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前期物業(yè)管理方案范文第1篇

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè)；社區(qū)消防；安全管理

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014

1 當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防方面存在的問(wèn)題

1.1 指導(dǎo)和監(jiān)管力度不足

《物業(yè)管理條例》作為當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)依據(jù)，并未明確具體的公安消防機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司的指導(dǎo)應(yīng)當(dāng)采取什么方式來(lái)進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由原來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)換為物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒(méi)款之類的關(guān)鍵問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題尤其突出。但是，對(duì)公安機(jī)關(guān)通過(guò)何種途徑、采取什么手段來(lái)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司做好安全防范工作卻沒(méi)有作出明確規(guī)定。

1.2 企業(yè)責(zé)任主體意識(shí)不強(qiáng)

有的物業(yè)管理公司過(guò)分強(qiáng)調(diào)為業(yè)主和物業(yè)使用者“服務(wù)”，在消防安全問(wèn)題上不想管、不敢管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任，對(duì)建筑消防設(shè)施檢測(cè)和維護(hù)保養(yǎng)單位的依賴性大，對(duì)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的自治自律和行政部門的指導(dǎo)干預(yù)期盼值高，造成對(duì)業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修使用把關(guān)不嚴(yán)、跟蹤服務(wù)管理不到位，對(duì)消防設(shè)施故障損壞發(fā)現(xiàn)維修不及時(shí)，出現(xiàn)問(wèn)題推、拖，產(chǎn)生“責(zé)任不清”狀態(tài)，不能主動(dòng)實(shí)施管理、積極解決問(wèn)題、勇于承擔(dān)責(zé)任。多數(shù)物業(yè)公司沒(méi)有建立小區(qū)消防安全預(yù)警機(jī)制。

1.3 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平較難向沿海等較發(fā)達(dá)城市水平看齊

一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然在資質(zhì)上達(dá)標(biāo)，但在實(shí)際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對(duì)小區(qū)消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責(zé)方面也缺乏對(duì)員工激勵(lì)和制約。除消防控制室值班員按照國(guó)家法律規(guī)定經(jīng)消防專門培訓(xùn)持證上崗?fù)?，其余人員基本上沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門消防培訓(xùn)，導(dǎo)致從事消防管理的人員沒(méi)有掌握基本消防常識(shí)，不能發(fā)現(xiàn)火災(zāi)危險(xiǎn)性，不懂得建筑消防設(shè)施功能和檢查、維護(hù)、操作的基本方法。

1.4 維護(hù)資金缺乏

實(shí)際生活中，物業(yè)公司提供的服務(wù)不能滿足業(yè)主要求，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)收費(fèi)不成正比，是物業(yè)糾紛的核心所在。作為業(yè)主，往往采用拒交物業(yè)費(fèi)作為自身的維權(quán)手段，長(zhǎng)期積壓、歉收的費(fèi)用給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成較大壓力，不得不縮減開(kāi)支、壓縮管理項(xiàng)目，造成服務(wù)質(zhì)量降低，產(chǎn)生惡性循環(huán)。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項(xiàng)維修資金，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復(fù)雜，能夠成功動(dòng)用使用的在現(xiàn)實(shí)中并不多見(jiàn)，沒(méi)有資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)一些隱患問(wèn)題的整改也是有心無(wú)力。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理存在問(wèn)題的原因分析

2.1 物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展水平不高

開(kāi)發(fā)商連帶發(fā)展物業(yè)服務(wù)公司，在新房交房時(shí)候物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)存在，而很多小區(qū)根本沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，以業(yè)主大會(huì)名義與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同非常少見(jiàn)，這種權(quán)利主體缺位、雙方地位不對(duì)等、被服務(wù)者成了被管理者的現(xiàn)狀是物業(yè)服務(wù)水平不高的最基本、最深層次原因。

2.2 法律責(zé)任解決渠道不暢通

基于管理水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等各種問(wèn)題，小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系經(jīng)常呈現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)存在的消防隱患也僅僅能調(diào)解了事，如果出現(xiàn)例如小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質(zhì)等較為嚴(yán)重的問(wèn)題時(shí)，從行政法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任。但很多行為確實(shí)不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進(jìn)行了勸阻、制止，最多也就是管理責(zé)任，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不盡合理；筆者在實(shí)際工作中還接到過(guò)來(lái)自物業(yè)公司的舉報(bào)，稱業(yè)主拒不整改隱患，請(qǐng)求消防部門處罰。而執(zhí)法部門如果要對(duì)眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實(shí)施處罰又談何容易。

2.3 行政管理方式效率有待提高

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境下，企業(yè)主體消防安全責(zé)任制沒(méi)有徹底落實(shí)、社會(huì)化消防工作網(wǎng)絡(luò)沒(méi)有完全形成，將個(gè)人和企業(yè)全部造成的消防問(wèn)題都依賴于公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)的監(jiān)督來(lái)敦促落實(shí)是相當(dāng)困難的。消防機(jī)構(gòu)和社區(qū)民警身兼數(shù)職，不管監(jiān)管還要指導(dǎo)培訓(xùn)查處受理調(diào)查，加之內(nèi)部管理，幾十萬(wàn)人的轄區(qū)都落在十幾個(gè)人身上，消防監(jiān)督目標(biāo)的重心、消防監(jiān)督檢查的方式和重點(diǎn)、消防警力的配置等因素使得消防機(jī)構(gòu)無(wú)力、無(wú)法對(duì)物業(yè)小區(qū)實(shí)施太多的監(jiān)督管理，在具體問(wèn)題的解決上政府及其職能部門的干預(yù)往往顯得很表面化，甚至很被動(dòng)，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問(wèn)題解決效率并不高。

2.4 物業(yè)消防維修費(fèi)用有限

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托，對(duì)共用的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，其所需資金來(lái)源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)（但是當(dāng)前消防設(shè)施的管理中還有定期檢測(cè)、維護(hù)保養(yǎng)、城市遠(yuǎn)程消防監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)行等支出都沒(méi)有穩(wěn)定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金是業(yè)主共同交存、屬業(yè)主共同所有，其使用決定權(quán)在業(yè)主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)，或者經(jīng)由業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案，再由政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門審核同意或向其備案后劃轉(zhuǎn)列支。其中的復(fù)雜程度可想而知。

3 加強(qiáng)物業(yè)消防管理的幾點(diǎn)措施

3.1 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的職責(zé)與標(biāo)準(zhǔn)

在現(xiàn)行消防法律法規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以由公安部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門聯(lián)合出臺(tái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理辦法的部門規(guī)章，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體職責(zé)和責(zé)任追究辦法；制定行業(yè)強(qiáng)制性或指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，包括各崗位消防安全職責(zé)、消防組織機(jī)構(gòu)、消防制度、消防宣傳與演練、消防設(shè)施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災(zāi)隱患督促整改、火災(zāi)報(bào)警與處置等都應(yīng)當(dāng)細(xì)化、便于操作；制定物業(yè)服務(wù)消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節(jié)或?qū)l列入消防管理范圍和質(zhì)量的內(nèi)容。

3.2 切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理質(zhì)量監(jiān)督檢查

以高層、地下、商用、人員密集、自動(dòng)消防設(shè)施為關(guān)鍵要素，將相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為被檢查對(duì)象和責(zé)任主體，列入監(jiān)督抽查范圍，隨機(jī)抽查，防止產(chǎn)生失控漏管。在建筑消防設(shè)施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點(diǎn)內(nèi)容，嚴(yán)格查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對(duì)其擅自關(guān)停消防設(shè)施、擅自改變或同意改變建筑物和場(chǎng)所使用性質(zhì)，以及其他因故意或重大過(guò)失形成火災(zāi)隱患的，要責(zé)令改正并依法嚴(yán)格處罰。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)公共消防安全秩序中遇到的業(yè)主或物業(yè)使用者的無(wú)理阻撓、拒不配合行為，要對(duì)相關(guān)責(zé)任人履行消防宣傳教育、監(jiān)督執(zhí)法等職責(zé)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與管理，同時(shí)對(duì)公眾進(jìn)行教育和警示。

3.3 明確物業(yè)消防管理費(fèi)用的收取、列支和管理辦法

在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中單列消防日常維護(hù)管理費(fèi)用，在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防管理開(kāi)支的范圍、條件、程序和標(biāo)準(zhǔn)，特別要明確第三方消防技術(shù)檢測(cè)、維護(hù)保養(yǎng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控等服務(wù)所需費(fèi)用來(lái)源和支出標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)界定日常設(shè)施設(shè)備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金的項(xiàng)目的情形和區(qū)別。對(duì)于消防設(shè)施癱瘓、嚴(yán)重故障等應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)職能部門都要高度重視，簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金支出程序和環(huán)節(jié)，保證建筑消防設(shè)施及時(shí)功能恢復(fù)和公共消防安全。

參考文獻(xiàn)：

前期物業(yè)管理方案范文第2篇

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)之間沒(méi)有明確的法律關(guān)系

近幾十年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，其中的一個(gè)主要表現(xiàn)就是人們的生活水平得到了前所未有的改善。同時(shí)人們對(duì)居住環(huán)境的所應(yīng)該具有的條件也在增加。城市人口的激增帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等一系列相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。雖然在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確的規(guī)定了建設(shè)企業(yè)在業(yè)主所選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐之前必須選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對(duì)前期物業(yè)管理制定臨時(shí)規(guī)約，但是在實(shí)際生活中，由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不成熟，使得開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)與前期物業(yè)企業(yè)之間幾乎都是一種隸屬關(guān)系，同時(shí)有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬公司，這種關(guān)系在我國(guó)的住宅小區(qū)中占有很大的比例。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益著想，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有成立前，都是聘用自己旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行干預(yù)

很多開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)都會(huì)違反相關(guān)的法律法規(guī)，以聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)為條件,對(duì)聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行干預(yù)，從中謀取巨額利益。如果聘用的是自己旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則會(huì)通過(guò)其它的方式從中獲取巨額利益。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果是開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)旗下的機(jī)構(gòu)或者是小公司，則會(huì)因?yàn)樗鼈儽旧韺?duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的依賴而受到開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的制約。而其他的與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)沒(méi)有關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則會(huì)因?yàn)槔娴脑蚨苤朴陂_(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)。

（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)無(wú)意中將很多問(wèn)題遺留給后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

這種現(xiàn)象比較普遍，很多開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)會(huì)把一些設(shè)計(jì)規(guī)劃和建筑質(zhì)量等隱形問(wèn)題在無(wú)意間遺留給后期接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)還有的開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)也沒(méi)有為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供進(jìn)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，而這個(gè)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)所遺留的一些其他問(wèn)題會(huì)使得后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失業(yè)主的信任和理解，給以后開(kāi)展工作帶來(lái)了很大困難。雖然在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)的查驗(yàn)義務(wù)，但是對(duì)于一些與設(shè)計(jì)規(guī)劃和建筑質(zhì)量等需要長(zhǎng)期的時(shí)間才能夠察覺(jué)的隱形問(wèn)題卻是無(wú)能為力的。

（四）在物業(yè)管理交接的過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能夠明確其自身的責(zé)任

因?yàn)槔娴脑?，在進(jìn)行物業(yè)管理交接的過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生矛盾。究其主要原因有以下兩方面：一方面是前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意放棄物業(yè)管理權(quán)，在落聘后想盡辦法對(duì)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行阻撓；另一方面是前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權(quán)，但卻在離開(kāi)時(shí)進(jìn)行各種破壞活動(dòng)，例如將物業(yè)管理所需的一些設(shè)施破壞，帶走小區(qū)業(yè)主的相關(guān)資料，不向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)賬目等，這些行為嚴(yán)重影響了新任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作，導(dǎo)致新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾沖突。

二、對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)建設(shè)關(guān)系處理的想法

要使得住宅小區(qū)后期的物業(yè)管理能夠順利開(kāi)展，那么應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)工作。

（一）實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范

物業(yè)管理應(yīng)該貫穿于住宅小區(qū)的生命周期之內(nèi)。雖然現(xiàn)實(shí)的情況也是這樣，但由于許多原因在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是其自身的子公司或者子機(jī)構(gòu)。最后使得業(yè)主將本應(yīng)該有開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，從而引發(fā)許多本應(yīng)該出現(xiàn)的物業(yè)管理糾紛。因此應(yīng)該按照相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)加大《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳力度，并加強(qiáng)相關(guān)司法的解釋，以此來(lái)增強(qiáng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的法律意識(shí),鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。最后可以形成一種相互制約的良性關(guān)系，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的同時(shí)又能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，從而為后來(lái)的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

（二）在住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的立項(xiàng)審批階段，應(yīng)同步報(bào)批物業(yè)管理方案

住宅小區(qū)能否建設(shè)，其首要環(huán)節(jié)在于經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)可行性的審批。政府是否批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)是基于對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、供給、需求等諸多因素的綜合考慮，無(wú)疑，這種考慮應(yīng)該包括對(duì)后期物業(yè)管理需求的因素?，F(xiàn)行的審批體制中，計(jì)劃行政主管部門通過(guò)下達(dá)指標(biāo)，土地行政主管部門通過(guò)核發(fā)土地使用證，規(guī)劃行政主管部門通過(guò)核發(fā)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)行政主管部門通過(guò)核發(fā)開(kāi)工許可證等手段各自按行業(yè)要求履行監(jiān)督職能，較好地實(shí)現(xiàn)了本行業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的宏觀調(diào)控。而與住宅小區(qū)幾十年使用周期同步運(yùn)營(yíng)的物業(yè)管理部門在住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批階段缺乏應(yīng)有的調(diào)控力度和調(diào)控手段。為了能夠保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套完善，在項(xiàng)目開(kāi)工前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門上報(bào)物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應(yīng)明確界定物業(yè)管理用房的具置、數(shù)量和提供主體；明確界定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性用房的具置、數(shù)量、成本價(jià)格和提供主體；明確界定住宅小區(qū)公用設(shè)施共用部位維修基金的計(jì)提基數(shù)、計(jì)提比例和繳納計(jì)劃；明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動(dòng)等公共設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批的小區(qū)不得開(kāi)工建設(shè)。這樣做可以使得后期接收的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有一個(gè)明確的目標(biāo)，即使前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行破壞也不至于手忙腳亂。

前期物業(yè)管理方案范文第3篇

（1）根據(jù)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)大廈的給排水、電力供應(yīng)、電梯、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合拓展部進(jìn)行物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與拓展部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與大廈的驗(yàn)收過(guò)程，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與總公司工程部協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；

（11）與總公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；

（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。

2、開(kāi)展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與總公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在拓展部幫助下，在入住前開(kāi)展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的公司業(yè)態(tài)、人員年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛(ài)好及各類服務(wù)需求，通過(guò)分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

前期物業(yè)管理方案范文第4篇

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理前期介入 現(xiàn)實(shí)意義 時(shí)機(jī)選擇

所謂物業(yè)管理前期介入，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)或邀請(qǐng)物業(yè)管理公司，使其在正式接管物業(yè)之前，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、竣工、驗(yàn)收、接管等方面提出專業(yè)性、建設(shè)性意見(jiàn)，并配合監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證設(shè)計(jì)的合理、施工質(zhì)量的提高，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。一般認(rèn)為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的后續(xù)工作，為了對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理，以保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，物業(yè)管理企業(yè)需要前期介入。目前我市一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商雖已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的許多問(wèn)題。

1. 物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)實(shí)意義

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向階段，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始根據(jù)市場(chǎng)需要和用戶呼聲確定開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，對(duì)物業(yè)管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)前期介入開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，使得開(kāi)發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費(fèi)者真切感受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。目前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評(píng)估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%―30%。

2. 物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)分析

根據(jù)前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段即開(kāi)始介入；中期介入則是在項(xiàng)目施工階段開(kāi)始；在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入看作為晚期介入。

2.1物業(yè)管理早期介入。

物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項(xiàng)目剛剛立項(xiàng)，進(jìn)行可行性研究時(shí)介入的。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。

2.1.1完善基本配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。

物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)，應(yīng)完善幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng)、郵電、交通、娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲等基本的配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。如寫字樓，要考慮停車場(chǎng)、會(huì)議室、商務(wù)中心等配套。

2.1.2完善水電設(shè)備安裝設(shè)計(jì)。

樓宇的機(jī)電設(shè)備在安裝設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到將來(lái)檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設(shè)計(jì)不僅要考慮當(dāng)前線路的負(fù)載能力，還應(yīng)考慮未來(lái)一個(gè)時(shí)期電器負(fù)荷增加的需要；管路、線路鋪設(shè)應(yīng)不影響室內(nèi)外的美觀，其有關(guān)資料應(yīng)保存完好。住房設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機(jī)、洗衣機(jī)及其他大型家用電器安裝或安放及其進(jìn)排水、廢氣排放管道的適當(dāng)位置等。

2.1.3完善消防設(shè)施的設(shè)計(jì)。

在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施設(shè)計(jì)是有嚴(yán)格要求的，自動(dòng)滅火器及滅火器材的位置、自動(dòng)報(bào)警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設(shè)計(jì)都應(yīng)有利于防災(zāi)、滅災(zāi)。

2.1.4完善環(huán)保設(shè)施及設(shè)備、綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

工業(yè)物業(yè)的“三廢”的處理、住宅和商業(yè)物業(yè)污水的處理，是物業(yè)設(shè)計(jì)必須考慮的。工業(yè)和住宅物業(yè)要考慮綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)。在現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計(jì)中，還應(yīng)考慮垃圾的收集、存放、處理問(wèn)題。

由此可見(jiàn)，前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。［1］

2.2物業(yè)管理的中期介入。

2.2.1在項(xiàng)目的施工階段。

開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視了對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。雖然我國(guó)已經(jīng)實(shí)行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護(hù)的參與者，所以從使用方便的角度來(lái)說(shuō)，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問(wèn)題，比如：現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)物業(yè)在使用過(guò)程中常暴露的各種工程質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問(wèn)題消滅在建造過(guò)程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)理，可以提高物業(yè)驗(yàn)收工作質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，使驗(yàn)收不至于成為“走過(guò)場(chǎng)”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。

2.2.2在項(xiàng)目設(shè)備安裝階段。

有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免扯皮推諉的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施能基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省費(fèi)用，又大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。［2］

2.3在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入。

此時(shí)，物業(yè)的建設(shè)已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對(duì)物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無(wú)任何幫助。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷售，總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

2.3.1有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售。

先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無(wú)疑是對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點(diǎn)放在營(yíng)造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹(shù)立物業(yè)品牌。同時(shí)，大力宣傳該物業(yè)的獨(dú)到之處，對(duì)該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)及價(jià)格與價(jià)值相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。

2.3.2有利于物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作。

物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路，收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來(lái)便利。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前還可以進(jìn)行服務(wù)方案的設(shè)計(jì)，制定相應(yīng)的管理細(xì)則，并進(jìn)行人員的招聘和培訓(xùn)等，實(shí)施入住前的宣傳與教育。［3］

3. 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上的分析可知，物業(yè)管理公司的前期介入確實(shí)非常重要、非常關(guān)鍵。從科學(xué)角度分析，物業(yè)管理公司的介入應(yīng)越早越好。物業(yè)管理公司越早介入，開(kāi)發(fā)商損失越少，業(yè)主得利越多，物業(yè)管理公司的管理基礎(chǔ)將會(huì)越扎實(shí)，樓盤的保值、升值將會(huì)更有保障。因此，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理的最佳介入時(shí)機(jī)是項(xiàng)目處于可行性研究之時(shí)。

參考文獻(xiàn)：

［1］阮文勤.試論物業(yè)管理前期介入［J］.福建商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2005，（2）：19-20.

［2］張惠蕓.試論物業(yè)管理前期介入［J］.天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào)，2006（5）；134-136.

前期物業(yè)管理方案范文第5篇

為進(jìn)一步規(guī)范我市的物業(yè)服務(wù)合同，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局、重慶市工商行政管理局對(duì)《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）進(jìn)行了修訂，現(xiàn)印發(fā)你們，望各區(qū)縣（自治縣、市）國(guó)土房管局、房管局、工商（分）局、物業(yè)管理企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。

一、《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）由重慶市國(guó)土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)印制，重慶市工商行政管理局監(jiān)制，各區(qū)縣（自治縣、市）國(guó)土房屋管理局、房管局、工商（分）局共同分發(fā)。

二、修訂后的文本于XX年7月1日起施行，原XX年印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）作廢。

三、各建設(shè)單位、物業(yè)管理單位要認(rèn)真學(xué)習(xí)新《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本），提高前期物業(yè)管理的合同意識(shí)，確保我市前期物業(yè)管理工作健康有序進(jìn)行。

二оо三年七月一日

主題詞：印發(fā)　示范文本　通知

抄送：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)、市人大辦公廳、市政府辦公廳、市建委、市物價(jià)局、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)。

重慶市國(guó)土房管局辦公室　XX年7月1日印發(fā)

合同登記編號(hào)：

前期物業(yè)服務(wù)合同

（示范文本）

重慶市國(guó)土資源和房屋管理局印制

重慶市工商行政管理局監(jiān)制

合同當(dāng)事人

甲方（建設(shè)單位）：

組織名稱：

法定代表人：

地址：

聯(lián)系電話：

乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：

企業(yè)名稱：

法定代表人：

地址：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主臨時(shí)公約》的約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)________________（物業(yè)名稱）實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)管理區(qū)域概況

_______________________________________________。

第一條　物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_______________________物業(yè)類型：__________

座落位置：________________________

占地面積：_______ 平方米；建筑面積：________平方米

四至：東至：_________________南至：_________________

西至：_________________北至：_________________

其他：　 _______________________________________________。

第二條　具體物業(yè)構(gòu)成明細(xì)及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細(xì)詳見(jiàn)附件一和附件二。

第二章　物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)

第三條　乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置、________________。

2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、________________________。

3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場(chǎng)、路燈_______。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

5、附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_____________。

6、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通與車輛停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________________。

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管專項(xiàng)合同的，按合同約定執(zhí)行。

9、物業(yè)檔案資料管理。

10、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用。

11、裝修管理。

12、接受業(yè)主委托，對(duì)其物業(yè)的專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)（服務(wù)價(jià)格由雙方另行商定）。

13、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和本合同規(guī)定的其他費(fèi)用的收取。

14、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項(xiàng)。

第四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項(xiàng)為：

1、__________________________________。

2、__________________________________。

3、__________________________________。

第三章　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

___________________________________________________。

第五條　乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)（具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三）。

第四章　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

____________________________________________________。

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第種方式：

1、包干制（物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)）

根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：

（1）住宅：________元/月平方米

（2）寫 字 樓：______元/月平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：________元/月平方米

（4）其他物業(yè)：________元/月平方米

業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

2、酬金制（酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）

本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：

（1）住宅：________元/月平方米

（2）寫 字 樓：________元/月平方米

（3）商業(yè)物業(yè)：________元/月平方米

（4）其他物業(yè)：________元/月平方米

乙方選擇以下第的種方式對(duì)物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：

（1）乙方每月/每年按________元的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提?。?/p>

（2）乙方每月/每年按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額________%的比例提取。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預(yù)算方案主要用于以下開(kāi)支：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、________________________________。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔(dān)。

第七條　共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，合理向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。

第八條　業(yè)主應(yīng)于之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金由甲方全額交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自約定之日起告知乙方。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金按________________（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在（每年/每季/每月）前________________日內(nèi)履行交納義務(wù)。

第九條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金年度收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由________________承擔(dān)。

第十條　停車收費(fèi)分別采取以下方式：

1、停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主的，使用人應(yīng)按照露天停車位________元/個(gè)月；車庫(kù)車位________元/個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，該項(xiàng)停車費(fèi)中________元/個(gè)月的停車管理服務(wù)費(fèi)歸乙方所有，其余停車費(fèi)為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)支出或納入維修資金管理；

2、停車場(chǎng)屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按照露天停車位________元/個(gè)月；車庫(kù)________元/個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，乙方從停車費(fèi)中按露天車位________元/個(gè)月、車庫(kù)車位________元/個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)；

3、業(yè)主自行購(gòu)置車位的，應(yīng)按露天車位________元/個(gè)月、車庫(kù)車位________元/個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。

第十一條　乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第十二條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬全體業(yè)主／甲方所有，委托乙方經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會(huì)所，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)：

1、____________________________________。

2、____________________________________。

3、____________________________________。

第十三條　乙方經(jīng)營(yíng)管理會(huì)所，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營(yíng)配套商業(yè)設(shè)施，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營(yíng)管理其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)。

第十四條　乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)，會(huì)所及其他共用部位、共有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（如：設(shè)置商業(yè)廣告招牌），應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務(wù)成本和傭金后，剩余部分用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

第十五條　乙方接受業(yè)主委托，提供專項(xiàng)服務(wù)的，專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用按其約定執(zhí)行。

第十六條　其他約定______________________________________。

第五章　雙方的權(quán)利義務(wù)

第十七條　甲方的權(quán)利義務(wù)

甲方享有的權(quán)利：

1、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告、監(jiān)督檢查乙方各項(xiàng)方案計(jì)劃的實(shí)施；

2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

3、制訂物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)方面的規(guī)章制度；

4、實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的，有權(quán)與乙方共同委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；

5、依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。

甲方應(yīng)履行的義務(wù)：

1、在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，并向物業(yè)買受人明示、說(shuō)明，要求物業(yè)買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》。

2、甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容，要求物業(yè)買受人認(rèn)可接受本合同約定的權(quán)利和義務(wù)；

3、乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)和乙方共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，甲方應(yīng)保證本物業(yè)管理區(qū)域具備以下條件：

（1）所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和有關(guān)專業(yè)要求全部建成，并滿足使用要求；

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路平整，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設(shè)完畢，具備封閉式管理的要求；

（3）機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；

（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設(shè)施能保證供應(yīng)或正常使用；

4、在查驗(yàn)過(guò)程中，甲方應(yīng)對(duì)甲乙雙方查驗(yàn)過(guò)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問(wèn)題予以確認(rèn)：

（1）______________________________；

（2）______________________________；

（3）______________________________。

甲方確定以上問(wèn)題解決辦法、解決時(shí)間如下：

（1）______________________________；