齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心依托總部所在地市濰坊市各縣市區(qū)經(jīng)管局及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道經(jīng)管站，在全市所有涉農(nóng)縣（市）區(qū)設(shè)立了15個縣（市）區(qū)分中心和134個鎮(zhèn)街辦事處，完成了全濰坊市的“市、縣、鎮(zhèn)（街）”三級交易服務(wù)體系建設(shè)。

同時，為加快全省各區(qū)域市場的拓展步伐，齊魯農(nóng)交中心以參股和發(fā)展綜合會員的形式，在濟寧市、青島市、煙臺市及德州平原縣、德州禹城市設(shè)立了5個省內(nèi)分中心。

打開交易中心網(wǎng)站，供求信息歷歷在目：濟寧市鄒城市張莊鎮(zhèn)出租土地120畝、濰坊市諸城市桃林鎮(zhèn)出租林地651畝……“以前農(nóng)民想流轉(zhuǎn)土地找不到買家，工商資本下鄉(xiāng)扶持農(nóng)業(yè)發(fā)展找不到理想地塊，這種供需不對接的局面一去不復(fù)返了?！饼R魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心總裁李英華說。

融資功能也是該交易中心著力強化的工作重點。“整個農(nóng)業(yè)、農(nóng)村甚至農(nóng)民，發(fā)展地方經(jīng)濟，發(fā)展農(nóng)業(yè)行業(yè)的話，不可能延續(xù)傳統(tǒng)方式去做。但種高效作物也好，還是搞一些產(chǎn)業(yè)拉動也好，都得需要資金投入，資金投入就需要相關(guān)證書之類的東西，有了證書之后，相關(guān)的金融服務(wù)就可以開展起來?！饼R魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心總顧問張廣元告訴記者。

據(jù)了解，將規(guī)范流轉(zhuǎn)交易的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)賦予抵押融資功能是該中心在土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新之舉。目前，在該中心，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押范圍擴大到土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村住房、大棚、林權(quán)、大中型農(nóng)機具、農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地、地面種植物及附屬設(shè)施、農(nóng)村集體股權(quán)、海域使用權(quán)、農(nóng)村知識產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)等12項，解決了農(nóng)村金融無抵押物的問題。

有了這種產(chǎn)權(quán)抵押，涉農(nóng)企業(yè)的資金問題就找到了一個很好的解決路徑。據(jù)李英華介紹，濰坊市愛嘉水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司2014年1月從濱海區(qū)央子街道流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地220多畝，該公司自成立以來不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，2015年4月由于計劃新增標準化養(yǎng)殖蝦棚8個，購買蝦苗及飼料等出現(xiàn)資金緊張，急需銀行貸款支持。

“該公司了解到農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)可以實現(xiàn)抵押貸款后，聯(lián)系到齊魯農(nóng)交中心，我中心積極給予企業(yè)提供配套服務(wù)：首先通過中心的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺辦理了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易鑒證，為客戶出具農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)交易鑒證書；其次推薦給濰坊農(nóng)商行，濰坊農(nóng)商行按照產(chǎn)權(quán)貸貸款產(chǎn)品要求受理并審批通過此筆業(yè)務(wù)；再次雙方通過中心的抵押登記平臺，辦理了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)及地上附屬設(shè)施抵押登記，農(nóng)交中心出具他項權(quán)證后，濰坊農(nóng)商行發(fā)放貸款，解決了企業(yè)資金需求問題?！?/p>

流轉(zhuǎn)的收益與風(fēng)險

對普通農(nóng)戶而言，土地流轉(zhuǎn)有兩個好處：一是穩(wěn)定的土地租金，根據(jù)各地實際，租金大多以1000斤小麥為基準價格，從500元至1000元及以上不等；二是勞動力釋放，可以放心打工或干別的。以一家6口人10畝地計算，如果種植小麥，一年收入總共也就1萬元多一些，而將這些土地流轉(zhuǎn)出去之后，獲取的租金收入也與之相近。更重要的是，可以釋放勞動力，全身心的通過打工獲得額外收入。

在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，愿意流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶不少。一位種植大戶告訴記者，農(nóng)戶是否愿意流轉(zhuǎn)土地，一取決于租金，合適就租；二取決于租地人，對租地人不放心，租地就麻煩。張廣元介紹說，現(xiàn)在年輕人愿意把地租出去，不愿意的主要是一些老年人：子女出去了，生活不困難，身體還行，種地除了生存，還是一種習(xí)慣性的生活方式。

土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模并不是越大越好。據(jù)李英華介紹，在齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心流轉(zhuǎn)的土地規(guī)模，大多在50-200畝之間，在李英華看來，這個流轉(zhuǎn)面積比較符合種植實際。

山東肥城市東華家庭農(nóng)場場長劉東華對此深有體會：農(nóng)場1500畝地，有各種大型機具，春種夏收都不難，就怕收割時下雨。因為曬場不夠，麥子收上來只能在場地稍稍滾曬一下馬上打包賣掉；玉米更麻煩，沒地方曬，提前賣青貯，連秸稈帶玉米一起賣，每畝地少收200元；買烘干設(shè)備吧，除了資金，倉儲等也缺乏，“這些問題不解決，規(guī)模越大越難。”

李英華告訴記者，從目前的基礎(chǔ)設(shè)施、市場風(fēng)險綜合來看，土地規(guī)模還是要適度。張廣元告訴記者，一些大戶租地時往往粗放計算，甚至只想到政府有補貼，對規(guī)模經(jīng)營困難估計不足。品種、天氣及市場風(fēng)險，是大戶面臨的更大威脅?！耙砸粋€四口之家為例，其原本種植面積在10畝左右，那么其比較合適的流轉(zhuǎn)土地規(guī)模就是這個基數(shù)的10倍?！?/p>

因為流轉(zhuǎn)面積過大，超出了自己的經(jīng)營能力，棗莊種植“大戶”邵長寶在流轉(zhuǎn)1000多畝土地后，因資金鏈崩潰而選擇了跑路。

據(jù)了解，棗莊市于2012年初被農(nóng)業(yè)部選為24個農(nóng)村改革試驗區(qū)之一，主要擔(dān)負農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革試點任務(wù)，探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。未過多久，棗莊市政府成立了金土地融資擔(dān)保有限公司，并于2013年2月發(fā)放了首批承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，十多筆貸款里，邵長寶流轉(zhuǎn)土地面積最大、貸款額最高。