前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第1篇

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但與此同時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價(jià)格的不合理持續(xù)上漲；市場運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。

政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財(cái)政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場的主要調(diào)控政策匯總：

我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策

 

時(shí)間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動(dòng)

房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)學(xué)視角;廣州房地產(chǎn);價(jià)格變遷

【引言】應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期理論以及貨幣政策理論，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和內(nèi)外部影響因素的重要研究理論，從價(jià)格動(dòng)態(tài)變化對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，積極尋求和制定其他政策，以阻滯廣州房地產(chǎn)價(jià)格的上升，保證房地產(chǎn)價(jià)格維持在合理、穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)范圍內(nèi)。國內(nèi)外學(xué)者房地產(chǎn)價(jià)格的研究主要是從房地產(chǎn)價(jià)格成本構(gòu)成、宏觀經(jīng)濟(jì)變量和房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性等角度，分析廣州房地產(chǎn)價(jià)格的合理性，并在價(jià)格分析的結(jié)論上實(shí)施相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，但隨著我國城市人口空間分布的不合理空間聚集現(xiàn)象加重，人口遷移和城市結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生相應(yīng)作用，要合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，不僅要實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控，還要從影響因素做好微觀管理，消除房地產(chǎn)價(jià)格上升的負(fù)面影響，研究廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

1、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的重要性

應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角探究房地產(chǎn)價(jià)格形成內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，借助動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型以及羊群行為理論對(duì)房價(jià)分析發(fā)現(xiàn)，廣州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與實(shí)際貸款利率和貨幣供應(yīng)量之間存在顯著關(guān)系，且短期情況和長期情況相同，三者之間存在穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，不過由于實(shí)際貸款利率和貨幣供應(yīng)量的調(diào)整難度大，想要調(diào)控廣州房地產(chǎn)還需要從其他調(diào)控方式入手。先回顧近十年來廣州房地產(chǎn)價(jià)格，在2008年初，廣州在全國房價(jià)只排第五，后來更是被天津趕超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天廣的格局后，直到2012年，廣州才開始領(lǐng)先杭州，排到了第4位，此時(shí)北京房價(jià)仍是3字頭，上海、深圳都是2萬多一平，廣州才1．8萬一平。2014年，深圳開始超越上海，甚至一度超過北京占據(jù)榜首，但廣州的排名顯得穩(wěn)多了，一直排名前五，不過房價(jià)漸漸與北上深拉開了距離，從2008年的一平米8407元的房價(jià)到2018年平均一平米33429，十年間廣州房地產(chǎn)價(jià)格漲幅高達(dá)298%，100平米十年內(nèi)的房價(jià)增值高達(dá)250萬元。廣州從2008年金融危機(jī)過去之后，房地產(chǎn)市場逐步回暖，加之我國一直實(shí)施寬松適度的貨幣政策，在各種調(diào)控政策的打壓廣州市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)顯著上升的趨勢，一直穩(wěn)定我國各省市房地產(chǎn)價(jià)格前五名，由此可見，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控并不到位。因?yàn)橐酝鶎?duì)房地產(chǎn)市場的投機(jī)過度、羊群效應(yīng)、噪聲交易等都是采用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論，很難充分對(duì)各項(xiàng)現(xiàn)象進(jìn)行全面解釋，且忽略了房地產(chǎn)市場的微觀主體心理和行為，難以真正地探明房地產(chǎn)價(jià)格破洞變化的內(nèi)在機(jī)理，為對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際運(yùn)行特征進(jìn)行合理解釋，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)發(fā)生的內(nèi)在機(jī)理詮釋，基于房地產(chǎn)微觀主體在購房時(shí)的情感依附以及購買決策的個(gè)人情緒和他人觀念影響等進(jìn)行探究，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下看待廣州房地產(chǎn)價(jià)格的變遷，更有利于做好房地產(chǎn)價(jià)格的描述。

2、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的實(shí)際情況

廣州市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)會(huì)的總投資1200多億元，涵蓋場館建設(shè)和維護(hù)、城市面貌和環(huán)境改善等領(lǐng)域。在巨額資金投入到城市基礎(chǔ)建設(shè)后，廣州城市面貌煥然一新，并帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)值水漲船高。“如果沒有亞運(yùn)會(huì)前后巨大的城市改造投入，廣州的房地產(chǎn)價(jià)值很難得到體現(xiàn)。”亞運(yùn)會(huì)對(duì)廣州房價(jià)的影響有兩點(diǎn)，一是投資改造市容，廣州市面貌和環(huán)境改善，預(yù)算資金1090億元，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境綜合整治，工業(yè)污水治理等經(jīng)費(fèi)，外部環(huán)境的改變?yōu)榉績r(jià)創(chuàng)建的優(yōu)良的上升空間。二是最終促成房價(jià)“補(bǔ)漲”亞運(yùn)會(huì)的巨額基建投入，提升了廣州的城市面貌，但并沒有迅速地反映在提升房價(jià)上。受到限購、限價(jià)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011～2012年中，廣州樓市一度成交低迷;數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州新建住房成交套數(shù)為71314套，較2010年下降13%，11399元/平方米的全年銷售均價(jià)與2010年基本相同。2013年廣州樓市漲幅之所以在全國位居前列，一方面是由于廣州房價(jià)相對(duì)于其他一線城市還屬“洼地”;另一方面則是亞運(yùn)會(huì)帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)福利，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)值的提升，導(dǎo)致廣州樓市“補(bǔ)漲”需求強(qiáng)烈。

3、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制

依據(jù)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)和理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理來，廣州房地產(chǎn)受輿情影響，情緒上的某種因素會(huì)影響人們投資和判斷，人類經(jīng)濟(jì)行為心理在認(rèn)知強(qiáng)化系將常常會(huì)認(rèn)為，價(jià)格上漲還會(huì)再上漲，價(jià)格下跌還會(huì)再下跌，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在通貨膨脹和資本市場“牛市”行情時(shí)大量買進(jìn)，但在通貨緊縮階段或資本市場“熊市”行情減少消費(fèi)的情況，心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論，這兩者能反應(yīng)廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制。基于動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論來看，廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷主要與商品本期產(chǎn)量和前一期價(jià)格的有關(guān)，主要是反應(yīng)人類經(jīng)濟(jì)學(xué)心理預(yù)期影響。蛛網(wǎng)模型假定商品的本期產(chǎn)量Qts與前一期價(jià)格決定，供給函數(shù)為Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd則與本期價(jià)格有關(guān)，需求函數(shù)為Qtd=g(Pt)，動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型則是由三個(gè)聯(lián)立方程展現(xiàn)，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三則為Qts=Qtd,需求和供給是價(jià)格的連續(xù)，D(t)作為現(xiàn)期價(jià)格則是P(t)的一次函數(shù)，D(t)=a+bP(t)，供給S(t)預(yù)期價(jià)格也是P(t)的一次函數(shù)，表述為S(t)=c+dP(t)，預(yù)期價(jià)格還需要對(duì)現(xiàn)期價(jià)格進(jìn)行修正，兩者關(guān)系為P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下廣州房地產(chǎn)價(jià)格為D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一階微分方程為dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c,通解為P(t)=Aerl+Pe,其中r=(b－d)/dk為敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)為均衡價(jià)格，A則是任意常數(shù)，若是房地產(chǎn)市場處于泡沫或者是破滅階段，此時(shí)投資者對(duì)房價(jià)會(huì)有抱漲或抱跌的預(yù)期，將K作為預(yù)期因子，衡量投資者對(duì)價(jià)格抱漲抱跌的預(yù)期強(qiáng)度，k＞0則為較強(qiáng)，k＜0預(yù)期較弱，房價(jià)上升則意味著P,(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P,(t)＜0，則有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房價(jià)向同一方向有收斂的趨勢，所以市場趨于穩(wěn)定，反之則房價(jià)變化多樣。

結(jié)語

綜上所述，廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷取決于在市場參與各方對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期，若是參與方對(duì)房價(jià)抱有上升預(yù)期，則會(huì)增加市場需求，市場供給減少進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)價(jià)格上升，若是參與方對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格抱有未來房價(jià)下降的預(yù)期，則房價(jià)最終步入下降通道。

【經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士論文參考文獻(xiàn)】

［1］周超，朱然．貨幣供應(yīng)量及利率對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)證分析［J］．現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).

［2］鄧德炮．基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)分析［J］．內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì).

［3］孔煜．行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的房價(jià)波動(dòng)研究述評(píng)［J］．重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).

房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第3篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

我國房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運(yùn)行中卻一直在不斷的波動(dòng)，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過快、房價(jià)過高等現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成巨大的沖擊，這就需要我們對(duì)中國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法并結(jié)合自身特點(diǎn)形成的。我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面。

一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國早期對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因?yàn)橹饔^性強(qiáng)，各指標(biāo)之間不可避免存在較強(qiáng)的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來的學(xué)者主要采用各種定量方法對(duì)此問題進(jìn)行了研究。

郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們?cè)谶M(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)等18個(gè)指標(biāo)，然后以深圳市為例通過時(shí)差相關(guān)分析法選擇了9個(gè)能相對(duì)獨(dú)立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。

郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡潔性、可操作性等七項(xiàng)原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專家評(píng)分法和相關(guān)分析法選出了12個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿足預(yù)警的要求。

葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計(jì)中的主成分分析法來確定各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重及反映市場景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來確定各單項(xiàng)指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來決定指標(biāo)的取舍， 同時(shí)結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價(jià)格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。

周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個(gè)因素指標(biāo)分為5類指標(biāo)，然后分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來的20個(gè)指標(biāo)合成為7個(gè)綜合指標(biāo)，大大簡化了分析工作。

李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。

楊佃輝，陳軼等把初選的22個(gè)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購買力指標(biāo)、生產(chǎn)類指標(biāo)、價(jià)格類指標(biāo)和交易類指標(biāo)五大類，分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。

綜上所述，我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計(jì)分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯(cuò)能力，而且對(duì)某些不能量化的因素指標(biāo)也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補(bǔ)。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來的發(fā)展趨勢。

二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評(píng)述

預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計(jì)預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識(shí)別方法方向發(fā)展，逐漸與計(jì)算機(jī)軟件融合。

（一）景氣指數(shù)法。

如上所述，我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長期趨勢，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。

黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動(dòng)向,通過構(gòu)建合成和擴(kuò)散指數(shù)來達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)能綜合各個(gè)指標(biāo)變量的波動(dòng),反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程,還能夠有效地預(yù)測經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),但是不能明確表示經(jīng)濟(jì)循環(huán)變化的強(qiáng)弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),還能在某種意義上反映經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動(dòng)的振幅。因此,他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

李斌、丁烈云、葉艷兵對(duì)景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計(jì)算方法和側(cè)重點(diǎn)不同，利用擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對(duì)相同的數(shù)據(jù)分別計(jì)算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計(jì)算特點(diǎn)，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計(jì)了一個(gè)能完整反映市場景氣狀況的綜合指數(shù)，即對(duì)DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計(jì)算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對(duì)其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實(shí)際警度。

景氣指數(shù)法經(jīng)過多年的發(fā)展運(yùn)用也比較成熟，計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來對(duì)我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，而我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)這些綜合指數(shù)來反映總體的發(fā)展趨勢，而這些綜合指數(shù)對(duì)具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)，因此，用景氣指數(shù)法來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。

（二）綜合模擬法。

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。

1995年，建設(shè)部就組織過房地產(chǎn)監(jiān)測、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。

趙黎明、賈永飛最早對(duì)用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法適合用來房地產(chǎn)預(yù)警;接著運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評(píng)價(jià)方法來進(jìn)行警級(jí)綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時(shí)的控制目標(biāo)和方向，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)處理。

郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，結(jié)合深圳市實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)運(yùn)行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測，并對(duì)未來的走勢進(jìn)行了預(yù)測。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實(shí)際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標(biāo)，然后通過對(duì)其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷售量的時(shí)差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過各警兆指標(biāo)警界的確定，對(duì)深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對(duì)各種預(yù)警方法的特點(diǎn)和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實(shí)證分析。

陳峰、丁烈云對(duì)利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對(duì)用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果顯示對(duì)預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計(jì)預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計(jì)預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯(cuò)性，而目前我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

（三）基于模式識(shí)別的預(yù)警方法。

房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識(shí)別和非線性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過程中的人為因素，使預(yù)警過程更客觀、可靠。近年來不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。

王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識(shí)別是泛指一類用于對(duì)所研究對(duì)象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識(shí)別和分類方法。模式識(shí)別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再從簡單的統(tǒng)計(jì)規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢，而應(yīng)用模式分類和比較來對(duì)未來狀況進(jìn)行預(yù)測。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)等要求，其有關(guān)分類錯(cuò)判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗(yàn)、模式特征提取等方法結(jié)合起來，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個(gè)實(shí)用、完整的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需要已知經(jīng)驗(yàn)概率、條件概率、和后驗(yàn)概率，實(shí)際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險(xiǎn)分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。

虞曉芬通過建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在和未來兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報(bào)。陳彥等利用模糊模式識(shí)別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實(shí)證分析。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)，同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。

丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動(dòng)與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來預(yù)警，經(jīng)過實(shí)證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯(cuò)。

南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場預(yù)警系時(shí)也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號(hào)法和專家經(jīng)驗(yàn)法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗(yàn)證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢。

三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究評(píng)述

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報(bào)，以及排警對(duì)策等都是需要考慮的問題，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊設(shè)置以及如何利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。

梁運(yùn)斌對(duì)建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號(hào)、行業(yè)監(jiān)測和景氣調(diào)查四個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。

彭詡也對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，各個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來建立預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和。

鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對(duì)這三個(gè)系統(tǒng)分別加以研究。

以上研究雖然側(cè)重點(diǎn)不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時(shí)的預(yù)報(bào)和對(duì)策來構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個(gè)省，層層預(yù)警最后到全國綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對(duì)每個(gè)具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個(gè)模塊，每個(gè)模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)與動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。

郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級(jí)，上級(jí)是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫、預(yù)測指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和警情分析指示數(shù)據(jù)庫等；而中級(jí)為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個(gè)系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測判斷和警情分析指示模型庫；下級(jí)指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級(jí)相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。

李斌、丁烈云認(rèn)為從計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)角度來看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計(jì)算機(jī)預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過自動(dòng)處理、分析、判斷輸入和存貯在計(jì)算機(jī)中的各種信息，對(duì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)，兩個(gè)系統(tǒng)之間、操作人員與計(jì)算機(jī)之間的信息的傳遞由人機(jī)交互總控系統(tǒng)來調(diào)度。

總的看來，我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計(jì)算機(jī)緊密結(jié)合，友好的人機(jī)交互模式和動(dòng)態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)未來的發(fā)展趨勢。

此文系湖北省教育廳青年項(xiàng)目（239269）

（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)博士）

參考文獻(xiàn)：

[1]郭磊，王鋒．深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究，數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2003（5）

[2]郭峰．基于大系統(tǒng)控制的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)及應(yīng)用研究，重慶大學(xué)博士論文,2005．

[3]葉艷兵,丁烈云．房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)研究，基建優(yōu)化，2001（3）

[4]李永江，辛益軍．房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)影響因素的聚類分析，經(jīng)濟(jì)師,2003（6）

[5]周忠學(xué),李永江．房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)影響因素的主成分分析，企業(yè)經(jīng)濟(jì),2003（12）

[6]李崇明．基于系統(tǒng)核與核度理論的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)體系選取方法，數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí),2005年第11期

[7]楊佃輝,陳軼．基于聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系選擇，東華大學(xué)學(xué)報(bào)，2006（4）

[8]黃繼鴻,雷戰(zhàn)波．經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法研究綜述，系統(tǒng)工程,2003年第3期

[9]李斌,丁烈云,葉艷兵．房地產(chǎn)景氣預(yù)警中DI的改進(jìn)及與CI的精度比較研究，系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2003（23）

[10]李斌,丁烈云,葉艷兵．城市房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)的構(gòu)造與分析，華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2003（20）

[11]趙黎明，賈永飛，錢偉榮．房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究，天津大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，1999（4）

[12]郭磊,王鋒,劉長濱．深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究，數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2003（7）

[13]張漲銘，陳則明．城市房地產(chǎn)預(yù)警研究，房地產(chǎn)市場,2004（11）

[14]陳峰，丁烈云．房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法誤區(qū)的識(shí)別及修正，數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2006（36）

[15]王建成,王靜,胡上序．基于概率模式分類的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)，系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,1998（8）

[16]虞曉芬,商升亮．杭州房地產(chǎn)市場預(yù)警研究，浙江工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005（33）

[17]丁烈云．房地產(chǎn)周期波動(dòng)與預(yù)警研究，同濟(jì)大學(xué)博士學(xué)位論文，2002（6）

[18]彭詡．城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)，中國房地產(chǎn)，2002（6）

[19]鄭淑琴．，房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)研究，重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2004（10）

[20]韓立達(dá)．我國城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究，四川大學(xué)博士學(xué)位論文，2004（10）

[21]郭峰．基于大系統(tǒng)控制的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)及應(yīng)用研究，重慶大學(xué)博士論文,2005。

房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；周期性波動(dòng)；影響因素

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

房地產(chǎn)是我國國民的重要資產(chǎn)之一，同時(shí)又與其他產(chǎn)業(yè)存在很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，使房地產(chǎn)成為我國支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面，房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一部分，可保障人類正常生產(chǎn)和生活；另一方面，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成為人們重要的投資手段。因此，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素和內(nèi)涵，了解房地產(chǎn)價(jià)格和影響因素之間的關(guān)系，對(duì)我國政府采取宏觀調(diào)控具有重要意義。

一、 房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵

房地產(chǎn)是一種介于商品和金融資產(chǎn)之間的虛擬資產(chǎn)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶。它的價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。

房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要由地價(jià)、前期工程費(fèi)、建筑工程建設(shè)成本、市政工程設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)等構(gòu)成。

圖1

根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)成本構(gòu)成來分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，由圖1可知：土地價(jià)格和建安費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占有很大比重。其中，土地價(jià)格的確定是由最初的劃撥逐漸發(fā)展為招投標(biāo)形式，它符合供需二元性。除地價(jià)外，房地產(chǎn)價(jià)格的其他構(gòu)成，如前期工程費(fèi)、建筑工程建設(shè)費(fèi)成本等均由供需二元性和價(jià)值決定。

二、 影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性的因素

房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、行業(yè)發(fā)展等影響頗深。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也越來越大。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是衡量也是影響我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要指標(biāo)之一。GDP增長能夠帶動(dòng)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的鋼鐵、水泥等原材料行業(yè)發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展往往促使房地產(chǎn)成本提高；同時(shí)GDP的增長也可提高房地產(chǎn)開發(fā)商信心，使房地產(chǎn)開發(fā)商加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分。隨著我國土地出讓方式由最初的劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)有的招投標(biāo)形式，土地出讓的透明度大大提高，同時(shí)也提高了土地出讓價(jià)格。土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)是交替式的，互為因果，互相促進(jìn)，只是在不同地區(qū)表現(xiàn)幅度不同。

我國當(dāng)前的市場機(jī)制并不完善，必要的政府干預(yù)對(duì)于健全房地產(chǎn)市場起了巨大作用。但是過分的干預(yù)也會(huì)導(dǎo)致“調(diào)控失靈”。目前政府的調(diào)控政策主要包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財(cái)政政策以及法律手段和政府監(jiān)督等。這些政策主要是對(duì)房價(jià)的沖擊，同時(shí)也是抑制房價(jià)上漲的外在動(dòng)力。如產(chǎn)業(yè)政策，它是國家規(guī)劃、干預(yù)和誘導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展的一種政策，主要的實(shí)施手段有政府直接干預(yù)、立法措施以及政府的協(xié)調(diào)指導(dǎo)等等。產(chǎn)業(yè)政策與其他政策的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)政策一般包含多種政策因素。

三、 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期性

土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)的固有屬性，使得我國房地產(chǎn)價(jià)格整體呈長期增長的趨勢。但是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)價(jià)格還具有明顯的周期性。通常一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格周期可以細(xì)分為不動(dòng)產(chǎn)供求失衡（蕭條）、市場趨于活躍、繁榮、緊縮和蕭條五個(gè)階段；對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格變化則表現(xiàn)為低谷、上升，達(dá)到頂峰，下降，跌至低谷的周期性過程。

在房地產(chǎn)價(jià)格跌至低谷時(shí)，政府或采取一些措施刺激消費(fèi)，提高購買力。由供求原理可知，需求或?qū)⒉粩嘣黾?；隨著需求增加，價(jià)格逐漸上漲，此時(shí)需求仍不斷增加；隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，逐漸趨于繁榮，此時(shí)需求不斷減少；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格極高時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)的購買需求開始下降，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏觀調(diào)控，人們的心理因素等對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的影響都如催化劑一般，只能起到緩解的作用，無法阻止房地產(chǎn)價(jià)格的周期性波動(dòng)。

以遼寧省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)為例進(jìn)一步說明房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期性。遼寧省房地產(chǎn)價(jià)格的第一個(gè)波動(dòng)周期是1995年起至1997年，1997年達(dá)到頂峰，因國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個(gè)短暫的輝煌期后迅速回落。第二個(gè)波動(dòng)周期是1998年國家實(shí)行住房改革起至2001年。這段期間，全國房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，但是遼寧省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一個(gè)漲幅后在2003年有一個(gè)較大的下滑，這就體現(xiàn)出了地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的作用——有力的控制了我省過快發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。從1995年到2012年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷了三個(gè)周期，其中兩個(gè)完整的周期，持續(xù)期分別是6年和3年。

自1999年以后，國家的房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的黃金期，全國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升溫。 至2010年，政府出臺(tái)，“國十一條”，“國十條”等調(diào)控政策，我國房地產(chǎn)價(jià)格在2010年6月首次出現(xiàn)下跌，隨后繼續(xù)緩慢上漲。

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)生活中必不可少的一部分，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)問題與社會(huì)矛盾也不斷凸出。為保證我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，本文提出以下建議：

一是要嚴(yán)格管理房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，提高開發(fā)商貸款門檻，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。二是要加強(qiáng)土地市場管理，降低房地產(chǎn)成本，緩解房地產(chǎn)價(jià)格增長過快而帶來的諸多矛盾。三是要積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場，以改善住房條件為目的，努力解決無房人群的住房問題。四是要積極優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)建設(shè)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用住房，重點(diǎn)開發(fā)普通商品房。

四、 結(jié)語

我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)仍存在很多不可預(yù)料的問題。房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的紐帶，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有擾動(dòng)和穩(wěn)定的雙重作用。因此，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，才會(huì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康，蓬勃發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]時(shí)綺侖.房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律研究〔D].碩士學(xué)位論文，同濟(jì)大學(xué)，2006:128~130

[2]胡曉添，淮勵(lì)杰.土地因素對(duì)房價(jià)的時(shí)效影響實(shí)證分析「刀.中國土地科學(xué)，2005(6)

[3]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M〕.北京:清華大學(xué)出版社，2005:156~162

[4]梁云芳、高鐵梅.中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，

2007，(8):133~142

房地產(chǎn)調(diào)控研究論文范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財(cái)政；房產(chǎn)稅

一、我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡介

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)；二是社會(huì)公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過經(jīng)濟(jì)政策（主要是貨幣、財(cái)政政策等）進(jìn)行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計(jì)劃等）進(jìn)行管理和指導(dǎo)，同時(shí)配合信息宣傳活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補(bǔ)充，共同構(gòu)成了我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策。經(jīng)濟(jì)政策主要是通過影響房地產(chǎn)市場的供求進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的。供求關(guān)系決定價(jià)格是市場的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場在運(yùn)行中也必然受到這一市場規(guī)律的支配。政府可以通過調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費(fèi)者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟(jì)政策，其主要是針對(duì)開發(fā)商施加影響，不適用于一般消費(fèi)者。主要可以通過限制直接限制房價(jià)的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場。現(xiàn)階段我國政府主要采取經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國國民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展時(shí)，才會(huì)采取行政政策手段。

二、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產(chǎn)價(jià)格依然以強(qiáng)勁的勢頭持續(xù)走高，房價(jià)漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實(shí)施都只是起到暫時(shí)抑制房價(jià)的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個(gè)方面。

1.隨著我國城市化進(jìn)程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對(duì)城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國地少人多，房地產(chǎn)開發(fā)用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，本就捉襟見肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)攀高。

2.我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度依賴。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計(jì)成國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴。我國現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財(cái)政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)業(yè)績和財(cái)政收入。2012年前11個(gè)月，我國130個(gè)主要城市土地市場總土地出讓金額達(dá)1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財(cái)政總收入可能會(huì)比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實(shí)施調(diào)控政策時(shí)的積極性不強(qiáng)，執(zhí)行力度不大，這對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟(jì)增長，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和房價(jià)的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費(fèi)的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費(fèi)的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)提高。對(duì)于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關(guān)系，而對(duì)于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對(duì)其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導(dǎo)致更多的人買不起房。變相的給了少數(shù)富人買更多房子的機(jī)會(huì)。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價(jià)的政策就更收效甚微了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時(shí)征收交易稅對(duì)對(duì)抑制房價(jià)毫無影響，市場的力量會(huì)導(dǎo)致賣方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進(jìn)一步促使了我國居民收入差距的擴(kuò)大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計(jì)初衷是為了抑制“投機(jī)型需求”，但忽視了政策對(duì)房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來我國房價(jià)上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產(chǎn)市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場的剛性需求仍將是住房價(jià)格的最有力支撐。人們對(duì)未來房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會(huì)變化，房價(jià)上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場本應(yīng)該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價(jià)比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場洗盤嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產(chǎn)市場的資源壟斷。

三、我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國家都有像中國現(xiàn)階段一樣去依靠土地財(cái)政，千方百計(jì)地去抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)業(yè)績和財(cái)政收入。但國外主要通過對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。國外中央政府限制地方政府對(duì)土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，又能在一定程度上保護(hù)耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房價(jià)的作用。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，提高土地的配置效率，堅(jiān)持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績效評(píng)估體系。重視對(duì)社會(huì)公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績效評(píng)估體系。同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制把控制住房價(jià)格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

3.加快對(duì)現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計(jì)更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場的投資性需求為主要目標(biāo)。對(duì)于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，征收房產(chǎn)稅是一種長期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開征能大大增加以投資為目的消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機(jī)性需求。這種調(diào)控方式可以長期留存，并通過稅率的調(diào)整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區(qū)開展征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估一些列問題，組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實(shí)保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。并通過信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]金海燕.我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過程研究.哈爾濱工業(yè)大學(xué)博士論文.2008（9）

[2]王兵.關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思考[J].科技信息（科學(xué)教研）.2007（15）

[3]余凱.中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)問題和對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2013（4）

[4]周中元.國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2007（1）